物业管理示范文本（精选多篇）

推荐第1篇：物业管理委托合同示本

建设部、国家工商局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知

建房[1997]263号 1997年8月28日

随着我国物业管理事业的不断发展，物业管理委托合同的签订对物业管理的实施起到了越来越重要的作用。为了贯彻《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市新建住宅小区管理办法》，规范委托管

理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同能更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，能更充分表述当事人双方的意愿，现将建设部、国家工商行政管理局联合制订的《物业管理委托合同示范文本》(以下简称《示范文本》)印发给你们，并通知如下：

一、充分认识推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依据我国经济合同和城市房地产管理的有关法律、法规和政策规定制定的，其内容反映了在物业管理委托活动过程中，各环节必须明确的当事人双方责、权、利关系，体现了物业管理委托管理的特点。推行和执行《示范文本》，有利于当事人了解、掌握有关法律、法规，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法的条款；有利于保护当事人的合法权益；有利于加强对物业管理行为的监督检查；有利于减少物业管理委托合同纠纷，促进合同纠纷的解决。各地应当积极推行《示范文本》，把它作为培育物业管理市场、规范市场行为的一项重要工作来抓。

二、加强宣传，积极推行《示范文本》。要使当事人了解和掌握物业管理委托过程中的有关法律知识，了解和掌握签订物业管理委托合同的基本原则和要求，自觉使用《示范文本》。要加强协调配合，做好《示范文本》的印制、分发领取和管理工作，结合《示范文本》使用情况检查、规范物业管理委托合同，保护当事人合法权益。

三、《示范文本》既适用于业主委员会与物业管理企业之间签订物业管理委托合同，也适用于房地产开发企业与物业管理企业之间签订物业管理委托合同两种情况。《示范文本》第十九条A(甲方权利义务)只适用于业主委员会与物业管理企业之间签订合同时使用，B(甲方权利义务)只适用于开发企业与物业管理企业之间签订合同时使用乙当事人在签订物业管理委托合同时，可根据实际情况对有关条款予以选择。

四、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商局负责解释。

物业管理委托合同示范文本（GF--97--1010）

第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、________________。

第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____________________。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_____________________。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、____________________。 第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费；

2、_______________________；

3、______________________。

第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、______________________等措施。

第十七条其它委托事项

1、_____________________；

2、_____________________；

3、_____________________。

第三章委托管理期限

第十八条委托管理期限为____年。自____年____月____日起至____年____月____日____时止。

第四章双方权利义务

第十九条

A甲方权利义务(适用于业主委员会)

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

3、审定乙方拟定的物业管理制度；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

6、在合同生效之日起______日内向乙方提供______平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米______元租用，其租金收入用于_____________；

7、在合同生效之日起_______日内向乙方提供______平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第______项执行：

(1)无偿使用；

(2)按建筑面积每月每平方米_______元租用，其租金收入用于__________________。

8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交；

9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付；

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

(1)____________________________________；

(2)____________________________________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、____________________________________。

第二十条乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

8、每____个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

11、__________________________________________。

第五章物业管理服务质量

第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观：____________________________

2、设备运行：______________________________

3、房屋及设施、设备的维修、养护：______________________

4、公共环境：______________________________

5、绿化：_____________________________________

6、交通秩序：______________________________________

7、保安：__________________________________________

8、急修：__________________________________________

小修：_____________________________________________

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：

第六章物业管理服务费用

第二十二条物业管理服务费

1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_______元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米______元向业主或物业使用人收取。

2、管理服务费标准的调整，按_________调整。

3、空臵房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米元向__________________收取。

4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第________________项处理：

(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之__________交纳滞纳金；

(3)___________________________________。

第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：_____________________________

2、车库：_________________________________

3、_______________________________________

第二十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；

2、___________________________________________________

3、___________________________________________________

第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的小修、养护费用，由____________承担；大中修费用，由_______________承担；更新费用，由___________________承担。

2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由_______________承担；大中修费用，由______________承担；更新费用，由______________承担。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由________________承担；大中修费用，由__________________承担；更新费用，由_____________________承担。

4、公共绿地的养护费用，由______________承担；改造、更新费用，由______________________承担。

5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由__________________承担；大中修费用，由__________________承担；更新费用，由______________________承担。

第七章违约责任

第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给甲方经济赔偿。

第三十条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_______元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章附则

第三十一条自本合同生效之日起_______天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十二条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十三条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十四条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条本合同正本连同附件共__________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由______________仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第三十九条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满________天前向对方提出书面意见。

第四十条本合同签字之日起生效。

甲方签章：___________________乙方签章：_________________

代表人：_____________________代表人：_____________________

年月日年月日

推荐第2篇：物业管理委托合同示本

东城农贸市场物业管理委托合同

委托人： 镇雄县房地产开发有限公司（以下简称甲方）

受托人： 镇雄县物业管理中心（以下简称乙方）

甲方将其位于镇雄县乌峰镇龙井路中段东城农贸市场的物业委托乙方管理。为明确甲乙双方的权力及义务，根据《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》的相关规定，经甲乙双方协商同意特订立本合同，以便双方共同尊守。

第一条 物业基本情况

座落位置：镇雄县乌峰镇龙井路中段

四至界限：东至龙井路止＿＿南至龙翔路止＿西至东城农贸市场外墙止北至东城农贸市场外墙止

占地面积：＿＿＿＿＿＿＿＿平方米

建筑面积：＿＿＿＿＿＿＿＿平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第三条委托期限为：年月日至年月日

第四条 委托管理事项：

1） 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、

楼梯间、走廊通道、门厅等。

2） 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、

共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。

3） 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水

管道、化粪池、沟渠、池、井。

4） 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

5） 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、＿

＿＿＿＿。

6） 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、＿

＿＿＿＿。

7） 交通与车辆停放秩序的管理。

8） 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、＿＿＿＿＿＿。

第五条：乙方在维护、管理等过程中，必须牢固树立安全防范意识，定期不定期地对其工作人员进行安全教育，采取一切安全防范措施，确保维护、管理等安全。无论任何原因发生的安全事故，概由乙方负责，甲方不承担任何责任。

第六条 甲方权利义务

１．在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

２．审定乙方拟定的物业管理制度；

３．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

４．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

５．委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

（１）负责返修；

（２）委托乙方返修，支付全部费用；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

６．在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿＿平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿＿＿；

７．在合同生效之日起＿＿＿日内向乙方提供＿＿＿＿平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿＿项执行：

（１）无偿使用；

（２）按建筑面积每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。

８．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿＿日内向乙方移交；

９．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

１１．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

１２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七条 乙方权利义务

1）根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2）对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3）按本合同第九条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

4）可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5）负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

7）负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

8）每＿＿个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；

9）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10）本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

11）每月按时收取业主及使用人水、电使用费，并交相关部门。

12）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八条乙方须按下列约定，实现目标管理。

１．房屋外观：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

２．设备运行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

３．房屋及设施、设备的维修、养护：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

４．公共环境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

５．绿化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

６．交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

７．保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

８．急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

９．业主和物业使用人对乙方的满意率达到：＿＿＿＿＿＿＿＿

第九条物业管理服务费

1）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿＿元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿＿元向业主或物业使用人收取。

2）管理服务费标准的调整，按＿＿＿调整。

3）空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿元向＿＿＿＿＿＿收取。

4）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第＿＿＿＿项处理：

（１）从逾期之日起按每天＿＿＿元交纳滞纳金；

（２）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之＿＿交纳滞纳金；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。第十一条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：１．高屋楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；

２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第十二条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：１．房屋共用部位的小修、养护、大中修、更新费用，在保修期内由甲方承担，保修期外由房屋大修基金承担。

２．房屋共用小修、养护、大中修、更新费用，在保修期内由甲方承担，保修期外由房屋大修基金承担。

３．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护、大中修、更新费用，在保修期内由甲方承担，保修期外由房屋大修基金承担。

４．公用绿地的养护费用小修、养护、大中修、更新费用，在保修期内由甲方承担，保修期外由房屋大修基金承担。

５．附属配套建筑和设施的小修、养护、大中修、更新费用，在保修期内由甲方承担，保修期外由房屋大修基金承担。

第十三条 甲方违反合同第六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第十四条 乙方违反本合同第八条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第十五条 乙方违反本合同第九条的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第十六条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付＿＿＿元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第十七条 自本合同生效之日起＿＿天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第十八条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可与业主委员会续订合同。

第十九条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填

写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十一条 本合同正本连同附件共＿＿页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第二十二条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第二十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十四条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向镇雄县人民法院起诉。

第二十五条 本合同经甲乙双方签字盖章即生效，甲乙双方必须严格遵守，不得反悔，否则，违约方支付对方违约金人民币：元。

第二十六条 本合同一式三份，甲乙双方各持一份，送相关部门一份，每份文本均具同等的法律效力。

甲方签章：＿＿＿＿＿＿＿＿乙方签章：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：地址：

法人代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿法人代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

年月日

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新湖农场物业管理委托合同

【标

题】 物业管理委托合同示范文本

建设部、国家工商行政管理局 《物业管理委托合同示范文本》

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

受托方（以下简称乙方）： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 委托物业公司管理的项目逐一委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：住宅、商业、

座落位置：＿＿＿＿＿＿市＿＿＿＿区＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿＿＿号

委托项目建筑面积：待定。

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第三条 乙方提供服务的受益人为甲方委托管理项目的全体业主和物业使用人，已委托乙方管理物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的义务与责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅以及其他物业管理条例中规定的内容。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。

第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

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第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括周界防范、安全监控、巡视、门岗执勤、消防管理等。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

１．物业管理服务费；

２．二次加压、电梯运行等大型设备的能耗费；

３．垃圾清运费等国家允许收取的其他费用。 4.代收代缴的其他费用。

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、公示、举报等措施。

第十七条 其它委托事项

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１．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三章 委托管理期限

第十八条 委托管理期限为 年。自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日时起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日时止。 第四章 双方权利义务

第十九条 甲方权利义务

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益； 2．审定乙方拟定的物业管理制度；

3．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 4．监督施工单位按照国家有关规定支持配合乙方工作；

5．落实物业管理用房及经营用房的配给情况；

（1）在乙方与甲方签订的合同生效之日起＿＿日内，甲方应向乙方提供＿＿＿＿平方米建筑面积的经营性商业用房（产权属甲方或甲方）；

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（2）在乙方与甲方签订的合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积管理用房，由乙方无偿使用；

6.甲方需落实应支付物业公司的前期有关费用等；

7．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿日内向乙方移交；

8．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责协助催交；

9.甲方应按照国家有关规定履行其设施设备配套及相关资金等给付义务；

１０．监督、协调、处理本项目因发生的设计、建造、材料质量、配套完善情况等诸多问题；

１１．甲方应协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 1 2.甲方应结合项目实际情况编写《业主临时管理规约》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等资料。

1 3.甲方应严格遵循物业质保期内的相关规定。甲方开发的物业如存在质量问题，按以下方式处理：

（１）负责及时返修；

（２）委托乙方返修，支付全部费用及其50%的管理费；

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（３）重大情况应在甲方监督下进行三方议定落实。 1 4.负责监督甲方根据国家规定收取缴存房屋维修基金。

第二十条 乙方权利义务

１．根据有关法律法规及本合同的约定，结合每一个项目实际情况制订物业管理制度；

２．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请甲方及有关部门处理；

３．按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

４．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任全部转让给第三方；

５．负责编制每一个所管项目的房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

６．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

７．负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

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８．每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；

９．对乙方所管物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

１０．本合同终止时，在甲方监督下乙方必须向甲方（业主委员会）移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

１１．国家物业管理条例中规定的乙方应该履行的其他有关事项。

第五章 物业管理服务费用

第二十一条 物业管理服务费

１．根据乙方提供的服务标准、地方有关物价规定、结合每个项目的实际情况进行详细的测算论证后定价。

２．管理服务费标准的调整，按每年上浮15%-30%调整。

３．空置房屋的管理服务费，由乙方结合每一个物业管理项目的现有执行价格，向甲方收取。

４．业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，其从逾期之日起按每天应交管理费的千分之＿＿交纳滞纳金；

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第二十二条 车位租赁费及车辆看管费，由乙方按照地方物价部门或物业管理部门定价原则，结合其与甲方及甲方议定情况，拟定标准向车位使用人收取：

第二十三条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。

第二十四条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

１．高屋楼房电梯运行费及二次加压等大型能耗设施设备产生的费用按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；

２．垃圾清运费等有关费用如不包含在物业服务费内的情况下，可据当地环卫局等部门收费的实际情况，由乙方向业主及使用人收取。

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

１．质保期外，房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方、相关业主或房屋维修资金承担；更新费用，由房屋维修资金承担。

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２．质保期外，房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方、相关业主或房屋维修资金承担；更新费用，由房屋维修资金承担。

３．质保期外，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方、相关业主或房屋维修资金承担；更新费用，由房屋维修资金承担。

４．质保期外，公用绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方、相关业主或房屋维修资金承担。

５．质保期外，附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方、相关业主或房屋维修资金承担；更新费用，由房屋维修资金承担。

第六章 违约责任

第二十六条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方双倍经济赔偿。

第二十七起条 乙方违反本合同第十九条的约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

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第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第二十九条 甲、乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付＿＿＿元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第七章 附则

第三十条 自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事 项，办理完分公司设立手续。

第三十一条 本合同期满前30日内，结合双方意愿，可续订本合同。

第三十二条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

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第三十四条 本合同正本连同附件共12页，一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。

第三十五条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十七条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意当地 向人民法院起诉。

第三十八条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书意见。

第三十九条 本合同自签字之日起生效。

甲方签章：＿＿＿＿＿＿＿＿ 乙方签章：＿＿＿＿＿＿＿

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代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿

联系电话：_______________ 联系电话：_______________

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年 月

日

推荐第4篇：小区物业管理方案示本

第一章 小区物业管理服务理念和目标

第二章 项目管理机构运作方法与管理制度

第三章 管理服务人员配置

第四章 物业管理用房及相应的管理设施的配备

第五章 物业管理费用的收支预案

第六章 物业管理分项标准与承诺

第一节 小区物业物业项目投标文件承诺书

第二节 分项标准与达标措施物业服务标准

第三节 不达标的改进方法和措施

第七章 物业的维修养护管理，保洁、保安、绿化工作的实施方案

第一节 业主或使用人自用部位提供维修服务的方案

第二节 物业管理区域内共用设施设备的维修措施

第三节 业主、使用人装饰、装修物业的管理措施

第四节 小区物业管理程序

第五节 物业管理区域内环境清洁保洁方案

第六节 物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述

第七节 小区绿化维护、保养方案

第八章 物业维修和管理的应急措施

第一节 煤气管道泄漏应急预案

第二节 泡水、水侵处理应急预案

第三节 停水应急预案

第四节 停电应急预案

第五节 治安事件应急预案

第六节 发生滋事的应急预案

第七节 发生交通事故的处理

第八节 发生火警时的应急措施

第九章 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施

第十章 智能化设施的管理与维修方案

第十一章 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应急预案

结 束 语

小区物业管理方案正文

第一章 管理服务理念和目标

1、“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念

项目的前期定位也就决定了后期的物业管理方式及内容的定位，我们认为业主从见到物业人员那天起就应该感受到的是两个字：诚信。让诚信注入亲情，让亲情融入我们物业服务的各个环节，让一个微笑、一棵树木、一个电话都融会在一种亲情式的服务当中。

物业管理公司在管理细节上将采用一流的服务方式,实行全天候、全方位、全过程的贴身侍俸，充分体现业主的尊贵。

2、导入ISO9000质量保证体系

小区物业管理介入及实施过程中，导入ISO9000质量管理体系，

品的提供不致于偏离标准化轨道。

3、建立素质优良的员工队伍

在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训的机会，来提高员工的自身素质。

4、创建绿色花园式社区

在项目的管理中，将根据园区现状投入技术力量，维护植物生长。根据园区绿化现状，公司将适时组织环境与生态的宣传活动，增强人与自然的亲和力。在适宜的时间，物业公司将根据情况安排业主参加义务植树活动，增近彼此了解。

5、创造艺术社区、丰富社区文化生活

在接管项目后，我公司将在XX小区组织多种多样的文体活动，创造小区和谐氛围。每年跟业主一起举办一至两次文体比赛和联谊活动，增进感情沟通，广交朋友，丰富生活情趣。

6、通过网络方式增加与业主的沟通

我公司已经建立起自己的网站，公司充分发挥自己的长处，为方便客户，所有的疑问及要求和投诉均可在网上进行，24小时解决客户问题及时完成信息反馈予以存档，并对客户进行回访调查客户满意度。客户可以足不出户，享受到物业公司的服务。

我公司在项目的全部管理内容将推行数字化的管理模式。我们将

客服人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准，确保各项管理、服务按照一级服务标准执行。同时我们对客户的投诉，处理投诉的时间、过程、每项投诉的回访、客户的意见及满意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公开，以透明我们的管理服务质量，加强业主的监督机制。

7、有效的沟通渠道

我公司在进入项目后，应起到开发商和业主之间的桥梁做用，配合开发商及时解决社区业主提出的各类问题，应站在业主角度以专业眼光进行分析，对确属质量遗留问题，必须代表业主在反应问题的同时，向开发单位提交问题解决建议。

项目工作人员对业主提出的问题，按照业主投诉处理程序规定进行完整的记录。记录应对全体业主公开，并在规定时限内，向业主做出回复。

另我公司设立了投诉热线，客户如对我们的服务有意见可以直接拨打投诉电话。客户也可以登陆我们公司的网站，在那里也可以通过留言形式进行投诉。

8、安全防范

物业公司24小时为业主提供高质量的安全保障，让业主有安全感。小区实行封闭管理，24小时保安服务；燃气管道、电气线路、消防及安防系统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。

（1）隐私

随着人们生活水平的提高及越来越多的与国际交往，尊重业主/使用人的隐私权成为物业公司全体人员必须要作到的工作。

（2）舒适

致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境，通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污染，出行方便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。

（3）周到

提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务，业主想到的我司要想到，业主没想到的，我司也要想到，维修服务随叫随到，家政服务细致周到，处处为业主提供方便，

（4）管理目标

业主满意，“三效”统一 ----这就是XX物业管理有限公司的管理目标。

我们物业管理企业存在的意义和价值，就是使物业的主人安居乐业，使主人的物业历久长新。所以让业主满意，理所当然成为企业管理目标的核心内容。

“三效统一”是指创造社会效益、环境效益和经济效益的最佳结合。创社会效益，为社会服务，使家庭、环境、社会、经济协调发展；创环境效益，为用户服务，创造方便、清洁、安全、文明的时空环境；创经济效益，为企业服务，促进企业不断发展壮大。

第二章 项目管理机构运作方法与管理制度

一、XX物业管理有限公司支持并保证XX项目部正常运作

根据项目的实际情况，我们将依靠自身雄厚的优势资源，分别在以下几个方面做好充分的准备：

人力资源人才储备：所有人员都经过严格仔细筛选，具有与XX小区同类型物业项目管理经验两年以上的管理人才和操作层员工；所有人员由高级专业培训师对入场人员进行入场接管培训教育，用很短的时间熟悉项目实际情况，即可进入工作角色。

物业接管验收工作支持：公司将派驻多名具有丰富验收经验的工程师到现场主持并亲自进行接管验收，减少遗留问题发生，为项目部后期管理奠定坚实的基础。

安全保卫工作支持：公司将派驻强有力的安全保卫队伍接管项目部，保证在物业接管期间、物业管理期不出现安全隐患，同时对项目部安全保卫工作提供大力支持。

丰厚的财务资金支持：在项目部接管期间，财务资金来源是物业项目部的主要问题，我们有能力、有实力保证财务资金不出现不足问题。我们将预先准备好相关资金到位，在特殊情况下随时可以使用。

二、管理服务机制

1、计划目标管理

XX物业公司将根据《小区前期物业管理招标文件》中的服务要求与最终签订的委托管理合同条款，制定各项详细服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与项目管理处签订《目标管理责任书》，实行奖罚目标管理。管理处将目标和服务标准进行分解，落实到各职

2、行政监督管理

项目部在项目现场采用以下管理方式对各部门、各职能中心和班组实施管理，保证服务工作的正常运行。

（1）经济手段：公司与员工签订《劳动合同》，明确岗位职责和薪金制。

（2）规范管理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。

（3）日常行政管理：小区物业项目管理处每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作计划，各部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。

（4）宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。

3、ISO9000质量管理

管理处根据公司通过认证ISO9000的质量管理体系的要求，依据质量管理体系文件的要求和各项管理作业规程的规定，严格实施运行并持续改进，最大限度增强业主满意、争取超越业主期望。

三、管理服务流程图

第三章 管理服务人员配置

为实现我公司提出的“安全、舒适、周到、温馨”的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识强；部门管理严而有序、分工合理、职责明

“一室三部”即：总经理办公室、客服部、安保部、工程部。

一、管理服务人员配备

1、项目经理办公室：（共3人）

项目经理1名、副经理1名、文员1人。

2、客服部：（共14人）

客户服务经理1人、客户服务副经理1人、客服人员4人、绿化保洁员8人。

3、安保部（共25人）

安防监控4人、外包保安21人。

4、工程部（6人）

工程技术经理1人、综合维修5人。

以上人员配备共计：48人。

二、重要岗位的任职资格条件

1、项目经理

[资格条件]

年龄限定：30~45岁之间。

性 别：不限。

教育程度：大学学历。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：5年以上物业管理经验，2年以上副总经理任职经历。

专业知识：具备独立运作物业管理能力，熟悉写字楼、酒店、公

持物业管理企业经理上岗证及物业管理师资格证。

2、项目副经理

[资格条件]

年龄限定：25~40岁之间。

性

别：不限。

教育程度：大学学历。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：10年以上物业管理经验，2年以上副总经理任职经历。

专业知识：具备独立运作物业管理能力，持物业管理企业经理上岗证，了解相关法律知识、国家及地方有关经济政策及法规法令；全面了解北京市房地产、物业管理行业的最新法律、法规，发展趋势以及相关行业的关键信息。

3、客服部经理

[资格条件]

年龄限定：28~45岁之间。

性

别：不限。

教育程度：大专以上学历。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：5年以上物业管理工作经验，3年以上经理或副经理任职经历。

专业知识：精通物业法规文件，良好的英语听、说、读、写能力，持物业管理企业经理上岗证及物业助师资格证。

4、安保部经理

[资格条件]

年龄限定：28~45岁之间。

性

别：男性。

教育程度：大专以上学历。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：5年以上涉外饭店或大型物业公司安全管理工作经验，3年以上经理或副经理任职经历。

专业知识：熟悉国家相关法律法规，具有丰富的消防中控管理经验。

5、工程部经理

[资格条件]

年龄限定：30~40岁之间。

性

别：男性。

教育程度：大专以上学历，机械专业或电器工程专业。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：5年以上工程管理工作经验，2年以上经理或副经理任职经历。

专业知识：精通水、电、空调、消防、电梯，能够审阅工程图纸。

第四章 物业管理用房及相应的管理设施的配备

四、物资装备计划

了保证物业公司的服务质量及满足物业管理工作的顺利进行，物业公司将根据接管进度安排物业服务物资装备，具体情况如下：

1、为保证XX项目顺利接管，我们在进场后将制定开办费费用列项及使用计划。并上报开发单位审核，并由开发商提供开办费资金。在开办费审核未果前，我司可先行垫付所需使用的资金。

2、物业管理合同签定后一周内到位18万元，用于开办费的先行垫付；

3、接管验收前一周开始按计划购置办公、维修工具及其它物资；

4、人员入场开始办公之前一周，相关需求物资配置到位；

5、如根据预算资金不足，我们将申请进行追加。

第五章 物业管理费用的收支预案

第六章 物业管理分项标准与承诺

第一节 “XX”物业项目投标文件承诺书

根据招标文件内容中有关“XX”项目的物业服务内容及要求，如我公司的投标文件被贵方接受，我公司承诺：

一、严格按贵方招标文件及我方投标文件实施“XX”物业管理服务和履行我方应尽责任；

二、承担我方在“XX”项目投标文件中所述各项管理承诺不能履行的法律责任和经济责任；

三、我公司将在“XX”项目的实际物业管理过程中，达到并能够超越“XX”项目投标文件中列明的“物业服务内容及要求”各项

特此承诺！

XX物业管理有限公司

第二节 分项标准与达标措施物业服务标准

一、综合管理

1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。

5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。

7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。

9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。

10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。

11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。

13、公布公共服务的收支情况。

14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。

二、房屋维修养护

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。

5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范

6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用设施设备运行及维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。

2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。

6、设备房保持整洁，无鼠害现象。

7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。

9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

四、电梯服务

1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。

2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。

4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。

五、消防服务

1、有消防管理制度。

2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。

3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。

4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

6、设有消防箱，备存紧急消防物资；监控中心，24小时有专人值守。

六、二次供水管理

1、二次供水设施设备正常运行。

2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

七、协助维护秩序

1、看护小区共用部位和共用设施设备。

2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。

4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。

八、清洁服务

1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

3、保持电梯轿箱清洁卫生。

4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

九、绿化养护

1、绿化基本充分，无明显裸露土地。

2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。

3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。

4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。

十、停车服务

1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。

2、引导进出小区车辆有序通行。

3、主要道路及停车场有交通标志。

4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。

5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。

6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。

7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

十一、装饰装修服务

1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务制度。

2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。

4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。

5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

第三节 不达标的改进方法和措施

为防止物业管理服务出现不达标或不合格服务对业户造成的影响，以及所要采取措施，消除不合格的原因，防止不达标服务或不合格服务的再发生，特制定本办法和措施。

一、范围

适用于XX物业项目部各部门及所有员工.

二、职责

1、各部门经理负责组织调查本部门产生不合格的原因，提出纠正和预防措施，并落实责任人实施纠正措施。

2、项目办负责验证纠正措施的有效性，并将有效的纠正措施纳入体系进行管理，以预防不达标服务和不合格服务再次发生。

三、程序

1、对不达标服务和不合格服务采取的纠正和预防措施来自服务提供过程、质量记录、内部质量审核和业户投诉等。

2、质量体系或服务规范引起的不达标服务和不合格服务，由项目办和部门经理综合论证，提出修改意见，呈交项目经理批准后修改，项目办须及时把修改内容传达到其他部门，并保存与此有关的文件和记录。

3、因员工自身素质引起的不合格，由项目办会同有关部门经理进行人力资源的调整，由项目办负责安排各部门对员工进行相关课程的培训，以确保各工作岗位有足够具备资格的人员提供服务。

4、由服务设施引起的不达标服务和不合格服务，采取的纠正措施包括增加或更换设施，重新选择分承包方和对设备进行技术改造等。

5、对出现严重的或具有代表性的不达标服务和不合格服务，由项目办按项目经理意见组织有关部门开展专题讨论，对质量问题进行综合分析，开展质量改进活动。

6、项目办、部门经理亲处自或安排主管对纠正和预防措施的实施过程进行跟踪监控，考察和评价预防措施的正确性和实用性。

7、对纠正和预防措施的实施过程和结果都要记录，由部门经理向项目办汇报，而项目办则应把行之有效的纠正和预防措施推荐给其

将效果欠佳的措施在公司部门经理会议上予以通报，以引起其他部门经理的关注。

8、项目办把各部门采取预防措施的来源、实施过程和结果记录、汇集、整理并提交给管理评审。

四、质量记录

纠正和预防措施在实施过程中形成的各项报告、总结等。

第七章 物业的维修养护管理，保洁、保安、绿化工作的实施方案

第一节 业主或使用人自用部位提供维修服务的方案

1、业主或使用人自用部位维修服务的报修处理详见：《业主报修管理方案》内容。

2、业主或使用人自用部位维修服务需交纳相关服务费用和材料费用；具体价格项目部公示说明，超出公示范围的收费项目双方可以协商。

3、我物业公司人员在服务过程中如出现服务质量问题，业主或客户可以向客户服务部投诉，要求妥善解决。

4、客户可以根据自用部位维修服务的情况自行选择物业公司以外的维修服务人。

5、超越物业公司服务能力的服务项目，物业公司有权不受理，但需要向业主解释清楚，也可受业主委托寻找具备服务能力的服务商。

6、针对业主或使用人自用部位维修服务，我们特提供开展了《特

，具体内容详见下表。

第二节 物业管理区域内共用设施设备的维修措施

一、物业共用部位维修维护服务方案

1、定期对物业公司所管辖设施设备进行维护保养，使设备保持良好的技术状态，降低维修成本，延长设备使用寿命，提高经济效益。

2、工程部按各专业划分，技术人员工作分工定期对设备进行巡视检查，对设备、设施经检查发现的异常情况及时向领导反映，并按维修程序进行维修。

3、工程技工（电工、给排水）负责一般性的维修工作。

4、工程部经理负责维修质量，检查和跟踪，编制设施大、中修计划。

二、物业共用部位保养与维修制度

1、以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重的原则，使用经常处于良好状态。

2、对工程部各专业技术人员要求做到“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用，会保养，会检查，会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑，维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。

3、工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。以专业修理为主，同时由工程部办公室协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。

4、由工程部各专业技术主管制度科学的保养规程设备维修后要认真填写设备维修登记卡，合理制定维修计划。

5、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜能、提高经济效益。

三、职责

1、工程部经理负责制定本项目所有公用设备设施的《 年度保养维修工作计划》，并监督、指导和检查各专业分管的公用设备设施的管理、运行和维护保养情况，并组织实施维修保养计划工作。

四、程序

1、公共设备设施的接管验收

（1）在进行公共设备设施接管验收前，由项目经理组织成立接管验收小组。

（2）接管验收小组负责按设备设施的使用说明书和相关资料对接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知相关单位限期整改。设备设施的接管由工程部和相关部门与移交单位办理相应手续，相关资料由工程部整理，交资料室归档。

2、公共设备设施的台帐的管理

（1）设备设施的登记建帐：设备设施正式接管后，由公司工程部和相关部门进行清点，并在《设备设施管理台帐》上登记。

（2）设备的分类编号：

由工程部根据设备对物业服务的重要性进行分类，并按类别编号。编号方式为：

Ⅰ级设备：如生活水泵、消防水泵、稳压泵、高压柜、变压器、低压配电柜、闭路系统、通讯系统等。

编号为：Ⅰ □□□□

Ⅰ级设备

设备编号

Ⅱ级设备：如空调主机、发电机、监控系统、冷却系统等。

编号为：Ⅱ □□□□

Ⅱ级设备

设备编号

Ⅲ级设备：除Ⅰ级、Ⅱ级以外的所有设备。如电表箱、消防灯、公共照明系统、绿化设施、停车场设备等。

编号为：Ⅲ □□□□

Ⅲ级设备

设备编号

工程部负责按照PM4.8-01《公共设施和服务过程标识管理程序》对设备设施进行标识，悬挂标识卡、规定设备责任人，并在《设备设施管理台帐》上进行登记。

（3）设备技术资料的归档管理：公司资料室保存一份《设备设施管理台帐》和重要设备设施技术资料。

3、设备设施的运行

（1）所有设备设施由工程部专业人员进行运行操作，填写相应的设备设施运行记录。

（2）操作人员必须进行上岗前的培训，确保掌握设备设施的操作方法，对国家有规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证或操作证方可上岗。

（3）工程部对复杂的和重要的设备设施制定了相应的操作规程，并要求操作人员严格按相关规定执行。

（4）变、配电室的运行按《变、配电室管理规定》、《变、配电室值班管理规定》执行。

（5）低压配电柜、控制柜的保养按《低压配电柜保养规程》、《控制柜保养规定》执行。

（6）干式变压器的保养按《干式变压器保养规定》执行。

（7）电气设备设施的维修按《电气维修规定》执行。

（8）电话机房的管理按《电话机房人员工作制度》执行。

（9）消防监控系统的管理按《消防监控机房工作制度》执行。

（10）公共建筑设施的维修、保养按《公共建筑设施的维修、保养规定》执行。

（11）设备设施运行时，各专业值班人员的管理按《交、接班管理规定》。

（12）公共天线系统的维修保养按《公共天线系统维修保养管理规程》执行。

（13）汽车道闸的管理按《汽车道闸定期保养规定》执行。

（14）水泵房的管理按《水泵房管理规定》、《水泵定期保养规定》执行。

（15）娱乐设施的管理按《娱乐设施管理规定》执行。

4、设备设施的检查、保养和维修

（1）设备设施的检查

1）各专业人员每周一次巡视检查设备设施状态，并对发现的问题及时进行处理和记录。

2）工程部各专业检查人员每天巡视责任范围内的设备设施，根据不同的设备对分管的设备设施进行检查，并填写相应的设备设施检查记录。

3）设备责任人在巡视时对发现的问题及时进行处理和记录，无法处理的问题必须当日上报工程部经理，由工程部经理进行处理。

4）工程部经理每周不定期对各专业所辖的设备设施进行抽查，对发现的问题及时进行处理和记录。

（2）设备设施的保养

1）工程部各专业主管根据本年度所管设备设施使用情况和保养状态等实际情况，于每年12月中旬制定好所辖公用设备设施的《

年度保养维修工作计划》，交工程部经理审核。

2）工程部经理根据各专业主管上报的《

年度保养维修工作计划》，对计划进行审核和汇总，在12月底制定出公司所有公用设备设施的《

年度保养维修工作计划》，最后报总经理审批。

3）工程部经理根据总经理审批的《

年度保养维修工作计划》实施计划，并监督、指导和检查各专业分管的公用设备设施的管理、运行和维护保养情况。

4）中保、中修计划由设备设施主管于中保、中修前二十天根据设施的实际情况进行制定，中保中修计划报工程部经理审核，最后报总经理审批。

5）工程部经理根据审批后的中保和中修计划，监督安排各专业主管实施，并填写PM4.9-12-F3《设备设施维护保养记录表》。

（3）设备设施的维修

1）当发现设备设施损坏，专业主管必须及时进行维修，填写《设备设施维修记录》。

2）重大应向专业主管报告，并及时通知工程部经理现场指导。

3）对于本单位无法解决的维修项目，需要外包时，外包维修服务方的选择具体按《采购管理程序》执行。

（4）设备设施的报废

1）对于无法修复的设备设施，由工程部主管填写《设备设施报废申请表》，经部门经理同意后，上报总经理批准后方可报废。

2）工程部同时应在设备档案中注明报废日期，并封存该设备档案。

（5）设备设施房的管理

1）设备设施房值班人负责每日作好房内清洁卫生。

2）设备设施房内严禁烟火，严禁堆放易燃易爆品及管理无关的物品，做好消防工作。

3）设备设施房的标识按《公共设施和服务过程标识管理程序》执行。

4）设备设施房的交、接班管理按《交、接班管理规定》执行。

5）配电房、水泵房的管理分别按《变、配电室管理规定》、《水泵房管理规定》执行。

第三节 业主、使用人装饰、装修物业的管理措施

1、目的

为保障业户合法权益，保持所辖区域环境整洁、安定，规范施工管理，减少因施工而导致的投诉产生，促进物业保值增值。

2、范围

适用于发展商、物业管理公司、业户等在所辖区域内的各种新建、改建、装饰广告、临建工程。包括室内外装修；室外园林绿化；市政管道工程；各种土建、水暖、电气、天然气工程；电视、电话、电讯、保安监控系统工程；室外展示工程；大型歌舞晚会筹备工程等。

3、职责

3．1 客服部是装修管理的第一归口管理部门，负责装修申请手续办理、相关费用收取、施工证件办理、施工档案建立、日常装修巡检、违章施工处理及业户投诉处理等工作。

客服部经理负责受理业户装修申请，向业户解释关于装修管理的相关规定，并联系工程部经理对装修方案进行审批，收取装修保证金等费用交公司财务部，协助工程部处理违章施工，并妥善处理业户投诉。

客服部装修管理员负责每天对装修户室内外的装修项目、现场环境进行检查巡视，发现问题及时处理，以减少违章施工、业户投诉的产生。

客服部装修管理员负责监督装修户室外环境是否符合园区卫生标准，装修垃圾是否能够及时处理，如发现违章，应立既进行处理。

客服部值班员负责按照规定制作施工人员与施工车辆的施工证，协调工程部、保安队对违章施工进行处理，并跟进处理结果。

3.2 工程部是装修管理的第二归口管理部门，负责装修项目审批、施工图纸会审、违章施工处理、装修结果验收等工作。

工程部经理负责审批装修方案（含施工图纸），向业户进行工程交底(如庭院天然气、给排水管网情况等)，对违章施工进行处理，会同客服部经理处理业户投诉，安排各专业人员对装修结果进行验收。

工程部各专业人员服从部门经理调遣，对装修户进行管理、专业检查验收等工作。

3.3 客服部是装修管理的辅助管理部门，负责施工人员、施工车辆的管理，施工现场的巡检，施工现场周边环境卫生的清洁管理，及时排除不安全因素及火险隐患，确保施工顺利、安全进行。

3.4 保安队各门岗负责施工人员、施工车辆的出入管理。

保安队巡逻岗负责园区内施工人员、施工车辆的施工管理，对施工现场进行日常巡检，发现违章情况及时处理，并与客服部联系，持续跟进违章处理结果。

3.5客服部负责园区内施工现场周边环境卫生的清洁管理，严格监控、制止施工垃圾的遗撒、倾倒。

3.6客服人员负责向业户提供准确、有效的各类竣工图（如平面图、剖面图、立面图、管线图等），接管装修竣工档案并妥善永久保管。

第四节程序

4.1业主装修

4.1.1业主装修手续办理

4.1.1.1业主已办妥入伙手续，须在装修进场前至少提前七天向物业公司提出装修申请。

4.1.1.2业主（或其书面委托人）办理装修手续时，客服部应提供以下资料给业主：

（1）提供给该业主房屋的各类竣工图纸1套，包括：各层建筑平面图、各层结构平面图、各层给排水平面图、各层空调系统风道图。

（2）各层强电、弱电系统平面图。

（3）各剖面图（1-

1、2-

2、3-

3、4-4）

（4）基础详图

（5）庭院管网平面图

（6）文件资料：

《装修管理细则》1份

表格《装修申请表》2份（空白，由业主填写）

表格《车辆通行申请表》1份（空白，由施工负责人填写）

表格《施工人员登记表》1份（空白，由施工负责人填写）

协议《施工管理协议书》2份（空白，由业主（或其书面委托人）、施工负责人与物业公司客户服务部共同签订）

表格《装修缴款通知单》1份（由客户服务部经理或值班经理填写具体应缴费用明细后交给业主）

施工人员一寸照片2张、身份证复印件1份

4.1.1.3装修户应向物业公司递交一式四套比例1：50或1：100的设计图。并在图纸上说明所需的技术资料,特别是更改了购房时原有设计之处更须标明,以便物业公司日后为装修户提供尽可能快捷准确的服务。以下为所需递交的图纸：

1）各层平面设计图

2）各层照明平面图

3）各层插座平面图

4）各层给排水平面图

5）各层空调风道平面图

6）强电系统图

7）弱电系统设计说明

8）庭院构筑物及增加的管道设置图

4.1.1.4客服部经理或值班经理收取该业户相关费用，交公司财务部。

4.1.1.5客服部经理通知工程部经理会同相关专业人员与业户一起进行施工方案会审：

1)工程部负责审核施工方案（含施工图纸）是否符合本程序之相关规定，对违反规定的装修内容业主及施工单位应予以整改。

1）客服部负责审核施工人员身份、施工单位装修资质证明等情况是否符合本程序规定，核准业主或其书面委托人、施工负责人联系电话及联系方式。

4.1.1.6施工方案如符合本程序及其细则规定，工程部经理和客

签字确认后即可办理进场手续。工程部经理与客服部经理须在《装修申请表》上签字确认，并提出相应意见，如须由业主、施工单位、物业公司共同确认磋商的问题，需经三方一致通过后方能执行。

4.1.1.7施工方案如不符合本程序及其细则规定，一般在业主提出书面申请七天内由项目部给予明确答复。其程序是：工程部经理或客服部经理向业主做妥善解释和细致的劝导工作；并将结果向项目经理报告；研究出结果后由工程部经理或客服部经理予以答复。

4.1.1.8客服部确认该户的《装修申请表》是否批准、《施工管理协议书》是否签订、各项费用是否缴清，然后可发放：

1）施工人员“施工证”（参见文件《施工人员管理办法》），该证必须佩带于施工人员前胸明显位置，一人一证；

2）施工车辆“施工证”（参见文件《出入车辆管理办法》），该证必须放置于施工车辆驾驶室左前方玻璃内侧明显位置，一车一证；

3）施工单位“施工许可证”（见样票），该证必须放置在施工现场入口处明显位置，一户一证。

4）施工单位领用的所有证件不得伪造、丢失、借用、破损、弄污、涂改、延期使用等，如要更换、新增，须到客户服务部办理。

4.1.1.9客服部须填写《施工进场通知单》（一式三份，第一联存底），致工程部经理（第二联）、保安队队长（第三联）各一份，开始进行施工管理。

4.1.2业主装修施工管理

4.1.2.1施工期限:楼宇施工时间应控制在60天内。如需延期必须办理延期手续，交纳延期费用。

4.1.2.2施工时间：

1）周一至周五 8:30-19:00，中午12:00-14:00严禁噪音施工

2）周六至周日 9:00-19:00，中午12:00-15:00严禁噪音施工

4.1.2.3噪音施工内容：

1）凿、敲、打、钻墙体、地面等

2）钻、切、割、打金属物

3）用电锯等工具改料

4）用打磨机等工具修料

5）其它施工噪音（包括人员噪音）

4.1.2.4工程部经理将客服部发出《施工进场通知单》交给装修管理员，由其建立该户《施工管理巡视检查记录》，开始进行日常施工巡检工作：

1）每天须对装修户进行1-2次巡检，按照《北清家园小区装修管理细则》规定，在《施工管理巡视检查记录》中进行记录。

2）当发现无明确规定的新情况时，应立即报告工程部经理，以征求管理意见，并在《施工管理巡视检查记录》中进行详细记录。

3）监督施工人员按章操作，保障业主利益，减少因违章施工引起的投诉产生。

4）监督施工单位申报的施工内容，对超过申报范围但不属违章的内容，装修管理员应通知业主增报装修项目，按照4.1.1程序处理；

4.1.3程序处理。

4.1.2.5客服部经理将《施工进场通知单》交给当班警卫队长，开始进行巡检：

1）当班队长、各巡逻岗应随时关注所辖区域装修户情况，按照《XX小区社区装修管理细则》规定，将检查到的情况在《交接班记录表》中进行记录。

2）当发现无明确规定的新情况时，应立即报告客服部值班经理，以征求管理意见，并在《交接班记录表》中进行记录。

3）当发现属于违反施工管理的情况，应按照4.1.3程序处理。

4）保安队长应及时将当班发现的情况报告客服部值班经理，以确保问题及时解决。

4.1.3业主违章装修处理程序

4.1.3.1违章行为分类：

1）被制止可立即纠正的违章行为，如：违反装修时间、施工人员管理规定等

2）造成损坏的违章行为，如：对小区公共设施、设备造成损坏、施工引起周边业户投诉的行为等。

3）破坏园区格局或形成隐患的违章行为，如：改变建筑物外观、违章搭建、变更房屋功能、破坏承重墙体等。

4.1.3.2当发现被制止可立即纠正的违章行为时，管理人员（可以是保安员、装修管理员、保洁员及公司任一员工）：

1）应立即出面制止，有礼貌地对违章人员进行教育，并帮助违

2）如果违章人员拒不改正，态度恶劣，管理人员可选择以下方式处理：

a不与之争吵，代其纠正违章行为，如：拾起被违章人员丢弃的烟头、纸屑等。

b所有人员均可向客户服务部汇报，由客户服务部协调处理。

c保安员应向保安队长汇报，由其出面协调处理。

d装修管理员应向工程部经理汇报，征求管理意见后协调处理。

4.1.3.3当发现造成破坏的违章行为时，管理人员应请违章人员到客户服务部处理，由装修管理员发《违章通知单》，经工程部经理批准后，按以下方式处理：

1）若违章人员自愿承担维修责任的，请其到客服部交纳维修保证金。维修保证金以押金形式支付，待违章人员将破坏部分恢复原状或按要求返工后，经装修管理员或工程部经理验收合格，客服部可全额退还保证金。维修保证金金额应高于实际维修费用20%-50%。处理结果须在《违章通知单》中进行记录。

2）若违章人员愿意支付赔偿金的，由工程部经理或客服部经理估算赔偿金额，并安排维修人员及时维修，并在《违章通知单》中进行记录。赔偿金额可现金支付，也可从装修押金中扣除（须施工负责人书面确认），如赔偿金额超过装修押金时，须补交装修押金，客服部要保证装修押金金额足以支付赔偿金额。

3）若违章对其他业户造成损坏或影响时，客服部应出面协调相

4.1.3.4当发现破坏园区格局或形成隐患的违章行为时，管理人员应立即通知（也可通过客服部通知，但要追溯）装修管理员或工程部经理到现场处理，对于此类装修行为，装修管理员须填写《违章通知单》，经工程部经理批准后发给违章人员，可以：

1）责令停工

2）责令恢复原状或按要求返工

3）扣留或没收“施工证”，禁止施工人员与施工车辆进场

4）扣留或没收工具

5）赔偿经济损失

6）人民币伍仟元（￥5000.00）以下违约金。

7）1-7项可同时并处。

4.1.3.5如果施工单位拒不整改，由工程部经理知会客服部经理与业主或其书面委托人联络，以妥善解决问题。在处理违章装修期间，应控制该行为范围继续扩大升级，但要注意避免矛盾激化。

4.1.3.6如遇问题升级时，客服部经理、工程部经理应与业主进一步磋商，直至最后以项目经理管理意见为准。

4.1.3.7每天8：30的客服部晨会上，各部门应将所掌握的违章装修情况进行通报，确保工程部经理、客服部经理、保安队长掌握的情况统

一、完整、正确。

4.1.4业主装修竣工验收

4.1.4.1业主装修完工后，通知客户服务部，交回所有“施工证”。

4.1.4.2客户服务部填写《装修退款通知单》，办理退款手续。

4.1.5业主装修档案的建立与保管

4.1.5.1客服部负责建立该户装修档案，包括：

1）《装修申请表》

2）《施工管理协议书》

3）《车辆通行申请表》

4）《施工人员登记表》

5）《装修缴款通知单》

6）《施工进场通知单》

7）《装修退款通知单》

8）关于违章施工的情况报告及处理经过、《违章施工处理通知单》

9）施工单位提供的装修竣工图纸、资料

10）施工单位提供的所选用建材的说明书、质量保证书（或产品合格证书）、保修卡等相关资料

4.1.5.2装修结束后，客服部将该户装修竣工档案全部转办公室资料室妥善永久性保管。

4．2物业管理公司施工

4.2.1园区公共部分功能的物业施工，报园区业主委员会审批。

4.2.2本项目权限范围内的园区物业维护施工,报项目经理审批。

4.2.3施工管理同4.1程序和文件《XX小区装修管理细则》相关规定。

第五节 物业管理区域内环境清洁保洁方案

一、人员的培训

（１）员工入职培训：企业文化培训、企业制度培训、员工手册培训

（２）员工专业技能的培训：专业理论知识的培训、实际操作的培训

二、工作标准：

1、根据招标文件内容要求，达到并超越文件对保洁服务标准的要求。

三、操作流程：

1、公共区域：

（1）保洁员上岗后，自上至下、由里至外开始保洁工作。

（2）清理垃圾、清扫、擦拭后将公共区硬质地面用半湿拖布擦净、风干。

（3）以上保洁工作完成后，开始进行推尘工作。

（4）仔细擦拭所有标识、消火栓等，对扶手、玻璃、镜面等，需按操作标准进行擦拭和检查，循环反复。

2、设备管理：

（1）保洁使用主要机械、工具、物耗品控制，由保洁领班负责并保管；

（2）由保洁主管和领班负责安排使用和调配等，具体负责监督抛光、清洗等工作；

（3）保洁主管负责监督、指导保洁员工按使用说明安全、正确

的意外伤害、损坏；

（4）机械工具在使用中发现故障要及时报工程修理，工程不能修理的，报客户服务部联系厂家修理；

（5）设备使用完毕后保洁干净，由保洁领班检查是否正常，完好入库保管，如果有问题要及时报修。

四、工具管理：

（1）保洁工具(如水桶、墩布、毛巾、扫竹、簸箕、竹夹子等)由保洁主管负责申领并由领班发放给保洁员，由保洁员在《保洁用品领用单》上签字、领取；

（2）保洁工具由保洁员分别负责保管，爱护、合理使用，每天使用后收于工具间内；

（3）保洁员应妥善使用、保管保洁工具，如意外损坏或正常损耗，要报告主管或领班并说明原因，申领新的工具需要以旧换新。

五、用品管理：

（1）领保洁用品如洁厕剂、清洁剂等日耗品，每月由保洁主管按计划和实际使用情况申领一次；

（2）已领回的保洁用品由领班负责建帐、保管、发放、监督使用情况；

（3）保洁员按实际消耗情况，及时到保洁领班处领取以保证使用，并且领用时在《保洁用品领用单》上签字、领取；

（4）保洁员在保证卫生质量的前提下，注意节约使用保洁类用

（5）如果有在业委会处领取的物品、洗手液等物品，指定专人负责登记后领取；

（6）同时定期汇报物品使用情况；

（7）对从业委会领用物品提前提出使用数量、质量建议。

六、检查制度：

（1）每天由保洁主管进行巡视检查工作，并做好检查记录；

（2）每周由保洁主管进行检查工作汇总；

（3）保洁领导针对成绩及不足做相关的评价；

（4）公司人事和财务部门对员工浮动和奖金的评定依据核实；

（5）每月由公司进行工作抽查，并根据每个月所有检查记录和工作评定，发放薪金数额；

（6）不定期由公司各项目主管级人员进行工作互查和交流工作，用以提高和交流工作经验，并找出工作不足，加以改进。

（7）每年由项目部对所有保洁工作进行全面评估；

（8）定期由上级单位和项目部进行不定期保洁工作检查和抽查。

七、特殊情况处理：

1、雨雪风沙天气：

（1）由主管和领班提早和随时留意各方面的天气预报，遇天气变化时及时做好各项准备工作；

（2）当雨雪风沙来临时，要先在进口明显的位置放上“小心地滑”的指示牌，并在大堂的主要出入口铺上防滑地胶地毯；

（3）随时进行巡回保洁作业；

（4）及时协助业委会作好临时性调派工作，如帮助发放雨伞套、鞋套等。

2、停水、停电：

（1）遇突然停水、停电，各岗位保洁人员不要慌，应先确保自身安全；

（2）服从业委会领导统一安排，根据情况完成力所能及的工作如：地面牵尘，设施擦拭等；

（3）待水、电恢复正常后继续未完成的保洁工作。

3、大型活动：

（1）如有大型活动，要视情况和业委会要求提前增派保洁人员；

（2）计划和做好大型活动开始前的卫生保洁工作，包括座椅的擦拭，相关设施、设备的擦拭等；

（3）在活动结束后，及时清除废弃物、垃圾等，彻底保洁现场卫生；

（4）捡到客人遗留的物品要立即上交项目部前台或业委会。

4、警务情况：

（1）在工作中遇到警务情况，首先确保自身安全，及时向公司领导及业委会领导通报；

（2）协助调查处理和善后工作。

八、行为规范：

1、保洁员上岗时要统一着装，正确佩带名牌；

2、保持仪容仪表和服装的整洁；

3、爱护公物，合理使用保洁用品；

4、有高度的责任心，保洁工作和处理事情要快，解决问题要彻底，超出职责范围的工作应及时向主管汇报；

5、上岗前十分钟，做好一切准备工作；

6、自觉遵守业委会各项规章制度；

7、不迟到、不早退，不大声喧哗；

8、坚守工作岗位，杜绝串岗、空岗现象；

9、不利用工作之便谋取私利；

10、敢于对违反规章制度的行为进行劝阻和制止；

11、保洁服务工作热情周到；

12、服从上级的指挥，认真完成好保洁工作的各项任务；

13、遇到个别问题必须协调解决，不许打架、骂街，更不许侮辱他人；

14、严格遵守请假制度，有事提前请假，经批准后方可离岗；

15、认真学习专业技术，努力提高工作水平；

16、工作期间不得吃东西、抽烟、喝酒；

17、非工作时间，不得进入工作区域；

18、及时记录和汇报工作情况；

19、注意节约用水、用电；

20、不得擅自使用客用物品和设施；

21、上岗和下班前，作好交接班工作。

九、安全管理规定：

1、在保洁工作中，要贯彻安全工作的“内紧外松，安全第一，搞好服务”的原则，做好防盗、防火、防事故培训工作；

2、保洁人员在进行工作时，要如实填写工作记录；

3、对重要区域和重要工作，必须在领导带领下进行；

4、做卫生工作时，必须坚持“做一间，开一间，完一间，锁一间”的工作原则；

5、保洁人员必须时刻掌握责任区内的各类情况；

6、熟悉和了解常用、简单的灭火方法和知识；

7、熟悉和了解XX小区内的各项设备设施的安全操作规定；

8、熟悉和了解XX小区内的各项保洁方法和联络电话；

9、熟悉和了解XX小区各区域逃生路线；

10、保洁工作中严格加强对各类房门钥匙管理；

11、保洁服务和管理人员所领用的钥匙要随身携带，不能转借他人；

12、要严格执行钥匙的领取手续，并将记录存档；

13、对工作区域内，发现的可疑人要协助进行盘问或引导，并向物业汇报；

14、发现犯罪行为，在确保自身安全的前期下和采取必要的措施，并报物业，协助予以制止；

15、凡被开除、辞退的原员工，一律不准进入本XX小区和工作区域；

16、保洁服务人员进行保洁、服务工作时，如发现易燃、易爆等可疑物品，应立即报主管领导或XX小区负责人。

十、钥匙管理规定：

1、保洁服务内的钥匙领用，必须符合有关XX小区安全规定和保洁公司的具体工作要求；

2、保洁工作的钥匙管理将本着严格、实用的原则进行管理和使用；

3、在确保XX小区安全的前提下，对进入办公区及规定相关区域的钥匙，必须按计划或有负责人在场登记；

4、有XX小区负责人的明确签字确认后，方可领取；

5、钥匙必须按时归还；

6、如因工作原因延时钥匙归还，在有确认前提下，必须有钥匙管理人员的认可；

7、钥匙的领用、归还，必须由本人在场；

8、必须有钥匙发放管理人员在场，双方进行交、还钥匙，同时必须双方签字确认；

9、钥匙的领用，必须按要求内容，注明规定的内容、日期、领还时间、工作位置、申请部门或组别、数量等；

10、特殊情况在备注中写清；

11、正常工作期间如有工作人员、来宾、领导、同事进出，有本人签字确认；

12、XX小区的钥匙不论是机械式或电子式的，均需由携带人随

13、不得外借钥匙；

14、因个人原因造成丢失、损坏和其它影响的人员，应承担全部责任，将被处以处分、过失、开除，性质严重的将交安保部门处理。

十

一、特约服务项目内容

1、约服务工作情况说明：

特约服务主要指为为业主提供室内保洁，即采取市场有偿服务方式进行。

（1）这可以为业主提供整体的及时、有效、保质保量等服务工作，同时最大限度的保障业主和安全工作要求、节省费用，充分发挥业主硬件资源和专业物业公司优势。

（2）有偿服务工作，需求量虽有限，但却适用于业主临时性和长期性工作内容。

2、保洁服务特点：

业主具有特殊和标准双重意义的重要性，室内工作条件与当今市场运做方式不同，在业主正常使用时间内不能有普通和简单的保洁人员打扰，这就需要在业主约定或计划期间完成专业保洁作业。

物业公司在保障专业保洁工作标准的同时，根据自身经验突出重点，把室内的业主保洁工作安全性作为重点。

业主房间内、卫生间、厨房、会客厅、书房、专业用房等，有高档次的家具、硬件设施，这就要求室内保洁工作的水平与星级酒店客房保洁服务标准相同，这些正是发挥本项目专业经验的长处，充分满

3、特约保洁服务费用预算标准：

根据小区实际情况和所有业主需求，报价采取市场有偿服务方式：

第六节 物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述

客服部负责物业管理区域内公共秩序维护的管理。为维护小区的治安环境，建立一支训练有素、快速反应、集安全防护、管理服务功能于一体的保安队伍，确保保安工作规范进行，确保所辖区域安全，特制定本方案。

一、人员编制

1.园区出入口2个 2X4X2需要16人

2.园区及车位巡视24小时 2X2 需要4人

3.中控室 24小时 1X4 需要4人

4．保安公司管理人员1人

二、以上需外聘保安21人，内部员工4人，共需25人。

三、岗位职责描述

3.1项目副经理

3.1.1直接向项目经理负责。

3.1.2负责公司及园区的安全管理工作（包括消防管理）。

3.1.3负责园区整体环境清洁卫生的管理。

3.1.4负责处理园区内发生的紧急、突发事件、重大刑事案件和火灾事故等。

3.1.5负责制定部门各岗位职责。

3.1.6负责制定保安队工作计划及工作目标。

3.1.7负责全面管理保安队日常工作事务。

3.1.8负责向本部门正确传达上级指示。

3.1.9负责主持本部门例会和各项工作会议。

3.1.10负责协调项目各部门与保安队之间的关系。

3.1.11负责组织本部人员进行相关知识的培训。

3.1.12负责保安队人员考核工作。

3.2 保安队长

3.2.1直接向项目副经理负责。

3.2.2负责协助项目副经理开展工作。

3.2.3负责保安工作计划的组织实施。

3.2.4负责编制各队值勤排班表及日常考勤工作的管理。

3.2.5负责在每周一早8：00前收集整理上周各队工作记录，包括：各保安人员请假单、报刊分发（签发）表、车辆进出表、外来车辆确认单、各岗交接班记录表、各岗工作记录表、考勤、排班表，并做好封面，装订成册。

3.2.6负责检查、监督警卫值勤情况，并记录，及时处理当班发生事务。

3.2.7负责组织所属各分队的业务培训和军事训练工作。

3.2.8负责按时召开队务会议，及时传达上级指示，研究提出贯彻意见，并组织落实。

3.2.9负责协助部门经理、项目办、项目经理处理紧急事件、重大质量事故等。

3.2.10负责所属分队的保安器材的管理工作。

3.2.11熟悉各岗位职责，掌握园区内治安、消防工作规律及重点。

3.2.12负责保安队的内务管理工作。

3.3保安员

3.3.1 上岗佩戴要统一，仪态严整步调齐

3.3.2 文明服务讲礼貌，见人说话先敬礼

3.3.3 提高警惕防盗抢，犯罪分子设法擒

3.3.4 熟记任务和程序，勤巡勤察我园区

3.3.5 掌握消防各器材，遇到火灾会处理

3.3.6 爱护公物和设备，设施财物不可移

3.3.7 执勤期间大小事，做好记录和笔记

3.3.8 遇到突发重大事，及时报告争第一

3.3.9 准时接班不迟到，不误不漏不睡觉

3.3.10 执勤精神又抖擞，认真负责每一秒

3.3.11 执行任务抓疑犯，有权扭送不审押

3.3.12 发生事件保现场，保护证据靠大家

3.3.13 出入园区人车物，按照规定必验查

3.3.14 如遇罪犯不服制，正当防卫适度恰

3.3.15 违反治安条例事，劝阻教育不处罚

3.4 门岗职责

责任区域：小区两个大门、其他各临时出入口

3.4.1负责过往人员、来访人员及出入车辆的检查和管理。

3.4.2熟悉园区内各种证件及使用规定，严格查验进入园区人员证件及时与中控室联络，并认真记录，劝阻未经批准的人员在园区内进行参观．采访．摄影等活动。禁止各种闲散人员精神病人、醉酒者、乞丐、商贩、推销人员及衣冠不整者进入园区，对可疑人员主动查问并报告队长。

3.4.3熟悉园区别墅布局，入位情况，熟悉消防器材，消防栓，井位置以及使用方法。

3.4.4对携物外出人员（大宗物品）严格查验所携物品、《物资放行条》，必要时与中控室、业主或相应部门核对无误后方可放行并认真记录。

3.4.5了解掌握园区内住户的基本情况，掌握住户的活动规律。

3.4.6发现住户宠物跑出户门时，采取相应措施制止，并通知相关部门，与业主取得联系。

3.4.7维护岗位秩序，有效疏导车辆，确保道路畅通。

3.4.8监护门岗周围外围墙草坪，禁止闲杂人员翻越围栏或损坏草坪绿地设施。

3.4.9监督门外禁停路段车辆停放情况，必要时可通过客服部经理通知交通管理部门出面整治、清理违章车辆。

3.4.10发现紧急事故，立即用对讲机上报队长、主管、中控室，并通知相应岗位部门，坚守岗位，杜绝断岗、脱岗、缺岗等情况出现。

3.4.11负责岗位各种灯具、设备设施的开启和关闭时间。

3.4.12遵守各项管理规定，文明值勤，不断提高服务质量。

3.4.13关注旗杆、旗帜情况，及时汇报。

3.4.14负责为客户提供代叫出租车服务。（适用于门岗）

3.4.15负责施工人员进场、施工车辆进场管理控制。（适用于门岗）

3.5巡逻岗

责任区域：楼宇巡逻及园区其它部位。

3.5.1熟悉岗位周围楼宇布局，熟悉消防器材箱、消防栓、消防井的位置及使用方法。

3.5.2熟记园区内各种证件及使用规定，劝阻未经批准人员在园区内进行参观，采访、摄影，对可疑人员主动查问并报告一级，如遇政府新闻单位采访立即通知项目办。

3.5.3对携物外出人员（大宗物品）进行善意盘问，有必要时与业主及相关部门联络，核对无误方可放行。

3.5.4了解掌握责任区域内住户基本情况及有关住户的特殊习惯。

3.5.5发现住户宠物跑出来时，要采取相应措施制止并通知住户处理。

3.5.6巡查各部门及每幢楼宇、检查未入住的楼宇的门窗是否锁好，及时发现不安全隐患。

3.5.7巡查住户停泊车位、发现剐、蹭、破损等异常现象，及时

3.5.8负责引导访客车辆救护车辆、警用车辆进出。

3.5.9监控施工人员、车辆对装修房屋进行检查，发现电焊及使用喷灯等，核对操作人员、监理人员姓名，具备有效的灭火器及相应数量，并对施工现场的卫生状况提出要求。

3.5.10遇有住户举行活动要疏导车辆，车辆按指定位置停放。

3.5.11发现紧急事故时，立即用对讲机报告队长，并通知相应岗位、中控室，及时赶赴现场进行协助。

3.5.12巡查门岗各种灯具、园区内的地灯、喷泉开启和关闭时间，注意无入住房间的灯及业主围栅灯的破损并做好记录，上报中控室。

3.5.13巡视人工湖、监控施工人员各种违纪现象，对公用设施的损坏及时上报队长、中控室。

3.5.14 巡视装修户的房屋改建及时上报队长、中控室。

3.5.15对园区内草坪进行看护，发现踩踏草坪人员，进行有礼貌的劝阻。

3.5.16每月对园区的消防设备进行检查并做好记录。

3.5.17保持公用道路的来去车辆的畅通。

3.6后勤队员

3.6.1作好采购物品的抽检验货，对发现的假的、变质货品立即退货。

3.6.2作好水、电、气节约工作。

3.6.3保障各餐做到准时准点，在购买时应考虑大多数人口味，

推荐第5篇：《物业管理招标文件(示本)》

《物业管理招标文件（示范文本）》

第一部分 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《北京市物业管理招标投标办法》的规定，现决定对天兆家园的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明：

本项目位于北京市海淀区（县）西直门北大街４１号笑祖塔园天兆家园，四至范围：东至，西至，南至，北至（或见附图）。

本项目规划设计的物业类型为：。本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。本项目总建筑面积平方米（其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米）。

本项目共计建筑物幢（其中住宅幢套，非住宅平方米）；建筑结构为。

本项目的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%。本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间：

本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况：

1、物业管理企业办公等用房：

建筑面积为平方米；坐落位置：。

2、业主委员会活动用房：

建筑面积为平方米；坐落位置：。

四、房屋专项维修资金建立情况：

开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。

五、招标书的发售：

投标单位应于年月日时分前至北京市区路号号楼室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费元整）。

六、保证金的缴纳：

1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金

元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，利息（不计/计），并给予元的投标书编制补偿金。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点：

北京市区路号号楼

室。

八、投标截止时间：年月日时分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会：

年月日时分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、开标时间、地点：

1、开标时间：日

2、开标地点：北京市区路

十一、对本次招标提出询问的，请于年月日前与业主委员会（姓名）联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地 址：

邮 编：

电 话：

传 真：

联系人：

(招标人)

年月日

第二部分 技术规范及要求

本物业的环境设施设备按照《北京市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》等标准，物业服务按照《北京市住宅物业服务等级指导标准》级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

一、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

3、物业管理区域内的绿化养护和管理；

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6、物业管理区域的日常安全巡查服务；

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；

9、......；

10、......。

二、物业管理服务的要求：

1、按专业化的要求配置管理服务人员；

2、物业管理服务与收费质价相符；

3、......；

4、......。

三、物业管理服务标准：

1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准：

（1）......；

（2）......。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准：

（1）......；

（2）......。

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准：

（1）......；

（2）......。

4、公共绿化的养护和管理标准：

（1）......；

（2）......。

5、车辆停放管理服务标准：

（1）......；

（2）......。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准：

（1）......；

（2）......。

7、装饰装修管理服务标准：

（1）......；

（2）......。

8、物业档案资料管理标准：

（1）......；

（2）......。

9、其他服务标准：

（1）......；

（2）......。

四、物业服务费的结算形式：（包干制/酬金制）。

五、主要设施设备的配置及说明 (详见附件1)。

六、公建配套设施及说明(详见附件2) 。

七、......。

八、......。

第三部分 投标人须知

一、总则说明：

（一）适用范围：

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义：

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）合格的投标方：

1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方；

2、......；

3、......。

（四）投标费用：

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用；

2、......；

3、......。

二、投标文件的编写：

（一）投标文件格式：

1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写；

2、管理服务理念和目标：结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

3、项目管理机构运作方法及管理制度：编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

4、管理服务人员配置：根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案：

（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；

（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

（8）......；

（9）......。

6、物业维修和管理的应急措施：

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（5）电梯故障的应急措施；

（6）消防应急措施；

（7）......；

（8）......。

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施；

8、智能化设施的管理与维修方案；

9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案；

10、提供（《业主临时公约》/《业主公约》）的建议稿；

11、......；

12、......。

（二）投标报价：

1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。报价计价单位按建筑面积元/每平方米·月计算。

2、......；

3、......。

（三）投标文件的份数和签署：

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准；

2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章；

3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效：

1、投标文件的密封：

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

2、投标文件的修改和撤销：

（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效；

（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样；

3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；

（3）未能按照招标文件要求编制的；

（4）逾期送达的；

（5）附有招标人不能接受条件的。

四、开标和评标

1、开标的方法与程序：

2、评标标准和评标办法：

（1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设人。其中，招标人指派人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员人 。

（2）评标标准：

（3）评标办法：

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定：

1、招标方在投标截止之日起日内（最长不超过30日）确定中标人；

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力；

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书；

4、......；

5、......。

（二）悔标责任：

1、中标人接到中标通知书日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按予以赔偿责任。

2、招标人在发出中标通知书日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照

招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按给予赔偿。

（三）物业服务合同的签订说明：

1、最低报价不是被授予合同的保证；

2、......；

3、......；

4、......。

（四）物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同；

2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据；

3、......；

4、......。

第四部分 其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人根据《北京市物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、招标费用的承担，按以下第

（1）由招标人全额承担；

（2）由中标人全额承担；

（3）由招标人、中标人各承担一半；

（4）......。

但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表

明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自至。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

6、......

7、......

第五部分 附 件

附件1：本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计处；分设在街，街和街。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

七、......

八、......

附件2：本项目公建配套设施及说明

一、......

二、......

推荐第6篇：物业管理招标文件(示本)

附件：

物业管理招标文件（示范文本）

第一部分 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对 （项目名称）的物业管理服务进行 （公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于成都市 区（市）县 路 号附 号，四至范围：东至 ，西至 ，南至 ，北至 （或见附图）。

本项目规划设计的物业类型为： 。 本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。

本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米）。

本项目共计建筑物 幢（其中住宅 幢 套，非住宅平方米）；建筑结构为 。

本项目的建筑密度为 %；综合容积率 ；绿化率为 %。

本项目规划建设机动车停车位 个，其中地上停车位 个，地下停车位 个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于 年 月开工建设，共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于 年 月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房： 建筑面积为

平方米； 坐落位置： 。

2、业主委员会活动用房： 建筑面积为平方米；

坐落位置： 。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位按 标准缴存，计 元；购房人按 标准缴存，计 元；专项维修资金的补充来源有

，建立的住房专项维修资金现存于 。

一1一

五、招标书的发售

投标单位应于 年 月 日 时 分前至成都市 区（市）县 路 号附 号 室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费 元整）。

六、保证金的缴纳

1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金 元整。未中标者在招标人与中标人签订 物业服务合同后5日内退还保证金，利息（不计/计），并给予 元的投标书编制补偿金。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点

成都市 区（市）县 路 号附 号 室。

八、投标截止时间 年 月 日 时 分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会

年

月

日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、开标时间、地点

1、开标时间： 年 月 日 时 分

2、开标地点：成都市 区（市）县 路 号 一2一 附 号 室。

十一、对本次招标提出询问的，请于 年 月 日前与

（姓名）联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地 址： 邮 编： 电 话： 传 真： 联系人：

(招标人) 年 月 日

第二部分 技术规范及要求

本物业的环境设施设备按照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》 等标准，物业服务按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》 级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

一、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

3、物业管理区域内的绿化养护和管理；

一3一

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6、物业管理区域的日常安全巡查服务；

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；

9、

10、

二、物业管理服务的要求

1、按专业化的要求配置管理服务人员；

2、物业管理服务与收费质价相符；

3、

4、

三、物业管理服务标准

1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准 （1） （2）

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准 （1） （2）

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运 一4一 及雨、污水管道的疏通服务标准

（1） （2）

4、公共绿化的养护和管理标准 （1） （2）

5、车辆停放管理服务标准 （1） （2）

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准 （1） （2）

7、装饰装修管理服务标准 （1） （2）

8、物业档案资料管理标准 （1） （2）

9、其他服务标准 （1） （2）

四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制 ）。

一5一

五、主要设施设备的配置及说明 (详见附件1)。

六、公建配套设施及说明(详见附件2) 。

七、。

八、。

第三部分 投标人须知

一、总则说明

（一）适用范围

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）合格的投标方

1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

2、

3、

（四）投标费用

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

2、

3、

二、投标文件的编写

一6一

（一）投标文件格式

1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

2、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

3、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

4、管理服务人员配置

根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案 （1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案； （3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述； （7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

一7一 （8） （9）

6、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施； （3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施； （4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施； （5）电梯故障的应急措施； （6）消防应急措施。 （7） （8）

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、智能化设施的管理与维修方案。

9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

10、提供 （《业主临时公约》/《业主公约》）的建议稿。

11、

12、

（二）投标报价

1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一 一8一 个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

报价计价单位按建筑面积元/每平方米〃月计算。

2、

3、

（三）投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共 套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

1、投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

2、投标文件的修改和撤销

（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。

（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

一9一

3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效： （1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的； （3）未能按照招标文件要求编制的； （4）逾期送达的；

（5）附有招标人不能接受条件的。

四、开标和评标

1、开标的方法与程序

2、评标标准和评标办法

（1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设 人。其中，招标人指派 人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人 。

（2）评标标准 （3）评标办法

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定

1、招标方在投标截止之日起 日内（最长不超过30日）确定中标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通 一10一 知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

4、

5、

（二）悔标责任

1、中标人接到中标通知书 日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按 赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按 予以赔偿责任。

2、招标人在发出中标通知书 日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按 给予赔偿。

（三）物业服务合同的签订说明

1、最低报价不是被授予合同的保证。

2、

3、

4、

（四）物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。

2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，

一11一 均为签订物业服务合同的依据。

3、

4、

第四部分 其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人根据《成都市物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、招标费用的承担，按以下第 种方式解决： （1）由招标人全额承担； （2）由中标人全额承担；

（3）由招标人、中标人各承担一半； （4） 。

但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自

至 。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

一12一

6、

7、

第五部分 附

件

附件1：

本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计 处；分设在 路，和 路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

七、

八、

附件2：

本项目公建配套设施及说明

路一13一

推荐第7篇：物业管理项目招标书(示本)

物业管理项目招标书(示范文本)

为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》要求，拟采用公开招标的方式聘请专业的物业管理公司对其实施物业管理。

一、物业项目名称 座落位置： 四至：东 南 西 北

二、规划建设基本情况

1、物业的建设单位： 设计单位： 施工单位： 交付使用的日期： 房屋验收情况：

2、总占地面积 平方米，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业经营用房平方米，办公用房平方米，车库平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 户。

3、公用设施设备及公共场所情况

(1)绿化面积平方米，道路面积平方米;

(2)物业管理用房平方米，社区用房平方米；产权归业主所有。 (3)路灯 盏，垃圾箱 个，排污管道 米，化粪池 个; (4)体育设施及场所;

(5)消防设施。包括消防控制室平方米，消防设备有哪些; (6)出入道闸、报警、监控、对讲系统; (7)电梯及备用电源; （8）小区出口 个，其中人行出口 个，车辆出口 个，消防通道 个； (9)其它

三、物业管理的内容

1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理;

2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所(消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯 )的使用、维修、养护和管理;

3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生;

4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务(不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任);

5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理;

6、区内交通与车辆停放秩序的管理;

7、装修管理;

8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料;

9、法律政策及合同规定的其他事项。

四、有关说明及要求

1、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同，对 物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、本物业项目管理期限为 年。

3、招标人于中标后一个月内与 签订本物业项目的物业服务合同， 移交物业管理用房和相关的档案资料。

4、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局审核批准。

5、经过资格预审入围的投标人须缴纳 万元的履约保证金。中途退标者，履约保证金不予退还。中标人的履约保证金将转为风险抵押金。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金期限为三年。

五、物业管理标准及惩罚

1、物业项目的物业管理按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行及标书、委托合同的有关规定。

2、招标人每年对 物业管理进行考核。如未达到上述物业管理标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理服务水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

六、投标、开标时间

1、各投标人应做好投标书，密封后于 年 月 日送达招标工作负责人办公室;逾期送达的，视为无效标书。

2、开标时间为 年 月 日。

七、其他事项

1、的物业管理招投标违反招标文件规定，或在投标过程中的违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格;已中标的，终止物业服务合同，责任人承担一切后果。

2、欢迎社会各界对此次招标投标活动进行监督。监督电话：

项目标书及答辩要求

一、标书(100分)

(一)投标人拟采取的管理方式，管理组织机构(管理体制、管理方法、机构设置);(二)管理人员的配备、培训及管理;

(三)管理规章制度。包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等;

(四)管理费用的收支预算方案。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算;

(五)档案建立与管理。包括房屋档案、管理服务资料等; (六)各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施。 各项指标：

1、房屋完好率;

2、房屋维修及时率;

3、维修质量合格率及回访率;

4、管理费收缴率;

5、业主满意率;

6、业主有效投诉率与处理率;

7、绿化完好率;

8、清洁、保洁率;

9、路灯完好率;

10、道路完好率;

11、治安协防工作;

12、机电设备完好率;

13、消防设施完好率;

14、管理人员、特殊工种人员持证上岗率;

15、其它有关指标。

对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。 (七)搞好管理服务工作的设想、措施;

(八)便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明; (九)愿意承担的违约责任。

上述项目应要体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评委会将以其作为评标依据，并根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制进行打分。

二、现场答辩(100分)

由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人的物业管理知识、物业管理实作熟悉程度，管理该项目的信心等进行综合评分。

三、投标人业绩考核调查(100分) 在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉等进行现场调查，打分。

四、评分原则

标书、答辩、业绩调查所得分值，分别乘以系数为0.5、0.

25、0.25，三项之和得出综合评分，评委会根据综合评分，提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。招标人

日 期

推荐第8篇：(完整)物业管理招标书示本

物业管理招标文件组成：

第一部分投标邀请

第二部分技术规范及要求 第三部分投标人须知 第四部分其他事项 第五部分附件

附件1：本物业主要设施设备的配置及说明

附件2：本项目公建配套设施及说明

物业管理招标文件范本

第一部分投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于市区(市)县路号附号，四至范围：东至，西至，南至，北至(或见附图)。

本项目规划设计的物业类型为：。

本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米(其中公建用地平方米)，道路用地平方米，绿化用地平方米。

本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米(住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米)。

本项目共计建筑物幢(其中住宅幢套，非住宅平方米);建筑结构为。

本项目的建筑密度为%;综合容积率;绿化率为%。

本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个;按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用;整个建设项目(计划)于年月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房：

建筑面积为平方米;

坐落位置：。

2、业主委员会活动用房：

建筑面积为平方米;

坐落位置：。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位按标准缴存，计元;购房人按标准缴存，计元;专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。

五、招标书的发售

投标单位应于年月日时分前至市区(市)县路号附号

室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费元整)。

六、保证金的缴纳

1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金

元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，利息(不计/计)，并给予元的投标书编制补偿金。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点

市区(市)县路号附号

室。

八、投标截止时间年月日时分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会

年月日时分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、开标时间、地点

1、开标时间：年月日时分

2、开标地点：市区(市)县路号附号室。

十

一、对本次招标提出询问的，请于年月日前与(姓名)联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地址：

邮编：

电话：

传真：

联系人：

(招标人)

年月日

第二部分技术规范及要求

本物业的环境设施设备按照《市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》等标准，物业服务按照《市住宅物业服务等级指导标准》级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

一、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护;

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;

3、物业管理区域内的绿化养护和管理;

4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理;

6、物业管理区域的日常安全巡查服务;

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;

8、物业管理区垟内业主、使用人装饰装修物业的朅加;

9、

0、

二、物业管理服务的要求

1、按专业化嚄膁求配置管瀂服务人吘;

2、物业管理服务与收费质价相符;

3、

、

ฉ、物业管理服务栃准

1、物业共用部位的维俪ခ养护和管理服务标准

(1)

(2)

2、物业共焨讞施设备的运行、维修、养护和管理服务标准

(1)

(2)

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准

(1)

(2)

4、公共绿化的养护和管理标准

(1)

(2)

5、车辆停放管理服务标准

(1)

(2)

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准

(1)

(2)

7、装饰装修管理服务标准

(1)

(2)

8、物业档案资料管理标准

(1)

(2)

9、其他服务标准

(1)

(2)

四、物业服务费的结算形式(包干制/酬金制)。

五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。

六、公建配套设施及说明(详见附件2)。

七、。

八、。

第三部分投标人须知

一、总则说明

(一)适用范围

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

(二)定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

(三)合格的投标方

1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

2、

3、

(四)投标费用

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

2、

3、

二、投标文件的编写

(一)投标文件格式

1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

2、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

3、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

4、管理服务人员配置

根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

(1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案;

(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案;

(3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案;

(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案;

(5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;

(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述;

(7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案;

(8)

(9)

6、物业维修和管理的应急措施

(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施;

(2)本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施;

(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;

(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;

(5)电梯故障的应急措施;

(6)消防应急措施。

(7)

(8)

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、智能化设施的管理与维修方案。

9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

10、提供(《业主临时公约》/《业主公约》)的建议稿。

11、

12、

(二)投标报价

1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

报价计价单位按建筑面积元/每平方米•月计算。

2、

3、

(三)投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

1、投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

2、投标文件的修改和撤销

(1)投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。

(2)投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

(1)未密封的;

(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;

(3)未能按照招标文件要求编制的;

(4)逾期送达的;

(5)附有招标人不能接受条件的。

四、开标和评标

1、开标的方法与程序

2、评标标准和评标办法

(1)招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设人。其中，招标人指派人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员人。

(2)评标标准

(3)评标办法

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

(一)中标人的确定

1、招标方在投标截止之日起日内(最长不超过30日)确定中标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

4、

5、

(二)悔标责任

1、中标人接到中标通知书日后(最长不超过30日)，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按赔偿;未提交投标保证金的，对招标人的损失按予以赔偿责任。

2、招标人在发出中标通知书日后(最长不超过30日)，无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按给予赔偿。

(三)物业服务合同的签订说明

1、最低报价不是被授予合同的保证。

2、

3、

4、

(四)物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。

2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

3、

4、

第四部分其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人根据《市物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、招标费用的承担，按以下第种方式解决：

(1)由招标人全额承担;

(2)由中标人全额承担;

(3)由招标人、中标人各承担一半;

(4)。

但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力;应表明投标报价的有效期自至。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

6、

7、

第五部分附件

附件1：

本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计处;分设在路，路和路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

七、

八、附件2：

本项目公建配套设施及说明

推荐第9篇：物业管理服务合同 (示本·试行)

物业管理服务合同

（示范文本〃试行）

二○○五年二月二十日

《物业管理服务合同（示范文本）》使用说明

1、本示范文本仅供业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》参考使用。

2、经协商确定，业主委员会和物业管理企业可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。

2 物业管理服务合同（示范文本）

本合同双方当事人

委托方（以下简称甲方）： （业主委员会） 受委托方（以下简称乙方）： （物业管理企业） 根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 （物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

物业名称 ； 物业类型 ； 座落位臵 ； 建筑面积 。 物业管理区域四至：

东至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 。 第二条 甲方的权利和义务

（一）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；

（二）依据《淄博市普通住宅小区物业管理服务等级标准》对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失或管理失误，经物业管理行政主管部门认定，有权终止合同；

（三）委托乙方对违反物业管理法规政策及业主管理规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取一定催缴催改措施；

（四）甲方在合同生效之日起15日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料），并在乙方管理期满时予以收回；

（五）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（六）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

（七）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

（八）法规政策规定由甲方承担的其他责任。第三条 乙方的权利和义务

（一）根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

（二）遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

（三）负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

（四）依照法规政策、本合同和业主管理规约的规定对违反业主管理规约和物业管理法规政策的行为进行处理；

（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；

（六）接受物业管理行政主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

（七）至少每6个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目。

（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须经甲方同意并报有关部门批准后方可实施；

（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。

第四条 服务内容与质量

（一）在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件一）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件二）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

（二）在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、；

2、；

3、。

（三）乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。

第五条 管理服务费用

（一）本物业的管理服务费按下列第 项执行：

1、按政府规定的标准向业主（物业使用人）收取，即每月每平方米建筑面积 元；

2、按双方协商的标准向业主（物业使用人）收取，即每月每平方米建筑面积 元；

3、由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积 元；支付期限： ；方式： ；

（二）管理服务费标准的调整按下列第 项执行：

1、按政府规定的标准调整；

2、按每年 ％的幅度上调；

3、按每年 ％的幅度下调；

4、按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；

5、按双方议定的标准调整；

6、。

（三）乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

（四）房屋建筑（本体）的公共部位及共用设施设备的大修与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在物业公共维修资金中支付。物业公共维修资金的收取按有关规定执行。甲方有义务督促业主缴交物业公共维修资金。

（五）乙方在接管本物业中发生的前期管理费用 元，按下列第 项执行：

1、由甲方在本合同生效之日起 日内向乙方支付；

2、由乙方承担；

3、在 费用中支付；

4、。第六条 合同期限

本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。 第七条 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。

第八条 违约责任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

（三）因甲方原因造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

（四）甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第九条 其他事项

（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充

7 协议，补充协议与本合同具有同等效力。

（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理行政主管部门调解，调解不成的，提交市仲裁委员会依法裁决或向人民法院提起诉讼。

（五）本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

（六）本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲、乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

（七）本合同自签订之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

法人代表：

法人代表：

年

月

日

附件一：

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、；

11、。

附件二：

物业共用设施设备明细

1、绿地 平方米；

2、道路 平方米；

3、化粪池 个；

4、污水井 个；

5、雨水井 个；

6、垃圾中转站 个；

7、水泵 个；

8、水箱 个；

9、电梯 部；

10、信报箱 个；

11、消防设施 ；

12、公共照明设施 ；

13、监控设施 ；

14、避雷设施 ；

15、共用天线 ；

16、机动车库 个平方米；

17、露天停车场 个平方米；

18、非机动车库 个平方米；

19、共用设施设备用房 平方米； 20、物业管理用房平方米；

21、；

22、。

附件三：

物业管理服务质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理

1、；

2、；

3、。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、；

2、；

3、。

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、；

2、；

3、。

四、公共绿化的养护和管理

1、；

2、；

3、。

五、车辆停放管理

1、；

2、；

3、。

六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、；

2、；

3、。

七、装饰装修管理服务

1、；

2、；

3、。

八、物业档案资料管理

1、；

2、；

3、。

九、其他服务

1、；

2、；

3、。

推荐第10篇：物业管理托管合同示本114339510

第一章 总则

第一条 本合同当事人 物 管 合 同

受托方（以下简称甲方）：济南广源物业管理有限公司

委托方（以下简称乙方）：中铁十局集团建设工程有限公司

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，乙方将 （物业名称）委托于甲方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

甲方出租给乙方的房屋位于山东省济南市市中区皖新街29号世通商务中心，268平方米给乙方使用，用于办公、教学使用，必须按时交纳物管费、电费。

第二章 委托管理事项

第三条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第四条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、垃圾道、共用照明、中央空调、暖气干线等、高压水泵房、楼内消防设施、设备。

第五条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、停车场。

第六条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第七条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第八条 交通与车辆停放秩序的管理。

第九条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

第十一条 其他委托事项：

无

第三章 委托管理期限

第十二条 委托管理期限为壹年。自2009年3月6 日起至2010 年3 月5 日止。

第四章 物业管理服务费用

第十三条 物业管理服务费

1、乙方向甲方支付每年服务费31768元（大写叁万壹仟柒佰陆拾捌元整）。

2、乙方向甲方一次性付季度物管费人民币7942元（大写柒仟玖佰肆拾贰元）。下次物管

费乙方需提前15天向甲方一次交清剩余物管费。逾期不交，每超过一天，按月物管费的10%交纳滞纳金；拖欠超过5天，甲方有权终止合同并追究违约责任。

第五章 双方权利义务

A 甲方权利义务：

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3、对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由甲方组织实施；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订阅书面约定，并负责监督；

7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

9、本合同终止时，乙方必须向甲方移我全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

B乙方权利义务：

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定业主公约并监督业主和物业使用遵守公约；

3、寂定乙方拟定的物业管理制度；

第11篇：广州市物业管理服务合同示本

广州市物业管理服务合同示范文本

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况:

物业名称：

中海锦苑小区；

物业类型：

住宅、会所及停车场 ；

座落位置：

广州市海珠区滨江东路957号、959号、961号及小区地下停车场；

本物业服务范围——主体建筑物描述：A

1、A

2、A3共3栋高层、会所、以及地下共二层停车场。建筑面积共计：62268平方米。

第二章 乙方的服务内容及服务标准

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：

一、物业共用部位的维修、养护和管理；

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

四、本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；

五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（法律法规所明确的管理责任）；

六、装饰装修管理服务；

七、物业档案资料管理；

八、组织开展辖区内的文化娱乐活动；

九、物业档案、资料的管理，包括工程建设竣工资料、住用户资料及法律法规规定应由物业管理企业负责管理的资料；

十、在业户提出委托时，乙方可接受委托对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备进行维修、养护并按明示的收费标准收取服务费。十

一、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条 物业管理服务标准

一、业户服务标准

（一） 办公服务工作标准 1. 对外服务工作时间：

1） 核心服务工作时间，提供合同规定的所有服务项目。 ① 星期一至星期五 ： 8:30至17:30 ② 星期六：

9:00至12:00 2） 管理处对外服务追加时段，安排工作人员值班，提供处理紧急事项；处理投诉；受理个别业户的服务需求。

① 星期一至星期五 ：8:30至20:00 ② 星期六：

9:00至20:00 ③ 公众假日：

8:30至20:00 3） 对当日20：00至次日的8：30期间，如发生明显影响业户生活的如室内跳闸失电、水管漏水、管道严重堵塞等紧急情况时，由24小时值班保安员立即通知有关工作人员在20分钟内及时进行处理。其他一般服务需求将由值班保安员记录下来，次日安排处理。 4） 工作人员统一着装，佩戴清晰名字标牌，业户2米范围内能清楚识别工作人员姓名。 5） 接待咨询、投诉受理。 6） 对使用物业必须关注的问题，如涉及禁止高空抛物、室内装修、车辆管理、消防安全、用电安全、使用电梯以及预留有效通讯地址、紧急联络电话等，编制规范的指引性文件并进行公布。

7） 办理住户卡，保存业户资料。

（二） 有偿服务提供

1.在社区范围内根据业户日常生活消费所需提供力所能及的有偿服务。

2.公布有偿服务收费标准，由业户自愿选择。个性化特约有偿服务，由双方自行约定收费标准。

（三） 物业管理延伸服务提供

1.乙方工作人员有义务遵循以下原则向业户提供物业管理延伸服务： 1） 不影响岗位工作的； 2） 业户本人有需求的； 3） 工作人员力所能及的。

2.物业管理延伸服务包括但不限于： 1） 保安员门岗帮助业户搬运物品；

2） 大堂保安员帮助业户提运物品、按电梯按钮；

3） 工作人员为弱势群体，如老年人、儿童、伤残人士提供帮助等。

（四） 业户满意度管理

1.建立业户满意度管理机制，每年至少进行一次随机抽样的业户满意度调查，并收集业户对物业管理服务的意见和建议。

2.调查方式采用分区随机抽样直接调查。

3.在社区范围内公开公报调查结果，并对业户提出的建议及时给予回应。4.对合理的建议乙方应积极采纳，并回访业户对改进后的满意程度。

5.针对业户意见中涉及物业共用配套设施改造及超出本合同约定的物业管理服务事项的，与业主委员会商议处理。

（五） 工作人员礼貌礼仪培训与管理

1.乙方驻场工作人员应具备基本礼貌礼仪素养。

2.乙方对工作人员定期进行礼貌礼仪相关方面的培训，有下列行为者，乙方应该给予调离或辞退：

1） 动手打人； 2） 漫骂业户；

3） 3次以上因服务态度欠佳被业户投诉。

（六） 投诉管理

1.设立业户服务电话，受理服务投诉及建议。

2.工作人员均可受理业户一般性意见反映，工作人员20分钟内了解具体情况给业户回复，并跟进后续工作。对非紧急性投诉，最迟在一个工作日内给予回复。对处理需时较长的案例，必须不时告知投诉人进展情况。

3.业户对普通员工的投诉可向其上级领导提出，工作人员有义务清楚告知业户有关联络方式。

4.公司设立服务质量监督电话、总经理办公电话，可以直接受理对管理层或领导的服务投诉及建议。

5.业主委员会对管理处经理有否决权。经业主委员会三分之二以上委员投票否决，物业公司必须另行派任管理处经理。

（七） 公共办事指引清晰 1.管理处收集业主更名、迁户口、办理暂住证等政府部门办事程序明示公布，提供需要的服务。

2.管理处收集涉及煤气、水、电、电视、通讯、网通等申报、事务处理的程序，明示公布，并跟进市政相关部门更新信息。

3.管理处制定并明示公布办理住户卡、物品放行、室内装修申报、空调安装申报的程序，办理相关手续。

二、公共安全管理服务标准

（一） 保安岗位设置 1.固定岗位设置

小区正门岗

1个岗位

监控中心

1个岗位

A1大堂

1个岗位

地库入口

1个岗位

B1层、B2层

2个岗位

A2大堂

1个岗位

地库出口

1个岗位

班长岗

1个岗位

A3大堂

1个岗位

2.按照政府要求，给下岗人员提供就业机会，在各大堂岗口、停车场岗，可由广州市的下岗人员担任“楼管员”、或“车管员”工作，工作应合格。

（二） 人员及物品出入管理

1.住户凭IC卡感应刷卡开门进入楼栋。

2.对来访人员可用可视对讲与待访住户联络，得到住户确认后，方可进入。

3.对不肯合作强行闯入的人员，通过对讲机报告班长或巡楼保安，协助处置;对现场处置情况做简要记录。

4.尽可能判别及阻止尾随人员进入小区。

5.对进入小区的施工服务人员进行临时出入证办理、核对进入或市政单位工牌卡核对进入。6.搬出大件物品（400mm×400mm以上或需两人以上才能搬动的物品或需要借助车辆搬运的物品），凭放行条放行。 7.批量物品进入小区，查看是否夹带有禁止入内的物品;对允许进入的物品给予放行。 8.对严格禁止入内的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等，见《中海锦苑管理公约》）拒绝进入,必要时报警。

（三） 公共安全应急服务

1.二十四小时紧急救助协助服务：设有24小时人工接听直线电话，派员处理如室内停电故障、上水管道（管件）破裂、下水严重堵塞处理，协助派员提供下述相应紧急协助服务。2.配备紧急救助工具、物品：保安监控中心配备电筒、人字梯、电梯开门专用钥匙、担架、绝缘棒、高空缓降器、轮椅、止血绷带等应急物品。

3.消防紧急协助服务：义务消防队第一时间到火警现场处理报警、初期灭火、人员疏散等各项紧救援协助措施。4.停水应急处理服务

1) 可获知的市政停水情况时，事前在相关楼宇张贴停水通知。

2) 故障停水情况，接报后10分钟内到位处理。情况严重时，及时告知业户。 5.停电应急处理服务

1) 备用发电机在5分钟内发电，提供电梯、消防、供水等一类用电设备电力 2) 可获知的市政停电情况，事前在相关楼宇张贴停电通知。 3) 因设备维修保养需要停电，事前在相关楼宇张贴停电通知。

4) 故障停电情况，接报后10分钟内到位处理，服务追加时段20分钟内到位处理。

5) 故障停电情况，接报3分钟内检查电梯是否困人。如有困人，安抚被困乘客，并实施紧急救援服务。

6.急症病人协助处理服务

1) 发现（或接报）有急症病人后，就近保安员迅速赶到现场协助，同时拨打“120”求援。 2) 对心血管、高血压、心脏病等急症病人，在医务人员达到前，协助寻找病人身边的急救药品，查看说明，协助病人服用，严禁随便移动病人。 3) 维护现场秩序，协助医务人员进行抢救。

7.电梯困人应急处理服务：监控中心接到电梯困人报警信号（电梯警铃、求救电话）后，在3分钟内到达现场，实施解救。

8.爆管（水浸）事故应急处理服务：当发现（或接报）爆管（水浸）信息，在10分钟内派员到现场处理。服务追加时段20分钟内到位处理。 9.雷暴（洪水）应急处理服务

1） 收到信息公告业户知晓，离家前关闭好窗户。 2） 备好防洪沙包及隔水布，防止水浸地库。 10.煤气泄露的应急处理服务

1） 当嗅到（或接报）煤气管网有煤气泄漏时，就近保安员立即封隔现场，同时报煤气公司紧急处理。

2） 当嗅到（或接报）公寓单元内有煤气泄漏时，立即联系业户或居委（片警），采取措施进入户内，关闭煤气总阀，打开门窗。然后迅速出户门看守，待煤气公司处理。

11.出现触电事故的应急处理服务：发现（或接报）有人触电时，切断电源，实施紧急救援措施，并拨打“120”求援。

12.醉酒及精神病人闹事的应急服务：发现（或接报）有醉酒者及精神病人闹事的信息后，保安员在5分钟内到达现场，隔离、劝阻他人接近，并视情况报110处理。13.治安事件紧急救援协助服务 1) 抢劫（盗窃）事件

① 遇到（或接报）抢劫（盗窃）报警，在尽力确保护业主（户）及自身安全的前提下设法制止犯罪并将犯罪嫌疑人扭送公安机关处理；现场有伤员时要及时送伤员到医院救治或拨打“120”求救。

② 保护现场，如实的向公安机关反映情况，积极配合、协助公安机关破案。 2) 斗殴事件

① 发现（或接报）物业内有业主（户）之间或业主（户）与他人争吵、斗殴情况时，尽可能制止、阻隔双方肢体接触，然后以中立态度了解情况，可协助报警处理。 ② 现场有伤员时要立即送医院救治或拨打“120”求援。

三、消防安全管理标准 1.义务消防组织建设

1) 建立24小时在岗的紧急救助的义务消防队。 2) 落实消防安全责任人，签订消防安全责任书。

3) 落实消防安全巡视、检查制度，经常性的进行巡视、检查、监督管理。 2.消防辅助设施及器材设置

管理处对公共区域的消防辅助器材合理配置、统一管理。 1) 灭火器

电梯机房、高低压电房、水泵房、空调机房配备灭火器； 小区每栋大堂配备4瓶2公斤装的灭火器； 物业管理处配4瓶2公斤灭火器；监控中心配2瓶2公斤装灭火器；维修班配2瓶2公斤装灭火器；负一层配38瓶2公斤灭火器；负二层配42瓶2公斤灭火器；会所配置4瓶2公斤的灭火器；停车场另配2瓶30公斤手推车式干粉灭火器；地库管理用房共配置10个灭火器；小区超市配置2个2公斤的灭火器，小区垃圾房配置1个2公斤的干粉灭火器。 2) 消防服（含头盔、靴子）

地库出口处的车辆通道傍放置5套消防服，4瓶灭火器2个防毒面具。 3) 消防自救呼吸面具

在小区各栋大堂、会所公共走道、地库部分消防箱上放置有防毒面具。在义务消防队人员的岗位放置有34个防毒面具。 4) 消防斧

监控中心配置一把消防斧。 5) 高空缓降器

配置高空缓降器2套。 6) 应急照明灯（手提式） 消防监控中心配置两盏。 3.公众消防宣传 1) 消防宣传教育

① 制订公众消防安全制度，开展消防安全宣传教育。

② 在物业区域设置消防宣传专栏，通过海报、音像资料、多媒体演示、模拟灾害处置及火场逃生自救演练等多种形式，宣传消防法规、普及消防安全知识，包括配合政府相关部门组织的消防展板、参观培训讲座等宣传活动。 2) 消防演习

每年举行一次有业户参加的综合性消防演习和物业管理处的内部人员的消防演习。 4.消防安全内部管理 1) 消防设施、器材检查

建立消防安全三级检查制度，每季度对消防栓、灭火器进行一次全面检查，并对其有效性（完好）进行标示封贴。 2) 内部消防演练

制定消防应急措施，建立消防报警、疏散抢救、安全警戒等各项应急预案，每月组织义务消防队进行一次专项消防训练。 3) 室内装修消防管理

① 编制室内装修管理规定，与业户签订《室内装修管理服务协议》，并向施工单位进行消防安全交底，明确双方对施工现场的消防安全责任。

② 检查、督促施工单位履行相应责任，按照规定采取必要的安全防护和消防预防措施。督促施工单位清理好现场、使用合格的临时施工用电线路和照明装置、配备合格、足量的灭火器、控制易燃材料（如天那水、油漆等）按施工进度的限量进入、施工现场的禁止吸烟等工作。

③ 每天不少于两次对装修施工现场巡视，制止、处罚、限令改正违章施工行为。 ④ 审核施工动火申报方案，查看动火现场后，办理施工动火证。 ⑤ 协助进行装修施工消防验收。

四、停车场及交通管理标准 1． 停车场标识标线管理

1) 停车场设置限速标识，限速5公里/小时，设置适当减速带。 2) 在停车场内设置《停车场平面示意图》、《停车场管理制度》、悬挂《停车场收费许可证》。 3) 停车场进出口设置限制高度标志。 4) 停车场内设置禁鸣喇叭标识。 5) 设置禁止吸烟标识。

6) 人车共用通道设置提醒行人、车辆注意交通、车辆安全的标识。 7) 设置禁止在停车场内加（过）油及维修车辆的标识牌。

8) 停车场内设置道路（含进出口、停车区）指示及消防疏散通道指示标识。 9) 按照《交通标识、标线样本》规范设置停车场内的各种标线。 2． 车位及车辆管理

1) 建立私家车位（固定停放车辆）资料档案，设置“私家车位”标牌及车位编号标识。 2) 车辆刷卡计时收费，出、入摄像刷卡图象对照一致放行。

3) 维护车场秩序，对停放的车辆进行巡视检查，正确疏导出入车辆，指挥进库的车辆按规定泊车。

五、自然灾害应急服务标准

1． 管理处尽可能及时地收集自然灾害（台风、雷电、暴雨、酷热等）天气信息，并以公告栏、通知单等形式公示预告。

2． 进行防灾抗灾准备，建立各项防灾抗灾管理程序，在地下停车场入口、出口准备足量的沙袋和雨布一块，手推车一部，铁锹2把，以预防洪水抢险之用。组织抗灾培训。

六、防止公众意外伤害预防管理服务标准 1． 公共作业安全防范管理

1) 所有公共作业均设置“正在施工”等警示标识。 2) 因公共作业造成人员、车辆通行不便的除设置警示标识外，加设护栏（高度80—100CM、间隔30CM）防护，进行下挖作业时进行封闭式防护。

3) 从事距离地面2.5米以上作业的施工单位要具备相应的资质，作业前要对其进行安全交底。作业（含外墙清洗、擦窗机的操作）现场要设置警示标识，下方要用围栏（高度在80CM—100CM）防护，围栏面积=作业面积+作业半径×高度×0.25,并有专人守护。

4) 对正在进行的有带电体裸露、低位的公共作业区域，设置警示标识外，做隔离防护，施工人员离场前断开电源。 5) 对正在进行的有尖锐物体外露、粉尘、落物等综合性危险的公共作业区域，增设警示标识外，做封闭式防护，并有专人负责巡查。

6) 对业户聘请来的装空调、加雪种等高空作业纳入管理，要求业户督促做好安全工作。 2． 环境安全防范管理

1) 物业区域的定期投放鼠药时，放置在非显眼位置的专用“鼠屋”内，并设置图文的“有毒鼠饵”警示标识。

2) 绿化、卫生消杀选用环保的低残留药品。

3) 地面清洁选用中性清洁剂，不使用用强腐蚀性清洁剂。

4) 园区中的景观水池保持水深不超过40cm，并设置提醒标识。

5) 对园区的乔木进行修剪，及时除去枯枝，消除安全隐患。设置雷雨天禁止停留的警示牌。 6) 开展禁止高空抛物的宣传教育。

7) 要求溜宠物狗的业户在晚上10点之后至次日6：30之前进行，并且有狗链牵行、戴口护套。对违规行为进行劝止。

8) 其他有关的环境安全隐患的处理，如在阳台外养花等等。 3． 设施及相关场所安全防范管理

1) 楼宇内的电表房、各种管井等在正常情况下实行上锁管理。

2) 二次供水水箱（池）加盖加网加锁，指定管理处专人负责管理钥匙，由专业清洗水池公司进行清洗水池时，由管理处派人开启、关闭水池锁。

3) 物业的重点部位（电梯控制房、空调控制房、配电房、发电机房、电话总机房、水泵房、消防监控中心、仓库等控制、管理用房）明确安全管理责任人，无人值班时加锁，并要采取人、技防措施。

4) 物业楼宇的天台门、消防通道疏散户门加装门磁报警器，开启信号与各大 堂相连，控制上天台的人员。

5) 物业内设置楼座号、楼层号、电梯号、物业管理处位置、道路方向、各个经营服务项目位置、停车场及进出口等指示标识。

6) 各种动力设备悬挂运行状态（正在运行、正在检修等）标识。 4． 公共设施意外伤害防范管理

1) 低矮（1.9米以下）易碰撞的部位设置“小心碰头”警示标识。 2) 公共区域容易碰撞的尖锐物体采取软包保护措施。

3) 公共部位有潮湿或石材、瓷砖等光滑地面设置“小心摔伤”警示标识。 4) 对于大堂门前，会所门前在严重潮湿天气或阴雨天，铺设防滑地毯。 5) 非工作人员不宜进入的场所设置“禁止入内”的警示标识。 6) 非操作人员不允许操作的设备设置“严禁触摸” 的警示标识。 7) 儿童游乐场所没有低矮（1米以下）的尖锐物体外露。

8) 儿童乐园设施经常性巡视，每月全面检查一次，及时更换损坏物件。 9) 门禁开门按钮灯、正门广场石墩照明灯等儿童易接触的节庆灯饰等使用36伏以下安全电源，其他低矮的照明灯保持设施本身防护装置完好。 10) 透明玻璃门贴上醒目的防撞（识别）标识。 11) 物业内有网栏的地方设置“禁止攀爬”标识。

12) 电梯（含扶梯）设置 “儿童（8岁以下）乘坐必须有大人陪同”及“注意夹伤”的标识。

13) 儿童游乐场所设置安全须知标识，如“儿童游玩必须有大人陪同”的标识。

14) 对健身房、桑拿房限制儿童进入。对泳池按照安全防范要求进行标识、警示、非开放时间进行锁闭等管理控制。

七、经营性服务项目安全防范管理服务标准 1) 合法资格管理

经营服务项目必须具有合法、齐全的经营证、照；所有的经营服务项目中直接为业户提供服务的人员持有《健康合格证》及相关岗位的上岗资格证，每年进行一次健康检查。 2) 泳池管理

① 游泳池有明确禁止高血压、心脏病患者、皮肤传染病患者、醉酒者进入及需要监护的儿童的身高、年龄的规定。

② 有明显的深、浅水区的划分及标识。

③ 游泳池内光线充足（光照度在150LUX以上），无阴暗面（角）。 ④ 有合格的供泳客存放物品、消毒、冲洗的设施。

⑤ 救生员持证上岗；救生设施齐全；有规范的救生员岗位操作规程。

⑥ 有配套的水质检测设备，每周对水质检测不少于二次，保持池水氯含量在0.4-0.6MG/L之间。

⑦ 有醒目齐全的安全警示及防护标识。 3) 桑拿管理

① 桑拿室要有明确禁止高血压、心脏病患者、皮肤传染病者、醉酒者、性病患者进入的规定。

② 有紧急情况呼救报警系统和紧急处置方案。 ③ 室内设施不得直接伤害人体。

④ 有醒目的安全警示标识及防护标识。 ⑤ 禁止儿童进入及使用的警示标示。 4) 其他项目管理

① 各球室、健身房、健舞室、西餐厅、超市、美容室等不安装和使用有直接伤害人体的设施。

② 明示有关设施使用注意事项等有关安全防范的内容。 ③ 有醒目的警示和防护标识。

④ 有合理的消防疏散通道和按规定配备消防器材。

八、监控中心录像标准

对小区园区4个出入口、3个大堂、6台电梯轿厢、会所前台、游泳池全景、中心花园、地库入口和停车场等进行24小时不间断录像，一般录像资料保存时间不少于7天。需要时，对某一时间段的录像可以提取长期保存。

九、公共安全辅助设施设置及管理标准

对经公共地方进入业户私家住宅单位进行必要的阻隔和布置防控报警装置，包括保持门禁完好、固定消防走道窗户的开启程度和增加分隔栏，在易攀爬处设置红外对射报警装置、天台门磁报警等措施，使外部人员不能轻易进入到业户家中。对停车场、设备房和部分公共区域小区外围周边如后围墙等装有摄像枪实时监控。做好安全防范。

十、设备管理服务标准

（一） 设备综合管理标准 1．

设备机房管理

1) 机房排烟、通风良好;保持温度、湿度符合设备运行温、湿度要求。 2) 墙壁、天花无渗漏、无水迹、无污迹。 3) 地面平整，洁净。地漏排水畅通，无阻塞。

4) 工具摆放整齐，高压工具按规定送检并保持安全有效。 5) 无异味，密封防鼠。 6) 照明灯具完好，照度符合使用要求。 7) 地面如铺设橡胶垫，保持胶垫洁净完好。

8) 如设置安全保护栅栏，保持栅栏贴近地面黄线摆放，且完整无损。 2．

设备外观

1) 保持设备外表无锈迹，不脱漆，无积尘。 2) 柜门闭合良好，开关、按钮、指示灯完好。

3) 仪表完好，操作显示屏完好，显示参数清晰、笔划完整。

4) 设备如有烟道、废气排放等管道，则包装密封完好，排放通畅。 5) 设备油箱、油管、水管、水箱无锈、无渗漏。

6) 设备联轴器罩（套）安装良好，保护功能完善；不变形、不生锈。 7) 溢水管防蚊网安装规范，水池盖完整无损，放置平稳，上锁。 8) 设备各种部件、管道安装牢固，基本不摆动。

9) 设备电源电线、数据线等捆扎整齐，无破损或脱落。 3． 设备标识标牌管理

1) 标牌齐全、统一，字迹清晰。

2) 各类指示、警告牌挂放（贴）在指定处。 3) 设备电动机铭牌完好清晰。

4) 管道涂漆颜色正确；箭头和文字清晰，喷印距离符合规定。 4． 设备档案资料管理

1） 建立小区设备档案管理制度，实行专业化统一管理。

2） 各个系统的设备设立台帐和卡片，内容包括：设备名称、编号、原值、使用年限、生产厂家、安装位置等，要求帐、物、卡一致，并输入电脑保存。当设备变更时台帐亦应及时更改。

3） 对大型、重要的设备要建立技术档案，一机一档，内容含：装箱单、说明书、图纸、设备出厂合格证、开箱验收单、设备安装移交验收单、设备中修大修次数、时间、主要备件的更换、大修完工报告书等。

4） 凡在用的设备都要设立标示牌，其编号与设备卡一致。

（二） 设备管理标准 1. 供配电系统管理标准 1) 系统状态目标及供应标准

① 低压开关柜出线电压

380V；运行时，指示灯亮，各类指示仪表均有指示，读数清晰可靠。各开关操作灵活可靠。

② 电容补偿柜功率因数

COSφ≥0.9；能自动投入运行或手动投入运行。 ③ 除市电停电外，力保每天24小时楼宇内用电正常。

④ 市电停电或故障停电，备用发电机能自动投运，提供电梯、供水泵、消防设备等一类用电。

2) 操作职责

① 每天检查 2 次，检查设备、机房环境及标牌标识情况，并做好记录。

② 电柜外表每周清抹一次；电柜内不少于每半年清扫一次；墙壁、地面污渍随时清除。 ③ 按照操作规程操作设备，严格执行倒闸操作规定，如实填写操作票，并做好运行记录。 ④ 在设备运行过程中，每3小时巡视一遍。 3) 保养职责

① 按照保养计划，实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。 ② 按保养计划定期清理电柜外表尘埃、锈迹；刷防锈漆。

③ 按保养计划定期拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。电器及线路如有破损、脱落、接触不良现象，则检修或更换线路或元件。

④ 确保电器动作干脆利落、无异响、工作状态及指示正常。 4) 维修责任

① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。

② 因产品或施工质量问题造成供配电系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。

③ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到运行技术指标、符合使用要求。 2.给排水系统管理标准 1） 系统状态目标及标准

① 水泵电动机转动灵活，无异声；机械密封完好，无漏水，运转平稳，不失转。运行时工作电流在电动机额定电流范围内；运行时扬程（ m ）、流量（ m3/h ）、水压（ MPa ）满足楼层用水要求；生活变频供水压力设定满足用水要求，一般略高于楼高的压力。 ② 管道阀门打开、关闭转动灵活；止回阀封闭良好。

③ 电柜各仪表均有指示；各种开关、按钮操作灵活；可有效的控制及保护相应用电设备生活供水变频装置参数设定正确，触摸屏能不断显示运行参数。

④ 水池、水箱浮球或水位开关动作灵活，控制准确可靠，无误动作现象；满水位能使泵停转，低水位能使泵启动；水位监视装置能正常监视水池（箱）状态，超水位能报警。

⑤ 集水井浮球或水位开关动作灵活，满水位能使泵启动，低水位能使泵停转；监视模块能正常监视水井状态。

⑥ 市政停水后蓄水量保持继续供水8小时；园区内管道维修时停水，先预告，并尽可能安排在非用水高峰期进行。 2） 操作职责

① 每天巡查3次，检查设备清洁、机房环境、标牌标识是否符合标准。 ② 按操作规程操作设备，填写设备运行记录表。

③ 每周定期巡检浮球（或水位开关）有无卡死引发溢流跑水；生活变频供水触摸屏显示状态是否正常。

④ 设备运行过程中，每3小时巡视一次。

3） 保养职责

① 按照保养计划实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。 ② 清理水泵、电柜、管道、阀门的尘埃、锈迹；涂防锈漆。 ③ 给水泵、阀门阀杆加润滑油。 ④ 检查水泵、管道、阀门有无渗漏。 ⑤ 检查管网、管件是否牢固、有无变形。

⑥ 拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。

⑦ 检查电器及线路如有破损、脱落、接触不良的现象，则更换或修理。电柜电器动作干脆利落、无异响、工作状态指示正常；水泵转动灵活，不渗漏。

4） 维修责任

① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。

② 因产品或施工质量问题造成给排水系统设备、管网及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，及时检修或更换新的线路或元件。 3.电梯系统管理标准

1） 系统状态目标及供应标准

① 电梯停层准确，平层度在规定的数值内。 ② 电源断电或错相时，电梯不会启动运行。 ③ 限速器、安全钳可靠联动并制停电梯。 ④ 断开任一安全开关，电梯均能停止运行。 ⑤ 安全触防板夹人功能正常。 ⑥ 轿厢与监控室通话正常。

⑦ 安全设施完好齐全；通风、照明等附属设施完好，能提供舒适的乘搭环境。 ⑧ 火警时电梯能迫降到首层，并被切断电源。 ⑨ 电梯轿厢内不得展示商业性广告牌。 ⑩ 保证电梯轿厢内空调的正常运转。 2） 操作职责

① 记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

② 在接到报警信号及时通过对讲安抚被困人员，5分钟内赶到现场，30分钟内设法解救乘客，并进行设备故障排除处理。 3） 保养职责

① 按月度、季度保养计划实施保养，并填写保养记录。 ② 清除设备、器件灰尘、污渍。

③ 电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养。

④ 每年对所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验。

⑤ 按照国家有关制度组织办理电梯年检限速器检测和电梯准用证。 4） 维修责任

① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。

② 因产品或施工质量问题造成电梯系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。 ④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。 ⑤ 因使用不当或人为过失造成电梯系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。

4.保安监控系统管理标准 1） 系统状态目标及供应标准

① 摄像机摄得图像清晰、稳定、无干扰。

② 云台转动、镜头、光圈调节、调焦、放大/缩小、图像切换画面分割等功能正常。 ③ 动态报警时，蜂鸣器响，录像机自动录像，有报警时间记录。 ④ 视频丢失报警。

⑤ 市电停电，图像数据不丢失。 ⑥ 图像回放清晰。

⑦ 3天内能随时提供录像查询。 2） 操作职责

① 保持设备清洁、机房环境、标牌标识符合管理标准。 ② 做好设备运行记录并保存好录像带。

③ 检查摄像机（含云台）是否有松脱、损坏；视频线是否有松脱、损坏。如有及时报修。 3） 保养职责

① 按月度、季度保养计划实施保养并填写保养记录。 ② 清除设备外表尘埃、污渍。

③ 线路及器件如有破损、脱落、接触不良的现象，则检修或更换。 4） 维修责任

① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。

② 因产品或施工质量问题造成保安监控系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。 ④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。 ⑤ 因使用不当或人为过失造成保安监控系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。

5.消防报警系统管理标准 1） 系统状态目标及供应标准

① 探头确认报警、破玻报警、喷淋头达到温度爆裂喷水，警铃、喇叭响功能正常；电梯迫降至首层。

② 破玻报警，消防栓泵启动。

③ 喷淋头喷水，湿式压力阀动作，水警铃响,喷淋泵启动。

④ 地下室上述报警时，除了电梯不迫降外，其余与上面的相同。另外，分区防火卷帘下降至地面；送风机和排烟风机启动。 ⑤ 凡火灾报警切断非消防电源。

⑥ 凡火灾报警消防主机应收到火警信息和设备联动信息。在CRT上显示这些信息。 ⑦ 监控中心可以远程控制防火卷帘下降，消防栓泵、喷淋泵、风机的启/停。 ⑧ 灭火器在正常使用时限内。 2） 操作职责

① 值班运行确认火灾报警，填写运行记录表。 ② 保持消防设备、机房环境、标牌标识符合标准。

③ 定期巡检警铃、喇叭、探头、破玻、喷淋头、防火卷帘、按钮合有无松脱或损坏。 ④ 定期巡检探头、模块的状态是否正常。 ⑤ 定期抹擦警铃、喇叭、破玻的灰尘、污渍。 ⑥ 每月清抹卷帘帘面一次。

⑦ 定期清扫主机、广播系统、联动柜的灰尘。 ⑧ 定期清扫水泵电控柜的灰尘。 ⑨ 定期检查灭火器，必要时称重。 3） 保养职责

① 按照月度、季度保养计划，完成以下设施的保养，并填写保养记录。 a. 消防栓泵和喷淋泵保养。 b. 水泵电控柜保养。 c. 消防管道、阀门保养。 d. 湿式阀保养。 e. 消防主机保养。 f. 探头保养。

g. 消防广播系统保养。 h. 卷帘门保养。

② 定期进行系统联动测试，检测系统的功能。 4） 维修责任

① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。

② 因产品或施工质量问题造成消防报警系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。 ④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。 ⑤ 因使用不当或人为过失造成消防报警系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。

6.通信系统、广播电视系统、管道煤气系统：管理处协助相关部门开展维护工作。由相应单位负责。管理处可代业户联系相关工作，可做一些简易查看。 十

一、公共设施维修管理服务标准

一、建筑物维护保养

（一）

房屋建筑结构 1.保养和管理责任

1） 每年巡视1次房屋主体结构，观察情况有无异常，进行安全确认（需要时，报政府专业机构检测）。

2） 在冬、雨季和天气异常时安排房屋设施巡视，对易出问题的部位重点检查。 3） 每月检查清理1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。

4） 每周巡视1次楼宇单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、通道照明灯等。

5） 对室内装修进行检查，防止对楼体承重结构进行改动或打、凿等行为。 2.房屋结构损坏维修责任

1） 乙方有责任防止造成房屋结构损坏，业户私自进行的有危害机构的行为，管理处一经发现，上报严肃处理，并由当事业户承担责任。

2） 房屋结构发生损坏，乙方有责任及时向开发商通报，并积极组织开展有关维修工作，但不限于下列情况：

① 因设计或施工原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损；

② 因设计、施工或防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏； ③ 非因乙方保养责任造成的房屋结构的其它损坏。

3） 因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。 3.建筑物外立面 1） 保养和管理责任

① 保持建筑物外立面瓷片无缺式、涂料色泽基本一致。 ② 保持无乱建、乱挂等违规现象。

③ 保持无窗外装防盗网、无锈迹班驳等现象。 2） 维修责任

① 对瓷片脱落及时修复。

② 检查外立面观瞻状况，纠正违规行为。 ③ 定期对房屋外墙进行目视查看，对外墙面砖有脱落或大面积污损的，对脱落的较大区域进行围闭，并及时安排进行全面检查处理，稍后即安排修复。对大面积污损的，责任责任单位进行及时处理，在施工过程中，加强监督，防止发生污损事件。。

④ 因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，及时进行清洗、粉饰。 ⑤ 督促外立面的空调冷凝水管支管破损的业户自行负责修复。

⑥ 定期检查阳台铁栏杆，并对出现锈蚀情况的进行翻新油漆，保持观瞻亮丽。

（二） 公共区域防水 1.保养和管理责任

1） 每季度对公共防水区域进行一次检查（逢雨季加密频次），对沉降缝、后浇带、管道穿过外墙部位、外墙预埋件部位等容易出现渗漏的部位重点检查。

2） 建立防水、渗漏维修工程档案，对出现渗漏的部位进行维修登记，便于日后查阅。 2.维修责任

1） 乙方及时处理和维修影响房屋功能的渗漏问题，方法可采取堵、排和引流、做装饰面覆盖等多种方式进行。

2） 属过了保修期，而又发生在业户室内（包括上下楼层之间及业户卫生间沉箱渗水出墙外而滴入他人窗台）的渗漏维修责任由业户负责。管理处有义务进行协调维修工作。 3） 外墙渗水入室内的（不包括窗户本体渗漏入室内），管理处安排处理。

（三） 公共区域油漆粉饰 1.状态要求

1） 墙面平整、无明显污渍。

2） 门窗、栏杆等无尘、无锈迹，不脱漆。 2.保养和管理责任

1） 每月对公共区域油漆粉饰部件进行巡检，发现饰面污渍、锈迹及脱漆等现象及时处理。 2） 楼梯间、共用走廊的室内墙面每周巡视一遍。有污损情况及时安排粉刷。 3.维修责任

1） 一切责任均由乙方承担。对于一些高空作业的，需要聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。

2） 因施工、维修、安装等行为损坏外墙的，由责任方负责处理。管理处督促施工安装单位按规定要求进行必要防护，防止发生污损事件发生。

3） 私家阳台栏杆、门窗本体由业主负责维修。其他公共区域的设施由管理处及时维修，保持良好状态。

4） 乙方对铁皮雨水斗、落水管、支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再进行油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后再刷两道相关颜色油漆。

二、公共设施维修保养

（一） 楼内公共场所及其设施 1.状态要求

1） 楼内公共场所及其设施包括大堂、楼梯、走廊之地面、天花、墙面、消防门、闭门器、门栓、合页、灯具、装饰、垃圾筒等。

2） 墙面平整，无明显污渍，瓷片、玻璃、平面镜等完好无破损。

3） 地面平整，无塌陷，瓷片完好，个别有小的崩角，进行填补处理，颜色近似，不明显影响观瞻，瓷片有大部份破损的，及时更换。

4） 消防门、闭门器、门栓、楼梯栏杆外表无锈迹，不脱漆，安装牢固，闭门器、分门器正常闭合。 5） 垃圾筒外观完好，无污渍、无锈迹，不脱漆，统一摆放。 2.保养和管理责任

1） 每周巡查1次楼内公共场所的门窗、消防门、闭门器、门栓、垃圾筒，保持无污渍、无破损，能正常使用。

2） 每周对公共墙、地面及天花装饰进行1次巡查。保持地面无坏损及严重污渍，地面、地砖破损有影响的必须进行修补与更换；墙面、顶面无起皮、污迹和划痕，无明显裂缝；地脚线无脱落及损坏；天花无缺少及严重污染，天花板有污染和残缺的进行修缮养护，完好率达到98%以上。 3.维修责任

1） 对巡检中发现楼内公共场所及其设施有损坏现象，及时组织维修。

2） 因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。

（二）

公共通道及其设施 1.状态要求

1） 公共通道及其设施、下水道井盖、通道标识等完好无破损。 2） 保持公共通道畅通，路面平坦整齐，排水畅通。

3） 地下管井目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

4） 保持公共通道标识清晰、完好。

2.保养和管理责任

1） 加强公共通道的维修与养护，制定详细维修保养计划并实施。

2） 每月对地下管井、雨水沟清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物，并消杀消毒，每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。

3） 每日巡查公共通道标识，发现有污损、损坏立即进行清洁和维修。 3.维修责任

1） 日常巡检公共通道、下水道井盖、道路标识等破损、废旧情况，及时进行修缮养护。 2） 因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。

（三） 公共照明系统 1.状态要求

1） 公共照明系统包括楼内大堂、走廊、楼梯间、地库照明、电梯厅、电梯轿厢、园区照明、楼宇光亮工程等。

2） 公共照明照度符合要求。

3） 各类开关操作灵活，控制可靠，安全措施得当。 4） 灯罩、灯、灯座完好，安装牢固。 5） 电线穿管、排列整齐，有包扎。

6） 电箱、灯具基本无尘、无锈迹，不脱漆。 2.保养和管理责任

1） 实施公共照明系统设施的操作与维护，保持设备完好，使用正常。 2） 每周巡查，制定有效维护、报修制度，力求公共照明系统正常。

3.维修责任

1） 每周巡检中发现照明灯具哑光、严重闪烁、损坏当即处理，高位需进行高空作业的一周内处理完成。

3） 因使用不当或人为过失造成损坏的，由乙方督促责任人负责修复或负赔偿责任。

（四） 地下停车场 1.状态要求 1） 保持车道路面平整完好、排水沟通畅，无堵塞现象。

2）道路指示明显清楚，停车标识、车位牌字迹清晰、外观整洁。

3）停车场墙面、地面、顶面渗漏妥善处理，不影响行车及停车。

4）保持照明系统完好，送、排风系统符合设备管理要求，保持场内空气相对清新。 5）停车场收费系统正常运行。 2.保养和管理责任

1) 制订停车场及其设备设施安全运行、岗位责任制及定期巡检、维修保养制度，并严格执行。

3.维修责任

1） 发现停车场道路及其设施发生损坏、废旧及时组织进行修缮养护。

2） 因设计、施工或产品、材料的质量问题，造成停车场及其设施损坏，及由此造成第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。

3） 因使用不当或人为过失造成损坏的，由乙方督促责任人负责修复或负赔偿责任。

（五） 装修管理

1.将室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项事先告知业主和装修施工负责人。

2.对业主装修房屋的申请，需提供装修计划、方案及图纸，并报工程主管审阅。在2个工作日内给出同意意见或修改意见。简易维修或装修的，及时办理施工手续。

3.督促、检查业主（使用人）装修期间施工情况，对隐蔽工程如水、电管线的预埋、沉降结构的回填需查验合格后才能隐蔽。

4.装修结束组织验收。

5.对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

十二、环境管理服务标准

一、

清洁管理服务

（一） 清洁卫生管理服务标准 1.小区广场、道路

道路平整、干净、无积水、无杂物、无泥沙及痰迹、无油污等污渍。 2.大堂

1） 整体环境整洁、无杂物； 2） 地面无污渍，无明显脚印； 3） 墙面无积尘、蜘蛛网；

4） 垃圾筒无异味，无垃圾外露；

5） 石材、玻璃、不锈钢等材质保持自然舒适的光泽。 3.电梯轿箱

1） 轿箱四壁干净无灰尘； 2） 轿箱顶部无蜘蛛网及积尘；

3） 玻璃镜面光亮、无灰尘、无手印等污迹； 4） 不锈钢表面光亮、无灰尘、无手印等污迹； 5） 石材表面保持自然舒适的光泽； 6） 地毯无积尘及污迹。 4.电梯厅

1） 天花板、灯具无蜘蛛网及积尘； 2） 地脚线干净无积尘；

3） 大理石地面干净无灰尘，有光泽； 4） 瓷砖地面干净无杂物、污迹； 5） 地毯无积尘及污渍。 5.公共走廊通道

1） 地面无污渍、水渍、灰尘，石材表面保持自然舒适的光泽，地毯无积尘及污迹； 2） 地脚线干净无积尘； 3） 墙面无积尘、无污渍； 4） 天花无蜘蛛网及积尘。 6.消防通道

1） 铁栏、扶手干净、光亮、无乱张贴或涂鸦现象；

2） 水泥地面干净无杂物、尽可能处理和减少业户的垃圾遗留的油渍污迹； 3） 楼梯道玻璃内侧、门窗干净、明亮。

（二） 周期性清洁工作安排 1.广场地面

巡回清扫广场、道路地面，每月高压水喷冲清洗一次，局部污脏时，及时用水冲洗。 2.天台

每周巡视清洁天台一次。 3.砂井、污/雨水井、明/暗渠

每季度清疏砂井、污/雨水井、明/暗渠一次。 4.消防通道

每周巡视清洁消防通道一次。 5.石材地面

每月对公共场所地面石材打蜡一次或其他效果更好地抛光处理。 6.地毯地面

1） 雨天及时铺设防滑地毯。地面干后，及时收好地毯，并进行清洁。 7.不锈钢、铭牌

1） 每周对电梯厅及轿箱内不锈钢设施上不锈钢保养剂一次。 2） 每日对楼层铭牌进行抹尘一次，每周上不锈钢保养剂一次。 8.地库及其公共设施

1） 每日全面清洁地库地面二次，巡回保洁。 2） 每周对车场设备、指示牌等抹尘二次。 3） 每周冲洗地库进出口车道一次。 4） 每月彻底清洗地库地面一次。 5） 每月对高位管道抹尘一次。 9.会所消防设施、健身及休闲器材

每天清洁会所消防设施、健身及休闲器材一次。 10.宣传栏、指示牌、路灯、业户信箱等公共设施 每周清洁上述公共设施一次。 11.楼层收集垃圾

每天上各楼层收垃圾4次。 12.三楼业户平台

每周进平台清理2-3次（需经业户同意方可进行）。

（三） 清洁辅助设施及管理

1.吸尘地毯、吸水地毯：遇雨天摆放在主要入口位置。2.垃圾箱：摆放在园区公共场所、大堂、楼层，定期清洁。 3.卷纸及纸架：安装在会所公共卫生间，按需更换。 4.除臭丸：安装在公共卫生间，按需更换。

5.各类清洁工作标识、标牌：进行清洁工作时摆放。

（四） 环境消杀

1.每季度清洗水池一次。2.每月投药一次进行灭鼠。

3.每周投药进行灭蟑螂，每季度不少于喷雾灭杀蟑螂一次。4.每年5-10月期间，每月喷洒灭蚊药二次。

5.每天用消毒药水对大门按钮、公共常用扶手等设施消毒一次。6.每周用消毒药水对电梯轿箱内、外的按钮等设施消毒五次。 7.每天用消毒药水对公共卫生间消毒一次。 8.用消毒药水对公共场经常触摸到的部位消毒。 9.所用药剂均符合国家规定并选环保类药剂。

（五） 清洁卫生应急处理

1.在非典、流感、虐疾、登革热等疾病多发季节，将根据实际情况适当增加消杀频度，配合街道组织的相应工作。

2.制订“非典”等流行性传染病盛行时期的应急预案，遵照政府部门的工作指引，做好消毒预防工作。

（六） 垃圾收集及清运

1.每栋、每层设置垃圾桶（每层2个）。2.每日收集垃圾4次。 3.每日外运垃圾4次。

（七） 污水处理及排放

1.根据市政要求进行污水处理及排放。

2.每年清疏化粪池1次。有异常情况时，及时清理。

（八） 二次供水池的清洗

1.每季度清洗二次供水水池一次。2.每季度做一次水质化验。

3.有特殊情况时，及时增加水池清洗。

（九） 外墙清洗

鉴于外墙情况，采用局部清洗或用重新涂刷方式保持外墙观瞻良好。

二、园林绿化管理服务

（一） 园林绿化管理服务标准

1.根据花木品种、生长情况及季节、气候不同进行浇水、施肥，防止土壤干燥，促进植物生长，增加观赏价值。

2.叶色正常，修剪造型美观，草坪定期修剪。

3.及时清除落叶、枯叶、病虫叶，保持植物通风透气，降低湿度，保持绿化环境清洁卫生，减少病虫害的侵染。

4.对乔木树枝进行检查、修剪，主要树木品种、属性明示。

（二） 周期性绿化工作安排

1.浇水（基本按下列进行，视天气、气候做局部调整）。① 春季：每天浇水一次。 ② 夏季：每天浇水二次。 ③ 秋、冬季：每周浇水二次。 ④ 根据植物种类、气候状况、生长情况适当调整浇水频率。 2.施肥：

1） 施肥频度：每年施肥三次。

2） 施肥时间：根据植物类型，选择在早春、仲夏或早秋施肥。 3） 根据植物种类、气候状况、生长情况适当调整施肥时间及频率。 3.修剪：

1） 修剪频度：春、夏季：每月修剪一次。秋、冬季：每月修剪一次，或不修剪。 2） 草坪保持6cm高度，适时修剪。

3） 根据植物种类、气候状况、生长情况适当调整修剪频率。 4.除杂草：

定期修剪除草，根据实际状况喷洒除草剂。 5.除虫

及时发现病、虫害，根据实际情况喷洒除虫剂。

6.视草坪生长情况，当草坪老化时，约3-4年更换草坪一次。保持草坪良好观瞻。 7.时花（花坛）养护

1） 时花（花坛）养护标准：

① 保持原有花坛形状，保持清晰的图案和适宜的高度。 ② 保持叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶现象发生； ③ 保持株形丰满、整齐、姿态匀称优美，无干枝、断枝。

④ 保持良好的长势，及时管理宿根花卉，使其花期长，花色正。

⑤ 及时处理有轻微病虫害及人为损害的情况，且做到处理后不对花卉生长产生很大影响，保持泥面不开裂，花木不缺水、枯萎。 ⑥ 适时更换花坛时花，效果良好。

（三） 节日绿化布置

1.主要节日：在春节、中秋、十•

一、圣诞节、元旦等重要节日，对园区进行节日花卉布置。2.布置场地：正门广场、大堂、会所等。 3.布置时间：节日前二天完成。 4.布置标准：

1) 主题突出，色彩得当，视觉感受良好； 2) 品种新颖，有较长的观赏期；

3) 花木尺寸统

一、整齐、搭配合理、美观；

4) 花材有时令感，花材摆放其间达到最佳观赏效果； 5) 场地布置与周围环境相协调。

（四） 园艺摆设及管理

1.园艺摆设位置：各栋大堂、会所等位置。

2.园艺摆设数量：每大堂根据位置及空间安排4-6盆观赏植物。3.园艺摆设种类：主要为观赏盆栽。结合节日，安排时花摆设。 4.园艺摆设高度：1米-2米不等

5.定期养护和更换，包括品种更换，保持长势良好、匀称、美观。6.园艺摆设养护标准：

1） 保持花卉、观叶植物生机勃勃、色彩艳丽。

2） 保持树木枝干无机械损伤，叶片颜色、厚度正常，无非正常落叶现象。 3） 保持无死株、缺株、病虫害发生。

（五） 病虫害的防治： 1.喷药时间：周一至周五及非节假日的工作时间进行喷药，保持在上午9时后进行，在下午5时前停止喷药。

2.药剂使用：选用符合国家规定的环保类药剂，做到对症下药、适时用药、适量用药。

（六） 防冻措施：

遇寒冷气流，对树干基部、怕冻地花及露天荫生植物用薄膜遮盖或遮挡。 十

三、公共设施开关控制标准

（一） 公共照明

1.大堂照明：一般夏季晚7：00-次日早6：00开启；冬季晚6：30-次日早7：00开启。根据天气可适当调整开启时间。

2.楼道照明保持2-4盏常亮；其他采用手控延时或声控延时开关控制 3.建筑物外立面光亮工程照明按市政规定时间开启。

4.园区照明：一般夏季晚7：00-次日早6：00开启；冬季晚6：30-次日早7：00开启。根据天气可适当调整开启时间。

5.停车场：保持目前照度24小时开启，符合照度要求。

（二） 电梯运行

1.客用电梯：24小时自动运行。2.货运电梯（消防梯）：24小时自动运行

3.在市政供电停电时，小区备用发电机自动启动，在5分钟内供电，保证电梯运行。4.电梯维修保养，做好计划，错开来进行维修保养工作，保证电梯运行。 十

四、社区文化活动及体育活动的开展

（一） 重要节日（春节、中秋节等）进行节日布置，组织住户举办文体活动或游园活动，对社区文化活动给予一定的经费支持，包括节日布置、社区文化宣传及活动开展等，经费预算额不少于人民币3万元。可由业主委员会提出书面计划，与管理处友好协商共同举办。

（二） 积极参与社会活动，提高本园区的知名度，创造高品质、高水平的优秀示范小区品牌。

（三） 开展“尊老爱幼”专项活动，不定期举办专题文娱活动、各类培训班等，增强邻里友谊，创和谐社区楷模。

十五、社区公共秩序管理服务标准

（一） 管理公约的立法及修订 1.立法过程

1) 由业主委员会拟定，经过公示2周后，无书面正式异议提交，经业主委员会表决通过后，委托管理处实施。

2) 对有书面正式异议的条款，可以通过向全体业主发单的形式表决，超过1/2的同意的即获通过。 2.修订程序

1) 由业主委员会组织修订工作，并根据物业管理有关法律规定和上述办法进行投票表决。 2) 修订表决通过后，由管理处负责实施。

（二） 乙方被授权要求协助执行的管理公约标准 1.管理公约实施

1） 房屋使用功能限制。管理区域内之住宅单位仅限用于家庭日常生活起居用途。不得用于包括但不限于下列非居住用途（政策不禁止的除外）： ① 从事任何对外经营活动；

② 危险品仓库、化学实验室、加工工场、集体宿舍等用途； ③ 其他治安管理条例禁止的活动。 2） 人员出入限制。管理区域实施封闭式管理，任何人士拟进入本管理区域须得到业户授权并经过确认后方可进入，应遵守下列管理原则：

① 住户由业主授权办理有效住户卡，凭卡经识别后进入；

② 无住户陪同之访客，须通过对讲机得到住户确认同意后方可进入；

③ 住户可为其长期所雇请的家政工人申办住户卡，但不得为非常住人士办理住户卡。 3） 物品出入限制。非居家生活所需而数量或体积又很大的物品不得进入管理区域，包括但不限于下列物品： ① 工业原材料； ② 生产物资； ③ 大批量商品

④ 非居家生活所需或家庭装修合理使用之外的易燃、易爆、物品及剧毒、放射性、异味等物品禁止进入管理区域。包括但不限于下列物品： a. 煤气瓶； b. 汽油； c. 氰化物； d. 天那水； e. 炸药；

f. 其他危险物品。

4） 携带体积超过60CM×60CM×60CM的物品或需由两人以上合力方可搬动的物品及大件贵重的物品离开管理区域，须由业主或业主委托授权人同意方可搬离管理区域。 5） 室内装修管理

① 住户进行室内装修、改造，业主须向物业管理处提出书面申请，说明施工内容及时间并提供相关图纸、资料，经物业管理处审核批准后方可施工。

② 进行任何施工均严禁危害楼宇结构安全，包括但不限于下列行为： a. 严禁安装、摆放超出楼板、阳台安全载荷限量的物体（楼板负载重量应小于150Kg/m2）； b. 严禁在承重墙、柱、梁、楼板部位开槽、挖洞及重锤击打施工； c. 严禁暴露及剪断建筑物内部钢筋结构。

③ 进行任何施工均要符合各专项设施的要求，包括但不限于下列事项：

a. 使用电器应确保室内电器总负荷符合线路设计限制，不得随意增大住宅单位内供电容量，不得随意改动住宅单位内供配电设施；

b. 不得违反管道煤气、有线电视、电话等专项管理规定； c. 不得随意改动室内保安对讲、消防、智能家居系统；

d. 不得改变玻璃颜色、粘贴反光膜、禁止在铝合金窗台钻孔。

④

进行任何施工均要满足消防安全需要，包括但不限于下列事项： a. 装修材料、电气材料均要使用消防合格产品；

b. 对装修现场要严格实行防火安全管理，禁止堆放易燃物品、禁止吸烟； c. 使用电焊或动火要提前到管理处办理《动火证》并做足保护措施。 ⑤ 进行任何施工均不得侵犯异产毗连住宅单位及其他住户的权益，包括但不限于下列行为： a. 不得钻、凿及钉通或损坏毗连住宅单位、走廊的隔墙，而降低安全、隔音效果； b. 不得破坏防水结构而造成相邻住宅单位渗漏；

c. 不得安装超出本住宅单位楼宇投影面之外的物体、设备。

⑥

在施工过程中不能对公共环境产生严重滋扰，包括但不限于下列事项：

a) 施工时间限制在：周一至周五：8：30-12：00，14：00-18：00

周

六、日、法定节假日禁止施工。b) 油漆施工及其他产生异味污染性气体施工要注意通风，尽量排向空

旷户外，不得排向电梯厅及楼道相邻住宅单位；

c) 施工过程中户门要保持关闭，但不得反锁。不得在门口、电梯厅、公共走道堆放任何物品及占用上述地方进行施工；

d) 施工不能造成公共场所的卫生污染，禁止在公共场所清洗装修物料和倾倒装修用沙、石、水泥等；

e) 运送装修材料或建筑垃圾必须到管理处申报，使用事前经过保护处理之消防电梯，并避开上下班高峰期及休息时间运送。运送装修材料及建筑垃圾不得经过住户大堂； f) 散装装修材料及建筑垃圾的出入，必须装包（袋）运输。 ⑦ 对施工人员要约束管理，不得干扰管理区域居民正常生活秩序，包括但不限于下列事项： a. 任何施工人员不得在装修现场居住、过夜；

b. 施工人员要由业主或业主授权人员办理专用出入证，经管理区域主入口经识别后方可进入管理区域；

c. 施工人员不得使用管理区域公共设施进行休息、聚集、饮食等影响管理区域整体形象的行为；

d. 施工人员要严格按照管理处所规定的事项进行作业，违规者按相关规定给予处罚。 ⑧ 住宅单位在装修过程中对本管理区域或其他住宅单位的设备、设施及物品造成损害的，概由造成损害的住户负责赔偿。

⑨ 住户须监督装修承建商购买工程保险和公众责任保险。 2.消防管理

1） 除应急消防情况外不动用、不损坏消防设施、器材。包括但不限于下列行为： ① 不得随意打开消火栓，动用消防用水；

② 不挪用或移动消防斧、灭火器、消防服； ③ 不得随意揭去管理区域内消防栓检查封条； ④ 不得损坏烟感、喷淋头及消防安全警示标志； ⑤ 不得在疏散楼梯和通道内堆放物品。

2） 安全用电、动火，包括但不限于下列要求：

① 用电器应确保室内电气总负荷符合线路设计限制； ② 不得除去室内开关电箱的防护面盖；

③ 应按消防规定配备标准，配备家庭用消防器材，做好消防安全防范工作； ④ 禁止私拉乱接电线；

⑤ 立即整改查出的消防安全隐患。

3） 不得进行对消防安全构成威胁之危险活动。包括但不限于下列行为： ①

禁止在公共楼道燃烧任何物品；

② 室内禁止贮存汽油、天那水、燃气瓶等易燃易爆物品； ③ 禁止向窗外随意丢弃烟头。 3.升降电梯使用

1） 安全使用升降电梯。包括但不限于下列事项： ① 禁止在升降电梯轿厢内弹跳、剧烈运动或打闹； ② 禁止携带易燃、易爆、强腐蚀性物品乘搭升降电梯； ③ 禁止在升降电梯轿厢内吸烟； ④ 幼儿乘梯须大人带领。

2） 乘梯期间保持正常秩序，不能干扰他人使用。包括但不限于下列事项： ① 遵循先下后上秩序； ② 禁止乱按选层按键；

③ 禁止自行车（不含童车）进入升降客梯； ④ 可能引起他人恐惧不安的宠物（如狗只等），应避开在电梯繁忙期（上下班或上学放学）携带出入。

3） 货物搬运必须向管理处申报，在做好必要的防护措施后，方可使用指定升降电梯搬运货物。超长超大物件禁止进入升降电梯。

4） 紧急情况下升降电梯使用原则，包括但不限于： ① 火警情况下不要使用升降电梯逃生；

② 突然发生升降电梯停运现象时，切勿采取拍打按钮、厢体及强行撬门等行为。可按警铃报警，等待维修抢救人员援救；

③ 升降电梯检修时，严禁动用检修警示标志和按动按钮。 4.公共安全

1） 管理区域内要高度防止高空物体坠落对人体伤害。包括但不限于下列事项： ① 窗台外侧、阳台栏杆及栏杆以外禁止摆放花盆等任何物体； ② 禁止从窗户、阳台向外抛出任何物品；

③ 门窗要及时检查是否松动，及时维修，留意台风等灾害性天气预报，并注意关好门窗； ④ 外挂空调要选用合格安装队伍，在指定预留的位置进行安装。要采用高强度防锈蚀的架材，遇有松动或锈蚀要及时维修。

2） 住户不得有对公共治安安全造成影响的行为，包括但不限于下列事项： ① 住户卡遗失应立即挂失并重新补办； ② 住户卡只限本人使用，不得借予他人；

③ 不得为图方便而将楼内门锁密码告诉送货等非居住人员。

3） 住户使用管理区域配套设施时要注意使用安全，遵守会所、游泳池、儿童游乐场等活动场所的相关使用规定。 5. 公共环境

1） 不得影响建筑物外观统

一、美观。包括但不限于下列行为： ① 不得改变玻璃颜色、粘贴反光膜； ② 不得改变窗框颜色、形状； ③ 不得改变户门颜色、形状；`

④ 不得安装设置在门外或窗外的防盗门及纱窗；

⑤ 空调室外机仅限于安装在建筑设计指定位置，不得安装超出设计要求尺寸之空调机，并需在安装完毕后，将百叶窗装回原位；

2） 不得影响公共观瞻。包括但不限于下列事项：

① 禁止在玻璃窗及外墙上张贴悬挂任何标语、广告、图画；

② 住宅单位户门外及周边20CM墙面只限在节日期间做简单节日装饰贴画，其余时间不得张贴任何装饰物；

③ 住宅单位户门外及周边墙面禁止私自安装灯饰、挂件等物品； ④ 住宅单位户门外禁止摆放鞋、神龛、香炉、垫毯等私人物品。

3） 不得对相邻住宅单位及其他住户发出白天超出55分贝、夜间超出50分贝之噪音。包括但不限于：

① 不得大音量播放电视、音响；

② 22：00—次日06：00不得举行喧闹的聚会、舞会等；

③ 22：00—次日06：00不得在公共区域大声说话或播放音响；

④ 空调机室外机发出超标噪音的需即时停止使用并进行维修或更换。 4） 不得对公共环境造成污染或对他人造成滋扰。包括但不限于下列行为： ① 空调机冷凝水必须接入统一管道，不得随处滴漏；

② 室内不得制造令人不安之异味，对周围环境及其他住户造成滋扰； ③ 生活垃圾不得存放在除专设收集点之外的任何地方；

④ 非日常生活垃圾之外的其他丢弃大件物品垃圾须由住户自行安排清运，不得堆放在公共场所；

⑤ 不得在住宅单位户门外等公共场所焚香，在户内焚香不能对他人及公共环境造成滋扰； ⑥ 不得在公共场所随地吐痰；

⑦ 不得在楼内公共区域吸烟，不宜在园区内吸烟，不得随地丢弃烟头等杂物。 5） 不得占用公共场所作私人用途,包括但不限于公共地方摆放私人用品；

6） 除户内以外，所有建筑、设备、设施、环境均为公共财产，任何人不得以任何理由进行破坏、占用。

6. 未成年儿童监护

1） 监护人对未成年儿童（16岁以下）要进行有效保护，在公共场所避免可能危及儿童安全的事项。包括但不限于：

① 不得让儿童没有成人陪同进入停车场及独自乘坐升降电梯； ② 不得让儿童没有成人陪同进入游泳池； ③ 不得让6岁以下儿童独自离开管理区域； ④ 不得让儿童攀爬灯柱、护拦及树木；

⑤ 不得让儿童触碰电箱、电线等公共区域的设备设施； ⑥ 不够年龄要求的儿童进入游乐场需要成人陪同。

2） 成人对其监护的未成年儿童要进行有效教育，避免扰乱正常公共秩序。包括但不限于： ① 不得污染公共环境； ② 不得随地大、小便； ③ 不得乱按电梯按钮； ④ 不得破坏公共财物；

⑤ 不得触动消防报警开关，不得破坏消防、安全设施。 3） 成人对其监护的未成年儿童要进行有效管理，避免在管理区域公共场所发生可能伤及他人的事项。包括但不限于：

① 不得在楼道从事滑板车、儿童自行车等速度运动； ② 不得玩耍弹弓、水枪、飞镖等危险游戏；

③ 不得严重追逐打闹，不得欺负弱小和冲撞老人。 7.宠物饲养 1） 住户饲养宠物必须以不对他人构成滋扰或不引致两个以上住户投诉为原则，不得饲养会引起多数人反感、严重污染环境之宠物。包括但不限于：蛇；蜥蜴；老鼠；猪；鸡、鸭、鹅。 2） 饲养狗只必须持有政府颁发的有效牌照。宠物的主人应持牌照的原件及复印件到管理处备案。

3） 饲养宠物要避免惊吓和伤及他人。包括但不限于： ① 不得饲养高于60CM，长于40CM以上非观赏型狗只； ② 携狗外出时必须使用狗绳和狗罩；

③ 携带宠物进入公共场所，如令他人感到不安，应主动回避。 4） 饲养宠物应尽量减少对他人滋扰。包括但不限于： ① 17：00至20：00限制携带宠物进入公共场所；

② 07：30至09：00；17：00至19：00限制携带宠物乘坐升降电梯； ③ 宠物不得发出令人不安之声音或大于55分贝之噪音； ④ 不宜在公共场所进行宠物交配活动。

5） 饲养宠物要避免对公共环境造成污染，包括但不限于： ① 宠物主人及时清理宠物粪便污物； ② 不得在管理区域公共场所喂食。 6） 不宜进行之活动。不得在管理区域内任何公共区域及住宅单位内进行会引起多数人感到不适或反感的活动,包括但不限于：

① 不得举行丧事相关的葬礼、告别仪式等活动； ② 不得举行打斋、颂经等宗教、迷信活动。 7） 其他

不得进行《刑法》及《治安管理条例》等法律法规中明令禁止的犯罪及违法行为。 8） 业主委员会授权对违约处理

① 任何人士进入本管理区域均要接受本管理公约约束，对违规行为将采取如下措施： a.

一般性违规由物业管理公司发出简单劝谕或书面劝谕改正，未造成不良后果或直接经济损失的不予处罚；

b. 对已经造成经济损失的违规行为，物业公司有权要求立即改正并赔偿相应损失；

c. 对经过多次简单、书面劝谕均不改正的违规行为或造成严重不良后果的恶劣行为，物业公司有权提请政府有关部门处理或向人民法院提起诉讼或提交仲裁委员会仲裁。 ② 对下列违规事项，管理处可按下列方法执行：

a. 在公共地方摆放私人物品，管理处2次发出书面劝谕后仍不整改的，可以强制将该物品搬走，产生费用由摆放人支付；

b. 未经许可在住宅单元户门外张贴或安挂物品，管理处2次发出书面劝谕后仍不整改的，可以采取强制拆除的措施；

c. 对存在严重消防隐患的装修现场，管理处可以即时采取停电措施强制其进行整改。 第三章 管理费收费标准及缴纳

第四条 物业管理收费标准

一.根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，经甲乙双方协商一致，乙方按照第二章之物业管理服务标准对本物业提供服务，业主按人民币3.8元/月 M2建筑面积收费标准向乙方支付固定的物业管理服务费用。

二.本合同确定的物业管理收费标准中包含公共用水和公共用电的费用分摊。 三.停车场每个私家车位收取管理费180元/月.车位。 四.临时停车车位费按广州市收费文件执行。 第五条 有偿服务费

一.管理处向业户公示有偿服务收费标准，由业户自主选择消费（收费标准已以《服务简报》形式在小区广泛派发）。

二.收费采用现金支付方式。

第四章 物业维修基金

第六条 本物业的维修基金在需要使用时按照政府有关文件规定严格执行。

第五章 甲、乙方的权利义务 第七条 甲方的权利及义务

一.甲方加强甲乙双方及乙方与业主及物业使用人之间的沟通和关系的协调，并对乙方承诺的服务目标的执行、业户满意度、服务品质等进行公正的监督与稽核，但监督工作应不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的正常管理服务和经营活动。

二.每个月可就日常管理监督过程中发现的或反映业户提出的意见、建议和改进的事项向乙方提交书面建议。

三.就乙方合同约定的各项服务承诺和标准就监督过程中发现的重大管理问题、相应解决方案与实施计划与乙方进行沟通讨论。

四.对乙方每半年进行的业户满意度调查的真实性与公正性进行监督； 五.每年度末对乙方全年的服务进行客观的综合评价；

六.业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，甲方协助乙方催缴；

七.支持乙方作好物业管理区域内的物业服务工作、宣传教育、文化活动； 八.支持乙方督促全体业主遵守《公约》和物业管理规章制度；

九.支持乙方督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主并限期交纳物业服务费用；

十.甲方开展各项日常工作所产生的合理费用可予以在物业管理费用中列支，按实际发生额实报实销，但每年不超过8千元。 第八条 乙方的权利及义务

一.对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《管理公约》（以下简称《公约》）的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求恢复原状，要求赔偿名誉损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止部分服务项目或诉诸法律等催缴催改措施。

二.建立物业管理服务制度并组织实施。

三.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及政府规定的各项相关费用。

四.严格执行《物业管理条例》的规定，对本项目的各级管理层与操作层人员实行持证上岗制度，拥有国家规定的岗位证书与资质证书。 五.建立完善的竞争激励机制与考核培训机制

六.对本项目全体管理人员通过分阶段、分层次的系列化、正规化培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，为本物业培养出一支品质优良、技术过硬、服务热情周到的物业管理员工队伍。

七.培训工作将包含针对企业文化、管理与服务的礼节、礼仪与技巧等的普遍培训；针对各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识的专业培训；针对管理骨干的外派学习、交流等升职培训。

八.公司将组织对培训进行考核并将员工的考核成绩与人事奖罚机制挂钩，以提高员工学习的积极性与成效性。

第六章 公共保险

第九条 乙方负责购买在管理区域内非物业管理工作人员的其他第三方人员的意外伤害和意外造成的财产损失险种，即“公众责任险”。

第十条 乙方负责购买地下停车场公共区域的“火险、车盗险”。

第七章 合同期限 第十一条 本合同期限自2005年

月

日起至2010年

月

日止

第十二条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。

第八章 违约责任、处罚及合同终止的约定

第十三条 合同签订后，在期满的前三个月，由双方客观公正的评定合约履约情况，评定标准为：合同生效以来的平均业户不满意度高于15%时，为履约实质性未完成；合同生效以来的平均业户不满意度等于或低于15%时，为履约实质性完成。

第十四条 乙方固定进行一年两次的业户满意度调查，调查应以每个单元为单位进行，调查范围应为中海锦苑全体业主及物业使用人，调查开展以及调查结果的收集和统计应在甲方监督下进行，如年度业户平均不满意度高于15%时（指一年内两次调查的平均值），或任何一次调查所得之业户不满意度高于20%时，则乙方主动放弃本物业之管理权，且甲方有权解除合同。

第十五条 当甲乙双方评定履约实质性完成，则在合约到期时若业户平均不满意度低于15%，乙方享有自主选择同等条件下的优先权。

第十六条 本合同有效期内，除法律或本合同另有规定外，若甲方单方面提出终止合约，则甲方承担由此造成的一切直接损失。

第十七条 本合同有效期内，若乙方单方面提出终止合约，除双方另有协议外，需提前三个月书面通知甲方。

第十八条 业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起七日以上的按每日应交服务费的千分之一交纳滞纳金。

第十九条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方按超额部分的双倍返还。

第二十条 若乙方发生极其严重的责任事故或刑事事件，甲方有权临时召集业主进行满意度调查，若业户不满意度高于15%时，则甲方有权提前三个月通知乙方终止本合同。 第二十一条 乙方有权将物业管理部分工作分包给专业公司，乙方对分包方的工作质量负责。 第二十二条 如因乙方原因要求终止合同的，乙方应提前三个月通知甲方，并做好移交工作。

第九章 免责条款

第二十三条

以下情况乙方不承担责任：

一.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务及意外事件（如高空抛物等）、不可抗力造成的损害责任或因不可抗力导致物业管理服务中断而造成的相关损失； 二.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

三.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

四.因非乙方管理责任出现的供水、供电及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

五.为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第十章 其他事项

第二十四条 业主可与物业使用人依据本合同之内容对双方的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第二十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其地方的有关法律、法规和政策执行。

第二十六条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向广州市有管辖权的人民法院提起诉讼的方式处理。但业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

第二十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行或造成名誉、经济损失的，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

第二十八条 本合同内容若与相关法律、法规、政府规定有冲突的，以相关法律、法规、政府规定内容为准；相关法律、法规、政府规定内容有调整的，按照调整后的规定执行。 第二十九条 本合同自2005年

月

日起生效。

甲

方：中海锦苑业主委员会

乙

方：中海物业管理广州有限公司 授权代表：

授权代表：

签约地点：

签约时间：

年

月

日

第12篇：前期物业管理服务合同示本(第九稿)

前期物业管理服务合同示范文本（第九稿）

甲方： 法定代表人：

前期物业管理服务合同示范文本（第九稿）

地 址： 联系电话： 乙方： 法定代表人： 资质等级： ，证书编号： 地 址： 联系电话：

根据《物业管理条例》及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一条 本合同标的物：物业名称：__________物业类型：__________ 座落位置：________市_______区________路（街道）_______号四 至：东至 ，南至 ， 西至 ，北至 。 占地面积：________平方米；建筑面积：________平方米，其中住宅________平方米，商场________平方米，办公楼________平方米，工业厂房________平方米，停车场________平方米，其他： 。 具体物业类型见附件一，规划总平面图见附件二。

第一章 物业管理服务期限

第二条 乙方早期介入服务期限自 年 月 日起至本物业开始交付使用之日止。前期物业管理服务期限自本物业开始交付使用之日起，为期三年。但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。

第二章 物业服务事项、要求与标准

第三条 乙方提供的物业管理服务的范围为：

1、标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维修养护管理；

2、标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的专项维修资金的收取、使用及管理；

3、物业管理区域内业主渉及物业管理之共同事务。

第四条 早期介入服务事项详见附件三。

第五条 前期物业管理服务事项与标准：

1、共同事务管理的要求与标准详见附件四；

2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理的要求与标准详见附件五；

3、属于业主共用的设施设备的日常维修、养护、运行和管理的其要求与标准详见附件六；

4、物业管理区域内的环境卫生、保洁服务的其要求与标准详见附件七；

5、物业管理区域内的绿化服务的要求与标准详见附件八；

6、物业管理区域内的安全防范服务要求与标准详见附件九；

7、协助业主大会开展社区文化活动，其要求与标准详见附件十。

第六条 自 年 月 日起，乙方按 质量标准实施管理。

第七条 管理服务期第一年内，物业管理服务达到 标准；管理服务期第二年内，物业管理服务达到 标准；管理服务期第三年内，物业管理服务达到 标准。对达标有异议的，由双方共同聘请的第三方予以评定。

第三章 物业管理服务费用的收取

第八条 甲方应于物业交付开始使用之日起 月内，向乙方支付物业开办费 元。

第九条 物业管理费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：

住宅：________元/月·平方米

办公楼：______元/月·平方米

商 业：________元/月·平方米 其 他：

第十条 物业管理费于本物业开始交付使用之日起按月计收。物业开始交付使用后，甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第九条约定的标准交纳物业管理费。

第十一条 甲方、业主或物业使用人应于每月 日前向乙方交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之 作为滞纳金。

第十二条 停车场服务费用

1、停车场属于全体业主共有的，使用人应按照下列标准向乙方交纳费用：车位使用服务费：（1）露天车位： 元/次 ； 元/小时 ； 元/日 ； 元/月 （2）车库车位： 元/次 ； 元/小时 ； 元/日； 元/月（3） 按照车位使用服务费标准收费的，不承担车辆及车内物品的保管责任。车辆保管服务费：（1）露天车位： 元/小时 ； 元/日 ； 元/月 （2）车库车位： 元/小时 ； 元/日 ； 元/月（3）

2、停车场属甲方所有并自营或业主个人购置车位的，甲方或业主应按照下列标准向乙方交纳车位管理服务费：（1）露天车位： 元/位·月 （2）车库车位： 元/位·月（3） 按照车位管理服务费标准收费的，不承担车辆及车内物品的保管责任。业主自购车位要求提供车辆保管服务的，按照本条第1项中车辆保管服务费标准收费。

3、停车场属于甲方所有，由甲方与乙方共同经营或交由乙方经营管理的，双方约定按照上述第1项标准收费：

4、临时车位、车辆的管理服务费根据不同情况按照本条前1项约定标准计收。

第十三条 会所属于业主共有的，由乙方经营管理，按照如下收费标准明码标价：

1、健身房： 元/小时； 元/天； 元/月

2、棋牌室： 元/小时； 元/天； 元/月

3、乒乓球： 元/小时； 元/天； 元/月

4、网球场： 元/小时； 元/天； 元/月

5、篮球场： 元/小时； 元/天； 元/月

6、游泳池： 元/小时； 元/天； 元/月

7、其他： 。会所属于甲方所有并自营的，应按照建筑面积 元/平方·月向乙方支付管理费。

第十四条 下列情况，乙方应将提取的管理成本纳入物业管理费中，统筹使用：

1、停车场属于甲方所有，由甲方与乙方共同经营或由乙方经营的，提取乙方管理成本 元。

2、会所属于甲方所有，由甲方与乙方共同经营或由乙方经营的，提取乙方管理成本 元。

第十五条 共用部分（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖 ） 运行发生的费用，应独立计量核算，根据实际消耗由乙方向业主分摊计收。

第十六条 物业需要装修的，业主或物业使用人应在装修前，与乙方签订《装修管理协议书》，并向乙方交纳 元的装修保证金。

第十七条 业主在办理入住手续时，应根据《业主临时公约》的约定一次性向乙方交纳 个月的物业管理服务费作为物业管理储备金。物业管理储备金用于：

1、作为业主或物业使用人拖欠物业管理服务费时的周转金；

2、作为物业管理服务年度亏损时的周转金；

3、作为全体业主承担经济责任的赔偿金或在责任未确定时的周转金。乙方将储备金用于周转后，应及时向业主公布并接受业主监督。垫支的周转金应由责任人事后补足，无法补足的，提交业主大会决定处理。

第十八条 物业管理费年终节余或亏损的处理方式：

1、物业管理服务费年度节余的，乙方不得将节余部分作为收入利润或以此缴纳所得税，按以下方式处理：（1）转入下年继续使用；（2）经业主大会决定，直接纳入专项维修资金

2、物业管理服务费发生年度亏损的，按以下方式处理：（1）用物业管理储备金周转，并由下年度物业管理费补足物业管理储备金；（2）经业主大会决定后，由业主追加补足。

第四章 乙方服务报酬

第十九条 在早期介入服务期间，甲方应按月向乙方支付早期介入服务佣金 元。

第二十条 乙方根据年度物业管理费收费总额的 %计提当年佣金。

第二十一条 停车场收入分配：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用服务费、车辆保管服务费收入统一纳入物业管理费中统筹使用，归全体业主所有。收取车辆保管服务费的，全体业主承担保管赔偿责任。

2、停车场属于甲方所有，并交乙方经营的，其收入在提取管理成本后，车位使用服务费收入 %归乙方所有，其余归甲方所有；车辆保管服务费收入 %归乙方所有，其余归甲方所有，甲乙双方按相应比例共同承担保管赔偿责任。

第二十二条 属于甲方所有的会所，并交乙方经营的，其经营收入在提取管理成本后， %归乙方所有，其余归甲方所有。发生亏损的，甲乙双方按相应比例承担。

第二十三条 专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。

第五章 专项维修资金的筹集、管理与使用

第二十四条 物业专项维修资金按以下第 种方式筹集：

1、每月按建筑面积每平方米收取 元用作专项维修资金；

2、物业管理服务费结余留作专项维修资金；

3、；

4、。

第二十五条 专项维修资金实行专款专用，用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的公共设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新费用开支。

第二十六条 乙方按有关规定，编制专项维修资金使用方案，经业主大会批准后实施，未经业主大会批准，乙方不得动用。 业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。 经业主大会批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

第六章

双方权利义务

第二十七条 甲方的权利义务

1、在物业销售前，制定《业主临时公约》并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺。

2、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。

3、《业主临时公约》中应包含业主入住时向乙方交纳物业管理储备金及装修保证金的义务，并明确物业管理储备金和装修保证金的返还条件及时间。

4、督促业主、物业使用人遵守《业主临时公约》，劝阻、制止违反《业主临时公约》的行为。

5、甲方授权乙方对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为，采取批评、劝阻、警告、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理。

6、保证物业产品质量，保证交付使用的物业竣工验收合格，依法承担物业的保修责任。

7、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。

8、在本物业首位业主入住前 日内，甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房建筑面积平方米（其中办公用房平方米，住宿用房平方米，其他用房平方米），并提供相应的办公设备、设施。 管理用房和甲方所提供的相应办公设备、设施的产权属全体业主所有，由乙方在物业管理服务期内无偿使用。

9、甲方不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分（含共用部位、共用设施设备）的所有权或使用权。

10、甲方可以对物业管理服务内容作出合理承诺，但不得损害业主、物业使用人和乙方的合法权益。

11、与乙方协商确定物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告。监督检查乙方各项方案和计划的实施。

12、在物业入住前 日内，向乙方提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。

13、物业入住前 日，甲方应会同乙方对物业的共用部分（含共用部位、共用设施设备）进行检查验收，并向乙方办理移交手续。

14、督促业主、物业使用人按时交纳物业管理服务费用。

15、可组织专业审计机构对本合同标的物的物业管理费、物业专项维修资金进行年度审计或合同期末审计。

16、不干涉乙方自主的物业管理服务和经营活动。

17、依照物业买卖合同，甲方所保留的会所、屋面、外墙、广告位、停车场等约定专有部分，由甲方自行承担维修、保养的费用和责任，并按时交纳物业管理费。

18、告之业主、物业使用人正确处理通风、采光、给排水、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

19、要求业主、物业使用人对异产毗连部位的维修提供通行和维修的便利，因此造成的损害，由责任人承担。

20、因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。 第二十八条 乙方的权利义务

1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。

2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。

3、明示物业管理服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。

4、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为通过合法手段催收、催缴。

5、及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每 个月公布一次物业服务费用收支帐目。

6、建立物业管理档案，及时记载变更情况。

7、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告。

8、编制房屋、设施设备大中修方案报业主大会批准后实施。

9、依照甲方、业主大会授权的内容与要求，代表本物业全体业主，维护业主、物业使用人的共同权益。

10、对本物业的共用部分（含共用部位、共用设施设备）进行年度安全检查，发现安全隐患及时整改。

11、可选聘专业企业承担本物业的专项服务，但不得将全部物业管理服务一并转让给他人。

12、应业主、物业使用人的要求，协调、调解相邻关系纠纷，协调、调解不成的，业主、物业使用人应自行请求主管部门或司法部门处理。

13、协助维护物业管理区域公共秩序，做好安全防范工作，发生安全事故可采取应急措施，并应及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

14、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

15、本合同终止，乙方退出本物业时向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料，办理交接手续。

第七章 违约责任

第二十九条 双方约定因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：

1、天灾地震等不可抗力的事由所致的损害；

2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限。

3、因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害。

4、因甲方或第三者之故意、过失所致的损害。

5、甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。

6、因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害。

7、因延迟交付物业管理服务费用所致的损害。

8、因甲方、业主大会或业主委员会指挥调派乙方工作人员所致的损害。

9、本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限。

10、停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害。构成保管合同关系的，不在此限。

11、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。

第三十条 为避免乙方员工窃取乙方物业管理方案、规章制度，以及其他知识产权等恶意竞争承接甲方物业管理服务业务，双方约定于本合同期满后一年内甲方不得留任乙方之工作人员，否则应向乙方赔偿 万元。

第三十一条 乙方违反本合同第三章的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，甲方、业主大会有权要求乙方双倍返还。

第三十二条 甲方违反本合同第二十七条、第二十八条约定的义务，导致乙方不能完成本合同第七条约定的管理目标，责任由甲方承担，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。

第三十三条 乙方违反本合同第二十七条、第二十八条约定的义务，导致不能完成本合同第七条约定的管理目标，责任由乙方承担，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。同时，甲方有权解除本合同。

第三十四条 双方协商一致，可解除本合同，并在一个月内办理交接手续。

第八章

附则

第三十五条 下列词语在本合同中，所赋予的定义是：

1、物业交付使用是指业主收到甲方书面入住通知并办理完结相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。

2、专有部分是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为上述空间和区域内专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设施设备。

3、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于包括全体业主或两个以上业主共同所有，共同使用的场所、空间、设施、设备。

第三十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

第三十七条 本合同之附件均为合同有效组成部分。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十八条 本合同正本连同附件 页，一式 份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十九条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解、或选择按照以下方式解决：

1、向仲裁委员会申请仲裁。

2、向人民法院提起诉讼。

第四十一条 本合同自 起生效。

甲方签章： 乙方签章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月 日

第13篇：举报信示本

举报信

市人民检察院：

为了打击经济犯罪，纯洁干部队伍，提高党在人民心目中的威望，现将我门了解的ΧΧ的犯罪事实，举报如下：

被举报人：（基本情况）

事实与证据：

（写明被举报人的犯罪事实和证据）

此致

人民法院（或人民检察院，或公安机关）

举报人：

年 月 日

动产赠与合同

赠与人 （以下简称甲方）、受赠人 （以下简称乙方），双方就赠与图书事宜订本合同，其条件如下：

第一条 甲方将以下图书赠与乙方：

1 全套 卷 册 出版社发行

2全套 卷 册 书店发行

第二条 甲方于 年 月 日前将上述图书交付予乙方。

第三条 乙方将受赠的图书陈设于乙方协会的阅览室，并委托管理员，提供会员阅览，保管费用由乙方负担。

第四条 乙方若未能履约、或善尽保管的义务时，甲方可撤销合同。

第五条 乙方如欲解散协会，则对所受赠图书的处理须遵照甲方的指示。

本合同一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。

赠与人（甲方）：

受赠人（乙方）：

年 月 日

.

第14篇：申请书示本

申请书示范文本

在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程的工程设计方案审

批行政许可申请书

申请人：

年龄：

性别：

联系电话（固定电话）：

（移动手机）：

法定代表人：

职务：

住所（单位地址）：

邮政编码：

申请事项：

事实和理由：

附：有关材料

份

申请人（盖章）

年

月

日

在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程的工程设计方案

审批流程图

第15篇：合同示本

孝昌县工商局积极广示范文本 挑战“霸王条款”

孝昌县工商局联合基层工商所展开了多次“霸王条款专项整治”，同时也推广了多个合同示范文本。

所谓的合同示范文本，就是由国家或省相关部门根据《合同法》等相关法律法规编撰的某行业、某种交易的合同文本，条款详细并合乎法律规定，最大程度杜绝了合同条款偏向某一方的情况。对交易中可能出现的问题都设立了相应的解决办法。

第16篇：示本：承诺书

承诺书1

（从事建设工程施工活动）

深圳市住房和建设局：

申请人（承诺人，以下简称申请人）在申请中国储能大厦建设项目工程的建设工程施工许可时，其他条件符合深圳市住房和建设局建设工程施工许可实施办法规定的情况下，谨在此作出以下承诺：

一、关于拆迁工程

申请人承诺在申请本项行政许可的施工范围内不存在拆迁工程。

□

二、关于申请项目不属于城中村改造项目

依据《关于下放城中村改造工程管理权限的通知》（深建字[2005]6号），城中村改造项目应在区建设局报建。按照《深圳市城市更新办法》对“城中村”定义：由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

申请人承诺该项目不属于上述城中村改造项目。

□

三、关于装饰装修工程及改扩建工程的建设工程规划核准文件

申请人已对照《深圳市规划和国土资源委员会行政许可实施办法》的有关规定，对本项行政许可申请施工内容进行认真自查。

申请人承诺在本项行政许可申请施工范围内的装饰装修及改扩建工程，不涉及改变建筑物位置、立面、层数、使用功能、建筑结构等确需重新办理《建设工程规划许可证》的内容，无需重新取得深圳市规划部门的《建设工程规划许可证》或其他核准文件。

申请人承诺在本项行政许可申请施工范围内的装饰装修及改扩建工程不涉及其他产权单位的公用部分。

□

四、关于同一项目免于重复提交有关证明材料

申请人本次申请建设工程施工许可的下列证明材料已在中国储能大厦建设项目工程的施工许可申请时提交，申请人承诺下列证明材料未发生变化，并申请免于重复提交：

（一）监理合同

（二）施工总承包合同

（三）地下管线查询结果

（四）项目立项文件

□

五、关于工程施工和监理依法可选择直接发包方式

(一) 申请人已对照《深圳市人民政府印发关于加强建设工程招标投标管理若干规定的通知》（深府[2008]86号）和《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》的相关规定，本工程属于下列第 3种情形，工程施工依法可选择直接发包方式：

1、国有资金投资控股或占主导地位的一次发包工程造价在200万元人民币以下且工程总造价在人民币二千万元以下的；

2、国有资金投资控股或占主导地位的一次发包工程造价在100万元人民币以下的；

3、全部由外商或者私人投资的；

4、外商或者私人投资控股的；

5、外商或者私人投资累计超过50%且国有资金投资不占主导地位的。

（二）申请人已对照《深圳市人民政府印发关于加强建设工程招标投标管理若干规定的通知》（深府[2008]86号）和《深圳经济特区建设工程监理条例》的相关规定，本工程属于下列第 2种情形，工程监理依法可选择直接发包方式：

1、监理服务单项合同估算价在人民币五十万元以下且工程总造价在人民币二千万元以下的；

2、全部由外商或者私人投资的；

3、外商或者私人投资控股的；

4、外商或者私人投资累计超过50%且国有资金投资不占主导地位的。

□

六、关于申请复工登记免于重复提交有关证明材料

申请人本次申请复工登记的下列证明材料已在本工程申领施工许可时提交，申请人承诺下列证明材料未发生变化，并申请免于重复提交：

（一）

（二）

（三）

□

七、关于补齐建筑节能施工图设计文件并保证通过节能审查

本次申请工程属于绿色通道工程，根据建筑节能设计抽查实行告知承诺制度，申请办理除建筑节能审查外的其它手续。申请人承诺在本工程领取施工许可证之后五个工作日内补齐建筑节能施工图设计文件，并保证通过行政许可决定机关的节能审查。

□

八、关于土石方、基坑支护、软基处理、边坡支护工程申请施工

申请人承诺本项目的建筑设计方案已通过规划部门审批，本次申请工程的施工图纸已设计完成，并已依法通过审图机构的审查。

□

九、关于土石方外运

申请人承诺在申请本项行政许可的施工范围内不含土石方外运事宜。

十、关于法律责任

申请人对上述承诺内容确认无误。如上述承诺内容不属实或申请人未按时履行承诺，行政许可决定机关有权依法撤销已作出的行政许可决定，申请人应当依法承担相应的法律责任。如果本申请人在未获得行政许可决定机关核准的情况下已从事本行政许可事项下的施工活动，行政许可决定机关可按无证施工依法予以处罚。

谨此承诺。

申请人（承诺人）：

年月日

第17篇：协会章程示本

协会章程示范文本

(征求意见稿)

说

明

一、根据《社会团体登记管理条例》(国务院令第250号)、国务院办公厅《关于加快推进行业协会商会改革和发展的若干意见》(国办发„2007‟36号)、省政府《关于推进行业协会改革与发展的若干意见》(浙政发„2006‟57号)等法规政策，制订此章程范本。

二、此章程范本，旨在为行业协会制订章程提供范例。行业协会制订章程，应包括此章程范本涉及的全部内容，并可根据实际情况对内容作适当的补充和细化。行文可作适当的调整。

三、【】中的文字为制定要求，不写入正式的章程文本；( )中的文字在不表示序号的情况下为可选择项，两者选其一；“×××”表示为空白处，可自行使用文字填充。

四、行业协会制订章程，须经会员大会(会员代表大会)三分之二以上多数表决通过。

五、行业协会据此范本制订的章程，须报业务主管单位审查同意、登记管理机关核准后方能生效。业务主管单位、登记管理机关以经核准的章程为据进行监督管理。

第一章 总 则

第一条 为加强内部管理，规范本会运作，根据国务院《社会团体登记管理条例》及相关规定，制订本章程。

第二条 本会的名称为××××××【行业协会名称形式一般为“行政区划+业务领域+后缀”，后缀使用“行业协会”或“行业商会”字样。】，简称为×××。本会英文译名为××××××，缩写为×××。

第三条 本会是依法由×××【行政区划，如浙江省】境内从事×××行业的企业、个体工商业者及相关经济组织为实现共同意愿而自愿组成的行业性、非营利性社会团体。

第四条 本会接受业务主管单位××××【行政机关名称】的业务指导和登记管理机关×××民政厅(局)监督管理。

第五条 本会住所设在浙江省××市××县【协会住所宜仅写到县、市为止】。

第二章 宗旨和业务范围

第六条 本会的宗旨是：××××××××××，××××××××××××××，××××××××××××。【其中必须载明：遵守宪法的基本原则，不危害国家统

一、国家安全和民族团结，不损害国家利益、社会公共利益其他组织和个人的合法权益，尊重社会道德，维护公序良俗。】

第七条 本会的业务范围是【表述必须明确、具体】：

(一)××××××××××××；(二)××××××××××××； (三)××××××××××××； ……

( )××××××××××××。

第三章 会 员

第八条 本省(市、县、区)境内从事×××行业的企业、个体工商业者及相关经济组织，可自愿申请加入本会，成为本会会员。

本会仅在×××境内发展会员，不接受以个人名义提出的入会申请。

第九条 申请加入本会，必须具备下列条件： (一)拥护本会的章程；

(二)属本行业的企业、事业、科研、社团等组织；(三)有加入本会、为行业服务的意愿； ……

( )××××××××××××。 第十条 会员入会的程序是： (一)提交入会申请书； (二)经理事会讨论通过；

( )××××××××××××； ……

( )由理事会发给会员证。

第十一条 会员享有的权力和承担的义务一律平等。 第十二条 会员充分享有下列权利：

(一)出席会员大会(会员代表大会)，参加本会活动；(二)选举和被选举权、表决权； (三)获得本会服务的优先权；

(四)对本会工作的批评建议权和监督权；(五)入会自愿、退会自由； ……

( )××××××××××××。 第十三条 会员应自觉承担下列义务： (一)遵守本会章程； (二)执行本会决议； (三)维护本会合法权益； (四)按规定交纳会费； (五)完成本会交办的工作；

(六)向本会反映情况，提供相关资料；……

( )××××××××××××。

第十四条 本会会员不得利用在经营规模、市场份额等方面的优势，侵害其他会员和相关经济活动主体的合法权益。

第十五条 会员退会，应当及时书面通知本会，并交回会员

证件。拒不交回的，由本会宣告作废。

未经许可，会员一年不交纳会费或连续一年不参加本会活动的，视为自动退会。经理事会确认，本会取消其会员资格。

第十六条 会员存在违反章程的行为，由理事会提出批评教育。批评教育无效，或情节严重的，经理事会提交会员大会(会员代表大会)表决通过，取消其会员资格。

第十七条 本会建立完整的会员名册，并根据变化情况及时调整。

第四章 组织机构和负责人产生、罢免

第十八条 本会的最高权力机构是会员大会(会员代表大会)。会员大会(会员代表大会)由全体会员(会员代表)组成，其议事表决采取无记名投票的方式。【会员总数不足200个的设会员大会，逾200个的设会员代表大会。会员代表数应在会员总数的1/5—1/3之间。】

会员大会(会员代表大会)的职权是： (一)制定和修改章程；

(二)决定和调整本会在法律、法规规定范围内的业务范围和工作职能；

(三)制定会员代表产生办法【未设会员代表大会的，不列入】，会员大会(会员代表大会)、理事会选举办法，选举和罢免理事、监事，及选举和罢免理事长(会长)、副理事长(副会长)、秘书长【秘

书长由理事会聘任的，不列入】、监事长【未设监事会的，不列入】；

(四)制定和修改会费标准；

(五)制定和修改分支机构、代表机构管理办法；

(六)听取和审议理事会的工作报告、财务报告和其他专项报告；

(七)受理会员的投诉和意见、建议，改变或撤销理事会的不当决定；

(八)决定本会的解散、分立、合并和终止等事宜；( )××××××××××××； ……

( )决定其他重大事宜。

第十九条 会员大会(会员代表大会)每×年召开一次。会员大会(会员代表大会)须有2/3以上的会员(会员代表)出席方能召开。经半数以上理事或者五分之一以上会员(会员代表)提议，可以召开临时会员大会(会员代表大会)。

第二十条 理事长(会长)、副理事长(副会长)不得来自同一单位；秘书长为专职。

第二十上条 会员大会(会员代表大会)作出的决议须经会员(会员代表)半数以上表决通过方能生效。但对第十八条第(一)、(三)、(六)、(八)事项作出决议，应当经会员(或会员代表)2/3以上表决通过。

第二十二条 会员大会(会员代表大会)每届×年(最长不超过

5年)。因特殊情况需提前或延期换届的，须由理事会表决通过，报业务主管单位审查并经登记管理机关批准同意。延期换届最长不超过1年。

第二十三条 理事会是会员大会(会员代表大会)的执行机构，在会员大会(会员代表大会)闭会期间领导本会开展日常工作，对会员大会(会员代表大会)负责。

第二十四条 理事会的职权是：

(一)执行会员大会(会员代表大会)的决议；

(二)决定秘书长的聘任或解聘【秘书长选举产生的，此项不列入】；

(三)筹备召开会员大会(会员代表大会)；

(四)向会员大会(会员代表大会)报告工作和财务状况；(五)决定会员的吸收；

(六)决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构；(七)决定副秘书长、各机构主要负责人的聘任或解聘； (八)领导本会各机构开展工作； (九)制定内部管理制度；

( )××××××××××××； ……

( )决定其他重大事项。

第二十五条 理事会组成人员应为奇数，理事数最多不得超过会员(会员代表)总数的三分之一。理事可连选连任。理事会会议

须有2/3以上理事出席方能召开，其决议须经到会全体理事的半数以上表决通过方能生效。

秘书长列席理事会。【此款适用于聘任的秘书长】

第二十六条 理事会每年至少召开一决会议；情况特殊的，也可采用通讯形式召开。

第二十七条 本会设立常务理事会。常务理事由理事会选举产生，可连选连任。常务理事会在理事会闭会期间行使第二十四条第

一、

三、

五、

六、

七、

八、九项的职权，对理事会负责

常务理事数为奇数，总数最多不得超过理事总人数的1/3。 【理事总数超过50个的，可设立常务理事会。行业协会不设常务理事会的，第二十七条、二十八条、二十九条不列入】

第二十八条 常务理事会须有2/3以上常务理事出席方能召开，其决议须经全体常务理事的半数以上表决通过方能生效。

第二十九条 常务理事会至少每半年召开一次会议。情况特殊的，可采用通讯形式召开。

秘书长列席常务理事会。【此款适用于聘任的秘书长】 第三十条 本会理事长(会长)、副理事长(副会长)、秘书长须具备下列条件：

(一)坚持党的路线、方针、政策，政治素质较好；(二)在本会业务领域内有较大影响；

(三)最高任职年龄不超过70周岁。其中秘书长为专职，最高任职年龄不超过60周岁；

(四)身体健康，能够胜任正常工作；(五)未受过剥夺政治权利的刑事处罚； (六)具有完全民事行为能力； ……

( )××××××××××××。

第三十条 本会理事长(会长)、副理事长(副会长)、秘书长如超过最高任职年龄的，须经理事会表决通过，报业务主管单位审查同意并经社团登记管理机关批准后方可任职。

第三十二条 本会理事长(会长)、副理事长(副会长)、秘书长【聘任的秘书长不受限，不列入】任期×年，任期最长不得超过两届。因情况特殊需延长任期的，须经会员大会(会员代表大会)2/3以上会员(会员代表)表决通过，报业务主管单位审查同意并经登记管理机关批准后方可任职。

第三十三条 理事长(会长)为本会法定代表人。因情况特殊需由副理事长(副会长)、秘书长担任法定代表人的，应报业务主管单位审查同意并经登记管理机关批准后方可担任。

本会法定代表人不得兼任其他社团的法定代表人。 第三十四条 理事长(会长)行使下列职权：

(一)主持会员大会(会员代表大会)，召集和主持理事会、常务理事会【未设常务理事会的，不列入。下同】；

(二)督促检查会员大会(会员代表大会)、理事会、常务理事会决议的落实情况；

(三)代表本会签署有关重要文件；

(四)提名秘书长聘任人选，提交理事会决定【秘书长为选举产生的，此款不列入】；

(五)理事会授予的其他职权；……

( )××××××××××××。 第三十五条 秘书长行使下列职权：

(一)主持本会开展日常业务活动，组织实施年度工作计划；(二)协调办事机构、分支机构、代表机构、实体机构开展工作； (三)提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人，交理事会、常务理事会决定；

(四)决定办事机构、分支机构、代表机构、实体机构专职工作人员的聘用；

( )××××××××××××； ……

( )处理其他日常事务。

第三十六条 本会设监事×名(监事会，监事会由×名监事组成)，理事不得兼任监事。监事由会员大会(会员代表大会)选举产生，列席理事会、常务理事会会议。【监事数3名以上的，应设立监事会】

监事会(监事)行使下列职权：

(一)向会员大会(会员代表大会)报告年度工作。

(二)监督会员大会(会员代表大会)和理事会的选举、罢免；监督理事会、常务理事会履行会员大会(会员代表大会)的决议。

(三)检查本会财务和会计资料，向业务主管单位登记、管理机关以及税务、财政主管部门反映情况。

(四)监督理事会、常务理事会遵守法律和章程，有权向理事会、常务理事会提出质询和建议。当理事长(会长)、副理事长(副会长)、理事和秘书长等管理人员的行为损害本会利益时，要求其予以纠正，必要时向会员大会(会员代表大会)或政府部门报告。

监事应当遵守有关法律法规和协会章程，接受会员大会(会员代表大会)领导，切实履行职责。

第三十七条 本会会员大会(会员代表大会)、理事会、常务理事会对所议事项均作会议纪要，并向全体会员公告。未作纪要并公告的，视为无效。

第五章 资产管理、使用原则

第三十八条 本会经费来源： (一)会费； (二)捐赠； (三)政府资助；

(四)在核准的业务范围内开展活动或服务的收入；(五)利息；

( )××××××××××××；

……

( )其他合法收入。

本会各项收入的情况，接受业务主管单位、登记管理机关和财政、税务部门的监督。

第三十九条 会费按照会员大会(或会员代表大会)制定的标准收取。会费标准并报同级财政部门、业务主管单位和登记管理机关备案。

第四十条 本会依法接受社会捐赠，并按捐赠人意愿使用捐赠财物。捐赠人可向本会查询有关财物的管理、使用情况。

第四十一条 本会资产必须用于章程规定的业务范围和事业的发展，本会的任何管理人员、工作人员和会员均不得侵占、私分和挪用。

第四十二条 本会执行《民间非营利组织会计制度》及国家关于会计制度的其他规定，依法进行会计核算。本会严格会计监管，保证会计资料合法、真实、准确、完整。

第四十三条 本会配备具有专业资格的会计人员。会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算，实行会计监督。会计人员调动工作或离职时，必须与接管人员办清交接手续。

第四十四条 本会的资产管理执行国家规定的财务管理制度，接受会员大会(会员代表大会)和财政部门的监督。资产来源属于国家拨款和社会捐赠、资助的，必须接受审计机构的监督，并将有关情况以适当方式向社会公布。

第四十五条 本会理事会换届或更换法定代表人，须按照有关规定进行财务审计。

第四十六条 本会专职工作人员实行聘任制，其工资和保险、福利待遇等由理事会参照国家有关规定确定。本会与聘用人员订立劳动合同，明确双方的权利义务关系。

第六章 章程的修改程序

第四十七条 对本会章程的修改，须经理事会提交会员大会(会员代表大会)表决通过。

第四十八条 本会修改的章程，须在会员大会(会员代表大会)通过后15日内，经业务主管单位审查同意，并报社团登记管理机关核准后生效。

第七章 终止程序及终止后的财产处理

第四十九条 本会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的，由理事会提出终止动议。

第五十条 本会终止动议须经会员大会(会员代表大会)表决通过，并报业务主管单位审查同意。

第五十一条 本会终止前，须在业务主管单位及有关机关的指导下成立清算组织，清理债权债务，妥善处理善后事宜。清算期间，不得开展除清算外的其它活动。

第五十二条 本会在清算结束之日起15日内向登记管理机关

申请办理注销登记手续。经登记管理机关办理注销登记手续后，本会即行终止。

第五十三条 本会终止后的剩余财产，在业务主管单位和登记管理机关的监督下，按照国家有关规定，用于发展与本会宗旨相关的事业。

第五十四条 表决通过。

第五十五条 第五十六条 之日起生效。

第八章 附则

本章程经×年×月×日会员大会(会员代表大会)本章程的解释权属本会理事会。

本章程自登记管理机关×××民政厅(局)核准14

第18篇：司法鉴定文书示本

《司法鉴定文书示范文本》(试行)说明 (2002年7月5日司法部发布司发通［２００２］56号)

一、概述

(一)司法鉴定文书的概念

司法鉴定文书是司法鉴定人依照法律规定的条件和程序，运用专门知识或者技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的专门性问题进行科学鉴别和判定后制作的规范化文书的总称。

(二)司法鉴定文书的特征

1制作主体的特定性

司法鉴定文书必须由具有相应执业资格的司法鉴定人制作。2制作程序的合法性

司法鉴定文书的产生过程必须符合法律、法规与司法鉴定程序等有关规定。3文书内容的科学性

司法鉴定文书阐明的是自然科学现象，是对客观事实本质属性的真实记载。4文书形式的规范性

司法鉴定文书必须按照统一规定的格式规范制作，使用国家标准计量单位、符号和文字，纸张、打印和版面符合规定的要求。

二、司法鉴定文书分类

(一)根据司法鉴定文书的性质和作用进行的分类

根据司法鉴定文书的性质和作用，司法鉴定文书可以分为司法鉴定书、司法鉴定检验报告书、司法鉴定书证审查意见书、司法鉴定咨询意见书四种。其中，司法鉴定书是基本文书，其它三种文书是其派生文书。

1司法鉴定书(缩略语为“鉴”)：

司法鉴定书是司法鉴定人对所委托的专门性问题得出鉴定结论后出具的鉴定文书。出具司法鉴定书的基本条件是：提供的资料系统完整，送检材料齐全，实验条件(技术方法和设备)完备，能得出鉴定结论。

2司法鉴定检验报告书(缩略语为“检”)：

司法鉴定检验报告书是司法鉴定人对所委托的检验对象进行检验后出具的报告书。出具司法鉴定检验报告书的基本条件是：通过检验特定检验对象后，不加任何分析说明，直接客观反映检查、测试所见或实验结果。3司法鉴定书证审查意见书(缩略语为“证”)：

司法鉴定书证审查意见书是司法鉴定人根据所委托审查的书面资料，通过分析、比较而出具的审查意见书。出具司法鉴定审查意见书的基本条件是：一般不对具体的对象进行直接的检验，而是对书面材料的一种客观审查。4司法鉴定咨询意见书(缩略语为“咨”)：

司法鉴定咨询意见书是司法鉴定人对委托咨询或者难以形成鉴定结论的专门性问题出具的分析意见书。出具司法鉴定咨询意见书的基本条件是：因资料不完整、检材不符合条件、技术条件限制等而不能得出鉴定结论。

(二)根据司法鉴定程序进行的分类

根据司法鉴定程序，司法鉴定文书可以分为鉴定文书、补充鉴定文书、复核 1

鉴定文书、重新鉴定文书四种。

1司法鉴定书：

司法鉴定书是接受委托方的初次委托后所出具的司法鉴定文书。2补充鉴定书：

凡发现新的相关鉴定材料和客体的、原鉴定项目有遗漏的、原鉴定结论不全面充分准确的，经委托方委托，可由原司法鉴定人或者其他司法鉴定人作补充鉴定，并出具补充鉴定文书。补充鉴定文书是对原司法鉴定文书的补充，要一并装订和使用。出具补充鉴定文书应注明“××鉴定补充鉴定书”。

3复核鉴定书：

凡对原鉴定结论有异议而需要委托资质较高的司法鉴定机构对鉴定结论进行审核的，可由司法鉴定人出具复核鉴定文书。

4重新鉴定书：

在司法鉴定过程中，凡不符合司法鉴定程序的、送检的材料虚假或者失实的、原鉴定结论不科学准确的、当事人或者委托方不同意司法鉴定结论而需要委托再鉴定的，可由原司法鉴定人以外的司法鉴定人出具重新鉴定书。

三、司法鉴定文书制作要求

司法鉴定文书的制作是司法鉴定过程中的一个重要环节，其制作质量直接影响到司法鉴定文书的使用，制作司法鉴定文书的基本要求如下：

1基本概念清楚，使用统一的专业术语。

2文字简练，用词准确，语句通顺，描述确切无误。

3使用国家标准计量单位和符号，使用国家标准简体汉字。

4内容系统全面，实事求是，分析说明逻辑性强，文体结构层次分明，论据可靠充分，结论准确无误，不允许使用有歧义的字、词、句。

5必要时应附有图表、照片、参考文献等说明性附件。

四、司法鉴定文书格式

(一)“司法鉴定书”格式

司法鉴定书一般由编号、绪言、资料(案情)摘要、检验过程、分析说明、鉴定结论、结尾、附件等部分组成。

1编号(包括机构名称、日期和编号)：机构名用缩略语、年份用［］括起、编号由“专业名缩略语+司法鉴定文书性质缩略语+编号”组成。如：“××司鉴中心［20××］临鉴(检)字第×号”，并在文书的编号处加盖防伪“司法鉴定技术专用章”钢印。

2绪言：一般包括以下内容：

(1)委托单位；

(2)委托日期；

(3)委托事项；

(4)鉴定对象；

(5)送检材料；

(6)鉴定日期；

(7)鉴定地点。

3资料摘要：系对委托书附件(如：司法机关立案卷宗、书证复核材料、旁证材料)、口述材料(如被告人供述、当事人陈述)等的摘要。所有摘要均需注

明出处，重点摘录有助于说明鉴定(检验、书证审查、咨询)结果的内容，引用材料应客观全面。

(1)案情摘要：一般情况下都需要；

(2)病史(伤情)摘要、书证摘要：常见于法医临床学和法医病理学专业；

(3)被鉴定人概况、调查材料摘要(要制作询问笔录)：常见于司法精神病学专业。

4检验过程：检验过程是司法鉴定文书的核心，其检查和测试结果直接关系到鉴定结论。

(1)检材处理和检验方法：经典方法只列方法名称，新方法须具体说明。

(2)检查和测试所见：指通过肉眼、各种技术测试方法、专用设备等，观察、检查或检测到的客观事物的真相。有关专业内容举例：

法医病理学鉴定：如尸表检验、尸体解剖、显微病理学观察、组织化学检查、病原学检查、毒物化验、物证检验、其它特殊检验等(现场勘验记录、尸体解剖记录等可以单列)；

法医临床学鉴定：如体格检查、专科检查、临床辅助检查等；

法医精神病鉴定：如精神状态检查、心理测验、临床辅助检查等；法医物证鉴定：如形态分析、化学分析、仪器分析等；

法医毒物鉴定：如毒物、毒品的形态分析、化学分析、仪器分析、免疫分析等。

5分析说明：分析说明是司法鉴定文书的关键部分，是检验司法鉴定书质量好坏的标志之一。分析说明是根据上述资料摘要以及检查和测试结果，通过阐述理由和因果关系，解答鉴定(检验、书证审查、咨询)事由和有关问题，必要时应指明引用理论的出处。

6鉴定结论(检验报告、书证审查意见、咨询意见)：根据客观事实检查的结果和说明之理由，得出有科学根据的结论(或意见)及其依据。

7结尾：

(1)在文书的最后签署司法鉴定人(检验报告人、书证审查意见说明人、咨询意见说明人、补充意见说明人、复核鉴定人、重新鉴定人)的技术职务，并签名。

(2)在司法鉴定人签名处加盖相应的司法鉴定章(司法鉴定检验报告章、司法鉴定书证审查意见章、司法鉴定咨询意见章)。

(3)在司法鉴定专门机构名之后写上文书的制作日期。

8附件：包括图、照片、音像资料、退还的检材和参考文献等。

(二)“司法鉴定检验报告书”格式

一般不需要司法鉴定书格式中的“资料摘要和分析说明”部分。出具司法鉴定检验报告书的有物证检验、尸体检验、毒物检验、文件检验、影像(声纹)检验等专业。

(三)“司法鉴定书证审查意见书”格式

一般不需要司法鉴定书格式中的“检验过程”部分，而重点在于分析说明。出具司法鉴定书证审查意见书的有法医病理学、法医临床学等专业。

(四)“司法鉴定咨询意见书”格式

基本格式同“司法鉴定书”格式。

(五)其它司法鉴定文书格式

1补充鉴定文书

补充鉴定文书在司法鉴定书格式的基础上还要增加以下格式：

(1)补充鉴定说明：阐明补充鉴定理由和新的委托鉴定事由；

(2)补充资料摘要：在补充新资料摘要基础上，还要包括原鉴定书的基本内容等。

(3)再次检验过程：在补充检查、测试等基础上，还要包括原检验过程的基本内容等。

(4)补充鉴定结论：在原鉴定结论的基础上，提出补充性鉴定结论。2复核鉴定文书

复核鉴定文书在司法鉴定书格式的基础上还要增加以下格式：

(1)复核鉴定说明：阐明复核鉴定的理由和新的委托鉴定事由。

(2)复核资料摘要：在摘抄原鉴定书资料摘要的基础上，添加新的资料摘要。

(3)复核检验过程：记录重复原检验过程和或与原检验过程检材的不同处理和不同的检查和测试方法及其结果。

(4)复核鉴定分析说明：对复核结果进行分析，如与原鉴定结论或意见有不同的，要针对性地说明理由。

(5)复核鉴定结论或意见：写出鉴定结论或意见和依据。

3重新鉴定文书

基本格式同“司法鉴定书”格式。

五、司法鉴定文书纸张、字体和字号

(一)纸张

1规格：A4。

2专用纸张：首页封面用套红的鉴定文书专用纸张(根据司法鉴定文书的性质而分别选用司法鉴定书、司法鉴定检验报告书、司法鉴定书证审查意见书、司法鉴定咨询意见书)，其余页内芯用白纸。

(二)打印

1打印：单页、单栏。

2页边距：左右、上下边距各空2厘米(首页上边距空4厘米，左边距留出装订线)。

(三)字体和字号

1大标题：2号黑体，居中排列。

2编号：4号仿宋体，居右排列。

3文内标题：一级标题用3号黑体，段首空2字；二级标题用4号黑体，段首空2字。

4正文：4号仿宋体，两端对齐，段首空2字，行间距为15倍行高。5文内编号：用“

一、(一)、

1、(1)”表示；页号位于页面下端，居中，须连续编号。

6表格用统一的三线表，图表说明和表内文字用5号仿宋体。7附件：同正文要求。

六、司法鉴定文书示范文本

(一)司法鉴定书示范文本

(二)司法鉴定检验报告书示范文本

(三)司法鉴定书证审查意见书示范文本

(四)司法鉴定咨询意见书示范文本

××司法鉴定中心司法鉴定书

资产评估司法鉴定

资产评估司法鉴定是指依法取得有关资产评估司法鉴定资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，依据国家的规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算并提供鉴定结论的活动。

工程造价司法鉴定知识简介

工程造价司法鉴定是指依法取得有关工程造价司法鉴定资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，依据国家的法律、法规以及中央和省、自治区及直辖市等地方政府颁布的工程造价定额标准，针对某一特定建设项目的施工图纸及竣工资料来计算和确定某一工程价值并提供鉴定结论的活动。

司法会计鉴定

司法会计鉴定是指依法取得有关司法会计鉴定资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，运用会计学的原理和方法，通过检查、计算、验证和监证对会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料等财务状况等进行检验、鉴别和判断并提供鉴定结论的活动。

税务司法鉴定

税务司法鉴定是指依法取得有关税务司法鉴定资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，依据国家有关税务方面的法律法规以及相关的科学技术知识，对涉及诉讼的纳税数额等有关税收方面的专门性问题进行检验、鉴别和判断并提供鉴定结论的活动。

建筑工程司法鉴定

建筑工程司法鉴定是指依法取得有关建筑工程司法鉴定资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，运用建筑学理论和技术，对与建筑工程相关的问题进行鉴定并提供鉴定结论的活动，其主要内容包括：建筑工程质量评定、工程质量事故鉴定、工程造价纠纷鉴定等。

第19篇：食品安全管理制度(示本)

食品安全管理制度目录

1.2.3.4.5.6.食品安全管理人员制度 食品安全检查制度 食品采购管理制度

食品从业人员健康管理制度 食品从业人员个人卫生管理制度 食品卫生岗位责任制

食品安全管理人员制度

一、制定本药店食品卫生管理制度和岗位卫生责任制管理措施。

二、制定本药店食品经营场所卫生设施改善的规划。

三、按有关发放《食品流通许可证管理办法》，办理领取或换发《食品流通许可证》，无《食品流通许可证》不得从事食品经 营，做到亮证、亮照经营。

四、组织本药店食品从业人员进行食品安全有关法规和知识的培训，培训合格者方可从事食品流通经营。

五、建立并执行从业人员健康管理制度。

六、对本药店贯彻执行《食品安全法》的情况进行监督检查，总结、推广经验，批评和奖励，制止违法行为。

七、执行食品安全标准。

八、协助食品安全监督管理机构实施食品安全监督、监测。

食品安全检查制度

一、配备专职食品安全管理人员，负责日常食品安全监督检查。

二、食品安全管理人员坚持落实每天检查门店、仓库的卫生状况和岗位责任制的执行情况，并作好登记。

三、每日组织一次卫生检查，药店负责人每月组织考核食品安全管理人员工作。

四、每次检查，都必须有记录。

五、发现问题，应有跟踪改正措施。

六、检查内容应包括食品储存、销售、陈列的各种防护设施设备、冷藏设施的卫生和周围环境卫生。

七、对损坏的卫生设施、设备、工具应有维修记录，确保正常运转。

八、各类检查记录必须完整、齐全，并存档。

食品采购管理制度

一、采购食品，应当查验供货者的许可证和食品合格的证明文件应当建立食品进货查验记录制度，如实记录食品的名称、规格、数量、生产批号、保质期、供货者名称及联系方式、进货日期等内容。食品进货查验记录应当真实，保存期限不得少于二年。 实行统一配送经营方式的食品经营企业，可以由企业总部统一查验供货者的许可证和食品合格的证明文件，进行食品进货查验记录。

二、采购各类食品应注意生产日期或保存期等食品标识，不应采购快到期或超期食品。

三、禁止采购腐败、霉变、生虫、污秽不洁、混有异物或其他感官性状异常、可能对人体健康造成危害的食品。

四、禁止采购病死、毒死、死因不明或有明显致病寄生虫的禽、畜、水产品及其制品、酸败油脂、变质乳及乳制品、包装严重污秽不洁、严重破损或者运输工具不洁而造成污染的食品。

五、禁止采购掺假、掺杂、伪造、冒牌、超期或用非食原料加工的食品。

六、采购人员应记录采购食品的来源及保管好相关的资料，注意个人卫生并随时接受管理人员检查。

食品从业人员健康管理制度

一、食品经营者建立并执行从业人员健康管理制度。患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病的人员，以及患有活动性肺结核、化脓性或者渗出性皮肤病等有碍食品安全的疾病的人员，不得从事接触直接入口食品的工作。

二、食品经营人员每年进行健康检查，取得健康证明后参加工

三、应当建立健全本药店的食品安全管理制度，加强对员工食品安全知识的培训。

四、从业人员体检合格证明应在店内存档，以备检查。

五、从业人员健康检查合格证不得涂改，过期、笔迹不清无效。

食品从业人员个人卫生制度

一、从业人员每年应当进行健康检查，取得健康证明后方可参加工作。

二、勤洗澡、勤洗手、勤剪指甲。

三、勤洗衣服、被，勤换工作服，进入操作间须戴发帽，头发必须全部戴入帽內。

四、定期理发，不留长胡须。

五、平日不染红指甲，上班不戴戒指，手表，手鐲。

六、不准穿工作服上厕所，大小便后坚持洗手消毒。

七、工作时严禁吸烟。

八、工作时不要随地吐痰。

九、不准用工作服擦汗,擦餐具或擦鼻涕。

十、不准用手抓直接入口食品。十

一、不准对着食品咳嗽或打喷嚏。十

二、自觉遵守卫生制度。十

三、抹布专用，经常搓洗，消毒。

食品卫生岗位责任制

一、食品贮存方法：

1、低温贮存

1）冷藏贮存：0℃至10℃条件下贮存 2）冷冻贮存：0℃至－29℃条件下贮存

2、常温贮存

贮存基本要求（1）清洁卫生（2）通风干燥（3）无鼠害

二、食品贮存库的卫生要求：

1、门窗、四壁完整，不漏雨，地面用不渗水无毒材料铺石。

2、库内保持通风、干燥，避免阳光直射。

3、要安装纱门、纱窗，挡鼠板，保证无蝇、无鼠、无昆虫。

4、冷藏冰箱温度控制在0℃－10℃。

三、食品贮存的卫生管理

1、建立食品购进、销售登记制度。按购进时间先后分类存放，先进先出。

2、各类食品要分开存放、按品种种类，进库整齐存放日期分类。

3、存放的食品应与墙壁，地面保持一定的距离。离地10cm，离墙30cm，货架之间有间距，中间留有通道。

4、建立库存食品定期检查制度掌握食品的保质期，防止发生霉烂，软化发臭，鼠咬。

5、门店及仓库卫生要定期打扫。

6、食品贮存库内不得存放农药等有毒有害物品。

7、冷库内不得存放腐败变质和有异味的食品。

第20篇：合同示本目录

合同示范文本目录

第一编财产转让合同

第一章买卖合同

第一节 工矿产品购销合同

一、工矿产品购销合同

二、销售合同

三、订货合同

四、印刷品订货合同

五、水泥购销

六、建材订货

七、供应电

八、化肥

九、五金

第二节

第三节

第四节 农副产品购销合同（15种） 房地产买卖合同：房产买卖商品房购销商品房预售 国际货物贸易合同（12种）

第二章互易合同

一、房屋拆迁安置补偿合同

二、建设工程拆迁房屋合同

三、中外补偿贸易合同

四、补偿贸易购销

第三章技术转让合同

一、技术、

二、国际技术

三、国际专有技术

四、转让技术秘密和补偿贸易合作生产合同 第二编权利使用许可合同

第一章租赁合同

第一节财产租赁合同（7种）

第二节 房屋租赁合同（2种）

第三节 土地使用权出让合同（4种）

第四节 国际租赁合同

第五节 融资租赁和租赁经营合同

第二章 知识产权使用许可合同

一、图书约稿合同

二、图书出版

三、图书自费出版

四、专利实施许可合同

五、国际专利技术许可合同

六、注册商标使用许可合同

七、国际商标使用许可

八、计算机软件使用许可合同

第三编劳务合同

第一章委托合同

一、租赁委托

二、财产信托

三、委托销售

四、房地产代理销售

五、委托物业管理

六、工程建设监理委托

七、工程建设监理合同标准条件

八、委托培训合同

九、诉讼代理委托合同（A B）十

一、授权委托书 十

二、委托培育良种合同十

三、杂志邮发委托合同十

四、广告发布委托合同（A B）十

六、国际商业代理合同十

七、国际商务总代理协议书 十

八、国际销售代理协议书 十

九、国际合资代理协议书二

十、中外项目委托合同

第二章行纪合同、居间合同

第三章 承揽合同

第一节建设工程承包合同（十一种）

第二节加工承揽合同

第三节 技术开发承揽合同

第四章 服务合同

一、技术服务合同

二、国际技术服务合同

三、旅游合同

第五章 咨询合同

一、技术咨询 二建设工程技术咨询 三聘请经济与法律顾问合同

第六章 运输合同（货物 航空 包机 水路 包船）

第七章 劳动合同

第八章 仓储保管合同

第四编合伙、联营合同

1、合伙

2、联营（A B C）

5、合伙型联营合同

6、房地产联合开发合同

7、中外合资经营（A B C D）

8、中外合作经营合同

第五编行政性承包、经营、征用合同

第一章农业承包经营合同

1、土地联产经营承包合同

2、树苗栽培承包合同

3、林业承包合同

4、山林防护管理

5、果园经营管理

6、农村副业经营承包

7、鱼塘经营承包

8、畜牧饲养承包

第二章企业承包经营合同

1、企业招标承包经营合同

2、企业内部承包合同章程

3、企业承包经营合同

第三章土地征用合同

第六编保险合同

第一章财产保险合同（17种）

第二章人寿保险合同

一、人身保险个人投保单（一 二）人寿保险合同条款（15条）

《物业管理示范文本.doc》

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