房地产开发范文（精选多篇）

推荐第1篇：房地产开发

拿地流程、规划政府规定，不允许有更多的活动空间

收购——律师能做的事情

收购在建工程、

招标、投标文件，法律事务，条件、付款担保，中标后的施工合同，发包人自己协商后定的 法律层面上的设计

监理

设计、招标

施工、采购

竣工、销售、空白合同条款

纠纷、纠纷处理

房地产开发项目公司，合作协议，挂牌拍卖

房屋拆迁

工业用地变为商业用地补偿

施工是重点，招投标文件

2013版招投标范本不同角度、侧重点

中标成本

推荐第2篇：房地产开发

房地产开发“工程报建”指南

一、建设工程选址通知书和建设工程设计要求通知书

1、申请表

2、立项批文（仅限国家投资项目）

3、测绘单位提供的现状地形图

4、环保（仅限20000m2以上及污染项目）、消防审查意见

5、地质评价报告（仅限地质复杂地区）

6、地房局预用地文件（仅限新征地项目）

7、水利部门审查意见（仅限河道管理范围内建设项目）

二、建设工程规划设计方案审查意见书和建设用地规划许可证

1、审查申请

2、规划设计方案

（渝价［2001］345号建设用地规划许可证10元/证）

三、建设工程方案设计审查意见书

1、审查申请

2、建设工程规划设计审查意见书的要求报送的建设工程方案设计图2套

3、园林绿化审查意见书

4、配套基础设施设计方案

四、建设工程初步设计审察意见书

1、审查申请

2、初步设计图纸、设计说明书、概算书各2套

3、审查的规划方案设计图及审查意见书

4、区县政府用地批文或土地证

5、其它（选址意见书、设计要求通知书，消防审核意见书，园林绿化审查意见书）

五、施工图审查备案（有的地区只审不备案）

1、初步设计审查意见

2、勘察、设计合同（单位资质、注册证书，收费依据等）

3、施工图及施工图审查报告

4、施工图审查报告处理回执

5、消防审查意见

六、建设工程规划许可证

1、规划许可证申请表

2、施工图审查备案书

3、项目资本金缴款凭证及“一书一册”（仅限开发项目，按投资总价的20%）

（渝府［2001］23号渝价［2001］493号渝委［2001］35号：城市建设配套费

一类50元/m

2、二类40元/m

2、三类30元/m2，规划许可执照费1.10元/m2,代收防空易地建设费10元/m2）城市建设配套费(渝府发[2009]110号) Ⅰ档、按建筑面积每平方米290元计征； Ⅱ档、按建筑面积每平方米150元计征。现是建管站代收

七、招投标情况备案

1、招标申请

2、招标公告或邀招标备案书

建筑工程申请认证！财富值双倍检索优先专属展现同行交流

3、招标文件

八、招标文件备案

1、招标情况备案表

2、招标情况报告

3、规划许可证

4、质保体系表、各方责任书

5、施工组织设计，监理规划实施细则

九、建设工程质监报建

1、建设工程质量监督登记表

2、建设工程规划许可证

3、招投标备案书

4、全套施工图、地质勘察报告

5、设计文件审查报告及备案书

6、施工合同、监理合同

7、地质勘察报告审查意见书

8、勘察、设计、监理、施工（包括总分包）单位资质证书

9、工程质量保证体系审查表

10、建设工程参建单位有关人员登记表中有关人员的资格证书及其责任书 （建设工程质量监督费：建安造价的3.5‰）

十、建设工程安全报建

1、安全报建书

2、职工意外伤害保险证明

3、施工单位的安全信誉等级书

（民工保证金：每家出合同总造价的2%，但造价不得低于1000元/m2，以前是20元/m2开发商和施工方各出一半）

十一、施工许可证审批

1、项目经理、施工员、质监员、安全员、资料员、技术工人证件原件

2、施工许可证申请表

3、用地许可证、规划许可证、中标通知书、施工合同、拆迁许可

4、环保审查意见

5、防雷审查意见

6、施工图纸及技术资料

7、施工组织设计

8、监理合同

9、建设单位单位工程技术人员情况

10、质量、安全监督手续

11、资金保函或证明（总造价的50%（银行出具证明））

12、开工报告一式三份

（建筑工程清洁费2元/m2，定额测定费建安工程的1.4‰，散装水泥专项资金建设单位按规划面积：框架结构0.9元/平方；砖混结构0.6元/平方；建设单位按使用量：混疑土1.2元/立方； 水泥3元/吨，交易综合服务费按中标额的2.8‰缴纳-------建设单位为0.75‰，施工单位为2.05‰）

十二、竣工规划验收合格证

1、建设工程竣工规划验收申请表

2、竣工测量图

3、配套基础设施验收意见

（A申请表，B基础设施总平图，C污雨管沟大样图、断面图、接点大样图、设施与建筑的相邻关系，D砂石水泥的检测报告、预制构件检测报告、产品合格证如地面砖、砼管等）

4、开发建设项目验收意见

（A验收申请表，B规划许可证，C基础园林等专项验收意见，D监理、地勘、设计及施工检查报告或验收意见书，E竣工总平面图，F一书一册：房地产开发建设条件意见书及项目

手册，G质量保证书、使用说明书）

十三、建设工程竣工验收备案

1、竣工验收备案申请表

2、工程施工许可证

3、施工图设计文件审查

4、勘察报告审查意见书

5、施工单位提供的工程竣工报告

6、监理单位提供的工程质量评估报告（附：详细的监理总结）

7、勘察单位提供的勘察质量检查报告

8、设计单位提供的设计质量评估报告

9、重庆市建设工程竣工验收意见书

10、建设工程档案验收意见书

11、规划验收合格证

12、施工方提供的已按合同支付工程款的有关证明

13、重庆市建设工程质量保修书

14、商品住宅质量保证书和使用说明书

15、法律、规章等规定必须提供的其它文件（如防雷、人防、高切坡、安全等）

16、质量保证体系表，参建各方的质量责任书

17、廉政责任书

18、流动人口管理责任书

19、安管站出具的单位安全生产、文明施工验收合格证明

（A验收申请，B十二本台章，C安全施工记录等资料）

20、公安消防部门出具的验收意见

21、环保部门出具的验收意见

22、质监站出据的质量评价报告。

推荐第3篇：房地产开发

陕西海威房地产开发

有限公司

职

员

手

册

陕西海威房地产开发

有限公司

职

员

手

册

陕西海威房地产开发

有限公司

职

员

手

册

陕西海威房地产开发

有限公司

职

员

手

册

目录

一公司欢迎辞二董事长致辞 三公司介绍篇

第一章 公司简介 第二章 公司运营模式

四入职指引篇

第一章 入职程序 第二章 职场纪律 第三章 薪酬福利 第四章 学习与发展空间 第五章 绩效管理 第六章 职员职务行为准则

五员工关系篇

第一章 劳动合同 第二章 员工健康与安全

六附则

推荐第4篇：房地产开发

《规划房地产开发》任务书

本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。

题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告）

项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。

面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图）

要求：每个人完成一份。

一、作业内容

摘要

第一部分 项目初始创意及调研计划

第二部分 项目概况

第三部分 市场分析

第四部分 开发计划与资金计划

第五部分 投资收益分析

第六部分 结论与建议

后记

二、作业内容具体要求

摘要：报告内容、工作安排及报告结果。

第一部分 创意（调研计划）

一、初始创意

要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。

二、调研计划

此部分相当于工作计划，也可放在附录中。

第二部分 项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如

市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发

有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工

状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等

因素分割土地；

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响

的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、

购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第三部分：市场分析

一、当地经济环境分析

收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。

二、区域房地产市场分析

（一） 市场区域界定

1、确定物业用途，初步确定产品特征

2、界定市场区域

3、可能的市场机会分析

（二） 需求分析

（三） 供给分析

（四） 吸纳与缺口分析

（五） 区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）





 开工量/竣工量 销售量/供需比平均售价

（六） 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

三、地块分析

（一）场地分析

（二）位置分析

四、竞争性项目调查与分析

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图

片。

附表：周边同类项目调查表

4、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点

5、结论：







 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题

五、区域市场目标客层研究和市场定位

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

3、确定目标客户

4、市场定位

六、整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

七、产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

第四部分：开发计划

一、里程碑事件及时间。

二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市

场的占有率。（按季列示）

三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的

可行性分析。（按季列示）

第五部分：投资收益分析

一、成本预测

附表：投资估算表

二、收入测算及税务分析

1、收入测算

2、营业税及附加

3、所得税

4、土地增值税

附表：收入及税金测算表

三、项目资金预测

1、资金投入计划

2、资金回款计划

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。

附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）

四、经济效益分析

1、现金流量表

2、主要经济指标

3、敏感性分析

4、盈亏平衡点分析

运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。

计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。

附表（图）： 现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。

第六部分：综合分析与建议

一、优势：

二、劣势：

三、机会：

四、结论和建议

推荐第5篇：房地产开发

房地产开发流程

第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

第五章：交付使用阶段

地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门办理？

招牌挂拿地---规委建设用地许可证----规委的规划意见书（之前的控规看在哪了）---规委规划方案复函---消防--人防---园林---环境---交通---规委建设工程规划许可证----施工图外审----出图---招投标招总包、监理---标办---（建委）安全---（质检站）质检---七通一平--建委开工正 房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程

天下房地产法律服务网/张东伟律师编写/2004/05/10 为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

公司注册登记所需资料：

1、全体股东身份证原件（非广州市户口提交计生证）；

2、法定代表人相片（1寸相片2张）；如注册地为海珠区，需提供全体股东相片（1寸相片2张）；

3、各股东间股权分配情况；

4、自拟公司名称或名称核准通知书原件；

5、自拟公司的经营范围（国家专营专控的行业需要提供批文）；再由工商局审核通过；

6、公司住所的租赁合同（租期一年以上并经房管局备案）一式二份及相关产权证明（非住宅）；

如公司为生产型企业，必须要公安局消防科的消防验收许可证。

注:

1、如果法人做股东需提供执照副本复印件查名,执照、代码、地国税、基本户正本、法人身份证原件开户。

2、如果只有一人股东成立公司，需另个提供多一个监事人的身份证复印件；二.办理程序：

名称核准—银行验资—工商受理—领取执照—办理代码—办理国地税—银行账户

时间：出执照（15个工作日）代码证（3个工作日）地税证（3个工作日）国税证（3个工作日）出银行帐户（10-15工作日）。

三.注册完后全部文件：

1、营业执照正、副本；

2、代码证正副本、代码IC卡一张

3、地税登记证正、副本；

4、国税登记证正、副本；

5、公司章程；

6、验资报告；

7、公章、财务章、法人章一套；

8、开户许可证。

内资企业注册办理流程及材料

顺序 办理事项 提交材料 办理机关 办理时限

1 企业名称查询 提交名称预先登记申请书、申请人身份证明或委托书、股东身份证明等材料 市、区工商局 5个工作日

2 如有特殊经营范围的，需进行前置审批 根据需要 卫防、消防、公安、环保、科委等相关部门

3 验资 股东出资相关证明 会计师事务所 3个工作日

4 设立登记审批 提供登记申请书、公司章程、法定代表人任职文件和身份证明、名称预先核准通知书、公司住所证明等材料 市、区工商局 10个工作日 5 打印营业执照

市、区工商局 1个工作日

6 刻制印章 提供营业执照、法定代表人身份证明等材料到公安局特行科审批后，刻制印章 公安局特行科 5个工作日

7 办理组织机构代码证书 提供营业执照、法定代表人身份证明、公章等材料 市质量技术监督局 3个工作日

8 统计登记 领取工商营业执照起15日内，持营业执照、公章、建设项目批准文件等材料办理 市、区统计局 即时办理 9 办理开户许可证

开立银行帐户

当地人民银行 开户银行 即时

10 税务国税、地税登记 营业执照核发30日内，填写税务登记表、提供营业执照、有关合同、章程、协议书、银行帐号证明、居民身份证明、居民身份证明等材料 国税局、地税局 6个工作

房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件：

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

房地产开发流程如下：

1、选址研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议合同书，运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”（RMB500）进行项目的初步可研评估。

2、向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书。

3、向计委申报立项报告。

4、计委函至规划局。

5、规划局会签返计委。

6、计委下文同意立项，并要求可行研究，此文件经建委开发办会签。

7、运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告。

8、计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告。

9、对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资动作。

10、此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计通知

11、规划局发征地意见函。

12、土地管理部门及土地使用部门征求意见。

13、征地到土地局、规划局、乡政府、村公所，报市房地局。

14、市政府下文批地。

15、画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人。

16、规划局办理建设用地基规划许可证。

17、据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价。

18、申请确定规划设计条件。

19、冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证。20、按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见。

21、地政部门审查安置方案、安置房。

22、规划局审查后下规划条件通知单。

23、发拆迁许可证。

24、委托进行规划方案设计。

25、动迁会及拆迁安置。

26、到规划局领设计方案送审书。

27、现场在三通一平，领取房地产开发手册。

28、规划局审方案提出意见。

29、到园木局申请伐树许可证。了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案。煤气、道路、上下水改路由。到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

30、修改后送首规委审图。

31、首规委召开市政协调会出市政会议纪要。

32、进行个人设计（大公共建筑首规委审查）

33、领建筑工程规划许可证。

34、出施工图。

35、开节能证明。

36、运用“营销策划展示设计系统”制作资料。

37、到计委申请，列入计划（建委会签）。

38、到到税务局取税单。

39、报价小组审查，领取内外销许可证。40、到建委工程处领正式审批表。

41、持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可证。

42、建委、物价局下文批价。

43、运用“营销策划展示设计系统”“房地产销售管理系统”销售。

44、到市政部门盖章，证明市政条件落实。

45、四源费缴纳。

46、到开发办市政处核实任务。

47、开发办工程处同意招标。

48、填招标申请书并到市招标办登记。

49、招标办看现场。

50、运用“投资项目概预算系统”编制标底。

51、招标办审查标底。

52、开标会。

53、定合同，写评标报告，发中标通知书。

54、招标办盖章同意。

55、施工单位同意施工。

56、质量总站受理质量监督。

57、市统计局落实任务。

58、市审查局审核资金来源，任务来源及一切手续。

59、市开发办秘书处登记。

60、建委工程处同意开工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工。

61、小区内线路委托设计；委托施工；配电室土建工程验收；设备安装及验收；送电。 6

2、通知区园林局绿化办；交绿化费；绿化施工。 6

3、按道路方案进行施工；市政办事处养路队验收。

64、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收；到市政监理所下水报装；规划设计；竣工及验收。

65、到热力公司报装；委托线路设计；施工及验收。 6

6、（自建锅炉房）环保局同意锅炉规划位置；委托设计；到劳动局报装；环保局审查消音除尘设备；竣工验收。

67、到煤气公司报装；到规划科定线路方案；设计；看现场；施工；业务科检验同意接气；凭通气单到管网所办理定资转移手续及通气手续；凭接气单液化气公司办各户通气手续；通气。

68、全部工程竣工。

69、四方验收、检验单签字盖章。70、凭验收通知书入库房屋。 7

1、确定房屋管理形式房屋验收。7

2、出库分配及销售、办理产权证。

73、运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理体制阶段。

以我老家为例 20万/亩 20亩是400万 按多层1.4容积率计算 建筑面积：18679平方米 土地款首付30% 也就是120万 其他政府费用可以找关系运作 缓缴

再找个垫资施工方

你只要再预备60—100万现金就可以了

在开挖之时

先开2000平米搞低价内部认购 均价：1800元/平米

一次性或60%付房款 回笼资金216——360万 以后钱就可以滚起来了

实际上县城有好多楼盘有几十万资金就敢开发

只要地方政府公关到位就OK

本人从一篇审计论文中进行总结与分析得出结论:房地产开发企业在实际运菅时，并不一定是财大气粗，他们主要是处理各种关系、协调各方问题，充分利用各种资料，就能以空手达到套狼的目的。以下是根据《房地产开发审计的问题与建议》一文追溯的经营技巧。

由于房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，与之相应的会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件。同时也为开发商空手套白狼、玩空手套提供了一套可执行方案。在下十一个步骤主要是开发过程中资金使用的一系列的技巧。

1、注册公司、办理税费、项目选址等都很简单，不一一简述。

2、取得土地使用权是第一步，也是最难的一步。策略：与政府或房产部门协调（关系是润滑剂），能交纳一定的费用以取得土地使用权。

3、其他税费通过采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。策略：

4、通过请有关事务所（银行承认或有关系的单位）评估，加大无形资产价值。

5、按照评估价值以土地使用权向银行申请贷款。

6、与建筑承包商进行垫资承包，垫资可达30%-100%。

7、与重要供应商（钢材、水泥等）进行季结或月结或30%-80%。

8、施工几个月后，围高一点，就可以内部认购、预约之类，可以收回一部份资金使用。

9、提供虚假购销合同,套取银行承兑汇票。策略：由于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假借商品交易名义,编造虚假购销合同,向银行申办承兑汇票,然后将承兑汇票贴现以补充资金不足。

10、提前申请准售证，开始卖楼，并与银行进行合作，押抵后归银行贷款（土地贷款）。

11、实在卖不动，就叫内部人认购，企业代付首付或提高销售价格，订假销售合同，套取银行贷款。以达全部销售完毕的假象。

从上述情况分析，开发商在开发过程中，实际并没有投入很多的资金，只在运用并处理好各种关系，整合各种资源。实际上也没用多大本钱就可以赚钱了。

曾经有业内人士说，“房产开发的过程就是开发商资金运作的过程”，货币紧缩政策一出，可以说是扼住了开发商的咽喉。那么，在一个常规的楼盘开发过程中，资金运作到底是怎样一个流程？银行的钱又在多大程度上左右着开发商的开发进度呢？在银行从事房地产信贷多年的杜先生给记者讲述了基本的过程。

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杜先生介绍说，一个楼盘开发之初，开发商首先会了解地皮的地段、环境、限高等基本情况和指标，计算预期开发费用与收益，评估地皮价值和开发利润，然后通过招标拿地和土地局签订用地协议，之后开发商联合策划公司、设计院对项目进行规划，最后将规划资料提交政府监管部门审批。“在这些流程中，银行是不会提供贷款的，因为开发商没有东西可以质押给银行，银行会考虑风险。根据规定，开发商是需要自筹资金35%的”，杜先生告诉记者。 杜先生介绍，在开发商购买了土地，等待职能部门审批拿到“五证”之前这段时间，是“钱最紧”的时候。

这个时候，许多中小开发商已经花掉了大半自有资金，而银行贷款只有在建筑用地规划许可证、建筑工程许可证、土地证、开工证这“四证”都拿到的时候才能放。眼看进度受阻，实力小的开发商会求助于投资公司、典当行等民间融资机构用以救急，“一般时间不会太长，最长三四个月，利率非常高，年化利率达到30%-40%的都有，这就是俗称的„过桥贷款‟”。杜先生告诉记者，说是开发商要具备自有资金35%以上，其实好多中小开发商根本达不到，“开发商70%的开发款项都来自银行和民间融资渠道。”

杜先生表示，一般开发商在拿到土地、建筑工程许可两个证的时候，就可以到银行跑贷款的事项了，等到证件全了，银行就会以土地作为抵押物，经评估公司评估后，向开发商发放贷款。“银行放贷的总额最高是抵押物评估价值的70%，利率是在央行规定的基准利率基础上上涨10%-50%，根据开发商信誉和实力而定。而这些钱一般不会也一次给开发商，要分两到三次给，首次给五到六成。”至于开发商的还款期限，杜先生说，一般两三年，就是从开发到销售完毕期间，“到期还不了，除了利息还要缴纳罚息，不过开发商如果钱紧的话，一般可以申请延长时限，一般是延长贷款时间的一半，比如两年延长一年，三年延长一年半。”

此后，当楼盘项目建筑进度达到1/3之后，开发商可申请预售许可证，之后开始公开发售，竣工后分步验收。而这个楼盘项目的住房按揭贷款，作为回馈开发商大都会交给自己做项目贷款的银行来做，因为“这基本是没有风险的优质业务”。

到了销售环节，如果项目迟迟销售不出去，没有回款用来还银行的项目贷款，开发商的机会成本、财务成本和公司运营成本会随着时间延长而大大增加，这个时候，开发商会迎来第二次“钱紧”。

“可以说，90%以上的开发商需要银行贷款来进行项目开发，离开了银行贷款，许多中小开发商可能会倒下，即使是有实力的大开发商，其开发进程也会大打折扣，”杜先生说。

表情：货币紧缩下开发商、银行两头着急

眼下，在市场观望气氛浓重、交易寡淡的情况下，无论处在那个环节的开发商，都感到了钱紧的难受。

有媒体报道，近期广州开发商竞相推出“分期首付”、“零首付”的营销口号。监管部门经过调查发现，这是开发商用自有资金为客户垫付的首付款，并没有出现挪用银行贷款为客户垫支的情况。记者以购房者的身份，致电省内一些正在销售的楼盘时，暂未发现有类似情况出现。

但是这种销售模式，已在我省房产界、金融界引起了不小的震动。业内专家认为，在楼市低迷的情况下，分期首付就是银行代替开发商“饮鸩”。因为这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起相关部门警惕。

开发商难受，实际上银行也急，因为目前存贷差还是银行的主要利润来源。数据显示，利息差收入占国内银行机构主营业收入的绝大部分，四大商业银行平均在90%左右，股份制商业银行平均在80%左右。 银行一方面要遵守央行的货币紧缩政策，一方面又要为自己的利润担忧。记者采访中了解到，目前我省银行虽在严格执行第二套房房贷政策上，有松动，但也有银行通过，“现金回馈+循环贷款”等多种手段，使第二套房的房贷成本降下来，力求增加贷款业务。

推荐第6篇：房地产开发

房地产开发项目前期报建

1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理）

7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局)

9 消防审核申报表 (消防支队 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局）

15 监理招投标及合同备案所需材料

16 施工招投标及合同备案所需材料 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局)

25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局)

)

(建设局) (建设局)

1、土地获取阶段

土地出让合同签订

拆迁完成

交地完成

土地规划指标分析设计通过审批 取得选址意见书

取得建设用地规划许可证

缴纳土地出让金

取得建设用地批准书

取得国有土地使用证

2、小区总体规划报建

总规方案通过审批

户型平面方案通过审批

总规方案报建图下发

详规（五图一书报建图）下发 取得总平面规划方案批复

取得详规批复

综合管线批复

3、单体方案阶段

单体方案报建图

单体方案批复

4、开发报建与前期准备阶段 初步设计通过审批

施工报建图下发

道路施工图下发

市政排水施工图下发

临时用水施工图下发

永久用水施工图下发

煤气总体规划施工图下发

控中心、电信机房、网络机房 建筑放线图下发

钻探平面布置图下发

基坑招标技术资料下发

基坑支护方案通过审批

桩基础施工图下发

取得施工图审查意见书

取得扩初批复

建设工程规划许可证

取得正式立项

取得放线册

取得环保批复

取得消防批复

取得人防总规批复

取得人防地下室施工图审查批复 完成施工和监理招投标

取得余泥排放证

完成施工报监

完成施工许可证

小区地名批复

5、基础及地下室工程

工程开工

取得地质钻探报告

桩基完工

桩基础结算资料提交

取得桩基础中间验收登记表 土方开挖完工

基坑支护完工

主体开工

完成图纸会审

0.00以下施工图下发

0.00以上施工图下发

沉降观测图下发

建筑材料定板下发

柴油发动机机型完成

监理合同下发

桩基础施工合同下发

桩检测合同下发

沉降观测合同下发

土方合同下发

基坑支护合同下发

地下室防水工程合同下发

人防工程合同下发

主体建筑安装过程合同下发

0.00至发售

至0.00时间

地下室结构工程结算资料提交

取得地下室中间验收登记表

砌体完成

样板房场地移交

售楼部装修工程完工验收

样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成 主体至发售形象进度

取得道路工程规划许可证

取得排水工程规划许可证

小区配套施工图下发

组织三层会验

三层会验后最新施工图下发

住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核

售楼部装修方案通过集团审批

售楼部装修施工图下发

样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批

样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批

装饰材料定板下发

取得预售证

组织面积预测

完成销售面积预算

取得房管部门面积计算结果

完成销售面积预算

完成房管部门计算结果的审核

将通过审批的计算面积交予销售中心

住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批

销售电梯安装工程合同

电梯购销安装合同下发

园林园建和绿化施工图下发

景观园林材料定板下发

园林景观绿化完工

看楼通道、样板房周边环境绿化完工 确定样板房位置、数量及有关要求 发售至工程竣工

主体封顶

主体结构工程结算资料提交

取得主体验收登记表

取得低压配电中间验收登记表

砌体工程完工

屋面工程完工

厨房烟道工程完工

泛光照明工程完工

铝合金窗门框安装工程进度

阳台栏杆安装工程进度

内墙抹灰完工

外墙抹灰完工

外墙砖工程完工

排栅拆除完成

楼地面工程进度

入户门框安装工程进度

电梯前室防火门框安装进度

电梯前室装修进度

首层大堂装修完工

电梯工程完工

消防工程完工

煤气工程完工

永久用水完工

永久用电完工

排水及道路工程完工

发电机安装完成

配电房设备安装完成

电信机房完成

室内智能化工程完成

分户验收及整改

开通永久水

开通永久电

煤气开通

有线电视具备申报条件

电信具备申报条件

智能化具备使用条件

紧急备用电源具备使用条件

取得单位工程质量验收记录

取得电梯准用证

取得消防验收合格证

取得煤气工程验收合格证

完成人防工程（含门窗、警报房电源及警报四支架安装） 工程竣工

豪华装修完工

外墙砖定板下发

提供整套施工图给物业公司

阳台栏杆定板下发

铝合金门窗定板下发

豪华装修施工图下发

小区永久用水合同

取得永久用电协议

取得门牌批复

通邮

屋面及室内防水合同下发

铝合金门窗施工合同下发

阳台栏杆合同下发

有线电视施工合同下发

泛光照明施工合同下发

智能化施工合同下发

中央空调工程施工合同下发

入户门、防火门安装合同下发

消防工程施工合同下发

永久用水工程合同下发

电磁流量计合同下发

水泵房设备购销安装合同下发

煤气工程施工合同下发

永久用电工程合同下发

首层大堂及电梯前室装修合同

发电机购销安装合同下发

小区市政工程配套合同下发

运动场施工合同下发

游泳池设备购销安装合同下发

宽带网施工合同下发

豪华装修施工合同下发

室内环境检测合同下发

豪华装修配套电器合同下发

锅炉设备购销合同下发

厨房排气烟道施工合同下发

变形缝施工合同下发

楼宇清洁合同下发

钢结构施工合同下发

幕墙工程合同下发

小区室外电力管网工程合同下发

立体停车设备工程合同下发

完成环境园建设施

提交园建配套工程结算资料

完成竣工后施工单位的综合评定工作

竣工交楼至办理产权

完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部

未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部

提供全套竣工资料及施工合同给物业公司

取得质量验收意见书

取得档案认可书

提交全部竣工结算资料

提交豪华装修结算资料

报建竣工图下发

取得规划验收合格证

环保验收意见书

取得验线册

人防验收合格证

小区各期防雷验收合格证

教育配套移交

取得工程竣工备案表

取得史册测绘成果报告书

取得权属证明书

办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件

组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会

应售已售物业移交物业公司

签订前期物业管理服务合同

编制《应交款明细表》交财务部审核

组织完成《交楼通知书》的审定工作

组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业

寄发《交楼通知书》

寄发《敦促收楼通知书》

将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门

办理完毕《房地产权证》

成立交楼维修服务中心

维修服务中心移交物业

确定交楼服务热线

完成交楼慰问工作

财务部审核《应交明细表》后返回销售部

制定物业管理方案

完成交楼办公布置与热线电话安排工作

完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》审核及印刷工作

项目结算完成

给你举几个例子吧（这些信息都是上市公司的公开信息）：

一、保利地产

｜经营范围｜一级房地产开发、出租本公司开发商品房、房屋工程设计、旧楼｜ ｜

｜拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、｜ ｜

｜物业管理、酒店管理、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外｜ ｜

｜）。

｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发、销售、租赁及其物业管理

｜

二、招商地产

经营范围｜房地产开发经营、科研技术服务、兴办实业(具体项目另行申报)｜ ｜

｜。

｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发与销售、出租物业的经营、园区供电供水、物业管理｜

三、金融街

经营范围｜房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；｜ ｜

｜技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商｜ ｜

｜业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培｜ ｜

｜训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织｜ ｜

｜文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设｜ ｜

｜备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限｜ ｜

｜分公司经营；住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点｜ ｜

｜、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。

｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理｜ ｜

｜。

四、泛海建设

｜经营范围｜承办国内外投资开发项目；经营房地产业务及物业管理；投资兴｜ ｜

｜办实业（具体项目另行申报）；资产管理；建筑设备、建筑装饰｜ ｜

｜材料的购销；自有物业租赁。

｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发经营,国内外项目投资

｜

盖楼房（高层）需要用到什么建材 根据总的层数及高度，分别选用不同的结构，我们一般说的高层其实就是高层住宅，常见的都是框架结构，或者框架剪力墙结构。这样的结构中砖墙都是填充墙，是起隔断围护作用的。常用的建材是，水泥，砂，石，砖或砌块，钢筋，现在城市有要求必须用商品混凝土。楼下的有个兄弟回答中包括模板，嘿嘿，模板不叫建材，只是周转摊销材料。

家用建筑里最重要的是防震防火防水，如果你想自己盖的话...还是要遵循基本力学原理，先要考虑好承重方面，地基多深，地下墙的厚度都是有明确要求的，跟房屋的用途和高度有关，外墙考虑好防火，内墙和屋顶防水，平屋顶安排好地漏，坡屋顶安排好排水管。 还有朝向和采光的问题。

不知道你是偏实用还是美观，民用建筑稍微会简单些，但是建筑设计毕竟是给人住的，建议你如果自己盖得话

掌握足够的专业知识再去实践

安全为重

推荐第7篇：房地产开发手续

房地产开发手续流程

一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交：

1、可行性研究报告;

2、资质证明文件;

3、房地产开发项目审批书;

4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;

6、前期物业管理合同（协议）;

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得开发合同后。 由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文;

2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;

3、建施计划书及投资计划书;

4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据 ：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；

3、土地使用权证或合法用地文件；

4、建设工程规划许可证；

5、开工许可证；

6、单体工程审查表；

7、施工合同；

8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；

10、商品房预售方案；

11、备案回执单；

12、平面图、楼房表；

13、商品房预售资金监管协议；

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据 ：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请；

2、开发项目竣工图纸；

3、单体工程审查表；

4、规划、绿化、质检验收合格报告；

5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收（分期综合验收）后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件；

2、建设工程规划许可证；

3、建设工程开工证明；

4、建设工程竣工验收证明；

5、幢层户平面图；

6、房屋初始登记申请表；

7、聊城市房屋调查表；

8、营业执照复印件；

9、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。 发放：房屋产权证。

房地产开发手续办理（非常详细

项目

收费标准

责任部门

前置条件 1.土地取得

1.1征地报批所需文件

1.1.1土地现状利用图

市、园区规建局审核

开发：到市规划局查阅 1.1.2总体规划图

市、园区规划局

总工办

1.1.3用地红线图

市、园区规划局

研发部明确用地范围

1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表

市、园区土地处

由园区土地处填写

1.2土地使用证的办理

1.2.1规划选址意见书（控规）

市、园区规划局

研发部确定用地性质

1.2.2规划条件（用地范围）

市、园区规划局

研发部明确用地范围 1.2.3土地使用可行性研究报告

咨询单位

经营、总工办、预算提供材料

1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌

动迁部\\相关企业

1.2.3.1企业动迁摸底

动迁部\\相关企业

1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议

动迁部\\相关企业\\园区

搬迁补偿洽谈

1.2.3.3企业提交土地转让申请

动迁部\\相关企业\\园区

1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书

动迁部\\相关企业\\园区

1.2.4规划设计方案批复

开发部\\市规建局、园区规建局

规划设计方案

1.2.5土地挂牌评估

市土地交易中心、园区科技发展局

园区、搬迁企业、评估公司

1.2.6办理摘牌手续

市土地交易中心

1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划

园区科技发展局

详规批复、红线图、开发申请

1.2.8办理中标通知书

市土地储备中心

依缴款证明、摘牌前的保证金

1.2.9签订开发履约保证书

市土地储备中心

中标通知书 1.2.10建设用地规划许可证

园区规建局

依摘牌手续

1.2.11签订国有土地使用权出让合同书

园区规建局

依摘牌手续 1.2.12缴纳土地出让金

园区财政局

依摘牌手续

1.2.13土地出让契税的交纳

园区财政局（市地籍处）

依摘牌手续 1.2.14国有土地使用权出让批复

市土地局、园区规建局

依摘牌手续 1.2.15土地指界\\国有土地登记

园区规建局、土地处

依摘牌手续 1.2.16办理土地使用证

1.3拆迁补偿

1.3.1动迁普查

1.3.1.1 动迁地块摸底

开发部

土地规划设计条件及用地范围的确定

1.3.1.2 居民动迁摸底

拆迁区域所在政府

1.3.1.3 企业动迁摸底

拆迁区域所在政府

1.3.1.4 动迁标的物产权核实

土地局、房产局

1.3.2动迁手续办理

1.3.2.1 选择拆迁单位

拆迁公司

经理办公会，招标、投标 1.3.2.2 签订委托拆迁合同

拆迁公司

董事会

1.3.2.3 办理拆迁许可证

开发部、财务部\\房产局

中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明

1.3.2.4 办理三停手续

配套处\\煤气、自来水、电业局

1.3.3居民动迁实施

1.3.3.1 编制拆迁方案

董事会

依据市拆迁政策及相关规定 1.3.3.2 发布拆迁公告

办公室\\大连日报社

1.3.3.3 摸底情况公示

拆迁区域所在政府

1.3.3.4 召开居民动迁大会

拆迁区域所在政府

1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划

财务部

1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议

财务部

1.3.3.7 动迁标的物拆除

拆迁公司

1.3.3.8 进行居民回迁安置

公证处

1.3.4企业动迁实施

被拆迁单位

1.3.4.1 拆迁委托评估

市房地产评估所

1.3.4.2 拆迁补偿费确定

董事会

依据市拆迁政策及相关规定 1.3.4.3 签订拆迁补偿协议

财务部

1.3.4.4 动迁标的物拆除

拆迁公司

1.3.4.5 拆除现场移交

工程部

1.3.5动迁管理

1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档

档案室

1.3.5.2 居民动迁资料归档

档案室

1.3.5.3 企业动迁资料归档

档案室

1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷

法院、执法局、派出所

1.3.6拆迁评价

1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价

1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议

1.4土地变更用途和超面积补交的地价

园区规建局、财政局

确定最终规划用途和面积

2.勘测设计工作

2.1勘察测绘与环评

2.1.1现状地形测量、基础配套设施测绘

2.1.1.1确定红线图

2.1.1.2面积确认（根据坐标）

2.1.1.3基础配套设施的测定

2.1.2地质勘察（初勘）

2.1.3环境影响评价审批手续

市环保局

2.2设计招标

提供规划设计方案 2.2.1下达设计任务书

营销部

2.2.2确定设计单位

2.3规划方案设计

2.3.1设计方案全图（见备注）

2.3.2交通影响分析

市交警支队

邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会

2.3.3方案评审

2.3.4方案调整

2.4详规方案批复

市规划局、园区规建局

立项批复、选址意见书 2.5扩初设计

设计院

2.6施工图设计

设计院

2.6.1建筑施工图

设计院

2.6.2结构施工图

设计院

2.6.3给排水施工图

设计院

2.6.4暖通施工图

设计院

2.6.5弱电施工图

设计院、专业公司

2.6.6强电施工图

2.6.7消防施工图

设计院、电业局

2.6.8人防设计

消防局

2.6.9自来水设计

自来水公司、总工办

有项目规划批文、小区水内线设计图

2.6.10煤气设计

煤气公司、总工办

有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案

2.7建筑工程单体施工图审查

园区规建局、市建委审图办

2.8外网设计（采暖、雨水、污水、道路）

相关单位

3.工程前期工作

3.1建设工程规划许可证

研发部\\园区规划局

单体施工图审批、消防审核

3.2城建绿化审批

市城建局、区城建局

规划批复 3.3人防设计审核、批复及履约保证手续

总工办\\市人防办

人防建设立项通知单

3.4消防审核、批复

本内阁

3.5政府代收费

3.5.1墙改基金缴纳

墙改办

规划批复 3.5.2砂石费缴纳

市水务局

规划批复

3.5.3散装水泥专项基金缴纳

市经贸委散装水泥办

规划批复 3.5.4水土保持费

水土保持办

规划批复 3.5.5白蚁防治费

房产局白蚁防治办公室

3.5.6办理劳动保险缴费手续

质量处\\市建委统筹办

规划批复 3.5.7人防费缴纳

人防办

规划批复 3.6市政手续

3.6.1市政道路挖掘（占用）审批

市城建局市政处

规划图纸、工程预先提要求

3.6.2占用公路路产赔偿及挖掘审批

交通口岸管理局

规划图纸、工程预先提要求

3.6.3市政工程质量监督手续

市城建局市政工程质量检查站

工程预先提要求

3.6.4路灯设置工程

路灯处

规划图纸、工程预先提要求 3.7建设项目有关手续

3.7.1施工图审查

3.7.2防雷审查

3.7.3行政执法检查手续

3.7.4办理工程招投标手续

招标委员会\\市建委招标办

3.7.5办理质量、安全监督手续

3.7.6办理档案手续

3.7.7办理备案手续

3.7.8交易中心手续

3.8办理建筑工程施工许可证

3.9办理预\\销售许可证

开发部、营销部\\市房产局、房屋测绘部门

详规方案批复、规划、施工进程

3.9.1商品房面积测绘

市房屋测绘管理部门

建筑施工平面图 3.9.2商品房登记

3.9.3商品房销售价格认定

3.12增容项目

3.12.1水

大连水务局、项目部、总工办

详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。

3.12.2电

电业局、项目部、总工办

详规图、规划批文

3.12.3煤气

煤气公司、项目部、总工办

详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.12.4热力

热力公司、项目部、总工办

详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.13红线外市政设施

3.13.1红线外道路、水、电、气、热力

市政、自来水、电业局、煤气

规划方案

3.13.2通讯建造

电讯公司

规划方案 3.13.3管线铺设

规划方案 3.13.4接口

规划方案 3.14三通一平

3.14.1临时道路

3.14.2临时用电

电业局、项目部

项目部提前20天提供用电负荷及使用地点

3.14.3临时用水

自来水公司、项目部

项目部提前20天提供用水点及使用地点

3.14.4场地平整

3.15临时设施

3.15.1临时围墙

3.15.2临时办公室

3.15.3临时场地占用

3.15.4临时围板

9.后期手续

项目部、监理公司、施工单位\\质量监督站、档案局

工程档案、监理档案

9.1综合验收

项目部、监理公司、施工单位\\质量监督站、档案局

工程档案、监理档案

9.1.1工程档案验收

项目部、监理公司、施工单位\\质量监督站、档案局

工程档案、监理档案

9.1.2环保验收手续

市环保局

建设项目环保设施竣工验收检测报告审批

市环保局、环保监测单位

依规划批复协调

环保三同时项目验收手续

市环保局

依规划批复协调 9.1.3工程竣工规划验收

项目部\\园区规划局

竣工 9.1.4工程竣工消防验收

项目部\\市消防局

竣工 9.1.5工程竣工人防验收

项目部\\市人防办

竣工 9.1.6工程竣工电梯验收

项目部\\市消防局

竣工 9.1.7工程竣工市政验收

项目部\\市

竣工

9.1.8工程竣工防雷验收

项目部\\市消防局

竣工 9.1.9工程竣工专家组验收

项目部、监理公司、施工单位\\质量监督站、档案局

工程档案、监理档案

9.2竣工备案

质检站备案科

9.3办理地名及建筑物门牌号批复手续

市民政局地名办

规划批复 9.4房产测绘

9.5房产证

203

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分 房地产开发前期手续办理流程

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。

3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段 房地产开发前期手续办理流程

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料： （1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

推荐第8篇：房地产开发程序

第一节 房地产开发贷款程序

房地产开发贷款操作流程如下：

递交申请——受理调查——项目评估——核查审批 办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

一、房地产开发贷款申请

（一）借款人资格

借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：

1、借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。

3、经营管理制度健全，财务状况良好。

4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。

6、有贷款人认可的有效担保。

7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。

8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。

9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。

10、贷款项目工程预算报告合理真实。

11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。

12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。

13、贷款人规定的其他条件。

（二）申请贷款资料

开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。

1、单位资料

（1） 经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；

（2） 单位章程、成立批文；

（3） 经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；

（4） 工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件； （5） 法人代码证复印件、年检报告； （6） 房地产企业开发经营资质证书； （7） 借款申请报告；

（8） 公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议；

（9） 若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明；

（10） 公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。

2、项目资料

（1） 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告； （2） 建设用地规划许可证； （3） 建筑工程规划许可证；

（4） 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证； （5） 地价款缴交凭证复印件； （6） 施工许可证；

（7） 房地产预算许可证； （8） 合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。

（三）、房地产开发贷款的审查与审批

贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。

（一）贷款审查的主要内容

1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。

2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。

3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。

4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。

5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。

6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。

质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。 抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。 俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；（2）核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查保证人的保证能力。

7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：

贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×（1-Y）+项目风险等级系数×Y] Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）

贷款资产风险度=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5）/贷款总额

8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。

9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。

贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。

贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。

（二）贷款的审批

房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。

2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。

3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。

五、贷款的发放

经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办妥有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。 若属抵押（质押）担保方式，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。

若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。 贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。

二、城市房屋拆迁程序

（一）房屋拆迁申请

无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费 的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。

（二）房屋拆迁审批

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。

房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

（三）签订拆迁补偿安置协议

在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。 1．拆迁补偿安置协议的主要内容： (1)被拆除房屋的坐落地点、面积和用途； (2)补偿方式； (3)补偿金额；

(4)安置用房面积和安置地点； (5)搬迁过渡方式及期限； (6)违约责任等。

2．房屋拆迁补偿安置协议的特征：

(1)协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人；

(2)协议签订有严格的时间限制； (3)协议签订有相对的强制性。

补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。 (四)实施拆迁

拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。 被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

三、城市房屋拆迁的补偿 (一)补偿对象

房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法入。 (二)补偿形式

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

1．货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

2．房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 (三)特殊情况的房屋拆迁补偿

1．出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

2．产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

3．设有抵押权房屋的拆迁补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行；抵押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。

4．拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 5．临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。

违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。

四、城市房屋拆迁的安置

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁入或者房屋承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

(2)房屋拆迁纠纷的处理。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积租安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序和要求做出了明确规定，行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。

当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已根据规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。

拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。

第二节

房地产开发的阶段与程序

房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，而且是交替进行的。

一、投资决策分析阶段及其程序

投资决策分析阶段的工作内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大程度上取决于投资决策分析。 (一)开发投资机会鉴别和项目选择

投资决策分析的第一步是对开发投资机会的鉴别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地区范围内寻找最为有利的投资机会。因为房地产市场是一个区域性的市场，不同的地区，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也不一样。其次，从中观角度，在打算投资的地区，鉴别可能投资的城市。进一步在想要投资的城市，根据所了解的该城市有关房地产的各种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步工作，即项目可行性研究。 (二)初步可行性研究

房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其他建设项目有所差别，但同样分为初步可行性研究和可行性研究。 初步可行性研究也称为预可行性研究。初步可行性研究足在投资机会研究的基础上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案，据此评价投资机会选择结果的成功性如何，决定是否有必要进行详细可行什研究，确定一些重要性的问题是否进行专题研究。初步可行性研究是编制项目建议书的依据。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价依据。故可行性研究也称为详细可行性研究或技术经济可行性研究。可行性研究的主要内容包括房地产市场分析、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的确定性和不确定性因素，并对多个方案预测出其开发成本和预期收益水平，经过多方案比较，从中优选出最好的方案。据此，开发商如果认为该项目的预期收益水平可以接受，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目关系到国计民生并具有很大社会和环境生态效益时，即使经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建设。可行性研究报告经有关主管部门批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期工作阶段。

二、前期工作阶段及其程序 前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项开工手续等。 (一)开发场地的工程勘测

开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。 (二)获取土地使用权

土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方式获取；也可以从土地二级市场通过转让的方式获取；或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。 (三)征地、拆迁、安置

按照国家土地管理法的有关规定，通过当地政府主管部门办理土地征用手续。依据国家和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁安置。拆迁实施办法可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。 (四)规划设计

规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理确定各项技术经济指标，统筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。 (五)落实开发资金

开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集落实资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开发资金分期投入和使用计划。 (六)制定建设施工方案

制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施32212期和工程质量以及控制建筑成本和实现目标利润都很重要。建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。 (七)施工现场的临时“三通一平”

施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包括：与供水、供电部门联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。

综上所述，前期准备阶段涉及范围广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场情况可能会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措施，确保项目的顺利开工建设和预期目标的实现。

三、建设阶段及其程序

建设阶段是将前期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所涉及的人力、材料、机械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一阶段的工作任务主要是：通过招标投标方式，优选承包商；进行项目施工建设的组织管理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。 (一)项目发包

开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，经过发标、投标、开标、议标和中标等程序，优选和确定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束和确保承包商顺利完成项目工程施工。 (二)施工组织管理

房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包括主体建筑、配套工程、基础设施等。因此，要保证房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织管理，使之相互配合、协调实施。在项目建设过程中，施工组织管理主要是指对施工单位管理、工程计划管理、工程技术管理和工程现场管理等。 (三)项目控制与监理

在房地产开发项目施工建设中，开发商通常聘请监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用情况，以使施工单位严格按照规划设计和施工合同要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。

施工建设中的项目控制主要包含进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又包含总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又包含设计质量、材料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制主要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。 (四)项目竣工验收

开发项目的竣工验收是全面考核建筑产品的最终环节，一般是由开发商组织设计单位、施工单位、建设管理部门、质量监督部门及其他相关管理部门，按照被审核批准的设计、施工文件和国家颁布的有关施工验收规范与标准，进行综合检查验收。经验收合格的项目即可办理交付使用手续。对于设计规定或主管部门要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。

四、营销阶段

房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；才能使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽可能地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。

第三节

房地产开发的主要内容

一、房地产开发项目可行性研究

(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地产项目投资开发以前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。这种技术论证的方法称为可行性研究，其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，

2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表现在如下的方面：

(1)作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否操作该投资项目。 (2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。比如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

(3)可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。

(4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。 (5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

(6)作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据。 (二)可行性研究的阶段、基本内容和步骤

1．可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：

(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

(2)初步可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：

①在机会研究结论的基础和详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。 ②确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

③根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。 初步可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

(3)详细可行性研究。即通常意义上的可行性研究。主要是对拟开发建设项目进行详细深入的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据。

(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。其内容包括： ①全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；

②分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择； ③从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；

④分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策； ⑤最后写出项目评估报告。

2．可行性研究的基本内容。由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面： (1)总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议。 (2)市场需求、供给预测——租售价格变化趋势预测。

(3)开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战： (4)明确资源、原材料及公用设施条件。

(5)根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。 (6)项目投资、销售费用的投入时间。 (7)资金来源及融资方式。 (8)项目租售收入预测。

(9)国民经济评价和项目财务评价。 (10)项目评价与结论。

3．可行性研究的步骤。房地产项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

(1)接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

(2)收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

(3)设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

(4)财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

(5)方案比较与选择。根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

(6)制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 (7)编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

二、土地使用权获取 目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。 (一)通过政府行政划拨获取土地使用权

根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。

建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。 (二)国有土地使用权的有偿使用

国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种。

1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地 50年。

合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。

在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。

土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。 目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。

(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。

(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。

(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。

2．国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。 3．国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。 (三)补地价方式

鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。

为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。

三、房地产开发与规划设计

(一)城市规划的含义

关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。 (二)城市规划的工作阶段和内容

1989年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。 (三)城市规划的审批

城市规划是城市建设和管理的基本依据，城市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为： 1．城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。

2．城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。

城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

3．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

4．城市详细规划由城市人民政府审批。已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。 (四)城市规划与房地产开发的关系

城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：

1．城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。 反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

2．房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：

(1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。

(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。

(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。 (五)居住区规划

1．居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。

2．居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下几项：

(1)选择并确定规划用地位置和范围；(2)确定规划，即确定人口数量和用地面积大小；(3)拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；(4)拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量(包括用房和用地)、分布和布置方式；

(5)拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式； (7)拟定有关的工程规划设计方案；(8)拟定有关技术经济指标和造价估算。 3．居住区的组成内容。

(1)居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。 (2)居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成：

①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；

②公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；

③道路及广场用地，指居住区范围内的不属于上两项内道路、广场、停车场、回车场等的用地；

④绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。 以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50％左右。 4．居住区规划设计。

(1)居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：

①使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。 ②卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。

③安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。

④经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时，均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。

⑤施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。

⑥美观要求。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌有着很大的影响。有一些原有城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。一个明朗、大方、整洁、优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。 5．居住区规划的技术经济指标。居住区规划的技术经济指标一般包括下面几项内容：

(1)平均层数。是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数建筑面积与占地面积之比进行计算。以南京梅山炼铁厂居住区为例，已知各种层数建筑面积： 三层建筑面积为8594.7m2 四层建筑面积为133813m2 五层建筑面积为1203.5m2 总建筑面积为143611.2m2 各种层数占地面积： 三层=8594.7／3=2864.9m2 四层=133813／4=33603m2 五层=1203.5／5；240.7m2 总占地面积为36608.9m2平均层数=总建筑面积÷总占地面积=143611.3／36608.9=3.95(层) (2)居住建筑密度。

居住建筑密度=居住建筑基底面积／居住建筑用地面积X100％

居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。 (3)居住面积密度。

居住面积密度=居住面积／居住建筑用地面积(平方米／公顷) 居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标，它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平面设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。 (4)居住建筑面积密度。

居住建筑面积密度=居住建筑面积／居住建筑用地(平方米／公顷) 为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。 (5)建筑容积率。

建筑容积率：居住建筑总面积(平方米)／居住建筑用地面积(平方米) 建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。 (6)人口净密度。

人口净密度：居住人数／居住建筑用地面积(人／公顷) 人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。 (7)居住建筑用地指标。

居住建筑用地指标决定于四个因素：①居住面积定额(平方米／人)；②居住面积密度 (平方米／公顷)；③居住建筑密度(％)；④平均层数。

平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额／层数X居住建筑密度X平面系数(平方米／人) 或=每人居住面积定额X居住建筑用地面积／总居住面积(平方米／人) (六)开发商在规划设计阶段的职责

一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工作。

1．会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模。 2．委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。

3．参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。 4．积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。 5．熟悉和审查图纸。

6．组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行，

四、房地产开发项目工程建设与管理

(一)房地产开发项目工程建设与管理的内涵与程序

1．房地产开发项目工程建设的内涵。房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。

房地产开发项目的建设过程主要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。 2．房地产开发项目工程建设的基本程序。房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。

(1)房地产开发项目工程建设准备。开发商在项目开工建设之前，首先需办理项目报建和施工所需各种证件批件手续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现场，进行施工场地的“三通一平”。同时，到主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等基础设施配套工作；以及其他各项准备工作。

(2)进行招投标，优选施工队伍。房地产开发项目通常由项目主体和市政及公用配套设施等若千个分项工程组成。开发商一般通过招标投标，从中优选一个总承包商或若干个不同性质的承包商共同施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。招投标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志。

(3)开发项目施工建设。当开发商与通过评标确定的中标者双方签订了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得该部门发放的施工许可证以后，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。

在项目施工建设过程中，开发商为了保证工程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利实现。

(4)开发项目的竣工验收。开发项目竣工验收，是工程项目竣工后和交付使用前的检查验收，是开发项目建设的最后环节，也是全面考核工程建设和全面检验设计施工质量的最终环节，意义十分重大。

为了防患于未然，确保工程质量，必须实行工程的分部、分项验收。尤其对于隐蔽工程，必须及时强化质量监督、验收，以杜绝隐患。

除了对主体工程检查验收外，还应注意对附属工程及室外工程的检查验收。 凡未经验收或验收不合格的开发项目，不得交付使用。

此外，项目正式交付使用以后，不论是已出售或出租部分，还是尚未出售、出租部分，都应尽可能在工程承包商责任期内及时发现工程质量上的缺陷，以便让工程承包商承担检修责任。

3．房地产开发项目管理。房地产开发项目管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等；除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约：房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

(二)房地产开发项目招标与投标

1．招标投标的概念。房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业(承包单位)来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价(标价)、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则得用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。

2．房地产开发项目的工程建设招标投标。房地产开发建设工程的招标投标包括两方面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者：二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。招标投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。

3．招标的方式。目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种：

(1)公开招标。招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然体现了全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用。

(2)邀请招标。这是一种非公开方式的招标，由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标。一般可选择3—10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。

(3)协议招标：简称议标。适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。

(三)房地产开发项目的工程管理

房地产开发项目的工程管理，是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

1．工程施工管理。对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。 房地产开发商在工程施工管理中的主要任务为：

(1)项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。

(2)费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。 (3)进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。 (4)质量控制。提出质量标准，进行质量监督；处理质量问题，组织工程验收。

(5)合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减。，合同纠纷、索赔等事宜。 2．工程施工控制。

(1)工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示。第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。

(2)质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规模是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。

(3)成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。

①直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在问题。

②间接费用监测分析。间接费用的预算数量是以直接费用为基础，按照间接费用率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。

3．房地产开发项目的工程建设监理。

(1)工程建设监理的概念。工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。

(2)工程监理的内容。

①工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。

②工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容有：第一，委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。第二，进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。第三，质量保证，对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。

③工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，代理招标、评标、议标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。

4．房地产开发项目建设工程竣工验收。竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投人使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。 (1)房屋建设项目的一般竣工验收标准。

①工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。

②所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。

③上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道路均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。

④整个工程质量经有关部门按施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。 ⑤要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。 (2)竣工验收的程序。

①工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。

②开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。

③共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。对于总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。即由开发商向主管部门提出竣工验收报告，主管部门组织建委、计委、建行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等部门进行综合验收，签证验收报告。已验收过的单项工程，不再验收。

④编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。

⑤编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真组织技术资料，整理和清绘竣工图纸，移交使用单位和城市建设档案馆。

五、房地产开发项目市场推广

(一)房地产开发项目市场推广的含义

广义的房地产开发项目市场推广，也就是房地产开发项目的市场营销，它是指从事房地产开发与经营的个人或集体通过一系列营销活动，特别是某些创造性的营销活动，把房地产产品的使用价值和产权，通过市场交换传递给房地产的消费者，以期获得尽可能多的利润的一种活动。 (二)房地产开发项目市场推广的内容

房地产开发项目市场推广，或者说房地产开发项目的市场营销是一项近年来发展起来的新型的专业工作，从时间跨度上，它涉及到房地产开发项目的前期准备和售后服务，从专业领域看，它涉及到市场研究与预测、项目评估、财务分析、建筑设计、园艺设计、广告设计等多个领域，是一项综合性的、操作性的、知识密集性的工作。房地产开发项目的市场营销一般包括：市场分析，营销活动和营销策略研究以及市场营销管理等内容。

1．房地产市场分析。在市场经济的条件下，房地产项目的开发建设，必须建立在前期的市场研究和分析的基础上。市场分析是一个广义的概念，它在时间上，贯穿房地产项目整个开发过程。在空间上，要研究周边甚至更大的区域范围。在分析的内容上，不仅要从宏观上分析区域经济走势、经济政策、地区产业结构的变动、市政基础设施建设及规划的影响；还要从微观上分析各类物业的市场供求状况以及竞争物业的状况等。

2．营销活动和营销策略。在经过围绕房地产开发项目进行的一系列市场调查分析之后，开发商在投资决策时起码要考虑以下几个方面的问题(4WlH)：第一，选择在哪里投资 (Where)?房地产开发商进行房地产项目开发，最先应是确定投资地区，选择空间区位，比如是北京还是上海?是中关村还是亚运村?也就是说，哪里的开发潜力最大和预期回报最高?第二，何时投资比较好(When)?比如，因为亚洲金融危机的影响，一块地理位置非常优越的地块，1997年投资可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投资可能开发出一处每平方米30000元的高级酒店。这时就存在一个何时开发最有利的问题。第三，投资何种物业(What)?是商业物业还是写字楼物业?是普通住宅还是高档别墅?如果是普通住宅的话，应有多少三居?多少两居?第四，为谁开发或卖给谁(Whom)?开发商要知道未来的客户是哪些人群?他们是富裕家庭还是中等收入家庭?是教师还是律师?是30岁到40岁之间还是60岁以上?第五，如何开发(How)?是合作开发?还是独立开发?还是开发到一定程度再转让?当开发商明确了以上这些问题之后，还要组织委托规划设计专家对项目进行规划设计，确定户型比、建筑风格、小区环境等等。在工程施工进行的同时，就要开始进行项目市场推广，如召开新闻发布会、广告宣传，同时配合开发进度进行预售，为此还要对销售人员进行培训和组织。

以上在前期进行的这些概念确定性的工作，大多数是属于一种策略和谋划，完全是根据市场的变化而变化和调整的。也就是说，开发商除了做看得见的营销工作以外，还要做无形的营销工作，即营销策略的研究和确定。具体包括：价格策略、产品策略、企业策略等。

3。营销管理。开发商在进行房地产开发项目的市场推广时，还要在营销管理方面做大量的工作，组织营销机构或部门，选择策划和中介公司，选择设计机构，选择市场调查公司，选择广告代理，选择企业形象设计公司进行企业形象设计，管理营销费用，监督营销计划的实施，并与开发企业的其他部门进行配合。

六、房地产开发的资金来源

(一)企业自有资金

房地产开发企业拥有一定数额的自有资金，是进行房地产开发的前提条件。企业自有资金的多少，是房地产开发企业资质审查及级别划分的标准之一。例如我国规定一级房地产开发公司需有自有流动资金1000万元以上。由此可以看出，自有资金在某种程度上决定着房地产开发经营企业的规模大小。房地产开发企业自有资金一般包括现金和其他速动资产，及近期可收回的各种应收款。另外，企业通过内部资金的挖掘，合理安排利用，也可作为自有资金应付临时的资金需要。如利润留成，竣工房屋的保险金，房屋在建过程中应支付而暂未支付的工程进度款，应付而未付或近期支付的材料费、设备费和应交税金等。

通常情况下，房地产开发企业不可能在银行存有大量的货币资金来等待投资开发项目，但某些存于银行用于透支贷款、保函或信用证的补偿余额等冻结资金，若能争取早日解冻，也可作为货币资金使用。另外，速动资产的变现也是重要的资金来源之一。速动资产一般包括企业持有的各种银行票据、股票、债券等(可以转让、抵押或贴现而获得货币资金)，以及其他可以立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，包括已定合同的应收售楼款及其他应收款。 房地产开发商根据市场供求状况，只要能判断开发项目的预期收益高于企业自有资金的机会收益(如银行存款利息等)或高于速动资产变现损失(包括机会损失)等，就可以根据自身的能力，适时投入白有资金，获取投资回报。 (二)银行贷款

任何房地产开发企业要想求得发展，取得银行和其他金融机构的支持是不可少的。而且由于“杠杆效应”存在，任何开发商都不可能、也不愿意完全靠自有资金周转而不利用银行或其他金融机构的借贷资金进行房地产项目开发。因此，通过金融机构，进行银行信贷是房地产开发经营资金的主要来源之一。房地产开发企业按一定条件和手续，向金融机构申请信贷，这部分信贷资金就构成负债的一部分。

房地产开发企业向银行申请贷款，银行一般根据企业资信、业绩、实有资本、拟开发项目的成本和预期效益，以及贷款用途和使用方向进行审核，决定是否给予贷款。银行向房地产开发企业贷款的形式一般有以下10种： 1．房产抵押贷款。是指银行要求借款者以其合法的房产商品为抵押物作为保证的贷款。它必须订立《抵押供借贷款合同》才能生效。贷款利率按固定资产贷款利率。对职工个人贷款根据房价高低或购房人的承受能力，利率比前稍低。房地产抵押贷款期限一般较长。

2．土地使用权抵押贷款。是指贷款人以通过出让或转让方式合法取得的土地使用权作为抵押物向银行申请贷款。 3．商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款。是银行对商品房开发经营企业用于建筑材料、设备补偿贸易中发放的贷款。补偿贸易是一方向另一方提出购置机器，设备、技术等的资金，另一方则在生产后以产品或商定的其他产品来偿还资金的一种方式。

4．商品房开发经营企业流动资金贷款。向银行申请这部分贷款，要附有主管部门批准的项目建议书、可行性研究报告、初步设计和总概算及拥有30％以上的自有流动资金。贷款利率按国家规定的流动资金贷款利率计息。 5．城市开发流动资金贷款。是指银行为房地产开发企业发放的用于城市综合开发的一种建设流动资金。投放重点是城市住宅及其配套工程。

6．住宅投资拨款改贷款，简称“拨改贷”。是指国家预算安排的住宅建设投资由国家财政拨款改为银行贷款。 7．房地产贴息贷款。是指银行发放的贷款额度由国家下达、贷款利息由国家补贴的房地产贷款。在房地产建设资金尚未得到完全由银行贷款的时候，贴息贷款是必不可少的一种方式。这种贷款面向的对象主要是机关、事业单位。该项贷款主要用于城市文化设施和公用福利性设施的开发建设。

8．自建公助贷款。是指银行为扶助城镇居民和职工自建住房所发放的贷款。自建房屋产权归个人所有。 9．私人购房贷款。是指银行向私人购房者发放的用于购置房屋的专项贷款。

10．储、贷结合的私人购房贷款。是指先由购买商品房的城镇居民储蓄，储蓄达到一定金额后，银行对其购房资金不足部分给予贷款。其特征是“先存后贷”、“专存专贷”、“存贷挂钩”。

以上10项房地产贷款形式，其中第

1、

2、

9、10项为长期贷款，其余6项为短期贷款。前者的贷款期限一般超过3年，且以房地产抵押为特征。后者的贷款期限限制在3年之内。由于长期贷款，银行本身要承受因通货膨胀、经济波动所产生的风险，相对来说，短期贷款银行承受的风险较小，企业也不用以房地产作抵押，而且获得贷款较容易。 (三)社会资金

社会资金主要是指通过发行房地产股票和债券筹集社会闲散资金，用于房地产开发建设。它可以在很短时间内，迅速聚集大量资金。房地产证券是房地产开发资金筹集的一条重要渠道。

1，房地产股票。通过企业改制重组，成立的股份制房产开发公司(企业)可以通过发行股票的方式筹集开发资金。房地产股票是股票持有人对房地产股份公司(企业)相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种投资。任何人，无论购置多少份额的股票，均对企业拥有部分所有权(股权)。当企业盈利时，所有股票持有人按股份领取股息和分红。股东在股份公司享有的权利的大小，取决于该股东持有股票的股数。与债券不同，股票允许转让但无权要求企业收回。因此，购买股票是有经营风险的。所以，股票持有人作为股东承担房地产股份公司的有限责任，同时享有相应的权利，并承担相应的义务。 股份制房地产开发公司(企业)可以发行以下四类股票：

(1)普通股。普通股是指其收益随着股份公司利润的变动而变动、股东权益不受限制的一种股票。在股份制公司(企业)刚成立时，一般都要首先发行普通股票，这也是公司(企业)的基本股票。一般普通股的发行额占股份制公司(企业)股票总发行额的比例最大，占有的股东数也最多。

(2)优先股。优先股是指可以比其他股票优先取得股息和分配剩余财产的股票，一般在吸引保守投资者投资、获得或合并其他公司、扩充和改善企业生产经营状况时发行。优先股也是股份制公司(企业)发行的一种主要股票。 (3)后配股。后配股是指在利润分配和剩余财产分配方面后于普通股的股票。这种股票主要用于政府为支持某项事业时，与股份公司达成在企业效益不好时可以免付股息的协议。但是，若企业效益好，则后配股股东能获得剩余的全部红利。这种股票发行较少。

(4)混合股。混合股是指在股息分配方面优先、而在剩余财产分配方面垫后的将两种权利混合起来的股票。这种股票发行很少。

2．房地产债券。债券是债权人和债务人之间建立资金借贷关系的凭证。改革开放以来，我国的债券市场有了突飞猛进的发展，债券的种类和数量急剧增长，债券的发行方式、管理方法也逐步走向规范化、科学化，一个符合社会主义市场经济要求的、现代化的债券市场已逐步形成。通过发行债券筹集资金，已成为房地产开发公司(企业)普遍认同和采用的方式。

房地产债券是指债务人承诺按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期偿还本金的书面债务证书。它的性质类似国库券，有人亦称之为“集资券”。房地产开发企业在进行成片开发房地产时，发行债券是一种有效快捷的筹资方式。人们之所以乐于购买，原因有二：一是债券券面注明了偿还本息日期，债券持有人承担风险很小；其二，债券一般以无记名形式发行，可随时转让，易于流通。此外，债券还可以采取以奖代息、奖息并存两种方式发行。通过发行房地产债券，让全社会都来关注房地产业，这无疑有益于房地产业的发展和居民住房消费结构的合理化。

房地产开发公司(企业)利用债券筹集开发资金具有以下几方面优点：

(1)房地产开发公司(企业)在很大程度上有决定债券种类、数额、利率、期限和还款方式等参数的自主权，从而能够更好地和企业生产经营需要结合起来，使企业在急需资金时及时得到资金，而在不需要资金时停止筹资行为，显著提高开发资金的使用效益。

(2)利用债券筹集开发资金是房地产开发公司(企业)的直接筹资行为，它比向银行借款等间接融资方式经过的中间环节少、进展快、简便易行。

(3)房地产开发公司(企业)获得的债券资金十分稳定，其使用方式和用途也没有什么限制，企业运用方便、灵活自如。 (4)房地产开发行业资金收益率比较高，风险小，因而房地产开发企业发行的债券一般信誉较高，易于为债权人接受。同时，通过发行债券，还可以促进企业提高经营管理水乎，扩大开发公司(企业)的知名度，为今后开发公司(企业)的业务发展创造良好的条件。 (四)其他资金

1．各类信托基金。房地产开发虽然风险较大，但投资回报率也较高，因此，一些信托基金也乐于将基金的一部分投向房地产这一收益较高的行业，作为其投资组合的组成部分，房地产开发企业可以以约定的利率向各类基金组织融资，也可以吸收其投资人股。尽管其利率水平相对高于银行贷款，但对资金需求量很大的房地产开发企业而言仍不失为一条有效的筹资渠道。

目前国内各类信托基金组织都已先后建立起来，如住房发展基金、职工社会福利基金、各类奖励基金、各类社会公益基金和风险投资基金等都可作为房地产开发企业融资的对象。

2．商品房预售。通过商品房预售，既可以提前回收和筹集建设资金，又可以降低房地产开发投资风险。房地产开发项目在取得土地使用权，完成设计报建等于续，经银行或注册会计师审核，投入建设开发的资金达到项日总投资额的25％以上，经房地产管理部门批准后，房地产开发企业便可预售商品房。付款方式包括一次性付款、建筑期付款(首期付一部分，楼宇封顶付一部分，交付使用时全部付清)及分期付款(分若干年付款)三种。开发商多倾向于一次性付款，并给予适当的优惠政策，以尽早地收取售楼款。

以上阐述了房地产开发资金的各种来源，通常情况下，房地产开发资金的筹集是上述各资金来源渠道的综合使用。例如，房地产开发企业利用自有资金支付获取土地使用权的地价款(出让金)和各项前期费用，然后将土地使用权向银行抵押取得贷款，用于建安工程投资；当建设投资达到预售条件时，通过预售商品房提前收回部分售楼款或定金，进一步用于房屋建造；再加上其他渠道筹集的资金，将项目开发完毕，交付使用。如果开发商拟将楼宇建成后以出租方式经营，则开发商重点要考虑长期融资，等投人使用后，以每年的租金收入逐年还本付息。由于以出租为主的开发项目投资回收期很长(一般要10年左右)，一般是实力很强具有银行或财团支持的大型房地产开发企业才愿这样做。

推荐第9篇：房地产开发可行性研究

可行性研究：筹资第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 译者：李昂日期：2003-9-9

终于到了要建一个新博物馆的时候了。一开始由于管子生锈而导致漏水，使得天花板和房顶都受到了损害，然后陈旧的供热系统在隆冬时节无法工作了。为维护这个古旧的建筑物而花的钱多过举办展览所获得的收入。参观的人数缩水，赞助商也在抱怨建筑物的老化。这个有40年寿命的屋顶真是必须更换了。

经过长时间激烈的辩论，董事会决定批准2500万美元资金来重新建造一个博物馆。董事会在很多问题上做了斗争，但是其中一个却令他们寝食难安：公众会同意这个项目吗？为了减少他们的顾虑，在商业活动之前应当进行可行性研究。但董事会中，只有三分之一赞成在建造活动之前应当进行研究，三分之一认为研究仅仅是对金钱和时间的巨大浪费，而另外三分之一的人则根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“这是一项市场研究，” George A.Brakeley, III解释到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一个资金筹措咨询公司的主席，“如果你从事消费品制造的话，不对一种新剃刀进行市场测试，就把它投放市场的事情是不可想象的。我们在测试某个企业的资金筹措吸引力方面做着同样的工作。这种测试可能是本地的，区域性的或者全国的，而且通常包括三部分：基金会、公司和个人捐助者。”

可行性研究通常在商业活动之前，而且通常是由外部的咨询公司主导的。研究一般包括一个对资金筹措活动的外部审计，以及随后与相关人士的一系列会见。审计和会见的结果将呈现给企业董事会。“事先没有任何评估活动就确定进行商业活动的情况很少见，” Brakeley谈到，“同样非常少见的是，一个企业自行进行可行性研究。这主要是因为，人们在会见客观、专业的外部人员比会见内部人员的时候更倾向于坦白，尤其是他们与企业有着很大关联的时候。”

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉矶的执行主管，她非常有兴趣在700万美元的建造活动之前进行一项研究。“我们进行可行性研究的原因很多。第一，因为我们的企业有很长的历史，人们对我们的感觉很多样。我们感觉一个外部人员能够帮助我们明确这种感觉。第二，我们希望确认我们所投资的数字是正确的。我们选择700万是因为我们的建筑师和规划师认为这个建筑会花费这么多。或许一个可行性研究将表明我们有能力进行1000万美元的商业活动。我想，如果确实存在这样的机会却被我们错过了的话，将会是一件很可笑的事情。同时，我希望确定我们将会成功。如果一个可行性研究告诉我们这个项目只能支持400万的投资，那么我们最好做一个400万的项目，缩减开支，以后再做完余下的部分。”

商业活动能够在没有可行性研究的情况下获得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投资之前所必须的步骤。“我们的商业活动筹措到750万美元，但我们并没有经过研究，而且也没有雇用顾问。我们仅仅是挽起袖子自己干。” Mack McKinzie这样解释到，他是印第安纳波利斯艺术博物馆的主管。“70年代我们在一个小型，而且很不成功的商业活动中使用了顾问。我并不清楚那到底是顾问，还是董事会或是两者的结合，但是没有人对结果满意。”

“我们长期以来都拥有不错的资金筹措方案。我们拥有强有力的董事会，我们了解我们的客户，而且我们很好地集中精力做我们的事情。我们感到机会不错。在一个企业的生命期里，有那么一段时间，所有的事情看起来都处于良好的状态中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已经从事直接邮寄的资金筹措项目16年以上了。他目睹了这些年可行性研究需求的衰退。“可行性研究曾经十分流行。研究是一个必经的程序。这种研究一度更像是一些顾问公司的销售工具，而不是更好的审视企业的图景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想这一点现在不同了。”

可行性研究的费用

可行性研究是很贵的。当使用顾问的时候，所支付的费用肯定要比使用内部职员进行研究要高得多。但是，咨询费会根据企业的性质和复杂程度的不同而有很大差别。Brakeley解释了他公司对于费用的哲学。“一个可行性研究可能从15000美元到75000美元不等。我们相信少数高质量的访谈比大量肤浅的访谈有效得多。费用也会受地理因素的影响。如果目标是一个社区医院的话，其影响范围仅仅是周边20英里以内的地方。这种访谈的效率会比一所自由主义艺术学院的效率高多了。因为这种学院的董事会托管人和优秀毕业生可能会散布在整个国家里，或许乘飞机去西雅图仅仅是为了做一个访谈。另一个影响费用的因素是进行访谈的人的资历。我们并不习惯于让新手做这样的研究。”

可行性研究的费用可能会让一个企业退缩。Susan Franklin解释到：“一些董事会成员无疑会说：„天那，做一个可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以让多少孩子去夏令营！‟幸运的是，我们的董事会觉得可行性研究是通向成功的必备条件。他们同样理解必须为正确的建议投资。不管是会计之于贸易或是律师之于法律条文，建议是必须听的。一项可行性研究保护你不犯错误。”

McGrath同意很多企业不进行可行性研究是因为费用过高的缘故。他同样相信另外还有原因。“很多项目没有做可行性研究，费用当然是一个因素。但是，我相信也有相当一部分原因是开发商的自信所致。他们说，我能做这事，就像XYZ一样简单，为什么还要在咨询公司身上花钱呢，我能做好！”

研究是耗费时间的

可行性研究最令人感到灰心的方面在于时间。董事会决定要进行研究，他们已经雇佣了一个能够胜任的资金筹措公司，然后却被同一家公司告知研究开始之前需要数月时间进行准备。董事会叫嚷到：“这算是什么买卖！”

“有一次咨询公司说他们需要三个月时间进行研究”，Brakeley解释到。“但研究将在两个方面陷入困境。一是企业并不总是处于可以供研究的状态中。二是你想见的人并不是随时就可以见到的。因为这个原因，有些研究将耗费4到6个月才能完成。”

如果研究的结果是负面的会怎样？

没有一个企业是完美的。经常会有一些人或其他企业，由于某种原因不喜欢你的商业运作方式。进行研究的一个原因是确定你的项目会对社区带来多大的利益，并且确定项目运作成功的机会。但是如果两个月的研究之后，你的顾问为你带来坏消息——你的项目存在较大的外部问题，你能做什么？接下来会发生什么？

Brakeley描述了他的公司将是如何应对这一情况的。“如果我们进行了访谈计划中的三分之一或是四分之一，而且访谈是令人惊讶且绝对负面的话，我们将会停止研究进程，然后回去对他们说，伙计们，你们有大麻烦了。我们最好完全停止这项研究并且改正这些问题，因为这不是对资源的有效运用。负面的结果并不完全意味着你们不应当运作这个项目，而是意味着项目的目标经过检验是不够有竞争力的，应当另立目标。有些时候我们不得不说，我们认为这个项目目前是不值得建议的，这是原因，这是你们需要为这个项目所做的准备。”

McGrath对客户采用相似的方针。“我将告诉他们改正问题，寻找其他途径获得他们所寻找的资金。但是，我从没有看到过一个完全负面的研究，因为肯定有人是支持这个机构的，因此也总会有希望和乐观估计。”

如果选择不做可行性研究的话应当做好准备

如果你的企业选择在建设项目运作之前不做可行性研究的话，你应当做到如下：

1、高度的自信；

2、对你的市场和客户的广泛认知；

3、以往商业运作的成功经历；

4、主要的成功因素是可以预期的；

5、确定有一个自发的领导机构；

6、董事会和项目员工的承诺，

7、完成整个工作的能力。

McGrath也认为如果不经过可行性研究的话，一个项目必须进行充分的准备。“你必须拥有一个详细的计划书，并且必须相对非专业人士和多数公众来说简单、易懂。你必须争取到与企业有关人的支持：董事会成员，支持者和朋友。你能够从参与项目的人身上学到很多。最重要的是你的企业必须完全为你的项目成功而努力。”

你应当为可行性研究投资么？

可行性研究成功地进行了很多年。有其缺点，也有优点，就像任何其他开发程序一样。对于非营利组织的任何重要的金融投资，研究都是应当被谨慎考虑的，如果使用的话，必须小心监控，并且得到董事会和员工的热情支持。

George Brakeley已经完成过很多可行性研究，而且很清楚这些研究的价值。“大多数企业和组织意识到他们最好请外部的、客观的人来看看他们想做的事情，并确定这是否可行。有时这个步骤就像保险一样，顾问会告诉你，你做的不错，继续下去，所有的事情都如你所预期的那样。但是另一个极端是，顾问十分诚恳地告诉你，你做的事情是错的。你应该干点其他的事情。”

Susan Franklin也深信研究对于项目的成功是非常重要的。“尽管你认为你很了解你的社区，但是你仍然会发现一些令你惊奇的现象。因此，最好事前做好准备。我经常会听到企业发现他们能够筹措到比他们预想得多得多的资金。如果一个可行性研究告诉你不要进行这个项目的话，不要寻找托辞。更多的时候，报告会告诉你，按你预先设想的去做，而且可能会做所有你能想到的事情。即使研究最终告诉你的结果和你一开始设想的是一样的，这只能说明你很全面地考虑了这个问题，而并不说明你浪费了你的金钱。

推荐第10篇：房地产开发流程图

房地产开发流程图

1、发改委：审批建议书；

2、环保局：环境影响报告书(表)；

3、规划局：办理项目选址意见书；

4、国土资源局：建设项目用地预审；

5、地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的意见；

6、发改委：审批项目可行性研究报告；

7、规划局：建设用地规划许可证；

8、国土资源局：征用土地确定土地供应方案；

9、拆迁部门：拆迁方案；

10、报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；

11、建设局：办理开发项目建设条件意见书；

12、国土资源局：办理土地出让或划拨土地决定书，用地批准书，签定出让合同；

13、拆迁部门：办理拆迁许可证；

14、国土资源局：办理土地证；

15、地震局：抗震设防要求意见书或安评证明；

16、建设局：开发商与建设局签定开发项目合同；

17、规划局：建设工程规划许可证；

18、消防支队：审核书(一般工程)；

19、地震局：抗震设防要求意见书或安评结论；

20、建设局：工程施工图设计文件委托审查；

2l、建设局：工程施工招标申请备案；

22、建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建设局监督；

23、建设局：工程开工条件审查，核发施工许可证；

24、房产局：高品房预售许可证；

25、房产局：办理房屋所有权证。

第11篇：房地产开发流程图

本文由独孤翀贡献

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项目方案概念设计

a、本单位报批函 b、项目建议书代可研报告 c、房地产开发企业资质证明文件d、中外合营项目合营各方签署的合作意

a、建设项目地点征求意见函

b、建设项目规划审批申报表

c、建设单位用地申请及拟

建设工程 ①

寻找拟建投资地块

②

投资分析、编制项目 建议书代可研报告

③

签订土地转让合同

④

办理建设 项目地点 征求意见

d、拟建方案设想总 e、1：2000 ⑤ 办理规划意见书

28天（

1天（计委）

用地手续

交地、场地平整（分期）

市政工程

工作准备

⑥

总体规划方案设计 45天

⑿

a、项目立项批复 b、建设项目规划审批申报表 c、《规划意见书》及附图一份 d、复审应持《修改设计方案通知书》 e、标明用地钉桩成果以现状地形图 为底图的总平面图 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 g、日照影响分析图及说明各一份 h、交通影响评估报告 I、技术经济指标列表说明 （如超出近控规应附控规调整审批通知书） j、规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型 k、单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份 l、人防、消防、园林、环保报告

委托交通影响评估报告 总体规划方案报批 30天（市规划院）

业资质证明文件

项目合营各方签署的合作意向书

设项目地点征求意见函 建设项目规划审批申报表 建设单位用地申请及拟建项目情况说明

拟建方案设想总平面图 2000地形图一份

办理规划意见书 规委）

⑦

项目立项 23天（市计委、市建 委开发办）

⑩

⒀

22天（市规划院、规委）

a、项目立项批复 b、农用地转用、征用建设项目用地申请书 c、《规划意见书》及附图一份和钉桩坐标成果通知单 d、区县人民政府建设用地申请文件 e、土地利用总体规划对建设用地规模控制图 f、一书四方案 g、补充耕地位置图及文字说明

委托钉桩 项目征地及建设用地预审 50天

⑧

⑨

⑾

⒁ 用地会审议及市政府征地

10天（规委、测绘院）

h、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图 I、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图 j、建设拟征地土地权属情况汇总表 k、省级土地行政主管部门对补充耕地的验收文件 l、新增建设用地有偿使用费准备情况的说明 m、征地情况调查表 n、征地协议书 o、？？城规划图

a、缴纳新增建设用 b、土地开垦费 c、d、e

人防（审批意见2003.06.19已取得）、消 防专业报建图 （审批意见2003.05.19已取 得） 30天

（25） ） 单体报建图、施工图审查预审 a、防火审批申报表演 （21） ） b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计 c、总平面图 d、消防设计专篇 e、审定设计方案通知书

消防报建 16天（市消防局）

⒄

园林交通专业报建图（审 批意见2003.05.20已取得）

（32） ）

（

（26） 人防总规及单体报建 ）

30天（市人防办）

（ a、人防工程施工图

b、居住区人防规划工 a、园林现状测绘报告（交区园林局） b、建筑剖面图 c、首层、？？及地下各层平面图 d、规划意见书和审定方案通知书及附图

20天

c、人防结构计算表 d、

e、绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案

（市、区园林局）

园林报建（审批意见2003.05.20已取得 （30） ） 交通报建

市交管局

（22） ）

（31） ）

a、规划意见书及附件 b、审定设计方案通知书 c、立项批复 a、规划意见书 b、审定设计方案通知书两份 c、总平面图两份 d、交通影响评价报告 e、市政道路方案及交通设施工程协议 f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同 g、交通组织流线分析图 h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表 ⒃ 教育报建（审批意见2003.05.05已取得

（23） ） 30天（区教委） 签订公共配套协议书 15天（区建委开发办） a、教育意见 b、规划意见书 c、审定设计方案通知书 d、总平面图 e、召开公共配套协调会

委托地价评估 土地审核 40天（市房地局）

（36） ）

文件图纸和模型

⒂

20天（评估单位）

⒅

（29） ）

3天（市房地局） 地价款（2003.06.10已交）

土地补偿 办理建设用地规划许可证 用地会审议及市政府征地批复 20天

（27） ） （24） ）

征地审核

（33） ）

⒆

13天（市规委）

缴纳新增建设用地有偿使用费 土地开垦费、防洪费、菜田基金 e、超转费 f、征地事务管理费 g、耕地占用税 h、拆迁或土地补偿费

a、立项批复 b、建设项目规划审批表 c、市政府征地批复 d、用地钉桩成果 e、按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 f、审定设计方案通知书

电信方案咨询 供电方咨询20天 供水方案咨询20天

雨、污水方案咨询20天

（20） ）

有线电视方案咨询20天 道路方案咨询20天 热力方案咨询20天

（28） ）

市政项目方案综合设计 10人

（39） ）

剖各专业室内外消防设计

（ ） 人防工程施工图（各专业）

（38）） ）

居住区人防规划工程送审单 人防结构计算表、人防工程送审单 e、地勘资料及地形图大树保护方案）

e f g a、供电给水市政燃气热力意见 b、建设项目规划审批报表 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 d、建筑工程施工设计图纸 e、工程档案登记证明 f、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 a、供电给水市政燃气意见 b、统计局意见 c、散装水泥交费 d、墙体节能 h I j、k、l、m、n、o、p、q、r、统计局登记通知

办理开工证征 求意见函

设备购货合同

住宅户型图和面积明细表

2003.0.15 （47） ）

办理建筑工程 施工许可证 11天

（34） ）

办理年度施工计划 24天（市计委、市 建委开发办）

（40） ）

办理建设工程 规划许可证 13天（规委）

2003.08.11 （42） ）

办理招投标 25天（市建委） 办理树木伐移手续

（48） ） （49） ）

2003.06.30

2003.07.25

20天（市园林局）

2003.07.07

地名办批复 20天（规委） 房屋面积勘测报 20天（房地局测绘队）

（50） ） （51） ）

（35） ）

签订国有土地出让合同

18天（市房地局）2003.07.18

（41） ）

办理临时国有 土地使用证

2003.08.04 （44） ）

（交齐100%地价款取正式国有土地使用证

10天（市房地局） 申报物业管理公约 10天（市房地局小区办）

2003.08.04 （45） ）

a、项目立项批复 b、办理土地出让手续申请 c、审定设计方案通知书 d、土地评估报告原件

e、出让合同附图一式五份附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图 f、建设用地规划许可证及钉桩成果通知单 g、建筑面积与用途说明 h、加盖工商部门备案章的营业执照复印件 I、建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件 j、与原用地方签订的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件 k、房地产开发企业资质证书 l、外经贸委核发的外商投资企业批准合作、合资企业合同、章程的批复 市政各口方案报装 20天 市政项目方案综合设计 （37） ） 项目综合方案审定 15天 b、市政项目综合方案 c、审定方案总图及道路方案 d、市政各专业项目咨询方案 （43） ）

雨污水方案初步设计 7天 市政设计综合方案会 10天

（46） ）

a、建设项目规划审批报表

（54） ）

出各专业竣工图

a、建筑工程施工许可申请表一式两份 b、建设用地规划许可证及附件 c、建设工程规划许可证及附件 d、施工图纸设计文件审查通知书 e、经备案的施工合同 f、施工企业中标通知书 g、经备案的施工监理合同 h、监理单位中标通知书 I、项目建设资金落实证明、年度施工计划、人防工程备案通知书、园林局伐移树木批准文件、四源费统一收费凭证、质量监督通知书、安全监督通知书、建筑节能新型墙体收费凭证、散装水泥收费凭证 统计局登记通知 2003.10.13

办理建筑工程 施工许可证 （市建委）

a、建设工程规划验收申请表演 b、竣工图 c、建设工程竣工测量成果报告 d、建设工程规划许可证

2003.08.20 （53） ）

办理涉外办批复 10天

办理商品房预

2003.11.04 （57） ）

（55） ）

16天

a、年度施工计划 b、施工合同 c、地名办批复 d、物业管理公约批复 e、外商投资企业批准证书

地价款取正式国有土地使用证）

f、临时国有土地使用证， g、建设工程规划许可证 h、建设工程施工许可证 I、预售房价款监管协议书 k、关于涉外项目国家安全审查的批复 l、市政府征地批复 m、预售商品房型图，

j、预售商品房面积测量报告和分摊部位的

土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）

有土地权属来源证明文件（原件）

市政各口方案报装

市政设计综合方案会

（52） ）

10天 a、建设项目规划审批报表 b、市政设计综合方案 c、审定方案总图及道路方案 d、市政各专业项目咨询方案

（56） ）

市政各专业施工图设计 30天

（58） ）

a、工程竣工图 b、建筑工程消防设计审核意见书 c、消防验收申请 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告 e、建设意见整改及落实情况 f、建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书 a、建设项目人防工程竣工验收备案表 b、区县人防办出具的认可文件 人防验收 15天 四方及电梯验收 15天 消防验收 17天 （59） ） 规划验收 20天 环保验收 教育验收 （61） 竣工验收 ）

7天建委 确权 30天（房地局）

竣工测量成果报告

程规划许可证

c、人防工程竣工验收报告 d、施工单位签署的人防工程质量保修书

（63） ）

（65） ）

a、立项批复 b、法人资格证明

卫生验收 园林验收 a、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批） b、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表 c、建设项目环境保护验收监测报告

c、房屋竣工证明文件 d、房屋面积测量成果报告 e、竣工项目地价款核准复函 f、公用建筑面积、分摊面积的材料 g、国有土地使用证或土地来源证明

企业批准证书，企业成立合同，营业执照 ，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明价款监管协议书，投资总额达25%以上证明材料

品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图

涉外项目国家安全审查的批复 ，装修标准和设备简介

办理建设工程规

（60） ）

13天

（62） ）

办理开工证 11天

（64） ）,

土地来源证明

第12篇：房地产开发案例

我朋友有块地皮，现想自己注册个房地产公司开发住宅楼盘，地皮原来是村里的的集体所有地，现在全部买下，大概有七十亩。请问从拿地皮后到建筑然后再到市场销售的整个流程告诉我下，要详细些。谢谢

根据你的实际情况，建议你按照如下步骤来处理：

1、土地合法性处理：首先要检查这块土地是不是集体建设用地，如果不是，则需通过“农转非”转为建设用地，避免日后的法律风险；同时你这个房子以后不能办分割的地产证；如果是国有建设用地，就不存在上述问题

2、注册房地产开发公司：根据你自身的资金实力去注册一个房地产开发公司，并获取暂定开发资质，一般县级、市级、省级开发公司对注册资本都不一样，根据你的实际情况来办

3、办理《土地使用权证》：去当地的国土部门办理，然后对于开发强度指标，最好请专业人士把关，例如容积率、绿化率、建筑密度、层高等等。

4、规划设计：由于你的面积比较大，需要请专业的设计公司进行规划设计，然后根据自己的资金实力，确定是否分期开发。对设计公司的选择，可以通过招标的形式来运作。

5、开发报建：在施工之前，要根据规划设计图纸，去各个主管部门办理相关证件，主要包含三证一书——建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，项目建议书（这个好像有些地方不要求）；如果资金实力有限，需要融资，此时可以凭相关证件去银行办理抵押贷款。

6、项目施工：获取上述证件之后，就着手进行施工单位和监理单位的选择，同样可以采取招标的形式；然后开始进入施工阶段，注意自己公司一定要紧抓质量、进度、造价、安全等四个方面；如果资金有限，可以要求施工单位垫资

7、项目销售：在项目进入设计开始，就要着手进行宣传推广，为销售做准备；在项目开发到一定阶段，就要去办理预售许可证，办理好预售许可证之后，就可以正式进入销售了，这个也可以请专业的代理公司来完成。

8、项目竣工及入伙：项目竣工后，要组织验收，竣工验收完毕，要组织业主入伙，然后选择物业管理单位（或者自己组建）。

第13篇：房地产开发流程

可行性研究，立项---融资、拿地---策划、设计---办理规划、施工手续---招投标、销售方案---办理销售手续并销售---验收、交房---回收资金、总结。

具体工作还有详细的管理流程，不同的组织构架也用不同的管理流程，需结合实际情况自行研究。

房地产开发流程

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并

依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

第五章：交付使用阶段

第14篇：房地产开发合同

房地产开发合同

立合同单位：

___________________（以下简称甲方）

___________________（以下简称甲方）

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

项目内容及规模：___________________

总投资及资金筹措：___________________

总投资_____万元（其中：征地费_____万元，开发费______万元，建筑安装费_____万元）。投入资金规模_______万元，甲方出资_______万元，内奸____次出资，每次出资______万元，预收款______万元；乙方出资_______万元，分____次出资，每次出资_______万元。 合作方式：_________________________________

各主负责：_________________________________

乙方：_________________________________

经营方式：_________________________________

资金偿还及占用费：_________________________________

资金占用费按月利率_____％计付，并于每季末的前____天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行最后一次交还款时，资金占用费随本金一起还清。

财务管理：

1.成本核算范围：_________________________________

2.决算编制：_________________________________

3.财产清偿：_________________________________

4.利润分配：_________________________________

5.违约责任：_________________________________

其他：

1.该项目资金在______行开户管理。

2.______方经济责任由______担保。保证方有权检查督促______方履行合同，保证方同意当______方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

3.______方愿以______作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。______方不履行合同时，______方对抵押品享有处分权和优先受偿权。本合同一式_____份，甲方执一份，乙方执一份。合同副本______份，报送有关单位各存一份。双方代表签字后生效。 本合同附件有____________________，与本合同有同等效力。

本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部份。

甲方：（公章）______乙方：（公章）______

地址：_______________地址：_____________

法人代表：（签章）______法人代表：（签章）______

开户银行及账号开户银行及账号

保证方：（公章）______

地址：__________________

法人代表：（签章）_______

签约日期：____年___月___日

签约地点：________________

第15篇：房地产开发合同

订立合同单位：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称甲方）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

一、项目内容及规模：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

二、总投资及资金筹措：

总投资＿＿＿＿万元（其中：征地费＿＿＿＿万元，开发费＿＿＿＿万元，建筑安装费＿＿＿＿万元）。投入资金规模＿＿＿＿万元，甲方出资＿＿＿＿万元，分＿＿次出资，每次出资＿＿＿＿万元，预收款＿＿＿＿万元；乙方出资＿＿＿＿万元，分＿＿次出资，每次出资＿＿＿＿万元。

三、合作方式：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

四、各方负责：

（1）甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（2）乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

五、经营方式：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

六、资金偿还及占用费：

资金占用费按月利率＿＿%计付，并于每季末的前＿＿天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行＿＿＿＿＿＿＿＿＿，最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。

七、财务管理：

（1）成本核算范围：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（2）决算编制：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（3）财产清偿：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

八、利润分配：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

九、违约责任：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

十、其他：

（1）该项目资金在＿＿＿＿＿＿行开户管理。

（2）＿＿＿＿方经济责任由＿＿＿＿＿＿担保。保证方有权检查督促＿＿＿＿＿方履行合同，保证方同意当＿＿＿＿方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

（3）＿＿＿＿方愿以＿＿＿＿＿＿作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。＿＿＿＿＿方不履行合同时，＿＿＿＿方对抵押品享有处分权和优先受偿权。

（4）本合同正本一式＿＿＿＿份。甲方执＿＿＿＿份，乙方执＿＿＿＿份。合同副本＿＿＿份，报送＿＿＿＿＿＿＿＿＿等有关单位各存１份。双方代表签字后生效。

本合同附件有＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，与本合同有同等效力。

本合同的修改、补充须经由甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）

地址：地址：

法人代表：（签章）法人代表：（签章）

开户银行及帐号：

保证方：（公章）

地址：

法人代表：（签章）

开户银行及帐号：

签约日期：年月日

签约地点：

第16篇：房地产开发合同

房地产开发合同

合同登记编号：

法定代表人：联系电话：地址：邮政编码：开户银行：账号：

法定代表人：联系电话：地址：邮政编码：开户银行：账号：为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

第一条项目内容及规模：

第二条总投资及资金筹措

总投资万元（其中：征地费万元，开发费万元，建筑安装费万元）。投入资金规模万元，甲方出资万元，分次出资，每次出资万元，预收款万元；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。

第三条合作方式：

第四条 各方负责

甲方：乙方：

第五条 经营方式

第六条 资金偿还及占用费

资金占用费按月利率‰计付，并于每季末的前天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行，最后一次还款时，资金占用费随本金一起

还清。

第七条 财务管理

１．成本核算范围：

２．决算编制：

３．财产清偿：

第八条 利润分配：

第九条 违约责任：

第十条 其他

１．该项目资金在行开户管理。

２．方经济责任由担保。保证方有权检查督促

方履行合同，保证方同意当方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

３．方愿以作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。方不履行合同时，方对抵押品享有处分权和优先受偿权。

第十一条 本合同的修改、补充须经由甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，

作为合同的补充部分。

第十二条 争议的解决方法

双方当事人在履行本合同过程中发生争议时，应当协商解决；协商不能解决的由厦门仲

裁委员会仲裁。

本合同附件与本合同有同等效力。

本合同正本一式份。甲方执份，乙方执份。合同副本份，

报送等有关单位各存１份。双方代表签字后生效。

甲方：（盖章）乙方：（盖章）

法定代表人：（签章）法定代表人：（签章）年月日年月日

附件（略）

第17篇：房地产开发试题

一、单向选择题：（每题1分，共30题，每题的被选答案中只有一个是最符合题意，

请在题后括号内填入相应的编号）

1． 考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂

房的投资风险小。这是因为前者比后者具有：（C）

A.更长的经济寿命B.更显著的个异性

C.更强的适应性D.更专业的物业管理

2． 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（B）

A.比较风险B.通货膨胀风险

C.时间风险D.资本价值风险

3． 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房

地产投资市场的风险相关系数为0.5，那么，当前房地产投资的折现率为（C）

A.3.5%B.5.17%

C.7.15%D.8.59%

4． 某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继

续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米，那么，该市房屋的平均建设周期为（B）

A.0.5年B.1.5年

C.2年D.3年

5． 下列关于房地产市场特性的表述中，那一项不是房地产市场具有的特性（C）

A.供给非同质性B.需求多样性

C.竞争充分性D.交易复杂性

6． 产生房地产价格泡沫的主要诱因是：（C）

A.土地稀缺B.城市化进程快

C.投机需求膨胀D.过度开发

7． 房地产投资决策分析主要包括项目财务评价和（ ）两部分。（Ｂ）

A.价格分析B.市场分析

C.产品分析D.成本分析

8． 由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限（C）

A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书

C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证

9． 房地产商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（B）

A.成本导向定价法B.购买者导向定价法

C.竞争导向定价法D.市场导向定价法

10． 下列关于市场容量概念的表述中，正确的是：（C）

A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场

B.潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场

C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场

D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场

11． 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发

公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用什么模式（D）

A.选择专业化B.产品专业化

C.大量定制D.单一市场集中化

12． 企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关的行业是：（A）

A.批量行业B.僵滞行业

C.分块行业D.专业化行业

13． 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为：（C）

A.14.55%B.14.68%

C.14.75%D.15.01%

14． 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是：（A）

A.成本利润率是年成本利润率

B.成本利润率是开发经营期的成本利润率

C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

15． 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正

常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万

元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为：（A）

A.7.5%B.8.3%

C.12.5%D.16.7%

16． 对于一般商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（B）

A.1.2B.1.5

C.1.8D.2.0

17． 某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为

6%，则该房地产投资的实际收益率为（C）

A.9.26%B.10%

C.11.32%D.12%

A.B.C.D.

18． 某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000

万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该

投资项目的资本金利润率为：（D）

A.12%B.20%

C.24%D.30%

19． 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利

润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利率（税前）为

0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，以下那种情况是正确的（A）

A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目

C.甲项目于乙项目一样强D.不能确定哪个项目强

20． 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项

目达到以下那种情况的极限值（B）

A.利润为零B.允许的最低经济效益指标

C.最大的费用D.最大利润

21． 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是：(B)

A.容积率B.空置率

C.利息备付率D.成本利润率

22． 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（C）

A.土地费用B.前期工程费

C.房屋开发费D.管理费用

23． 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是：（B）

A.土地购置贷款B.土地储备贷款

C.土地开发贷款D.建设贷款

24． 下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（A）

A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资

C.公共设施维修费D.保险费

25． 下列关于计算贷款综合风险度的系数表述中，不正确的是（A）

A.企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B.贷款期限越长，期限系数值越大

C.项目风险越大，风险等级系数值越大

D.用商品房抵押相对于用其他房屋和建筑物抵押，贷款方式系数值较低

26． 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分

歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30平方米，外墙面积6平方米，

单元间分隔墙面积8平方米，公摊面积3平方米，那么，可出租面积应是（B）

A.33平方米B.40平方米

C.43平方米D.47平方米

27． 物业管理公司在选择零售商作为零售商业的租户时，首先要考虑的因素是（D）

A.零售商的财务能力B.零售商所需要的服务

C.零售商组合与位置分配D.零售商的声誉

28． 某零售商拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则

该单位应缴纳的年房产税数额为：（D）

A.42.0万元B.50.4万元

C.60.0万元D.72.0万元

29． 金融机构发放个人住房抵押贷款的风险来自（ D ）

A.申请贷款的购房者B.开发商

C.政府D.申请贷款的购房者和开发商

30． 房地产置业投资者能够容忍较低收益率的原因是因为：（ A ）

A.房地产具有增值保值特性B.拥有房地产容易得到税收的好处

C.房地产的使用寿命长D.拥有房地产易于得到金融机构的支持

二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的被选答案中，又两个或两个以上符合题

意的答案，请在题后的括号内填入相应的编号。错选或多选均不得分，少选，但选择

正确的每个选项得0.5分）

1． 一般来说，房地产投资风险分析主要包括：（ACDE）

A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性

C.期望受益的可靠性D.投资项目的变现性

E.资产管理的复杂性

2． 房地产市场的结构包括：(ABCD)

A.总量结构B.区域结构

C.产品结构D.供求结构

E.资金结构

3． 从房地产自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于自然周期变化的情

况出现在（A.B.）

A.第一阶段B.第二阶段的初期

C.第三阶段初期D.第三阶段

E.第四阶段

4． 制定租售方案的工作内容主要包括（ACE）

A.租售方式的选择B.宣传手段选择

C.租售进度安排D.广告设计及安排

E.租售价格的确定

5． 随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市

场的特点包括：（AB）

A.消费者愿意支付较高的价格B.企业处于领导地位

C.消费者以年轻人为主D.商品住宅多为豪宅

E.以投资者购买为主

6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模

式有（ABD）

A.同质偏好市场B.分散偏好市场

C.个别偏好市场D.集群偏好市场

E.弥隙市场

7． 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点

“零”是：（ACE）

A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初

C.某一基准时刻D.不能出现现金流的时间点

E.既可有现金流入，也可有现金流出的时间点

8． 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ABD）

A.折旧和摊销B.在成本中列支的利息费用

C.投资回报D.未分配利润

E.权益融资

9． 房地产置业投资的经济效果主要表现在：（BDE）

A.企业实力提升B.租金收入

C.对社会贡献增加D.物业增值

E.物业权益份额增加

10． 房地产开发前期的规划管理包括（A.B.CD）

A.开发项目的选址定点审批B.规划条件的审批

C.规划设计方案审批D.核发建设用地规划许可证

E.核发建设用地批准书

11． 房地产开发项目财务评价的基本报表包括：（BCDE）

A.总投资估算表B.现金流量表

C.资金来源与运用表D.损益表

E.资产负债表

12． 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括

（BCE）

A.建筑安装工程费B.土地使用权出让金

C.拆迁补偿费D.公共配套设施建设费

E.城市基础设施建设费

13． 债务融资的资金融出方所获得的报酬有（BC）

A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息

C.协议中规定的有关费用D.租售收益

E.股息

14． 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ACD）

A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金D.出租单元的室内装修

E.物业管理企业的经营业绩

15． 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ACDE）

A.自然特征、如山地和河流等B.细分市场

C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围

E.竞争性项目的区域

三、判断题（每题2分，共10题，请根据判断结果，在题后的括号内用√表示正确，

用×表示错误。如果是错误的，请说出错误的理由，

1． 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属长期

投资。（×）

2． 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者（√）

3． 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大（×）

4． 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（×）

5． 房地产空间市场决定房地产租金，房地产资产市场决定房地产价格（√）

6． 房地产自然周期的第三阶段始于供求的转折点，此时房地产空置率低于合理空置

率。（√）

7． 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款率，且该项目在经济上又是可行

的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率（√）

8． 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产的形式存在于房地产商品

中，所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于

流动资金性质。（×）

9． 开发商成本利润率是开发经营期的利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以

开发经营期的年数。（√）

10． 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分

析就无法进行。（×）

11． 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点（√）

12． 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投

资比例越高，其资本金的收益率也越高。（√）

13． 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在

竣工验收之前仍可被销售（√）

14． 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此

无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款

的购房者。（×）

四、计算题（共30分）

１． 某购房者向银行申请了以等比增速方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额的增长率为0.2%，求该购房者在第5年第6个月的还款额。（2223。4）

２．购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始由租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期为多少？（7.27 年）

3．某开发商向银行申请了年利率为6%，期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万的贷款，则该开发商第一年的还本收益为多少？（7。59）

4．某房地产投资者以300万元购入一个店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税的影响）后的权益投资回报率为多少？（22.55%）

5．张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押贷款债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案，贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增还款（月等比递增比率为0.2%），问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？

（2269.32元）

6． 项目的总开发价值为1个亿，总开发成本中除土地成本以外为6千万。土地面积为2000平方米，

容积率为5，开发周期为2年，年贷款利率为10%，开发商期望成本利润率为20%，则投资者可接受的最大楼面地价为：(1928 )

第18篇：房地产开发计算题

房地产开发测试题二

计算题

1、某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为6%，问月还款额为多少？如果该家庭30%的收入可以用来支付住房抵押贷款月还款额，问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅？

2、已知某笔贷款的年利率为12%，借贷双方约定按半年计息，问该笔贷款的实际利率是多少？

3、某物业管理公司欲开发一套物业管理信息系统，预计每年将节约成本2万元。若系统的寿命为8年，资本的利率为12%，则该系统初期投资为多少合适？

4、某家庭过去5年月收入2400元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款，贷款10年还清，家庭收入现为5000元/月，初步安排40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少？如市场房价为2500元/平方米，则所选住房建筑面积应控制在多大？（银行存款利率为6%，按年单利计息；贷款利率为8%，按月复利计息）

5、某家庭购买了一套面积为８０平方米的经济适用住宅，单价为３５００元／平方米，首付款为房价的２５％，其余申请公积金和商业组合贷款．已知公积金和商业贷款的年利率分别为４.2%和

6.6%，期限均为１５年，公积金贷款的最高限额为１０万元，问该家庭申请组合抵押贷款后的月还款额为多少？

第19篇：房地产开发申请报告

篇1：房地产开发申请报告2010 第一章 总 论

1.1 项目名称及建设规模

项目名称：开发建设**********项目

开发建设单位：**************************公司

项目地理位置：**************土地*********亩。

建设规模：总建筑面积*******平方米

1.2项目开发建设单位概况

**************************公司成立于****，是经*******工商局注册的有限责任公司，是*******房地产管理局批准的二级房地产开发企业，公司****************************************(基本情况)。

1.3 项目申请报告编制的依据和范围

1.3.1编制依据

①*******住房需求状况调查

②《*******国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 ③《*******城市总体规划（2005-2020年）》

④《*******土地利用总体规划(2005-2020年)》

⑤《*******住房建设规划（2008-2012）》

⑥《*******2008年度国有土地使用权供应计划》

⑦《房地产开发项目经济评价方法（建标[2000]205号）》

⑧《城市居住区规划设计规范》等法律规范

⑨《住宅设计施计规范》

⑩**********1：2500地形测量图

1.3.2 编制范围

根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本可行性研究报告主要从以下范围进行研究：

①项目建设的必要性和依据；②项目建设规模的确定

③建设条件是否具备； ④工程建设规划

⑤公用工程方案； ⑥项目实施进度计划安排

⑦投资估算及资金筹措方案；⑧对项目的效益进行客观分析

1.4 研究结论 1.4.1 *******房地产市场分析

*******的房地产业目前正处于初步发展期。*******是一个新兴的城市，许多建筑为八十年代的建筑，基本上不需要改造。但由于近年来*******人民生活水平的不断提高，对城市产业空间、居住空间有了全新的要求；尤其是随着社会的发展，知识越来越受到重视，为孩子上学买房成了新的需求热点。再者，随着中原油田相关单位的外迁，*******场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。

1.4.2项目地块概况

本项目位于************************************以北，

******以西所围成的区域；地块地势较为平整，周边供水、供电、供暖、排水、雨水、天然气、通信、闭路电视等基础设施条件完善，交通便利，适合项目开发的需要。

1.4.3建设规模

根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，本规划住宅采用

38、7

6、8

9、1

16、1

35、169平方米六个户型，90平方米以下住宅占70.14%，大中户型占29.86%以下，总规划建筑面积*******平方米，其中住宅面积*******平方米，住户*******户；商业85100平方米；容积率：住宅2.7，商业4.5；绿地率：40%；并配套建设公共建筑工程。

1.4.4 项目总投资

该项目共需建设资金*******万元，项目建设单位自筹资金解决80635.8万元，分年度申请银行贷款80000万元，其中：第一年至第四年分别为15000万元，后两年各10000万元。

1.4.5 经济技术指标

主要技术经济指标见下表：

主要技术经济指标表

1.4.6结论和建议 该项目符合国家产业政策和*******经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。

第二章 宏观投资环境及市场研究

2.1房地产投资环境及发展趋势

2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。2007年土地购置面积为40609.18万平方米，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。

总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。

2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，包括从紧的货币政策，已经为2008年乃至更长时期该国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008年从整体上看，中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。

2.2*******经济社会发展

*******位于河南省东北部，黄河下游冲积平原，西邻安阳市、鹤壁市，西南与新乡市接壤，北部与河北省，东部与山东省相邻，东西长103.24公里，南北宽101.46公里，总面积4266平方公里，总人口356万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、世界人居环境金质奖等“六城二奖”，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。

改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，以十七大 篇2：房地产开发申请报告

伊犁隆鑫房地产开发有限

责任公司

隆鑫字第[0186]号

关于对黑龙江路280号用地

进行开发建设的申请

新疆维吾尔自治区人民政府：

我公司于二零零四年七月批准成立，企业地址：伊宁市斯大林街五 巷19号，成立八年来我公司靠自身拼搏和广大用户的信赖与支持，在各级主管部门的领导下，从无到有、从小到大，目前已发展成为伊犁州房产行业中具有竞争力的企业，至今先后开发了民贸地下通道、新客运站地下通道、隆鑫综合楼及农机局综合楼，州职业技术学院教职工住宅楼等总建筑面积100000平方米。公司于2006年10月新成立了分支机构-隆鑫大酒店，扩大了经营规模，增加了经营范围。公司主要业务有：房地产开发与经营；建筑设备的租赁；建筑材料，钢材，蓄产品，农副产品及日用百货的批发销售；物业管理，房屋租赁，住宿，餐饮，茶楼服务；烟酒零售。

2008年并购重组伊犁华西建设工程责任有限公司（二级建筑安装资质）。公司由具有中级及以上职称专业的管理人员150人员，下设财务部、销售部、经营合同部、工程技术部、质量安全部、市场开发部、办公室等

职能部门，公司自有固定员工200人。公司本着不断追求更高更强的经营理念，以更加提高和增强企业社会责任为目标，为城市建设发展、提高经济增长和增加城市就业，开发建设更加美丽的乌市做出企业的贡献。乌鲁木齐是具有优良的经济发展潜力大的民族特色区域，具有完善基础设施，配套齐全

的发展鲜明的文化，富有魅力的特色现代化区域性城市。

我公司通过长期的城市区域调研发现，在主要以黑龙江路

280号旧区，房屋老化，结构混乱，居民住房条件差等现象，已不能满足人民日益增长的文化和生活的需要，城市现行规划道路已不能满足城市现代化发展的需要，为适应现代化城市规划和现代化城市建设，在市中心繁华地段旁应需要一个具有现代化的高层商住楼。为创造更加美好的乌鲁木齐，我公司希望能将此旧区进行改造。

此项目采用最前沿的户型设计，大面积落地玻璃窗、户外观景阳台、地暖、可视对讲门禁，注重基础配套建设，如设置停车场、户外按摩步道、露天休憩椅、中控广播系统以及健身器械，通过做好各种细节将项目建成品牌大型商住园。

该改造项目我公司将本着“绿化、美化、亮化”的原则，“高质量、创品牌、求发展”的决心，以“营造更美好的人文环境”为目标，为伊宁市的城市发展提交一份更美的人文画卷而努力！为使我公司能尽快完成拆迁、立项、规划等各项前期手续，恳切希望新疆维吾尔自治区人民政府领导批准由我公司开发建设该旧区改造项目为感！

此

礼

伊犁隆鑫房地产开发有限责任公司

二0一二年三月十六日

篇3：房地产项目申请报告

目 录 第一章 申报单位及项目概况 ...................................................................................................................................2 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 ...................................................................................................15 第三章 资源开发及综合利用分析 .........................................................................................................................17 第四章 节能分析.....................................................................................................................................................21 第五章 建设用地分析...........................................................................................................................................25 第六章 环境影响评价...........................................................................................................................................26 第七章 投资估算与经济评价 ...............................................................................................................................31 第八章 社会影响分析...........................................................................................................................................37 第九章 结论与建议.................................................................................................................................................40 第一章 申报单位及项目概况

1.1项目名称及申报单位

1.1.1 项目名称：宿松县阳光家和苑房地产开发项目

1.1.2 申报单位：宿松县华美房地产有限公司

申报单位概况：宿松中豪房产开发有限公司具有较强的经济技术实力，法人代表：何国灯，公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部和财务部，是具备高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发企业。公司本着“以人为本，质量第一”的经营宗旨，在全体员工的共同努力下，在过去的一年中取得了快速发展。我公司充分利用地理环境，使小区与周边环境相融合，规划设计将力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为宿松县的快速发展做出贡献。

1.2 项目概况 1.2.1报告编制的依据

国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；

国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书；

宿松县城乡规划管理局规划设计条件；

《中华人民共和国建筑法》；

国务院《建设工程质量管理条例》；

国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。

1.2.2 建设背景与市场调查分析

我国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，成为了国民经济支柱产业。我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增

13亿平方米的住房需求。基于2012年上半年保定楼市消费者心理调查分析认为：

（一）刚需是市场主体: 31-40岁的购房者占了47%的比重，改善住房条件为购房主要因素；72%的受访人群年收入在5万或者5万以下，首付不足或是影响置业主因；首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群；

（二）70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者可承受的月还款额在1500元以下，在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。

目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%，住宅面积在101--120 m2的占总量的20%，121--140 m2占总量的8%。从以上统计结果看，80m2--120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。

另外，本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在2011年住宅平均价格为3300元/平方米。购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。2011年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售情况良好。从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。

1.2.3 建设地点与建设规划

本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。

根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量≤10%），主要规划经济指标为：容积率≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面积21490平方米，主要出入口方位为北侧。

1.2.4建设条件 1.2.4.1区位概况

育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。武汉220公里，南昌240公里。318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客货站座落集镇之中。距黄金水道长江复兴码头60公里，是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡，二郎、凉亭两镇到县城必经之路，形成了完善、便捷的客货交通枢纽。

1.2.4.2自然条件 1.气候

本地属亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.6℃，年降水量1400mm，无霜期255天左右，常年主导风向为东北风，夏季多西南风。

降水：年平均降水量为1236.4毫米, 年最大降水量为1908.8毫米，常年雨季为6月下旬至8月中旬。 2.地形地貌

项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原，微地貌属长江河漫滩。上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成，覆盖层厚度大于30.00m。

3.地理条件

宿松县古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。属安徽省安庆市管辖。宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第

二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。

1.2.5工程技术方案 1.2.5.1工程项目设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年

（2）《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年

（3）《城市居住区规划设计规范》（gb 50180-93）（2002年修订）

（4）《室外给水设计规范》（gb50013-2006) （5）《室外排水设计规范》（gb50014-2006) （6）《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002) （7）《给水排水管道工程施工及验收规范》（gb50268-2008）

（8）《城市道路交通规划设计规范》（gb 50220-95）

（9）《城市用地分类与规划建设用地标准》（gbj 137-90）

（10《）住宅设计规范》（gb 50096-1999）（2003年版）

（11《）城市道路和建筑物无障碍设计规范》（jgj 50-2001）

（12《）住宅建筑规范》（gb 50368-2005）

（13《）城市规划行政执法手册》保定市规划局

篇4：房地产开发项目申请报告模板! 第一章 申报单位及项目概况

一、项目申报单位概况

1、项目申报单位

申报单位：房地产开发有限责任公司

2、项目申报单位概况

公司成立于??，注册资金??万元人民币，公司地址位于??，法人代表??。主要开发业绩包括??

二、项目概况

1、建设背景

“十一五”规划中明确提出加快基础设施建设，并把城镇化作为中国的新四化目标之一，这些都保证了我国的建筑业将有一个广阔的发展市场。据统计，至2010年年末我国城市化水平达到45%，将近有50%的人口居住在城镇中。城市化的加速发展、新型城市基础设施建设以及城市基础设施领域服务管理体制的改革，都给建筑业带来广阔的发展空间。

为落实中央“保增长、调结构、促发展、重民生”总的经济方针政策，国家出台了一系列重大举措，包括加快保障性住房建设的措施。国家总理温家宝在十届人大四次会议上政府工作报告时强调，继续解

决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。要保持固定资产投资规模适当，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。

近年来，??市经济建设快速发展，房地产市场稳步增长，商品房价格稳中有升。房地产市场总体发展空间非常广阔。当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。??住宅小区工程建设项目正是在此背景下被提上议事日程。??公司抓住机遇，紧跟??市发展步伐，为当地人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。??住宅小区工程项目的建设不仅可满足??市的商品房供应，为当地人民创造环境优美的居住环境，同时也为加快??市城市化进程做出贡献，因此??房地产开发公司提出本项目的建设。

2、建设地点

项目建设地点位于。

3、主要建设内容及规模

该项目总建筑面积为93600.00平方米，其中：住宅楼20栋、商业用房2栋、宾馆1栋、会所1栋。

4、工程方案

（1）工程方案设计原则

1）适应小区内业主使用要求。

2）建设方案经济适用，平面布置功能分区明确、布局合理。

3）建筑布局紧凑，节约用地。

（2）设计依据

《民用建筑设计通则》jgj37-87；

《建筑设计防火规范》gb50016-2006；

《建筑内部装修设计防火规范》gb50222-95； 《住宅建筑规范》gb50368-2005；

《住宅设计规范》gb50096-99；

《屋面工程技术规范》gb50207-2002；

《建筑地面设计规范》gb5007-96；

《民用建筑隔声设计规范》gbj118-88；

《建筑隔声评价标准》gbj121-88；

《建筑采光设计标准》gb/t50033-2001；

《建筑结构荷载规范》gb50009-2001；

《建筑地基基础设计规范》gb50007-2002；

《砌体结构设计规范》gb50003-200l；

《混凝土结构设计规范》gb50010-2002；

《建筑抗震设计规范》gb5001l-2010；

《建筑工程抗震设防分类标准》gb50223-2008。

（3）项目规划设计方案

项目建设地点位于??，东邻??；南邻??；西邻??，北邻??。规划占地面积??平方米，总建筑面积为93600.00平方米，其中：住宅楼20栋，建筑面积75600平方米；商业用房2栋，建筑面积12400平方米；宾馆1栋，建筑面积4310平方米；会馆1栋，建筑面积1290平方米。

建筑工程列表

表1-1 （4）项目建筑工程方案

1）建筑方案概述

本项目在规划区域内新建建（构）筑物24栋，总建筑面积93600.00平方米。

拟建建筑物基础形式采用毛石基础，结构形式为砌体结构。抗震设防烈度均按ⅵ度（加速度0.05g）考虑，耐火等级ii级，设计使用年限50年。

2）装饰工程

装饰工程包括内外墙抹灰，楼梯间地面及楼梯台阶粘贴大理石，安装白钢楼梯扶手，外墙刷外墙防水涂料等。 3）防水工程

屋面防水采用刚柔两道防水，刚性防水采用细石混凝土掺ts95防水剂，柔性防水采用app防水卷材；卫生间采用app防水卷材。

（5）建筑特征及结构方案

1）建筑特征

本项目建筑面积为93600.00平方米，建筑层数分别为5层、4层和2层，结构形式采用砌体结构，基础形式采用毛石基础。抗震设防烈度为vi度。

建筑特征一览表

表1-2 篇5：房地产开发项目申请报告

1 申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况

1.1.1项目申报单位：************************** 1.1.2申报单位概况：

**************************是一家集房地产开发、经营与管理业务等多功能为一体的房地产开发经营企业。公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨。

1 **************************的物业管理为了打造人文地产品牌，提供亲情物业服务，把“诚心、信心、爱心、放心、舒心、开心”作为企业的文化内涵，充分结合经营区域内的人脉、地脉、文脉，不断打造精品社区和楼盘。

1.2 项目概况 1.2.1建设地点：某某某某城东火车站站前大道左侧中段。

1.2.2建设内容及规模：

该项目为居住小区工程，本期建设主要为小区的二期建设，主要建设内容为某某楼，本期工程占地面积25000平方米，总建筑面积61432.65平方米。其主要建筑物为两栋，共557套住宅，居住人口约2020人。并在小区内设置自行车棚、车库等设施共计3714.28平方米，建成一个敞开式小区，统一完备本小区内的道路系统、绿化系统及保安监控和便民通讯等硬件设施。

1.3 工程方案 1.3.1工程方案设计指导思想

2 （1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地利用土地和空间。

（2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。

（3）方案设计符合?民用建筑节能设计标准实施细则?中关于居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。

（4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。

（5）方案设计中综合考虑了某某某某市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。

（6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。

1.3.2工程方案设计原则

（1）科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居

3 住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。

（2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。

（3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。

（4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。

1.3.3总平面布局

（1）总体布置原则：

居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则： ①方便居民生活，有利组织管理；

②组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

③合理组织人流、车流、完善安全防卫；

4 ④合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；

⑤注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合布置；供电、通讯、路灯等管线地下埋设；

（2）总平面设计：

本期建设为某某某某住宅小区的二期工程，本期建设内容包括某某楼的建设，此小区的总体布局呈不规则四边形，某某楼位于入口广场两侧，呈曲线型布置，小区四面环绕有城市干道，交通条件方便，供电、供水条件方便。

某某楼的建设为场地内沿长度方向布置两栋住宅楼（见总平面布置图），其中某楼的地下为车库，占地面积为2848.56㎡；某楼的地下室面积为865.72㎡，两栋楼的

一、二层均为商场用房，三层以上为住宅，某楼住宅用房建筑面积为31693.32㎡；某楼住宅用房建筑面积为20296.58㎡。

第20篇：房地产开发考试

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用这项政府支付土地使用权出让金的行为。

房地产是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居住环境的一种活动。

房地产区域结构是分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

房地产信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构核专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

房地产资产管理是指为了满足物业所有者的短期和长期目标，对物业进行的贯穿于物业整个寿命周期的专业资产管理服务，其目标是在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的资本价值以及未来的发展潜力。 容积率是指居住建筑面积密度。容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 居住建筑密度是指居住建筑对居住用地的覆盖率。居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。

熟地指政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地

毛地是指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地。

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用这支持而持续上涨的过程及状态。

简答：

房地产市场的特征：市场供给的特点，市场需求的特点，市场交易的特点，市场价格的特点。

请分析房地产泡沫的产生原因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。

简述房地产形式的投资有哪些：房地产直接投资：房地产开发投资、房地产置业投资。房地产间接投资：购买住房抵押贷款证券、购买房地产开发企业的债券。

开发商获取土地的途径有哪些：土地使用权出让（招标出让国有土地使用权、拍卖出让国有土地使用权、挂牌出让国有土地使用权、协议出让国有土地使用权）、土地使用权转让、其他方式（土地使用权划拨、原有划拨土地上存量房地产土地使用权）

投资估算的开发项目的费用有哪些：土地费用估算（土地征用拆迁费、土地出让地价款、土地转让费、土地租用费、土地投资折价）、前期工程费、房屋开发费（建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费）、管理费、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费。

地产信托资金有哪几种类型，有什么区别：按REITs经营的物业类型划分，可以分成商业、工业或者住宅等类型的房地产投资信托。按照REITsk采用的投资策略划分，可将REITs分成权益型、抵押型、混合型三类。按发展股票的原则划分可分为开放式的REITs、封闭式REITs两类。按组织形态的不同划分可分成契约型REITs、公司型REITs两类。

在开发前提和预售阶段需获取五证，是哪五证，分别在哪个阶段：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

简述房地产项目管理中合同管理的作用：确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据。规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任，利益和权益，是调节合同双方责权利关系的主要手段。履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同已经签订，则成为一个法律文件，具有法律约束力。一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制。是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。 房地产周期循环中每一个阶段的特征：

论述题：

房地产投资的系统风险和个别风险：系统风险（通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策性风险、政治风险、或然损失风险）、个别风险（收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险）

请说明房地产开发可行性研究内容有哪些：项目概况、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（土地调查、人口调查、建筑物调查、单位调查、管线调查、其他地下地上物的调查、制定拆迁计划、制定安置方案）、市场分析和建设规模的确定、规划设计方案的选择、资源供给条件分析、环境影响评价、项目开发组织机构的管理费用研究、开发建设计划的编制、项目经济及社会效益分析、结论及建议。

请说明房地产市场分析报告一般包括哪些内容：宏观因素分析、市场供求分析（供给分析（调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用状况，交通、基本建设投资等计划。分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异）、需求分析（需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求）、竞争分析（列出与竞争有关项目的功能和特点、市场细分，明确拟建项目的目标使用者）、市场占有率分析）、相关因素分析。

（选作）房地产项目定价的方法和技巧有哪些：价格折扣与折让（期房折扣、现金折扣、数量折扣、职能折扣、季节折扣、折让）、心理定价（声望定价、尾数定价、吉祥数字定价、招徕定价）、差别定价（顾客差别定价，及开发商按不同的价格把同一物业租售给不同客户。形式差别定价，及开发商对不同形式的物业或单元制定不同的价格，但并不和他们各自的成本成比例。形象差别定价，及开发商对不同形象的物业制定不同的价格。地点差别定价，及开发商根据地点或位置的不同来制定不同的价格。时间差别定价，及开发商定价随年份、季节、月份或日期的变化而变化。）、产品组合定价（产品线定价、选择品定价、补充品定价，又叫附属品定价、产品束定价）

《房地产开发范文.doc》

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