(一)
1.房地产估价的本质？
（1） 房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格
（2） 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
（3） 房地产估价是提供价值意见而不是价格保证
（4） 房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
（5） 房地产估价既是一门科学也是一门艺术
2.房地产估价要素？
（1）估价当事人（房地产估价师，房地产估价机构，估价委托人）
（2）估价目的（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型
（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序
（10）估价方法（11）估价结果
3.房地产估价的必要性？
（1）专业估价存在的基本前提
（2）房地产需要专业估价
（3）房地产估价在估价行业中占主体
4.房地产估价的社会需要？
（1）建设用地使用权出让的需要
（2）房地产转让和租赁的需要
（3）房地产抵押贷款的需要
（4）房地产征收征用补偿的需要
（5）房地产税收的需要
（6）房地产损害补偿的需要
（7）房地产分割的需要
（8）房地产保险的需要
（9）房地产争议调处和司法鉴定的需要
（10）企业有关经济行为的需要
（11）房地产管理的需要
（12）其他方面的需要
5.房地产价格和价值相关概念
使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用
交换价值：是指一种商品同另一种商品相互交换的量的关系
投资价值：该房地产对于某个具体投资者而言的经济价值
市场价值：该房地产对于一个典型投资者而言的经济价值
原始价值：历史成本
帐面价值：原始价值扣除折旧的余额
市场价值：该资产现在在市场上的实际价值
成交价格 ：交易双方实际达成交易的价格
市场价格：某一房地产在市场上的一般、平均价格水平
理论价格：经济人行为与预期均为理性前提下供求相等时的价格
评估价格：估价人员评估的客观合理价格（市场法的比准价格，成本法的积算价格，收益法的收益价格）
6.抵押价值计算，楼面地价含义与计算，期房价格计算
抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值—法定优先受偿款（p109）
楼面地价：是按照土地上的建筑面积均摊的土地价格
楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（p118）
期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房的净收益的折现值—风险补偿(p121)
(二)
1.概述影响房地产价格的因素？（p128）
内部因素：区位因素、实物因素、权益因素
外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素
2.简述房地产估计原则及内容？（六原则，三层次）
（1）独立、客观、公正原则（基本原则）
（2）合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（技术性原则）
（3）谨慎原则（特殊原则，技术性原则）
3.合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则含义？
合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值
最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值 估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值
替代原则：要求估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
4.最高最佳使用原则的三个经济学理论？
（1）收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模
（2）均衡原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模
（3）适合原理——确定最佳用途
（三）
1.市场比较法的含义、论证依据、适用对象、操作步骤？
市场比较法：比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法
论证依据：替代原理
适用对象：是同类型的数量较多且经常发生交易的房地产
操作步骤：1.收集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立价格比较基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正）
4.求取比准价格
2.选取可比实例的质量要求？
（1）是估价对象的类似房地产
（2）交易类型与估价目的吻合
（3）成交日期与估价时点接近
（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格
（5）一般选取3-10个可比实例
3.简述建立比较基准的内容？
（1）统一付款方式
（2）统一采取单价
（3）统一币种和货币单位
（4）统一面积内涵
（5）统一面积单位
4.交易情况修正含义？
如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的，这种对可比实例成交价格的修正称为交易情况修正
5.交易税费非正常负担的修正计算（p202-p203）
正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格
例：某房地产交易双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由买方承担，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，该房地产交易的正常成交价格为多少？
正常成交价格=卖方实得经额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/（1-7%）=2500
6.市场状况调整的含义？
对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整（交易日期调整）
7.市场状况调整的计算（价格指数法，价格变动率发）p205-p207
8.房地产状况调整内容？
（1）区位状况调整的内容（位置、周围环境和景观、外部配套设施等）
（2）实物状况调整的内容（对土地：面积、形状、进深、深宽比、地势等。对建筑：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等）
（3）权益状况调整的内容（土地使用期限、城市规划限制条件等）
9.求取比准价格的公式p215
(四)
1.成本法的含义，理论依据，适用对象，操作步骤？
成本法：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法
理论依据：
1、从卖方角度----生产费用价值论
2、从买方角度----替代原理
适用对象：
1、适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价
2、有着独特设计的房地产
3、针对个别用户开发建设的房地产
4、当市场不完善或市场过于狭小无法运用比较法估价
操作步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，收集相关资料；测算估价对象重新构建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象积算价格
2.简述房地产价格构成？利息计算，销售费用p232
（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）销售费用（5）投资利息
（6）销售税费（7）开发利润
销售费用：指预售未来开发完成的商品房或者销售开发完成后的商品房所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算
3.比较直接成本利润率，投资利润率，成本利润率，销售利润率？
它们之间的分子都是相同的，仅分母不同。
销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目。
成本利润率的分母不包括含销售税费和开发利润。
投资利润率的分母不包括投资利息、销售税费和开发利润。
直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
因此直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小
4.成本法最基本的公式，新开发的房地产的基本公式，旧的房地产的基本公式
一、适用于新开发土地的基本公式
新开发土地的价格= 取得待开发土地的价格+土地开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润
二、新开发房地价格的计算
新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新建建筑物价格＝建筑物建安成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
三、旧房地产价格的计算
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
5.重建价格，重置价格
重建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得到的利润之和。
重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、设备和建筑技术，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
6.经济寿命，自然寿命，剩余经济寿命。。。。。。。。。。。？
建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间
建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数
7．折旧的含义，直线法公式计算和成新法公式
折旧的含义：指固定资产由于使用磨损或陈旧等因素，价值降低。
直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等
成新法根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步估价
8.物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义和例题p263-p265
物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
功能折旧：是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。
经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
9.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。
(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
10不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准
（1）完好房：
十、
九、八成（2）基本完好房：
七、六成（3）一般损坏房：
五、四成（4）严重损坏房及危险房：三成以下
