商业地产考察心得
近几日，利用周末外出学习了几个城市综合体和专业市场的案例，颇有些许心得，与关注的朋友分享如下：
1、南京水游城：
水游城项目属于是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。
我对水游城的感触有以下几个地方。
首先，他不是一个销售型的商业物业，所以在商业的布局和体验上做的比较有特色，尤其利用一层的水系有机地将地下商业与地上商业形成了一个带式的连贯，这是一个非常大胆的尝试，至少我在北方的城市很少看到敢这么干的，毕竟北方的结冰期比较长，很影响整体的效果，不过如果我们换个思维，是否可以将水道在春夏秋冬利用不同的场景进行转换呢？冬天，是不是可以成为一个独具特色的溜冰通道？等等！
其次，目的性很强的商业都放在五层或者四层，如横店影院，电玩城以及大型的主题餐饮等。另外，将儿童类的产品也放四楼，主要因为儿童类的产品消费同样属于目的性消费，而且非常容易因为影院和电玩城等目的性消费引导过来。
另外，项目整体的美食餐饮占据了半壁江山，无论是负一层与负二层的小吃，穿插在1-2层的轻餐与甜品或者是
4、5层的中式正餐， 餐饮无疑是最能带来人气的物业形态。合理的空间布局使得项目人气爆满。
最后就是要说到的他的空间布局，内外部空间，外部走廊的尺寸再3.5米-4.米，内部走廊约2米，整体的交通动线比较合同，为了空间的美感，主要在端头设置垂直电梯外，在内部主要以立体的电梯为主，电梯层数其实不算太多，但是因为整体的环形设计，不出数十步就有电梯的出现可以非常便利地将客户导引到其他楼层，这就是整体商业动线设置的高超之处。
2、芜湖的万达城市广场
参观芜湖万达主要是因为广告公司的朋友推荐，所以，从南京直奔芜湖，幸亏不算太远，应当说芜湖万达所在的方位不算太出色，但是，产品的设计的确不错，进去一看，果然与其他的万达有不同之处，首先是产品的外观设计更具现代，尤其在细节的处理上与早期的万达有了更多的变化，更为精致。另外不得不说的是其金街部分，改变早期的金街形态，无论是商业街的小品还是外立面或者空间内部设置，都有了更大的突破与改变，整体街道定位于餐饮休闲娱乐。遗憾的是，现在还没开街，部分门店面在装修，主调性上还是不错，产品主要以一拖二为主，面宽4米，进深12米，端头设置楼梯，层高5.5米-6米。另外，值得一提的是，万达的餐饮部分融合了不少安徽的本土特色餐饮，整体的口味上更适合本帮人的需求。
3、专业市场
参观了4个专业市场，其中2个经营惨淡，老板的经营思路和经营理念的问题所致，一个占地上千亩的钢材物流城项目竟然售楼处在董事长办公室，无法理解！还有一个竟然在高架桥底下，没有导视标志，道路太窄，限高，大车的进出都是问题。当然，也有经营好的，也发现了2个特点，经营好的必然是以租赁为主的，或者说经营管理公司代为租赁的，前期的招商做的比较到位。另外就是大市场的升级迫在眉睫，尤其是定位于批发产业的市场，规划必须要做好，大而空，浮躁的市场绝对不能做，否则资源浪费不说，老板也容易死翘翘！
4、宝龙城市广场
我曾经在淮安见过宝龙城市广场，感觉物业形态和经营模式还是别具自己的特色的，只是看了常州的某宝龙，感觉非常郁闷。感慨一句，商业定位再好，还得靠运营啊！没人气就没商气！这句话，绝对是真理！
