推荐第1篇：房地产结清证明
结清证明
焦作市房地产交易所：
焦作宝立来典当有限公司与郭凤萱按抵押借款合同约定，已于2013年9月22日结清。贷款金额人民币叁拾伍万元整万元（￥350000元）。 房屋他项权证号：20123512
房屋所有权证号：1030101428
房屋坐落：解放区民主中路179号华苑新城号楼4单元7号
债务结清，同意办理抵押注销登记。
焦作宝立来典当有限公司 20
推荐第2篇：房地产预告登记证明
房地产预告登记证明
您好，对于您的问题有以下意见供您参考：
一、《物权法》第二十条明确规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，也就是说，既然您已经做了预告登记，那您就拥有了该房屋的期权，开发商无法再把房子卖给第三人或把房屋处分掉。
二、虽然《物权法》第二十条也规定了“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，但在现实情况中，能进行登记以及预告登记失效是一个模糊的概念，开发商无权认定，房地产登记机构也无权认定，只有司法机关的生效法律文书(如法院判决书)才可认定失效与否，所以您不用担心预告登记会过期。房地产登记机构绝不会自动把您的预告登记注销掉。
三、按常理说开发商一旦竣工完成并办完了大产证，业主就应该可以办理小产证了，像您这种情况属于期房转现房。所以您最好是区开发商那边了解一下大产证办出了没有(如果开发商隐瞒您可以自己去登记机构查阅)。
四、至于您所说的凭发票换取其他房屋，好像法律上没有这么一说。
五、由于全国各地房地产行政部门管理方式可能有所不同，所以建议您保险起见还是去您所买的房屋所在地的房屋行政主管部门(如房管局)去进行详细咨询。
希望以上几点能给您提供些许帮助!
房屋预告登记证明
证明的依据：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
证明的作用：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。
《物权法》第20条对预告登记作出了明确的界定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”从中可以看出，预告登记的根本目的是为了保障将来物权的实现，其保全的权益对象主要是房屋及其他不动产。
推荐第3篇：房地产实习证明1
实习证明
兹证明江苏科技大学土木工程与建筑学院工程管理专业刘锐同学于2013年1月15日至2013 年2月7日在我公司实习，担任房地产销售顾问一职，情况属实。
该生对待工作认真负责，可以较灵活的从地理区位、房屋户型、投资收益情况等方面为顾客讲解房产的情况，表现优异。特此证明！
某某某房产公司
2013 年 2 月7日
推荐第4篇：房地产抵押权终止证明
房地产抵押权终止证明
房地产权利人 将坐落于宝山区
的房地产抵押给
已办理了抵押登记，并领取了《上海市房地产抵押登记证明》，证明号
现因 ，双方终止抵押关系，申请注销该证明。
抵押权人: 联系电话:
抵 押 人: 联系电话:
年 月 日
推荐第5篇：厦门市房地产证明收费标准
厦门市物价局关于明确房地产证明收费标准的通知
厦价[1998]费字046号
市土地房产管理局：
你局厦土房[1997]063号《关于档案利用收费的请示》悉。鉴于你局土地房产测绘档案馆按照省物委、省档案局闽档[1990]93号《关于利用档案收费的通知》收取房产、地产证明费时，对计费基数（即房、地产价值）较难确定，经研究，同意按下述方法收取房产、地产证明费：
1、出具房产证明，按房产价值的2％收取，但最高不超过400元。房产价值的确定方法为：
（1）按照房屋工程造价计算：根据厦门市物价局厦价[1996]费字317号文批准的《厦门市城镇房屋建筑工程造价标准表》规定标准计算出房屋的总造价，再按总造价的2％计算；
（2）按照房屋价格评估报告计算：根据具备评估资格的房地产估价机构评估确定的房屋价格，收取2％的证明费。
收费时，按方法（2）收取，无法采用方法（2）时，按方法（1）收取。
2、出具地产证明，按用地面积收取证明费，用地面积每50平方米，收取证明费50元，增加用地面积不足50平方米时，按50平方米计算；该项证明收费最高不超过400元。
利用档案收费的其它项目，仍按省物委、省档案局闽档[1990]93号文规定收取。 港、澳、台同胞及外国人利用档案，其收费标准同国内单位（或个人），不再采取两种标准。
本文规定收费标准从文到之日起执行。
厦门市物价局
一九九八年三月十日
附：查阅档案须知
一、本局工作人员查档，需经本处室领导批准，方可到档案室办理查阅。
二、外单位及个人查档，需出具介绍信及个人身份证明。
三、查阅前应如实填定《档案供阅申请表》一式壹份。
四、阅档要在指定地点，不得在档案上乱写乱画、修改、标记，不得拆散、抽页、撕页、折叠、复印、拍照。
五、证明或复制档案内容需先征得档案工作人员同意，并由档案工作人员负责办理。
六、每查阅档案壹卷（次），需填写《档案利用效益实例表》一份，并缴纳保证金人民币200元／份，此押金待《实例表》交还档案室后，如数归还。
七、用户被准予使用档案原件，如丢失要作出书面说明，并赔偿2000－4000元／卷。
推荐第6篇：房地产办理手续之解押证明
房地产办理手续之解押证明
证 明
闽侯县房地产交易管理所：至2005 年8 月24 日为止，对福建兴元房地产开发公司福禄坊项目共计 47 套给予解押放行，累计解押面积 ㎡我行证明以上标的物解押放行的真实性。特此证明！
中国建设银行福州市城东支行2005 年9 月4 日
推荐第7篇：房地产评估师考试工作证明
工 作 证 明
兹证明XXX，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，从XXXX年XX月至XX年XX月在我单位从事房地产评估工作。
特此证明。
年 月 日单位签章
推荐第8篇：房地产外出经营证明申请（推荐）
附件1：
外出经营活动税收管理证明申请审批表(房地产开发项目)
外出经营活动税收管理证明
原出处：征收管理处日期：2012-08-29
一、业务概述
在我市已办理税务登记的营业税纳税人到外省市临时从事建筑安装劳务、跨区（市、县）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务的，应当在外出生产经营之前，持有关证件资料向注册地主管税务机关申请开具《外管证》。
但下列情况，不需要办理《外管证》：
（一）直属局纳税人在市内四区（含园区）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务，按照现行直属局征管范围执行，不需开具《外管证》，均办理主管局项目登记。
（二）我市纳税人跨区（市、县）从事工程额30万元以下的建筑安装项目，不需要开具《外管证》，均适用简易开票程序。
二、法律依据
《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十一条
《税务登记管理办法》第三十二条、第三十四条
大连市地方税务局关于印发《房地产业和建筑业〈外管证〉及报验项目登记管理办法》的公告
三、纳税人应提供主表、份数
《外出经营活动税收管理证明申请审批表》，2份
四、纳税人应提供资料
纳税人到注册地主管税务机关申请开具《外管证》时，应当分别提供下列证件资料（复印件应为A4纸一式一份，纳税人须逐页签署“与原件相符”字样并签字加盖公章）：
（一）房地产开发项目
1.税务登记证副本；
2.国有土地使用权证书原件及复印件；
3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件；
4.建设用地中标通知书原件及复印件；
5.建设用地规划许可证原件及复印件；
6.建设工程施工许可证原件及复印件；
7.综合技术经济指标规划图原件及复印件；
8.商品房销售（预售）许可证及商品房销售审批表原件及复印件。
其中，4—8项资料，纳税人申请开具《外管证》时可暂不提供，但应当于取得之日起15日内，向税源管理岗补充提供。
（二）建筑安装项目
1.税务登记证副本；
2.建筑施工合同原件及复印件；
3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件。
五、纳税人办理业务的时限要求
纳税人应在外出经营活动前到主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》。
六、税务机关承诺时限
对纳税人提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全，经审核符合规定的，注册地主管税务机关应当场办结。对于纸质资料不全或者填写内容不符合规定的，税务登记受理岗应当场一次性告知纳税人补正或重新填报。
对因合同甲方未办理《外管证》或报验项目登记而导致无法验证外出经营是否真实的，应当在合同甲方办理完毕《外管证》或报验项目登记后即时
办结，但原则上应自受理之日起5日内办结。
七、工作标准和要求
1．受理审核
税务登记受理岗收到纳税人《外出经营活动税收管理证明申请审批表》及相关资料时，对于纸质资料不全或者填写内容不符合规定的，税务登记受理岗应当场一次性告知纳税人补正或重新填报。
其中，对建筑业承(分)包方和分(转)包方申请开具市内跨区建筑安装项目《外管证》的，税务登记受理岗应当查询或验证合同甲方是否已开具《外管证》或已办理报验项目登记，如无合同甲方的该项目信息，应当受理并开具《文书受理回执单》，同时需告知纳税人应由合同甲方先期办理《外管证》或报验项目登记后才能为其开具《外管证》，并启动《外管证》或报验项目登记催办程序。
2．核准
征收科科长审批终结后，税务登记受理岗打印《外管证》（一式四份）。对申请开具市内跨区《外管证》的，应当同时打印《报验项目登记表》。
3．资料归档
推荐第9篇：房地产估价师考试工作年限证明
工作年限证明
兹有我公司职工志，性别：身份证号码：，自2003年8月始在我公司房地产评估部门从事房地产评估相关工作至今满10年，累计从事房地产估价实务工作 为，成绩特别突出，我公司对本证明真实性负责。
特此证明。
单位（盖章）
日期：2014年7月20日
推荐第10篇：税务局房地产契税纳税证明 英文
Certification for Deed Tax Payment of Real Estate of Gucheng District Local Taxation Bureau
bureau and the taxpayer respectively.
第11篇：房地产
报导，最近北京、广州、天津等地多家银行已暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，也纷纷取消利率优惠和上浮利率。这不是个别地方的银行行为，而是全国性的，这本是一个值得重视的巨大信号，但却似乎被大大的忽视了。
由此，想到了沪市6000点时的情景，一切利空被投资者无视，一切利好被投资者过分解读。银行停房贷，如此巨大的房地产利空消息，竟然显有解读的，这倒让我十分的诧异，有意还是无意？
地方政府、银行、房地产商，是维系房价的三驾马车，而其中的银行又是中枢环节，现在，银行不玩了，要先行撤离，没钱助推，真想不出现在高高在上的房价，靠什么去支撑。如果说房地产商对此不敏感，我肯定是不相信的，但依据过去老经验并心存侥幸的地产商，也肯定不会是少数，而刻意制造利好消息时不时见诸媒体，恰恰说明了房地产商其实已很心焦。
十一长假期间，出了条扬子晚报记者消息，南京有5家楼盘选在长假前一天晚开盘，有的楼盘选房持续到次日凌晨。有3家都是直接〝夜光〞，另两家分别售出7成和八成以上。而细心的阅读者却发现，配发的照片中的所谓人头攒动，很可能张冠李戴做了手脚，南京十一本应是温暖的日子，照片中的人却都穿着厚厚的冬装。更升级版的是，〝给开发商送礼才买到房、置业顾问劝客户别来买房、开盘不〝日光〞才是新闻〞这种的语句，都出来公然招摇过市了。
房地产市场的坐庄拉高放假消息炒作，比之中国股市更甚，用不了多久，一大批今天疯狂买房的投资者，会在明天走上疯狂〝维权〞的道路。
关于房价预判说涨说跌都应包容参鉴，但有三前提，一是因良知和真知发声还是受人利益发声；二是出发点是偷换概念卖狂炒作还是发自内心真纯研究传导；三是承担社会责任的学者，应该研究房价对经济和民生的大利弊，不能只当行销员图谋自己的小私情。所以，对这类人和这类观点，需要更多的理性辨识。
近十多年的房地产大开发，银行无度放贷功不可没。十年间中国银行业总资产扩张了5倍，作为超长期贷款的房贷，沉淀并冻结了大量银行资金，到现在银行资金周转不灵矛盾已愈加凸显，早在8年前工商联住宅产业商会会长聂梅生就表
示：〝中国房地产企业70%的资金来自银行，房地产已经‘绑架’了银行。〞
本届政府的房地产调控是〝只做不说〞。10年来往届政府出台了40多个房地产调控政策，房价却在10年中不断上涨了10倍。本届政府紧紧把住钱袋子，实施的是没有调控的长远调控。征收房产税和遗产税、反腐败公示官员财产、农村集体建设用地放开流转等阻力大，就先不断放风，而把落点放在金融上挤压房地产这招上，再坚持半年，它定比43个房地产调控政策都管用。
在李克强总理〝控制增量、盘活存量〞的大政挤压下，大量压缩房贷也已是银行没有办法的办法，谁早出手谁主动，后知后觉的，可能成房地产销售公司，将会为大批抵押房屋如何出手大伤脑筋。
习近平总书记强调：〝不再简单以国内生产总值增长率论英雄，而是以提高经济增长品质和效益为立足点。〞同时指出：〝中国改革已进入攻坚期和深水期，需要解决的问题格外艰巨，都是难啃的硬骨头。这个时候就要一鼓作气。〞房地产表面上是房屋多寡和房价涨跌，因其已绑架国民经济，实已成改革成败试金石，这块硬骨头难啃，是因里边集合了太多的利益关联阻挠。
为提高GDP创造政绩和满足集团利益，地方政府投资和扩大信贷的冲动强烈。结果是，表面经济资料上去了，但通货膨胀和物价上涨上的更快，不得已又被迫进行宏观紧缩，很快是经济增速再放慢，财政收入减少和债务规模扩大，政府官员就再次呼吁增加投资刺激。如此循环反覆，最终导致经济大起大落、运行效率低下。这种经济发展模式已到山穷水尽的境地。
经济学家吴敬琏认为，由于政府仍掌握了太多的配制资源的权力，而阻碍了市场在资源配置中起到的基础性作用，转型障碍在于体制，消除这个体制性障碍，生存、增长才有保证。地方政府激烈反对〝建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度〞，是因一旦放开流转，它就可直接入市交易，土地市场高度垄断被打破，房地产价格将由市场规律来发现。地方政府融资平台贷款50%以上以土地作抵押，〝土地财政〞约占地方财政收入50%左右。
金融机构对房地产贷款或以房地产作抵押品的贷款余额巨大，房地产预期转变，必将引发连锁的信用链条破裂。银行停房贷，显然不是额度紧张那么简单，也不
是什么房贷利润微薄，没有最高层〝釜底抽薪〞的决心，银行是不会自己抛弃房地产的，而这种〝釜底抽薪〞，最终比说服地方政府抛弃〝土地财政〞更有效。没钱玩了，地方政府的土地玩不到天上去，只能慢慢的回归到再接地气。
银行大面积停房贷对真正的刚需绝对是好事，没钱买房大部分房款靠借钱去买，很多借钱买房者完全超越经济可承受能力，并透支几十年的收入，真的借不到，反而踏实了，更多人借不到，并走出房奴的意识束缚，房价自然也会踏实下来。有价无市的房市，是无法维持下去的，无论是一线城市还是其他城市。
让刚需如此勇猛的支撑理由，如果真是现在不买将来越来越买不起，一代青年干了几十年还买不起一套房，这样的人生和社会，一定是人间地狱，必须得到纠正，政府不纠正，就会有革命来纠正。
中国房地产的冬天真的来了，狼的故事是一定会应验的，这方面的文章，我已经写了不少，观点是前后连贯的，时间会一步步诠释即将发生的历史转折！
第12篇：房地产
1． 更名费收费标准350元每平方。
2． 公证收费标准：委托公证400-1000元，买卖公证是成交价的千分之五。
3． 贷款费用：我们公司收取1000元代办贷款费，银行那边收取评估费：评估价的千分之
五，按揭服务费：所贷金额的百分之一，银行代办费800元，咨询费400元。
4． 办理贷款所需要的材料？卖方：身份证，户口本，结婚证，土地证，界定卡，房产证或
者预售合同。买方：身份证，户口本，结婚证，银行6个月的流水，收入证明，无房证明，首付款，如果是外地要求一年以上的纳税证明。
5． 月供的计算方式：所贷金额除上所贷月份+所贷金额乘于利率除于
26． 按揭贷款6.55里，抵押贷款8.9里，公积金贷款4.55里。
7． 如果客户名下有公积金贷款，第二次只能用商贷。
8． 签租单的时候记得：粉色给客户，蓝色给业主，白色和黄色要交于总部。
9． 如客户在外地有房，在当地买房去房管局查不到房子的话，按首套房计算。
10． 商铺需要交纳百分之60的首付。
11． 契税过5年，未下房本的，还按走一手程序，需交更名费。
12． 无房证明需在户口所在地开有效期为45天，单身证明是30天的有效期。
13． 土地出让金算法：土地使用面积x地价X公摊面积=。。。
14． 收益金算法：是按照地段，面积，楼层而定。具体标准分为3类：95-2000年的房
子每平方200元，2001-2007每平方300元。07年以后的按公布价来算。
15． 土地出让金按位置划分价格：1级120元，2级83元，3级56元，4级38元，
5级26元，6级19元，自己感觉位置的好坏算费用，尽量往高的算。
财政部：夫妻间房屋土地权属变更免征契税
2014-01-17 新华网
财政部、国税总局发布通知明确，在夫妻婚姻关系存续期间，三种类型的房屋或土地权属变更均免征契税。
通知要求，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
据悉，之前的规定为“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，增加的部分在于“原归夫妻一方所有，变更为另一方所有”以及“原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额”这两种情况也免征契税。
早在2011年7月，婚姻法司法解释三出台，因涉及夫妻财产分割，不少地方税务部门据此规定，夫妻一方婚前购买的房产，结婚后若在房产证上增加另一方的名字，就须缴纳契税，这一“加名税”遭到舆论的强烈质疑。民意压力下，财政部、国税总局一周之后发布通告，规定“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，才最终平息**。
目前只有一种情况需要征收契税：房屋属于夫妻一方的婚前财产，夫妻离婚后，更名给另外一方，可根据夫妻双方采取的赠与或者买卖的过户形式相应地征收契税和其它相关税款。
第13篇：房地产
简述房地产的特性。1位置固定性、个别性2使用长期性和用途的多样性3产品的政策属性和商品价值属性4投资规模性5保值增值性6价格影响因素复杂
简述房地产市场的特点及分类。
房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联 系密切、政府干预。房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术）。房地产市场的体系构成：(1)按市场运行层次划分：
一、
二、三级市场(2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场(3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场。房地产的分类：1按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房4按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等5按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务
简述房地产开发的参与者构成。1房地产开发企业：包括投资者、开发商 2政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门3承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商4金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保）5房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司6土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。
简述房地产市场宏观调控的手段和内容。1法律手段2经济手段—财政、税收、金融3行政手段—土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理
简述房地产开发用地的取得方式。出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。
简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。1国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地②协议出让的适用范围：在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照规定采取协议方式出让2土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。3土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。适用范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地
简述房地产项目开发程序。1投资决策分析阶段----提出投资开发设想、项目可行性研究 2前期准备工作阶段----获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、施工现场的“三通一平”或“七通一平”、建筑工程招标3建设实施阶段---组织施工、工程监理、竣工验收 4租售及物业管理阶段---房屋租售、物业管理
简述房地产开发行政管理中的相关管理主体单位审批事项。1土地管理（国土资源管理部门）---土地规划利用管理、土地开发管理、土地利用管理、土地权属管理2城市规划管理（城市管理管理部门）---工程规划分类管理（界限控制和建设规范管理）、配套设施同步规划（市政设施、公用设施）、严格实施管理（工程建设规划许可证、竣工验收）3建设管理（工程建设管理部门）--市场准入管理、招标投标管理、工程建设管理4开发和市场管理—市场准入管理、预售和销售管理、产权与产籍管理、物业管理、市场监督管理
简述房地产开发项目前期工作内容。1项目策划和可行性研究—市场问题、定位问题、可行方案问题2用地取得—途径方式问题、成本控制问题3行政审批和项目报建—效率效益问题4现场准备—开工条件问题
简述城市规划的分类以及规划控制主要指标。城市规划的分类：1城市总体规划2分区规划3控制性详细规划。规划控制指标：1用地性质2建筑容量控制指标3建筑退让距离4建筑间系数5交通及车位
简述城市规划管理对房地产项目开发的影响。1城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险2城市规划对房地产的控制作用3城市规划影响城市土地价值的变动
简述房地产市场调查的主要内容。1房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查2房地产市场需求调查（1）房地产消费者调查（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费行为调查3房地产市场供给调查（1）行情调查（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况（4）建筑设计及施工企业的有关情况4房地产市场营销活动调查（1）房地产市场竞争情况调查（2）房地产价格调查（3）房地产促销调查（4）房地产营销渠道调查
简述房地产策划中项目定位的含义和内容。含义：房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。内容：产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位
简述房地产开发项目可行性研究的主要内容。１市场分析论证２用地取得方案论证３开发规划建筑方案论证４开发时机和总体进度分析5经济分析论证（投资、融资、效益和风险分析）6营销方案论证7物业管理方案论证
简述房地产开发项目成本费用分类及构成。分类：开发建设投资和经营资金。构成：1土地费用2前期工程费3建筑安装工程费4用地范围内基础设施建设费5公共配套设施建设费6管理费用7财务费用8销售费用9开发期税费10不可预见费
简述房地产开发项目融资的资金来源。1自有资金2银行贷款3证券化资金（发行股票、房地产债券）4争取外单位投资5外资6商业信用（垫资）7预售款8合作开发
简述房地产项目财务评价指标及指标的含义。财务内部收益率：项目在整个计算期内各期净现金流量现值累计值和为零时的折现率；财务净现值：将项目各期发生的净现金流量按既定的折现率（基准收益率）统一折算为现值的代数和；投资回收期：从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限；投资利润率：项目的年利润总额与总投资的比率；资本金利润率：利润总额占资本金总额的百分比；资本金净利润率：项目达年产税后净利润或年税后平均利润占资本金的百分比；
简述房地产登记管理的概念与内容。通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。我国房地产登记的类型。内容：(1)按登记客体划分：土地登记、房屋登记(2)按登记时间划分：总登记、日常登记(3)按登记权利划分：所有权登记、使用权登记、他项权利登记(4)按登记权利主体划分：集体登记、个人登记(5)按登记权属划分：公有、私有。房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
简述房地产相关税收及计税依据。1房产税—计税依据：对非出租房屋按房产扣减后的余值，对出租房按租金收入2城镇土地使用税—计税依据：纳税人实际占用的土地面积3耕地占用税—计税依据：纳税人事迹占用的耕地面积4土地增值税—计税依据：有偿转让房地产所得的土地增值税5契税—计税依据①成交价格②市场价格③按土地、房屋交换差价定税④按土地收益定税6营业税、城市维护建设税和教育费附加
简述物业管理的概念及与房地产项目开发的关系。概念：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。关系：物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是 房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式，物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房 地产开发经营的前景。物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点： 第一，有利于房地产的销售推广。第二，有利于物业保值升值。第三，有利于房地产市场的发展完善。第四，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。第五，有利于推动外向型房地产经济的发展。
第14篇：房地产
房地产周期：是指房地产经济水平起伏波动，周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。 房地产开发与经营：是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、经营、管理等一系列经济活动。 投资：为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲。 房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
经营收入：是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。 规划意见申报：如果项目实施主体对开发计划需要进行调整，必须办理控规调整手续，对于不需要进行控规管理的项目，则可以直接办理规划意见书。 规划意见书办理：是土地储备开发最主要的一个行政审批环节，直接关系到项目的实施操作和未来土地交付使用时的约定条件。
市场分析：是通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律，预测市场未来的发展趋势，用于帮助房地产市场参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。
临界点分析：又称为盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 敏感性分析：是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。 城市规划：是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
居住区:不同居住人口规模的生活聚集地和特指被城市干道或自然分界线所围合并与居住人口规模（3—5万人）相对应，配件有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。
小区：指被居住区及道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000—15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。 组团：指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000—3000人）相对应，配件有居民所需的基层公共服务设施的生活聚集地。 居住区用地：指规划居住区内直接为居民服务的各类建（构）筑物所占用土地面积，包括居住区的住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿化用地等各类用地面积的总和。居住区总用地不包括项目代征的道路，绿化等所占用的土地。
居住区:不同居住人口规模的生活聚集地和特指被城市干道或自然分界线所围合并与居住人口规模（3—5万人）相对应，配件有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。 聚集地。
房地产营销的核心：是通过既定的程序以及运用随机的技巧，促使房地产交易迅速达成，商品尽快实现价值。 房地产营销新观念：强调文化品位、强调品牌、强调生态环境、强调知识经济、全程营销理念、土地推介会。 金融市场：是指资金供需双方通过信用工具进行交易而融通资金的市场，换言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。 房地产金融市场：是从事房地产业经济活动的货币资金的供需双方通过金融工具的交易实现资金融通的市场。 土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
房地产周期存在的原因：（1）宏观经济周期
波动（2）供需因素（3）市场信息不对称（4）市场主体心理因素(5)政策因素（6）制度因素。 房地产周期在每个阶段的特征：（1）复苏阶段：在收缩和衰退阶段被压制的需求开始缓慢增长，市场供给新增量基本为零或者极少，市场租金增长率继续下滑。随着需求对市场空置房的消化，空置率开始下降，房地产租金逐步从稳定状态向上涨状态转变。（2）扩张阶段：从市场均衡状态到市场控制率最低的一个阶段。（3）收缩阶段：扩张阶段造成房地产价格疯狂上涨，最终脱离了市场所能承受的范围，将市场主体中的最终使用者排斥出了市场，仅靠投机资金支撑，同时，政府收缩政策的作用逐步显现，房地产周期开始由盛转衰。（4）衰退阶段：房地产市场状况开始恶化，严重打击了房地产市场主体的信心。
房地产与金融业的关系：（1）房地产业发展需要金融业的支持。房地产开发需要大量资金投入且投资周期长，资金回收慢。因此，占用的资金及支付的利息比较多，企业的自有资本根本不可能保证项目资金的连续投入，如果没有金融支持，企业就会出现资金周转困难的问题，甚至发生财务危机。（2）房地产信贷是金融业的一项重要业务。房地产的保值增值性和耐久性使得房地产成为优良的抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的风险可能性小。在一些发达国家，住房抵押贷款一直是银行的一项重要资产。
房地产开发与经营新程序的特征：（1）土地开发市场脱离了土地供应市场（2）土地供应更加透明化（3）程序更加简练（4）有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险。
房地产开发与经营的参与者、参与主体（具体的角色作用）：参与者是政府、房地产开发主体、土地使用权人、投资主体、金融机构、建筑承包商、专业顾问。角色作用：政府：政府在参与房地产开发与经营的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。其主要职能有三个方面：
一、通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控。
二、通过土地一级市场对房地产开发与经营活动进行市场供给调控。
三、通过规划、计划、土地、建设、质量等政府各类管理部门对房地产开发经营活动及其主体进行监督管理。
房地产市场的影响因素：
一、房地产市场的内部因素：（1）时滞（2）生产者和消费者的心理因素（3）技术和理念的革新。
二、房地产市场的外部因素：（1）政治制度（2）国民经济（3）政策法律措施（4）金融业发展状况（5）通勤技术（6）人文社会环境（7）自然环境 房地产投资的类型：直接投资和间接投资。 房地产直接投资又分为房地产开发投资（土地开发投资和商品房开发投资）和房地产置业投资。
土地储备开发的主要原则：（1）政府主导原则（2）统一规划原则（3）计划调节与市场调节相结合原则(4)投资多元化原则（5）收益共享原则。
三控两管一协调：三控:成本控制，进度控制，质量控制。两管：合同管理，安全管理。一协调：全面的组织协调。
土地储备开发实施主体的类型：模式有三种：（1）土地储备中心自主开发模式（2）社会企业项目管理模式（3）社会企业贷资开发模式。 征地工作原则：（1）公开公正原则（2）切实维护被征地农民合法权益原则（3）被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则(4)征地工作跟踪检查原则。
征地补偿包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。
被征地农民安置的途径：（1）农业生产安置（2）重新择业安置（3）入股分红安置（4）异地移民安置。
房屋拆迁补偿的方式：货币补偿和房屋产权调换。
市场分析的方法：（1）市场需求预测（2）市场趋势分析（意见调查分析法，时间序列分析法和相关分析法）。
资金来源的渠道：主要有资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。 ！！！一般规定开发商投入的工程建设资金（不含土地费用）应达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产部门颁发的预售许可证。
财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源运用表、利润表、资产负责表。
风险分析：包括风险辨识、风险估计、风险评价。
土地管理的6项制度：（1）社会主义土地公有制度（2）国有土地有偿使用制度（3）土地用途管制制度（4）占用耕地补偿制度(5)基本农田保护制度(6)土地登记制度。
土地使用权的4项权能：占有、使用、收益、处分。
土地使用权出让的特点：出让方的唯一性、出让权利的局限性、土地出让客体的单一性、出让土地的平等性。
出让土地使用权的年限：居住用地70年，工业用地50年，教科文卫体50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
土地使用权出让的方式：（1）招标出让（2）拍卖出让（3）挂牌出让（4）协议出让。 土地使用权收回的原因：（1）土地使用权届满(2)建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（4）司法机关决定收回土地使用权。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城市规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定外的建设项目不需要申请选址意见书。可见，以出让形式提供国有土地使用权的建设项目不需要申请选址意见书。 居住区规划设计的基本要求：安全的要求、卫生的要求、物质舒适性的要求、精神享受性的要求与城市发展相协调的要求、可持续性的要求、产业化的要求。
居住区规划设计方案编制程序：调查分析、规划设计、成果表达。
住宅的布局有行列式、周边式、点群式三种基本形式。
市场主流的住宅形式：板楼、塔楼、别墅。 房地产开发项目招标的方式：公开招标和邀请招标。
房地产开发项目质量的特点：（1）质量影响因素众多（2）质量波动大（3）质量离散（4）质量隐蔽性强（5）竣工检验局限性大。 进度控制的手段：主要方法是筹划、控制和协调。主要措施包括：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施。
进度计划的编制方法：（1）横道图法（2）网络图法（3）里程碑法（4）进度曲线法。 房地产开发项目成本由开发成本和销售成本组成，其估算方法比较常用的有经验估算法、参数模型法、自下而上估算法。
成本控制的原则：（1）设置科学的投资成本管理目标（2）设计阶段成本控制是重点（项目成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、发包、施工、销售等阶段。房地产开发项目投资成本管理的重点是设计阶段和成本控制。从国内外建设工程实践可以看出，对项目投资影响最大的阶段是约占开发项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。）（3）变被动控制为主动控制（4）经济与技术结合是成本管理最有效的手段。
房地产营销：是指营销机构通过提供房地产相关产品和服务满足消费者的生产、生活或投资需求，并获得一定利润的经济活动。
房地产营销的4P理论：产品、价格、渠道、促销。
4C理论;消费者、购买的便利性、购买成本、沟通。
开发商定价的三类方法：（1）成本导向定价法（成本加成定价法、目标利润定价法）（2）购买者需求导向定价法（认知价值定价法、价值定价法）（3）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）。
物业服务的特征：社会化、专业化、市场化。 物业服务发展趋势：（1）住宅物业服务仍将以开发商自建自管的模式为主（2）住宅物业服务行业集中度将逐步提高（3）商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧（4）商业物业的全价值链经营业务会进一步增加（5）物业服务公司将向管理集成商转型。
金融市场的主要功能：（1）融资功能（2）资金调节功能（3）投资功能（4）分散风险功能（5）信息功能。
房地产金融市场构成要素：资金需求者（筹资者），资金供应者（投资者），信用中介（金融机构），金融工具（筹资凭证）和交易场所。
第15篇：房地产
据调查，五年内准备在城市买房的都市年轻人占调查都市整体的21％。其中以经济适用房和商品房为主。预购面积为70-150平方米之间。面对如此庞大的购房群体，我们更是要对房地产市场做出深思。
房地产市场是否存在缺陷？我觉得答案是必然有的。那么有存在怎样的缺陷呢？与中国的飞速发展相比，中国的房地产市场显然是没有更上脚步，其中存在很多缺陷。比如，房地产公司基本存在对公司的中长期发展不明确这一问题。缺乏长远的规划。管理的混乱，没有企业文化等等。最重要的是，房价高的问题，问，为什么中国的房价一直居高不下呢？中国人口众多，人均住房面积本来就不多，而且房地产市场也存在垄断性。信息的不对称性，还有政府监管不利等问题。
在中国，房地产市场并不是一个普遍意义上的市场，房地产市场是个相对特殊的市场，它具有不可移动性，独一无二性，区域性等。在房地产销售者一方面，一些开发商制造虚假信息，垄断和操作市场哄抬房价，从中谋取暴利。一下投机者联手炒作，冲击消费，哄抬房价。一些开发企业或违反销售合约或利用合同欺诈。有些房地产项目，短斤少两。有些更是一房多买这些销售市场的混乱现象，无疑是房价过高的一大原因。
政府应该如何干预领导资源达到合理配置呢？市场只有在理想的完全竞争的条件下才能实现效率。然而。显示中的市场并不符合理论上完全竞争的假定条件，即存在市场失灵。那么政府的干预就必不可少了。政府需要通过财政政策的制定，实施和调整，使社会相对正常的运行。 第一，政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。商品市场，我国房地产进入市场交易的时间较短，不到20年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，又防止过度竞争；既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。第二，由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。我国目前房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。
第三，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；另一方面，要控制需求。
第四，将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。目前，我国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。其结果，要么是开发商不执行政府的规定，私自抬高价格，以普通商品房的价格卖给需求者；要么富人跻身其中，享受不该享受的优惠政策，不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。
第五，要及时准确地发布房地产市场信息，推进国有房地产企业改革，以避免盲目投资。在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时发布信息，以便企业能够准确掌握信息，作出决策。
第16篇：房地产
房产09《房地产经纪》期末考试内容说明
1.考试形式：撰写调查报告
2.调查任务任选其一
⑴通过对××地房地产经纪业发展情况的调查，撰写当地房地产经纪行业和企业概况的调查报告
⑵调查了解××市房地产经纪企业的经营模式、组织结构和经纪活动争议的处理方法，写一份概况报告
⑶调查了解××市房地产经纪企业3种主要业务的交易流程和签订的合同文本，写一份概况报告。
⑷撰写××房地产经纪风险调查报告
⑸把相关法律制度和政策与房地产经纪业务结合起来，针对10个方面的制度与政策举出10个事例，事例要求用自己的语言组织 ⑹把房地产经纪相关知识与房地产经纪业务结合起来，针对10个方面的知识举出10个事例，要求用自己的语言组织。
3.要求：
⑴报告字数2000字左右，用A4纸打印上交。
⑵调研报告尽量用自己的语言组织，通过实地考察与网上调查相结合完成。若有雷同报告，按0分计。
⑶报告的基本格式：页边距，左3厘米，右2.5厘米，上3厘米，下2.5厘米。报告正文用宋体小4号字，一级标题黑体小二号字，二级标题黑体三号字，三级标题黑体四号字。行距为21，段前1行。页眉靠右侧标写自己学号及姓名。
⑷上交时间：11月21日。
第17篇：房地产
1、甲房地产公司拥有A 地的国有土地使用权，因缺少资金而与乙公司签订合作协议，约定乙公司投入3000 万元人民币，建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有权，甲房地产公司拥有三分之二的所有权。后因双方发生争议，甲房地产公司告知乙公司，建成的商品房全部归属于自己。乙公司坚持自己拥有三分之一的商品房所有权，并诉至法院。在这种情况下，建成的商品房所有权归属于谁?
2、2010年10月，甲公司向乙公司借款2000万元，用某地的国有土地使用权及其地上房屋作为抵押。2011年1月，甲公司在该土地上又建设了一栋新的房屋。问：该房屋是否属于抵押财产？乙公司行使抵押权时，如何处分该房屋？
3、甲机关拥有一宗行政划拨的国有土地使用权,规划用途为建造职工食堂和停车位。甲机关和乙公司签订合作建房协议,约定甲机关出资该国有土地使用权,并负责将土地手续合法化；乙公司建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。直至该酒楼建成并开始营业,甲机关也没有将行政划拨的国有土地使用权变性为出让的国有土地使用权。后来,双方发生纠纷,甲机关请求确认合作建房协议无效,建成的酒楼归其所有。法院是否支持？
4、案例：甲公司拥有一块国有土地使用权。甲公司和乙公司签订合作建房协议，约定甲出资该国有土地使用权，乙公司负责建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。后来双方发生纠纷，甲公司请求确认合作建房协议无效，建成的酒楼归其所有。法院应当如何判决？
5、甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，在判决生效后，双方未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易，与此同时，甲将该房屋又转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为有权人的登记记录。那么乙对丙的处分行为能否发生物权效力而由丙取得房屋的所有权呢？
6、李某夫妇通过中介公司将一套住房租给了陈某。3个月过去了，李某收房费时发现房内住的是女子张某，她说自己已经花了50万元从陈某手中买了这套房子，并拿出了房产证。李某说自己从来没卖过房子并拿出了自己的房产证，双方立即到公安局报了案。两人一起来到房产局，经过验证，李某的房产证是假的而张某的房产证是真的。经过调查，原来陈某和李某在签订租房协议期间，曾经要求查看李某的房产证并且要求复印这个房产证，李某答应了这个请求。陈某看过房产证之后，就做了个假的房产证，并将假的房产证与真房产证进行了掉包，然后将这套房子卖给了张某，并且办理了房产过户手续。请问：张某的购房是否有效？李某的损失应由谁来承担责任？
7、2008年1月29日，陈女士通过中介购买了一套市区荷花东区的房子，总价48万元，与房东蒋女士签订了购房协议，并支付蒋女士6万元的定金。协议中还约定，双方需在2月31日前办理过户手续，如果违反约定不予出卖，蒋女士须双倍退还定金，并在解除合同后10天内偿付。
然而合同签订以后，蒋女士的母亲却不同意办理过户。经查，该房屋是蒋女士与其母亲按份共有房产，蒋女士享有75%的产权，其母亲占有25%的产权。蒋女士母亲认为这套房子是要住到自己百年，不能转让。
问：该房屋买卖合同是否有效？
8、姚某与许某系夫妻，两人因感情不和而分居。婚后两人共建房屋一栋，房屋产权证书上登记所有权人为许某。两人分居后，房屋由许某居住。2007年12月21日经人介绍，姚某将该房屋卖给陆某。双方签订房屋转让协议，协议约定，姚某将房 屋转让给陆某，房屋转让价为10万元。付款方式：协议签订时陆某先付定金2万元，余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清。2008年3月10 日，姚某将房屋交付给陆某使用，双方如有违约，违约方应承担3万元违约金。协议签订后，陆某于2008年2月14日支付给姚某购房款10万元。3月5日， 姚某和陆某到房地产交易中心办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给陆某。后姚某一直未交付房屋，陆某多次找姚某协商未果，故诉至法院，要求交付房屋。在审理过程中，许某得知后，向法院申请作为第三人参与诉讼，并以姚某出卖房屋未经其许可为由，请求法院确认房屋买卖协议无效。
问：协议是否有效？ 陆某是否取得房屋的所有权？
9、李某与张某系夫妻关系，二人在婚姻存续期间于2004年1月集资13000万元购买其单位家属院福利房一套，获得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为张某一人。后来张某与妻子李某关系紧张， 2005年9月23日张某瞒着妻子与曾某签订一份房屋买卖协议。协议约定：“张某将该房屋以价值30000元卖给曾某，曾某先付给张某20000元购房款，入住此房后付清余款，取得该房屋的所有权和居住区”。协议签订后，曾某于2005年9月26日向张某支付购房款20000元，几天后曾某搬进该房，付清余款，居住至今，双方一直未办理房屋过户手续。2007年8月，一直不知情的李某发现此事，找到曾某要求其搬出该房屋，曾某称张某以30000元的价款已将该房屋出售给自己为由拒不搬出。李某与曾某协商无果，将曾某、张某诉至法院，主张协议无效，曾某搬出该房屋。
我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻关系存续期间所的财产为夫妻共有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。该处所说共有是指法定共有，这就是说，夫妻婚后共有的财产，包括房屋，不管其权属证明上登记的是一方所有还是共有，都认定为夫妻共有。
根据我国现行的《婚姻法》及其司法解释，夫妻在婚姻关系期间所得的不动产，即使登记在一人名下，只要无特别约定，就应当认定为夫妻共有财产，登记名义人擅自处分是无效的，但第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《物权法》第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
2008年7月1日开始施行的《房屋登记办法》对“隐形共有人”提出了更明确的要求，《办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”
10、原告严某与被告沈某于2003年5月1日签订房屋买卖协议，约定被告将位于某花园的一处房屋卖给原告，房屋总价款为16.4万元。协议签订后，原告付清全部房款，被告亦将房屋交原告居住。2006年9月22日，被告沈某为他人的45万元借款提供抵押担保，将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给第三人某银行泰州分行，并办理了房产及土地的抵押登记手续。后因他人未履行还款义务，第三人起诉并就达成的民事调解书申请强制执行。今年5月6日严某涉讼，要求法院确认房屋买卖协议有效，并判令被告沈某协助办理房屋过户手续。 问：法院应如何判决？
11、1993年1月，A公司以10万元的价格将其所有的6号房出售给B公司，并向B公司出具了《收款收据》，但双方未签订书面买卖合同，亦未到房管局办理房产交易手续。B公司在1994年和1995年间使用过该房屋，后因机构改革，致使该房空置。2000年12月，A公司又与许某签订《商品房购销合同》，将6号房以6万元的价格再次出售给许某，并到房管局办理了房产转移登记手续。B公司得知后，以A公司侵害其合法权益为由，向法院起诉，请求法院判决A公司交付6号房。法院受理后，依法追加许某作为本案的第三人参加诉讼。 问：法院应当如何判决？
12、王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签订商品房预售合同，预购“御东花园”商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后成远公司将原告选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同。
1、法院应当如何判决？
2、从登记角度，王某可以采取什么样的措施防止房地产公司一房二卖？
13、张军和李丽1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，该房所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。 法院应当如何判决？
14、甲男与乙女同居数年后，共同出资购买房产一处，但产权证上只写了甲的名字，后甲乙因故分手。甲试图私自卖房，被乙发现，甲拒不承认该房屋是双方共同购买，乙无奈之下向法院请求对房屋产权进行确权。法院受理后，乙方向法院提供了充分的证据，法院查明该房产确实为双方共同出资购买，只是登记产权人为甲，遂作出判决，确认乙为该房屋的共有产权人。判决生效后，乙持法院判决到房管局办理增加共有人的变更登记，却发现甲在诉讼过程中，已经将该房屋转让给丙，并且办理了过户登记。
问：你如果作为乙的律师，为防止甲在诉讼过程中将房屋转让给丙，可以给乙提出什么的法律意见？
15、147名消费者分别与银昌公司签订《商品房买卖合同》，约定：147名原告分别购买被告开发的位于 “鼎盛时空”商品房147套住宅，该楼盘总层数为26层。 2008年3月31日，原告接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。 请问：银昌公司应当承担什么样的法律责任？
16、新罗公司与原告金善朝办理该房产买卖事宜，双方签订了一份《购房合同》，约定：新罗公司将海滨大厦第２１层Ｄ座卖给金善朝 。买卖双方未办理产权过户手续，但金善朝已支付了大部分房款，且新罗公司将房屋交金善朝使用，并将房屋所有权证交付金善朝。新罗
公司宣称因为未登记所以该购房合同无效，愿意退还购房款，要求金善朝退还房屋？ 合同是否有效？
17、1999年9月,某公司通过协商出让方式,购得处于某市经济开发区的未开发土地20公顷的土地使用权,用于建设与工业区配套的住宅小区。为筹集开发资金，某公司在取得有关土地使用权属证明后，立即将其中的10公顷土地的土地使用权转让给A公司。 问：某公司转让土地使用权的行为是否合法？为什么？
18、2005年3月13日，与北京泰丰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于北京西站南广场东区的中国企业家大厦第15层1521号房。泰丰公司将涉诉房屋出售给胡先生后，又将该房屋出售给他人，并办理了预售登记备案，致使胡先生无法办理预售登记。陈先生于2004年11月与泰丰公司签订了商品房买卖合同，他购买的是涉案酒店19层一套建筑面积76.7平方米的房，房屋总价为88.5万余元。经调查飞，发现泰丰公司从建委取得的预售许可证批准的预售部位为该大厦的1层、4层至18层，而陈先生买的恰恰是未取得销售许可的19层。请问：泰丰公司应当承担什么样的法律责任？理由是什么？
19、2009年6月，某房地产公司对外发售某楼盘房产时，以本市某公办重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目为核心内容进行广告宣传，广告表示：“某重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目，仅限购房者一个子女就读于本项目内重点小学本部，并且捐资助学费全免”等。2009年10月，张先生与该房地产公司签订《房地产买卖合同》，购买了该楼盘一套房产。2010年8月，张先生为其子女办理入学报名手续时发现：该楼盘项目内的小学系一家民办学校，并非某重点小学。张先生将房地产公司诉至法院，要求房地产公司承担违约责任。
请问法院该如何判决？判决理由是什么？
20、王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，办理了房屋过户手续。王某向法院申请撤销与张某之间的买卖合同，要求陈某归还房屋。
(1)李某是否享有抵押权?
(2)李某是否有权根据抵押合同要求王某承担违约责任?
(3)王某是否有权要求陈某归还房屋?
21、2011年1月，张某出于经营需要，意欲承租某公司的店面，并与该公司进行协商。张某指出：自己承租店面是为了经营酒家，在短期内无法收回成本，希望与该公司签订的租赁合同期限至少不低于五年。该公司则指出；他们与承租人签订的租赁合同均采用一年一签的形式，张某只需要按照他们提供的格式合同签订即可，期满后可以续签。最终，双方签订了一份《店面租赁合同》，租赁期限为一年，租金为每月1500元。合同签订后，张某开始对店面进行装修，并购置了一系列经营需要的物品，风风火火地做起生意。到了2012年年初，合同期限届满，张某要求与该公司续签合同，该公司未与其续签，但双方还是继续按照原合同的约定来履行各自的权利和义务。2012年3月，该公司向张某发出书面通知，指出自己需使用上述店面，希望张某尽快搬离，这让张某措手不及。张某未予理睬，继续做自己的生意，也继续按照原合同向该公司交纳店面租金，但该公司拒收。 2011年5月，该公司将张某告上了法庭，请求法院判令张某立即搬出诉争店面，并支付店租。张某悲愤交加，又
向法院提出反诉，要求该公司赔偿其装修店面的损失。
22、张某是甲房屋的产权人，2005年他将甲房屋出租给李某，双方签订房屋租赁合同，但未按照法律要求登记备案。李某未经张某同意将包括厨房、阳台等空间在内的房屋分割为20间，群租给某公司作为员工宿舍。请问张某与李某之间的租赁合同是否有效？张某发现李某擅自群租，他可以提出什么样的法律请求？
第18篇：房地产
房地产法与物权法的关系
1.物权法确立不动产物权保护原则，并规定不动产物权的具体制度，是处理确认房地产物
权归属与民事法律关系的主要依据。
2.二者的区别主要体现在经济法与民法的一般区别。
房地产法与物权法的特殊区别。
（1） 立法本位不同，物权法强调的是法律主体的自由和权利，体现的是个人本位。
房地产法强调和侧重的是对社会整体利益和社会长远发展的保护，体现的是社
会本位。
（2） 调整对象和范围不同，物权法调整平等主体之间的财产关系，是平等主体的间
的一种横向关系。房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，也调整
国家房地产管理部门，土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系，既包括
了纵向关系也包括了横向关系，且突出体现了国家对房地产领域的较强干预。
物权法主要调整商品流通流域中的平等主体之间，房地产法不仅调整流通消费
领域的关系，还调整生产领域中发生的关系。
财产关系的调整，二者也不同。物权法所调整的财产既包括动产，也包括不动
产，房地产法调整的财产关系特指不动产财产关系。
（3） 调整方法不同。物权法采取平等、等价、自愿、有偿、诚实信用的原则调整财
产关系，适用民事手段调整相关权利义务。房地产法采用的是纵向与横向相结
合的调整方法，在坚持等价、有偿的原则同时，在某些情况下实行不等价、无
偿原则。
物权法多为任意性规范，房地产法较物权法有更多的强制性规范。
物权法的调整通过民事诉讼、民事制裁方式实现，房地产法虽然有时也通过这
一途径。但并不限于此，还通过行政调解、行政诉讼、行政复议、行政制裁的方式实现。
（4） 主体地位不同。物权法律关系主体间的法律地位是平等的，房地产法律关系主
体间的地位，再涉及房地产经济协作关系时是平等的，在涉及房地产经济管理
关系时是不平等的。
（5） 争议解决体制不同。
第19篇：房地产
楼盘分析
一、项目概况
保利上河雅颂为全国性品牌开发商保利地产落户天津的开山力作，保利地产必将秉承一贯的精品产品战略，以南派开发商的细腻，央企开发商的社会责任感，上市企业的开发实力，为武清为天津打造一个全新生活理念的高端社区。保利上河雅颂引位于天津市武清区泉发路西侧，开发商是保利（天津）房地产开发公司，均为毛坯房，框架高层，板塔结合，项目占地面积30万平方米，建筑面积75万平方米，容积率2.6， 绿化率40%。
恒大山水城位于天津市武清区，驻守京津中央要地龙凤新城交通枢纽地带，坐拥117万亩大黄堡湿地公园及龙凤双河等外围水脉景观。项目总建筑面积约200万平方米，配有3万平米碧波大湖园林与充满浓郁欧陆风情的皇家园林，并享有2.8公里湖岸。在规划中的首都经济圈辐射下，依靠大七环交通优势，紧邻京津城际，19分钟可抵北京南站，具有巨大的升值潜力。项目目前在售90-150平米精装湖景高层产品，大七环辐射区域真正的价值洼地。恒大山水城位于天津市武清龙凤新城，是由恒大房地产集团开发的项目，框剪结构，装修类型有：精装和毛坯，公共部分为精装，容积率1.10，绿化率50%。
二、楼盘价格
2011年开盘以来，保利住房均价为6800/平米；而恒大山水城2012年开盘5388/平米，目前均价6200/平米。两者价格的差异主要来源于以下几个方面： 1.交通方面
保利上河雅颂可快速直达京沪高速，京福公路，京津塘高速，距京津塘高速5公里左右，距北京与天津港均为71公里，车程1小时即可到达，距天津机场30公里，车程仅为30分钟，武清区距天津市区35公里，引乘坐公交车60
7、611路便可直达天津市区，项目周边561路公交车为武清区环城公交线路，可以直达海达家乐1店和2店。而山水城周边交通大动脉遍布，京津塘、京津二线、京沪高速、103国道„„多条陆路交通动脉环伺，紧邻京津城际高铁30分钟轻松畅达京津双城生活圈。
相比之下，恒大山水城远离繁华的城区，交通还是比较闭塞，没有保利的交通便利。 2.配套设施
保利上河雅颂周边有怡园饭店，学校教育有英华中学、杨村八小、杨村九小，周边医院有区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心、世纪东方医院，各银行，像中国银行、中国建设银行。中国工商银行、平安银行、中国农业银行，商业环境有友谊商厦、中信名都商厦、海达家乐超市二店、泉州路市场、如家快捷酒店、海达家乐超市 一店、东方之珠、家世界、国美、苏宁等。恒大山水城教育：杨村一中、英华学校、恒大双语幼儿园、恒大小学初中，有健康中心农行、邮政储蓄、农商行。
恒大山水城的配套相对保利没有那么完善，一方面，山水城的位置决定了它的初期环境，因此相应的配套都是恒大自己建设的；而保利的地理位置相对较好，开发初期周围的基础设施相对还比较完善，因此在配套设施方面，恒大山水城还有待后期加强，这也导致前期房价较低。 3.项目自身条件
保利和恒大都是知名的大型房地产开发企业，这一点是毋庸置疑的，消费者都会关注项目的开发商运营情况，对于消费者也会根据各自情况来选择相应的项目。保利上河雅颂的物业由保利自己的物业公司负责，物业费1.8/平方/月；山水城的物业由金碧物业公司负责，2.5/平米/月。因为后期的物业较低，相比之下，保利的房价还是较高的。 4.市场环境和政策
项目建设初期，武清区房产高层相对较少，且根据前几年的市场来看，房价呈上涨趋势，由于恒大山水城建设较晚，且当时的“新六条”政策调整了当时的房地产市场环境，改善了供求不平衡的局面，使得恒大山水城的平均房价相对较低。
三、营销策略
保利上河雅颂的核心策略是营销武清、造势京津、事件整合、精准营销。它的项目定位是京津一体化进程中节点性，标杆性的楼盘。其中保利的房子有几大亮点，亮点一：大中型户型赠送入室小花园，面积不同；亮点二：中小户型花台
面积赠送；亮点三：对于小户型，卧室套小书房，给业主一个私密空间。产品的营销大致分为四个阶段。 1.品牌推广期
从五月份开始到六月中旬为前期的推广，推广主题打造中国地产长城，通过户外广告，主要集中在项目周围主干道，项目围档，媒体报道，网络等发布广告，同时接待中心开放，放有户型等的相关资料。 2.区域推广期
从六月中旬到八月中旬，此阶段的推广主题是保利地产，领跑京津一体化，通过软广告，公交车上，网络等，同时举办相关的活动，如保利之夜市民消夏晚会，保利长城游等活动。 3.项目推广期
主题是人居理想、盛世城邦，宣传项目的优势，发布广告等。 4.开盘及强销期
主题是京津连城，价值连城，一期推售在十月十八号开盘主打3.5.6号楼，主要两居、三居和四居室，同时加推2号楼，主要是两居室和三居室，主要为了保证供货的质量；二期推售从十月二十八开始，主推
1、4号楼，包括所有套型的房子，搭配出售，有助于价格的提升。同时设有推介会和体验开放区。
这样的销售方案很快产品售罄，其中保利后期的
23、24号楼十天内两次开盘均售罄，其中很大原因是当时蓝印户口的大量需求。
恒大山水城的区域定位是其处于得天独厚的位置上，位于京津城市发展的主轴中心，因此它的客户定位在投资型客户，休闲度假型客户和自住型客户，外地投资客户群主要是以蓝印户口为目的的高考移民。
2011年7月首次开盘，主推80-157平米精装修户型，4780/平米起，同年后期推广的都是别墅，它的价格采取平开高走的基本原则，依靠高质量产品提高产品价格；此外，最近的楼盘销售都有折扣，首付3万起，85折钜惠，让人很心动的优惠。另外，14年以前的蓝印政策使得此处楼盘大卖，同时给予了最高20万/套的优惠。由于此项目的规模庞大，直至目前还有未售的楼盘，价格也会随着市场的变化而相应的调整。
第20篇：房地产
知识一：商品房公用建筑面积的分摊解析
商品房以“套”或“单元”为产权单位。其产权的总建筑面积由两部分组成，一是本套（单元）内建筑面积，二是本套（单元）应分摊的公用建筑面积。
一、公用建筑面积的概念
1．公用建筑面积存在两价目以上权属套（单元）之间。套（单元）内独立使用的过道、楼梯等，其建筑面积不能构成公用建筑面积，应计入套（单元）内建筑面积。
2．公用建筑面积由以下两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、管道井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道貌岸然、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑物局部或整体服务的公共用房和管理用房建筑面积；
（2）单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半。 3．作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及地下室内设计为人防工程的空间不作为公用建筑面积；本市拆迁地块的配套设施用房和管理用方，因涉及政府机构以各种形式的资金投入和有关的拆迁政策，根据市政有关文件规定列扩国有资产，也不作为公用建筑面积。
4．下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入分摊： （1）地下室功能不明确的机动用房；
（2）大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房； （3）按建设项目要求建设的公用车库；
（4）为多幢房屋共用的配套设施用房，如变配电间、邮电接线房、公厕等； （5）用作公共休息、绿化等场所的架空层。
二、公用建筑面积分摊的基本原则
1．产权双方有合法的权属分割文件或协议的，应按其文件或协议规定计算分摊； 2．没有权属分割文件或协议的，按相关面积比例进行分摊计算；
3．公用建筑面积的分摊应体现合理分摊的原则，能够与最初的设计功能相符合，要充分考虑分摊面积大小的对等和均衡，同时力求便计算简便、直观。
三、几类公用建筑面积分摊具体方法
1．公用外半墙（不包括地下室的部分）的建筑面积由一层以上各权属单元分摊，地下室的墙体面积直接计徼地下室相关单元的建筑面积内。
2．列入分摊的公用设施、设备用房及各类管道井，其建筑面积依据设计功能按“谁使用，谁分摊”原则进行分摊。
3．公用楼梯间、电梯间的建筑面积分摊
（1）楼梯间和电梯间都是为房屋垂直交通设计的，具有连续性和整体性，楼梯间的建筑面积包括出屋面的部分，电梯间的建筑面积包括电梯机房的建筑面积。通过楼梯间、电梯间出入或疏散的权属单元参与其建筑面积的分摊。楼梯间的分摊计算可按幢或按楼梯单元为单元进行；从理论上讲按楼梯单元分摊比按幢分的难更严密一些，但在两者差别不大的情况下，尽量采用按幢分摊，因为计算更简练。
（2）对于商住楼，假设
一、二层为商业房，标准层为住宅。有时因商业房要求大空间，造成住宅楼梯间不能直接落地，而是从异地另设楼梯间或室外楼梯先到达二层屋面，然后再进入住宅楼梯。这时，住宅就增加了一层至二层屋面的楼梯建筑面积。这各因
一、二层的原因打破了垂直交通的整体性并相应增加的公用建筑面积，应由
一、二层扩标准层共同承担。（3）进入地下室的楼梯，应由地下室各单元分摊；通往车库的坡道，其建筑面积计入车库。
（4）商场内自动扶梯是连接商场各层之间的竖向通道，其建筑面积由被连接的各层商场分摊。
（5）高层建筑的消防楼梯通常连接地下室人防工程为整幢大楼消防服务，其建筑面积应由整幢大楼分摊。 4．通道的建筑面积分摊
通道是为层内各权属单位水平交通设计的具有连通性的整体，在商住楼和写字楼比较多见，分摊也比较复杂。如某一层面总体设计为商场（或写字间），开发商根据销售的需要分隔成若干单体铺位的通道，这类通道的分摊还要灵活把握分摊的主次、均衡。如果购销双方（或多方）已就分摊比例达成协议，可以按照协议分摊。
商品房以“套”或“单元”为产权单位。其产权的总建筑面积由两部分组成，一是本套（单元）内建筑面积，二是本套（单元）应分摊的公用建筑面积。
一、公用建筑面积的概念
1．公用建筑面积存在两价目以上权属套（单元）之间。套（单元）内独立使用的过道、楼梯等，其建筑面积不能构成公用建筑面积，应计入套（单元）内建筑面积。
2．公用建筑面积由以下两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、管道井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道貌岸然、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑物局部或整体服务的公共用房和管理用房建筑面积； （2）单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半。 3．作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及地下室内设计为人防工程的空间不作为公用建筑面积；本市拆迁地块的配套设施用房和管理用方，因涉及政府机构以各种形式的资金投入和有关的拆迁政策，根据市政有关文件规定列扩国有资产，也不作为公用建筑面积。
4．下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入分摊： （1）地下室功能不明确的机动用房；
（2）大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房； （3）按建设项目要求建设的公用车库；
（4）为多幢房屋共用的配套设施用房，如变配电间、邮电接线房、公厕等； （5）用作公共休息、绿化等场所的架空层。
二、公用建筑面积分摊的基本原则
1．产权双方有合法的权属分割文件或协议的，应按其文件或协议规定计算分摊； 2．没有权属分割文件或协议的，按相关面积比例进行分摊计算；
3．公用建筑面积的分摊应体现合理分摊的原则，能够与最初的设计功能相符合，要充分考虑分摊面积大小的对等和均衡，同时力求便计算简便、直观。
三、几类公用建筑面积分摊具体方法
1．公用外半墙（不包括地下室的部分）的建筑面积由一层以上各权属单元分摊，地下室的墙体面积直接计徼地下室相关单元的建筑面积内。
2．列入分摊的公用设施、设备用房及各类管道井，其建筑面积依据设计功能按“谁使用，谁分摊”原则进行分摊。
3．公用楼梯间、电梯间的建筑面积分摊 （1）楼梯间和电梯间都是为房屋垂直交通设计的，具有连续性和整体性，楼梯间的建筑面积包括出屋面的部分，电梯间的建筑面积包括电梯机房的建筑面积。通过楼梯间、电梯间出入或疏散的权属单元参与其建筑面积的分摊。楼梯间的分摊计算可按幢或按楼梯单元为单元进行；从理论上讲按楼梯单元分摊比按幢分的难更严密一些，但在两者差别不大的情况下，尽量采用按幢分摊，因为计算更简练。
（2）对于商住楼，假设
一、二层为商业房，标准层为住宅。有时因商业房要求大空间，造成住宅楼梯间不能直接落地，而是从异地另设楼梯间或室外楼梯先到达二层屋面，然后再进入住宅楼梯。这时，住宅就增加了一层至二层屋面的楼梯建筑面积。这各因
一、二层的原因打破了垂直交通的整体性并相应增加的公用建筑面积，应由
一、二层扩标准层共同承担。
（3）进入地下室的楼梯，应由地下室各单元分摊；通往车库的坡道，其建筑面积计入车库。
（4）商场内自动扶梯是连接商场各层之间的竖向通道，其建筑面积由被连接的各层商场分摊。
（5）高层建筑的消防楼梯通常连接地下室人防工程为整幢大楼消防服务，其建筑面积应由整幢大楼分摊。 4．通道的建筑面积分摊
通道是为层内各权属单位水平交通设计的具有连通性的整体，在商住楼和写字楼比较多见，分摊也比较复杂。如某一层面总体设计为商场（或写字间），开发商根据销售的需要分隔成若干单体铺位的通道，这类通道的分摊还要灵活把握分摊的主次、均衡。如果购销双方（或多方）已就分摊比例达成协议，可以按照协议分摊。
知识二：使用权互换与产权互换不同
因为搬家、孩子上学或者家庭人口的变化，人们通常有将现住房调换的需求，有调位置的、有调面积的，有调新旧的。但由于目前房屋状况十分复杂，使得房屋的置换也变得扑朔迷离，消费者经常弄不明白；使用权互换和产权互换有什么不同？
房屋使用权的互也就是人们通常所说的“换房“。换房是人们调剂住房余缺，解决住房矛盾的一条主要途径。使用权互换主要通过房屋所在地的房管办理。 具体方法是换房双方同意互换住房时，承租人携带身份证（其他人代办时需有委托书）、住房凭证、户口簿，单位产的私产还需有产权人（单位）同意换房的证明，到登记部门办理换房协议书，并经房屋所在地管片管理员、房管所签字（盖章），变更租凭合同后，办理户口迁入手续。
产权方法指的是房屋权属的交换，不属于换房市场的业务，产权互换涉及到市场交易问题，其具体事务由市、区级房地产交易所负责办理。需要互换产权的房屋，需经房地产交易所评估、作价，如互换的房子存在价差，换房人则要按价差的多少到房管部门补交有关契掊和手续费，然后办理产权过户手续。 知识三：如何办理立契过户手续 房屋交付后三十日内，买卖双方到市或区、县房地局管理部门办理立契过户手续。程序如下。
1．买卖双方持身份证、末婚证明、如是已婚需带结婚证明、户口本、买卖合同等有关文件证明到市交易所或各区、县、交易所进行登记。
2．交易所在双方登记后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核，并向主管部门报批，等报批后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。
3.买卖双方在接到通知后，携带身份证、末婚证明、如是已婚需带结婚证明、户口本、图章等同时到交易所，在缴纳了契税后，就可办妥立契过户手续。作为证明，交易所会给买方发《房屋卖契》，并将有关文件送到市房地局或各区、县房地局。
知识四：建设项目用地报批须知（在某个城县开发的资料） 建设单位提出建设用地申请时，须提供的文件资料： (1)申请报告(含建设用地申请表) (原件)， (2)立项文件(核对原件)：
(3)建设用地预审报告(原件)，
(4)初步设计或其他批准文件(核对原件)， (5)土地权属证明(原件)，
(6)补充耕地协议或补充耕地验收证明(原件)，
(7)属有偿使用的，还须提供草签的土地有偿使用合同，
土地评估报告及说明和有关文件(原件)， (8)用地单位对征地方案的意见(原件)， (9)建设单位有关资质证明(核对原件)， (10)征地资金落实证明(原件)， (11)建设用地规划许可证及规划红线图(原件)， (12)土地利用分区规划图(原件)， (13)土地利用现状图(原件)，
(14)建设项目总平面市置图(原件)，
(15)土地勘测定界图及勘测定界技术报告书(原件)， (16)补充耕地位置图(原件)， (17)按规定应提交的其它文件，
以上资料，报省批准的一式陆份；报市批准的一式肆份， 报县批准的一式叁份。上述提供为材料是复印件的一律由申请 单位加盖公章，注明与原件复印无误。
知识五：土地抵押登记应交材料（在某个县城开发的资料）
1、土地使用证；
2、县土地局土地评估报告；
3、银行贷款合同书；
4、营业执照及法人代表身份证(复印件)；
5、申请书3份；
6、营业执照及法人代表身份证(复印件)；
7、土地使用证配图复印图4张；
8、国资部门同意抵押证明(指全民企业)；
9、材委会同意抵押证明(指乡镇企业)。
其实在实际工作中有很多资料要有时间去收集。而且有的涉及到商业机密或个人产权问题有些资料不便上传。
知识六：建设单位对监理工作考核评分表
编号： 项目名称： 填表时间： 年 月 日 分 项 序号 内 容 评分
工程质量控制情况（50分） 建材进场质量把关情况 1 建材进场检（试）验把关 （10分）
2 建材复试试验把关 （5分）
工程施工质量把关情况 3 施工试验把关 （5分）
4 巡视抽查、旁站检查把关 （5分）
5 分项、分部工程隐患验收把关 （5分）
6 工程观感质量把关 （5分）
7 工程安全和功能检查把关 （5分） 8 工程文件检查把关 （5分）
9 控制能力及技术水平（5分）
工程进度控制把关情况（12分） 10 监督工期按计划执行 （4分）
11 出现偏差监督纠正 （4分）
12 对工期预见性控制能力 （4分）
投资控制把关情况（3分） 13 工程计量控制能力 （1分）
14 工程讲师核准程度，工程变更、索赔的控制能力（1分）
15 进度款核算并及时认签把关 （1分）
服务质量协调能力（15分） 16 完成监督程序的签认情况 （3分）
17 对现场发生问题的处理能力 （3分）
18 坚守现场积极发现及处理问题 （3分）
19 及时协调甲、乙双方有关问题 （3分）
20 协调能力及效果 （3分）
职业道德及守则遵守情况（20分）
21 不准推销建筑材料、设备 （5分）
22 不在工地工作时间搞娱乐活动 （5分）
23 不在工作时间酗酒和酒后工作 （5分）
24 遵守监理工作准则，不准有吃、拿、卡、要行为（5分）
合 计：
意见及建议： 单位：
注：很满意数（85分以上） 较满意数（75∽85分以上） 一般满意数（60∽85分以上）
较不满意数（45∽60分以上） 很不满意数（45分以上）
知识七： 必须知道消费者享有的“九大权利”
[安全权] 消费者购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。
[知情权] 消费者有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的不同情况，有权要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。
[自主选择权] 消费者享有选择商品或服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或服务经营者，也可自主选择商品品种或服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一种服务。消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。
[公平交易权] 消费者享有公平交易权利。消费者在购买商品或接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。
[求偿权] 消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害时，享有依法获得赔偿的权利。
[结社权] 消费者享有依法成立维护自身合法利益的社会团体的权利。 [获得有关知识权] 消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。消费者应当努力掌握所需商品或者服务的知识和使用 技能，正确使用商品，提高自我保护意识。
[人格民俗受尊重权] 消费者购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。
[监督权] 消费者享有对商品和服务以及有权检举、控告侵害消费者权益的行为和国家机关及其工作人员在保护消费者权益工作中的违法失职行为，有权对保护消费者权益工作提出批评、建议。
知识八： 售楼书、认购书、合同书：
一、[售楼书]
在市场竞争日益激烈的今天，商品房作为一种特殊商品，和其他商品一样，需要有一个好的包装，才能吸引广大购房者的注意，并最终倾资购买。因此，许多房产商十分注重对 广告的投入，从而产生了一批近乎完美的房产宣传资料即售楼书。但是很多购房者往往在将钥匙拿到手后，才发现事实情形和售楼书的宣传大相径庭，而依据售楼书找开发商理论又往往毫无结果。因此，广大消费者有必要了解一下售楼书的法律性质。
售楼书是广告的一种，从法律角度来讲，只是向欲购房者提供一种房源信息，属于要约邀请，即等待购房者向自己发出购买房屋的意思表示。这种欲订立购房合同的意思表示就是要约。在要约发出后，只有在销售商做出承诺后，双方达成合意，合同才正式成立。因此售楼书不是合同的组成部分，是不具有法律效力的。俗话说“百闻不如一见”，无论售楼书怎么说，购房者都应该去实地考察一下，并将自己的各项要求在合同中一一写明。因为法律只会认定合同中所约定的内容，而不是以售楼书中所描述的为准。
二、[房屋认购书]
在签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。有些买房人认为这不是正式合同，所以在签订时就疏忽大意，不仔细审查各项条款，这其实是一种错误的想法。事实上，房屋认购书也是具有法律效力的。如果确系双方真实意思表示，权利、义务的内容不违反现行法律法规，认购书的内容就对双方具有约束力。如果在认购书中约定了违约金或定金条款，当一方不履行约定义务时，也要承担违约责任。由此可见，在签订房屋认购书时必须与签订正式合同一样谨慎、小心。
三、[商品房预售合同书]
所谓商品房预售合同，是指买卖双方订立的购买期房的合同。商品房预售合同具有完全的合同性质，受《合同法》的保护。如果开发商不能及时履行义务，对于购房者来说，在以下几种情形下，购房者具有单方解除合同的权利：
1、开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；
2、开发商迟延履行合同的主要内容，经催告后在合理期限内仍未履行；
3、开发商迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。购房者在解除合同之后，还有权要求赔偿损失。
知识九： 商品房价格是怎样构成的
商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费 用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格
建筑面积、使用面积和公用面积的概念
建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。建筑面积是当前商品房住宅的基本计价单位。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。
使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面（含标准粉刷层厚度）水平投影计算。
住宅使用面积：是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。住宅使用面积按住宅的内墙线（包括墙两面各2公分标准粉刷层厚度）计算。
住宅公用面积，是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算公用的建筑面积，并在每套住宅中进行分摊。 商品房分摊的公用建筑面积计算公式：分摊公用建筑面积=整栋建筑面积-各套套内建筑面积之和-整栋建筑内作为独立使用空间可以租售的地下室、车棚、人防工程地下室等建筑面积。
公用建筑面积分摊系数=分摊公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
各套分摊的公用建筑面积=该套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
