上半年房地产会计工作总结（精选多篇）

推荐第1篇：房地产会计工作总结

某房地产公司财务工作年终工作总结

时间如梭，转眼间又跨过一个年度之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不帄凡的考验和磨砺。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。**年*月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿**年*月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水帄的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不帄凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。 *、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

*、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。 *、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。 *、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

*、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。 *、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目

的，一是要符合财务管理的要求二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。 *、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。**月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。 *、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。 *、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。 *、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于****年**月推出《成本费用明细分类目录及说明》于****年**月**日推出《会计报表管理试行办法》****年*月**日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行*个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。 会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，*月份实行逐步换新的办法，*月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。****年*月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于****年*月**日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水帄离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作 核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。 *、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。 *、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，****年**月**日供给浙江大经有限公司和****年**月**日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于****年*月*日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。 在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如*月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。 *、会计内部报表执行

对*月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①@#￥公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从*月份报表按新表 式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。 对会计报表推出执行*个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制*月份报表时试行。本打算在*月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于*月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求*月份落实执行。 *、销售管理 春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。 *月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从*月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。 *、税务政策及纳税申报 运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于****年*月**日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等*户企业按不超过当年销售收入*%的比例提取****年度总机构管理费。****年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了***.**万元。 对****年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、@#￥公司、宁波公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员@#￥公司员工划到余杭客旅中心划入客旅分公司社区员工由社区统一办理宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。 ****年度，山水置业公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于****年*月获得所得税退税返还**万元。

根据浙地税发**号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支二是员工可减轻税赋。

（二）审计工作 *、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。为弥补以前年度亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司****年、****年及****年进行了税务审计（****年、****年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。 *、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。 *、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。 *、*月份对各公司财务状况进行了一次审计**月份对客旅分公司****年经营进行了内部审计对投资企业彩虹城项目的****年会计报表进行复核*月份对社区服务公司****年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。 *、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在*月份已对****年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。*月*日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。 *、****年*月**日，杭州市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。本次税务大检查在全省范围开展，会上对税务大检查工作进行了布置，税务大检查工作分三个阶段，第一阶段，为自查阶段，时间从*月**日至*月**日，给企业一个补交的机会第二阶段，为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查，时间从*月下旬至*月底，对以下三类企业为必查对象：①自查情况空白的②销售利润率不到*的③不交自查情况表的，另外按自查户数的**%比例确定重点检查对象第三阶段，为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视，姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作，要求财务人员全力以赴做好自查工作，经过**天的奋战，完成了自查工作。在自查申报过程中，认真对待税务机关的查询，在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报，未将我公司列入重点检查行列。

能过这次税务自查，我们感到会计核算的基础工作还需要进一步加强，基础工作是一切工作的根本。我们将进一步开展会计规范化，特别是对会计制度和税务政策有差异的问题多咨询研究，尽可能做好会计处理，在对每笔会计核算都要有统盘考虑和长远的观念。篇二：房地产公司会计年终总结

员工自我总结及自评表 篇三：房地产会计工作总结

房地产财务工作总结

深圳市xx开发置业xxx项目自xx年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多转载自百分网，请保留此标记方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献

一、xxx项目财务基本数据：

截至xx年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析 (一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破 1)监督与服务 xx年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。 2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。 从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。 (二)在连带担保责任方面

我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一

年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。 (三)免费合作增值服务

我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。 (四)为工程、销售部门提供最优秀的服务

项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。 1)研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题

在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。 2)我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。

经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元转载自百分网，请保留此标记，节约投入资金4400万元。 (五)编制工程付款台帐，建立部门间审核方式

在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。 (六)加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算

两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列

示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

三、存在的问题和解决的办法： xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。 (一) 营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

（二） 销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作（转载自第一范文网，请保留此标记。），细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

（三） 管理费用使用要区别责任中心

管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，xx年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。

以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。

四、2010年工作提纲

置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。

我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：

（1）继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。

（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。

（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。

（4）与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算篇四：房地产公司财务主管年终述职报告及财务部年终工作总结

时间如梭，转眼间又跨过一个年度之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。2011年集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；2011年集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

（一）、过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。 1?建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

（二）财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

1、为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

2、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

3、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

4、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。9月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

5、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

6、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

7、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

8、会计报表推出执行几个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

9、会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，10月份实行逐步换新的办法，11月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足2011年9月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于2011年9月下发了有关规定。

10、经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

1、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不

断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。 2011年房地产公司财务部年终工作总结的延伸内容：工作总结的结构形式是什么？它的内容又包括哪些？

年终总结（含综合性总结）或专题总结，其标题通常采用两种写法，一种是发文单位名称+时间+文种，如《铜仁地区烟草专卖局2004年工作总结》；另一种是采用新闻标题的形式，如松桃县大兴访送部的卷烟零售户诚信等级管理专题总结：《客户争等级，诚信稳销量》。

正文一般分为如下三部分表述：

1、情况回顾 这是总结的开头部分，叫前言或小引，用来交代总结的缘由，或对总结的内容、范围、目的作限定，对所做的工作或过程作扼要的概述、评估。这部分文字篇幅不宜过长，只作概括说明，不展开分析、评议。

2、经验体会 这部分是总结的主体，在第一部分概述情况之后展开分述。有的用小标题分别阐明成绩与问题、做法与体会或者成绩与缺点。如果不是这样，就无法让人抓住要领。专题性的总结，也可以提炼出几条经验，以起到醒目、明了。运用这种方法要注意各部分之间的关系。各部分既有相对的独立性，又有密切的内在联系，使之形成合力，共同说明基本经验。

3、今后打算 这是总结的结尾部分。它是在上一部分总结出经验教训之后，根据已经取得的成绩和新形势、新任务的要求，提出今后的设法、打算，成为新一年制订计划的依据。内容包括应如何发扬成绩，克服存在问题及明确今后的努力方向。也可以展望未来，得出新的奋斗目标。篇五：房地产开发公司会计年度工作总结

房地产开发公司会计年度工作总结 时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套 领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程 制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规,结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量 会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设，提高工作能力 随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为 国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。 总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。在当前的经济形式下，难度可想而知，这对宇都公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时,为拆迁工作的顺利进行做好服务。同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。

推荐第2篇：年房地产工作总结（推荐）

年终总结

时光流逝，岁月如梭，转眼2011年以离我们远去，迎来的2012年，对我来讲即是机遇也是挑战，不管前方的路有多么的曲折，我都会选择面对，发挥自己的潜能，去挑战

2012.

时间总是在不知不觉、忙忙碌碌中悄悄地过去了，转眼即将迎来新的一年，回顾来到公司的短短的2个月里有得也有失，我对新环境，新事物比较陌生，在公司领导和同事的帮助下，我很快学习了房地产基础知识和沙盘的演练及其房地产市场。

作为一名置业顾问，深深感受到自己身肩重任，自己的一言一行代表一个企业的形象，所以要提高自己自身的素质，高标准的要求自己，加强自己的专业知识和专业技能，此外，还要广泛了解房地产市场的动态，并努力做好自己的工作。

在这里跟大家一起分享一下在这短短的2个月时间里学到的东西，也许我还不是做的很好，希望以后大家相互学习，让我们成为一名最优秀的置业顾问。

第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。第

二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。

第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，这样也方便了自己的销售。

第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能具体问题具体分析，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。

第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。

第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。什么样的态度决定什么样的生活.

第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。第

九、我们每天工作在销售一线，面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，不能将生活中的情绪带到工作中，以一颗平稳的心态去面对工作和生活。人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾事之间，同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。与人为善，宽大为怀，学会宽以待人。有一颗积极上进心，也是进取心，就是主动去做应该做的事情。

在繁忙的工作中不知不觉迎来了新的一年，这一年是有意义的，有价值的，有收获的，公司在每一位员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在激烈的市场竞争中占有一度之地。

推荐第3篇：房地产会计个人工作总结

把总结与领导关心的问题直接挂钩，至少说明你的存在还是有那么一点点的价值。基层写汇报，大致的思路不外乎于此。下面就是小编给大家带来的房地产会计个人工作总结范文4篇，欢迎大家阅读参考!

房地产会计个人工作总结范文【一】

这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责XXXX的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一、工作方面：

(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1.以票据结算的方式到银行进账付款。主要支付了xxx办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给XXX物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。

2.按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3.根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4.定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5.各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6.做好会计凭证的保管工作。积极配合每月审计部门的内部审查。

7.工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错

8.为的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了四个车位。

9.到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理中大公司纳税申报、发票购买相关事宜。后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10.从去年9月底到今年9月底为止，每周日在中大国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次中大国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

(二)对于统计填报方面：

1.数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2.统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3.遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二、工作中存在的问题以及反思

(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

(二)需要不断加强专业学习。

1.在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

2.同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

(四)在工作中团结同事，和睦相处。我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围

房地产会计个人工作总结范文【二】

时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续

作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套

领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程

制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规，结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量

会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设，提高工作能力

随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。

总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。在当前的经济形式下，难度可想而知，这对宇都公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时，为拆迁工作的顺利进行做好服务。同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。

房地产会计个人工作总结范文【三】

一、会计核算工作

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司XX户客户往来和XX户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了XX的往来款XX万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在20xx年共完成了：收取XX二期回笼房款XX亿元，契税维修基金XX万，审核原始凭证X万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证XX张。出具统计报表XX份出具纳税申报表XX张，税源统计表XX张。出具XX集团、XX集团相关财务报表XX张，出具预算报表XX张等。

二、融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成XX改制投产、工业项目的全面挂牌启动，XX的前期开发。最严重的是XX年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20xx年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。20xx年XX市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降XX%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在X行的X亿元房开贷款、XX万元工业项目贷款和XX万元额度的承兑汇票，完成了XX行的XX万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，XX财务部可以骄傲地说，在融资方面，XX年XX财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与X行签订了购买XX万理财产品，六个月利率为XX%，为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金，在X行理财X次每次分别为X万元(X天)、X万元(X天)、X万元(X天)，共获得理财收益XX元。在X行理财X次，每次XX万元分别为XX天和XX天，获得理财收益XX。1月开始IPO打新股，投入XX万元，获得理财收益XX万元。使得公司全年获得理财收益为XXX万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。20xx年财务部共办理承兑汇票XX笔，充分用足商行XX万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

房地产会计个人工作总结范文【四】

根据中心xx年工作重点和整体安排及思路，我按照年初确定的目标和要求，团结协作，密切配合，在科长的领导下、以及各财务人员的大力支持下，完成了各项财务工作任务，确保中心财务工作有序、高效运转，比较好地履行了会计职能，为保证中心财务工作顺利进行发挥了积极的作用。

一年来，自觉服从组织和领导的安排，努力做好各项工作，较好地完成了各项工作任务。 由于财会工作繁事、杂事多，其工作都具有事务性和突发性的特点，因此结合具体情况，全年的工作总结如下：

一、完成的主要工作：

1、及时准确的完成各月记帐、结帐和账务处理工作，记账并粘贴凭证近四千张、装订凭证近70本。

2、及时准确地编报了各月会计报表，每月1份、每份7种，并对财务收支状况和能源使用情况进行了5次认真分析和思考。

3、及时准确地填报市各类月度、季度、年终统计报表，定期向统计局报送。

4、完成各月对餐饮库房的盘点工作，创新制作了餐饮数据统计表，使月底餐饮数据的上报更加规范、整洁。

5、新增设了资产负债、收入和支出、主要能源和水消费、天然气、财政拨款批复和使用情况等6种台账，并及时跟进和更新数据。

6、配合中心各科室完成政府采购17次，及时填报、查看合同、打印结算书;利用半个多月的时间完成全国政府采购执行情况专项检查的自查工作并上报了自查报告。

7、承担了并完成了个税、营业税的申报与缴纳，以及往来银行间的业务和各种日常费用的缴纳。

8、每月认真核对现金、银行存款账户余额、支出进度，银行对帐等工作，确保年度决算顺利进行。

9、以认真的态度积极参加北京市财政局集中财务试点培训，做好用友软件、财政新记账系统的维护和设置，利用一个多月的时间在新系统里录入凭证3千余张。工作量大、任务重，基本上每天都得在电脑前坐6-8小时，在经常腰疼、眼睛痛的情况下坚持工作。

10、积极参加单位组织的各项政治、业务学习并认真做好学习笔记。

11、对各类会计档案，进行了分类、装订、归档。对财务专用软件进行了清理、杀毒和备份。

12、其它日常事务性工作。

二、加强学习，注重提升个人修养和综合素质

1、通过报纸杂志、电脑网络和电视新闻等媒体，加强政治思想和品德修养。

2、认真学习财经方面的各项规定，自觉按照国家的财经政策和程序办事;

3、努力钻研业务知识，积极参加相关部门组织的各种业务技能的培训，始终把增强服务意识作为一切工作的基础;始终把工作放在严谨、细致、扎实、求实上，脚踏实地工作;

4、不断改进学习方法，讲求学习效果，“在工作中学习，在学习中工作”，坚持学以致用，注重融会贯通，理论联系实际，用新的知识、新的思维和新的启示，巩固和丰富综合知识，使自身综合能力不断得到提高。

三、存在的不足

尽管我们圆满完成了今年的各项工作任务，但必须看到工作存在的不足：

1、理论水平不高，当前社会会计知识和业务更新换代比较快，缺乏对新的业务知识和会计法规的系统学习，导致了会计基础知识和会计基础工作缺乏，影响来工作水平的提高。

2、忙于应付事务性工作多，深入探讨、思考、认认真真的研究条件及财务管理办法、工作制度少，工作有广度，没深度。

3、只干工作，不善于总结，所以有些工作费力气大，但与收效不成比例，事倍功半的现象时有发生，今后要逐步学习用科学的方法，善总结、勤思考，逐步达到事半功倍的的效果。

四、严格履行会计岗位职责，扎实做好本职工作

1、不断学习、更新知识、转变观念、完善自我，跟上时代发展的步伐。我们的知识就像会计核算中的无形资产，有时候发现它已没有使用价值了，必须及时得到更新。

2、会计工作不仅是单位各项工作的一种反映，也是对各项经济活动的一种监督。必须积极参与到单位各项工作中去，只有这样，才能够更好的研究思考，正确进行会计核算。

3、会计人员要充分发挥主观能动性，收集相关财务信息，进行财务分析和预测，善于总结，提出自己的意见和建议，为单位领导决策提供准确依据，不断提高单位管理水平和经济效益。总结经验，建立健全良好的工作机制。

推荐第4篇：房地产会计半年工作总结

工 作 总 结

春风裁叶，夏雨来修。不知不觉中，来到这个大家庭已有数月，从刚开始对房地产行业的零认识到现在的基本熟悉，工作中经历了许多事情，也学习了很多的新知识。到财务室工作的这几个月，本着独立审慎、实事求是的原则要求自己做好本职工作，在日常工作中积累经验，弥补自己的不足；发挥自己的长处对工作方法改进，收到了不错的效果。为进一步提高个人工作水平，现对部分工作做如下总结，不足之处望领导不惜指正。

刚来到公司不久就参与了公司的一次大型认筹解筹工作，在对程序不熟悉的情况下，通过领导同事的讲解，解筹工作中对自己的严格要求，解筹工作算是圆满完成。但是随后，营销部核对出本次解筹有一房两卖的情况，经过与客户协商后妥善解决。虽然事情过去了，但是我却在思考为什么会有这种情况出现。仔细分析后，我认为原因在于各个环节没有衔接紧凑才会出现这种漏洞，如果这样的漏洞被竞争对手或者有心人利用，公司不可避免的会遇到一些麻烦，对公司声誉也有不利的影响。考虑到这些，我在解筹完成后马上和部门领导沟通，按照自己的理解尝试写出了关于认筹解筹工作中财务部负责的流程及手续，包含有从认筹到解筹结束后的退筹要点，经领导完善后在以后各期的认筹解筹工作中应用，对后续工作提供了可靠的依据，流程也更加明晰。

随后公司四期项目全盘动工，大量的流动资金投入让公司压力无形增大，为解决这个问题，公司决定向银行借款，但是国家宏观调控，限制房地产行业贷款，经过公司领导与银行协商后，才同意放贷，但是要求用土地证抵押。为尽快解决此事，各个部门都积极的去相关部门办理手续，财务部更是竭尽全力的把这件事放在各项工作的首位办理，从解押到抵押担保，程序说起来就那么几个，但是其中的辛苦不是一言两语能说的完。在部门领导的带领下，银行贷款最终批复下来，

为公司解了这燃眉之急。看着四期工程顺利的进行，财务部人员心中的石头这才放了下来。

作为公司的另外一个大项目，此时也在紧张的筹备中。一个

新项目，全部房地产开发报建的流程，这无疑是对我学习房地产开发企业会计一个很好的机遇，土地价款、前期工程费、基础设施费、建安工程费、开发间接费等，一个个空洞的名词在我面前有了实质的内容。在领导的引导下，我开始对房地产开发企业财务流程从头学习，我知道这个机遇不是每个人都能遇到的，因此更加珍惜这次学习的机会。领导借书籍、网上下资料，反复的看，反复的学，不懂的就向领导请教。从项目可行性分析到HOPSCA的预设规划，从土地证到预售许可证、从国土局到房管局，从理论上基本了解了开发报建的流程。

以上是我这几个月工作的一些片段，古人云：不懂而学，学而知不足。在这些日子的工作中，从不懂而到不足，让自己掌握的知识更加丰富，同时也让自己认识到了自己的缺点。

成功其实很简单，简单的事情重复做就能达到成功。而真正能够坚持把简单事情重复做好的能有几人？扪心自问，我目前达不到这个水平。就像日常工作中的开票，刚开始怕自己开错了，每项都仔细的检查，特别是金额和客户信息，基本没有出错过。但是这段时间里，以为自己完全掌握了、熟悉了程序，反而开票有出错，最近也在反思，此次也借工作总结的机会提醒自己，坚持不懈的努力，改正缺点，让自己离成功更进一步。

最后，很幸运能够来到这个大家庭，更幸运的是在这一个新的舞台中遇到的良师益友，感谢在这个大家庭中给予我予无微不至的帮助的家人。在今后的工作中，我将秉承财务人员的一贯原则，脚踏实地的做好本职工作，做到“”，为公司的发展贡献出自己的一份努力。

推荐第5篇：会计个人××年工作总结

会计个人××年工作总结

会计个人××年工作总结2007-03-02 15:48:59

××年中，在领导及同事们的帮助指导下，通过自身的努力，我个人无论是在敬业精神、思想境界还是在业务素质、工作能力上都得到进一步提高，并取得了一定的工作成绩，现将本人一年以来的工作、学习情况汇报如下：

一、加强学习，注重提升个人修养

一是通过杂志报刊、电脑网络和电视新闻等媒体，认真学习贯彻党的路线、方针、政策，深入学习领会党的十六大、十六届三中、四中全会精神，努力践行“三个代表”重要思想，不断提高了政治理论水平。加强政治思想和品德修养。

二是认真学习财经、廉政方面的各项规定自觉按照国家的财经政策和程序

办事，三是努力钻研业务知识，积极参加相关部门组织的各种业务技能的培训，严格按照胡锦涛同志提出的“勤于学习、善于创造、乐于奉献”的要求，坚持“讲学习、讲政治、讲正气”，始终把耐得平淡、舍得付出、默默无闻作为自己的准则；始终把增强服务意识作为一切工作的基础；始终把工作放在严谨、细致、扎实、求实上，脚踏实地工作；四是不断改进学习方法，讲求学习效果，“在工作中学习，在学习中工作”，

坚持学以致用，注重融会贯通，理论联系实际，用新的知识、新的思维和新的启示，巩固和丰富综合知识、让知识伴随年龄增长，使自身综合能力不断得到提高。

二、严格履行岗位职责，扎实做好本职工作

一年来，本人以高度的责任感和事业心，自觉服从组织和领导的安排，努力做好各项工作，较好地完成了各项工作任务。由于财会工作繁事、杂事多，

其工作都具有事务性和突发性的特点，因此结合具体情况，按时间性，全年的工作如下：一季度，完成××年财务决算收尾工作，办好相关事宜，办理事业年检。认真总结去年的财务工作，并为××年订下了财务工作设想。对各类会计档案，进行了分类、装订、归档。对财务专用软件进行了清理、杀毒和备份。完成××年新增固定资产的建账、建卡、年检工作；二季度，按照财务制度及预算收支科目建立××年新账，处理日常发生的经济业务。按工资报表要求建立工资统计账目，以便于分项目统计，准时向主管部门报送财务、统计月报季报；充分发挥了会计核算、监督职能。及时向相关单位、站领导提供相关信息、资料，以便正确决策。主动与局计财科及时保持联系，提出用款申请计划，以达到资金的正常周转。在对外付款方面，严格把关，严格执行和遵守国家财经制度，账务做到日清月结、账实相符、账账相符。办理行政事业性收费年度审验，为

贯彻落实行政许可法，及时报送“收费项目、标准、依据、金额”、等自查清理情况表，报送上半年医保软盘、按医保规定缴纳上半年保费、三季度，根据甘人财号文精神的要求，用近一个月时间对年以来的账目按《中华人民共和国会计法》及《四川省会计管理条例》进行对照自查，完善了财务手续，写出了自查情况、经验体会、内部控制度建设情况及会计制度执行情况，进一步规范了会计行为。办理职工增资事项。四季度，为审核认定免交残疾金报送了劳资表、残废证、工资领取单。申报缴纳合同工养老保险、失业保险，下半年医保，住房公积。按规定录报财政供养人员信息。办理人事工资审核等。

三、勤勤恳恳做好后勤服务

作为一名财务工作者，我在工作中能认真履行岗位职责，坚守工作岗位，遵守工作制度和职业道德，乐于接受安排的常规和临时任务，如为执法人员考试报到、做考前准备工作，完成廉政专

项治理自查自纠情况报告及党风廉政工总结等文字材料的撰写。

在这一系列的工作中，我深知：作为一名合格的财务工作者，不仅要具备相关的知识和技能，而且还要有严谨细致耐心的工作作风，同时体会到，无论在什么岗位，哪怕是毫不起眼的工作，都应该用心做到最好，哪怕是在别人眼中是一份枯燥的工作，也要善于从中寻找乐趣，做到日新月异，从改变中找到创新。

推荐第6篇：(房地产管理所)200x年工作总结

(房地产管理所)200x年工作总结

二00x年是认真贯彻落实党的xx届三中、四中全会精神，深化社会主义市场经济体制改革，促进经济社会全面发展的重要一年，也是我们房管部门认真贯彻国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，抢抓机遇，乘势而上，加快房管事业跨越发展的重要一年。我所在县委、县政府的亲切关怀和县规划建设局的正确领导下，以“三个代表”重要思想和党的十六大精神为指导，以服务经济、服务社会为出发点，以改革发展为动力，以创“三优单位”为目标，以创建“四心工程”为核心，以深入“开展项目建设与优化投资软环境活动”为工作主线，以岗位目标管理责任制为总抓手，紧紧围绕“以人为本，规范管理，强化服务”这一主题，发扬房管精神，强化管理职能，创新服务机制，圆满完成了县委、县政府赋予的各项工作任务。

一、今年的工作回顾

㈠实现了一个“规范”，两个“提高”，两个“加强”。

1、产权管理进一步规范。严格执行“二00四年岗位目标责任制”，层层抓落实，全年完成确权发证2470本，比去年增加了30%。整理产籍档案5860卷，并于今年4月份启用《南宁市房产管理局产权管理系统》，完成了县城部分档案（共15000多宗）录入电脑工作，实现缮证、档案联机操作，启动档案管理微机化，方便了各有关部门及群众查档，大大提高了工作效率。

2、房地产交易监理进一步加强。我所把房地产交易市场管理工作作为今年业务重点和突击点，并成立房地产市场清查领导小组，落实清查任务，把交易类业务成绩作为年终先进股（站）评比的重要考核内容，狠抓房地产交易市场管理。全年完成房产转让登记405宗，比去年增加了35%。为政府代收费契税161621元，实现了政府、单位双赢。

3、进一步提高房地产抵押登记工作的办事效率和服务质量。我所把抵押租赁股列为五个优化服务“小窗口”之重要窗口抓，继续深化“窗口服务”和“诚信服务”建设，强化服务意识、公仆意识，提高了办事效率，以实际行动优化横县投资软环境，为加快横县招商引资工作步伐，建设经济强县贡献力量，凭诚信拓展市场，借守信换取成功！全年完成房产抵押登记业务XX宗，比去年增加了20%。

4、房地产中介服务质量进一步提高。继续加大交易大厅的“诚信、便民”服务建设，全年共受理房地产评估1700多宗；房地产测绘服务75万m2。分别比去年增加27%、25%，再创历史新高。

5、房屋安全管理进一步加强。我所一向都把安全生产工作和综治工作作为中心工作来抓，成立工作领导小组和应急分队，制定工作方案，单位法定代表人与各股（站）长签订责任状，明确分工，落实责任，抓实抓好危改工程，强化责任意识，从每一项具体工作抓起，从一点一滴抓起，既要抓住重点、突破难点，又要不留死角、常抓不懈。全年完成房屋安全鉴定32处，维修保养自管房，已竣工工程合格率达100%，做到了“领导、措施、资金、物资、车辆、人员、服务”七到位，未发生一起因房屋倒塌造成的人员伤亡事故，确保了人民生命财产的安全。单位无政治事件和突发事件发生，无违法犯罪人员，无火灾、交通、生产事故，全力维护社会政治稳定。

㈡在完成房管职能工作的同时，我们还较好地完成了县委、政府、建设局下达的其他中心工作任务。

1、防控“非典”、“禽流感”工作。成立领导小组、应急小分队，制定工作方案，实行“一日一报制,为抗击禽流感和“非典”作出了应有的贡献。

2、为建设新平公路捐款XX多元。

3、“花交会”期间响应县政府号召，抽调1名职工担当礼仪工作和5名职工制做茉莉花球。

4、积极开展科技文化“三下乡”工作，捐赠了三百多套科技、农用、文化书籍（价值约1500元）给马岭镇南新村。

总结回顾一年来取得的成绩，我们主要有以下五个方面的经验和做法：

第一点经验做法是：统一思想，狠抓落实，在全所形成合心合力合手创事业的大好局面。

首先是：革除思想障碍，强化服务意识，以统一思想来形成凝聚力。

我们在全所深入开展了“优化投资环境活动”，立足于服务经济社会发展大局，把房管工作定位为“服务”，提出并喊响了“服务于经济、服务于社会”的口号。在干部职工中大力倡导“为民、高效、廉洁、服务”的房管精神，把思想认识统一到干事创业、加快发展上来，树立了“发展是第一要务”的思想观念和勇于进取、只争朝夕的创业精神，牢固树立了市场意识、竞争意识和风险意识，营造了“人人想发展、议发展、谋发展”的浓厚氛围，形成了心往一处想、劲往一处使的强大合力。

其次是：明确目标，细化责任，强化岗位目标管理。

二OO四年年初，我们制定了科学合理、便于操作的《二OO四年岗位目标管理责任制》。单位与各股（站）签订了岗位目标管理责任书，将经济指标、具体任务目标和共同目标予以分解，各股（站）又将任务目标细化落实到组及个人，在全所形成了横向到边、纵向到底，层层包、层层保的岗位目标管理体系。在日常工作中，我们以目标责任制为开展各项工作的总抓手，制定了严格的奖惩制度，建立了多层次、全方位的目标考核体系，极大地调动了全所干部职工的工作积极性与创造性。

再次是：创新思路，强化措施，狠抓工作落实。

各股（站）对工作认真梳辫子、列单子，铺下身子真抓实干，咬住目标狠抓落实，确保年度任务目标得到了全面实现。产权产籍管理股发扬“敢打硬仗、能打硬仗”的精神，克服时间紧、任务重等困难，做了大量艰苦细致的工作，圆满完成各项特急发证任务；抵押租赁股于年初迅速行动，率先制定了符合工作实际的目标责任制实施细则，细化责任，加强调度，掌握了工作主动权；秘书股和交易股作为单位窗口，认真落实了各项服务制度，解答耐心细致，服务热情周到，受到了客户和群众的好评；财务股从大局出发，加强团结，密切协作，讲求整体效应，保证了业务收费快速高效和财务工作诚实细致；监察测绘股从事外业，吃苦耐劳，甘于奉献，展现了房管职工良好的精神风貌和过硬的自身素质。

第二点经验做法是：创新服务机制，强化市场功能，营造良好的房地产交易市场环境。

我们立足于服务全县经济社会跨越发展大局，对房管工作进行准确定位，实现了由“管理型”房管向“服务型”房管的转变。

在外部，我们不断深化社会服务承诺，通过政务公开宣传栏就服务态度、服务质量、服务效率等方面内容向社会公示“八项基本制度”，并就产权登记和评估、测绘等业务的办理时限向社会作出了限时服务承诺，大力推行限时服务制度，广泛接受社会各界的监督，坚持做到有诺必践、违诺必究。在内部，我们建立健全了全方位的主动服务体系：在交易大厅推行首问负责制、一次性告知制、零距离服务制、文明用语制等一系列服务制度；对涉及大型企业和重点建设项目的业务实行事前、事中、事后全过程跟踪服务；对各类房地产交易与权属登记等业务实行协领和督办制度；对大宗业务、老弱病残家庭实行上门服务制度。在服务过程中，正确把握原则性与灵活性的关系，建立了业务办理“绿色通道”，坚持急事急办，特事特办，切实方便了人民群众。

我们坚持“管理、服务同时加强，硬件、软件同步推进”的原则，大力加强了房地产有形市场的建设。加强对房地产交易大厅的业务、服务质量管理，全力打造便民服务体系。全面加强了内部局域网硬件建设，先后添置了2台微机、2台激光打印机、2台复印机、测距仪、全站仪等先进设备，提高了工作精确程度和业务办理速度，强化了市场服务功能。

第三点经验做法是：抓班子，带队伍，全面提高队伍整体战斗力。

我们牢固树立“干事创业，加快发展，关键在人”的思想，着力加强五个方面的建设，提高了干部职工队伍的整体素质。一是加强了制度建设。修订完善了内部管理、业务工作程序等规章制度，建立健全了便于管理、有约束力、操作性强的制度保证体系，坚持做到了办事讲原则、检查有标准、考评有依据。二是牢牢抓住宣传教育、责任制落实和监督检查三个关键点，加强了党风廉政建设。三是加强了民主政治建设。实行民主管理和民主监督，全面推行所务公开，对重要工作、重大事项和涉及职工切身利益的大事情，都通过职工代表大会研究讨论通过，增强了决策的科学性和合理性。四是加强了队伍素质建设。强化了“三会一课”制度、民主生活会制度和政治学习日制度，提高了党员干部职工的理论水平和思想政治素质；通过推行“学习型”工程和房产专业培训等有效形式，增强了干部职工的业务技能，今年共送培了16名干部职工参加了白蚁防治、房产测绘等业务培训。五

是加强了精神文明建设，完善职业道德规范，在全所深入开展公民道德教育活动和道德实践活动；扎实开展文明创建活动和职工气排球活动，增强职工体质和凝聚力，倡导文明管理，文明服务，使干部职工的精神面貌、服务质量有了较大改观。

通过全面加强队伍素质建设，增强了队伍的整体战斗力和处理重大突发事件的能力。今年初，面对“禽流感”和“非典”预防工作，我们以高度负责的态度，积极应对，果断采取防控措施，狠抓组织到位、责任到位、措施到位、宣传到位，为防止疫情扩散和维护社会稳定，尽到了我们的责任，做到了预防、发展两不误。

我们在做好各项房地产管理和服务工作的同时，认真及时地做好了各类信访工作和房地产行政案件、房地产纠纷的出庭应诉工作与调解工作，为政府分忧，为群众解难，努力维护了社会稳定。

第四点经验做法是：狠抓行风建设，加大宣传力度，在社会上营造良好的房管工作环境。

我们从转变工作作风、提高办事效率等多方面入手，不断加大行风建设力度，连续推出了一系列行风建设新举措，在社会上树立了良好的房管新形象。

我们以便民利民为出发点，着力加强了政务公开，实现了业务收件、审批项目、审批环节、收费项目、收费标准的全面公开，使业务办理走进“阳光地带”；进一步简化了各类审批手续，精简了行政审批事项；进一步下放权力，将行政审批关口前移，对业务单位和服务窗口充分授权，避免了“两头办理、体外循环”这种群众办事不方便的现象；加大了办公、服务设施的科技投入力度，全面提高了工作效率，实现了房管工作的再提速；在服务过程中坚决杜绝了“吃、拿、卡、要”和带酒上岗等不良行为的发生；认真落实我所制定的《业务审批管理规定》和《发票使用管理规定》，实行被投诉和行政过错责任追究制，通过设立投诉电话、公开监督栏和发放行风建设征求意见卡等多种形式，从内部到外部建立了全方位、立体式的监督体系，接受社会各界和人民群众的广泛监督。

第五点经验做法是：加强规范化建设，夯实管理基础，将各项房地产管理工作做实做细做好。

为切实搞好对房产的管理，二OO四年，我们在全所大力加强规范化建设，致力于逐步实现房地产管理工作的规范化、信息化和现代化。

一是规范了房地产交易与权属登记管理，强化了产权产籍管理岗位培训，完善了产权产籍管理软件，做好了房产档案的输机工作。二是加强了对房产的控制性测绘工作。三是坚持依法行政、依法管理，加大了对各类私下交易不登记等违法违规行为的查处力度，维护了房地产市场的良好秩序。

二OO四年，全所呈现出稳定团结、人心思进、干事创业，事业蓬勃兴旺的大好局面。这是县委、政府和建设局正确领导的结果，是全所广大干部职工在所领导班子的带领下，大力发扬房管精神，探索创新，奋力开拓，团结一致，真抓实干的结果。

我们取得了可喜的成绩，但与县委、政府和建设局的要求相比，与形势发展的要求相比，我们的工作中还存在着一些问题和不足：现有的房地产管理体制、工作机制有待于进一步的改革和理顺；干部职工的综合素质，特别是文化水平有待于进一步提高；房地产行业管理工作有待于进一步加强；规范化管理还需要不断完善和加强。这些问题和不足，将是制约我们事业发展的主要因素，我们将予以高度重视，在今后的工作中采取得力措施加以逐步解决。

二、明年工作思路

围绕一个中心，抓好两个关键，实现三个突破。即围绕房地产业和房管事业发展这个中心，抓好机制创新和队伍素质建设两个关键，努力实现业务办理程序规范便捷，房地产市场管理有序，产权产籍基础工作扎实的新突破。

按照这一基本思路，明年我们将重点抓好以下几个方面的工作：

1、全面推进人事制度改革，建立科学合理、充满生机活力的用人机机制，引入竞争激励机制，强化岗位目标管理，对专业技术岗位、领导岗位实行竞争上岗，调动干部职工的工作积极性和创造性，实现我单位人事管理的科学化、法制化和规范化。

2、加强房地产交易市场软、硬环境建设，以建设一流的房地产交易服务大厅为目标，以创新为动力，树立起房管服务窗口新形象。进一步规范房地产测绘和房地产产籍档案管理，实行动态管理与静态管理相结合的管理模式，实现产权产籍管理的规范化、信息化、现代化。以促进房地产市场的健康、有序、稳定发展为目标，依法做好房地产交易监理和市场管理工作，规范房地产交易、房地产中介等市场行为。积极拓展业务范围，大力发展第三产业，积极介入房地产中介市场，开拓新的房地产中介服务项目。

3、加大教育培训投入，进一步强化队伍素质建设，全面提高干部职工队伍的整体素质。加强阵地建设，强化载体作用，积极动员工、青、妇、群、团等各个方面的力量，继续以人为本、广泛开展争创活动，塑造具有丰富内涵的单位文化。

xx房地产管理所

二00x年十一月二十三日

推荐第7篇：(房地产管理所)200x年工作总结

二00x年是认真贯彻落实党的xx届三中、四中全会精神，深化社会主义市场经济体制改革，促进经济社会全面发展的重要一年，也是我们房管部门认真贯彻国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，抢抓机遇，乘势而上，加快房管事业跨越发展的重要一年。我所在县委、县政府的亲切关怀和县规划建设局的正确领导下，以“三个代表”重要思想和党的十六大精神为指导，以服务经济、服务社会为出发点，以改革发展为动力，以创“三优单位”为目标，以创建“四心工程”为核心，以深入“开展项目建设与优化投资软环境活动”为工作主线，以岗位目标管理责任制为总抓手，紧紧围绕“以人为本，规范管理，强化服务”这一主题，发扬房管精神，强化管理职能，创新服务机制，圆满完成了县委、县政府赋予的各项工作任务。s0100

一、今年的工作回顾

㈠实现了一个“规范”，两个“提高”，两个“加强”。

1、产权管理进一步规范。严格执行“二00四年岗位目标责任制”，层层抓落实，全年完成确权发证2470本，比去年增加了30%。整理产籍档案5860卷，并于今年4月份启用《南宁市房产管理局产权管理系统》，完成了县城部分档案（共15000多宗）录入电脑工作，实现缮证、档案联机操作，启动档案管理微机化，方便了各有关部门及群众查档，大大提高了工作效率。

2、房地产交易监理进一步加强。我所把房地产交易市场管理工作作为今年业务重点和突击点，并成立房地产市场清查领导小组，落实清查任务，把交易类业务成绩作为年终先进股（站）评比的重要考核内容，狠抓房地产交易市场管理。全年完成房产转让登记405宗，比去年增加了35%。为政府代收费契税161621元，实现了政府、单位双赢。

3、进一步提高房地产抵押登记工作的办事效率和服务质量。我所把抵押租赁股列为五个优化服务“小窗口”之重要窗口抓，继续深化“窗口服务”和“诚信服务”建设，强化服务意识、公仆意识，提高了办事效率，以实际行动优化横县投资软环境，为加快横县招商引资工作步伐，建设经济强县贡献力量，凭诚信拓展市场，借守信换取成功！全年完成房产抵押登记业务2016宗，比去年增加了20%。

4、房地产中介服务质量进一步提高。继续加大交易大厅的“诚信、便民”服务建设，全年共受理房地产评估1700多宗；房地产测绘服务75万m2。分别比去年增加27%、25%，再创历史新高。

5、房屋安全管理进一步加强。我所一向都把安全生产工作和综治工作作为中心工作来抓，成立工作领导小组和应急分队，制定工作方案，单位法定代表人与各股（站）长签订责任状，明确分工，落实责任，抓实抓好危改工程，强化责任意识，从每一项具体工作抓起，从一点一滴抓起，既要抓住重点、突破难点，又要不留死角、常抓不懈。全年完成房屋安全鉴定32处，维修保养自管房1568.60m2，已竣工工程合格率达100%，做到了“领导、措施、资金、物资、车辆、人员、服务”七到位，未发生一起因房屋倒塌造成的人员伤亡事故，确保了人民生命财产的安全。单位无政治事件和突发事件发生，无违法犯罪人员，无火灾、交通、生产事故，全力维护社会政治稳定。

㈡在完成房管职能工作的同时，我们还较好地完成了县委、政府、建设局下达的其他中心工作任务。

1、防控“非典”、“禽流感”工作。成立领导小组、应急小分队，制定工作方案，实行“一日一报制,为抗击禽流感和“非典”作出了应有的贡献。

2、为建设新平公路捐款2000多元。

3、“花交会”期间响应县政府号召，抽调1名职工担当礼仪工作和5名职工制做茉莉花球。

4、积极开展科技文化“三下乡”工作，捐赠了三百多套科技、农用、文化书籍（价值约1500元）给马岭镇南新村。

总结回顾一年来取得的成绩，我们主要有以下五个方面的经验和做法：

第一点经验做法是：统一思想，狠抓落实，在全所形成合心合力合手创事业的大好局面。

首先是：革除思想障碍，强化服务意识，以统一思想来形成凝聚力。

我们在全所深入开展了“优化投资环境活动”，立足于服务经济社会发展大局，把房管工作定位为“服务”，提出并喊响了“服务于经济、服务于社会”的口号。在干部职工中大力倡导“为民、高效、廉洁、服务”的房管精神，把思想认识统一到干事创业、加快发展上来，树立了“发展是第一要务”的思想观念和勇于进娶只争朝夕的创业精神，牢固树立了市场意识、竞争意识和风险意识，营造了“人人想发展、议发展、谋发展”的浓厚氛围，形成了心往一处想、劲往一处使的强大合力。

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p;其次是：明确目标，细化责任，强化岗位目标管理。

二OO四年年初，我们制定了科学合理、便于操作的《二OO四年岗位目标管理责任制》。单位与各股（站）签订了岗位目标管理责任书，将经济指标、具体任务目标和共同目标予以分解，各股（站）又将任务目标细化落实到组及个人，在全所形成了横向到边、纵向到底，层层包、层层保的岗位目标管理体系。在日常工作中，我们以目标责任制为开展各项工作的总抓手，制定了严格的奖惩制度，建立了多层次、全方位的目标考核体系，极大地调动了全所干部职工的工作积极性与创造性。

再次是：创新思路，强化措施，狠抓工作落实。

各股（站）对工作认真梳辫子、列单子，铺下身子真抓实干，咬住目标狠抓落实，确保年度任务目标得到了全面实现。产权产籍管理股发扬“敢打硬仗、能打硬仗”的精神，克服时间紧、任务重等困难，做了大量艰苦细致的工作，圆满完成各项特急发证任务；抵押租赁股于年初迅速行动，率先制定了符合工作实际的目标责任制实施细则，细化责任，加强调度，掌握了工作主动权；秘书股和交易股作为单位窗口，认真落实了各项服务制度，解答耐心细致，服务热情周到，受到了客户和群众的好评；财务股从大局出发，加强团结，密切协作，讲求整体效应，保证了业务收费快速高效和财务工作诚实细致；监察测绘股从事外业，吃苦耐劳，甘于奉献，展现了房管职工良好的精神风貌和过硬的自身素质。

第二点经验做法是：创新服务机制，强化市场功能，营造良好的房地产交易市场环境。

我们立足于服务全县经济社会跨越发展大局，对房管工作进行准确定位，实现了由“管理型”房管向“服务型”房管的转变。

在外部，我们不断深化社会服务承诺，通过政务公开宣传栏就服务态度、服务质量、服务效率等方面内容向社会公示“八项基本制度”，并就产权登记和评估、测绘等业务的办理时限向社会作出了限时服务承诺，大力推行限时服务制度，广泛接受社会各界的监督，坚持做到有诺必践、违诺必究。在内部，我们建立健全了全方位的主动服务体系：在交易大厅推行首问负责制、一次性告知制、零距离服务制、文明用语制等一系列服务制度；对涉及大型企业和重点建设项目的业务实行事前、事中、事后全过程跟踪服务；对各类房地产交易与权属登记等业务实行协领和督办制度；对大宗业务、老弱病残家庭实行上门服务制度。在服务过程中，正确把握原则性与灵活性的关系，建立了业务办理“绿色通道”，坚持急事急办，特事特办，切实方便了人民群众。

我们坚持“管理、服务同时加强，硬件、软件同步推进”的原则，大力加强了房地产有形市场的建设。加强对房地产交易大厅的业务、服务质量管理，全力打造便民服务体系。全面加强了内部局域网硬件建设，先后添置了2台微机、2台激光打印机、2台复印机、测距仪、全站仪等先进设备，提高了工作精确程度和业务办理速度，强化了市场服务功能。

第三点经验做法是：抓班子，带队伍，全面提高队伍整体战斗力。

我们牢固树立“干事创业，加快发展，关键在人”的思想，着力加强五个方面的建设，提高了干部职工队伍的整体素质。一是加强了制度建设。修订完善了内部管理、业务工作程序等规章制度，建立健全了便于管理、有约束力、操作性强的制度保证体系，坚持做到了办事讲原则、检查有标准、考评有依据。二是牢牢抓住宣传教育、责任制落实和监督检查三个关键点，加强了党风廉政建设。三是加强了民主政治建设。实行民主管理和民主监督，全面推行所务公开，对重要工作、重大事项和涉及职工切身利益的大事情，都通过职工代表大会研究讨论通过，增强了决策的科学性和合理性。四是加强了队伍素质建设。强化了“三会一课”制度、民主生活会制度和政治学习日制度，提高了党员干部职工的理论水平和思想政治素质；通过推行“学习型”工程和房产专业培训等有效形式，增强了干部职工的业务技能，今年共送培了16名干部职工参加了白蚁防治、房产测绘等业务培训。五是加强了精神文明建设，完善职业道德规范，在全所深入开展公民道德教育活动和道德实践活动；扎实开展文明创建活动和职工气排球活动，增强职工体质和凝聚力，倡导文明管理，文明服务，使干部职工的精神面貌、服务质量有了较大改观。

通过全面加强队伍素质建设，增强了队伍的整体战斗力和处理重大突发事件的能力。今年初，面对“禽流感”和“非典”预防工作，我们以高度负责的态度，积极应对，果断采取防控措施，狠抓组织到位、责任到位、措施到位、宣传到位，为防止疫情扩散和维护社会稳定，尽到了我们的责任，做到了预防、发展两不误。

我们在做好各项房地产管理和服务工作的同时，认真及时地做好了各类信访工作和房地产行政案件、房地产纠纷的出庭应诉工作与调解工作，为政府分忧，为群众解难，努力维护了社会稳定。

第四点经验做法是：狠抓行风建设，加大宣传力度，在社会上营造良好的房管工作环境。

我们从转变工作作风、提高办事效率等多方面入手，不断加大行风建设力度，连续推出了一系列行风建设新举措，在社会上树立了良好的房管新形象。

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推荐第8篇：个人××年房地产销售工作总结

个人××年房地产销售工作总结

个人××年房地产销售工作总结2007-02-01 11:06:49

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为××××××企业的每一名员工，我们深深感到××××*企业之蓬勃发展的热气，××××*人之拼搏的精神。

××××是××××××销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌ｔ诠玖斓嫉陌镏拢?××*很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在

高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，××××同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于××××年与××××公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，××××同志积极配合××××公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为××月份的销售高潮奠定了基础。最后以××××个月完成合同额××××万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，××××同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

2006年下旬公司与××××××公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出××火爆场面。在销售

部，××同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，××××同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与××××同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

2006年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

推荐第9篇：房地产出纳会计年终工作总结

出纳是按照有关规定和制度，办理本单位的现金收付、银行结算及有关账务，保管库存现金、有价证券、财务印章及有关票据等工作的总称。以下是小编为大家精心整理的房地产出纳会计年终工作总结，欢迎大家阅读，供您参考。房地产出纳会计年终工作总结（一）

在20xx年的这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一、工作方面：

（一）在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1、以票据结算的方式到银行进账付款。主要支付了xxx办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费；营销部门的广告策划费；设计费、测绘费；工程装饰费；律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给xxx物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。

2、按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3、根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4、定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5、各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6、做好会计凭证的保管工作。积极配合每月审计部门的内部审查。

7、工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错。

8、为的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了四个车位。

9、到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理xx公司纳税申报、发票购买相关事宜。后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10、从去年9月底到今年9月底为止，每周日在xx国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次xx国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

（二）对于统计填报方面：

1、数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2、统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3、遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二、工作中存在的问题以及反思

（一）本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

（二）需要不断加强专业学习。

1、在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

2、同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

（三）参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

（四）在工作中团结同事，和睦相处。我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。xx年集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；xx年集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

（一）过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

1‘建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

（二）财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

1、为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

2、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

3、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

4、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。9月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

5、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

6、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

7、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

8、会计报表推出执行几个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

9、会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，10月份实行逐步换新的办法，11月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足xx年9月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于xx年9月下发了有关规定。

10、经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。如，xx项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

不知不觉加入到这个大家庭已经一年了，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。

作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记银行存款日记帐。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。李总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。

当然，一年的工作要用文字写完，肯定是不太完善，特别是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就总结到这里，以后工作上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把工作做得更细，更完善，不出癖漏。

时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续

作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套

领导从公司发展的角度考虑，决定启用比xx财务软件更先进和规范的xx财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程

制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规，结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量

会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设，提高工作能力

随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。

总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。在当前的经济形式下，难度可想而知，这对公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时，为拆迁工作的顺利进行做好服务。同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。

推荐第10篇：房地产会计个人工作总结2020

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。下面是小编整理的关于房地产会计个人工作总结范文2020，希望能够帮到大家。

房地产会计个人工作总结范文2020【一】

这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一、工作方面：

(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1.以票据结算的方式到银行进账付款。主要支付了办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。

2.按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3.根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4.定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5.各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6.做好会计凭证的保管工作。积极配合每月审计部门的内部审查。

7.工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错

8.为的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了四个车位。

9.到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理中大公司纳税申报、发票购买相关事宜。后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10.从去年9月底到今年9月底为止，每周日在中大国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次中大国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

(二)对于统计填报方面：

1.数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2.统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3.遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二、工作中存在的问题以及反思

(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

(二)需要不断加强专业学习。

1.在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

2.同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

(四)在工作中团结同事，和睦相处。我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围

房地产会计个人工作总结范文2020【二】

时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续

作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套

领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程

制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规，结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量

会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设，提高工作能力

随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。

总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。在当前的经济形式下，难度可想而知，这对宇都公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时，为拆迁工作的顺利进行做好服务。同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。

房地产会计个人工作总结范文2020【三】

一、会计核算工作

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司户客户往来和户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了的往来款万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在20年共完成了：收取二期回笼房款亿元，契税维修基金万，审核原始凭证万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证张。出具统计报表份出具纳税申报表张，税源统计表张。出具集团、集团相关财务报表张，出具预算报表张等。

二、融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成改制投产、工业项目的全面挂牌启动，的前期开发。最严重的是年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。20年市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在行的亿元房开贷款、万元工业项目贷款和万元额度的承兑汇票，完成了行的万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，财务部可以骄傲地说，在融资方面，年财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与行签订了购买万理财产品，六个月利率为%，为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金，在行理财次每次分别为万元(天)、万元(天)、万元(天)，共获得理财收益元。在行理财次，每次万元分别为天和天，获得理财收益。1月开始IPO打新股，投入万元，获得理财收益万元。使得公司全年获得理财收益为万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。20年财务部共办理承兑汇票笔，充分用足商行万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

房地产会计个人工作总结范文2020【四】

春风裁叶，夏雨来修。不知不觉中，来到这个大家庭已有数月，从刚开始对房地产行业的零认识到现在的基本熟悉，工作中经历了许多事情，也学习了很多的新知识。到财务室工作的这几个月，本着独立审慎、实事求是的原则要求自己做好本职工作，在日常工作中积累经验，弥补自己的不足;发挥自己的长处对工作方法改进，收到了不错的效果。为进一步提高个人工作水平，现对部分工作做如下总结，不足之处望领导不惜指正。

刚来到公司不久就参与了公司的一次大型认筹解筹工作，在对程序不熟悉的情况下，通过领导同事的讲解，解筹工作中对自己的严格要求，解筹工作算是圆满完成。但是随后，营销部核对出本次解筹有一房两卖的情况，经过与客户协商后妥善解决。虽然事情过去了，但是我却在思考为什么会有这种情况出现。仔细分析后，我认为原因在于各个环节没有衔接紧凑才会出现这种漏洞，如果这样的漏洞被竞争对手或者有心人利用，公司不可避免的会遇到一些麻烦，对公司声誉也有不利的影响。考虑到这些，我在解筹完成后马上和部门领导沟通，按照自己的理解尝试写出了关于认筹解筹工作中财务部负责的流程及手续，包含有从认筹到解筹结束后的退筹要点，经领导完善后在以后各期的认筹解筹工作中应用，对后续工作提供了可靠的依据，流程也更加明晰。

随后公司四期项目全盘动工，大量的流动资金投入让公司压力无形增大，为解决这个问题，公司决定向银行借款，但是国家宏观调控，限制房地产行业贷款，经过公司领导与银行协商后，才同意放贷，但是要求用土地证抵押。为尽快解决此事，各个部门都积极的去相关部门办理手续，财务部更是竭尽全力的把这件事放在各项工作的首位办理，从解押到抵押担保，程序说起来就那么几个，但是其中的辛苦不是一言两语能说的完。在部门领导的带领下，银行贷款最终批复下来，

为公司解了这燃眉之急。看着四期工程顺利的进行，财务?a href=\'http://www.xuexila.com/yangsheng/kesou/\' target=\'_blank\'>咳嗽毙闹械氖氛獠欧帕讼吕础?/p>

作为公司的另外一个大项目，此时也在紧张的筹备中。一个

新项目，全部房地产开发报建的流程，这无疑是对我学习房地产开发企业会计一个很好的机遇，土地价款、前期工程费、基础设施费、建安工程费、开发间接费等，一个个空洞的名词在我面前有了实质的内容。在领导的引导下，我开始对房地产开发企业财务流程从头学习，我知道这个机遇不是每个人都能遇到的，因此更加珍惜这次学习的机会。领导借书籍、网上下资料，反复的看，反复的学，不懂的就向领导请教。从项目可行性分析到hopsca的预设规划，从土地证到预售许可证、从国土局到房管局，从理论上基本了解了开发报建的流程。

以上是我这几个月工作的一些片段，古人云：不懂而学，学而知不足。在这些日子的工作中，从不懂而到不足，让自己掌握的知识更加丰富，同时也让自己认识到了自己的缺点。

成功其实很简单，简单的事情重复做就能达到成功。而真正能够坚持把简单事情重复做好的能有几人?扪心自问，我目前达不到这个水平。就像日常工作中的开票，刚开始怕自己开错了，每项都仔细的检查，特别是金额和客户信息，基本没有出错过。但是这段时间里，以为自己完全掌握了、熟悉了程序，反而开票有出错，最近也在反思，此次也借工作总结的机会提醒自己，坚持不懈的努力，改正缺点，让自己离成功更进一步。

最后，很幸运能够来到这个大家庭，更幸运的是在这一个新的舞台中遇到的良师益友，感谢在这个大家庭中给予我予无微不至的帮助的家人。在今后的工作中，我将秉承财务人员的一贯原则，脚踏实地的做好本职工作，做到“”，为公司的发展贡献出自己的一份努力。

房地产会计个人工作总结范文2020【五】

时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续

作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套

领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程

制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规,结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量

会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设，提高工作能力

随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。

总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。在当前的经济形式下，难度可想而知，这对宇都公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时,为拆迁工作的顺利进行做好服务。同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。

第11篇：房地产会计心得体会

房地产会计的学习心得体会

10级统计2班

106202032219 梁琼芸

随着我国城市化建设进程的加快，房地产开发企业不断升温。房价一路飙升。而另一方面，房地产开发企业的各项费用也在不断的增长.为了保障房地产开发企业的经济利益，提高企业的盈利能力，就必须进行有效的会计核算。

我通过这两个多月对房地产企业会计的学习懂得了以下的知识：房地产是房产和地产的总称，房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。

一、而进行的主要业务有：

1、土地的开发与经营。

2、房屋的开发与经营。

3、城市基础设施和公共配套设施的开发。

4、代建工程的开发。5．物业管理和服务。房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行核算和监督。

二、房地产开发企业的生产经营与施工企业不同，房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。主要有：1．开发经营的计划性。2．开发产品的商品性。

3．开发经营业务的复杂性4．开发建设周期长，投资数额大。5．经营风险大。

三、房地产开发项目投资费用估算。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。(一)开发成本1．土地征用及拆迁安置补偿费。2．前期工程费。3．建筑工程费。4．基础设施费。5．公共配套设施费。6．开发期间税费。(二)开发费用1．管理费用。2．销售费用。3．财务费用。房地产开发项目投资估算的作用：

(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；

(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；

(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

四、房地产开发企业会计核算特点

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有

如下特殊情况：

1．产成品的种类多，核算方法不同。

2．产品成本的核算复杂。

3．经营收入及其相关税金的核算不同。

房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：一是开发产品的销售和结算收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等；二是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等；三是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。本章主要介绍房地产开发企业收入的来源、收入的实现以及收入的核算。

总的来说，这段时间的学习，我觉得房地产企业会计对我们并不是很难学，我们都学过与会计有关的基础会计的财务会计等，所以对我们来说就不难了。主要区分它们的区别就很容易了。学完这门课对我受益匪浅，为以后我们进入房地产开发企业奠定了基础。

第12篇：房地产会计简历

房地产会计简历范文

简历是求职者的一张名片，对于应聘者来说，好的简历就是一块强有力的敲门砖。

个人基本简历

姓

名：xxx小姐国籍：

目前所在地：广州民族：汉族

户口所在地：肇庆身材：162 cm 45 kg

婚姻状况：未婚年龄：25 岁

求职意向及工作经历

人才类型：普通求职

应聘职位：财务经理/主管：主管、会计/会计师：会计、

工作年限：5职称：中级

求职类型：全职可到职日期：随时

月薪要求：XX3500希望工作地区：广州

个人工作经历：公司名称：广东中颐集团维信房地产有限公司起止年月：XX05 ～ XX01

公司性质：私营企业所属行业：房地产，建筑，安装，装潢

担任职务：会计/会计主管

工作描述：

1、熟悉帐务处理，能编制各种财务报表，进行财务分析;

2、对公司费用、往来收付进行单据的审核，并记帐,熟悉金碟,用友软件;

3、总部及分公司各费用汇总统计，为财务分析提供原始数据和基础;

4、公司固定资产的财务管理，定期进行资产的盘点;

5、负责总部税务申报，协调工商、税务等事务，指导分公司税务工作

6、熟悉房地产各项帐务处理 以及地产融资项目合作管理以及各项融资流程的洽谈办理.与合作按揭银行配合，加速按揭款回笼.房产销售财务流程控制, 销售合同审核及财务控制.房地产资金流的走款以及相关合同的配合，公司上市工作的协调.确保公司与银行, 工商等保持良好的关系.负责公司资金全盘运作:税务管理;应收应付;报表生成与分析;财务运作的全盘监控;财务团队的建设与管理,领导整个财务团队持续改善。

离职原因：

公司名称：南方测绘集团起止年月：XX05 ～ XX03

公司性质：民营企业所属行业：仪器仪表，度量衡器

担任职务：会计

工作描述：1.负责产品销售和其他业务收入的帐务处理及分析,财务合同文档的存档、备案、管理工作;

2.负责税金核算及账务处理，完成每月应交税金明细表。

3.负责应收账款、应付账款的账务处理及账龄分析

4.定期组织存货(配件)、固定资产的盘点事宜，并出具盘点报告。

5.审核材料采购单据，并进行帐务处理。

6.对各项商品进行成本核算及分析。

7.按时完成统计报表。

离职原因：

教育背景

毕业院校：广东华南师范大学成人学院

最高学历：本科毕业日期：xxxxxx

所学专业一：会计学所学专业二：行政管理

受教育培训经历：起始年月终止年月学校(机构)专 获得证书证书编号

XX09XX07广东华南师范大学成人学院会计学大专

XX09XX10广东华南师范大学成人学院行政管理本科

语言能力

外语：英语 良好

国语水平：精通粤语水平：精通

工作能力及其他专长

一.本人能找到广州市户口人担保;

二.具良好的英文沟通表达能力;

三.具良好的沟通表达、分析及协调能力;

业

四.诚实、稳重、上进、独立;

五.工作严谨，能承受工作压力。为人处世端正、脚踏实地、有强烈的事业心。

拓展阅读：制作完美简历的十大技巧

让简历外表醒目

简历的外表不一定要强调，但它应该醒目。审视一下简历的空白处，用这些空白处和边框来强调你的正文，或使用各种字体格式，如斜体，大写，下划线，首字突出，首行缩进或尖头。用计算机来打印你的简历。

尽量使你的简历简短

只使用一张纸 雇主可能会扫视你的简历，然后花30秒来决定是否召见你。所以一张纸效果最好。如果你有很长的职业经历，一张纸写不下，试着写出最近57年的经历或组织出一张最有说服力的简历，删除那些无用的东西。

为你的简历定位

雇主们都想知道你可以为他们做什么。含糊的，笼统的并毫无针对性的简历会使你失去很多机会。为你的简历定位。如果你也有多个目标，最好写上多份不同的简历，在每一份上突出重点。这将使你的简历更有机会脱颖而出。

写上简短小结

这其实是最重要的一个部分，“小结”可以写上你最突出的几个优点。没有什么应聘者写这几句话，但雇主们却认为这是引起注意的好办法。

强调成功经验

雇主们想要你的证据证明你的实力。记住要证明你以前的成就以及你的前雇主得到了什么益处，包括你为他节约了多少钱，多少时间等，说明你有什么创新等。

力求精确

阐述你的技巧、能力、经验要尽可能的准确，不夸大也不误导。确信你所写的与你的实际能力及工作水平相同。还要写上你以前工作的时间和公司。

使用有影响力的词汇

使用这种词汇，如：证明的，分析的，线形的，有创造力的，和有组织的。这样可以提高简历的说服力，每句都用点这种词汇。

用词要注意

在调查中许多官员都说到了这个问题。他们最讨厌错字别字。许多人说：“当我发现错别字时我就会停止阅读。”所以，认真写。雇主们总认为错别字说明人的素质不够高。

不要写上个人爱好

现在，在简历上写上个人信息如婚姻状况，血型，身高等已不在是必须。许多公司都乐意接受没有个人信息的简历。

最后测试

记住，你的简历应该回答了以下问题：它是否清楚并能够让雇主尽快知道你的能力是否写清了你的能力是否写清了你要求这份工作的基础有东西可删除吗

第13篇：房地产会计习题

1.某企业建造并出售一幢写字楼，取得销售收入1800万元，（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。企业为建造此楼支付的地价款为250万元；房地产开发成本为350万元，房地产开发费用中的利息支出200万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供了工商银行贷款证明），企业所在地政府规定的房地产开发其他开发费用的比例为5%。（即管理费用和销售费用之和按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额的合计数5%计算）。

土地增值税应纳税额计算过程如下：

（1）确定转让房地产的收入 1800万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

① 取得土地使用权支付地价款 250万元；

②房地产开发成本 350万元；

③房地产开发费用为：

200＋（250＋350）×5%＝230（万元）

④与转让房地产有关的税金为：

营业税：1800万×5%＝90（万）

城市维护建设税：90万×7%＝6.3（万）

教育费附加：90万×3%＝2.7（万）

税金合计：90＋6.3＋2.7＝99（万元）

⑤从事房地产开发加计扣除金额为：

（250＋350）×20%＝ 120（万元）

⑥ 扣除项目金额合计：

250＋350＋230＋99＋120＝ 1049（万元） （3）转让房地产的增值额为： 1800－1049＝751（万元） （4）计算增值额占扣除项目金额的比例

751÷1049＝71.59%

增值额占扣除项目金额的71.59%，适用税率表中第2级次的税率。税率为40%；速算扣除系数为5%。

（5）用速算扣除法计算土地增值税应纳税额：

土地增值税应纳税额＝751×40%－1049×5%＝ 247.95（万元）

4.土地增值税的会计处理（以【例7—14】为例）

[答疑编号811070208：针对该题提问]

（1）计算出土地增值税应纳税额：

借：营业税金及附加247.95万

贷：应交税费——应交土地增值税247.95万

注：如果企业转让的国有土地使用权及地上建筑物、附着物，原来在“固定资产”科目核算的，计算出应交的土地增值税，应作如下分录：

借：固定资产清理

贷：应交税费——应交土地增值税

（2）交纳土地增值税时：

借：应交税费——应交土地增值税247.95万

贷：银行存款247.95万

第14篇：房地产会计实务

三）、人工费的核算

工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。

“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。

对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：

某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和

职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）

用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率

（四）、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。

机械使用费的内容，一般包括：

1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。

3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。

5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。

7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。

8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：

借：工程施工——机械使用费用 9 000

贷：库存材料11 00

低值易耗品150

材料成本差异2

5应付职工薪酬 4 560

银行存款 2 165

累计折旧 8 000

待摊费用 3 000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。

根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。

某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计

对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。

某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数）

现举例说明它的分配计算方法如下：

（1）先确定各种施工机械每个台时费计划数

施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。

（2）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计

设例中:

0.5立方米履带挖土机

290台时×台时费计划数 20元 5 800元

0.4立方米混凝土搅拌机

300台时×台时费计划数 8元 2 400元

其他施工机械 11 800元

按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元

（3）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元

（4）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为

19000元/20000元×100％＝95％

（5）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整

如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：

9000元×95％＝8550元

对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：

借：工程施工 19 000

贷：工程施工——机械使用费 19 000

对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。

（五）、其他直接资的核算

工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：

1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；

2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；

3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；

4．土方运输费。

此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：

借：工程施工 2 000

贷：银行存款 2 000

对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。

根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。

对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。

（六）、施工间接费用的核算

工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。施工间接费用的内容，一般包括：

1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。

2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。

4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。

5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。

6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。

7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。

8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。

9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。

施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付职工薪酬”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。

借：施工间接费用 20 538

贷：库存材料 1900

低值易耗品 600

材料成本差异 50

应付职工薪酬 9 690

银行存款 2 900

现金 298

累计折旧 4 600

待摊费用 1500

如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。

施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。

每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。

某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：

某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：

101商品房建筑工程直接费 141 000元

施工间接费用定额为直接费的6%

102商品房建筑工程直接费 126 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

151出租房建筑工程直接费 59 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：

借：工程施20 538

贷：施工间接费用 20 538

（七）、自营工程成本核算程序小结

为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。

工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方:

借：开发成本XXX

贷：工程施工XXX

根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：

1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；

2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；

3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；

4．计算各月施工工程实际成本；

5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析

第15篇：房地产会计论坛

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第16篇：房地产会计处理

房地产企业的账务处理(转载) (2011-04-06 10:56:02) 转载 标签：

杂谈

房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是有不同的。从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，

房地产企业涉及的税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：

1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；

2、销售不动产，税率为5%；

3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

（二）城市维护建设税和教育费附加：

以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。

计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。

（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起

计征城镇土地使用税和房产税。

（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

（七）契税：

契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率

（八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。

（九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

开发成本及期间费用的核算：

1、“开发成本”，主要包括：

（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）； （2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；

（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；

（4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；

（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本—土地开发

贷：银行存款

或应付账款—XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本—土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本—房屋开发

贷：开发成本—土地开发

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本—配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本-配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本—配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本—配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本—房屋开发

贷：开发成本—配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本—房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本—房屋开发

贷：银行存款

或应付账款—应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本—房屋开发

贷：银行存款

或应付账款—应付工程款

应付工资

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本—代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本—代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本—代建工程

贷：开发成本—代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本—代建工程结算成本

贷：开发成本—代建工程

2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本—房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品

贷：开发成本—房屋开发

3、管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

4、财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用

5、销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。

四、主要帐务处理过程

（一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出

借：开发成本

贷：银行存款、现金、原材料等

（二）开发完工 借：开发产品 贷：开发成本

（三）预售房款

借：银行存款、现金 贷：预收账款

（四）开发完工，结转预售房款 借：预收账款 贷：经营收入

（五）结转销售房屋成本 借：经营成本 贷：开发产品

（六）计提税金

借：经营税金及附加 贷：应交税费-营业税 贷：应交税费-城建税

贷：其他应交款-教育费附加

（七）结转收入 借：经营收入 贷：本年利润

（八）结转税金 借：本年利润

贷：经营税金及附加

（九）结转成本、费用 借：本年利润

贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用

1、资产类主要会计科目核算：

（1）现金

从银行提取现金

借：现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，

而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法， 二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，

分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、

流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、

低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备

贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出

贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：采购保管费

贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，

或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品， 在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。

主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

安装完毕交付使用时借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产购建支出

交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.

2、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

借：开发成本

贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时

借：应付账款

贷：预付账款

补付其余款时

借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到预付款时

借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时

借：应收账款

贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款

贷：应收账款

收回全部余款

借：银行存款

贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：现金

贷：银行存款

借：应付工资

贷：现金

结转代扣款项

借：应付工资

贷：其他应收款——代扣水电费

代扣房租

月末分配工资费用

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时

借：应付福利费

贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，

主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税

月末计算的所得税

借：所得税

贷：应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

3、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；

前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）； 基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；

建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；

公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），

分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、

折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、

不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费， 以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款

第17篇：房地产会计实务

房地产会计实务

http:///wangxiao/swzx/fhy_4/page12.shtm   

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 ·[2011-7-6] ·[2011-6-10] ·房地产公司相关营业税问题[2011-5-23] ·[2011-4-22] ·[2011-4-1] ·[2011-3-29] ·房地产内部审计的特点和难点[2011-3-28] ·[2011-3-21] ·[2011-3-21] ·[2011-3-14] ·建筑安装公司工程转包的会计处理[2011-3-10] ·房地产企业成本核算问题[2011-3-9] ·[2011-2-24] ·[2011-2-16] ·[2011-2-12] ·房地产企业开发间接费如何进行分配[2011-1-24] ·[2011-1-14] ·[2010-12-24] ·[2010-12-13] ·房地产企业固定资产折旧的处理[2010-11-23] ·工程施工明细科目的设置[2010-11-18] ·[2010-11-16] ·[2010-11-16] ·房地产企业预付账款的核算[2010-11-12] ·房地产开发公司购财务软件如何做账[2010-11-8] ·[2010-11-5] ·[2010-11-3] ·[2010-10-28] ·该房产公司应交纳土地增值税为多少[2010-10-25] ·[2010-10-22]

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房地产会计基础知识大全-房地产会计账务处理

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     房产作价入股是否缴纳契税【房地产实务】有关房产三项费用扣除基数的问题【房地产实务】上年度已交房产税减免如何做账【房地产实务】预收房款缴纳的营业税金可否计入扣除【房地产实务】以房地产抵押是否征收契税【房地产实务】合作建房的营业税该怎么缴【房地产实务】房地产企业拆迁还房怎样确认收入【房地产实务】房地产企业低值易耗品的摊销方法【房地产实务】我单位提供监理劳务纳税地点在哪【房地产实务】施工内容重复 隐匿涉税问题【房地产实务】房地产企业预付账款的核算【房地产实务】建筑安装行业涉税疑点解析【房地产实务】建筑业总承包人分包的营业税处理【房地产实务】

                     待核销基建支出会计核算【房地产实务】该房产公司应交纳土地增值税为多少【房地产实务】房地产开发费用的扣除问题【房地产实务】已竣工验收的房地产开发项目如何理解【房地产实务】停车位转让收入是否计入房地产转让收入【房地产实务】工程施工明细科目的设置【房地产实务】施工企业如何推行全面预算管理【房地产实务】

第18篇：房地产会计简介

1.房地产企业会计制度的建立。2.房地产企业税务筹划浅析。3.房地产企业财务管理。

4.房地产企业成本管理研究。5.房地产企业偷税问题及治理对策。6.房地产集团公司业务由多元化走向一极化。

第19篇：房地产会计基础知识

房地产会计基础知识

第一章 开发产品成本的内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售

1 费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

第二章 自营开发工程成本的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。

采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX

如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

一、自营工程成本核算的对象和项目

由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。

按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：

（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；

2 （2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。

为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：

1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。

2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。

3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。

4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。

5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。

上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。

二、材料费的核算

各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。

本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）

再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：

本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量

3

差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量

差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100%

然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：

某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）

某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价

施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。

三、人工费的核算

工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。

“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。

对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：

某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）

用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：

项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率

四、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。

机械使用费的内容，一般包括：

1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。

4 3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。

5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。

7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。

8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：

借：工程施工——机械使用费用 9 000 贷：库存材料

11 00 低值易耗品

150 材料成本差异

25 应付工资 4 000 应付福利费

560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊费用 3 000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。

5 根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。

某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计

对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。

某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数）

现举例说明它的分配计算方法如下：

（一）先确定各种施工机械每个台时费计划数

施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。

（二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计

设例中:

0.5立方米履带挖土机

290台时×台时费计划数 20元 5 800元

0.4立方米混凝土搅拌机

300台时×台时费计划数 8元 2 400元

其他施工机械 11 800元

按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元

（三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元

（四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为

19000元/20000元×100％＝95％

（五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整

如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：

9000元×95％＝8550元

对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：

借：工程施工 19 000

6 贷：工程施工——机械使用费 19 000

对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。

五、其他直接资的核算

工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：

1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；

2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；

3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；

4．土方运输费。

此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。

施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：

借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000

对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。

根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。

对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。

六、施工间接费用的核算

工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。

施工间接费用的内容，一般包括：

1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。

2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

7 3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。

4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。

5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。

6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。

7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。

8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。

9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。

施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。

借：施工间接费用 20 538 贷：库存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差异 50 应付工资 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 现金 298 累计折旧 4 600 待摊费用 1500

如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。

施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。

每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按

8 照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。

某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：

某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］

如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：

101商品房建筑工程 直接费 141 000元

施工间接费用定额为直接费的6% 102商品房建筑工程 直接费 126 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

151出租房建筑工程 直接费 59 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：

借：工程施

20 538 贷：施工间接费用 20 538

七、自营工程成本核算程序小结

9 为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。

工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方:

借：开发成本XXX 贷：工程施工XXX

根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：

1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；

2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；

3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；

4．计算各月施工工程实际成本；

5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。

第三章 发包开发工程及其价款结算的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。

对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。

一、工程价款结算的办法

开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。

1．按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都

10 有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。

2．分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。

3．竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。

不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。

在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50％时，就可将超过发包工程价值50％部分的工程价款的50％，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25％（50％X50％）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。

二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算

开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和

11 “应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账：

借：预付账款——预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000

9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作：

借：预付账款——预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000

10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作：

借：开发成本 75 000

贷：预付账款——预付承包单位款 53 000 应付账款——应付工程款 22 000 用银行存款支付应付工程款时，应作：

借：应付账款——应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000

第四章 开发间接费用的核算

一、开发间接费用的组成和核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

12 3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 累计折旧 10 000

13 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房——周转房摊销 10 500 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

二、开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际 发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额

如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号名称 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周转房 70 000 201大配套设施——商店 80 000

14 301商品性土地 125000 合 计 520 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周转房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表：

开发间接费用分配表 2000年5月 单位：元

开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周转房 70 000 5 600 201大配套设施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 计 520 000 41 600 根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 25 200 开发成本——配套设施开发成本 6 400 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 41 600

第五章 土地开发成本的核算

一、土地开发支出划分和归集的原则

15 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（一）土地开发成本核算对象的确定

为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（二）土地开发成本项目的设置

企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。

16 开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

三、土地开发成本的核算

企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

现举例说明土地开发成本的核算如下；

如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：

301351

商品性土地

自用土地

支付征地拆迁费 78 000元 72 000元

支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元

应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元

分配开发间接费 10 000元

合

计 133 000元 108 000元

则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——商品性土地开发成本 78 000 开发成本——自用土地开发成本 72 000 贷；银行存款 150 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000

17 贷：银行存款 38 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 25 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000 贷；应付账款——应付工程款 43 000

分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

四、已完土地开发成本的结转

已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。

为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：

借：开发产品——土地 1002 000

贷：开发成本——商品性土地开发成本 1002 000

为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，

则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本 648 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 648 000

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开

18 发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。 配套设施开发成本的核算

一、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务

的有关设施的开发成本。

19 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

三、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

20

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由10

1、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201251 252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

21 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000 贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明

细分类账。

四、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况

和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设

施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发

成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如

下分录入贴：

22 借：外发产品—一配套设施 460000 贷；开发成本－－－配套设施开发成本

460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本

的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的

实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本

或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如

下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000 开发成本—一配套设施可发成本 35000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的

公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开

发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可

23 以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（二）前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程

24 费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

（三）基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（四）建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合计 1134 000元

则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

设例中：

101 商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——

25 房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

（五）配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，

待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋

开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（六）开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。

三、房屋开发成本核算举例

如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：

101102152 182

商品房

商品房 出租房

周转房

支付征地拆迁费 100 000 80 000 结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 应付承包设计单位前期

26 工程费

30 000 30 000 30 000 30000 应付承包施工企业基础

设施工程款 90 000 75 000 7000070000 应付承包施工企业建筑

安装工程款

600 000480000450000450000 分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配开发间接费用 82 00066 000 62 000 62 000 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 180 000 贷：银行存款 180 000

结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 150 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000 将应付设计单位前期工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 120 000 贷：应付账款——应付工程款 120 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 305 000 贷：应付账款——应付工程款 305 000

将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 1980 000 贷：应付账款——应付工程款 1980 000

分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 265 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000 预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 280 000 贷：预提费用——预提配套设施费 280 000

分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 272 000 贷：开发间接费用 272 000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。

四、已完房屋开发成本的结转

27 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：

借：开发产品 3 562 000

贷；开发成本——房屋开发成本 3 562 000 代建工程开发成本的核算

一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。

代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

二、代建工程开发成本的核算

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过

28 程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 贷：银行存款 460 000

应付账款——应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：开发产品——代建工程 1080 000 贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000

一、现金流量及其分类

现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。

现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。

现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金

额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。

现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。

房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。

（一）经营活动产生的现金流量

29 经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。

经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。

经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。

（二）投资活动产生的现金流量

投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。

投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。

投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。

（三）筹资活动产生的现金流量

筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。

筹资活动产生的现金流入有；吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。

筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金；减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。

二、现金流量表的作用

编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。

（一）可使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险

在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利

30 能力，但如资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6 000万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。

（二）可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况

现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评价企业短期偿债能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。所有这些，都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力，预测企业未来的发展情况，为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。

（三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督

现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑，可以评价企业是如何获得现金，又是如何运用这些现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重大的风险，等等。通过掌握、分析现金流量信息，监管部门可以将事后监督转为事前监督，防范和化解潜在风险。

由于现金流量表有上列作用，因此在企业会计制度中规定在年度决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。

三、现金流量表的编制

编制现金流量表时，列报经营活动现金流量的方法有两种：一是直接法；二是间接法。

所谓直接法，是指通过现金收入和支出的主要项目反映来自企业经营活动的现金流量。在实务中，一般是以利润表或损益表中的经营收入为起算点，调整与经营活动各项目有关的增减变动，然后分别计算出经营活动的现金流量。

所谓间接法，是指以本期净利润为起算点，调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及应收应付等项目的增减变动，据以计算并列示经营活动的现金流量。

直接法的主要优点是显示了经营活动现金流量的各项流入流出内容。相对间接法来说，它更

31 能体现现金流量表的目的。因在现金流量表中列示各项现金流入的来源和现金流出的用途，有助于预测未来的经营活动现金流量，更能揭示企业从经营活动中产生足够的现金来偿付其债务的能力，进行再投资的能力和支付股利的能力。当然，间接法在净利润的基础上调整不涉及现金收支的收入、费用、营业外收支和应收应付等项目，据以确定并列示经营活动现金流量，也有助于分析影响现金流量的原因以及从现金流量角度分析企业净利润的质量。因此，在现行企业会计准则中，要求企业按直接法编制现金流量表，并在附注中披露按间接法将净利润调整为经营活动现金流量的信息，从而兼顾了两种方法的优点。

（一）采用直接法编制现金流量表的方法

房地产开发企业现金流量表按照经营活动产生的现金流量。投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量分别反映。

1.经营活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目，反映企业销售商品房屋、转让土地、提供物业管理等劳务实际收到的现金。包括本期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、转让土地、提供劳务本期收到的现金和本期预收的款项，扣除本期退回本期销售的商品和前期销售本期退回的商品支付的现金。根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。

“收取的租金”项目，反映企业实际收到现金的租金收入。包括经营性房屋、土地等租赁收到的租金以及融资租赁收到的租赁收益。根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等账户的记录分析填列。

“收到的租费返还”项目，反映企业收到的营业税、所得税、教育费附加等返还，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项目外，收到的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金收入、罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的现金收入等，根据“营业外收入”、“其他应收款”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。

“发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金”项目，反映企业与承包工程单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务实际支付的现金，包括本期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务支付的现金，以及本期支付前期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务的未付款项，和本期预付承包单位工程款、备料款及供应单位购货款。根据“现金”、“银行存款”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”、“物资采购”等账户的记录分析填列。

“经营租赁所支付的现金”项目，反映企业从其他单位经营租入资产支付的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。至干融资租赁支付的租金，在筹资活动产生的现金流量中反映。

“支付给职工以及为职工支付的现金”项目，反映企业实际支付给职工，以及为职工支付的现金，

32 包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等，以及为职工支付的养老保险、待业保险、补充养老保险、住房公积金、支付给职工的住房困难补助、支付的离退休人员的费用等。但不包括购建固定资产人员的工资。根据“现金”、“银行存款”、“应付工资”、“应付福利费”等账户的记录分析境列。

“支付的营业税款”项目，反映企业实际支付的营业税，根据“应交税金”账户的借方发生额分析填列。

“支付的所得税款”项目，反映企业实际支付的所得税，根据“应交税金”账户的借方发生额分析填列。至于本期退回的所得税和营业税，在“收到的税费返还”项目反映。

“支付的除营业税、所得税以外的其他税费”项目，反映企业按规定支付的除营业税、所得税以外的税费，包括本期发生并支付税费，以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金，如支付的土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、印花税、车船使用税、教育费附加等，根据“现金”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等账户的记录分析填列。对实际支付已计入固定资产价值的固定资产投资方向调节税、耕地占用税等，在投资活动产生的现

金流量中反映。

“支付的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项目外、支付的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金支出。罚款支出、支付的差旅费、业务招待费、广告费、保险费等现金支出，根据“现金”、“银行存款”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”、“营业外支出”等账户的记录分析填列。

2.投资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“收回投资所收到的现金”项目，反映企业出售、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期投资”或“长期股权投资”、“长期债权投资”等账户的记录分析填列。

“分得股利或利润所收到的现金”项目，反映企业因股权投资而收到的现金股利，以及从子公司、联营企业和合营企业分回利润收到的现金，但不包括股票股利，根据“现金”、“银行存款”、“投资收益”、“应收股利”或“其他应收款”等账户的记录分析填列。

“取得债券利息收入所收到的现金”项目，反映企业因债权性投资而收到的利息，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“投资收益”、“长期债权投资”或“长期投资”等账户的记录分析填列。

“处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额”项目，反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金，扣除所发生的现金支出后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产清理”、“无形资产”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，收到的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析境列。

“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”项目，反映企业购买、建造固定资产，

33 取得无形资产和其他长期资产支付的现金；根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产购建支出”、“无形资产”等账户的记录分析填列。至于为购建固定资产而发生的借款利息资本化的部分，以及融资租入固定资产支付的租赁费、借款利息，在筹资活动产生的现金流量中反映。

“权益性投资所支付的现金”项目，反映企业进行权益性投资支付的现金，包括企业取得短期股票投资、长期股权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期股权投资”或“长期投资”账户的记录分析填列。至于企业以非现金的固定资产、材料等进行的权益性投资，在现金流量表的附注中加以反映。

“债权性投资所支付的现金”项目，反映企业进行债权投资支付的现金，包括企业购买的除现金等价物以外的短期债券投资、长期债券投资、其他债权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用，根据“现金”、“银行存款”、“短期投资”、“长期债权投资”或“长期投资”等账户的记录分析填列。

“支付的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，支付的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。 3．筹资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：

“吸收权益性投资所收到的现金”项目，反映企业收到的技资者的现金，包括实际收到投资者的现金，以发行股票方式筹集的资金实际收到的股款净额（发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额），根据“现金”、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”等账户的记录分析填列。至于以发行股票方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，在“发生筹资费用所收到的现金”项目反映。

“发行债券所收到的现金”项目，反映企业发行债券实际收到的现金，即发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。至于企业自行发行债券支付的发行费用，在“发生筹资费用所支付的现金”项目反映。

“借款所收到的现金”项目，反映企业向银行等金融机构借入的资金，根据“银行存款”、“短期借款”、“长期借款”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项外，收到的其他与筹资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款’等账户的记录分析填列。

“偿还债务所支付的现金”项目，反映企业以现金偿还债务的本金，包括偿还银行等金融机构的借款本金、偿还债券本金，根据“银行存款”、“短期借款”。“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。至于企业偿还的借款利息、债券利息，在“偿付利息所支付的现金”项目反映。

“发生筹资费用所支付的现金”项目，反映企业为筹集长期使用的资金而发生，由企业直接支付的发行股票和债券的费用，根据“现金”、“银行存款”、“财务费用”等账户的记录分析填列。

“分配股利或利润所支付的现金”项目，反映企业实际支付的现金股利，以及支付给其他单位的利润，根据“现金”、“银行存款”。“应付股利”、“应付利润”等账户的记录分析填列。

34 “偿付利息所支付的现金”项目，反映企业实际支付的利息，包括支付的借款利息、债券利息等，根据“现金”、“银行存款”、“财务费用”、“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析旗列。

“融资租赁所支付的现金”项目，反映企业融资租人固定资产支付的租金，根据“现金”、“银行存款”、“长期应付款”等账户的记录分析填列。

“减少注册资本所支付的现金”项目，反映企业因减少注册资本而对投资者支付的现金，根据“现金”、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”等账户的记录分析境列。

“支付的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项外，支付的其他与筹资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。

房地产开发企业如有外币业务的，还要在“汇率变动对现金的影响额”项目，反映企业因外币汇率变动产生的现金流量，按现金流量发生日的汇率或平均汇率折算的人民币金额与外币现金净额按期末汇率折算的人民币金额之间的差额填列。如某房地产开发企业当期向外商销售商品房时收入60万美元，收汇当日汇率为1:8.50，期末汇率为1:8.40。假定当期没有其他外币业务发生，则“汇率变动对现金的影响为 6万元[600 000（美元）X（8.50－8.40）]。在实际工作中，对当期发生的外币业务，也可不必逐笔计算汇率变动对现金的影响额，可以通过报表附注中“现金及现金等价物净增加额”数额，与报表中“经营活动产生的现金流量净额”。“投资活动产生的现金流量净额”、“筹资活动产生的现金流量净

额”三项之和比较，其差额即为“汇率变动对现金的影响额”。

“现金及现金等价物净增加额”项目，反映企业本期净增加的现金、银行存款、其他货币资金和持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资，根据下列公式计算填列。

现金及现金等价物＝经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额+筹资活动产生的现金流量净额+汇率变动对现金的影响额

经营活动产生的现金流量净额＝经营活动流入的现金－经营流动流出的现金

（二）现金流量表附注披露的信息及其填列

现金流量表附注披露的信息，包括不涉及现金收支的投资和筹资活动、将净利润调节为经营活动的现金流量和现金及现金等价物净增加情况三个部分。

1.不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目及其境列方法。

不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目包括：（l）以固定资产偿还债务；（2）以投资偿还债务；（3）以存货偿还债务；（4）以固定资产、无形资产进行长期投资；（5）融资租赁固定资产。这些投资和筹资活动，虽不涉及本期现金收支，但能影响本期和以后各期的现金收支。如以固定资产偿还债务，能减少本期现金流出；用融资租赁方式租入固定资产，会增加以后各期的现金流出，所以也应在现金流量表附注中加以披露。至于这些项目的金额，可根据“固定资产”、“无形资产”、“长期借款”、“长期股权投资”或“长期投资”、“长期应付款”、各有关材料账户的记录分析填列。

35 2．采用间接法将净利润调节为经营活动的现金流量的方法。

上文已经说过，为了有助于报表使用者分析影响现金流量增减变动的原因和分析企业净利润的质量，现金流量还应采用间接法将净利润调节为经济活动的现金流量。由于利润表或损益表中反映的净利润，是按权责发生制原则确定的，其中有些收入、费用；损失项目并没有实际发生现金流出和流入，有些不属于经营活动的损益，因此要在净利润基础上计算经营活动的现金流量，必须对这些项目进行调整。房地产开发企业应加调整的项目主要有：（1）计提的坏账准备或转销的坏账；（2）固定资产折旧；（3）无形资产和递延资产摊销；（4）处置固定资产、无形资产和其他长期资

产的损失（减收益）；（5）固定资产报废损失；（6）属于投资活动和筹资活动的财务费用；（7）投资损失（减收益）；（8）递延税款贷项（减借项）；（9）存货的减少（减增加）；（10）经营性应收项目的减少（减增加）；（11）经营性应付项目的增加（减减少）等。上述各调整项目的金额，可根据“坏账准备”、“累计折旧”、“无形资产”、“递延资产”或“开办费”、“长期待摊费用”、“固定资产清理”、“财务费用”、“投资收益”、“递延税款”、“应收账款”、“应收票据”、“应付账款”、“应付票据”、“应交税金”、“应付福利费’等账户的记录和资产负债表“存货”项目的期初、期末数分析计算填列。

“经营活动产生的现金流量净额”项目的金额根据“净利润”项目与上述各调整项目的金额加总填列。

3．现金及现金等价物净增加额的计算。

现金及现金等价物净增加额＝现金的期末余额－现金的期初余额+现金等价物的期末余额－现金等货物的期初余额

“现金的期末余额”和“现金的期初余额”项目反映企业“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末、期初余额扣除超过3个月定期存款的合计数。“现金等价物的期末余额”和“现金等价物的期初余额”项目反映特有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险小的投资的期末、期初数，根据“短期投资”账户的期末、期初余额分析填列。

附注中的“现金及现金等价物净增加额”应与现金流量表中最后一项“现金及现金等价物净增加额”核对相符。

房地产开发企业现金流量表及其附注的格式列示如图表：

现 金 流 量 表

编制单位；

1998年度 单位；元

项

目

金 额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金

收到的租金

收到的税费返还

36 收到的其他与经营活动有关的现金

现金流入小计

发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金

经营租赁所支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金

支付的营业税款

支付的所得税款

支付的除营业税、所得税以外的其他税费

支付的其他与经营活动有关的现金

现金流出小计

经营活动产生的现金流量净额

二、投资活动产生的现金流量

收回投资所收到的现金

分得胜利或利润所收到的现金

取得债券利息收入所收到的现金

处宜固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额

收到的其他与投资活动有关的现金

现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金

权益性投资所支付的现金

债权性投资所支付的现金

支付的其他与投资活动有关的现金

现金流出小计

投资活动产出的现金流量净额

三、筹资活动产生的现金流量；

吸收权益性投资所收到的现金

发行债券所收到的现金

借款所收到的现金

收到的其他与筹资活动有关的现金

现金流入小计

偿还债务所支付的现金

发生筹资费用所支付的现金

分配股利或利润所支付的现金

偿付利息所支付的现金

37 融资租赁所支付的现金

减少注册资本所支付的现金

支付的其他与筹资活动有关的现金

现金流出小计

筹资活动产生的现金流量净额

四、汇率变动对现金的影响额

五、现金及现金等价物净增加额

附注

1．不涉及现金收支的投资和筹资活动：

以固定资产偿还债务

以投资偿还债务

以固定资产进行长期投资

以存货偿还债务

融资租赁固定资产

2.将净利润调节为经营活动的现金流量

净利润

加：计提的坏账准备或转销的坏账

固定资产折旧

无形资产和递延资产摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减收益）

固定资产报废损失

属于投资活动和筹资活动的财务费用

投资损失（减收益）

递延税款贷项（减借项）

存货的减少（减增加）

经营性应收项目的减少（减增加）

经营性应付项目的增加（减减少）

其他

经营活动产生的现金流量净额

3.现金及现金等价物净增加情况；

现金的期末余额

减。现金的期初余额

现金等价物的期末余额

38 减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额 合并会计报表

一、合并会计报表及其合并范围

合并会计报表是以母公司和子公司组成的企业集团为一会计主体，以母公司和子公司单独编制的个别会计报表为基础，由母公司编制的综合反映企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况的会计报表。

合并会计报表主要包括合并资产负债表、合并损益表或合并利润表、合并利润分配表、合并资金流量表。与企业个别会计报表一样，这些合并会计报表分别从不同的方面反映企业集团这一会计主体的财务状况和经营成果，构成一个完整的合并会计报表体系。

按照现行制度规定，凡在我国境内设立的房地产开发企业集团，当其拥有一个或一个以上子公司时，其母公司都应编制合并会计报表，将其所控制的境内外所有子公司纳入合并会计报表的合并范围。

1．母公司拥有其过半数以上（不包括半数）权益性资本的被投资企业，包括：（1）直接拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业；（2）间接拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业；（3）直接和间接方式拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业。间接拥有过半数以上权益性资本是指通过子公司而对子公司的子公司拥有其过半数以上的权益性资本。直接和间接方式拥有其半数以上权益性资本是指母公司虽然只拥有其半数以下的权益性资本，但通过与子公司合计拥有其过半数以上的权益性资本。

2．其他被母公司所控制的被投资企业。母公司对被投资企业虽然不持有其过半数以上的权益性资本，但母公司与被投资企业之间有下列情况之一的，应当将该被投资企业作为母公司的子公司，纳入合并会计报表的合并范围：（l）通过与该被投资企业的其他投资者之间的协议，持有该被投资企业半数以上表决权；（2）根据章程或协议，有权控制被投资企业的财务和经营政策；（3）有权任免董事会等类似权力机构的多数成员；（4）在董事会或类似权力机构会议上有半数以上投票权。

3．在母公司编制合并会计报表时，下列子公司可以不包括在合并会计报表的合并范围之内：（1）已关停并转的子公司；（2）按照破产程序，已宣告被清理整顿的子公司；（3）已宣告破产的子公司；（4）准备近期售出而短期持有其半数以上的权益性资本的子公司；（5）非持续经营的所有者权益为负数的子公司；（6）受所在国外汇管制及其他管制，资金调度受到限制的境外子公司。

二、合并会计报表的作用

合并会计报表能综合反映母公司和子公司所形成的企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况，具有以下方面的作用。

1．提供母公司和子公司经营活动的合并报表。母公司的投资者、债权人和管理者不仅希望了

39 解公司本身的经营情况，也希望知道包括子公司的经营情况，以获得其投资方面的信息。子公司的投资者也希望了解包括母公司和其他子公司在内的整个集团的经营情况和经济实力。合并会计报表可以满足这两方面的需要。否则，他们需花很大的精力去搜集、分析各个公司的会计报表。

2．提供整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。在会计期间，母公司和子公司将发生很多交易，其中包括工程承发包、土地转让、材料和产品买卖、劳务供应、应收应付往来款等，这些交易都在各公司的账簿和报表中得到反映，编制合并会计报表时，必须消除各子公司之间及子公司与母公司之间的交易，以免重复计算和提供虚假信息。因此，合并会计报表反映了整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。

3.有利于企业集团的内部管理和国家经济管理部门的宏观调控。通过阅读和分析合并会计报表，可使管理当局全面了解整个企业集团的资金来源及其配置情况，以便有效地规划和合理地配置资源，使有限的资源得到充分的利用。同时根据合并会计报表提供的信息，可合理调整企业集团的各个经营环节，以确保整个企业集团的利润最大化。国家经济管理部门根据各个企业集团提供的信息，可以了解各个产业的经营情况和盈利水平，调整国家产业政策，进行宏观调控。

但是，由于合并会计报表基本上是根据企业集团各个公司的资产、负债和所有者权益以及各个公司经营收支加总编制的报表，混淆了各个公司的权益结构，无法反映各个公司的盈利能力和偿债能力，各个公司的投资者也无法了解其投资的可靠性和安全性。所以即使编制了合并会计报表，也不能忽视各个公司编制的会计报表。

三、合并会计报表的编制方法

由于合并会计报表是以母公司和纳入合并范围的子公司的各个会计报表以及其他有关资料为依据编制的，而各个会计报表是 以各个企业为会计主体进行会计核算的总括，它从母公司本身或从子公司本身的角度对企业的经营成果和财务状况进行反映，这样集团内部公司间发生的经济业务，从发生内部间经济业务公司各个会计报表来看，双方都进行了反映，而编制合并会计报表是以企业集团作为会计主体，这样集团内部各公司间的经济业务就不必在合并会计报表上反映，集团内部交易在各个公司会计报表中重复反映部分要进行抵销，否则，就会虚增合并会计报表有些项目的数额，使合并会计报表反映的信息失真。

为编制合并会计报表，子公司除向母公司提供本身的会计报表外，还应提供下列有关资料：（1）子公司所采用的与母公司不同的会计政策；（2）与母公司及与母公司的其他子公司业务往来、债权债务、投资等资料；（3）子公司利润分配有关资料；（4）子公司所有者权益变动的明细资料等。

母公司为编制合并会计报表，对子公司进行的权益性资本投资，必须采用权益法进行核算，并以此编制个别会计报表，为编制合并会计报表提供基础数据。

对于子公司因本期损益而引起的所有者权益的变动，母公司应计算确定其所拥有的数额，并

40 将其计入本期投资损益，同时按照该数额增加或减少长期投资，调整长期投资账面价值。母公司进行账务处理时，在增加长期投资的情况下，借记“长期投资”账户、贷记“投资收益”涨户；在减少长期投资的情况下，借记“投资收益”账户、贷记“长期投资”账户。收到子公司分来的利润时，母公司应作为长期投资减少处理。进行账务处理时，借记“银行存款”等账户、贷记“长期投资”账户。

对于子公司因本期损益以外的原因，如接受捐赠、法定资产重估增值、接受外币投资折算差额所引起的子公司所有者权益的变动，母公司应计算确定所拥有的数额，按照计算确定的数额增加或减少长期投资，调整长期投资账面价值，同时增加或减少资本公积的数额。（1）对于因子公司接受捐赠和对资产进行法定重信增值所引起子公司所有者权益的变动，母公司应按接受捐赠和确认的法定资产重估增值，借记“长期投资”账户、贷记“资本公积”账户入账。（2）对于因子公司接受外币投资折算差额所引起的所有者权益的变动，在外币折算差额为贷方余额时，母公司应借记“长期投资”账户，贷记“资本公积”账户入账；在外币折算差额为借方余额时，母公司应借记“资本公积”账户，贷记“长期投资”账户入账。

编制合并会计报表，一般要先编合并工作底稿。合并入作底槁分设三栏：第一栏为“母、子公司报表金额”栏，按母、子公司分栏列示；第二栏为“调整及抵销数”栏，分设借方、贷方栏，第三栏为“合并报表金额”栏。编制合并会计报表时，一般先编合并损益表（或合并利润表）和合并利润分配表，再编合并资产负债表。

合并工作底稿编制的程序，通常是：

1．将母、于公司的会计报表各项目的金额填列到合并工作底稿的各个公司报表金额栏内。需要指出的是：在编制合并会计报表时，要先统一母公司和子公司的会计报表的决算口、会计期间和所采用的会计政策。如不一致时，应按母公司本身会计报表的决策目、会计期间和所采用的会计政策对子公司的会计报表进行必要的调整，再将调整后的子公司的会计报表金额填列到合并工作底稿上。

2．在调整及抵销栏内的有关项目填列调整及抵销数。凡属内部往来及内部交易性质的经济业务，均应根据调整、抵销分录，将调整、抵销数填列合并工作底稿有关项目的调整及抵销数栏。需要指出的是：调整、抵销分录，仅是为了编制合并会计报表在合并工作底稿中调整、抵销内部往来、内部交易经济业务所作的分录，并不记入各个公司的账上，因而也不对各个公司本身的经营成果和财务状况产生影响。同时也不具备连续性，仅对编制当期合并会计报表提供有关项目的调整及抵销数。

3．计算少数股东权益，在合并工作底稿中另行列出。少数股东权益是指子公司所有者权益中由母公司以外的其他投资者所拥有的份额。因为编制合并会计报表后，这部分权益不属企业集团所有，所以应单设“少数股东权益”项目另行列出。

4．根据“母、子公司报表金额”和“调整及抵销数”栏数字，计算并填入“合并报表金额”栏。计算时，要根据各项目的性质、余额的借、贷方和调整及抵销分录的借、贷方数进行加减计算：

41 收入、收益、负债、所有者权益项目合并报表金额为：

母、子公司报表金额合计数+调整及抵销贷方数－调整及抵销借方数

成本、费用、支出、损失、资产项目合并报表金额为：

母、子公司报表金额合计数+调整及抵销借方数－调整及抵销贷方数

但对“未分配利润”项目的合并报表金额，应根据编制的合并利润分配表计算的本年年未未分配利润数填列。因为经过调整、抵销母、干公司的收入、收益、成本、费用、支出损失项目后，必然影响集团公司的利润和未分配利润。

5.将合并工作底稿中算出的各项目“合并报表金额”栏数额，填入合并损益表（或合并利润表）、合并利润分配表和合并资产负债表的有关项目，然后根据合并资产负债表、合并损益表（或合并利润表）、合并利润分配表和有关资料，编制合并现金流量表。

四、合并损益表（合并利润表）和合并利润分配表

合并损益表（合并利润表）和合并利润分配表的编制，以母公司和纳入合并范围的子公司的个别损益表（利润表）和利润分配表为基础，在抵销企业集团内部经济业务对下列项目的影响后，合并各项目的数额进行。

1．母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部经营收入的抵销

内部点交工程已实现对外销售时，应在合并经营收入项目中抵销内部经营收入的数额，在合并经营成本项目中抵销从分公司验收工程所发生的工程款（即分公司内部经营收入）。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“经营收入”项目，贷记“经营成本”项目。

内部点交工程尚未实现对外销售时，应在合并经营收入项目中抵销内部经营收入的数额，在存货（在建开发产品）项目中抵销内部点交工程所包含的未实现的内部经营利润及税金，在合并经营成本项目中抵销内部点交工程的成本。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“经营收入”项目，贷记“存货”项目（在合并资产负债表中抵销）和“经营成本”项目。

2．母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部构件销售利润的抵销

内部销售构件尚未用于商品房实现对外销售时，应在合并其他业务利润项目中抵销内部销售构件的利润，在存货（库存材料）项目抵销内部销售构件所包含的未实现的内部销售构件的利润。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“其他业务利润”项目，贷记“存货”项目（在合并资产负债表中抵销）。如构件已用于商品房实现对外销售时，在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“其他业务利润”项目，贷记“经营成本”项目，抵销内部销售构件的利润。

3．母公司与子公司以及子公司相互之间持有对方债券所发生的投资收益，应与其相对应的利息支出相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“投资收益”项目，贷记“财务费用’等项目。

4．对于全资子公司，应将于公司利润分配表中年初未分配利润项目，子公司资产负债表中实收资本（或股本）项目、资本公积项目、盈余公积项目和母公司损益表、利润表中投资收益项目，与母公司对子公司权益性资本投资项目、子公司利润分配表中提取盈余公积（或提取

42 法定盈余公积、提取法定公益金、提取任意盈余公积）项目、应付利润（或应付代先股股利、应付普通股股利）项目相

互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“投资收益”、“年初未分配利润”、“实收资本”域“股本”）、“资本公积”、“盈余公积”项目，贷记“长期投资”、“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”域“应付优先股股利”、“应付普通股股利”）项目。在上述抵销分录发生差额时，其差额应作为合并价差处理。当上述抵销分录借方发生额大于贷方发生额时，应贷记“合并价差”项目；当上述抵销分录借方发生额小于贷方发生额时，应借记“合并价差”项目。

5.对于非全资子公司，应先将子公司损益表（或利润表）中“净利润”项目扣除母公司投资收益后的余额，作为少数股东本期损益，在合并损益表（或合并利润表）中单列“少数股东损益”项目，列在“净利润”项目之前。然后将子公司利润分配表中年初未分配利润项目，子公司资产负债表中实收资本（或股本）项目、资本公积项目、盈余公积项目和母公司损益表（或利润表）中投资收益项目、少数股东损益项目，与母公司对子公司权益性资本投资项目、少数股东权益项目，子公司利润分配表中“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”（或“应付优先股股利”、“应付普通股股利”）项目相互抵销，在合并工作底稿中编制如下分录：借记“投资收益”、“少数股东损益”、“年初末分配利润”、“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”项目，贷记“长期投资”、“提取盈余公积”（或“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公积”）、“应付利润”（或“应付优先股股利”、“应付普通股股利句、“少数股东权益项目。其中少数股东权益的数额根据子公司所有者权益的数额减去母公司所持有的份额计算确定。在上述抵销发生抵销差额时，其差额应作为合并价差处理。当抵销分录借方发生额大于贷方发生额时，应贷记“合并价差”项目；当抵销分录借方发生额小于贷方发生额时，应借记“合并价差”项目。

6．对于境外子公司以外币表示的会计报表，母公司应将损益表（或利润表）所有项目和利润分配表中有关反映发生额的项目，按照合并会计报表的会计期间的平均汇率或合并会计报表决算日市场汇率折算为母公司记账本位币，然后据以编制合并会计报表。利润分配表中“年初未分配利润”项目，以上一年折算后的期末的“未分配利润”项目的数额列示；“未分配利润”项目，按折算后的利

润分配表中的其他各项目的数额计算列示。上年实际数按照上期折算后的损益表（或利润表）和利润分配表的数额列示。

五、合并资产负债表

合并资产负债表以母公司和子公司的个别资产负债表为依据，在相互抵销下列项目的基础上，合并资产、负债和所有者权益（或股东）权益各项目的数额编制。

1．母公司对子公司权益性资本投资项目的数额与子公司所有者权益中母公司所持有的份额相抵销，抵销时发生的合并价差，在合并资产负债表中以“合并价差”项目在长期投资项目中单独

43 反映，贷方余额以“－”号表示。对于子公司之间相互投资，母公司应比照上述做法，将权益性资本投资项目的数额与相对应另一子公司所有者权益各有关项目中相应的数额相互抵销。

2．母公司与子公司、子公司相互之间的债权与债务项目，包括应收、应付、预收、预付等项目，应当相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记应付和预收等项目，贷记应收和预收等项目。

对于母公司与子公司、子公司相互之间持有对方的债券，母公司编制合并会计报表时，也应相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时，借记“应付债券”项目，贷记“长期投资”或“短期投资”项目。

对于长期投资中内部债券投资与应付债券抵销时发生的差额，应作为合并价差处理。当长期投资中债券投资的数额高于相对应的应付债券的数额，编制抵销分录时，应借记“合并价差”项目，贷记“长期投资”项目；当长期投资中内部债券投资的数额低于相对应的应付债券的数额，编制抵销分录时，应借记“长期投资”项目，贷记“合并价差”项目。

母公司与子公司、子公司相互之间应收账款与应付账款相互抵销后，其已抵销的应收账款所计提的坏账准备的数额，也应予以抵销。在合并资产负债表中，坏账准备应以抵销后应收账款计提的数额列示。在合并工作底稿中，编制抵销分录抵销已抵销的应收账款计提的坏账准备时，借记“坏账准备”项目，贷记“管理费用”项目。

对于以前会计期间编制合并会计报表对因内部应收账款抵销而抵销的坏账准备的数额，在本期编制合并会计报表编制抵销分录时，应借记“坏账准备”项目，贷记“年初未分配利润”项目。对于本期内部应收账款增加而计提的坏账准备进行抵销、编制抵销分录时，应借记“坏账准备”项目，贷记“管理费用”项目；对于本期内部应收账款减少而冲销的坏账准备进行抵销、编制抵销分录时，应

借记“管理费用”项目，贷记“坏账准备”项目。

3．存发项目中，由内部销售所产生的末实现内部销售利润的数额，应予以抵销，并以抵销后的数额列示。

4．子公司所有者权益各项目中不属于母公司拥有的数额，应作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益类（或股东权益类）项目之前，单列一类，以总额反映。

5．所有者权益（或股东权益）中未分配利润的数额，根据合并利润表中期未未分配利润的数额列示。

6．对于境外子公司以外币表示的资产负债表，母公司应将其所有资产、负债类项目均按照合并会计报表决算口的市场汇率折算为母公司记账本位币。所有者权益（或股东权益）类项目，除“未分配利润”项目外，均应按照发生时的市场汇率折算为母公司记账本位币。“未分配利润”项目以折算后的利润分配表中该项目的数额作为其数额列示。折算后资产类项目与负债类项目和所有者权益（或股东权益）类项目合计数的差额，作为报表折算差额在“未分配利润”项目后单独列示。年初数按照上年折算后的资产负债表的数额列示。

44 至于母公司与子公司以及子公司相互之间发生的固定资产交易，在房地产开发企业集团一般不多，按照现行合并会计报表暂行规定，可视为企业集团外交易，不进行相互抵销。

六、合并工作底稿和合并损益表、合并利润分配表、合并资产负债表编制举例

在编制合并工作底稿时，应先将母、子公司会计报表的本年累计数或期末数分别填入“母子公司报表金额”栏（为节约篇幅，设例仅列有本年累计发生额及期末数的项目），然后根据内部交易及调整事项，编制调整及抵销分录填入“调整及抵销数”的“借方”、“贷方”栏。

如某房地产开发企业于 2000年初投资1600 000元组建拥有80％股权的子公司，从事房屋装饰工程施工及铝合金门窗生产。子公司实收资本为2 000 000元，其中少数股东权益为 400 000元。年度内，母子公司之间发生了下列内部交易：

子公司向母公司点交工程价款为1000 000元的装饰工程，母公司已将此项工程向客户销售。

子公司于年未向母公司销售20O 00O元铝合金门窗，此项门窗内部销售利润为 40 000元，因门窗尚未用于开发房屋，价款尚欠。

子公司当年税后利润为 268 000元，母公司投资收益为214 400元（268 000元×80％），少数股东损益为 53 600元（268 000元×20％），又按规定提取盈余公积 40 200元，分配利润213 600元后，14 200元留存下年度。

根据上列内部交易及调整事项，应在合并工作底稿中作如下分录：

①抵销内部点交工程经营收入：

借：经营收入 1000 000 贷：经营成本 1000 000

②抵销铝合金门窗内部销售利润：

借：其他业务利润 40 000 贷：存货 40 000

③抵销母子公司相互之间应付应收铝合金门窗购销款：

借：应付账款。 200 000 贷：应收账款 200 000

④抵销因内部应收账款抵销而抵销的坏账准备：

借：坏账准备 2 000 贷：管理费用 2 000

⑤抵销母公司对子公司权益性投资与子公司所有者权益中母公司所有者权益，并算出少数股东权益和少数股东损益；

借：投资收益 214 400 少数股东损益 53 600 实收资本 2 000 000 盈余公积 40 200

45 未付利润 160 000 贷：长期投资 1814 400 提取盈余公积 40 200 应付利润 213 600 少数股东权益 400 000

按照现行合并会计报表暂行规定，上列分录中记入“未付利润”项目借方的 160 000元，应记入“合并价差”项目的借方。但从设例来说，这是子公司对母公司的应付未付利润（即从应付利润213 600元减去对少数股东应付利润 53 600元后对母公司的应付利润），应将“未付利润”项目加以抵销。

房地产开发企业合并工作底稿的格式列示如图表。

合 并 工 作 底 稿

单位；元

项 目

母子公司报表金额

调整及抵销数

母公司

子公司

借方

贷方 合并报表金额

经营收入

经营成本

销售费用

经营税金及附加

其他业务利润

管理费用

财务费用

投资收益

营业外收入

营业外支出

所得税

少数股东损益

年初未分配利润

提取盈余公积

应付利润

货币资金

应收票据

应收账款

坏账准备

其他应收款

46 待摊费用

存货

长期投资

合并价差

固定资产

累计折旧

固定资产购建支出

无形资产

递延资产

其他长期资产

短期借款

应付票据

应付账款

预收账款

应付福利费

其他应付款

未交税金

未付利润

长期借款

少数股东权益

实收资本

资本公积

盈余公积

未分配利润

根据合并工作底稿的调整及抵销数，调整母、子公司报表金额后，就可算出合并报表各项目的金额，并填入“合并报表金额”栏。但对“未分配利润”项目的合并报表金额，应根据编制的合并利润分配表计算的本年年末未分配利润数填列。因为经过调整抵销母、子公司的收入、收益、成本、费用、支出、损失项目后，必然影响集团公司的利润和未分配利润。

根据合并工作底稿合并报表金额栏各项目数和上年合并报表，就可编制合并损益表、合并利润分配表和合并资产负债表。

合 并 损 益 表

编制单位： 1998年度 单位：元

项目 上年累计数 本年累计数

一、经营收入

47 减：经营成本

销售费用

经营税金及附加

二、经营利润

加；其他业务利润

减；管理费用

财务费用

三、营业利润

加：投资收益

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额

减：所得税

少数股东损益

五、净利润

合 并 利 润 分 配 表

编制单位： 1998年度 单位：元

项目 本年率际 上年实际

一、净利润

加：年初未分配利润

二、可供分配利润

加：盈余公积补亏

减：提取盈余公积

应付利润

三、年来未分配利润

七、合并现全流量表

合并现金流量表以母、子公司的现金流量表和合并工作底稿等有关资料为基础编制，一般可先加总现金流量表各项目母、子公司的现金流量，然后剔除内部交易所产生的重复计算的现金流量。对房地产开发企业集团来说，应从母、子公司剔除的重复计算现金流量的内部交易，主要有：

1．子公司向母公司承包工程、销售构件。

子公司向母公司承包工程、销售构件所取得的工程价款和构件价款，应在子公司“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目中剔除，并在母公司“发包工程、征用和批租土地、购买商品。接受劳务支付的现金”项目中剔除支付给子公司的工程价款和构件价款。

48 2．母公司对子公司进行权益性投资。

母公司对子公司权益性投资所支付的现金，应在母公司“权益性投资所支付的现金”项目中剔除，并在子公司“吸收权益性投资所收到的现金”项目中剔除母公司权益性投资所收到的现金。

3．母公司收到子公司分得股利或利润。

母公司从子公司分配股利或利润所收到的现金，应在母公司“分得股利或利润所收到的现金”项目中剔除，并在子公司“分配股利或利润所支付的现金”项目中剔除对母公司分配股利或利润所支付的现金。

4．母公司依法减少对子公司投入的资本。

母公司从子公司收回投资所收到的现金，应在母公司“收回投资所收到的现金”项目中剔除，并在子公司“减少注册资本所支付的现金”项目中剔除减少注册资本对母公司所支付的现金。

对涉及子公司少数股东的现金流量，在合并现金流量表中，应单列项目反映，并对有关项目加以调整。

1．子公司少数股东增加的投资，应作为筹资活动产生的现金流量，将其投入现金在“吸收权益性投资所收到的现金”项目之后，单列“子公司吸收少数股东投资所收到的现金”项目反映，并对“吸收投资性投资所收到的现金”项目加以调整。

2．子公司依法减少资本支付给少数股东的现金，应作为筹资活动产生的现金流出，在“减少注册资本所支付的现金”项目之后，单列“子公司依法减资支付给少数股东的现金”项目反映，并对“减少注册资本所支付的现金”项目加以调整。

3．子公司将利润分配给少数股东所支付的现金，应作为筹资活动产生的现金流出，在“分配股利或利润所支付的现金”项目之后，单列“子公司分配少数股东利润所支付的现金”项目反映，并对“分配股利或利润所支付的现金”项目加以调整。同时应将少数股东本期损益在合并现金流量表附注2“将净利润调节为经营活动的现金流量”的“净利润”项目之后，单列“少数股东本期损益”项目反映。

在编制合并现金流量表时，也可先编制“合并现金流量表工作底稿”，在工作底稿中设置“母、子公司报表现金流量”、“现金流量调整、剔除数”和“合并报表现金流量”三栏，对母、子公司现金流量表各项目现金流量进行加总、调整剔除后，求得合并现金流量表各项目的现金流量。

上述合并会计报表编制举例，仅涉及母公司和一个子公司。如果母公司有几个子公司，则在编制合并会计报表时，就要将母公司与几个子公司及子公司之间的内部交易有关金额，逐一加以调整、抵销或剔除。如母公司还有孙公司，应先由于公司与它的子公司卿母公司的孙公司）编制合并会计报表，然后编制母公司会计报表与子公司合并会计报表的合并会计报表。

合 并 资 产 负 债 表

编制单位: 1998年12月31日 单位：元

资产 年初数 期末数 负债及所有者权益 年初数 期末数

49 流动资产 流动负债；

货币资金 短期借款

短期投资 应付票据

应收票据 应付账款

应收账款 预收账款

减：坏账准备 应付工资

预付账款 应付福利费

其他应收款 其他应付款

待摊费用 未交税金

存发 未付利润

其他流动资产 其他来交款

待处理流动资产损失 预提费用

一年内到期的长期债券投资 其他流动负债

流动资产合计 一年内到期的长期负债

长期投资： 流动负债合计

长期投资 长期负债：

其中：合并价差（贷差“－”号表示） 长期借款

固定资产： 应付债券

固定资产原价 长期应付款

减：累计折旧 住房周转金

固定资产净值 其他长期负债

固定资产清理 长期负债合计

固定资产购建支出 递延税项

待处理固定资产损失 递延税款贷项

固定资产合计 负债合计

无形资产及递延资产： 少数股东权益

无形资产 所有者权益：

递延资产 实收资本

无形资产及递延资产合计 资本公积

其他资产： 盈余公积

其他长期资产 未分配利润

递延税款： 外币报表折算差额

递延税款借项 所有者权益合计

资产总计 负债及所有者权益总计

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第20篇：房地产会计简历

个人简历

姓名：性别：出生日期：身高：学历：住址：

专业：联系电话：

工作年限：职称:

求 职 意 向应聘职位：

工 作 经 历

1.时间：

单位名称及部门：

单位性质：

职位：

开发项目及业绩：

2.时间：

单位名称及部门：

单位性质：

职位：

3.时间：

单位名称及部门：

单位性质：-

职位：

开发项目及业绩：

教 育 经 历

1.时间：

专业：

学年：

学历：

2.时间：

专业：

学年：

学历：

职称

简 短 自 荐

本人熟悉财务、税收法律法规，控制财务预算与费用，熟悉财务流程；良好的分析能力、文字表达能力和组织协调能力, 善于应对各种复杂局面，能承受相当工作压力; 熟练使用金蝶、用友等财务软件和明源成本，售房软件；控制、熟悉售楼现场财务操作流程；负责公司开发产品成本的核算，房地产销售收入，代收税费、大修基金的会计核算，编制成本费用报表，利润及利润分配报表等；熟悉银行融资业务，提供报表和资料，办理抵押手续，协调银企关系。较强的务实精神，诚信严谨，高度的工作责任心、良好的职业道德，对企业忠诚。

本人日常工作职责：

1.负责审核原始凭证的合法性.合理性;

2.汇集已经审批的会计凭证,并以之填制会计凭证;

3．编制和分析各种报表，包括成本费用明细表、资金流动预测表、收入项目明细表、应收帐款明细表、代收、代付款明细表及其他应收款、其他应付款明细表和常用的标准财务报表；

4.提供成本、销售方面的各种数据、报表、分析报告为经营决策提供依据；

5．负责各项税收及附加税的计算，申报和缴纳事项；

6.负责核对及分析公司各部门的预算执行情况并编制资金流动预测表；

7.负责公司及各部门往来帐的核销和清理，并分析其差异原因；

8.负责和房贷按揭银行办理按揭贷款、抵押手续， 保证房贷款的及时到帐。

9.负责与财务部门有关的工商.财税.金融等年检及财务验证审计工作;

10.负责会计资料.文件的分类.归集并建立会计档案。

本人积累了丰富的大型企业（房地产，建安、商业）财务工作经验，本人诚挚希望寻找一个更高的平台，以展示自己的才华，实现自身的价值，也为贵公司创造更多的财富。2

《上半年房地产会计工作总结.doc》

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