天津水上公园用地调研报告
本次调研主要是针对水上公园内部基础设施用地以及水上公园周边道路交通情况和各个单位房屋建筑用地类型进行调研。 1.水上公园的基本情况
天津水上公园原称青龙潭，作为风景游览区，其历史可追溯至上世纪初，1951年7月1日正式对游客开放，有北方的小西子之称。水上公园是天津最大的公园，因其有东、西、南三大湖与11 个岛屿组成，所以取名水上公园。水上公园位于
市区西南部，水上公园始建于1950年，面积为125公顷。其中，水面面积为75公顷，陆地面积为50公顷，绿化面积达35万平米，园林花木近200个品种，是天津市规模最大的综合性公园。1991年，被天津市民评为“津门十景”之一“龙潭浮翠”；2004年，被国家旅游局评为aaaa级旅游风景区；2009年，水上公园经过大规模景观提升改造，定位为“北方西湖，水上四季”。 为留住人们美好的记忆，此次改造在北门放置一块长16米，高3.8米，重达168吨的泰山石，该石上有天生的写意龙形石纹，此龙身体曲折蜿蜒，穿越于数条瀑布甘泉之中，龙首向上呈欲腾飞之势，形神兼备，动感十足，与公园内“青龙潭”遥相呼应，赋有“祥龙呈瑞”的美好寓意。 2.水上公园范围内内各类建设基本情况
周邓纪念馆
周恩来、邓颖超的青少年时代是在天津度过的，他们在天津相识、相知、相爱并共同走上革命道路。两位伟人始终把天津作为第二故乡，临终前他们分别留下遗嘱将骨灰撒在祖国的山河大地，撒在天津海河。为世世代代缅怀铭记周恩来邓颖超的丰功伟绩和高尚品德，中共天津市委、天津市人民政府经报请中共中央批准在天津建立了周恩来邓颖超纪念馆，1998年2月28日，正值周恩来百年华诞之际隆重开馆。
周恩来邓颖超纪念馆位于天津风景秀丽的水上公园北侧，占地面积70000平方米，建筑面积13000平方米，是一座园林式的伟人纪念馆。建筑高21.3米主体为三层，布局呈“工”字型，屋顶采取传统重檐形式并结合现代工艺，石材屋面，外檐镶嵌花岗石，色彩朴素淡雅。馆外纪念广场、巨型花岗岩雕像《高山仰止》、不染亭、纪念林、草坪花卉与主建筑相互衬托，环境幽雅，气氛庄重。
馆内藏品丰富、文物价值弥足珍贵。据有关资料显示，该馆已征集文物、文献、 照片及其他资料8000余件，珍品达百余件。
天津会宾园饭店
天津会宾园饭店位于天津著名风景区水上
公园西湖河畔，是天津唯一一家仿古建筑的旅游
涉外饭店，具有“北国江南”之称。
园内松柏、翠竹环抱着云燕阁、风蝉楼、烟
霏楼、寒玉阁四座客房楼，188间客房，368张 床位。分为套间、标准间两个档次。室内配有中
央空调、卫星电视、程控电话等齐全的设施。月季园毗邻大小宴会厅，新落成的南韩烧烤城更具特色。
天津游泳运动中心 天津游泳运动中心创建于1984年8月1日，隶属于天津市体育局，是天津市第一个专项运动的管理中心。天津市游泳运动中心坐落在天津市区南部，南临水上公园，北临南开大学、天津大学，东侧为天津师范大学，西侧为天津图书馆，毗邻周恩来邓颖超纪念馆。这里环境优雅、交通便利、服务设施齐全，是天津市的重点文化和旅游区。 天津市游泳运动中心游泳跳水馆建成于1992年11月，占地面积16988平方米，建筑面积8041平方米，是一座分体式建筑，内含游泳池、跳水池，两池根据训练、竞赛需要可分可合。
天津市华淼给排水研究设计院有限公司
天津市华淼给排水研究设计院有限公司前身
为天津市给排水研究设计院。成立于一九四九年，
一直是国有独资企业，二零零一年十二月经企业
上级批准改制为股份有限公司。企业持有市政给
排水甲级设计资质，以及建筑、燃气、咨询、测量和对外承包等资质证书。主要从事城镇净水厂、污水厂、大型输配水管网的咨询、规划、研究和设计以及建筑工程、城镇燃气工程的规划、可行性研究、设计；项目管理、工程测量、机械设备及材料的销售与维护、工程总承包、工程施工及设备安装、国外工程项目承包等。专业配套齐全，具备现代的设计装备。 3．水上公园道路交通情况调查
水上公园附近餐饮、娱乐场所、居住区密集，导致该地区道路近期交通高峰时段车流量增长明显。值得注意的是，途径该公园附近的三条道路和五处交口时，应注意就近停车和合理绕行、避让。
道路1：水上公园北道
餐饮场所集中、车辆停放饱和，因沿线
有周邓纪念馆和水上公园北门等，每逢春暖
花开时节，该路车流不断，晚高峰时段，游
园市民就近就餐，水上公园北道违停车影响
通行。交管部门提示，就餐车可停在水上公
园西路水上公园北道交口附近停车点。
道路2：水上公园东路
沿线与狭窄道路交口，而前往水上公园游玩市民还选择把车停在水上公园东路靠水上公园一侧，高峰时段易发交通事故。交管部门提示，水上公园东路沿线交口设有电子警察，遇交口应减速慢行、合理避让。
路口1：水上公园东路天塔道交口
正对水上公园正门且毗邻大型餐
饮集中区域，交通高峰时段通行压力
大，每天午间、晚高峰及周六周日该
交口车流不断。水上公园正门前违法
占路小贩成为影响道路通行顽疾，周
末时段午间至下午交通秩序较乱，占压黄网线、违法并道居多。交警提示，在该交口附近，司机停车一定要规范。
路口2：宾水西道水上公园东路交口
毗邻易买得等购物场所及时代奥城居民区，每逢交通早晚高峰时段流量相对大。因购物场所设有地下停车场，车辆从停车场出入易与过往车辆形成交通节点。交管部门提示，过往车辆遇黄灯应减速慢行，注意从地下停车场驶出车辆，过往车辆还可绕行水上公园西路、卫津南路等道路。
路口3：红旗南路凌宾路交口
常因沿快速路辅道由西向东驶来车辆左转凌宾路闯信号存在交通安全隐患。交管部门提示，沿水上公园东路由北向南途经该交口车辆左转时，应礼让沿水上公园东路直行车辆。
公交：水上村站乘6
43、70
5、8
57、87
1、87
2、87
9、观光2路等； 水上公园东门乘
35、66
8、70
5、8
57、87
1、879等；
地铁：乘地铁三号线到周邓纪念馆站。
4、水上公园范围内公用设施调查
本图片是水上公园在此次北门整
修之中新建的公共厕所，厕所之中配
水配电设备一应俱全。
5、水上公园内部和外部的环境调查
碧波庄
颇有承德避暑山庄神韵的“碧波庄”占地23.5亩，坐落于公园的东南部，该园临水而建，青砖灰瓦、亭台楼阁，呈北方庄园特色，显古朴厚重之风格，园内有镌刻着我市百名文人书写的100个寿字的“百寿影壁”。
神户园
“神户园”毗邻碧波庄，占地15亩，主要建筑材料大多来自日本神户，为原汁原味的日本庭院式园林，1989年为纪念该市与日本神户市结为友好城市十五周年而建，同年10月正式开放。 篇二：水上公园调研报告
调研概况
水上公园调研报告
一．调研目的：调查水上公园周边环境和公共设施，探究水上公园作为城市公园的意义以及不足之处。
二．公园概况：天津水上公园原称青龙潭，作为风景游览区，其历史可追溯至上世纪初，1951年7月1日正式对游客开放，有北方的小西子之称。是天津最大的公园，因其有东、西、南三大湖与11个岛屿组成，所以取名水上公园。
三．公园与城市： 1.公园区位：
水上公园坐落于南开区南部，长方形平面融入当地城市肌理中，周边是密集的餐饮娱乐设施和居住区，相比之下北部临街比较冷清，可开发用地地较多，而交通发达，迎水道上有两个地铁站，并有三号线东西贯穿，我们的四个设计作业也是位于水上公园北侧，已经初步考虑到了城市与公园的关系。东北部有天塔景区与它交相辉映，东部是一片沿水上东路高密度的老居住区，而卫津南路给此处引入大量的车流人流。南部是时代奥城商业娱乐区，西部紧邻水上西路。 公园共有6个入口，分别是西门，北门，东门，东一门，东二门，东三门。东部方便周围市民进入游玩，北部有交通主干道，都需要对外开放，二西部主要是一些学院，疗养院，高档私人会所，所以开放程度不高，南部是现代化商业区，应该和公园相
隔离。
水上公园内部景观丰富，引导性强。大面积的水面营造出不同角度的自然景观，摹仿杭州西湖在水面中间延伸出一条堤岸，其上的亭台楼榭与湖心若干岛屿形成对景。 公园内部功能分区明确，北部是游乐设施，南部是动物园，丰富的绿化和植被让水上公
园有“水上四季”的美称。详见水上公园总
平面图。
水上公园由封闭转为开放，对城市发展意义
重大，与前者不同，公园不再是一个抽身于
城市的独立的实体，而是更注重它与环境的
融合和对
市民的价值。周 2 1 分析
围的居民会看到一个历史悠久的大景观，自然而然步入其中探索，它鼓励人与人之间进行更多的交流。我认为，它与城市是相互融合，又相互流动的关系。 2.功能与空间：
水上公园的用地被不同的城市界面所包围，所以也呈现出不同的城市功能。居民最可能接触到的一面就是水上公园的东边，这一面有三个入口，并且景观开放面积大，视野好，湖面在人们视线所及范围内。充分体现了美化城市，丰富市民生活的功能。 南面由于是动物园和商业区的交界处，所以应该封闭一些，西面学术氛围比较浓厚，是闹中取静的地点，临近湖面的地方可以适当开放。在我们重新规划的北部，我认为是开发潜力最大的一部分，这里
湖岸线曲折蜿蜒，有天然的视线优势，交通发达，今后很可能成为游客的主要聚集地，但现在欠缺景观组织和对人的引导，此处应该设计一些亲水广场和更多的休憩空间，把这里做成一个为城市增添活力，使市民身心愉悦的开放空间，在北部，应该将水上公园的城市功能最大化。
水上公园最吸引我的城市界面是北部，北部
公园与城市接触面积虽然不是最大，但是形
态富有变化，岸线曲折蜿蜒，可以结合不同
形状的地块做广场，或湖边公共服务设施和
文化设施。
四．案例分析与未来发展：
我找到法国城市公园作为案例，它与城市规
划的结合值得借鉴，该项目位于法国南部城
市尼斯，南临地中海。由pena paysages 团队进行设计。设计的主要目标就是在城市
的中央位置创造一个大型都市公园，以此来
记录该城市发展进程中的喜怒哀乐。因为该
城市缺乏绿化，所以该公园的设立正好弥补
了这一不足，与此同时，可以将大自然的美丽风光重新注入到该地区的都市氛围当中。从城市规划的角度来看，20世纪以来，主要的项目建设都会将城市中各个板块区域连接起来，使城市的各部分尽量融为一个整体。在该项目中，
设计团 2 队在公园的边缘新建了两个象征性的河岸带森林，恢复了往日的河道。场地中有一条很长的石头带，从剧院开始伸向湖滨，使人们重新记起这条被忽略的河流。另外，这里还有一条林荫大道，它是这里的主大街，纵向地将该公园分成两部分。在公园的中央位置有一个宽阔的绿地，这片绿地上面又分布着几个矩形状的矿物质空间，这里安放了各种娱乐设施，供孩子们玩耍使用。此外，在maena宫殿的两边都分布着一个大水池和一排喷雾泉，景色十分壮观美丽。
该公园的形态虽然与水上公园相去甚远。但是他完美地与城市融合，并且让 人们再次感受到已经消失的东西，唤醒人们的记忆。
法国城市公园总平面图
目前，水上公园必须适应城市的发展，最大化发挥它的城市功能，那么我们必须对它周围甚至内部的布局进行调整。公园格局变化的趋势都是越来越开放，也就是向城市打开的界面越来越多，对于水上公园来说，我认为应该改变动物园的位置，把南向的界面打开，从商业街 过度到公园内的自然景观；北面，东面可以做市民广场，西面可以打开做一些文化设施。从而将周围不同功能的城市有案例节选自筑龙网 3 机联系起来，真正鼓励市民在自由的空间里探索交流。我想，公园只有作为城市的枢纽，让城市各功能区流动有活力， 才能实现水上公园城市功能的最大化。
城市功能分析图 4篇三：水上公园植物景观设计调查报告
水上公园植物景观设计调查报告 本次我们对水上公园植物景观进行了实地调研，对临时展览——低碳花园、主次入口，园路（主路、次路），重要节点的植物群落，水岸等植物景观进行了调查。其中着重对低碳花园进行了调研学习。
一．水上公园简介 水上公园原称“青龙潭”，作为风景游览区，其历史可追溯至上世纪初。由于这里“芦苇茂盛、水禽栖息、自然天成、野趣横生”，水上公园于1951年7月1日正式对游客开放，因其以水见长，且日臻完美，又被誉为北方的小西子。天津市十大景观之一，位于天津市南开区，与天津电视塔相照应，紧邻天津动物园，面积194.94公顷，1950年建成，次年开放。是天津最大的公园，因其有东、西、南三大湖与11个岛屿组成，所以取名水上公园。景色风光如画、美丽动人。园中设有游乐场、餐馆、“眺园亭”、“盆景园”、“碧波庄”、“神户园”等。—摘自百度百科。 对于天津人来说，水上公园是一个在晚上散步的好去处。尤其是在夏天，绿荫环绕，水淹飘渺，无疑是一个避暑胜地。除了大面积的湖面外，水上公园通过几次改造，也设计了很多新颖独特的植物景观。
二．水上公园植物景观概述 1.主次入口
在水上公园的主次入口处都种植了高大的乔灌木，如一进入主入口，首先映入眼帘的就是在开敞的空间上布置的三个大型的盆栽类景观，每个盆栽都是由一个高大的乔木为主要景观并配以一些低矮的球状灌木以及颜色鲜艳的花卉。这样的布置很好的削弱了开敞空间带来的茫然感，对人们的路线有引导性。而在北面的次入口则是在入口的道路两边依次种植了海棠等乔木，有比较强的秩序感和引导性。 2.园内道路
在09年左右天津市对水上公园进行了重新的改造，现在在靠近水上公园东路、北路、西路三侧的外围绿化带已经完成了苗木移接，虽然由于树木时间尚短还未能成荫，但是也初见规模。水上公园东路、西路两侧绿化带现在使用的是灌木、宿根花卉、草坪相结合的设计方法，北路的绿化带则以大规格油松、海棠等为主，从北门进入之后会给人一种进入森林的感觉，当然这种感觉由于树木过小
还不明显，但是我相信在不久的将来，这里将会成为一小片真正意义上的“城市森林”。另外，靠近公园北侧2000平方米的大型温室也已初步建成，依靠先进的温室设施，公园的园林花卉专家培育出更多更美的花卉，使得水上公园的花卉种类更加丰富、颜色更加美丽鲜艳。 3.水岸景观
水上公园本就是以湖水面积大著称，其中水岸景观的设计也是独具匠心。首先是水上植物，水上公园有很多的水上浮游类植物，比如在位于规划区西侧面积最大的水面浅水区上就大面积栽种西湖红莲和各色芙蓉。在夏天达到了“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”的效果。再配以沿水岸密植的芦苇林、大片的香蒲、水葱等和落羽杉、海棠、紫叶李等乔灌木，成为有背景和前景的园林。从水生植物、亲水性植物到耐湿性植物、旱生植物，构成稳定的植物生态环境，并吸引候鸟至此嬉戏。而在今年三月，随着春暖花开，在现有莲花的基础上政府又将玛珊姑娘、霞妃等万余株名贵品种睡莲、观赏莲被移植到水生植物园，为园内植物景观再添新品。再加上南方浅色的园林建筑衬托，高低错落，与浮水的睡莲恰成对比。 除了植物以外鱼也是水景园中不可缺少的要素。水上公园以观赏红鲤鱼为主，自然弯曲的水域里游着悠闲的红鲤鱼给前来观赏的游人带来了更多的情趣和活力。沿溪而建的亭、廊、桥、平台等提供了良好的观鱼点，而且这些构筑物及其倒影与水、植物结合后若即若离、或隐或现、忽暗忽明、迂回曲折、高低错落、虚实相应、互相呼应，丰富了观鱼的景观效果。
除了以上两种水上景观外，还有一个不可或缺的元素就是石头。水以石为面，无石则水无态。石的造型和纹理皆具观赏效果。在水上公园的水岸边沿路随意点缀些许或高或低、或倚或侧、或断或续的石矶、石坎。有聚有散，有断有续，主次分明，断面曲折，顾盼呼应，疏密有致，层次丰富，须极尽自然,以表达“虽由人作,宛若天开”的效果,统一于周围景色之中。
奇石，游鱼和水生植物交相辉映形成了水上公园美丽丰富的水岸景观。 三．水上公园临展—低碳花园 水上公园今年六月份开始举办了一个为期四十三天的临时展览—低碳花园。低碳是近些年来一直倡导的一个新概念。低碳生活、低碳经济都是最近一直很热门的话题和研究方向。而低碳花园则是全国首例，就在上周我也慕名去欣赏了这七个低碳花园。
其实政府很早就为举办这个临时展览做了相关的准备。在5月21号启动了征集废饮料瓶子的活动参与的游人可将空饮料瓶投入收集筐中来换取花种，一个瓶子换取一包种子，每人最多换取2包。此外，在5月28日，还征集“我们身 边的低碳花园”设计方案。人们可以设计自己身边的花园，只要是有地毯的创意就可以。本次低碳花园展览共有七个小花园，我一次参观做作了记录和研究。 1.低碳足迹
这个花园的设计理念强调了人的行为对环境和资源的影响。从某种意义上讲，人类只要存在就会留下“碳足迹”，就会对自然界形成影响。这个公园从三个不同的时间段：农耕时代、工业时代和后工业时代阐述了人们和自然关系的变化—从和谐共处到征服和破坏最终回归到对自然的尊重。
这园子主要运用了美女樱、金鸡菊、蓝羊茅以及四季海棠等等花卉来代表自然，用红色的铁皮做成的鸟代表动物来模拟我们的生活环境。用我们玩的弹珠来组成我们的足迹。在农耕时代区块有花、石和飞鸟，寓意自然丰富美丽。在工业时代区块有的只是一片单调的绿色代表自然的零落，并且在自然中还插了好多矿泉水瓶子代表了人类产生的垃圾和对自然的污染。在后工业时代区块污染已经被清理，鸟儿也飞回来了，但是自然却回不到最初的那么美丽富饶了。
2.生态家屋
家是社会活动最普遍的单位，也是对一个人来说最重要的地方。这个花园的设计理念就是在于让大家了解低碳营建和绿色家园之间的密切联系，希望大家能将低碳概念融入到自己的家庭生活中，使地球这个大家庭更加健康环保。
它主要营造了五彩树屋、温馨家园和乐活教场三个生活场景，他们分别对应了居家生活中最重要的三个生活场所—卧室、起居室和庭院。生动活泼的为大家介绍生活家园如何与生态相联系。设计师们用黑色铁片建材成人形代表着家庭中的不同成员，用生活中常见的粗麻绳为合成一个椭圆形的两边开口的篮子象征蛋，也就是最自然最原始的生命孕育场所，也代表了我们的卧室。用天然的石材垒成茶几，用麻绳变成小板凳代表了我们的起居室。用竹子为何空间象征庭院，在庭院中可以看到大人陪着孩子游玩。用非洲凤仙、芝颖大麦草等花卉象征自然。生动形象的描绘出家庭和大自然和谐相处的生活景象。 3.集彩盒子
简单的材料，充满寓意的废弃物，形象的表达，环保的能源是组成本花园的景观语言要素。“集”—废弃的油料桶围合成的池中种植水生陆生植物，放养小鱼，并利用太阳能动力进行水循环给养各种能量汇集其中;“彩”是用环保涂料喷涂的彩色油漆桶，上面描绘了摇曳嘻嘻得得彩色蝴蝶，桶里面放置了色彩丰富的低碳植物，这里是多姿多彩的大自然的缩影，是一个动感绚丽的色彩天地；“盒”—每个种植池就相当于一个盒子，。每一个盒子里都充满了能量，这些能量不断循环、生长、带来新的希望。 而园子中还有几个花坛，；立面种满了天竺葵、鼠尾草、美女樱等色彩鲜艳的花卉是这个世界更加的绚丽多彩。 4.客厅风景
花园用低碳生活语言体现潮流生活方式。它的建筑主体使用废弃的集装箱做成，打破了起居室和庭院的界限，将悠闲的家居生活延伸到了整个花园的自然景观之中。田园与居室的交错间散漫着清新怡然的情趣。
虽然起居室的两面墙被拆掉了，但是着重设计了其第五立面—屋顶平面，在
屋顶上种满了绿色植物，不仅将屋顶进行了美化，还可以吸收阳光，隔离热量。屋外用木板和白色石子铺成的地面时尚自然，金鸡菊做成的花坛可以在地面上铺成的铁轨上滑动，这样就可以随时受到阳光充足的照射，高效的利用太阳能。当然这些花坛也可以根据家里住人的喜好进行移动，演绎动态的风景。 5.绿色智慧
本花园的设计重点就是强调对被淘汰的电子产品的利用。电脑是人类智慧的结晶，随着科技的迅猛发展，以电脑为代表的电子产品在生活中的需求量变得越来越大，而相应的电子产品的淘汰速度也越来越快，如何有效地利用被淘汰的废旧的电子产品成为了节约能源的一大课题。
在设计中设计师将废旧的dvd光盘串联起来做成了一个景观城装饰墙；把废旧的电脑主机机箱做花盆，并将许多花盆组合起来形成大的景观花坛；用电脑的音箱做成带有数字的小的装饰物放在草地中，并将电缆外壳做成低矮的护栏。这整个花园就是用一台台的电脑组装而成，是一个会计算的花园。 6.俭电宣言
电能，从其生产到消费的各个环节都密切的联系着能源的消耗和污染物的排放。“度”是人们日常对电能消耗的计算单位，人对电能的消耗更需要有度。 电缆轴是电能传输中的一个小零件，它记载了电流的往来并度量着人们对自然资源占有的膨胀。直径2.8米的木质电缆轴是花园的主体构筑物，并通过直径0.56米到2.2米的质地不同的电缆轴的组合布置，结合常春藤、宿根无人菊、矮牵牛等植物形成高低错落的景观层次。丝兰植物设计成仿生节能灯景观小品，强调了我们应该注意对能源的节约并表达了能源命运和环境品质取决于我们对生活方式的选择这一真理。 7.雨水花园
花园以倡导低碳的景观元素与精细化园林配植相结合概念作为设计主线，通过浓缩后的景观元素展示雨水收集和再利用的过程向公众宣传雨水资源回收和再利用的重要价值。公园在满足展示功能的前提下最大程度的强调公众的可参与性，花园的主题景观为一组完整的以雨水的“收集—利用—再回收”为模式的浓缩水循环系统景观模仿与水自上而下渗透“城市绿化”和“道路铺装”后最终被一条有序的收水系统收集经过沉淀和自净后达到再次用于城市绿化灌溉的功能作用。废旧的雨伞，水缸以及高透水率的碎石、树皮等使“贴近生活”和“展现自然”二者有机的融合在雨水收集的低碳花园景观效果中。
这七个花园的很多细节都体现出了设计师想要竭力表现出低碳这一概念，比如它的每个植物名称名牌都是用废弃的光盘做的，低碳花园的标志都是用麻绳做的等等。通过参观确实会让很多人对人类当前的生产和生活方式开始了深刻的反思。但是低碳是一个综合性的复杂的概念，通过这七个小小的花园是不可能解释清楚的。在这次的临展设计中，对于低碳的解释难免有些过于表面和片面。比如对于能源循环利用这一保持低碳的重要环节的叙述就过于简单和表面化，而对于如何降低温室效应，减少二氧化碳排放等重点问题并未进行叙述。但是毕竟这是国内第一次做相关的尝试，有些不足也是难免的，我相信只要我们共同努力，在
生活的点点滴滴中做到多节约、不浪费，一定能过上舒适的“低碳生活”。
四．结语
通过本次对水上公园植物景观设计的实地调研使得我对水上公园的了解程度有了显著的提高，也让我对天津这个城市适宜种植的植物有了一个大概的了解。而关于低碳公园的参观更是令我受益匪浅，我不禁明白了低碳生活的重要性，也对现代设计手法有了一定的了解，对于专业技能也是一种提高。篇四：宁波水上公园项目市场调研报告(王志纲) 前 言
受宁波房地产股份有限公司（原宁波房总）委托，王志纲工作室为水上公园做《项目市场形象定位策划报告》。根据合同有关规定，从5月8日到5月14日，王志纲工作室水上公园项目组对宁波市房地产、水上公园项目以及房地产股份有限公司进行了初步的市场调查。同时，在宁波房地产股份有限公司大力配合下，我们走访宁波规划局、房地产管理局、电视台、中介公司以及其他房地产公司，获得大量翔实有益的资料，根据这些材料和实地调查，通过整理、分析和研究，形成本报告。
本报告内容上分五部分：第一部分是态势分析，即宁波经济背景综述；第二部分是宁波住宅房地产市场解码；第三部分是项目的资源分析；第四部分是企业分析；第五部分是项目swot分析。
在报告完成之际，对房地产股份有限公司的大力配合表示真挚的谢意。
目 录
一、宁波经济背景综述 .........................................................5
1、宁波区域地位 ..........................................................5 1.1宁波简介 .........................................................5 1.2宁波——浙江的双子城 .............................................5
2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点 ..................................5 2.1快速增长的宁波经济 ...............................................5 2.2民本经济是宁波经济主要特点 .......................................6
3、城市发展目标和规划 ....................................................7 3.1宁波城市发展目标 .................................................7 3.2宁波城市规划 .....................................................7
二、宁波住宅房地产市场解码 ...................................................7
1、住宅房地产市场总体特征 ................................................7 1.1宁波房地产经过波动进入成熟高速发展期 .............................7 1.2住宅市场是卖方市场 ...............................................8 1.3交易活跃、成交金额和面积呈增长态势 ...............................9 1.4住宅消费进入个人时代 .............................................9 1.5价格走势坚挺，涨幅全国领先 ......................................10 1.6地域发展不平衡，江东脱颖而出 ....................................11
2、住宅产品分析 .........................................................12 2.1宁波住宅发展历程 ................................................12 2.2产品发育程度评价 ................................................12 2.2.1产品结构单
一、市场细分不足 ................................13 2.2.2规划略有突破，但创新不够 ..................................13 2.2.3小区规模越来越大 ..........................................14 2.2.4环境景观成为小区重要卖点 ..................................14 2.2.5建筑风格同质化明显 ........................................14 2.2.5注重建筑细部处理，公共空间处理不够精细 ....................15 2.2.6套内设计缺乏创新，套内面积呈放大趋势 ......................15 2.2.7社区配套不足，功能体现不明显 ..............................15 2.2.8住宅产品是半成品 ..........................................16 2.2.9小区安防、智能化程度较高 ..................................16
3、对营销和推广的认识 ...................................................17 3.1营销手段分析 ....................................................17 3.2项目定位分析 ....................................................18 3.3项目形象和品牌竞争 ..............................................18 3.4推广主题分析 ....................................................18
4、对潜在消费者的认识 ...................................错误！未定义书签。 4.1人口变动及分布 ..................................错误！未定义书签。 4.2从业人员构成及收入状况 ..........................错误！未定义书签。 4.3 生活与居住水平稳步提高 ..........................错误！未定义书签。 4.4对住宅市场主力消费群的认知 ......................错误！未定义书签。
5、板块竞争格局 .........................................错误！未定义书签。 5.1老三江口板块 ....................................错误！未定义书签。 5.2新三江口板块 ....................................错误！未定义书签。 5.3环城西板块 ......................................错误！未定义书签。 5.4世纪大道板块 ....................................错误！未定义书签。 5.5鄞州中心区板块 ..................................错误！未定义书签。 5.6新三江口板块研究 ................................错误！未定义书签。 5.6.1区位分析 ..................................错误！未定义书签。 5.6.2竞争格局和产品分析 ........................错误！未定义书签。 5.6.3市场特征 ..................................错误！未定义书签。 5.6.4典型楼盘分析 ..............................错误！未定义书签。 5.6.5未来趋势 ..................................错误！未定义书签。
6、住宅市场趋势预测 .....................................错误！未定义书签。
7、值得关注的几个现象 ...................................错误！未定义书签。 7.1有新品、无精品 ..................................错误！未定义书签。 7.2如何看待价格上涨？ ..............................错误！未定义书签。 7.3如何理解房地产热？ ..............................错误！未定义书签。 7.4宁波住宅房地产价格是周围房价“胁迫”中心地段房价上涨，而不是中心逐级放射到周边，成为宁波房地产一个独特现象 ..............错误！未定义书签。 7.5“二手只租不售”的透视 ...........................错误！未定义书签。
三、项目资源分析 ............................................错误！未定义书签。
1、项目基本背景 .........................................错误！未定义书签。
2、项目区位条件分析 .....................................错误！未定义书签。 2.1地理位置和区位 ..................................错误！未定义书签。 2.2周围交通 ........................................错误！未定义书签。 2.2.1周边城市路网建设和规划 ....................错误！未定义书签。 2.2.2公共交通现状 ..............................错误！未定义书签。 2.3配套设施 ........................................错误！未定义书签。 2.3.1规划中市政配套 ............................错误！未定义书签。 2.3.2周边现存配套 ..............................错误！未定义书签。 2.4项目周边景观 ....................................错误！未定义书签。 2.5环境卫生、治安情况 ..............................错误！未定义书签。 2.5.1水、空气、土地污染 ........................错误！未定义书签。 2.5.2交通 ......................................错误！未定义书签。 2.5.3安全 ......................................错误！未定义书签。
3、项目用地条件分析 .....................................错误！未定义书签。
四、企业分析 ................................................错误！未定义书签。
1、企业性质 .............................................错误！未定义书签。
2、核心决策能力和管理能力 ...............................错误！未定义书签。
3、资金能力 .............................................错误！未定义书签。
4、资源整合能力 .........................................错误！未定义书签。
5、开发、建设能力 .......................................错误！未定义书签。
6、企业战略目标 .........................................错误！未定义书签。
7、品牌和企业文化 .......................................错误！未定义书签。
五、项目swot分析 ...........................................错误！未定义书签。
1、优势分析 .............................................错误！未定义书签。 1.1区位优势 ........................................错误！未定义书签。 1.2景观优势 ........................................错误！未定义书签。 1.3周边配套优势 ....................................错误！未定义书签。 1.4地块规模优势 ....................................错误！未定义书签。 1.5企业“新生”优势 ................................错误！未定义书签。 1.6资金优势 ........................................错误！未定义书签。 1.7整合社会资源优势 ................................错误！未定义书签。 1.8 企业实操优势 ....................................错误！未定义书签。
2、劣势分析 .............................................错误！未定义书签。 2.1区位和价格认同劣势 ..............................错误！未定义书签。 2.2项目本身形状 ....................................错误！未定义书签。 2.3项目所在区域形象不清晰 ..........................错误！未定义书签。 2.4南面景观有障碍 ..................................错误！未定义书签。 2.5外景借用困难、内景整治困难 ......................错误！未定义书签。 2.6 项目外围环境差、配套缺乏 ........................错误！未定义书签。 2.7开发商缺乏大型楼盘操作经验 ......................错误！未定义书签。 2.8企业改制后面临深层次问题 ........................错误！未定义书签。 2.9政府交地可能迟滞 ................................错误！未定义书签。
3、机遇分析 .............................................错误！未定义书签。 3.1经济持续高速增长 ................................错误！未定义书签。 3.2新城市规划促进新三江口板块建设 ..................错误！未定义书签。 3.3旧城改造和城市化进程加快 ........................错误！未定义书签。 3.4同质化市场呼唤个性化产品 ........................错误！未定义书签。 3.5企业改制关联效应 ................................错误！未定义书签。 3.6市场处于有效供给真空状态 ........................错误！未定义书签。
4、挑战分析 .............................................错误！未定义书签。 4.1初级产品同质化竞争比较激烈 ......................错误！未定义书签。 4.2进入门槛提高，产品处在突破前夜 ..................错误！未定义书签。 4.3 超越市场，超越自我 ..............................错误！未定义书签。
5、综合评价 .............................................错误！未定义书签。 5.1 营造企业和项目新品牌，确立项目全新市场形象 ......错误！未定义书签。 5.2立足一期，着眼周边 ..............................错误！未定义书签。 5.3内修外引，促进企业可持续发展 ....................错误！未定义书签。 5.4 追求企业、社会、消费者三赢 ......................错误！未定义书签。 5.5 创造差异化产品形态、产品特色、服务体系 ..........错误！未定义书签。 5.6开发节奏，“短、平、快” .........................错误！未定义书签。 5.7开发原则 ........................................错误！未定义书签。
一、宁波经济背景综述
1、宁波区域地位 1.1宁波简介
宁波位于东海之滨，中国大陆海岸线中段，长江三角洲东南翼，浙江宁绍平原东端。全市辖慈溪、余姚、奉化三个县级市，宁海、象山两个县，市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。全市总面积9365平方公里，市区面积1033平方公里。到2001年底总人口543.35万，其中市区人口126.14万。 1.2宁波——浙江的双子城
沿海省份在经济发展过程中出现一个明显现象：存在“经济双核”城市。杭州、宁波就是浙江的“双核城”。作为一个历史悠久的旅游城市和全省政治、经济、文化中心，杭州经济活力虽不如宁波，但杭州对宁波某些抑制性影响是存在而且比较明显的。宁波作为上海国际大都市的一部分，由于现在上海本身发育不够充分，经济发展过程中的积聚效应十分明显，也会对周边城市的经济发展产生抑制性覆盖。
2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点 2.1快速增长的宁波经济
“九五”期间，宁波市国内生产总值年平均速度为13%，经济总量在全国副省级城市中位次从1992年的第10位上升到目前的第6位。22年来，宁波人均gdp翻了五番，达到2600多美元，gdp翻了4番，超过千亿，财政收入超过百亿，并在1997年提前进入小康社会。第一产业、第二产业、第三产业比例从1995年的12.8：60.7：26.5调整为2000年的8.2：56：35.8。2001年，宁波经济继续维持在较高增长速度，gdp增长为12.5%。篇五：活水公园调研报告参考
活水公园
活水公园位于成都市内的府河边，是世界上第一座城市的综合性环境教育公园。投资达3000万元人民币.活水公园自始至终所受到国内外的关注是超乎寻常的。
活水公园是世界上第一座城市的综合性环境教育公园位于中国四川成都，占地24000多平方米。取自府河水，依次流经厌氧池、流水雕塑、兼氧池、植物塘、植物床、养鱼塘等水净化系统，向人们演示了水与自然界由“浊”变“清”、由“死”变“活”的生命过程。
活水园的规划设计和府南河的环境治理修复工程，是由成都市政府组织国内外有关专家、地方有关部门施行的一次国际间的通力协作，参与者有府南河管理部门、园林部门、建设部门、规划部门、防灾部门的雕塑家、湿地生态学家，还有美国环境艺术家、擅长于水处理项目的besty damon；景观设计是由magie rulldick，她特别擅长于生态景观规划设计项目。这种非凡的合作模式十分必要和有利。环境问题已跨越了国界，超越了专业界线。其中景观师起着重要的桥梁作用，并在将来会发挥更大潜能。
公园特点
公园形状是一“鱼”形，象征活力和健康，也成了该设计的亮点之一。游人往往从鱼嘴而入，走向鱼尾。而沿着河岸又恰好在公园散步，游赏全景。进园先爬上山坡，再到圆形广场，包括水池、茶室。中国四大佛教胜地之一——峨眉山原产的珍稀本土植物引种在山坡上，有再现神圣山岭之意。 无论是民间旅游团还是官方考察团, 或者是外地新闻记者莅临成都, 必参观府南河, 必到活水公园去感受独特的景观创意。成都府河南岸有座新奇别致的活水公园，据说是目前世界上第一座以水为主题的城市生态环境公园。
这一段河堤，像梯田一层层铺展到府水之滨，一缕缕碧草从“田”里的石缝间顽强地探出头来，织成一幅幅流青溢翠的“井”字地毯。这面山坡上郁郁葱葱有绿树有红花更有一片密麻麻比人还高的冷蕨苗，还有那咿咿呀呀悠然转动的水车，仿佛一下子把人带到那原始古朴的年代??取自府河水，依次流经厌氧池、流水雕塑、兼氧池、植物塘、植物床、养鱼塘等水净化系统，或涓涓细流，或激情跌宕，变幻出多姿多彩，并发生质的变化，向人们演示了水与自然界由“浊”变“清”、由“死”变“活”的生命过程。 特色
园内的中心花园雕塑喷泉、自然生态河堤、“黄龙五彩池”等自然风景和几十种水生植物、观赏鱼类巧妙融合在一起，集教育、观赏、游戏为一体，使人们在走近自然、融入自然的过程中，充分体验到大自然的美妙与神奇。
活水公园不光是对于水资源的处理尤为独到，在植物配置上也是相当的适时适地。活水公园再现了四川成都峨眉山风景区自然地森林景观。将山地的林带景观搬移到城市之中，并对与周边的环境起到了一定的生态保护，生态系统的微观调节的作用，可以说是中看又中用。
组成
水从池中经保留下来的阶步流下山，进入一组岩石瀑布，先是简单的造型，然后渐渐作鸟状。水流在浓荫树冠山脚下潺潺而过，成为迷人的中心散步道，并在路端进入半圆的清水池中。路旁设巨大的砾石，人们可坐下聆听奔腾的水流声。 公园里的本地植物营造了一个很好的生境，引来了城市里罕见的鸟和虫。公园的每个角落都是孩子们觅宝探险的好去处。经常可见他们或跪或趴在溪塘边，饶有兴趣地观察水里的昆虫和鱼类。这种在全世界范围内着意提倡的儿童好奇心，在中国的其他公园并不多见，活水园则成功地满足了孩子们寻找第一手自然的需求。 鱼池东面是通向河岸的草坡。由于设计师的巧妙构思，人们自然而然产生强烈的走到河边的愿望。景观设计师与市政工程师商议，拆除了原有的防洪墙，建了台阶式亲水平台，也具有防洪隔离功能。 园路从第二个池塘起将游人引入藤蔓依垂的林荫道，突然豁然开朗，来到一个阳光灿烂的生物水净化中心景点——湿地景观。约有十来个不同深度的池塘，配置了能清洁水体的水生植物。环绕最大的鱼塘人们在树荫下休憩，围坐砾石野餐，茶室区品茗闲谈。
净化处理
水净化系统由一系列溪流、池塘组成，贯穿全园。有中英文对照解说，告诉人们如何通过植物和水流过岩石的自然作用而使水净化的过程。 人工湿地塘床生态系统为活水园水处理工程的核心。由6个植物塘、12个植物床组成。污水在这里经沉淀、吸附、氧化还原、微生物分解等作用，达到无害化，成为促进植物生长的养分和水源。此外，对系统中的植物、动物、微生物及水质的时空变化设有几十个监测采样管，便于采样分析，为保护湿地生态及物种多样性的研究提供了实验场地。有较高的科技含量和研究价值。人工湿地的塘床酷似一片片鱼鳞，呼应了公园的总体设计。其中种植的漂浮植物有浮萍、紫萍、凤眼莲等；挺水植物：芦苇、水烛、茭白、伞草等；浮叶植物：荷花、睡莲；沉水植物：金鱼藻、黑藻等几十种，与自然生长的多类鱼、昆虫和两栖动物等构成了良好的湿地生态系统和野生动物栖息地。既有分解水中污染物和净化水体的作用，又有很好的知识性和观赏性。 据了解，目前活水公园的日处理污水能力为300吨，是整个成都市的“绿肺”之一。活水公园曾荣获过多项国际上的环保大奖。
建造目的
活水园的设计师强调这里的景色仿佛就是长在那里，有“属于它自己的生命”。活水园为900万市民提供了一个集环境教育和休闲为一体，生态环境优化的城市公园。公园对保护生态环境的教育功能无所不在，寓教于乐，融化在游人赏景、休闲、寻找自然的行为中。
活水公园的市政水净化工程是很好的环境教育范本。在市中心营景结合水处理，在世界上也是少见的。生态水净化的过程刺激好奇的人们去探究科学和自然环境的奥秘。雕塑、溪泉和其它设计元素激起审美的情趣。林荫道、茂密的树，清澈的
水、碧绿的草坪，令市民尽情呼吸新鲜甜美的空气，享受大自然的惠泽。 活水园最重要的使命在于透过每一个设计要素，增强市民的环境保护意识。设计师并不是再建自然，而是将公共环境艺术揉合于保护自然之中. 参观场馆：成都活水公园案例
城市发展过程中，随着人口不断增加，生活污水处理越来越难堪重负，如何科学有效地处理污水，成为城市发展亟待解决的问题。城市最佳实践区中的成都活水公园，就是我国科学解决生活污水的经典案例。 生活污水主要存在哪些污染，这些污染会导致什么后果？有哪些办法可以解决这些污染？今天，让我们带着问题走进成都活水公园案例馆，深入研究自然湿地的功能，人工湿地——活水公园的功能，活水公园净水的机理。
湿地植物——为污水“排毒”
坐落于成都市区内的活水公园，是中国第一座以水为主题的城市生态景观公园，它集水环境、水净化、水教育于一体，包括人工湿地生物净水系统、模拟自然森林群落、环境教育中心等设施，向人们演示了被污染的水由“浊”变“清”、由“死”变“活”的过程。活水公园将现代意识、东方智慧和中国园林技术巧妙融合，蕴含了丰富的文化、艺术和生态意义。在植物配置、景观处理和造园材料选择上，妙趣天成，是城市湿地景观设计中一个完整而又生动的例子。
湿地这一概念，在狭义上一般被认为是陆地与水域之间的过渡地带；广义上则被定义为“包括沼泽、滩涂、低潮时水深不超过6米的浅海区、河流、湖泊、水库、稻田等”。《国际湿地公约》对湿地的定义是广义定义。 按照广义定义，湿地覆盖地球表面仅有6%，却为地球上20%的已知物种提供了生存环境，具有不可替代的生态功能，因此享有“地球之肾”的美誉。
沼泽湿地像天然的过滤器，它有助于减缓水流的速度，当含有毒物和杂质（农药、生活污水和工业排放物）的流水经过湿地时，流速减慢有利于毒物和杂质的沉淀和排除。一些湿地植物能有效地吸收水中的有毒物质，净化水质。
沼泽湿地能够分解、净化环境物，起到“排毒”、“解毒”的功能，因此被人们喻为“地球之肾”。假如没有了湿地，好比一个人被割去了肾脏。如氮、磷、钾及其他一些有机物质，通过复杂的物理、化学变化被生物体贮存起来，或者通过生物的转移（如收割植物、捕鱼等）等途径，永久地脱离湿地，参与更大范围的循环。
沼泽湿地中有相当一部分的水生植物包括挺水性、浮水性和沉水性的植物，具有很强的清除毒物的能力，是毒物的克星。据测定，在湿地植物组织内富集的重金属浓度，比周围水中的浓度高出10万倍以上。正因为如此，人们常常利用湿地植物的这一生态功能来净化污染物中的病毒，有效清除污水中的“毒素”，达到净化水质的目的。
“活水公园”——水的“养颜”之旅
城市污水的处理可以有很多种办法，成都市“活水公园”是一个集净水与美化于一体的典范之作，我们来细细分解一下它的工作原理。 【第一步：厌氧沉淀】混浊的府南河水被泵入喷泉池，进行活水净化的第一道工序。泵入池中的污水一部分经物理沉淀作用，使比水重的悬浮物沉于池底，从排泥管排出。比水轻的悬浮物浮于水面，由人工清理。另一部分经池中的厌氧微生物分解成甲烷、二氧化碳等难溶气体排入大气，或成较低分子有机物随水流出，进入下一道净化程序。 【第二步：曝气充氧】经过初步沉淀的水，流入一串形似花瓣的莲花石溪，称为水流雕塑。它巧妙地引入水力学原理，利用落差产生的冲力，使水在一个个石花瓣中活泼欢跳。这一方面极富动感和观赏价值，同时使水在回旋、震荡中充分地曝气充氧，增强水中的含氧量。
【第三步：微生物降解】水通过水流雕塑后，进入微生物池，也叫兼氧池。它的深度为1.6米、容积为48立方米。污水在池中被微生物部分净化后，从微生物池泵入植物池。
【第四步：植物吸收】植物池是一个人工湿地生态系统，它是活水公园水处理工程的核心部分，由6个植物塘、12个植物床组成，其中养殖的植物达数十种，包括：漂浮植物（浮萍、紫萍、凤眼莲）、挺水植物（芦苇、水烛、茭白、伞草、菖蒲、马蹄莲、灯心草）、浮叶植物（莲、睡莲）、沉水植物（金鱼藻、黑藻）等，还有多种鱼类、昆虫和两栖动物。水流入人造湿地区，这里的芦苇不是长在土里，而是长在石头上。水从石头之间流过，污染物就被吸附住了。岩石有吸附的作用，而且石头上也生长着微生物。它们将污染物分解成为对植物有用的营养。这里的植物依靠水中的污染物生长，植物枯萎时被清除掉，污染物也就清除掉了。由此，水变得清亮了，水中的鱼游得很欢畅。
【第五步：净水流出】在活水公园中得到彻底净化的水从这里流向府南河。在活水公园与府南河连接的堤岸边，人们可以直接接触被净化的河水。 净水植物：浮水植物中有浮萍、凤眼莲等，其他挺水植物有水生美人蕉、风车草、水芹、菖蒲、水葱、芦苇、伞草等。它们能有效地净化富营养化水体，提高水体的自净能力。水生植物的三个主要作用是
1、水生植物能控制底泥营养盐释放；
2、水生植物吸收水体中过剩的营养物质；
3、水生植物与浮游藻类具有相互克制的性质。水生植物主要通过资源竞争和相互作用等影响浮游藻类的生长。以水生植物为主体的公园湿地充分发挥作用，注意保护和利用现有的植被条件，建立一个由乔灌林、草滤带、挺水植物带、沉水植物带和浮水植物带构成的植物群落景观，形成与水体——湿地——滨河景观——陆地景观——人工环境的模式相适应的完整植物景观生态系统，但水生生物作为水生生态系统中的消费者，其数量在一定时期是一定的。只有这样，才能使整个系统处于动态的平衡中。一旦水生植物到了枯萎、死亡期时，会产生许多植物残体，利于水生生物的生长，平时应及时清理植物残体，捕捉过量的水生生物利于整个系统的可持续发展。我们在参观的过程中经由解说员讲解和实地观察，体会到水资源循环的鲜活实例，深刻感受到人与自然之间的微妙平衡和相处的和谐，是优秀的湿地水处理示范基地和良好的公园景观。
