婚 庆 公 园 项 目
投
资
分
析
报
告
二零一二年十一月二十日
目录
第一部分、项目投资分析报告编制背景
第二部分、城市经济状况
第三部分、项目整体概况
第四部分、项目SWOT分析
第五部分、项目综合定位
第六部分、项目开发成本及投资收益分析
第七部分、项目投资可行性结论分析
项目投资分析报告编制背景 投资分析报告名称
婚庆主题公园项目（以下简称本项目）分析报告
投资分析报告编制单位
曲靖市依生一世婚庆礼仪有限公司
投资分析报告分析依据
（1）、国家相关政策、法规
（2）、曲靖地块整理信息
（3）、走访记录、市场调研数据、资料
（4）、曲靖市政府机构相关资料
（5）、同行业报告资料
4、项目地况概况
婚庆公园位于曲靖白石江两岸，西北两侧紧邻规划道路，东侧与廖郭北路相接，南北为开发用地，用地总面积为83872㎡.公园用地为白石江河谷，两岸与河谷高差大，最大高差为29m,形成
盆地形式。缓坡、分布两岸，白石江从西向东穿插而过，清澈河水为公园建设提供了优良的资源。
第二部分、曲靖市经济状况
200
5、200
6、2008年连续三年被评为全国十佳宜居城市；2006年荣获中国走向世界——中小城市成就奖，名列第六；连续数年GDP排名全省第二，并且保持高速增长。
2009年，曲靖入选新中国成立60周年“中国城市发展代表”
2002年，曲靖市城市建设力度加大，城市化水平由1997年的18.4%提高到2002年的22.4%，增长4个百分点。主城建成区面积达25平方公里，城市人口达33万人，人均居住面积接近全国平均水平。2006年，曲靖中心城区建成区面积32.2平方公里，城镇人口38.07万人，城镇化率为55.8%，分别比2000年增加8.7平方公里、13.97万人、16.8个百分点。2007年，中心城区麒麟城区建成面积34.2平方公里，比10年前扩大了12.2平方公里，人口近40万，GDP总额657亿。
2009年，曲靖中心城区麒麟区面积52平方公里，户籍人口43万，常住人口超过55万。
2010年， 靖中心城区建成区面积78平方公里（含沾益县14平方公里），经国家住建部批准曲靖成为大城市，也成为云南第二个大城市。（中心城区人口已达到80万）。
2010年6月26日，国务院下文批准曲靖开发区升级为国家级经济技术开发区，定名为“曲靖经济技术开发区”，实行现行国家级经济技术开发区的政策。
到2015年，曲靖城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。到2020年曲靖中心城区面积将突破200平方公里成为云南第二个特大城市。
2010年全市实现生产总值1005.5亿元，按可比价格计算比上年增长13.1%。全市消费品市场活跃。全年实现社会消费品零售总额232.8亿元，增长22.5%。全社会固定资产投资规模跨越700亿元大关，完成701.5亿元，增长26.4%。财政收入快速增长。全市财政总收入达251亿元，增长19.6%，地方一般预算收入72.4亿元，增长14.6%，其中税收收入62.7亿元，增长15.7%。全年地方一般预算支出181.6亿元，增长29.6%。金融运行平稳，存贷款持续增加。年末金融机构各项存款余额1017.4亿元，同比增长21.7%。金融机构各项贷款余额629.9亿元，同比增长19.6%，其中：短期
贷款221.7亿元，同比增长10.9%；中长期贷款389亿元，同比增长25.5%。
分析：曲靖经济继续健康快速发展，通过在工业生产、城镇建设、现代农业、商贸物流等方面的经济两点的打造，不断调整产业结构，为曲靖市的经济发展奠定了坚实的基础。随着经济的不断发展壮大，居民收入水平持续保持继续增长，极大的促进了婚庆行业的投资发展。
此外，城市建设的力度的不断加大，全社会的第三产业投资总额呈现可喜变化，人民生活水平不断提高，服务行业保持健康稳定发展。
第三部分 婚庆主题公园项目整体概况
项目概况
婚庆公园位于曲靖白石江两岸，西北两侧紧邻规划道路，东
侧与廖郭北路相接，南北为开发用地，用地总面积为83872㎡.公园用地为白石江河谷，两岸与河谷高差大，最大高差为29m,形成盆地形式。缓坡、分布两岸，白石江从西向东穿插而过，清澈河水为公园建设提供了优良的资源。
总平面布局设计
因本项目为公园项目，其周边主要道路系统均已形成及即将行成 在严格保护现有水系资源的前提下，进行局部填挖，完善公园形态。使景观和当地的水和土壤条件相互协调，形成为城市提供生态保育，游憩及文化为一体的城市风景。
通过流动大气的景观造景设计元素，建立一条与人造自然之间的游憩廊道，充满了生态性，提供了大量的游憩机会，并使得景观充满美感。在获得生态服务的同时对该区域的经济的带动、招商引资、文化产业的吸引起到了良好的驱动作用。配合公园游憩网络的建成，建设与之相配套的婚庆文化教堂、婚宴宫、商业街道，娱乐住宿等建筑设施。
第四部分、项目分析
项目优势
＊片区处于城市规划发展区域
＊本项目区域位置良好、距白石江公园较近
＊整体发展态势良好，市场认可度增加
＊依生一世婚庆公司具有良好口碑，与婚庆行业文化经验，群众公信力强
2、项目劣势部分
＊项目缺乏必要的配套服务建筑设施
＊现有周边小区外观与本项目设计里面不符
第五部分项目综合定位
项目总体定位思路
经过对曲靖市婚庆相关各行业市场特征研究，以及对项目
自身条件的分析，结合未来曲靖文化产业及婚庆行业的发展趋势 ，我们针对本项目的市场属性、市场形象初步确立定位思路。
⑴项目属性：本项目地块因应其位置和周边环境的关系，定位以高尚的主题休闲娱乐公园。
⑵市场形象：在总体规划上力求蹊径，将其打造成文曲靖的一个高档次、高品质、极富文化内涵的标志性主题公园。
第六部分、项目开发成本及投资收益分析
项目现状
尚未启动
项目成本核算
预计投资1亿元人民币，具体开发成本数据有以最终整体设计 方案为准。
第七部分、项目投资可行性结论分析
综上，婚庆主题公园的建设不但是一项利民惠民工程，又可加快区域发展，提高城市建设品位，为国家增加税收。
所以我们认为，婚庆主题公园具有良好的经济效益和社会效益，是一个值得投资的项目，是个好项目。
本项目主要风险来自以下几点：建设成本、开发周期以该项目批准之日起算18个月左右、建筑面积、绿化面积等。这些风险又受政治、经济、社会条件的影响。为此，在项目后续发展建设中将着重落实。
