房地产文案报告

发布时间：2020-03-02 16:06:18 来源：范文大全收藏本文下载本文手机版

南宁楼市有多少下调空间？

近一两个月来，随着国家出台房地产市场调控政策，南宁一些楼盘价格有所松动，优惠、让利、打折等字眼不时出现在楼盘广告中。南宁楼市有几多下调空间？楼市底部在何时出现？

价格调整幅度不大

近期，南宁市民手机收到的楼盘促销短信逐渐多了起来。这种主动出击招揽客户的做法，与今年年初形成鲜明对比。

记者查询发现，7月以来南宁就有20多个楼盘推出让利销售，有的推出“一口价”销售，有的交预约金1000元可抵总房款10万元，有的实行九五折销售。眼花缭乱的促销，让人感到楼市在进行“大惠战”。

不过，有的购房者反映，虽然有的楼盘下调了价格，但他们却感觉不明显。或者说，现在售价还高于他们预期。购房者黄先生想购买一套总价60万元、面积100平方米左右的婚房，但走访了多个楼盘，他发现可以选择的楼盘只有10个左右，而且它们大多远离闹市，周边生活配套不成熟。而在去年，这样的价位仅在西乡塘区、兴宁区就有近20个。

业内人士介绍，南宁近期价格让利较大的楼盘，以新开发的楼盘为主，如汇东星城、山水怡城、邕江银座、西西湾等。这些楼盘实行低开低走的销售策略，吸引了购房者关注。相比之下，一些开发了两三年的楼盘，价格让利较少，有些楼盘的售价甚至与4月底国家出台调控政策前相比没有变化。

广西某房地产营销顾问公司市场部经理洪晓丰介绍，他们统计发现，楼市新政出台后，南宁只有个别板块的楼盘价格下调了10%左右，很多楼盘价格调整不到5%。价格调整5%只相当于九五折销售，这在平时一些营销节点并不鲜见。所以，目前楼市只是“震荡”并没有暴跌。

“见好就收”回调售价

近期南宁楼市的价格走势，还呈现一个特点，那就是一些楼盘“浅尝辄止”进行销售。位于兴宁区的某楼盘，在6月曾推出“一口价”5600元/平方米销售，活动引起不少购房者的关注。就在大家期待该楼盘推出下一期优惠销售时，开发商却见好就收，现在均价上调到6300元/平方米。

位于快环边上的一楼盘，日前推出特价销售。楼中楼3600元/平方米，平层住宅4600元/平方米的价格受到众多市民的青睐，当天10多套特价房就销售一空。买不到房子的购房者打听何时再推出特价房，楼盘销售人员说：“清盘价机会不再有。”

位于城北的某楼盘，近日推出“感恩售房”活动，折后不到6000元/平方米的价格，比此前售价优惠了500元/平方米左右。活动仅在双休日进行，过后售价回调到6500元/平方米。

楼盘优惠销售为什么“稍纵即逝”？南宁白沙大道某楼盘销售主管冯强认为，这是开发商在试探购房者的底线。他们推出一些价格实惠、户型不错的房子，见市场反应热烈，就把优惠收回调高价格。此外，有些楼盘将推出新组团，要把尾房处理，开发商就把这些尾房作为“引子”，投石问路试探新组团的销售市场。

一位开发商告诉记者，他们楼盘推出优惠销售，一个星期后无论市场反应如何，都要结束优惠销售。这样做的原因是，如果优惠促销得到市场认可，说明价格可以适当提高；如果优惠促销得不到市场认可，楼盘不可能马上推出更优惠的价格，而是选择观望一段时间再作决定。

市场下行压力加大

记者从南宁房产部门了解到，今年上半年，商品房累计签约成交14380套，同比下降了45%；成交面积150万平方米，同比下降46%；成交金额88亿元，同比下降28%。成交量的大量萎缩，表明市场下行压力在加大。

在7月22日举行的新政后南宁首次土地拍卖会上，两块地成功拍出。一块地的楼面地价是3450元/平方米，另一块地楼面地价是3300元/平方米。业内人士认为，这两块地的楼面地价加上建安成本，房子售价为七八千元/平方米。目前该区域的房价为7000多元/平方米，这表明参与应拍的开发商明白，目前的售价已经接近高位，不然他们会出更高的楼面地价来加价买地。

洪晓丰告诉记者，目前南宁在售的楼盘大多是在2008年开发地块，有的楼盘甚至是2008年以前买下的地块。当时的市场行情是，楼面地价基本在2500元/平方米以内，大多数楼盘售价是四五千元/平方米。换言之，在2008年以楼面地价2500元/平方米以内买下地块的开发商，房子售价五六千元/平方米并不亏本。但是，目前很多楼盘的售价仍在7000元/平方米以上。

一些业内人士介绍，2008年是楼市重要节点，当时由于市场需求不旺，楼盘的价格较为真实。经过两年的市场营销运行，以及物价涨幅等因素影响，楼盘价格难跌到2008年谷底，但按年收益10%来衡量，房价两年来涨幅20%是趋合理的，超出部分就意味是存在非理性成分。

不同区域境遇不同

记者采访多名业内人士，他们均认为当前南宁楼市还有下调空间。不过，不同的开发商下调压力不同、不同区域的楼盘价格下行压力不同。

南宁某房地产代理销售公司副经理江庆军介绍，去年南宁楼市渐旺，一些开发商投重金扩张土地储备。目前市场趋冷，销售又难以回笼资金，这部分开发商的资金压力大。在此背景下，楼盘只能采取以价格换销量，所以，去年扩张猛的楼盘价格下调幅度会大一些。如果目前价格下调是5%，不排除到年底他们有下调15%的可能。

去年，南宁一些楼盘售价飙得快，有的从年初到年底已经上涨了60%。这些楼盘品质并没有实则提高，只是抓住市场机遇顺势涨价，价格存在虚高成分。当市场形势转变，这些楼盘的价格也会跌得猛。当其他楼盘售价下调10%时，这些楼盘会下调20%。

一些业内人士介绍，从近期北京、上海等一线城市的楼市态势可以发现，远郊或周边配套不成熟的楼盘，抗市场风险能力差。这些楼盘市场支撑力弱，在旺市时缺点、不足被人忽视，市场趋冷时劣势会浮现出来，成为楼盘致命伤。这部分楼盘降价降得早，但由于价格基数低，降幅不一定大。

7月和8月是楼市传统销售淡季，江庆军认为8月仍将延续7月的低迷局面。目前南宁楼市价格仍相对稳定，如果第三季度销售没有太大起色，在年底还贷高峰期来临之际，大范围的降价潮有望在楼市出现。

楼盘 2009年7月售价 2010年7月售价

普罗旺斯均价4200元/平方米起步价4980元/平方米

南城故事均价3600元/平方米起步价3890元/平方米

城市春天均价5500元/平方米均价6500元/平方米

橘子郡均价4100元/平方米一口价4600元/平方米