佛山房地产调查报告
导读：回顾03-12年十年间,佛山楼市跌宕起伏,但无论调控多严厉,佛山楼市总能在重大规划的利好中一路向好.03年佛山五区合并,房地产市场逐渐升温,楼价持续上升；04年城市发展规划出台,镇街地产崛起；05年亚艺节提升文化佛山,多个品牌开发商抢滩；06年省运会催热了亚艺板块,使其今日成为了禅城豪宅林立的标志性区域.07年千灯湖金融高新区的规划出台,使桂城一夜之间站在佛山楼市的尖端,以及东平新城作为“大佛山CBD”的正式定性,使多家知名房企开始进驻布局.08年东华里、普君、石头村旧改启动,释放出巨量的置业需求.09年“广佛同城”概念面世,广佛间打破诸多壁垒,两地置业互动开始加速.10年,佛山楼市在广佛同城、亚运、地铁开通、三旧改造等众多利好刺激之下彰显出的强大生命力.11年佛山地产继续一路高歌猛进，势不可挡，但进入2012年是名副其实的\"房地产调控年\"，在一波接一波的调控夹击下，其疲软势态有上升趋势。纵然2012年土地市场在数据上未能突破11年高峰，但这并不能说明市场停滞或者倒退，恰恰是更加成熟和坚定了。
1.调查背景
2012年4月15日，由佛山市禅城区人民政府、佛山建设局、佛山日报社主办，佛山市房地产交易中心、佛山市房地产业协会协办，佛山佛大房地产策划代理有限公司承办的——“精明置业 首选佛山——2012年佛山市房地产消费者置业需求调查活动”如期举行并取得圆满成功。
本次调查活动，主要通过在岭南明珠房博会现场以及佛山市五区（禅城，南海，顺德，三水，高明）部分售楼部现场开展调查工作，旨在了解在新政策环境及市政配套设施不断完善的背景下佛山住宅消费者的置业需求，为佛山市广大消费者及政府相关部门、房地产商建立信息交流平台，进一步促进佛山市房地产业的健康发展。
2.调查方法及过程：
调查日期：2012年4月15日—4月18日
调查地点：2012年佛山房博会现场（岭南明珠体育馆）及禅城区、南海区、顺德区、三水区，高明区等部分楼盘销售现场
调查方式：拦截式访问、定点咨询。
质量控制：现场监控、问卷二审制
发出调查问卷：1362份，回收调查问卷：1127份。
有效问卷：872份，问卷有效率为77%。
第一部分消费者如何看待佛山楼市及相关政策？2012年第一季度以来，国家及地方房地产宏观调控政策陆续出台，佛山房地产市场在快速发展的同时也面临极大的变化。在如此市场背景下，消费者的反映如何？政策调控是否会对消费者的置业计划产生影 去年中旬央行紧急发布上调存款准备金率,以控制放贷过量造成流动性过大的问题。随后多次上调使其达到18.5%的历史新高。10月20日，央行时隔两年首度加息,金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，12月26日，央行再度加息，直接影响购房成本,压制房地产市场需求。2011年年未央行2次加息、6次收紧存款准备金率的举动，预示着中央确定稳健的经济调控方向，三年未变的低利率时代将逐渐消失于加息通道的长廊里。
1.1消费者逐步接受市场现实，对未来市场走势仍然乐观
对于目前佛山中心城区整体楼价上升的现实，超过一半的受访者表示可以接受，其余49％则表示难以接受。对于佛山楼价未来的走势，55％的受访者表示仍然看涨，认为楼价将下降的受访者只占16％。以上统计数据表明，无论从理性角度分析或者是被迫接受，佛山市民对于楼价上升的趋势已经开始逐步认同，对未来佛山楼市走势仍比较乐观。
1.2市场变化改变消费者置业计划
在有购房意向的受访者中， 51％的受访者表示受宏观调控政策的影响将会延后购房计划，13％的受访者表示将暂停购房计划，只有36％的受访者表示将提前购房计划。政策调控引起市场变化，并伴随着许多不稳定因素，消费者延后购房计划也在情理之中
1.3楼价上升影响消费者购房计划
在暂停和延后购房计划的受访者当中，28％的受访者表示由于楼价上涨的幅度太高，致使资金不足是影响其购房计划的最重要因素。其他26％的受访者表示由于市场因素的不明朗影响了购房计划；24％的受访者表示由于楼价太高，难以接受而改变购房计划；剩余22％的受访者则因为没找到合适的房子而改变购房计划。以上几种原因归根结底都是楼价上升而导致的，所以说，楼价上升是目前影响消费者置业的最大因素
1.4 加息限购对购房计划影响最大
在今年出台的几大调控政策中，连续两次的银行加息对消费者的影响最大，24％的受访者表示连续的加息将增加其购房负担，影响了其购房计划，其他选项也相对比较接近。调查数据反映，消费者在购房时所考虑的因素比较多，消费者购房逐步趋向理性
1.5《佛山住房建设规划》效果将逐步显现
在有意向购房的受访者中，66％的受访者表示仍然会按照计划选购心目中的商品房，其余34％的受访者表示将等到政策性用房推出后才进行购房。数据显示佛山商品房需求量仍然较大，商品房市场还有极大的发展空间。随着《佛山住房建设规划》的出台与实施，佛山房地产市场产品结构将得到完善，政策性用房的即将出现，将引起部分中低收入家庭的等待，《佛山住房建设规划》的效果也将逐步显现。
第二部分佛山房地产市场发展趋势
2.1 楼价上升刺激住房消费
调查结果显示，42％有购房意向的受访者选择将在一年内购房，比上年上升12％，升幅达到40％。选择两年或两年以后购房的均有不同幅度的下降，分布为25％、27％。从分析数据中可以反映，消费者对佛山楼价走势普遍看涨，近期持续团购打折的楼价刺激了部分消费者提前入市
2.2 各区中心城区仍是置业热点，置业趋势向多元化发展
在计划购房意向区域选项中，各区中心城区仍然是目前消费者的置业首选，占总受访人数的46％，但相对20010年的60％和20011年的63％有较大幅度的下降。24％的受访者表示将选择中心城区作为首选置业目标区域，比上年上升4％，中心城区的居住中心地位正不断上升，逐步形成居住中心。
中心城区以外其他区域的置业比例也正逐步上升，中心城区楼价的上升、连接各村快速干线的开通、镇街楼盘素质的上升，吸引了一部分人选择置业城郊住宅，镇街楼市特别是一环沿线区域楼市发展将大有可为。
2.3 置业区域更趋多元化
中心城区楼价的上升，促使一部分消费力流向周边区域的镇街，甚至部分人将选择跨区置业。在本次消费者调查活动中，50％的受访者表示可以接受跨区置业，48％的受访者表示可以接受镇街楼盘置业。连接各村干线的开通，镇街楼市的发展，吸引了部分品牌开发商选择投资镇街地产。。品牌大盘郊区化，将为佛山置业者提供大批性价比极高的住宅，将吸引部分置业者选择置业郊区或跨区置业
2.4中小户型住宅市场将迎来改观
一直以来，佛山房地产市场都是以大户型产品为主导，中小户型住宅消费力受到限制。住惯了大屋的佛山人能接受中小面积住宅吗？佛山中小户型住宅的市场需求究竟有多大？本次调查结果显示，在有购房意向的受访者中，57％的受访者表示会接受90平方米以下住宅，只有32％表示因家庭结构的影响难以接受中小户型住宅。
随着宏观调控政策的落实，中小户型住宅的比例将逐步上升，中小户型住宅将面临变格，并逐步形成高中低档中小户型格局，小户型产品不再是低价、低素质住宅的代名词。
第三部分 谁在购房？
受活动举办地点的影响，本次调查活动的受访者主要来源于各区新城及旧城区，分别占34％和27％，同样，受访者工作区域也以新城和旧城区为主，比例分别达到52％和20％。受访者中，大部分年龄介于25～45岁之间，这部分受访者一般都是三口之家，文化程度大多数都是大专学历以上。
3.1 受访者以禅城市民为主
从统计数据中看到，新城与旧城区受访者所占比例分别为34％和27％，占总受访人数的61％，其他区域只占39％。以上数据表明，本次调查结果主要反映中心城区特别是禅城区消费者的置业心态。
3.2首次置业者比例上升
在有购房意向的受访者中，首次置业者占48％，占将近一半的人数。首次置业比例的上升，反映佛山房地产市场刚性需求的上升。首次置业者中，以外来人口及年轻一代为主，城市形象提升以及城市建设引起的外来人口和拆迁户增加，以及年轻一代的结婚成家等因素的影响，佛山住宅刚性需求将不断增加
3.3高学历人群将成为购房主力
在受访者文化程度调查中，大专学历的占40％，本科及本科以上学历占27％，两者占总受访人数的67％，高学历人群将成为购房主力。此外，调查数据说明，本次调查活动参与者具有较高的文化素质，保证了调查数据的准确性。
第四部分 为什么购房？
4.1 自住购房仍是市场主体，投资置业比例大幅上升
在消费者购房原因选项中，自住需求购房占74％，占市场需求的大半江山。此外，值得关注的是投资购房比例占22％，相比去年的12％有较大的升幅。投资比例的上升，不仅证明购房需求向多样性发展，同时也反映了住宅租赁市场和二手住宅交易市场开始活跃，佛山房地产市场逐渐走向成熟
4.2 住宅仍然是投资首选
在选择投资作购房目的的人群当中，62％的受访者表示将选择住宅作为投资物业。消费者对佛山楼价普遍看涨，在目前住宅楼价持续上升的环境下，本身具有保值增值性的住宅自然成为物业投资首选。
选择投资商铺的占24％，主要是因为商铺具有较高的投资回报率，且投资回报周期较短。写字楼及车位投资比例较少，分别只占9％和5％，这主要与佛山写字楼市场和车位市场发展尚未发展成熟有关。
第五部分 佛山人需要怎样的住宅
5.1 消费者对住宅综合素质要求提高
本次调查结果显示，消费者在购房过程中，首先关注的是子女的教育问题，占12%的比例，其次分别是交通便利程度、价格、社区规划、离工作单位距离等，各占11%的比例。各选项所占的比例较为接近，反映了消费者购房考虑的因素较为全面，对楼盘综合素质的要求也越来越高
5.2 三房两厅仍是主流户型
在住宅户型需求调查中，大部分的消费者对三房两厅户型需求最为集中，占受访者比例的52%，比上年的43%的比例有较大幅度的增长。其次，四房两厅住宅户型需求比例仅占11%，比上年有较大幅度下降。四房以上的户型需求基本于上年持平，变化幅度不大。随着
价格的逐渐上升以及政策因素对大户型住宅的限制，未来佛山房地产市场三房两厅还是市场主力，中等户型面积三房比例也将逐步上升。
5.3、中小面积单位需求上升
户型面积需求方面，90～110平方米的中等户型和90平方米以下的中小户型需求正不断增长，所占比例均比上年有所上升。首次置业者比例的上升，对中小户型住宅的需求量也随之上升。另一方面，楼价的上升使大户型面积住宅总价上升，部分大户型目标客户转而把眼光投向中等户型，从而促使中小户型住宅需求比例的上升。
5.4 车位需求逐步上升
车位需求调查数据显示，在有购房意向的受访者中，考虑购买车位的受访者占82％，其中购房时连同车位一起购买的39％，购房后再购买的占19％，入住后再购买的占24％。车位销售困难是目前为止佛山楼市较为普遍的现象，但本次调查结果显示，随着经济水平的上升，佛山人民人均拥有汽车数量正逐步上升，车位需求正不断上升，车位销售困难的局面将得到改善。此外，车位需求上升的现象还表明佛山消费者具有较高的消费能力
第六部分楼盘推广渠道向多元化发展
在楼盘信息获得调查中，报纸是消费者获得楼盘信息的最多的途径，其次是电视、宣传单张、电台，分别占18％、11％、8％的比例。调查数据说明，报纸和电视是购房者了解楼盘信息的主要渠道，楼盘信息要深入民心报纸和电视是不可或缺的工具
第七部分 综合评述
2012年是佛山房地产市场极具意义的一年，房价与政策齐飞，房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条，2012年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮，一线城市房价调控目标集中出台。一系列宏观调控政策的出台，将改写佛山房地产市场结构。在这样的市场背景下，佛山人们如何看待佛山楼市？佛山房地产市场发展趋势又将如何？通过本次房地产调查活动结果分析，我们得出以下几方面主要观点：
（1） 调查数据表明，消费者已经逐步接受佛山楼价上升的事实，并普遍认为还有上涨的空间，消费者逐渐走出政策出台初期的观望心态，回归理性消费；
（2） 随着政策对楼市结构的调整以及《佛山住房建设规划》的实施，中小户型、中低价位住宅比例将逐步上升，佛山房地产市场将出现大中小户型、高中低价位住宅全面发展的格局，产品结构更为合理；90平方米以下中小户型住宅比例上升、一环快速干线的开通以及镇街楼市的发展，将为置业者带来更多的置业选择，选择购买中小户型以及跨区置业和镇街楼盘置业比例将上升，消费者置业也逐渐走向多元化发展；
（3） 随着佛山第三大城市形象的提升以及城市建设进程的逐步推进，佛山外来人口及拆迁户数量不断上增加，加上年轻一代结婚成家等因素，佛山房地产市场刚性需求不断上升，加上不断上升的投资购房比例，两者成为推动佛山楼市发展的重要力量；
