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销售流程：接听电话安排客户购买洽谈成交收定金暂未成交客户记录办理手续售后服务客户转介绍其他客户客户追踪
一、接听电话
一、接听电话
1、铃声响三声接听电话
2、接听电话主动报案名“您好，这里是﹡﹡楼盘”
3、态度和蔼，语气缓和，语音亲切。
4、放下手中工作，面带微笑耐心解答。
5、初次接听时间控制在三分钟之内，第一时间要求来售楼处。
6、接听电话一定要留下客户姓名、联系方式及信息来源并约定上门时间以便日后追踪联系。
7、接听完毕认真填写来电登记表。 1）、主动解释提供帮助“不好意思，﹡﹡主任不在，我有什么能帮助您的呢？” 2）、“请问您贵姓、联系电话是多少，我会让﹡﹡主任尽快给你回电话的” 3）、向客户重复一遍记录内容，确定是否正确。
二、接听电话的技巧
1
（一）、接听前的准备
1、最近的广告内容、有效期限、客户会询问哪些问题，如何回答最好，这些都要准备好。
2、想一些促使客户上门的说辞，客户的需要能在此得到满足，客户希望销售火爆，告知客户近期价格将会调整，告知项目最大的卖点，告知多一次选择多一次机会。根据客户需求向其陈述项目卖点，十分熟悉行车路线能为客户指路。
（二）、电话响时的工作流程
1、用普通话或当地惯用语言说“您好，项目名”
2、留下客户两个以上联系方式若客户不愿留则设法敲定来访时间，并让其记住项目名和我们的联系方法。
3、提醒客户来时带定金
4、善于造势，让客户感觉现场火爆。
（三）、接听电话时的目的及要求
1、让客户上门。
2、留下良好的第一印象。
3、了解客户需求。
4、引发客户好奇心和拥有欲。
5、给予神秘性，随时性，故事性，悬念性，生活性语言吸引客户。
6、填写来电记录以便追踪。
7、接电话后的总结与反省。
8、培养适合自己的说话风格和语言魅力。
9、此次电话是否要和同事协调的事情、是否要反映给经理或主管或者是否要传达其他人。
二、安排客户
1、在售楼处门口笑迎客户，礼貌引至谈判桌。留意客户开什么车，几个人来。随时调整接待方式。
2、来访登记姓名、电话、联系方式、信息来源。
3、根据登记情况安排销售主任接待。（售楼处秘书接待）
注意：尽量让客户放松，接待不谈及项目细节，稳定好客户过程要亲切简短。
三、购买洽谈
1、自我介绍。自然大方，不卑不亢。“我是您的置业顾问, ﹡﹡”
2、带着目标的寒暄，了解购买力，决定权，需求。1）、寒暄自然不做作 2）、通过寒暄了解客户购买动机、购买力、决定权 3）、渲染热销为决定成交做准备 4）、建立信任感建立良好的谈判氛围。 5）、引导客户最适合的才是最好的 6）、通过了解知道如何满足客户需求。
3、产品说明用冲击性语言、作对比、举例子、讲故事、互动、等方式给客户介绍。最后作总结。 1）、整理谈判思路、明确说明顺序对产品充分熟知。 2）、通过卖点的展开，观察客户的反应，从此判断客户的反应察看客户的购买点。 3）、了解客户需求知道如何将客户的买点和项目卖点结合起来。 4）、不能准确判断买点时，充分渲染项目每一个卖点。
2 5）、多用客户见证生活性语言。销售的是感情而不是理智，是利益而不是特征。 6）、不轻易推荐户型，锁定户型不超过两个。 7）、选择销售道具不拘一格。 8）、谈判过程中用信心和激情感染客户。
4、卖点放大 1）、熟知项目至少100个卖点。 2）、明白客户真正需求的并非是每一个卖点 3）、塑造独一无二的卖点给客户留深刻印象。 4）、在卖点放大时，仔细观察客户反应，判断次卖点是否为客户买点。
5、解决客户问题。 1）、知道有问题的客户才是好客户。 2）、熟知有关项目更好的说辞 3）、产品改变不了的情况下，就要改变客户的想法。 4）、针对客户提出的问题寻找最佳的方法说法客户。 5）、对客户提出的问题作判断，此问题是否影响客户作出购买。
6、让客户由兴趣到欲望 1）、客户上门就表明对房子感兴趣，成交与否决定于销售。 2）、善于造梦，让客户作出购买决定前就已享受此房屋给他带来的利益。 3）、没有欲望，逼定无从说起。 4）、客户的需要得到最大满足 5）、只有我们的产品最能满足他的需求。
7、短促而有力的逼定 1）、高质量的成交是销售的最终目的 2）、没有成交一切是枉然。 3）、无论客户多么的理性，成熟。事实上70—80%的客户是感性的可以当场作出决定。 4）、敢逼定。在客户未作出决定时，敢于质问客户原因以及未解决的问题。 5）、逼定前准确观察客户欲望极点把握好此时机。 6）、善于利用售楼处氛围，与同事配合共同完成逼定。 7）、坚决逼定，宁愿一鸟在手，不要千鸟在林。 8）、锲而不舍，坦然面对客户的问题，解决问题，继续逼定。
四、成交收定
1、客户作出成交决定时立即大声告知秘书和在场人员，造成既定事实，断了对方退路。
2、先收定金再签认购书。
3、客户没带钱时，先签认购书，收取客户已带现金，马上派班车带客户取钱。4）、迅速完成签认购书，收取定金原则上不再和客户谈论房子相关问题，具体问题留作下次。
5）在签认购及收定完毕后，恭喜客户，快速送客户出门。 相关事宜
1、签合同
1）独立完成谈判签约
2）决不向客户承诺合同以外的内容，不骗客户。 3）签合同时要求客户备齐备案所需资料
小成功靠智慧，大成功靠品德。
2、合同备案
3、办理银行按揭
4、入住
5、办房产证
售后服务
1）保管好客户记录本
2）对未成交客户进行深层次挖掘 3）售后服务包括四层
A继续为客户完成各项服务承诺，保质保量 B鼓励客户推荐新客户买房
C公司建立客户数据库让更多人享受更专业的地产服务
D建立自己的客户档案，将最有可能成交的客户进行分类，在节假日向他们发短信让客户经常想到你想到我们的服务。
暂未成交
1）20—30%为老客户，回访客户以求成交。 2）每天对当日及前日客户进行追踪回访。
五、谈判技巧
一、说明技巧
就是把产品的卖点讲出来并让客户听明白。
1、销售钱总结出项目100条优劣势将优势加以细化，渲染每条优势达到三分钟以上。将劣势加以分解转化成优势。或能圆满解释达到客户认可。
2、总结出项目的说辞并烂熟于心。客户一旦提到这方面的问题立刻能够描述。
3、能说服客户是依照为什么要买房，为什么要现在买房，为什么要买这个地段的房，为什么要买我们的房这样一条主线步步为营的思路。
4、思路和内容明确后整理出属于自己的销售大纲把属于自己的销售语言串联起来，这是你在谈判过程中使用的基本说辞。
5、菜鸟式谈判
是将自己知道的全部内容满怀激情的讲给客户。也称轰炸式谈判。充分渲染项目让对方只有招架之功没有还手之力。当你搞不清客户需求时将全部卖点陈述给客户，让其挑选喜欢的卖点。
6、对症下药。当了解客户真正需求有重点的进行说明，抓住痒点拼命抓，引发兴趣。
7、大声充满激情自信的讲解，用信心感染客户。
8、生动逼真的为客户描述未来生活的图画，讲他放入其中，让其身临其境。
9、思路清晰有条理层次清晰有重点。
10、学会带动客户，不光自己讲要让客户自己讲 1）用眼睛给对方示意，观察其反应了解其感受
2）经常提问客户即让客户集中注意力，又能对其提问进行进一步了解。
3）有的内容可以一句话两个人讲，你讲一半，另一般留给客户，让对方觉得轻松。
11、多举例子讲故事
12、不要太严肃，让客户感觉你们是在聊天而不是在谈判，只要客户愿意，完全可以和客户聊些无关的话题。
二、沟通的技巧
1、所有买了房子的客户对你都是有感情的至少是信任你的否则就不是一份成功的销售。
2、心里上真正放松，把对方当朋友。要从自己做起待客要像和同学长辈聊天一样，不能 4 生硬做作，把对方看做亲近的人，以此来带动客户产生同样的感受。
3、带目的寒暄，并不代表像完成任务一样严肃。客户不是傻瓜，当你目的性明确急于摸清底细时他会像蜗牛一样躲起来，重要的是你的感觉，你觉得轻松是对方也一样。
4、寒暄少不了提问。光提问效果不会很好，要常发表自己的看法，带动客户产生表达欲望。
5、根据客户年龄性别区分对待。老人多谈孩子，聊家常。鼓励老人谈年轻时的历史，并夸张的赞赏他。中年人也谈他们的孩子，并联系自身讲自己的父母。若是事业有成的年轻人，则多谈他的事业，显出崇拜的样子，赞赏他的优秀并对他从事的行业显得只懂一点，给他机会高谈阔论。满足他的虚荣心，年轻人则显出更有共同语。
6、让客户笑哈哈。大笑最好。人只有在愉快或面对喜欢的人时才会笑。
7、做一个有人格魅力的人，丰富和提高自己，培养幽默感，让客户乐于与你交流。
8、善解人意
9、会判断，客户不会直接说出他的想法，需要你敏锐的察觉。
10、显得你傻一点。谁都不喜欢在比自己精明的人手中买东西。 11谈判本身可以称为沟通，寒暄贯穿谈判始终。
12、沟通的目的是成交不要因为交流太好，最终不好意思逼定，那是最大的失败。
三、应对技巧
1、客户提出问题说明他已产生兴趣，我们应在心中庆祝，鼓励自己。
2、客户所提问的方面正是他关注的，他主动暴露要求点应立即抓住。
3、有些客户的要求不明显要时常去问并作出判断。
4、解决完问题后，通过观察或询问确定客户是否满意。
5、如果回答无法让客户满意或暂时转移话题，不要纠缠，纠缠会将问题扩大化，如果这个问题成了他购买的障碍再想办法。
6、不要成为解决问题专家，要把握谈判问题的主动权，根据情况转移话题让客户明白他所关注的并非重点。
7、当客户提出异议时
1）清楚客户真正的用意，有些是可以忽略的或是另有所图。
2）不要生硬拒绝，原则性问题决不让步，但态度亲切，彬彬有礼。 3）不要害怕客户的拒绝，没有问题的客户不是好客户。
4）不要反感客户拒绝。把房子卖给不想买房的人才成功，本来不用做工作带好钱来的客户傻子都能搞定。
四、逼定技巧
1、明白等客户主动提出购买就像等一群牛回家一样，如果客户已经产生欲望你却没有逼定就等于为周边同类项目培养一个准客户。
2、敢逼定不要怕客户说“不”。从心理认为买房是理所当然的事。不心虚，想想自己买东西买不到的经理，逼定是帮他，这么好的房子不买就没了。
3、逼定的关键是抓住冲动的一瞬间并非一定到最后才逼定，只要见到客户有了放光的冲动即有了兴趣，就可以逼定。
4、最成功的逼定是一蹴而就的，短促而有力。
5、客户犹豫可进行多轮说服。每轮结束逼定一次。
6、不能逼太久，应很快的来一下，时间长了客户会丧失购买冲动。
7、不要给客户感觉你和他是对立的要有帮助他为他着想的姿态。8大胆坚决。你的果断能够镇住他，他才会听你的。
9、良好的心理素质。做好多轮逼定的准备。
10、下定决心，不买房不放人。逼定的技巧
1、利用热闹的氛围
2、利用认购书和收据暗示
3、利用热销情况来暗示
4、相互配合
5、善于使用虚点
6、避免节外生枝
7、选择肯定法，让客户跨过买还是不买这个问题。
8、掩盖缺点时心平气和，不要把缺点问题扩大。
9、重复卖点，不断打动客户，专攻能拍板的人，但判断要正确。
三、拉近关系方法
如果客户不喜欢你，他不会从你哪里买任何东西。
1、对客户要建立兴趣，不要光盯着他口袋。
2、找些共同的话题。
3、真心诚意的赞美或表扬客户但不要太频繁。
4、让客户笑起来但不要弄巧成拙。
5、经常微笑要有眼部动作，发自内心婴儿般的微笑而非狐狸般的。
6、鼓励客户谈他自己，你会对得到大量的信息感到惊讶。
7、保持目光接触，显出诚意。
8、经常叫客户的名字，可以让客户感到亲切和温暖但不要太频繁。
9、取得共识，明确客户和你要做什么。（选一套好房子）
10、只有两种人会被作秀所迷惑，男人和女人。
11、模仿客户的言行表情。
12、告诉客户一个秘密，让他对你产生信赖，使双方的关系显得亲密。
13、主动透露一些个人信息并鼓励客户也这样做。
14、给客户讲一个故事或悲或喜用感情去陈述让客户对你有亲近感。
15、对客户作一个承诺但要保证能实现的诺言。
16、始终彬彬有礼。
17、可以和客户有轻微的身体接触但不要太频繁。
18、如果你有什么要求不要等对方说出来。
19、人都愿意和自己意气相投的人打交道。
20、记住你又两个耳朵一张嘴，按这个比例，多听少说。
四、成交的迹象
1、仰起眉毛看他的同伴。
2、要嘴唇。
3、低头抓脑袋。
4、频频点头表示赞同。
5、瞳孔放大显示兴趣。
6、摸下巴或后脑勺。
7、敲手指。
8、沉思往窗外看。
9、男人摸胡子老人捋胡子。
10、身体前倾。
6
11、满意的微笑。
12、“要是****就好了。”比如要是价格能便宜点就好了。
13、变得很安静
14、握紧销售材料。
15、舔嘴唇。
16、女士不断的理头发。
17、不是看看推销材料看看你
18、问已经说过的问题。
19、嘴里不停的咕咚好像在计算。20、追问细节性问题。
五、战胜异议
1、什么是异议。异议是一种对兴趣陈述要得到更多信息的一种请求，是因关心有兴趣同时也有担心怀疑需要更多的信息。
2、什么不是异议
1）条件：没有钱这是真正妨碍客户购买的原因，他已被说法但的确没有钱。
2）借口：客户可以制造一个借口使自己脱身，他没有被你说服，但因占用了你很多时间而觉得不好意思提出借口以不伤害你的感情。
3）直接说不：完全没有被说服，对你也没有感情，这是最失败的推销。 如何对待异议。
1）不要插话。不要急于对客户所说的话进行反驳。可以在回话时停几秒，客户很可能自己回答。
2）回敬异议。将客户的异议回敬给他。如“太贵了！”你可以说 “太贵了吗?”客户就会解释可能收回异议。不要试图证明谁对谁错而是说服客户。
3）表示同感。体谅客户善解人意的姿态也可以称赞客户。如“我理解**但**”
4）孤立异议。孤立客户提出的异议，看是否有其他原因妨碍客户成交，如果立刻回答客户会接二连三提出异议，孤立他会减少提出异议的机会。如“除了这一点还有其他的原意吗？” 5）忽略异议继续前进。对于轻微异议并无实际意义。忽略轻微异议就当什么也没发生同时忽略第一次异议客户会有三种反映。
A 忘了。 B自问自答C重复异议这时再针对异议进行解决。 6）制造异议是成交一个非常有效的方法。
有异议说明客户投入了。假如你刚结束了一场推销，很顺利。客户没有按你说的参与进来，当做没听见。你知道客户兴致很高但你的直觉告诉你客户不准备买时，这时你要给客户一个机会，一个借口让他捉住你的疏漏，主要的是你能够战胜自己的异议让他承认正是这个原因妨碍他购买。只制造能战胜的异议让他满意让他立即购买。
六、留住客户的方法
1、站在客户的角度想问题
2、24小时开机让客户随时可以找到你
3、手机铃响三声之后接起给客户留下他很受重视的印象。
4、对客户的闲聊不要置之不理，不耐烦。
5、如需客户等待，提供茶水、报纸安置好。
6、在忙也不要让那个客户等太久。
7、必须对项目了如指掌，对政策法规要深入了解。
8、给客户自由不要妨碍他四处看，提醒他注意安全。
9、快速回款对特殊情况提供灵活措施。
10、已成交客户也要经常打电话保持联系，传递最新信息。
七、客户类型及应对策略
1、经验丰富型
对市场行情了解透彻有丰富购房知识。洽谈时深思熟虑对待这类客户不能一直强调项目的优势，应讲清项目说明理论依据。尊重客户意见引导客户选择。 注意：不要因客户经验丰富而被镇住，两人处平等位置。
2、经验欠缺型
多为初次买房不熟悉市场行情，对房地产知识了解很少，只在于项目外在形象。对买房无明确概念，对这样客户要摆足专业形象。有理有据的讲物业品质和性能。让客户对你产生依赖，这样容易成交。
另一种客户因没经验一知半解还不懂装懂。适当给予打击并巧妙的以自身专业形象降服客户。
具体分类；
1、盛气凌人型
没礼貌，态度蛮横，气势压人。这种客户要么外强中干，要么性格豪爽，是容易对付的。首先从心理上不要害怕。要赢得尊重，态度要不卑不亢，有礼有节。用丰富的专业知识和熟练的技能镇住他，反被动为主动。只要表现亲切而不失礼节，不激怒他，他会快速败下阵来，豪爽型会因前面的插曲而信任你更容易成交。
2、沉默寡言型
这类客户多是彻底的倾听者，对你的话不发表任何意见，你不知道他到底在想什么，需要什么。无从下手，出现这种现象有
1）不喜欢你或不喜欢你介绍的方式，觉得你介绍的不能引起他的兴趣，你察觉后应立即调整和客户相处的方式或试探了解他的需求并给以满足。 2）不喜欢产品应了解其不喜欢的原因，应设法解决。
3）性格如此。性格内向不喜欢说话，设法让其放松讲个笑话或亲身经历让对方笑，尝试着去询问客户，逼他开口，让对方觉得你很容易亲近，并且对他感兴趣，巧妙引导如自作主张帮他拿主意，故意做错判断让他反驳。
3、犹豫不决型
这类顾客对房地产本身很感兴趣但没有主观意见，虽然购买意向很强但很难选择适合自己的产品。你应树立房地产专家的形象，以理论性很强的依据向客户坚决推荐特定产品帮他做决定。
4、斤斤计较型
事无巨细均精打细算，重细节爱占小便宜，吃亏等于要了命。我们要充分体现敬业精神，显得对他的认真细心表示理解和宽容，并赞赏他负责的态度，不可以不耐烦千万不可以在细节上出错。一旦发现将成为致命的缺点。
5、诚惶诚恐型
这类客户因拘束而紧张，并非小气。因过分客气显得过于拘束，你要充分体现平易近人把买房子比作一个轻松的事，缓解他的紧张心情，他会因拘束而不能表达真正意思，对于存在考虑的问题不满意的地方都不敢直说你要娶尝试着询问，帮助克服压力了解真实想法，最终让其接纳产品。
6、神经过敏型
喜欢没事找事，爱把问题扩大化，钻牛角尖，对人敏感，对人不信任。这类客户最好别刺激他，让他心情处于平静状态，让他感觉你对他很负责任不会伤害他。
7、性情中人型
8 性格爽朗，感性胜于理性。认为买卖就是凭感觉。充分迎合客户心理，配合对方性格让他感觉与你交流很投机，很爽，交易很容易达成。一旦让客户产生不信任这笔交易就完了。局面很难扭转，性情中人就是这样的极端。
注意：不知道客户类型时，要树立专业形象，真诚爽朗，保持一颗干净的心。
销售的错误方式
1、碰到客户就沉不住气。急于求成的样子，最要不得。
2、客户问低价就以为即将成交，甚至自报优惠价格，降价后还询问对方是否满意。
3、低姿态给客户打电话，问下次什么时候再来。
4、客户说不错就认为他会买，言谈松懈，粗心解释，前功尽弃。
5、没详细分析就以为对方会买。一厢情愿自以为是。这种自我陶醉的姿态是新人最常犯的错误。
6、客户问什么你才回答，有客户操纵的一问一答是自己陷入被动劣势，优秀的销售应该积极主动，主动谈判。
7、客户一来就连续提出问题，最容易产生戒心，增加谈判困难。
8、拼命说产品优点，对缺点闭口不谈，天下没有完美的产品，你不妨直说，这房子还有小小的缺点我必须告诉你，以诚相待让他信赖。
9、因客户没有提到产品的缺点而沾沾自喜。
10、谈话侧重大道理。习惯用书面化理论进行销售让客户感觉心理距离远。
11、爱反驳，不断的打断客户的谈话让客户提出的每个议点都提出反驳容易让他老羞成怒。终止谈话。
12、谈话无重点，客户无法得到他想得到的信息会认为你不重视他。
13、言不由衷的国货恭维，会引起他的情史，降低对产品的信任感。
14、懒。这世上笨人有救，懒人无救。
随机应变的技巧
1、缓和气氛
对于客户的抱怨永远不要针锋相对。适当的认错有时是必要的要善于让客户在不丢面子的情况下，讲明困难的原因。
2、接受意见并迅速行动。
对于客户合理但语言激烈的指责。应先接受并深表感激，采取行动立即改正让客户觉得自己是明事理的人。
3、适当反击不失时机
有些客户经常会发表一些不负责任的言论，可适当打压一下其气焰但一定要收的回来。
4、学会拖延
对客户提出的问题不要条件反射的回答，有些客户只是随便问问并无实际意义。谈判应有策略潜序渐进对于容易引起争议的问题应放后面解答。
5、转换话题
当客户在不重要的问题上喋喋不休这时可以巧妙的转移话题，用一个问题或一个笑话转移他的思路。
6、排除干扰
有时客户注意力会被分散。如接电话这时先把自己说过的内容回顾一下，再用提问的方式把客户的注意力集中。 配合的方法
9 配合是调整供求关系最集中的体现，最有效促使客户第一时间做决定。配合不是让你当托，而是把以往成交的场面对面客户回放，一边帮助客户下定购买决心。降低他犹豫的痛苦，减少他四处奔波选房的麻烦。 具体方法
1、大声喊认购
2、谈论班车取钱交首付定房等话题
3、报认购房号，“***房已经定了，不要再推荐给其他客户”
4、售楼处电话铃此起彼伏
5、秘书用点钞机点钱。
6、总有人喊财务收钱，司机带客户取钱。
7、当售楼人员正在逼定，客户犹豫不定时，拿这位售楼员的手机递给他，告诉他有客户来电定房。
8、逼定，最后客户迟迟不交钱，秘书拿现金在客户面前走来走去来刺激他掏钱。
9、秘书手拿认购书或定金在场内来回走动，借用正在逼定的售楼员桌上的计算器或印泥引起客户注意。
10、售楼员拿现金到门口等一会，回来高举两万回来，喊秘书收定金。制造假象。
11，有售楼员正在逼定时，你的客户质量十分差就立即推荐该售楼员所推的房号，并快速逼定从而使高质量客户快速成交。
12、自己给自己配合，言语间不时提到已经买房的客户的情况。并举一些真实例子。
13、售楼处氛围较好时，秘书在售楼处门口反复报一定的房号，让在选房客户感受压力，觉得买房是很平常的事情。
14.手拿现金路过正在逼定的客户身边，故意将现金掉在地上并急忙捡钱，可引起注意减轻他对钱沉重的心理负担。
15、正在逼定的售楼员若遇见拿钱走动的同事，可主动叫住他，装问问题。他会配合你说**客户已定房了。
16、每天有几个成交高峰点。上午10点，下午2点，晚上6点。要充分把握好并发起全体配合所有销售员和秘书全体互动。有喊认购的有喊取钱的接电话定房的点钱的，正谈判的售楼员要把握好时间踢好临门一脚。
17、当客户进入最后阶段，在犹豫时，可让另一个销售员接电话并对秘书大声说他的客户正要过来交钱，但路上堵车，焦急的问秘书是否有班车去取钱，急忙拿外衣带上收据并向售楼员喊“那套房你别推荐了我去取钱。”正在推荐的售楼员要立即要求客户交定金。
18、唯一一套配合
适合于果断逼定较难的售楼员，不给客户其他选择，但要让他觉得这是最合适的。 注意事项：
1、自觉形成，不需要组织就有配合的意识。
2、随时进入配合状态，卖场是战场，同事间要心照不宣。
3、理解配合的意义并且帮助别人成交，克服心理障碍不是欺骗客户而是这种方式让客户减少挑房子的麻烦。
4、善于表演，进入角色随即应变灵活机动。
5、大胆配合从不担心被揭穿，信心越足越真实。怎样对待竞争对手
1、回避与赞扬
我们一般不主动提及竞争对手以免让客户知道他们本不了解的事情。但房子是大宗产品客户会货比三家我们应该掌握原则。
10 1）不要指责客户的偏好
2）探明竞争对手在客户心中的地位。 3）找出客户个人原因和真正的购买动机 4）勇于承认对手的长处。
2、播下怀疑的种子，有针对性的将听说的事情讲给客户，并有一定的事实依据。这颗怀疑的种子在客户心中会长出巨大的不信任。对于那些熟悉的客户可直截了当的痛击对手的弱点。
3、不主动攻击对手，贸然出击会在客户心中造成以下后果。 1）你的竞争对手非常厉害，难以战胜。 2）你和你的周边项目都不怎样。
3）那个项目到底怎样我是否应该去看看
4）你这个销售缺乏容人之量，没修养。最好以静制动，有针对性分析客观事实。
4、客观比较法
把客户心中比较理想的项目和自己项目的综合因素分两行列在同一张表格上，占上风的加一分，以得分高低判断项目优劣。
5、以褒带贬
充分了解客户是用这种战术的前提。你可对竞争对手摆出一副超然公平的架势，赞扬他的优点，当然这些是客户最不需要的方面。如果我们项目的却比不过对手，你要做的就是忽略对手综合素质不谈，让客户感觉他最想要的在对手项目中偏偏没有，最不想要的却有。 接待的三大准备
一个成功的销售必须是一个综合专家具备很强的。
商业社会要有很强的洞察力，熟悉心理，艺术，教育等学科。
1、心理准备
1）告诉自己要做客户的朋友，做他的理财顾问，为他提供办理各类手续的助理。坦言不是在赚客户的钱而是在帮他改变居住条件。
2）有承受失败的能力并非每个客户都会成交。也许你付出了很多仍未成交这是很正常的要从中总结原因。不能丧失信心努力未必都会成功，但不努力一定不会成功。
2、形象准备
1）售楼处形象保持整洁 2）个人形象衣着举止等 3）咨询准备
对于相关项目竞争对手市场行情充分了解，我们是地产专家要给客户专业权威的印象增强客户的信心。
销售秘笈
1、把小难题汇总解决。在大前提下尽量和客户保持一致，小的分开先放一边避免过早的和客户发生僵持，影响谈判。大体说好后再进行汇总。由于长时间的谈判整体已基本谈妥。双方基本达成一致。
2、热情耐心。客户也许对产品经过长时间的考虑，各方面都表示考虑成熟后，就在交钱时突然想更加稳当。对你说：“刚才说过的话能不能写到合同上”你若显出不耐烦的样子说我们是大公司不会骗你的，你看人家都买了。可会往往会当场退缩。他之所以要求表明自己还心存疑虑时，你要耐心的祛除他的顾虑。用你的体贴负责任来感染他，企图用大公司和别人买了来打消客户的顾虑是没有道理的。急于求成不负责任这会导致客户的警觉并对产品否 11 定。
3、谈判一定要顽强。客户拒绝是出于自我利益的保护，不要在他拒绝后就说拜拜，他没明白购买能得到什么利益之前会用拒绝来保护自己，对客户的拒绝可装作没听见，继续介绍产品新的利益点，在他明白后再次提出成交的要求。 成交三部曲
1）向客户介绍产品一个最大的利益点 2）征求客户对这个意见的认同
3）客户同意这一利益点存在时再向其提出成交的要求，如果失败继续向客户介绍新的利益点，再次征得客户认同和提出成交要求。
4、成交关键三个词 主动 自信 坚持
1）应假设成交已有希望抱着希望向客户介绍，动请求客户成交。很多人失败往往因他没有主动开口让客户定房。
2）要有自信的精神和积极的态度，因为自信是具有感染力的，你有信心客户也有信心，你不自信客户就会怀疑。
3）要多次向客户提出成交要求，一次说不，不等于永远拒绝。客户的“不”字并没有结束销售工作，这只是一个挑战书而不是阻止你前进的红灯。
5、谈判应注意
1）正确理解客户的意思。与客户谈判中必须能及时领会客户的意思，清楚他没有明确表达的潜台词，他不会对你说出所有的想法，这就要求你一定要从客户角度着想，想到客户的爱好，需求和他可能会有的困难及时提出解决方法使谈判正常进行。
2）注意赢得客户的信任。由于房地产交易过程复杂，金额巨大。只有客户对你的专业水平和道德品质上都充分信任才可能接受你的意见最终成交。因此一定要以诚相待。
5、对待异议的具体说辞
1、太贵了
1）回敬“贵吗？太贵了？”
2）性价比，一分价钱一份货，你是个买便宜的还是买最值的呢
不贵，我们的房子物超所值，同等品质价格都比我们高。同等价值品质都比我们的差，同等品质和价格的，服务没我们的好。
3）对比，你可以比较一下周边的，不可能有比我们便宜的房了。
4）十年前市中心的也就几千块，当时你觉得贵，现在二三环两三万一平米还买不到房呢。我们的产品也一样，现在虽然卖一万多了几年后你会发现这是多么便宜啊（针对北京房价） 5）你说贵我可以理解，可我们的价格实在是不高。我给你算笔账你就清楚了。土地招拍挂（招标、拍卖、挂牌土地出让方式）地价一直上涨，开发商拿地每平米都近万元了，在加上前期勘察，设计，施工还有不断上涨的钢材，水泥以及各种税费。你看房子的成本有多高啊，你看这个价还贵吗？
2、我想考虑一下
1）你都了解透彻了，还考虑什么呢。不如抓紧时间按先定下来再回去慢慢考虑吧。 2）好的，我给你三分钟好好考虑一下，我随时回答你提出的问题。
3）房子你已经喜欢了，你也觉得适合你，你想考虑什么呢？是钱的问题吗？
4）买房看上去是件大事，其实和买衣服也没区别。喜欢就买下来。同一件衣服在别的商场还可以买到，可房子就这一套了，今天碰到了就定下来。
5）买房无非就考虑几个方面。地段、价格、户型、这些你都非常满意了您上哪去找这么 12 合适的房子，还考虑什么？定下来! 6)一看你就是个果断的人，犹豫不决造成的损失远远大于错误的决定。你这么成功，以前做的每次决定让你受益匪浅，这次也不例外啊。
7）既然你说要考虑就说明你喜欢，有顾虑，你还有什么不明白的我给你讲一讲。 我想比较一下
1）我们销售的火爆程度您已经看到了，等您比较完，最适合你的已经卖完了。
2）和其他社区做比较我理解，如果那样要至少花一年的时间，世界上没有最好的只有最适合的所以不要错失良机。有比较的时间你可以做更多的工作，享受生活不要浪费时间决定了 3）这房子适合你，你买了以后再去比较，你会非常感激我的。如果你真发现质量比我们好，价格比我们便宜的，服务比我更细心的，可以回来找我。
4）没有比这更合适你的房子，不信你比较之后还得回来而且我现在就可以给你比较（用其他具体楼盘做比较）
5）我相信你不是第一次看房了。该比较的应该比较得差不多了，买房子就像找对象一样，要找最适合的要把握时机，错过了就损失一辈子幸福了。 6）其实现在买房无论在哪买都是对的因为房价涨得太快了。稍一犹豫旧的多花十万八万的。重要的不是比较而是决定。
4、我随便看看
1）所有的买房客户都是和您一样，谁也没有说今天特意过来交钱的。都是发现合适自己的才买了的。您也一样，既然喜欢就定下来吧。 2）买不买没关系，既然喜欢就定下来
3）尽管您是随便看看但是刚好碰到合适的。买房也是一种机会，既然合适就不要错过。 4）就因为您随便看看，那才叫缘分。买房其实也是靠缘分的，如此有缘的房子一定会给你带来幸运。
5）你是不是担心没带定金，没关系您先挑好房子，没我先帮您定下来。
5、我买不起
1）您又在开玩笑了，到底是首付不够还是全款不够呢？
2）显得傻傻的，一脸无奈的样子问他，你是说买不起一幢吗？
3）您既然说买不起了，说明您不是不想买，而是你喜欢不喜欢，只要喜欢一切都可以想办法解决的。
4）您说买不起，其实说一下子那三五十万出来谁都会有点犹豫，可以安居才能乐业，您这么年轻有为将来必定更加成功。现在提前消费一下，给自己一点压力也没有什么坏处。会花钱的人才能赚大钱，你这么事业有成必定比我更清楚这个道理。
5）中国人宁可食无肉不可居无所。你相中了一套好房子，稍微差一点找亲朋好友帮帮忙大家都会愿意的。
6）没有那么正好的事，房价刚好和你的存款吻合。等你攒够钱再买房，房价又涨了攒钱的速度赶不上涨价的速度，你用现在的价格把房子买下来即享受到了他带给你的好处，又获得了它的升值带给你的收益，这么好的事何乐而不为。
6、我回头再来 1）你已经花了这么长时间研究这套房还是很好，只不过心理有点犹豫但完全可以现在就作出正确的决定。
2）等您回来再来好房早被别人挑走了。如果你喜欢的房子被别人买了你会是什么感觉，不要推迟抓住时机定下来。
3）你既然答应回头再来，证明您已经和喜欢，一看你就是很果断善于当场决定的人。 4）你回头再来和现在定下来有什么区别呢？既然早晚都要买，宜早不宜迟，晚定存在风险 13 而且心里总是惦记着，你定下了就可以了却一桩心事。
7、我不善于当场做决定
1)其实每一个人都不善于当场做决定，同时每一个人又都善于当场做决定。重要的是你是否喜欢，有了这个前提决定就是理所当然的了。
2）我都理解你的心情，无非想给自己一点时间和空间仔细考虑一下，来之前就已经想过了，该考虑的问题野就是今天你所了解的情况，何必还要犹豫呢。
3）尽管你们是第一次来我们这里，其实所有的房子差别不是太大，你在别处没定，无非是有各种缺陷令你不满。今天刚好碰到了位置，户型，环境品质都合适就用再犹豫了。 4)其实成功的决定往往是迅速果断的，你事业有成回想一下过去哪次不是这样的呢。犹豫不决只能错过良机。
5）其实很多事情并不像想象中那么复杂，简单一些你反而会省去很多痛苦。
8、我心里没底
1）没买之前你心里是不会有底的。除非不做任何事情，不下任何决心，你心里才会有底，但这样你也将什么都得不到。
2）我知道其实你心里不放心对吗？告诉我你到底不放心什么。
3）你不应该心里没底，买房又不像做其它决定，最坏的结果把你的钱变成了物，把你的资金变成了固定资产。
4）你这么说我好像挺内疚的，好像我骗了你似的。我帮你挑了这么久，相处得不错，我真心诚意的帮你选房，你还说心里没底，那不是不放心我吗？真是太让我伤心了。（这样的说法，要视和顾客的关系到什么程度）
9、你别再给我压力了
1）我没给你压力，你今天买不买都没关系，但如果你喜欢的话就应该现在定下来。
2）如果你现在感觉有压力那说明你非常喜欢这套房子，但你很犹豫，正是这种矛盾的心情使你有压力的，定完房肯定就没有压力了。
3）买房是你的事，将来住得舒服，升了值也是您的事，对于我来说把这么好的房子卖给谁都一样。我是真心想帮你选一套好房。如果现在不给你压力将来你后悔了会回来责怪我
10、我没带钱
1）没关系房子喜欢吗？我们先定下来，您带多少钱了？ 2）没带钱那您肯定带卡了吧！我们有刷卡机。
3）这很正常我们有班车先帮你把房定下来再陪你回家取钱。
11、打点折好吧
1）好房不打折，打折没好房。我们的开发商非常务实，房价不打折，品质不打折。许多开发商价格打折了同时质量也打折。房子不像其他商品，是要住一辈子的质量打折后还危机一家人的性命。
2）我们的价格本来定的就不高，一分钱一分货，只有次品打折，你见过哪个好牌子专卖店打折吗？只有小商贩才存在讨价还价的。
3）羊毛出在羊身上。如果我们吧每平米价格提高在给你打折你不是也很高兴吗？其实现在打折都是这样的。
4）你在我这里买房一定是最放心的，我们对所有业主保证公平，你入住后发现谁打折了可以回来找我。
5）凭你的实力又不是在乎这几千块的折扣，一头牛都买了还在乎一根牛绳吗？如果因为牛绳损失了一头牛那就亏大了，而且这是一头奶牛啊！
12、我想和我商量一下
1）商量什么啊？是钱的问题吗？既然是你住又是你花钱就应该你作主。
14 2）父母只能给你提供参考意见吧！现在时代不一样了，你也长大了他们现在是听你的了。 3)父母也许比你更喜欢，知子莫若父，你喜欢的东西他们能不喜欢吗？更何况这房子这么好。 4）父母又不了解情况，等你商量好了恐怕适合你的房子卖完了，你又得去再找房子，弄得一家人都后悔不已。
5）你尊重老人家真是有孝心，想征求老人的意见我理解，不如这样你把这当成礼物送给他，给他一个惊喜多好啊。
6）天下父母心，哪有不希望孩子幸福快乐的。
13、我想和我的爱人商量一下。1）商量什么啊 是钱的问题吗？
2）你们在一起生活这么多年了你喜欢的他一定喜欢。爱屋及乌啊! 3）一看你就是在家当家作主的男人，大事男人作主女人小事当家，你不会告诉我怕老婆吧！我就怕老婆。怕老婆的男人才是好男人啊！爱她就要给她好生活，这么好的房子你都不给她买恐怕她知道了会跟你急。
4）一看你就是做主的女人，幸福的家庭都是女人当家。男主外，女主内。虽然大事男人做主小事女人当家，只要上不了新闻联播的就不是什么大事，您先生这么喜欢您肯定也喜欢你的决定，喜欢你挑的房！
13、我和朋友商量一下
1）就算和朋友商量一下，最终还是你自己做主。我不是你朋友吗？定下来没问题。
2）说起帮朋友，我是有经验的。无论多合适的房都别买。这样可以避免埋怨。你想朋友如果支持你买，怕以后你埋怨他，不支持你买，以后房子涨价了你也埋怨他，所以不要为难朋友了。
3）你朋友是不是房地产专业人士？如果不是，他就没法给你任何意见，他不懂，即使是专业人士也无非是客观帮你比较比较，没法告诉你买不买。你的需求只有自己最清楚。
14、其实我刚在别处买完房不能再买了。
1）如果可以后悔你会选哪一套。你现在后悔还来得及，不要因为两万块的定金损失了一生的幸福，更何况所有的定金都可以退。
2）多买一套房子不是更好吗？这样你就可以比较一下两套房的优劣了。同时你的不动产增加了一套，有什么不好的呢。
15、我想拿点资料回去看看
1）当然可以了，但我的资料不会给你更多的答案，你还想了解什么不如直接问我。
2）定完房我会给你很多资料的你可以把这么好的房介绍给你的家人，朋友。让他们羡慕你的幸福同时赞赏你的英明和果断。
16、我不着急买
1）就你现在所了解的一切，是不是认为这套房很不错，你是不是相信房价会逐渐上涨，你认为人生最好的时机是现在还是将来。
2）你不急的时候才是理智的时候，才可以挑选到好房。着急购买的房子往往不适合自己。
如何掌握培训内容
学习的关键是定期复习，不断的重复练习，直到他在你的脑子力扎根。（温故而知新）。当你把这些销售技巧练成是自己的第二本能，你就可以毫不费力的说服每一个客户，要成为一个好的销售，就拼命学习你的专业，训练自己的技能，孰能生巧，这个世界上没有笨人只有懒人。
15
6、成交的方法
1、非次即彼成交法（二选一）
引导客户跳过买还是不买这一门槛，这是最常用最有效的方法。应用中假设客户准备买，不让其回答买或不买，只给他选两个选择，无论选哪一种结果都是成交。如“你喜欢201还是501房呢？”“请问你是打算直接叫定金还是直接给首付。”“产权证写你名字还是你爱人的名字”“你是买一套还是买两套”。
2、退让成交法
当客户快要被说服，但还犹豫还需要一点外力时，运用此法。如果退让太多，表现软弱，客户会感觉这里有陷阱，从而放弃购买。当你表现出不知道退不退好时，选用此方法最管用，客户感到他占了上风，从而成交。 如客户：“这套房格局我很喜欢，只是朝向不好，如果朝东就好了。“ 售楼员：“朝东的可能价格高一些，如果有的话你能立即定下来吗？” 客户：你们这套房能不能打折？
售楼员：我如果找经理申请到折扣你今天是不是一次性付款？
3、试水成交法
当客户钱不够时运用此法，他买不起想买的东西又顾及面子，这是你要帮助他选择次优的。这种方法的要点是你要向客户表明你知道他的兴趣，这样他的决定就容易作出，给客户一个台阶下来，你可以很体谅的帮他，作退一步的选择，既能快速成交又能让客户心存感激。如“客户是三口之家，他想买大一点的，三居室非常喜欢，可是他的钱只能够买得起两居的，这是你说其实房子最主要的是住得温馨，面积太大了不仅带来浪费而且你爱人打扫卫生时也会累，物业费也高。我知道以你的实力即使面积再大的房子你也能买得起。同时我也觉得你很爱你的家人，希望家人过得快乐，我认为两居最适合你。
4、丘吉尔成交法
这种方法适合善于思考的人，一般用书面形式，也可以用口头方式进行。
例： 201 501 价格 1600 1700 景观 x √
光线 x √
朝向 东西 南北
空气 x √
相比较之下 501的条件要比201的好 所以选501.
5、恐惧成交法
这是一种用来创造紧迫感的成交法，对哪些已经心动了的客户最管用，销售开始时客户担心失去的恐惧大于他希望获得的期待，成交后相反的情况就会发生。可会对获得的期待大于他失去的恐惧。这就是他购买的原因，有时也会出现模棱两可的现象，客户既不说买也不说不买，两个念头各占一半，产品的价格和利益还不足以使客户冲动，此法将创造必要的渴望促使成交。
（必须真诚，如果听起来假，你会失去信任。）得不到的就是最好的
6、可靠性成交法
多数人都喜欢把自己说成是某某事的开拓者实际上很少有人愿意向未知领域迈出一步，成功的道路都是别人走过的，此方法适用于胆小，心里没底的客户。引用第三者的故事，让其 16 对产品喜爱，对产品信任。 （用客户见证）
7、自行车成交法
买房就是一项投资，像任何一项投资一样，时间越长价值就越大，就像骑自行车一样，你蹬的时间越长你就走得越远，但你在任何时候都能停下，买房一样你住的时间越长，它的价值就越大，也可以随时的出手处理房子。但是你首先得骑上自行车蹬起来。（先买房）
8、储蓄账户成交法
买车是消费，但买房就不是消费，贷款买房可以把它看作是投资，也可以把它看作储蓄，你每个月还银行的月供就像是在往帐户存钱，这个账户存在时你可以享受房子的好处，如果你以后想关闭这个账后你可以把钱取出来，你说对吗？
9、理智成交法
每个月花三四千元，你可以拥有一套很好的房子或者花同样的钱也可以租一套同样的房子，不管用那种方式你都可以住上房，但是二十年后，你想一下，买房子的人拥有了属于自己的房，而租房的人花了很多钱但还是没有自己的房，所以要不要买房？
10、先走后跑成交法
适用于叫全款不够有怕欠别人钱不愿贷款的客户，通常用于思想保守，编辑偏大的人，你知道人在会跑之前要学会走，欲速则不达，同样的道理在存款有限的情况下你应先贷款下来，将来有闲钱了可以提前还款，贷款可以让你提前n年过上更好的生活。（应用美国老太和中国老太的故事）
11、回敬成交法
这种方法像你站在一个镜子面前，你对着镜子笑，镜子里头的人也对着你笑，当客户发出疑义他用疑惑不解的音调和略带疑惑的表情，你也用此表情重复客户的话。
12、A、B、C成交法
A台阶 您还有什么问题吗？
B台阶 这么说你对一切都满意了吧？ C台阶 好的，那么说您可以定房了吧？
这种方法的原理是提问的方法，要潜序渐进，提问客户容易回答的问题，让他形成习惯，变成一种惯性。
13、敏感压力成交法
当客户夫妇中由一个人动心了，另一个不动心时，用这种方法一定要面带微笑，用幽默的句法，随时观察客户的，要能控制住局面。
14、小孩也能作成交法（分解压力）
把大事情化小，通过分解让客户感觉买房子还月供是件很轻松的事情，比如：你买这套房子每月只需还回千元月供，平均每天只要只要130元家里就可以住上更大更好的房子了。那么我想对您这样的成功人士来说每天60多块钱不是什么难事。
15、三种人成交法
这世界有三种人组成。梦想家、思想家、实干家。梦想家整日无所事事，最终一事无成，思想家不甘平凡，从不用行动改变现状，而实干家干实事，鹤立鸡群
事业有成，*先生/小姐，您肯定属于实干家这一类，你肯定也不会让我失望吧
16、并非每一个人成交法
这套房不适合普通百姓，也不适合那些打工的小白领。他是专门为你这样有身份，有品位，做事有魄力的成功人士量身订造的。这样的人每天工作，因为他们不仅热爱工作，更热爱生活，他们希望自己能够住更好的房子。我相信我们的社区一定是和你，你认为呢?
17、扼要陈述成交法
17 这种成交法可以让客户短时间内了解产品的一切好处，并使他迅速做出决定。“对于您买房子最理想的是两居是吗？你是要求有园林绿化的小区是吧？你敢肯定你对我们这个周末买房送宝马是感兴趣的吗?那么现在就定这套房吧。
总分总 将各个卖点逐个渲染。
18、上司同意成交法
你要暗示客户经理很难同意他的要求，运用的前提他对产品有欲望。原理给客户制造需求或渴望然后再告诉他，他的不到，故意把它拿走。 1） 欲望更强
2)产生现在就买的紧迫感，关键在于你要向客户解释或证经理同意的理由，让客户感觉他确实占了便宜这样他会感激你。
19、最坏方案成交法
在谈判没有进展的情况下，如果客户发现了一条出路，他会更容易产生购买意愿，给客户一种安全感，即使事业变得越来越糟的情况下他也会有出路，他没被套牢，钱不会以去不复返。 20、出类拔萃成交法（排除剩两个）
这种方法适用于客户的选择太多，拿不定主意时，当这种情况发生。你要控制住局面，利用消除法将选择减少到两个。你必须向客户解释为什么有些选择不适当他，然后把这些产品排除当只有这两种选择时，问客户他更偏向于哪种当客户选择其中一个。无论是任何一个你立即伸出大拇指说“我赞同你的选择，太英明了！”
21、善待自己成交法
如果客户因为面积大，价格高，感到犹豫。对客户说：“您辛辛苦苦几十年，人到中年，事业也有了，家庭也美满，孩子又有出息，将来一定会很孝顺。现在你既不缺钱也不缺少享受生活的时间，年轻时没日没夜的工作现在也该善待一下自己了，也许住在市里繁华地段是你多年来的生活习惯，那对一个要享受人生的人来说还远远不够，你更需要的不仅是完善的配套还有大量的绿化和宁静，人只有在这样的环境下才能够放松身心找到真正的幸福。
从感情上年轻——现在——未来生活
22、布丁成交发
一个布丁的味道是甜是酸。你肯定要亲口尝尝，吃了才知道。布丁成交法的原理是列出产品各种优势，吊住他的胃口，然后邀请他品尝。（用25分贝的声音说）
23、道歉成交法
她可以用于每个客户。它能为你争取到5%的成交，原因在于他已经脱离了钩的戒备心理放松下来了。但突然间你又让他从新焕发了热情，这种方法要真诚，如“我知道你今天不准备买，我接受这个事实，我的工作做得很粗糙，我表示歉意，我让你失望了，因为我认为没有人比你更合适拥有这套房了。你能为我最后一件事，使我以后不犯这种错误的吗？你能告诉我妨碍你购买这套房的真正原因是什么吗？”当你这样说他会内心产生怜悯之情，他想反正都不买了他临走之前会说出真正的想法，无论他怎样说，你都可以回到原来位置，然后再尝试对他进行销售。
七、相关说辞
1、为什么有钱要买房
1）买房以后升值相对稳定风险性小，投资收益高。
2）投资房地产不需要投入过多的精力，不需要过多的专业知识，比其他投资方式更容易操作。
3）如果存银行利息低，还收利息税，收益低，通货膨胀钱还会贬值。 4）买股票风险大，十个炒股九个赔。
5）买古董，鉴别能力要求搞，投入大，变现能力差，不好保存，赝品多，文物法还规定有 18 些文物属于国宝。
2、为什么要现在买房
1）国家取消福利分房，个人买房已成为必然，只是时间问题，越晚买房价越贵。 2）土地制度改革，地价上涨，地产升值。 3）钢材水泥建材涨价，房价会逐步升高。
4）土地不可再生，人口爆炸，需求量增大，供应量减少。供求关系决定房价必然上涨。 5）城市化进程加快，未来会有几亿农民涌入城市，现在不买以后花钱也买不到。 6）土地具有不可再生性，人口具有不断增长性。
7）银行政策改变加首付利息加息，不断提高购房门槛。
8）2008年奥运会引起世界对北京地产的关注，大量外资的引入让房价上涨。（可以结合当地一些大性活动，上海的世博会，广州的亚运会这些活动，来临之前会带来很大影响，过后依然会有影响）
9）租赁市场价格不断上涨早投资早收益。
3、为什么要排号买房
1）大多数楼盘都要排号以方便按顺序选购。
2）热销楼盘排号意味着选购权，不排号花钱都抢不到。 3）排号的客户选择的余地大，买房还会有优惠。 4）排号不买可退，有利无弊。（不得以不要用这样的说法，断了他后路）
4、为什么在开盘前内部认购时定房。1）内部认购在开盘之前选择余地更大。 2）优惠更多
3）反正早晚都是买，为什么不以较低的内部认购价选个最好的。
5、为什么要买市中心的房 1）交通方便
2）配套齐全，生活便利。
3）住市中心显身份，满足客户的虚荣心 4）租金高，投资回报率高，易租易售。 5）人气旺
6、为什么要买郊区的房子
1）价格更加便宜。一套市中心的房子=两套郊区的房子+一辆车子。 2）郊区环境好，安静。 3）空气好，无污染。 4）面积大，设计合理。 5）升值空间大
7、为什么买城乡结合的房子 1）生活离市区近，方便 2）价格接近郊区。 3）无污染无噪声。
4）发展前景好，升值潜力大，随着城市的发展将逐步转变为城市中心。
8、为什么买现房。
1）现房一目了然风险小。 2）即买即住
3）可直接出租出售，投资回报快
4）小区成熟快，环境质量可尽快享受到。
19 5）开发商实力雄厚，不用靠客户资金建房。
9、为什么买期房 1）便宜
2）升值潜力大
3）现房就是卖不掉的期房，期房选择余地大。 4）设计先进，配套先进。（设计和配套都是在发展的，随着时间的推进会变得越来越先进） 5）可跟踪房屋质量。
10、为什么买大社区的房子 1）人气旺
2）管理先进，物业服务有保障。 3）配套好生活便利。
4）开发商实力的体现，风险小。
11、为什么买小规模社区的房子 1)便于管理，提供完善的服务。 2）人员结构简单，社区安全性好。 3）施工时间短，不影响生活。
12、为什么买朝东的房 1）冬暖夏凉 2）价格较便宜
3）风水好，紫气东来。
4）朝东日照早，利于早起创业。 13)为什么买朝南房。 1）正向光线充足。
2）符合中国人的居住习惯。 3）风水好，坐北向南。 4）通风采光好 5）身份的象征。
14、为什么买朝西的房 1）便宜
2）下午光线充足，（更适合老人居住）
3）东尊西贵，会享受生活的人都住西面的房。
15、为什么买朝北的房 1）价格低 2）夏天凉快 3）适合投资
4）省空调费，生活成本低。
5）阳光直射少，家具家电使用寿命长。
16、为什么买塔楼
1）建筑结构好，质量好。 2）私密性好 3）价格低 4）抗震系数高
17、为什么买板房
1）通风采光好，健康住宅。
20 2）公摊系数小，使用率高。 3）容积率低，人口密度小。 4）服合居住习惯。
5）设计难度小，户型结构好。 6）私密性好。
7）发生意外时安全性高。
18、为什么买板塔结合的房
1）具有塔楼的采光效果，景观好。 2）具有板楼的通风效果，使用率高。 3）价格面积更合理，更实用。
19、为什么要买高层的房 1）高层通风效果好 2)景观好 3）视野开阔 4）质量好
20、为什么买超高层 1）视野更开阔 2）通风采光更好
3）建筑要求高，抗震好 4）身份的象征
21、为什么要买多层（4—6层） 1）没有电梯，公摊少。 2）物业好管理
3）上下楼可锻炼身体 4）多为板楼 5）人口密度小
22、为什么买带电梯的房
1）进出方便，省体力，省时间。 2）便于搬运家具等东西。 3）显得高档 4）便于小区管理
5）减少高跟鞋上下楼的噪音
23、为什么要买没电梯的房子 1）公摊面积少，使用率高。 2）物业费低
3）单位面积房价低
4）多层建筑根本不需要电梯。
24、为什么要买别墅 1)身份象征
2）安静，安全，舒适。 3）人口密度睇 4）健康住宅 5）物业管理好
25、为什么要买公寓
21 1）品质高，现身份 2）居住舒适，安全性高 3）便于租赁，投资回报率高
4）公寓多为酒店式，物业服务好。 5）居住群个体素质高
26、为什么要买中档品质的房 1）价格合理。 2）服务齐全
3）租赁群体广泛，投资风险小。
27、为什么要买高档品质社区的房。1)多为智能化生活品质高
2）配套设施齐全，物业服务好。 3）利于出售，高端群体回报率高 4）要么不买要么就买好的。
28、为什么买普宅 1）房价低 2）物业费便宜 3）选择余地大
4)只要能够遮风挡雨和高档住宅差异不大。
29、为什么要买销售情况好的项目 1）公众认可都高，风险小
2）开发商汇款快，利于建设和社会全面完善。 3）利于快速统一装修，避免长期干扰。 4）利于相关设施快速开通满足居住需要。 30、为什么要买开放商销售的房子 1）省去代理费，价格更实惠 2）开发商更真实，不会恶意欺骗 3）出现问题不会互相推诿
31、为什么要买有底商的房子
1）家有万贯，不如有一店面，一铺养三代人。 2）稳定风险小 3）保值升值潜力大
4）投资回报高回收周期短
5）投资方式灵活，可出租可自己经营 6）中国经济发达，商铺发展前景好。
32、为什么要买商住两用用的房子 1)可以居家办公，承租客户群更广 2)方便创业节省创业成本，一房多用。 3)物业服务好
4）自由而且节省时间
33、为什么买带底商的房子 1）生活方便，节省时间 2）底商多为小区提供服务
3）底商与住宅分别开门，互不影响。
22 4）商业氛围好，带动房子升值。
34、为什么要买大户型的房子 1）大户型便于装修 2）功能分区明确
3）户型好，方便设计。 4）朝向好。
5）单价比小户型低 7）住大户型更有优越感
35、为什么要买中小户型的房子 1）总价低，首付少，购房门槛低。
2）小户型购房群体是社会主流，中小户型更经济实用。 3）人性化设计，功能分区和面积分配更合理。 4）市场需求量大，升值空间大，供不应求。 5）易租易售，投资首选，抗风险性强。
36、为什么要买精精装修的房。1）即买即住，省心省力省时间。
2）开发商统一采购，成本低，价格低。 3）社区统一装修不会扰民。 4）避免个人装修破坏建筑结构。 5）显高档 6）投资回报快
7）比毛坯房再装修投入的资金量小。
37、为什么要买初装修的房（简装） 1）可根据个性选择装修方案 2）入住快
3）价格比装修低 4)保证装修质量 38）为什么买毛坯房 1）价格低
2）可控制装修成本
3）可选个性化装修，避免风格单一，重复浪费。
4）精装修是开发商先出钱，但是羊毛出在羊身上，最后还是消费者埋单。
39、为什么要买顶层 1)站得高看得远 2）顶层视野好 3）采光通风好
4）私密性好，生活不受影响 5）价格低
6）保温防水，技术先进，不用担心夏热冬冷 7）高高再上，风水好，有优越感。 40、为什么要买次顶层
1）次顶层是最好的楼层视野好，采光通风好。 2）夏不热，冬不冷，不用担心漏雨。
41、为什么要买中间层的楼房
23 1）符合中国人的中庸之道，不上不下。 2）通风采光好。 3）综合性价比高 4）对电梯依赖性低
5）老化程度慢，经过管道少
42、为什么要买一层 1）出入方便
2）接地气，适合老人居住 3）接近地面绿化空气好 4）对电梯无依赖
43、为什么要买物业管理好的房子 1）舒服省心
2）高档主人身份的象征 3）服务周到有优越感 4）安全性好
5）投资收益高，升值有保障
44、为什么要买物业收费适中的楼房 1）生活成本低
2）有些增值服务不常用到
3）物业费如果太便宜会造成管理混乱。 4）收费适中，物有所值 5）方便租售
45、为什么要买开发商自己物业管理的房子 1）服务好，代表公司的形象。
2）不以盈利为目的，只为树立品牌，价格合理。 3）不会互相推诿，责任明确。
46、为什么要买外聘物业公司管理的房 1）专业公司管理水平高，质量好。 2）经验丰富
3）如果服务不好，可以从新选择 4)市场竞争激烈所以服务只能更好。
5）能从业主角度提供人性化服务并督促开发商
47、为什么要买主干道的房 1)出门方便节省时间
2）易租易售，投资价值高 3）城市气息浓
48、为什么要买远离主干道的房 1）空气质量高，无污染 2）安静适合居住 3）稍远不影响出门
49、为什么要买实力强的开发商开发的项目 1）信誉好，有保证，无后顾之忧 2）经验丰富，产品更趋于完美 3）风险小
24 4）为维护公司形象，承诺能兑现，质量好，配套齐全。 50、为什么买新成立开发商开发的项目
1）因为第一次开发所以更注重质量，注重以后发展，精益求精。 2）服务周到，不会店大欺人。
3）没有所谓的品牌附加值，价格更接近价值。
51、为什么要买复式的房
1）功能分区明确，动静分开，私密性好。 2）居住舒适，高档，身份象征
3）层高高，不压抑，便于个性化装修。
52、为什么买平层
1）符合中国人居住习惯 2）公摊面积少。 3）节省装修费用，
4）一家人可以互相照应，不必爬楼梯
53、为什么买半地下住宅
1）价格低，风险小，易租易售。 2）采光通风不受太大影响。 3）投资回报高，可以用于经营 4）进出方便。
54、为什么买房比租房好
1）买房可以保值增值，租房属于消费，买房属于投资。 2）买房可以有产权，自主权，租房只有使用权。 3）买房可按个性装修，租房不能。
4）买房有固定居所，租房不固定，到期就得搬家。
5）省一两年房租钱就够首付了，但是首付是存在自己的房款里头，而租金要给人家。 6）买房是最终结果，无论租多大多长时间的房最后还是得买房，毕竟租的房不是自己的。
55、为什么不买二手房
1）新房喜气，吉祥，风水不好，不知以前发生什么事。 2）配套设施先进，布局更合理。
3）新房市场规范，手续简单，二手房购房风险大。 4）新房可跟踪质量 5）付款方式灵活 6）产权不缩水
56、为什么用公积金买房 1）利率低
2）单位补贴稳定 3）月供压力小
4）还款政策和商贷一样灵活
57、为什么用商贷买房 1）手续建档
2）还款灵活可提前还款 3）购房门槛低 4）方便投资
5）消费观念改变，进行未来消费，让人能腾出精力金钱去创业，奋斗。
25
58、为什么要一次付款 1）银行利息要高于存款 2）没有还款压力 3）手续简单
4）需要钱时可以进行抵押，申请贷款。
59、为什么要买大产权的房 1）风险小
2）需要钱时可以用产权抵押 3）可以出租出售，还可以继承。 4）受法律保护。 5）可以保值增值。
60、为什么买外立面刷涂料的房 1）色泽明快、时尚、现代感。 2）高档，可更换色彩。 3）便于维护保养。
61、为什么要买贴砖的房 1）档显身份。
2）具质感，立体感强 3）耐脏耐旧，便于维护。 6
2、为什么要买坡屋顶的房 1）利于散热
2）造型美观，显档次
3）顶层会有赠送面积，可有效利用。 4）室内有空间层次感，可个性化装修。 5）多为顶层采光视野好。
63、为什么买只有一个卫生间的房。
1）节省资金，花那么多钱买个卫生间不值。 2）在卫生间的时间有限，一个已经够用了。 3）方便装修，节省装修成本。 4）方便打扫。
64、为什么要买两个或N卫生间卫生间的房。1）功能分区明显，分主客卫生间使用方便。 2）相对私密性好 3）提高生活品质。 4）住宅显档次。 5）现代生活必备
65、为什么买壁挂炉暖的房 1）温度可自由调节，居住舒适 2）分户采暖想用就用，节省采暖费 3）可提供热水 4）方便维修 5）方便缴费
66、为什么买电采暖的房 1)电资源环保卫生
26 2)供应量大 3)价格便宜
4）分户可控制采暖成本。 5）温度可细控
67、为什么要买集中供暖的房 1）供热好，温度高
2）收费统一，方便代收。 3）供暖周期长 4）统一检修维修
68、为什么要选暖气片散热的房 1）实用便于维修
2）可根据需要进行改动 3）散热均匀利于健康
4）为搭配装修风格可作多种选择。 6
9、为什么选地板辐射散热的房 1）散热均匀损耗小 2）循环方式有利于健康 3）节省空间利于装修
4）脚热头凉，符合身体需要。 70、为什么买使用率高的房子 1)使用率高，单位面积房价低
2）使用面积大，性价比高便于布置家具 3）居住舒适，投资回报率高。 7
1、为什么使用率不是越高越好。
1）合理的标准高层不低65%，低层不低于75% 2）使用率过高影响使用质量，公摊面积减少，公用面积小，门厅和楼梯狭窄会带来生活不便。
72、为什么买没有会所的房子 1）市中心配套齐全没必要有会所 2）会所的经营成本高所有消费也高 3）会所对外开放不利于小区管理
4）会所要小区业主公摊，降低使用率。 5）影响小区安全
6）通常是开发商用来提高小区档次，增加房价的砝码，不实用。 7
3、为什么买有会所的房
1）显示社区档次高，业主有优越感。 2）方便娱乐消费
3）有利于小区内部社交，邻居可互相认识。 7
4、为什么买全封闭的社区 1）安全
2）方便物业管理
3）业主独享，有优越感
4）社区封闭，内部环境好，外来人员破坏少。 7
5、为什么买开放式社区的房子
27 1）国际流行
2）有物业管理，安全同样有保障 3）心胸开阔，不受束缚 4）没有围墙，进出方便 5）无安全死角
76、为什么买智能化的社区 1）走在生活前端，有自豪感。 2）体现社区品质，显示业主身份。 3）物业管理先进安全业主居住放心 4）易租易售，投资回报率高 7
7、为什么买地铁旁边的房子 1）交通方便
2）地铁没有红绿灯节省时间 3）地铁沿线的房地产增值快 4）易租易售
78、为什么买成熟社区的房 1）不受工程影响生活质量 2）成熟社区风险小 3）配套完善居住方便 4）物业管理好
5）人气旺，生活气氛浓 6）社区配套成熟，增值快 7
9、为什么要买邻近公园的房 1）空气好
2）方便锻炼身体 3）视野好 4）噪音小
5）公园附近的房必为生活高档社区 6）升值速度快
80）为什么买有水景的房子 1）水是财富的象征，水多聚财 2）可提供休闲娱乐场所 3）环境和空气质量好
81、为什么买有大堂的房（酒店式） 1）大堂可供会客，交流，增进邻里关系 2）气派显高档 3）方便管理安全 4）便于提供增值服务
82、为什么买车位充足的房
1）人人有车将成为社会发展的必然
2）车位供应量小，不适合生活发展的需要。
3）车位充足才保障社区的绿化不被破坏否则很有可能停车把绿植压坏。 8
3、为什么买东城的房子 1）紧邻CBD升值潜力大
28 2）投资回报高
3）未来城市发展的中心 4）交通便利，配套齐全
5）汇集多个商圈，未来城市交通方便 8
4、为什么买南城的房
1）南城启动慢，发展前景好。 2）房产增值空间大 3）市政规划好 4）性价比高
85、为什么买西城的房
1）东尊西贵，西边住的多是政府高官。（西山别墅区） 2）配套齐全，生活方便 8
6、为什么买北城的房
1）紧邻亚运村，中关村，学院路地理位置优越。 2）区域成熟，生活便利
3）高科技人才聚集中心，人文素质高，升值潜力大 4）投资回报高
5）市政配套成熟，高等学府云集 8
7、为什么买落地窗的房子 1）采光面积大，光线充足 2）视野开阔，景观好 3）户型时尚，显身份
88、为什么买有外飘窗的房子 1）采光面大 2）赠送面积多
3）视野开阔，景观好
89、为什么买封闭阳台的房
1）北方风沙大，封闭式阳台防止风沙进屋 2）功能齐全能做厨房，洗衣房，储物间。 3）晒衣服，被子，干净杀菌。 4）对于老人和孩子更加安全
90、为什么要买人车分流社区的房 1）安全
2）生活品质高，显档次 3）统一管理，有秩序。
91、为什么买二十四小时供热水的房 1）方便生活必需。 2）生活品质体现 3）高档次生活必备
92、为什么不买二十四小时供热水的房 1）可以安装电热水器代替。
2）集中供热水费用高，一吨10—15块
4）在销售过程中带来的附加值远大于实用性 9
3、为什么买外墙外保温的房
29 1）保温效果好
2）增加室内使用面积 3）延长墙体使用寿命 4）方便装修
94、为什么买有可视对讲的房 1）安全 2）方便 3）便于管理 4）体现社区品质
95、为什么买按建筑面积销售的房（现已统一按套内面积销售，但各地执行不一） 1）单位每米价格低 2）可保证公共部分合理
96、为什么买没有拆迁户的房 1）社区人文素质高
2）如拆迁户不正常交物业费会影响正常生活 9
7、为什么买绿化率高的房 1）环境好，心情好。 2）绿化高空气好
3）植物释放大量负氧离子，有利于人体健康 4）社会品质高的象征，升值有保障 5）私密性好。
98、为什么买空间大的房子 1）宽敞气派，家具好摆放。 2）通风采光好
3）居住舒适便于装修
99、为什么买格局方正的房子 1）利用率高浪费面积少 2）家具好摆放，装修难度小 3）风水好
100、为什么投资商铺比投资住宅合适 1）收益率回报率高于住宅 2）回收周期短
3）单位资金使用率高
4）比较稳定，市场供不应求 5）经营范围广，市场前景好
6）商铺不存在折旧，随商业气氛越好会越贵。
房地产基础知识
房地产：指土地建筑物及其他定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。房地产作为特殊的商品关键在于其有各种的权益。
房产：建筑在地面上的各种房屋包括住宅、厂房、商业、教育、办公等
地产：是土地和地下各种基础设施的总称包括供水供热供电排水等地下管线及地面通道。
30 房地产开发：指在依法取得国有土地使用权的土地进行基础设施和房屋建设的行为，必须遵循以下原则：
1、严格执行城市规划
2、讲求效益应将经济、社会、环境效益有机结合。
3、全面规划合理布局，综合开发配套建设原则。土地慎用的审批权限：征收下列土地由国务院批准
1、基本农田
2、基本农田以外耕地超过35公顷的
3、其他土地超过70公顷的
征用条款以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。 国有土地出让方式：招、拍、挂。
1、招标：市县人民政府土地行政主管部门（简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民法人或其他组织参加国有土地使用权投标，据投标结果确定土地使用者行为。
2、拍卖：出让人发布出让公告，竞买人指定时间、地点进行公开竞价，据出价结果确定土地使用者的行为。一般价高者得原则。
3、挂牌：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件，在指定的交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，据挂牌期限终止时间的结果确定土地使用者的行为。
房地产投资：是指投资者将资本投入到房地产，期望在将来获得不确定的收益。就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 特点：
1、投资成本高
2、回收周期长
3、投资风险大
4、收益性好
五证两书一表
五证：国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程开工证
商品房销（预）售证
各证件的办理是按既定先后顺序的。 两书：商品房质量保证书
商品房使用说明书
一表：商品房竣工验收备案表
房地产交易制度分：预售和现房两个阶段
1、预售:即通常所说的期房（楼花）销售，指房地产开发经营企业将正在建设的房屋，预先授给承购人有承购人预支定金或房款的行为。
预售条件：1.已交付全部土地使用权出让金取得国有土地使用权证书
2、持有建设工程规划许可证和施工证
3、按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投入的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4、向县级以上人民政府房产管理部门办预售登记取得商品房预售许可证。然而目前一些中小城市的管理制度并不完善，政府部门监控也不力，证件不齐即已开始进行预售。
31
2、现房销售：现房是指已完成房屋所有权初始登记并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未进行销售的房屋。
应具备以下条件：
1、房地产开发企业应当具有企业法人营业权和资质证书
2、取得土地使用权证书或批准文件
3、有建设工程规划许可证和施工许可证
4、已通过竣工验收
5、拆迁安置已经落实
6、供水，供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他基础设施已确定施工进度和交工日期。
7、物业管理方案已经落实
二、专业名词
1、规划用地：规划批准可以使用的土地
2、建筑面积：建筑物外墙或结构外墙外围水平投影面积，层高2.2米以上（2.2米）
3、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外围尺寸的乘积再乘以层数的总和。
4、套内建筑面积：指商品房套内使用面积套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
5、使用面积：一个使用单位扣除墙身面积之后剩余的净面积。
6、面积使用率=使用面积/建筑面积
7、建筑密度是指一定地块内所有建筑面基地总面积与地块面积的比率。
8、建筑容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率=总建筑面积/建筑用地面积
一般来说别墅容积率小于1；联排在1-2左右，板房3-5左右，
9、绿化率=绿化占地面积/总占地面积
10、销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
11、公用建筑面积：指住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活得以正常开展的设施，走廊、楼梯、电梯、水箱间、门厅等所占的面积总和。
12、层高：上下两层楼面（取楼面的中间线算）或本层楼距上层楼地面之间的距离。
13、净高：房间内地面到顶棚之间的距离。
14、12墙（120mm）指墙体厚度120mm又叫半砖墙，用于室内非承重隔墙
15、24墙：墙身厚度240mm也叫一砖墙。用于室内外的承重
16、37墙：墙身厚度370mm用于基础和一层，或北方室外墙
17、砖混结构：由砖砌体，混泥土圈梁及构造柱组成的建筑物，主要是砖砌体承重用于1—7层的或用于低层建筑。工期短，造价低，土地利用率低，但坚固性和抗震性差
18框架结构：由现浇混泥土框架柱和梁承重的构造体组成。适用于8-15层造价较高，房屋布置灵活，土地使用率高，抗争性较差。
19、剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横向钢筋混凝土结构组成，适用于15-30层，造价高，房屋布置受一定影响，（梁和柱较多）抗震性能非常好。
20框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙混合组成适用于12-24层。平面布置较灵活，土地利用率高抗震性好。
21、开间：两条横向定位轴线之间的距离。建筑物的宽度。
22、进深:建筑物的长度。
23、三通一平：施工现场到达路通，水通、电通、和场地平整。
24、七通一平：基本建设中前期工作的施工现场要求，路通、上水、雨污水（下水）、电力、通讯、热力、煤气管道。及土地平整
32
25、九通一平：七通基础上加宽带网络，和有限电视。
26、四源：自来水、热力、天然气、排放污。
27、单元住宅：指除了卧室外，还包括起居室（客厅）、卫生间、厨房等辅助用房。一般指成套的楼房。
28、公寓式住宅：多为高层大楼建在大城市里标准较高，每层内有若干单元独用的套房，还有的附建于酒店之内，供一些往来的客户中短期的租用。
29、跃层式住宅：指住宅上下两层楼面，卧室、客厅、卫生间、厨房可以分层布置上下层之间不通过公共楼梯而采用户内独立楼梯连接的楼房。
30、复式住宅：指每套住宅在层高较高的一层中增进一个夹层，下层起居，上层睡眠和储物用。
在现实中，大部分人都把复式当成跃层。这是不正确的。
31、商品房：按市场价购买的房屋有合法的完全的产权。经济适用房属于商品房之中的一种。
32、经济适用房：以中低收入家庭，困难户为主，按国家住房建设标准建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭，有社会保障性质的国家政策扶持的普通住宅。
33、商品房价格构成：
1）成本：征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费用、建筑安装费、勘察费，设计费、配套设施费，建设工程施工费、材料费、人工费、管理费等等 2）税金 3）利润
建筑知识
一、房屋建筑分类
1、按性质分：生产性建筑和非生产性建筑。生产性建筑包括工业建筑、农业建筑。非生产性建筑分居住建筑和公共建筑。
2、按建筑层数和高度划分 1）1-3层为低层 2）4-6层为多层 3）7-9层位小高层 4）10层以上为高层
公共建筑及综合性建筑高度超过24米的为高层建筑，低于24米的为低层建筑，建筑高度超过100米时无论居住还是公共建筑都为超高层建筑。
高层建筑分四种类型
1）低高层：9-16层建筑高度50以下 2）中高层：17-25层50-75米 3）高高层：26-40层75-100米 4）超过层：40层以上100米以上 按施工方法划分
1、现浇现砌式
2、预制装配式
3、现浇现砌，部分预制装配。面积分摊原则
商品房公共面积的分摊，以幢划分，分摊的公用建筑面积为本幢内的公建面积与本幢不相连公建面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积有该幢楼个套商品房分 33 摊。为局部范围服务的有收益的各套商品房分摊；多次分摊建筑面积的分别计算分摊系数，各套商品房应分摊的公共面积和共用面积分摊后不再划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，任何人不得改变分摊原计划的功能。
可分摊见面：大堂、公共门厅、走廊、过道、公厕、电梯、楼梯、前厅、电梯间、垃圾道、管井道、消防控制室、水泵房、消费通道、交配电室、煤气调压器室，卫星电视接收机房，空调机房、警卫值班室、物业管理用房、以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。
不计入公摊的面积
1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功能的独立空间。
2）售房单位自营自用的房屋
3）为多栋房屋服务的警卫室，管理用房。
分摊的公用建筑面积的计算方法
公共建筑面积=套内建面X公用建面分摊系数 公用建面分摊系数=公用建面/套内建面总和
公用建面=整栋建筑的建面-套内建面之和-不应分摊的建面 注：建面 即建筑面积。
建筑面积的范围
1）突出墙外的构建和艺术装饰 2）检修消防用的室外爬梯 3）层高在2.2米以内的技术层
4）构筑物，如烟囱、水塔、蓄水期池、地下人防等。
5）建筑物以内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐平台。 6）有维护结构的水箱布置天桥屋台及挑台
7）单层建筑物内分隔得操作间、操控制室、仪表间等单层房屋，层高低于2.2米的深基础下架空层，坡地建筑物架空层。
商品房销售面积：可按套计价，也可按套内建筑面积计算。
按面积计价的当事人应在合同中表明合同约定面积与产生面积误差的处理方式，用合同来作约定的按以下方式处理：
1）面积误差绝对值在3%以内（含3%）计入房价。 2）面积误差绝对值超过3%，买受人有权要求退房 3）房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将已付房款退还，同时支付已付房款利息。买受人不退房的，按产权约定面积大于合同面积3%（含3%）部分的房款有买受人补足， 超出3%部分的房款有开发商承担，产权归买受人。
产权约定面积小于合同约定面积时，误差值在3%以内（含3%）的部分房款有开发商返还买受人，超过3%部分的房款开发商双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100% 建筑高度：指建筑物室外地平至外墙顶部的总高度
1）烟囱、旗杆、风向器、避雷针、天线在屋顶上空突出的不计入高度。 2）楼梯间，装饰塔，水箱、眺望楼等建筑物屋顶空出部分，水平投影面小于屋顶面20% 34 且高度不超过4米的不计入建筑高度
3）坡度大于30度的坡屋顶建筑，按坡屋顶一半处至室外地平面建筑高度。
法律法规
一、贷款
1、商贷（银行按揭）满足银行购房资格的买房者向贷款银行贷款，将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押。
2、公积金贷款：缴存住房公积金的住房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋想银行抵押的行为，具有互助性质，贷款利率比商业性贷款利率要低。
3、组合贷款:缴存公积金的职工即申请公积金贷款同时又获得商业贷款并将拥有的产权房屋向贷款的银行抵押。
二、房地产权力类型
1、房屋的产权：房产所有者按照法律规定对房屋所享有的占有使用收益和处分的权力，产权的体现方式是全国统一发的房屋权属证书，国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制定的房屋权属证书，其他部门制作的权属证书无效，不受法律保护。
2、土地使用权：以开发利用生产经营，社会公益事业为目的，在国家所有和集体所有的土地上营建建筑物或其他附着物并进行占有、使用、收益的权力
3、抵押权：指债务人或第三人以其合法的财产，以不转移占有的方式向债权人提供债务，履行担保，但债务人不履行义务时，债权人享有抵押财产的价值中的优先清偿权力。
三、取得房屋所有权证的购房者享受国家法律保护
1）房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
房屋所有者处理和使用自己的房屋，取得房屋所有权的房屋所有人可依法对自己的房屋进行占有，使用、收益和处分的权力。
房屋可以买卖、租赁、赠予、交换、使用、分拆、继承到建设搬迁时可以得到赔偿，凡是妨碍所有权人对其房屋占有、使用、赠予、交换、分拆、继承、收益和处分权力都是对房屋所有权人的侵害。
婚后财产共有
四、商品房预售登记后购房人要求更名应该怎么办理
根据继承权的亲属关系可在变更名办理时应出具公证的亲属关系证明，不具亲属关系的按转让程序办理。
产权登记用未成年人的名字，需作公证证明，办理购房手续的要该未成年人的监护人办理。
五、房地产抵押后，房屋产权证土地使用证有谁保管。
需到房产登记部门进行抵押登记，抵押人持有的房屋所有权证，土地使用权证登记后应由抵押人持有，抵押人持有房地产部门颁发的房屋他项权证和国有土地他项权证。
六、购买一套商品房需要哪些费用
1、房价款=每平米售价*面积
2、税费
1）印花税（现已取消） 2）契税
普通住宅交总房款的1.5%，非普通住宅的交总房款的3% 商业交总房款的3% 普通和非普通住宅的划分（北京）
35 A住宅小区建筑容积率在1.0以下（含1.0） B单套面积在140平米以上（含140平米）
C实际成交价格低于同级别普通住宅1.2倍以下。
3、公共维修基金：总房款的2%
4、产权登记费 每平米建筑面积0.3元（也有收80元每户的）
5、房屋所有权工本费 4元/本
6、印花贴税 5元每本（已取消）
7、物业管理费。各小区不一
8、供暖费。按市政标准收费现价37元/平米/季（一个采暖季就是一年，一般是11月到次年3月）
申请商业贷款的程序
1、与开发商签订了商品房买卖双方合同，并支付了首付款，（建筑面积90平米以下（90平米）的首付20%，90平米以上的30%的首付）
2、房管部门办理预售登记后，填写借款申请及借款合同并递交借款材料 1）身份证复印件（夫妻双方）
2）户口本首页，本人页及本人变更复印件 3）婚姻证明（结婚证，离婚证，单身证明）
4）收入证明（加盖单位公章，收入证明中月收入要在房屋月供两倍以上） 5）所在单位副本复印件，要盖公章
6）资产证明复印件（存折、股票、债券等） 7）学历证明复印件
8）购房合同原件及复印件 9）首付款发票及复印件 第
5、
6、7三项视情况而定。
公积金贷款
1、操作流程
1)申请人凭购房合同及夫妻双方住房公积金储蓄卡到住房公积金管理处领表。 2）备齐相关资料后到公积金管理处办理贷款审批由该处确定贷款额度和年限。 3）到担保公司办理担保手续并签订相关合同
4）公积金管理处委托银行放款并通知借款人领取贷款资料
5）银行按合同约定在借款人存款账户中按月扣还，还清贷款后，借款人向担保公司领回房产证。
2、申请公积金条件
1）本地缴纳公积金并连续缴存6个月或累计12个月以上，且仍在缴纳。 2）没有正在用公积金还款的房屋。
3）申请人的年龄限制，男的不超过65岁，女的不超过60.公积金贷款利率不受购房次数的影响。
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推荐第2篇：中浩地产年终晚会方案
中浩地产2013年新年晚会策划方案
晚会主题：中浩地产·2013新年狂欢晚会
海纳百川，再谱新章！ 目的：1.促进团结，增进公司凝聚力，欢度新年；
2.展现公司新面貌、新征程、新动力；
3.增强公司员工的公司荣誉感、责任感；
4.回顾总结2012年，展望2013年，让中浩公司的全体员工共享公司的新征程、新起点。
时间：2013年1月17日（农历二十四小年星期二）晚上5点半至9点 地点：龙缘酒店（一楼大厅）
参加对象：中浩公司全体员工，中浩公司各级领导 活动内容
1.公司年夜饭
2.公司董事长致词
3.游戏/娱乐活动
4.抽奖活动
5.节目评奖
6.K歌会所员工娱乐
前期活动工作
1.通知各部门递交节目名单
2.所报节目参加人员
3.晚会节目主持人
4.参加晚会人员名单
5.对现场内外进行布置
6.筛选节目与确定晚会节目
活动流程
6：00全体员工开始进场
6：00全体员工进场每人派发一个编号，作为抽奖使用。
6：30晚会开始,主持人宣读晚会的流程。
7：00主持人上台公布中浩公司新年晚会正式开始，并请董事长上台讲话。 董事长致词并宣布年饭开始。
7：10全体人员进餐
7：30游戏及娱乐节目（内容由行政部确定）
7：40活动全程贯穿餐饮
8：30抽奖 （抽奖箱内有与员工手上编号一样的纸条）
由公司领导分别抽出五等奖50个：四等奖30个、三等奖10个、二等奖5个、一等奖2个。奖项由董事长及公司领导颁发。
9：00节目评奖
由主持人宣读奖项名单，评出优秀节目，公司领导为优秀员工颁发奖项。主持人公布晚会结束，开始K歌会所员工娱乐。
撤场、剩余物品等整理。
表彰奖品/礼品
抽奖大奖： 一等奖（2名）14寸联想手提电脑2台
二等奖（5名）美菱洗衣机5台
三等奖（10名）美的微波炉10台
四等奖（30名）水晶家坊被子30条
五等奖（50名）格力电饭锅50个
费用：36000元 节目评奖
最佳表演节目奖前三名。
第一名奖金：800元
第二名：500元
第三名：300元
最佳节目创意奖（仅设一名）：300元。
最烂节目奖：鸡蛋1个
具体分工
1、策划部负责整个方案的前期策划并协助行政部门具体执行
2、行政部负责整个方案的具体执行和各部门之间的协调
3、策划部、行政部负责酒店的联系和相关物品的采购
4、现场布置工作由行政部、策划部等共同完成
5、主持人：1名
场地布置、接待、后勤等：
一、大厅悬挂大红庆祝横幅：内容：中浩地产·2013新年狂欢晚会
二、门口设1个欢迎牌，用红纸手写欢迎语。
三、场内布置：
1、在舞台周围摆放桌子，第一圆桌为接待公司领导区，后面为员工区。
2、道具的制作和现场的布置。
四、会场布置、晚会接待、音响、座位安排、拍摄、发放礼品、拿
3道具等有关晚会的服务性工作，由行政部、销售部、策划部人员负责。 晚会经费预算：
合计：约69094元。
中浩·策划部
2013年1月2日4
推荐第3篇：HY浩源地产代理合同
HY浩源房地产全案代理合同
一、协议订立双方
甲方（开发商）：（以下简称甲方）
乙方（代理商）：宿迁市浩源地产营销策划有限公司（以下简称乙方）
就甲方开发建设的号地块、项目销售分销总代理服务事宜达成协议，双方特订立如下合作协议书。
二、合作服务方式及内容
乙方以甲方企业内部项目小组的形式，在甲方授权和配合下完成本项目的销售
代理工作，主要服务内容如下：
营销策划
1.市场竞争分析
2.营销策略及项目定位
3.整合推广方案
4.销售总结及策略调整
备注：
甲方享有乙方所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
代理销售
1.名称：
2.项目位置：
3.物业性质：
4.开发计划：详细项目工程进度由甲方提供相关资料
5.委托面积：㎡
（实际面积以房管部门测绘为准）
6.委托代理销售保底价：
A、整个项目销售代理平均底价由附件另定。
B、乙方在拿到详细的设计方案后，根据每个单元面积，位置制定详细的单元价格表，经双方认可后，作为代理销售单元结算保底价
三、合作期限
1.两项目的代理销售合作期限分别为自本合同签订之日起，至本项目具备销售条件（取得预售许可证）后月内、月内，乙方必须完成下列双方就项目所如遇特殊原因，甲乙双方可协商延长合作期限。
２．在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同，否则违约方向守约方一次性支付违约金 人民币万元。
３．在本合同有效期内，甲方不得指定其他代理商销售本项目。
四、前期策划及费用支付
1、营销策划方案及推广方案
在此期间，甲方在每月15日向乙方支付万元人民币，作为乙方的前期策划费。 在第一个项目开始销售之日起（取得预售许可证），甲方在每月15日向乙方支付万元人民币，作为乙方的第二个项目前期策划费；
在第二个项目开始销售之日起（取得预售许可证），甲方停止该笔费用的支付。
五、销售保底佣金的确认及支付方式
销售行为界定：购房人签订《商品房预售/买卖合同》并支付定金或首付款视为代理销售成功。甲方向乙方支付保底佣金。
1.销售保底佣金：
实际销售金额× % = 保底销售佣金（净得）
（如：20000㎡×1300元/㎡ = 2600万 ； 2600万×1% = 26万）
乙方在每月最后一日和甲方共同确认当月的销售额度，甲方签字后于次月5日内提取销售额的%（净得）作为保底佣金，以现金方式支付给乙方。
六、后期利润分红的确认及支付方式
双方按如下方式结算利润分红：
在出施工图后、开始向市场销售前，双方确定出甲方预期成本回收金额。超出该金额后，乙方净得该超出部分的%作为项目利润分红。（举例--如：双方核算出总成本金额为
20000㎡×1250元/㎡ = 2500万。销售额达到2500万后，超出的部分，乙方拿利润分红。）
七、定金及违约金的收取
⒈定金、房款及购房票据由甲方财务人员负责收取、开据；同时甲方在乙方提供的业绩确认单上签字/盖章，对乙方的销售业绩进行确认，并作为结算依据。
⒉在合同期间内甲方不得自行或委托第三方出售本项目的楼盘，发生甲方自行或委托第三方出售本项目的楼盘时，均视为乙方销售业绩，并按合同的约定提取佣金；如果乙方已经销售该楼盘而产生重复销售的现象并于客户协商无效，均以乙方销售为准，甲方销售自行无效并向乙方正常结算佣金。
⒊因客户违约而被没收之定金和违约金，甲、乙双方各得一半。
八、销售费用的承担
1、甲方提供售楼处（包括沙盘、宣传资料、电脑、电话、办公家具等销售道具）。
2、甲方负责由必要的招商所产生的费用。
3、甲方负责本项目广告制作及发布费用。
4、乙方负责乙方招聘销售人员的薪资、提成、奖金。
九、甲方权利及责任
1、如实告知乙方欲开发项目的背景情况材料和基本情况。
包括：
（1）欲开发土地的位置
（2）欲开发土地的土地权属
（3）欲开发土地的土地权性质
（4）欲开发土地的权证面积
（5）政府主管部门的规划要点
（6）自筹资金规模与财务情况。
2、保证上述房屋作为别墅上市预（销）售的合法性，并在本协议签订后分阶段向乙方提供下列证照、资料：
A、商品房预/销售许可证；
B、房屋土地使用权证、施工许可证、建设用地许可证、规划许可证；
C、发展商营业执照；
D、项目总平面图、各楼层平面图、房屋立面图（含效果图及电子文件）；
E、别墅房预/销售合同、房屋订购书的盖章（甲方审核后）；
F、与银行签订的《按揭协议》。
3、保证按工程进度表全面完成项目建筑、安装、内外粉刷、配套、绿化景观工程、办出别墅房产权备案说明书和大产权证。
4、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并提出书面要求，甲方首先要向乙方说明具体的要求，它是乙方进行分析论证的出发点。
5、对于乙方提出的合理化建议积极配合调整，对乙方日常销售工作应定期了解并交换意见。
6、接受乙方的工作成果：接受乙方的工作成果既是甲方的义务，也是其权利。乙方完成咨询报告和意见后，甲方要及时组织评价鉴定，予以验收。确认工作成果是否符合合同约定的条件。
7、甲方享有乙方所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
8、甲方应依据本协议的约定及时向乙方支付销售佣金及溢价。
十、乙方权利及责任
1、负责在现场组建售楼班子，负责项目的现场销售。设立项目专案组负责市场信息调查及分析、销售策划、媒体广告设计、公关活动方案设计、促销活动计划、房展会方案设计、销售跟踪、巡视及督导。
2、承担聘用销售人员的工资、提成、奖金。
3、负责策划DM、现场POP、横幅、直幅、户外广告牌、吊旗、道棋、迎风旗帜、报纸、车身、项目VI、售楼服装的设计；负责媒体广告等策划及创意、发包、监制、推广实施、组织必要的异地促销活动及销售人员培训。
4、负责签订订购书、购房合同，协助客户办理银行按揭，并协助甲方收取定金及房款。
5、全权负责销售管理及销售控制，避免重复销售单位。
6、采取有效措施对本项目销售资料（底价，进度等）严格保密，严禁泄露。
7、定期提供广告策略调整方案及广告效果分析。
8、定期与甲方进行例会沟通。
9、定期提交相关书面报告。
保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是甲方进行项目决策的主要依据。它要求乙方在咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
配合甲方的回款计划制定适当的销售进度控制。
在项目销售过程中，乙方应根据甲方要求和实际情况对项目的销售节奏进行科学调控。
配合和接受甲方的验收。
在项目验收过程中，乙方应按时参加由甲方组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证甲方能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。乙方进行的策划，需经甲方对策划方案验收后方为履行完毕合同。对于甲方在验收过程中所指出的问题，乙方应依据合同的约定予以修改、补作或对甲方予以解释。
依据以上义务，乙方要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术、资源等信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为甲方的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。乙方所出具的策划方案不仅仅是一个结论性的方案，还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。 十
一、合同的终止和变更
１．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙
方支付应付费用的除外。
２．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。 十
二、违约责任
本合同主体违反合同约定的一方应向另一方支付的违约金。
十三、其他事项
1、甲方同意乙方在对外销售宣传上可以乙方名义，以利于该项目营销顺利开展。
2、本协议及本协议相应得附件中约定的销售代理平均底价、溢价支付方式等作为对甲乙双方的强制性约定，除非出现不可抗力，否则不得调整。
3、甲乙双方均应严守涉及本案的商业机密。
4、甲乙双方在合作过程中如以书面形式向对方提出问询及要求，对方有义务及时做出书面答复。
5、本协议所签订的补充协议及附件，均同具法律效应。
6、本协议经双方签字后生效。
7、本协议一式肆份，甲、乙双方各执两份。本协议附件同具法律效力。
本协议附件：如有则列举，没有就整行去掉
甲方：乙方：
地址：地址：
电话：电话：
代表人（签章）：代表人（签章）：
年月日年月日
推荐第4篇：华美陶瓷
一、陶瓷生产过程的特点
陶瓷产品的生产过程是指从投入原料开始，一直到把陶瓷产品生产出来为止的全过程。它是劳动者利用一定的劳动工具，按照一定的方法和步骤，直接或间接地作用于劳动对象，使之成为具有使用价值的陶瓷产品的过程。在陶瓷生产过程的一些工序中，如陶瓷坯料的陈腐、坯件的自然干燥过程等。还需要借助自然力的作用。使劳动对象发生物理的或化学的变化，这时，生产过程就是劳动过程和自然过程的结合。 一般来说，陶瓷生产过程包括坯料制造、坯体成型、瓷器烧结等三个基本阶段。同时陶瓷生产过程的组成可按生产各阶段的不同作用分为生产技术准备过程、基本生产过程、辅助生产过程和生产服务过程。
作为社会化大生产的陶瓷生产过程，和其他一些行业的生产过程相比较，具有以下几个特点：
1．陶瓷生产过程是一种流程式的生产过程，连续性较低。陶瓷原料由工厂的一端投入生产，顺序经过连续加工，最后成为成品，整个工艺过程较复杂，工序之间连续化程度较低。隧道窑虽然是连续生产，但其速度尚不能与成型工艺的流水作业线相配合，需要做存坯、装坯和装窑等一系列烧成准备工作。工艺陈设瓷的生产更是带有浓厚的手工作坊式色彩，缺少工业化生产的规模与条件。因此进行工艺革新，实现连续化生产，对于提高陶瓷工业劳动生产率，创造更大的经济效益具有重要作用。
2．陶瓷生产过程的机械化、自动化程度较低。陶瓷工业是我国的传统工业，又是劳动密集型产业。长期的习惯观念认为，技术不是这个行业的主要因素，因而忽略了对其的技术改造，再加上国家资金有限，陶瓷工业技术装备长期处于落后状况，机械化和自动化程度相当低，大部分机械设备只相当于先进制瓷国家五六十年代的水平，有的甚至处于二三十年代水平；彩绘、检验、包装等工序还依靠手工操作。 3．陶瓷生产周期较长。陶瓷产品的生产周期，是指从原材料投入生产开始，经过各道工序加工直到成品出产为止，所经过的全部日历时间。包括基本作业时间、多余时间和无效时间。陶瓷生产的周期较长，从矿山采掘、原料处理、产品成型、锻烧到销售，工序多，过程长，但在陶瓷生产周期中，真正利用的基本作业时间所占的比重是不大的，一般在30％一40％左右，时间的利用率较低。因此，减少或消除作业中的多余和无效时间，增加基本作业时问的比重，这是陶瓷企业亟需解决的问题，有待于在企业保证产品质量的前提下，开发新技术，提高企业管理水平，去缩短陶瓷产品的生产周期。
4．陶瓷生产过程中辅助材料如石膏模型、匣钵等消耗量大。石膏模型是采用可塑法或泥浆法成型坯件的重要辅助材料，其强度较低，耐热性差，使用寿命较短，所以在陶瓷企业中消耗量很大。由于废石膏的利用尚未得到满意解决，给厂区环境带来了影响。匣钵是陶瓷制品在烧成工艺中作为承烧物的耐火材料制品，匣钵的使用次数一般在10—15次，匣钵质量的低劣往往造成制品变形、落渣、火刺等一系列缺陷．因此，如何提高石膏模和匣钵的质量，延长它们的使用寿命，以及解决废石膏模和匣钵的利用问题，是值得陶瓷企业认真研究的重要课题之。
5．陶瓷生产需要消耗大量的能源。陶瓷生产过程中，坯体瓷化、釉层玻化需在1000℃左右高温条件下进行，日用陶瓷和电工陶瓷的烧成更需要在1300℃以上，加上各种机械和电器也需要消耗能源而获得动力．因此，陶瓷生产过程中需要消耗大量的能源。据统计，陶瓷工业生产成本中，燃料要占30％以上，在我国，用于燃料的平均成本费用更高达40％。居各项成本的首位。
6．运输是陶瓷企业生产过程的重要环节。陶瓷生产过程使用的原料品种繁多，生产出的半成品、成品及产生的余料、废料等，具有数量多运输量大的特点。此外，在陶瓷生产操作过程中，运输也占有相当重要的份量．如：球磨机的装料、榨泥机的卸料、坯泥及半成品的运输、制件的成型上釉等等。这就要求陶瓷企业一方面在厂址选择、空间布置、厂内运输线路的安排等方面力求合理，尽量减少运输量，另一方面力求实现陶瓷企业运输操作的机械化、自动化，减轻工人的劳动强度。
7．陶瓷生产过程中产生的烟气、粉尘、固体废料和工业废水污染环境较严重。目前我国陶瓷工业所使用的窑炉多以煤和重油作为能源，会排出不少的烟气，企业对此要严格控制烟尘浓度和二氧化硫浓度，使之符合国家允许的排放标准。力争采用煤气烧窑，减少对大气的污染。成型修坯车间应装有吸尘器，避免粉尘污染。榨泥机排出的废水应尽量回收，反复使用，废匣片、废瓷片也应尽量回收粉碎，继续使用。 8．陶瓷生产过程的专业化和协作水平较低。长期以来，陶瓷工业企业问的相互协作配合水平不高，大而全、小而全的“全能”工厂比重大，辅助性服务方面的专业化、社会化程度低。如陶瓷企业几乎都有原料、成型、烧成、彩绘、包装与机修等车间和工段，这就使设备不能充分利用，劳动生产率低下。今后，必须按照专业化协作的原则改造我们的陶瓷工业企业组织结构，向组织结构合理化要潜力。
二、合理组织生产过程的基本要求
为了保证陶瓷企业生产过程能顺利进行，必须对生产过程进行科学、合理地组织，使整个陶瓷生产过程的各工艺阶段、各个生产环节和各道工序之问都互相衔接，密切配合，使产品在生产过程中行程最短，时间最少，耗费量最小，效益最高。要达到上述目的，必须注意按下列要求组织陶瓷企业生产过程：
1．生产过程的连续性。即产品在生产过程的各个工艺阶段、各个工序之间的移动，在时间上是紧密衔接的、连续的，不发生或很少发生中断现象。也就是说在整个陶瓷生产过程中劳动对象始终处于运动状态，没有或很少要停顿与等待现象。保持和提高陶瓷生产过程的连续性，可以缩短产品的生产周期，减少在制品的数量，加速流动资金的周转；可以更好地利用物资、设备和生产面积，减少产品在停放等待时可能发生的损失；有利于改善产品的质量。
陶瓷产品生产过程的连续性，在不同的生产阶段表现出不同的特点。制泥工艺过程产品单一，属大量生产，机械化程度高，劳动对象属于连续不断的流动状态，但生产操作中运输工作占很大比重，原料的停放、等待时间较长。成型工艺阶段多属小批量生产，产品品种规格较多，劳动对象处于周期、轮番地连续状态。焙烧工艺过程主要是在窑炉中进行的，坯体成批送入，成品成批输出，处于周期性的连续生产状态。 针对陶瓷企业机械化、自动化水平不高，搬运工作量大的特点，要保证和提高其生产过程的连续性，首先，在企业和车间内部要有一个符合工艺路线次序的总体布置，使生产流程所经过的路线尽量短，减少厂内运输距离和时间；第二，要提高运输工作的机械化、自动化水平，减少工人搬运量；第三，要作好生产技术准备工作和日常生产服务工作，减少停工待料时间。
2．生产过程的比例性。即在整个陶瓷生产过程中，基本生产过程同辅助生产过程之间，生产各个阶段、各个工序之间，在生产能力上保持一定的比例关系。这是客观经济规律的要求，也是组织陶瓷现代化生产的必然结果。保持生产过程的连续性，可以充分利用陶瓷企业的人力、设备和生产面积，减少产品在生产过程中的停放等待时间，保证各个环节均衡地、成套地出产产品。
为了保持生产过程的比例性，在工厂设计或生产系统设计时，就要正确规定生产过程的各个环节、各种机器设备、各工种工人在数量和生产能力方面的比例关系。在陶瓷生产中，各环节之间应保持的比例关系有：坯料制备能力与坯体成型能力，坯体成型能力与生坯干燥能力，成型能力与烧结能力，白瓷制造能力与彩绘能力，生产过程的各种设备能力，设备维修同基本生产。原燃材料提供能力与基本生产需要，工艺过程与检验过程、运输过程之间的比例等等。 比例性对于陶瓷企业的设计，现有工厂的技术改造，各种生产设备的革新。生产计划的安排和日常生产的组织等具有重要的意义．在陶瓷生产的发展过程中，由于新技术的采用、产品结构的变化、质量的提高、原材料条件的变化和工艺革新等等，都会改变原来的比例关系，出现新的不平衡现象。因此，必须采取措施，加强生产组织工作，及时调整各种比例不协调的现象，建立新的比例关系以适应变化了的情况，保证陶瓷企业生产的发展。
3．生产过程的节奏性。节奏性亦即均衡性，是指生产过程从投料到最后完工产品入库，各阶段、各工序生产都能保持按计划、有节奏地进行，要求在相同的时间间隔内，生产大致相同数量或递增数量的产品，避免前松后紧，即月初完不成任务，月末加班加点突击完成任务那种不正常现象的发生。均衡地进行生产，能够充分利用设备和人力，防止突击赶工，有利于保证和提高产品质量，避免资金积压和各种损失浪费，还有利于安全生产和保持企业的正常生产秩序。 生产过程的节奏性应当体现在原材料投入、生产和出产产品三个方面。出产节奏性是计算原科、坯料投入以及生产节奏性的基础，而投人节奏性和生产节奏性又是出产节奏性的可靠保证。因此，陶瓷企业要加强计划组织工作，使各个生产环节协调进行，注意及时投料、及时成型和及时焙烧，以及日常生产准备和生产控制。
4．生产过程的平行性。即各个阶段、各个工序之间平行交叉地进行作业，它们在时间上是连续的，在空间上是并存的。不仅生产的各主要环节如陶瓷生产中的原料处理、成型、焙烧是平行地进行工作，而且一个生产环节中的基本生产环节和辅助生产环节也是平行地进行工作。生产过程的平行性对缩短生产周期，加速资金周转，．减少在制品的数量，合理使用生产设备和仓库占地面积有着重要的作用和意义。 生产过程的平行性，实质上是为了使生产过程的连续性得到进一步体现而提出的一种更高要求。为达到这一要求，首先必须保持生产过程的比例性，否则，即使个别设备或人力的不足，都会形成薄弱环节，影响整个生产过程的正常进行。 5．生产过程的适应性。是指生产过程适应市场多变的特点，能灵活进行多品种小批量生产，以不断满足社会需要的适应能力。一个企业要实现生产过程的合理组织，除了要达到前面四项基本要求外，还应有生产过程适应性这一要求。即当产品品种发生变动时，就可以用最少的投资，以最快的速度，灵活地调整生产过程，以便顺利而及时地转人新产品的生产，否则，便会因产品陈旧过时而被淘汰。
由于陶瓷科学技术的不断发展。以及市场对陶瓷新产品的需求日益增加，迫使陶瓷企业要不断发展新产品，而不能不考虑产品的变动这个因素对合理组织生产过程带来的问题和产生的影响。为了增强适应性，陶瓷企业不仅需要大力提高科学技术应用水平和新产品的研究能力，不断使产品更新换代，还必须采用计划评审法、成组工艺和多品种混流生产等先进的生产组织方法，采用适应性强的机器设备以及柔性生产制造系统，以适应生产变动的需要。
从以上阐述的合理组织陶瓷生产过程的基本要求可以看出，生产过程的连续性、比例性、节奏性、平行性和适应性这五项基本要求之间是互相联系、互相制约的，生产过程的比例性和平行性是实现连续性的前提。而比例性、平行性和连续性又是实现节奏性的前提。因此，在组织陶瓷生产过程时，必须对上述基本要求全面加以综合考虑。
推荐第5篇：厦门华美
福建华美整形：http://
厦门华美
厦门华美位于厦门火车站斜对面，交通方便，院内营业面积近3000平方米，是厦门地区规模最大的整形美容专业机构。有人说，厦门华美拥有厦门医院最有实力的第一整形科。当然，我们不会盲目相信道听途说的评论，必须要有客观事实来做基础。那么我们从以下几个方面，来具体分析下厦门华美到底是否具备能力拥有厦门医院最有实力的第一整形科。
厦门医院第一整形科 厦门华美
厦门作为中国大陆最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，市民的思想观念开放度比较高，最先受到了国际高新技术与设备的洗礼。因此，厦门的整形美容技术在一定程度上处于中国的最顶峰。做整形美容需要的就是最权威、最安全的保障，为此，很多爱美人士都会选择有实力的厦门医院第一整形科。
1、历史渊源
在厦门，就算号称百年公立三甲的医院，从事整形科也不过短短十年时间，而厦门华美专注于整形美容的诊疗与研发已经足足有十八年。这段时间历练了厦门华美的品质、服务、安全保障，不论从医疗环境、设施设备还是专业程度上的完备都领先于厦门所有的整形医院，被称为厦门医院第一整形科不是徒有虚名。
2、专家团队
专家团队可以被比喻为一家医院的“脑部”，它能让您的美丽倾国倾城，也可让您一失足成千古恨。因此，只有实力强劲的专家团队才能造就厦门医院第一整形科。厦门华美经过十八年来的优胜劣汰，已经储蓄了一批享誉国际的顶尖专家，他们不但整形技术手法高超，而且具备高素质的医德以及提供耐心、贴心的服务。
3、专业技术
作为厦门第一家引进国际高端设备以及最前沿首创整形技术的厦门华美医院，不断提升自己，并展开了与国内外著名整形医院交流与沟通，进一步强化整形美容专业知识与能力，壮大了厦门华美专家专业技术的实力与技艺。以厦门整形美容的第一品牌声誉，拥有厦门医院第一整形科的称号当之无愧。
能配上“厦门医院第一整形科”这个称号的厦门华美整形医院，不仅仅依靠上述三点才成为“海峡第一整形名院”，需要的还是十八载的历练、高端品牌的赞誉、彪炳厦门的服务等点点滴滴的累积而成就的。厦门华美整形美容的精神文化传承，承载了一代人美丽的梦想。在厦门人眼中，“厦门医院第一整形科”的位置非厦门华美莫属。
厦门华美专家介绍
厦门华美专家梁春花：高科美肤专家，国内资深激光美容专家，美国科医人彩光，福建省高级医疗皮肤美容专家，毕业于大连医科大学医学美容专业,王者风范激光彩光系统指定培训导师。对各种问题 皮肤的分析均有独特的见解。临床经验丰富，运用旋转激光祛斑技术可为求美者有效且彻底根除黄褐斑，并对色素性，血管性皮肤病，受损皮肤修复等一对一冶疗方 面有深入研究，曾在多本权威专业杂志上发表学术厦门口腔医院：http:///.
高论文多篇，深获业内人士的称赞。擅长：熟练运用各类彩光美容设备进行皮肤美容，脱毛、祛斑、除皱和嫩肤等美容项目。工作箴言：“送给爱美的人最完美的肌肤!”
厦门华美专家张玉娟：港式整形创始人，华东区首位港籍权威整形美容专家，先后被全国各著名的整形医院引进，因认同厦门华美价值理念，最终落户厦门华美，其拥有实力强劲的上万例临床成 功经验。同时是外科与艺术完美融合的隆胸专家，脸部综合整形三维设计专家，整体式吸脂塑身技术总监。独创胸部“塑型、填充、提升、动感、韵律”为一体，以方法独特著称。
厦门华美技术介绍
高弹力韵律丰胸优势：高弹力韵律美胸是在华美“高弹力丰胸”的10大专利技术基础上，利用美国曼托最新研制的“妙桃大师”高 端琴面系列假体，充分融合改良发展而来。高弹力韵律美胸利用“妙桃大师”智能自适应的特点，结合华美在隆胸技术上的逻辑设计系统、α超微切口技术、双平面 跨层定位、内成像分离定位技术等多项独有专利技术，以提高“高弹力韵律美胸”的精确性和安全性，把“妙桃大师”琴面假体的韵律美感发挥到极致。能在站立时 突出傲立的双峰，躺卧时胸部却不会突兀地突起，运动时也呈现如真实胸部般波涛律动的动感，安静时也可随呼吸轻漾。“高弹力韵律美胸”与“妙桃大师”的完美 结合，成就了无数爱美女性拥有性感美胸的梦想。
达拉斯综合美鼻：华美达拉斯整体式鼻雕的精髓在于隆鼻材料主要依靠取自自体软骨，针对个体差异性辅助使用假体，采用闭合式内窥镜微创技术，全角度全部位精雕鼻部线条和形态，程度最小的手术创口既缩短了术后恢复期又使鼻型完美无痕，让求美者得到自然天成的美丽。
5S紧肤溶脂瘦身：华美“5s紧肤溶脂”采取激光溶脂和韩国先进的分层式吸脂，较传统吸脂更精准、快速、平整，而且不伤及血管、神经及肌肉，对形体精雕细琢，让优势部位更“凸”出，45分钟瞬间弹脂恢复您窈窕身材。5s紧肤溶脂瘦身是目前最先进的溶脂技术。经过了多方国际权威验证，是目前美国、韩国运用最多、符合国际卫生组织不用节食、不伤害身体、无后遗症、不反弹的减肥标准。
塑美极抗衰塑形：厦门华美第三代全能Thermage塑美极，在第
一、二代的基础上进一步演变，集合全世界上千余精英科学家的智慧结晶研制而成，价值近千万，并被誉为终极“抗衰塑形至尊王者”。该设备先后获得美国FDA认证，欧盟CE认证，全球多达500000多例的案例亲证，是目前全球唯一一台能够通过一次治疗达到紧肤目的的射频设备，也是唯一一台严格要求医生亲自操作的射频设备。一次治疗即可实现全身下垂组织的提拉、紧致、除皱、嫩肤等多效功能，并可持续产生长达最高10年的效果。
签约祛斑无效退款:旋转激光最大的特色是内置智能色素识别系统，可以根据皮肤中色斑的色素颗粒自动旋转调整激光能量，使激光能量选择性地集中作用于皮肤内的黑色、蓝色、绿色、褐色、红色、棕色、黄色等色素颗粒，而不影响周围正常组织，从而达到疗效确切、无损伤、无瘢痕、痛苦小及治疗安全简便的良好效果。美国RevLite C8祛斑王由美国HOYA CONBIO公司耗资25亿美元研制开发的，是全球最高端的祛斑医疗设备。Revlite C8祛斑王作为一款革命性的医疗美容激光设备，被国际权威组织公认为色素性病变的至尊王者，美肤祛斑的金标准!厦门华美引进了厦门唯一一台的Revlite C8祛斑王是目前国际上治疗色斑最先进最有效的设备。它全面覆盖色斑，全脸面对面扫射，精确穿透，击溃和瓦解深浅不一的色斑，瞬间溶解色素，全面彻底祛斑。能使整个面部肌肤晶莹通透，焕发无限生机!
王者风范嫩肤术：“王者风范” Lumenis One 经美国FDA认证，获中国医药管理局(SDA)批准，经中华医学会医学美学与美容学分会(CMA)强力推荐。是目前世界上最先进的、唯一可延展的、覆盖了 当今所
有热点技术的多用途医疗美容系统，将当今医学美容必不可少的三种金标准技术集成在一个功能强大的平台上。此项技术在面部嫩肤、全身嫩肤方面疗效显 著，嫩肤同时还能达到清斑淡斑、自然美白、高速修护受损肌肤、超高效美白紧肤的效果，更好的实现求美者想要拥有无龄美肤的期望。
爱贝芙塑形：爱贝芙是全球唯一一种能刺激人皮下胶原蛋白“永续”产生的产品。随着人体机能逐渐衰退，胶原蛋白将大量流失，但爱贝芙会不断刺激产生肌肤年轻所需新的胶原蛋白，持久地维持注射部位皮下胶原蛋白的动态平衡。不但有效地恢复皮肤年轻时的弹性，还从根本上解决了衰老造成的皮肤皱纹和其他缺陷的问题。爱贝芙被尊称为全球安全使用历史最悠久的“长效”注射医学美容产品。由于为保持其品质的奢华尊贵，只供应于少数大型集团化运作、注射技术水平卓越的认证机构，并且需经过一百多道的认证程序，而厦门华美就是爱贝芙厦门地区唯一被认证的机构。
韩式翘睫双眼皮：在上睑皮肤的合适位置切开皮肤，去除部分眼轮匝肌或眶隔脂肪，并将皮肤切口睑板或上睑提肌腱缝合在一起。成型后的双眼皮效果好，可明显改变眼型和开大眼裂，让眼睛倍显青春活力。精细改脸型：华美精细改脸形针对各种不完美脸形者，进行个性化的术前设计 ，可预订制你所喜欢的脸型，采用德国进口最新设备及技术，祛除脸部过大的骨质和肥厚的咬肌、脂肪垫，使下颌角的轮廓曲线变得柔和、顺畅;切口在口腔内隐蔽细微，术后不留痕，自然、安全、无痕使您的面部线条更生动。德国仿生美容冠：厦门华美德国仿生美容冠突破传统美牙的各种弊端，运用由厦门华美独自研发的耐受性原生材料，对畸形牙、色素牙的临床冠部分施以专业技术，整个美牙过程轻松完成，不伤害原本真牙，不拔牙无痛苦。矫治整个过程只需7天，美牙不出现黑线，具有持久的亮白效果。同时，无需配戴牙套，是一项具备技术和艺术的专业医生操作的美牙技术。美牙当天即可改善唇形、脸形和咬颌关系，并将越来越完美，成为各国明星和上层人士的美牙首选。
皓齿美白牙齿/：皓齿美白技术是利用美白剂中的过氧化氢分子，渗透到牙釉质和牙本质浅层，进入牙齿内部，在牙釉质微孔间移动，分解清除使牙齿变色的色素分子，从而实现美白牙齿的效果。由于皓齿美白的过程不改变牙齿结构，因此对牙齿没有任何伤害。
中华医学会医学美学与美容外科学会全国临床培训中心临床部主任。67年毕业于广西医学院，致力于美容外科专业 40 年，曾赴欧洲学习及学术交流。撰写美容整形外科专业书籍十余本，曾获军队科技成果
二、三等奖。精通美容手术 300 余种，技术全面、审美素质高、手术精巧流畅、设计准确到位，成功实施美容手术万余例。曾为国内影视界人士、欧美、非洲、港澳朋友施术，均获好评。在美容整形界享有盛誉，他致力于美容外科手术项目的整理、归类、提炼、改良和拓展。对面部。胸部及身体塑形手术尤为擅长。强调美容外科中美学第一原则注重整体美容手术的设计和每个美容手术项目的设计符合受术者的个人性格气质。得到受术者的普遍认可，满意率高，大大地增加了术后美容效果的连锁效应。受到美容受术者的普遍欢迎。
厦门华美 办亚洲最好的美容医院
满足求美者的需求，力求求美者满意是企业发展的原动力，华美集团以专业化、规模化、国际化的品牌经营模式满足求美者的需要，用我们的行动树立整形美容行业的标杆，力创亚洲整形美容行业的第一品牌。厦门华美以最丰富的手术经验，最权威的专家队伍，最先进的整形设备，最前沿的整形技术，最严格的收费标准，最贴心的服务态度，厦门华美整形美容医院锐意打造“百姓放心”专家医疗美容机构，为每一位求美者打造百分百的健康美丽。许多受访者的求美者表示，选择厦门华美整形美容医院，就等于选择了安全放心的整形消费。
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整形美容医院集团广告宣传策划书
一、企业经营思想定位
1、经营方向定位： 2009年度医院的整体经营中必须确立明确的方向及项目定位，经过一年以来的经营实践，建议作出如下规范：
l进一步确立医学整形美容项目的主导及支柱产业地位，在整体宣传策划、资源调度上给予足够的力度，确保支柱产业的健康稳定深入地发展。
l皮肤美容项目居于次要地位，辅助、完善整个医院的经营类别，在管理资源的动用上与医学整形美容进行配合，共同构筑完整的华美整形美容医院的整体形象及品牌。
l 在上述两者的共同配合下，2009年努力使华美整形美容医院以全新的姿态重新站在华美乃至全国的医学整形舞台上面，将华美整形美容医院建设成为中国西南地区的集医学整形美容、医学创伤修复、医学畸形矫正、医学皮肤治疗及美容的权威机构，真正成为学术型的医院及涵盖相关领域的企业。
2、经营思想的定位：医学整形美容产业是为人类塑造美丽，改善、提高人民生活品质，提高社会文明程度的神圣产业，因此医学整形美容事业的产生、发展、兴旺正是顺应了社会的发展，人们的需求：
华美在几年的发展过程中通过不断地摸索，对于上述社会意义以及相应的经济价值的认知已经非常明确，此理念的提炼、形成在行业内处于领先的地位，因此对于华美医院的经营定位、思想应该以战略眼光重新认识“美丽产业”所带来的巨大社会资源及潜力、以及巨大的社会影响力。切不可因追求目前的短期利益，而放弃了对战略资源的整合开发，丧失整个社会市场。华美整形美容医院的经营思想已经到了必须调整的阶段，要逐步全面确立：
l以“美丽”的环境提供塑造“美丽”的优质技术平台
l以“美丽”的人员提供优质的“美丽”服务
l以“美丽”的技术塑造高品质的“美丽”产品
l 以“美丽”的企业文化打造坚实的“美丽”团队
l 以“美丽”的广告传播“美丽”的理念及信息，塑造需求“美丽”的人群 可以提炼出的主题思想及企业文化主线为“美丽华美美丽人生”
上述经营思想的确立、成型，将彻底改变目前在经营过程中奉行的原则及指导思想，虽然在执行过程中有肯定会有若干的问题，但主线的明晰、思想的超前才是真正的战略优势。
3、经营方式定位:华美整形美容医院是立足于市场成长起来的专业型医院，市场化运作是企业生存、发展的关键及活力所在。同时因医疗行业的特殊性质决定了作为一个医院必须立足于雄厚的技术实力，准确的市场定位、精致的服务才能在竞争激烈的市场中找到属于自己的空间。因此市场化的运作才是华美整形美容医院生存、发展的根本支点，围绕市场的需求、反映、速度才是华美整形美容医院适应市场的管理方式。
医院在关键环节上应该按照国有医院一样按照严格的医疗技术标准建立、管理自己的医技部门与医技术人员队伍，但营销队伍的组建、市场的拓展部门以及相关流程的建立必须是快速、有效的、市场化的，在某种程度上必须能够引导医院的动向。
4、企业类型的定位：
l 华美整形美容医院在市场的竞争中，必须面临的问题是给企业进行整体、全面的定位：华美整形美容医院究竟在广大消费者中究竟是一个什么样的医院？这是一个急待解决的问题：
华美整形美容医院应该明确自己作为一所以具有高新医疗、科研技术，同步国际的高精尖医学设备为基础，从事高难度人体医学整形、医学型皮肤美容以及相关附属产业，承载了亚洲先进整形技术的正规化、专业化的技术型医院的现状及定位，上述定位是与其他美容门诊部截然不同的本质性差异。
医院集多年在医学整形美容领域以及皮肤美容领域的丰富经验，已经形成了独具特色医疗技术体系，其系统性、独创性在同行中居领先水平，在整形技术方面已经成为西南地区的领头企业及行业的标志。因此，此项定位的明确化将进一步划清华美与其他小规模整形机构的界限，明确塑造华美的差异化需求，培养新一轮潜在的市场资源。
l 主体产品结构：华美整形美容医院医学整形美容系列项目—丰胸、吸脂、面部综合整形、隆鼻、重睑、全面部综合除皱等医学整形项目，上述产品项目为新年度公司广告宣传诉求的主体，遵循“韩式”风格的定位，进行整体的包装及推广。 l 辅助产品的定位：华美整形美容医院皮肤美容中心现行项目---光子嫩肤、激光治疗项目、去斑、去红、青春痘治疗、生活美容保养等。
l 外围产品的定位：医学整形美容领域相关的医疗器械、产品、药品、保健品的运用与开发、销售等。
针对上述情况我们可以看出，医院现在的经营定位与经营决策是摇摆不定的，已经严重削弱了前期广告积累下来的“专业整形美容医院”的独有形象，造成了与大华、荷肤曼等机构的同质化现象。且现在过度依赖的计划性、指令性操作方式在短时间的过渡过程中可以采用，但长期使用，必然会引起广告诉求背离市场的实际需求，从而导致宣传方向的整体偏离，现在的情况已经证明了这种思路是错误的，已经导致了在过去的半年中华美丧失了3次重新占据市场主导地位的机会。要在 2005年完成上述工作，我们的整体营销思路必须作出较大范围的、主动性的调整，否则，我们在来年将进一步处于市场竞争的被动状态，疲于应付而渐渐落后！！
二、营销策略的重新定位
l 2009年营销目标定位：以目标清晰的企业产品、技术、价格定位重新进入市场，塑造技术型企业的实力及以合理的价格体系，以时尚的消费理念重新引导市场，创造新的消费高峰，从而实现业绩的稳定增长及企业的发展；同时不断深化进行企业内部的管理优化，不断提高医疗技术、医疗服务以及综合服务、逐步杜绝医疗纠纷及提高处理水平，为企业更好地面对市场及高速地发展打下坚实的基础
l 价格体系的定位：应该清醒地面对我们现有价格体系的时候了。价格，在市场经济中从来就是企业实现利润、企业实现扩展、企业实现发展的根本性工具，违背企业实际能力的价格策略，不仅不会促进企业的发展，反而会起到竭泽而渔的效果，令企业失去持续成长的动力。华美 历来推崇高端的定位，但实际情况是除了定价高，其他的配套服务体系没有能够及时跟进，顾客所付出的与得到的不能成为正比，往往引发一系列的负面问题，并导致了大量的不利口碑
传播，影响了企业固有的顾客资源循环。因此，现有的价格策略必须要进行调整，真正回到企业能够提供的产品与服务水平并得到市场认可的定位上来，才能实现企业对市场的重新激活。
l 营销形式定位：现在的市场已经进入了相对低迷阶段，顾客素质提高，消费行为的逐渐冷静及“货比三家”的常规消费行为，媒介的负面引导加大了市场开发的难度；再加上企业本身在转制过程中的一系列决策的不稳定，导致了企业形象不明，定位不清，顾客的认知度及指名度下降，没有突破性的发展。因此，新年度的营销决策及营销推广形式必须是多管齐下，从过去的单一营销形式转变为复合营销形式，从医学整形美容市场的培育、医院日常经营业绩的保持、提升，企业品牌的塑造、二级市场的开发等多种营销形式配合，共同构筑新的营销体系，才能实现企业的逐步复苏。
l 营销手段定位：通过3年多的运作，华美在使用的营销手段上总体看来是比较单一的，因行业特性及消费者隐私的限制，在医学整形美容行业推行折扣的营销手段总体看来是有效的。但随着市场的深入变化，除了打折以外的诸多手段如“套餐”形式、vip会员拓展、附加值服务等对企业综合实力要求较高项目的提供等也因为企业内部存在的种种制约以及转制过程中一些部门的取消而丧失了工作能力，因此，上述工作的恢复，将是 2009年度工作中的一个重点，多手段的立体营销方式，将能够为企业带来明显的效益。
l 营销机构、机制定位：营销机构的定位准确与否直接关系到营销工作能否得到顺利的展开，市场开发有没有效果，企业的经营业绩能否得到提升等对民营医院来讲是最为关键的问题。在过去的一年中，广告部经历了从引导医院运作的策划部缩编到只负责平面设计的广告部，而医院另设的营销策划中心在长达几个月的时间中处于瘫痪状态，实际的销售活动的设计、组织、推广还是要由广告部来负责。缩编后的广告部负担了媒介开发、广告设计、发布、监控，二级市场的开发等工作，人力资源已经显现出紧张的状态。其中设计人员的短缺及现有设计人员的思维老化已经严重影响了公司广告水平的提升。要保证2005年工作的顺利展开，就必须要对公司的营销机构重新进行清晰的定位与重组，补充新的设计人员，设置新的工作结构，重新配置现有人员，采取切实有效的措施激发大家的工作热情关键。上述工作将另行形成方案上报。
l营销人员定位奖励机制的确立：在华美原有的工作结构中，广告部是隶属于华美美容服务有限公司的，与医院分属两个不同的体系。在转制工作完成后，广告并入医院。但此后医院行政部在医院的日常行政工作安排中一直以来就存在把广告部忽略的情况，无论在工作安排、人员的福利、还是在营销工作的安排、协调当中都对广告部的定位模糊不清，对广告部特定的工作性质与特点都不清楚，行政部往往作出一些不合工作实际的决定，广告部因此进入了一种很尴尬的状态。随经过沟通有所改变，但依然处于边缘模糊的状态。广告部人员现有的工资结构中与业绩挂钩的部分只有几十元，业绩好的时候也只有几十元至一百元的“奖金”，这与医生乃至咨询人员因业绩变化享受的提成形成了强烈的反差，往往在大家心理上形成障碍，而广告部是公司极其重要的部门，这种状态不利于公司与部门的正常发展。
上述情况的清理，应该为整理出了2005年度的基本工作需求与工作态势，为下一步的具体工作计划定出了方向，制定了目标。现讲上述目标作具体化的设计。 广告宣传策划工作
操作计划
一、工作机构调整
1、工作定位：2009年度，广告部根据公司经营决策的变化，将继续承担以下工作
l媒介开发
l媒介发布、媒介监控
l平面广告设计
l报版广告发布、监控
l电视广告的设计、制作、投放
l大型电视合作拦目的设计、制作跟踪、监控、投放
l促销活动的设计、实施
l各经营项目的总体文案写作及系统的产品推广
l华美省范围内的二级市场开发
l企业重要医疗、学术交流活动的影象记录工作
l医院日常经营性活动需要的物品设计、制作等
l医院领导下达的临时性工作内容等
上述工作内容的明确，将随着公司的工作纲要确定后各个单项不断深化，完善，重新建立高标准的工作要求，推出高质量的策划产品。但上述工作的顺利完成在现有人员的配合上还需要作出较大的调整，才能提供有力的组织保障。
2、机构定位：
广告部现有的工作结构在年末的工作变动中已经发生了变化，要完成新年度的工作计划及目标，就必须要建立新的组织机构，完成人力资源的重新搭配，根据上述工作内容建立新的组织机构。
l 媒介部：负责媒体的预定、投放、监督，媒体发布财务结算工作以及日常广告投放数据的统计、核算等。报刊广告合办栏目的监督、协调；电视广告的设计、制作、发布等，电视合办栏目的设计、开发，制作、投播等，单项电视广告片的设计、制作等工作。
预计人员：
l项目部：负责医院现有整形产品的系统包装、开发，医院品牌建设的延续性推广的规划及设计，医院各整形产品的文案写作，重大活动的设计草案的形成，重大促销活动的执行，监督，配合等。
预计人员：
l 设计部：完成医院所需的报刊、杂志广告的平面设计工作，完成医院展示陈列物品的设计工作，为电视、促销活动等提供美术指导及支持工作。
预计人员：、新进设计师1名、
l 拓展部：负责医院促销活动的设计、组织及实施，负责与医院其他部门人员、医生等配合进行医院所需二级市场的开发，推广等事项的执行。
预计人员：新进人员1名
组织结构图：预计11人
上述组织机构的调整本着分工明确，专业清晰，人员尽量精简的原则。其中拓展部的设立是针对目前二级市场的开发工作一直停滞不前，无专业人员从事此项工作而设立，如果公司另有整体考虑，也可将这一设置取消。此外，考虑到新年度公司会在电视广告方面加大力度，对刘昕的工作进行调整，将能够更好地发挥他在电视制作、动画制作方面的专业优势与社会资源，为公司的发展作出更大的贡献。上述构想草案供公司领导审阅。
三、媒体结构调整
根据公司在2008年度中的经验教训的总结以及2009年新的经营思路的成型，公司高层对医院的广告策划工作提出了“精良有效”及媒体结构调整的新要求：
1、总体费用标准：2008年1-6月，医院每月的广告总费用保持在300万左右，最高达到了400万元/月，业绩相对稳定在500万左右，高峰达到800万/月。7月—2009年1月，医院每月的广告费用总额保持在130万左右，业绩稳定在400—450万左右。按照2009年的新要求，每月广告的总额将保持在120万元左右，实现业绩的稳定增长，但在旺季时应该适当增加投入保持在140万左右，才能在目前基础上对市场产生足够的影响力。
2、报纸、刊物广告部分：自华美成立以来，一直对报纸广告的依赖性非常强，每月在报纸上投放的广告就到200---90万不等，并且出现了一停报纸广告，业绩就直线下滑的不正常现象。
l2009年，进一步削减报纸广告部分的总投入，将报纸部分广告的总金额由现在的90万/月下降到70万/月，减下来的20万费用投入到电视广告中去。 l与成都的主流报纸《成都商报》、《华西都市报》进一步强化软性合作，加强软性新闻的炒作，开设合作性的栏目，进行医学整形美容，医学皮肤美容知识的讲解，推广，培育潜在的市场。
l与成都地区具有代表性的女性刊物、高档赠阅杂志展开栏目合作，开设华美的医学整形专栏，进行市场的培育，参考项目为《新潮》、《玩味.城市》、《高尚生活》等。
l与成都地区的整形美容及生活美容专业刊物展开联办栏目，强化华美强大的专业技术形象，如《中国美容时尚报》等。
3、电视广告部分：电视广告一直是公司的弱项，“弱”的根本原因在于公司多重、复杂的管理机制以及外行的过多介入。2008年7月华美整形美容医院的形象版电视广告脚本就已经出台，但上报后一直没有音讯，导
致了一线无法及时安排工作。电视广告项目因其制作周期较长，成本较高导致了许多管理障碍出现，贻误了战机。2009年计划对电视广告结构进行完善，计划项目如下：
l争取与成都电视台合办栏目，共同制作节目，缔造时尚话题，让广大电视观众实实在在地看到医学整形美容为现代人类生活带来的巨大的改变，塑造华美整形医院回馈社会的良好形象。（详细方案另附）。
l制作专题片，长度为2分钟---5分钟不等，专题片涵盖形象简介、面部改形、隆鼻、丰胸、双眼皮成型、吸脂、光子嫩肤、激光治疗、特纯冷光等专业项目，充分利用本地电视台以及二级市场电视台的垃圾时段进行投放，展开市场培育的基础工作。
l修改、完善现有的各专题的15秒促销广告，形成风格统一，制作精美的系
列广告片。
l设计、制作华美的形象广告片，长度在30—45秒之间，画面要求精致、细腻，突出女性曲线的美妙，营造高雅、唯美的氛围，能够全面代表华美的品质与华美的精神、意境，投放市场后能够与其他美容机构的形象产生本质的区别，展现出华美独有的大家风范。
4、其他广告类别：
l户外广告：结构已经调整，目前维持了机场路上与人民百货对面的两大户外广告，位置合理，展示效果明显，可以继续维持，短期不做新的增加。 l ic卡电话亭、路名牌：少量投放，费用不多，建议维持。
l 分众电梯间广告：签约半年，实际执行建议保持在3个月左右。
l社区灯箱广告：最早签了50座，现在已经压缩到了10-15座。可以进一步调整。
四、复合型广告宣传策略的建立
综前所述2009年的经营定位与市场需求给广告工作提出了更高的要求，依靠单一的方式已经不能有效地解决问题，媒体渠道的改善也是只是工具的改善，整体宣传策划思想的改变才使根本重要的变化，现将2005年建立复合型广告宣传策略的工作概括如下：
1、a线---建立品牌推广的主线及渠道：该渠道独立与常规广告以外，依靠媒体的综合介入及医院的亮点进行综合炒作，不断强化塑造华美的正规、技术优势、领先的理念等，从品牌形象的内涵上塑造差异化，与其他机构产生质的差异。l近期工作计划：利用知名专家加入华美的话题进行专项炒做及事件炒做，塑造华美的技术顶尖的明确形象。（详细计划另附）。
2、b线---建立日常经营业绩支持渠道：该渠道综合了目前常规的报纸、电视硬广告，在目前的结构上进行优化，为医院的日常经营提供强有力的保障。
3、c线---建立后续业绩提升渠道：该渠道包括了二级市场的开发、兄弟企业的支援、促销活动的执行等工作，重点是二级市场的开发，2005年二级市场开发的成败将决定华美在今后3年内的市场地位，因此公司必须要足够重视。
上述复合型广告宣传策略的详细工作计划以及与相关部门的配套计划另行上报，详细工作计划待相关工作人员定岗定责后再行制作。
4、复合型广告宣传策略建立的注意点：
l明确医院诉求的方向：整形、皮肤美容
l确立差异化的诉求体系：技术差异、人才差异、服务差异，确立以技术差异为主，疗法差异化配合，效果承诺为末端的诉求方式。
l医院整体项目的取舍问题：全面恢复丰胸、吸脂的广告诉求，确保经营的稳定以及整形代表性项目的树立。
上述工作结构的形成，是基于目前工作中存在的问题以及新年度公司新的工作要求提出，工作结构的成立与否，有待公司领导审阅修改后再演变为细节的配套工作计划，便于实施执行
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要是有些事我没说，地坛，你别以为是我忘了，我什么也没忘，但是有些事只适合收藏。不能说，也不能想，却又不能忘。它们是无法用语言来表达的，那是一片朦胧的温馨与寂寥，是一片成熟的希望与绝望，它们的领地只有两处，心与坟墓。
外边虽老是冬天，家里却老是春天。无论怎么冷，大风大雪，想到这些，我心上总是温暖的。
花是如此柔弱，再美再艳，依然经不起朝来寒雨晚来风，春红谢匆匆，只剩满怀愁情。花却又是美丽的战士，风雨中尽管渐渐绿肥红瘦，终究不肯低头。生命也是一样，像精致的玻璃酒杯，常常经不起天灾人祸的撞击，粉碎成一地璀璨，每一片都是透明的心，生命又常常像昙花，用许多年的泪与汗，掺上心血浇灌，才会有笑看天下的一刻。
子不语，我却听见你胸膛深处鼓点般的心跳，像是悲泣的潮汐，被月亮牵引，可是我再听不到当初喧哗中的安静岁月，就算万籁俱寂，我也听得到，那些远去的岁月，在心底深沉的潮鸣。
走吧，人间的孩子，走向那荒野与河流，与一个精灵手牵手，因为这个世界的悲伤太深了，而你不能懂。
不必讨好所有人，正如不必铭记所有昨天，时光如雨，我们都是在雨中行走的人，找到属于自己的伞，建造小天地，朝前走，一直走到风停雨住，美好晴天。
在尘世里低眉，不让光芒灼伤别人的眼睛，也不让自卑黑暗侵袭到自己的内心。
在万千纷常的日子里，人心就是一把锈迹斑斑的铁勺。因为有锈，所以心要常常擦拭，我们的心会被各式各样含酸带碱的风雨浸淫，会被蛀出缝隙和生长阴霾。天气晴朗时，在阳光下晒晒心情，锈就会悄然遁去。炒我们的心情，把它们加热，把它们晾晒，在这个过程中，翻来覆去地斟酌。
只有正视伤痛，我们的心，才会清醒有力地搏动。
一室融融，满眼暖意。守稳初心，等转角的光明。山有峰顶，海有彼岸。
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华美公司介绍
东莞市华美食品公司始创于1991年，植根于国际制造业名城——东莞市，坐落在中国食品名镇——茶山。2009年隆重推出烘焙连锁品牌――欧麦咖工房，标志着华美公司终端发展战略全面展开。2010年战略投资华中，在湖北仙桃建立东莞工业园，成立“湖北华美食品有限公司”。 华美公司现在广东东莞、湖北仙桃拥有两大生产基地，占地十七万多平方米，有现代化生产线十多条，员工数千名，主要从事月饼、饼干、糕点等食品的生产和销售，月饼日产能逾180万个，饼干日产能逾120吨。2011年初，成立华美（香港）集团有限公司。目前，一个以食品产销为核心、涉及多个行业的企业集团已初具规模。
华美公司以市场需求为导向，以创新为动力，以服务社会为经营理念，不断提升管理水平，提高产品质量。华美公司旗下有“华美”、“牛奶搭档”、“华夫软饼”、“金丽沙”、“ 欧麦咖”等品牌系列，产品常年销往全国各地及亚、欧、美、非等三十多个国家和地区。2009年至今，携手著名歌星周华健成为华美公司形象代言人。“团圆有华美，祝福有华健”。“华美”品牌已成为全国烘焙行业家喻户晓的知名品牌，
在董事长袁旭培先生的带领下，华美公司累获殊荣：
2003年，通过ISO9001：2000质量体系认证；
2003年，通过HACCP食品安全体系认证；
2003年，获“出口检疫卫生许可证”；
2003年，“HUAMEL”商标―――广东省著名商标；
2005年，“华美月饼”―――广东省名牌产品；
2006年，“华美月饼”―――中国名牌产品；
2007年，“月饼龙头企业”称号；
2007年，“国饼十佳”称号；
2008年，“东莞市工业龙头企业”称号；
2008年，“广东省民营科技企业”称号；
2009年，“广东省企业技术中心”称号；
2010年，中国烘烤最具竞争力十大品牌；
2010年，全国优秀月饼代加工企业证书；
2010年，标准化良好行为AAAA证书；
2011年，中国月饼十强企业；
2011年，全国糕点月饼质量安全优秀企业；
2011年，食品工业科技进步优秀企业奖；
„„
华美人始终关心公益，热心慈善，连续多年向福利院捐款捐物，持续七年通过公安部、外交部赠送月饼慰问维和部队，向汶川地震、玉树地震、西南干旱灾区捐款，积极协办“东莞万人手印”支持上海世博会等义举，积极参与“幸福·东莞” 2012年新春关爱活动，向“春暖莞邑”千户新莞人困难家庭、向“候鸟行动”关爱新莞人留守儿童捐赠慰问品，为中国的民政、世界的和平事业做出应有贡献。
华美人将一如既往，以“引领食品行业潮流，缔造国际健康品牌”为愿景，以“创造时尚美味，体验快乐生活”为使命，努力打造FoEs友爱企业，向广大消费者奉献安全、健康、营养的美食为己任，锐意进取，不断创新。在未来几年，华美公司将以全新的面貌展现在世人面前。
推荐第9篇：华美学校党务工作总结
华美学校2010年党务工作总结
在过去的一学年里，我们以科学发展观的重要思想为指导，坚持围绕教育教学中心，突出党组织在学校发展中的政治导向，推动学校教育教学质量的提高，发挥了党组织的政治核心、战斗堡垒和党员先锋模范作用。现总结如下：
一、完善选聘任用制度，提升党员干部和领导班子战斗力和凝聚力
学校按照德才兼备的原则选拔聘用领导班子成员。中层都通过招聘走上管理岗位，由校长聘任，职责、权利和义务挂钩，促进领导班子成员廉洁自律，开拓创新，锐意进取。领导班子能带头参加各类培训，较熟练地掌握办公自动化技术，接受现代教育思想和管理理念，运用先进的管理方法和手段有效地指导、组织和参与教改实验研究和相关课题研究，在教职工中起模范带头作用，有较高的威信。
我们要求每学期党员干部率先展示公开课；率先亮相自己的工作状况（备课笔记、听课笔记 、业务学习笔记、政治学习笔记 ）。特别是在学校推行“教改”实施教育现代化过程中，每个党员真正做到了一面旗帜，一个灯塔，成为创建学校教育现代化的领头羊，让教师们非常感动。
二、加强党的组织管理，建设好的教师队伍
近几年，学校师资队伍素质不断提高，这正是教师自我发展的愿望与学校促进教师成长的培养机制共同作用的结果。教师在各级各类竞赛中成效显著，两名数学教师公开课获得汕尾市二等奖。
学校党支部为永葆党员教师的先进性，继续加强党员教师的宗旨教育。增强党员意识，在日常工作中坚持用“共产党的标准”要求自己，用优秀教师的标准要求自己，学习好《党章》，带头学习和履行好《教师法》、《教师职业道德规范》和学校《师德公约》、《教师管理条例》等，党员教师撰写争先创优个人承诺书，在“向我看齐”活动中起好表率，树立好旗帜。涌现了一批敬业爱岗、埋头苦干、艰苦奋斗、争创佳绩的优秀党员教师。并在他们的影响下，形成了一支富有奉献精神和战斗力的教师团队。例如，党员教师张建威先队工作突出，今年，我校的美术课和美术兴趣小组成绩突出，组织的20名学生参加全国绘画大赛全部分别获得金奖、银奖、铜奖。
学校高度重视青年教师的培养。把青年教师中发展党员作为一项工程来抓，关注他们的政治素养，知识水平和专业能力，给他们提要求，定目标，激发他们积极向党组织靠拢，
三、严格执行管理规范，塑造现代化办学形象
在办学过程中，我校始终坚持体验教育的的办学特色，以科研为先导，不断强化内涵建设，将学校打造成“环境美、质量优、特色明、素质高、发展快”的有影响力的学校，成为汕尾市的特色学校。让社会满意，让领导放心，让家长称心。
1、
明确办学目标
学校有明确务实的办学目标，建设设施一流、文化多元、理念先进的现代化教育殿堂。
2、实施科学管理
不断深化学校内部管理体制改革，实行校长负责制。学校重大事项经过校务会民主讨论、决定。学校广开言路，通过校园网络平台、家校通、信箱、电话、问卷等途径，听取师生、家长和社会的建议和意见。实施校务公开，举办家长开放日活动。节假日不组织补课、复习，无体罚或变相体罚学生的现象发生，按照规定，每学期期末由学校统一组织一次命题测试。从不乱订教辅用书、学具等。
3、构建平安和谐校园
加强学校安全工作，是教育的一项基本任务和重要责任。近年年，我们贯彻了“安全第
一、预防为主”方针，加大安全教育和舆论宣传力度，强化安全意识和各项安全管理措施。以安全法律法规为重点，以安全常识为内容，有计划、多形式开展安全法规、安全常识教育，不断增强师生的自我安全防范意识，全力构建和谐校园。
四、密切联系群众，形成良好的党群关系
学校党支部十分重视融洽党群关系，全面关心老师的工作、学习生活。在工作和学习上我们致力于学习型团队建设。学校每一个干部、党员都深入到各个年级组、学科组，领导与教师在同一层面上学习、讨论、研究，达到教学思想和教学行为的融合。在管理上，坚持党务、政务、校务公开。落实党风廉政建设责任制，自觉接受群众监督，群众对领导的满意度较高。在生活上，时刻关注教师的困难，尽力为他们排忧解难。本学期我校开展了师生篮球赛，丰富了教师的生活。“六一”儿童节我们举办了丰富的儿童节目，与儿童度过了一个美好的节日。
五、推进学校决策的规范化建设，提升学校教育管理水平
1、深化校务公开和党务公开制度。以公开为原则、不公开为例外。对涉及到个人和学校的公共利益事情，要坚持公开透明，既要说明事情的由来，又要说明事情的运作过程，更要说明事情的最终结果。推进党务公开建设，扩大公开范围、规范公开内容,让每一位教师都能参与学校的发展。
2、认真领会学校民主管理的精神实质，完善规范本单位重大事项的民主决策程序。根据建立现代学校制度的要求，围绕学校核心制度，进一步梳理学校内部各项制度。依法办学，民主办学，科学办学，进一步规范学校内部管理。
3、深化党内民主。保障党员主体地位，积极创建党员“先知道、先讨论、先行动”的各类工作载体，倾听群众的心声，增强党内决策的科学性和民主性。完善向党员报告工作制度，健全党员评议党支部工作的表决制度。按照“一线一流”的要求，提高党员发展的质量。创造条件，积极引导优秀、一线教师向党组织靠拢。
成绩只能代表过去，对照党的先进性要求，还有许多有待于我们努力的地方，我们要在新的一年里积极努力，争创更佳的成绩。
华美学校
2011年1月
推荐第10篇：湛江华美选美大赛
湛江华美网络首届选美大赛
一、活动主题和宗旨
以\"健康、美丽、自然\"作为湛江华美网络首届选美大赛的主题，着重表现湛江女性美丽、自信、展现美的精神面貌，弘扬、现代医学健康美丽，安全。通过健康美、自然美、智慧美等的综合素质比赛，突出表现当代青年女性外塑形象、外在美青春风采和出色的综合才艺。
二、大赛简介
主办单位：华美（中国）整形美容集团 承办单位：湛江华美整形美容医院 协办单位：芭莎婚沙艺术摄影有限公司
大赛简介：湛江华美网络首届选美大赛通过海选、半决赛、决赛产生10位最佳人选。在这个过程中，将要进行一系列的户外活动。此次活动不仅将是一个很大的机遇，也伴随着巨大的挑战。不管收到的成效如何，都将会在港城和全社会产生较大影响。经过主办者的努力将可以吸引全社会媒体的关注，这次活动的将是一个宣传企业形象的绝好机会。
大赛报名时间：2011-09-12 大赛开始时间：海选2011-10-15 半决赛10-16—10-25 决赛2011-11-08 大赛举办地点：湛江华美整形官方网站
三、大赛报名规则
（一）、报名条件
女性，五官端正，身体健康，具备基本艺术素养。
（二）、报名方式
1、网络报名：湛江华美整形美容医院官网
2、参赛报名需提供以下材料：
登陆网站上传照片，至少3张。面部特写一张、素颜照一张、全身照一张。要求图像清晰，数量可多传，照片需为JPEG格式，大小：不超过1M；
2.填写完整的个人资料。
（三）、参赛选手须知
1、参赛选手提供详尽、准确的参赛者资料，及时对资料做出必要的更新，使之符合详尽、准确的要求。如果提供的资料不正确，主办方有权取消你的参赛资格。
2、大赛公开参赛者的姓名、属相、星座、电子邮箱、个人爱好等，除非参赛者向主办方提出要求；主办方可以公开参赛选手的必要资料，参赛者不得有异议。
3、主办方可以随时根据遇人力不可抗拒因素的实际情况中断大赛，并且无需对参赛者负责。
5、主办方将尽力维护参赛者的参赛资料的安全，但主办方不能对因为不可抗力或网络安全问题等突发性、偶然性、不可预见性情况所造成的资料损坏、丢失及其他有关的直接、间接、附带、特殊或后果性的损失做出任何保证。即使发生这种情况，主办方不负责补偿参赛者的损失。
四、评判标准
湛江华美首届网络选美大赛具有科学的选手评判标准，内容包括体态条件、文化艺术基本素养、表现能力、职业意识和创造力。采取投票式评审与权威评审相结合方式，决定进入下一轮赛事的最后人选，未入选者恕不另行通知。
（一）、比赛规则
1、报名参赛选手提供资料不全或不真实的将视作报名无效；
2、经双方协商主办方有权使用参赛选手的肖像、文字、声音进行大赛的各类宣传推广活动、出版及发行相关资料和刊物；
3、为了保证比赛的公平，对于投票作弊严重者将会取消该选手参赛资格。
4、为了维护活动的公平性，采用投票+网络评委打分两种方式进行最终的评分，以决定最终获胜者。网络评委打分与投票所占比例为：40%：60%。
（二）、比赛项目
“我型我秀”——透出自我，秀出美丽
五、奖项设置
获得湛江华美首届选美大赛总决赛冠、亚、季军和单项奖的选手由大赛组委会颁发荣誉证书、奖杯，豪华化妆品，户外写真，专访。冠、亚、季军签约《华美丽人》杂志、报纸、网络上代言。 冠军：一名，10000（现金2000美容基金8000+《华美丽人》杂志封面人物） 亚军：一名，8000（现金1000美容基金7000） 季军：一名，5000（现金500美容基金4500） 单项奖：颁发荣誉证书、豪华化装品
1最佳形体奖：一名，3000（现金200美容基金2800） 2最佳胸部奖：一名，3000（现金200美容基金2800） 3最佳脸形奖：一名，3000（现金200美容基金2800） 4最佳皮肤奖：一名，3000（现金200美容基金2800） 5最佳眼睛奖：一名，3000（现金200美容基金2800） 6最佳鼻子奖：一名，3000（现金200美容基金2800） 7最佳牙齿奖：一名，3000（现金200美容基金2800）
获得湛江华美首届选美大赛总决前10名的选手由大赛组委会颁发湛江华美首届选美大赛“十佳”荣誉证书和各单项奖荣誉证书。
六、宣传策划
本次大赛的宣传要进行地毯式宣传，采用多形式，多手段在校园全面展开宣传，广告宣传及时、快速、到位。各形式宣传逐层递进，不断加入宣传力度，加强声誉，扩大影响，深入到大学校园中宣传。
1、网络宣传
2、秀台宣传
3、报纸
湛江华美整形美容医院网络部 2011年8月28号 注：评判标准 由评委打分（40%）和网络投票（60%）两部分组成
第11篇：华美实验学校简介(.5.12)
普宁市华美实验学校简介
华美实验学校是普宁市华美教育投资有限公司属下的一所完全中学，是广东省民办教育专业委员会理事单位，创办于二○○五年秋季，是普宁市重点中学之一。现有学生6000多人，教职工近700人，办学五年来，学校管理规范，要求严格，教职工工作勤奋，学生学习认真，教育教学质量不断提高，社会声誉与日俱增。
普宁市华美实验学校位于普宁大南山北麓，练江支流南畔，依山傍水、环境优美。学校占地一百七十余亩，建筑面积八万多平方米。教学大楼与综合楼连为一体，豪华壮观，教学设备先进齐全，配套一流。每间教室配备有空调及我国目前最先进的红外线电子白板；运动场地宽阔平坦，有400米塑胶跑道、标准足球场、塑胶排球场、网球场和篮球场等，各类运动场所齐备。学校办学条件十分优越，在粤东地区首屈一指。
学校奉行“从严治校、提高素质、因材施教、全面发展”的办学理念。学校实行封闭式管理、开放式办学，全天候服务。学校把质量当成生命线，建立健全管理制度。把德育工作放在首位，深入、细致做好学生的教育工作，积极开展弘扬中华民族传统美德的各种活动；加强教学管理，努力落实新课标要求，活跃课堂教学，注重学生个性和特长的培养，把“培优补差”落到实处；重视素质教育，开展兴趣小组活动，第二课堂丰富多彩，努力促进学生全面发展健康成长。
学校通过“校本培养、引聘结合”的培养方式，努力打造高素质教师队伍，以铸就成“爱校胜似家庭，事业重于生命，一切为了学生”的华美师魂。一批批年富力强，经验丰富的国家、省、市级名师，学科带头人，教育管理人才从全国各地前来加盟华美教育。五年来，教师获市级以上奖励达53人次；学生获市级奖励近100人次。2008年中考首炮打响：386名学生参加中考，700分以上60人，600分以上254人，上重点中学分数线143人，上重点线率高达37%，列揭阳市第一；2009年中考，我校成绩又上一个台阶，进入普宁前50名的有8人，700分以上学生有156人，上普宁市重点中学线的有204人，比去年增加40%，上线人数大幅度上升。何炎炯同学夺得普宁市中考状元，翁楚璇同学夺得第二名，孙炜同学夺得第三名，陈洁鸿同学夺得第四名，囊括了普宁市前四名！2010年中考成绩再创佳绩，揭阳市前十名我校占5人，700分以上考生超过100人；中考成绩达到重点中学录取分数线以上的学生300多人；2010年高一市统考囊括前6名，市前50人占24人„„一年一个新台阶，一年前进一大步。优秀的办学质量获得社会的高度赞许。
“华章昭北斗，美景壮南山”。华美教育在不断壮大，华美实验学校的办学规模也越来越大，学校进入跨越式发展。
第12篇：华美显示器六大优势
华美显示器六大优势
优势一：强大的工厂背景保证：惠科电子为中国最大的及显示屏生产、显示器设计、加工、销售、售后为一体的大型显示器生产工厂。旗下著名品牌有“华美”、HKC等一系列知名品牌
优势二：质量保证：华美显示器全采用A类及以上液晶面板。外壳及内部电子元件均采用无毒环保材质，将电子元件对身体的伤害降到最低！拒绝假冒伪劣产品损害消费者及经销商利益
优势三：外观设计保证：华美显示器全线产品外观均采用钢琴漆设计，外观时尚大方
优势四：领先技术保证：技术指标超高，动态对比度LCD80000:1/LED1000000：1以上，响应时间2sm。均为界内领先水平
优势五：性价比保证：拒绝韩、日厂商价格暴力。打造国产旗舰品牌。还消费者、经销商理性选购空间
优势六：强大的售后服务体系保证：华美显示器为保证经销商及消费者的权益在山东省建立了多家完善售后服务体系
第13篇：华美百日交通安全竞赛汇报
华美综合服务处 百日交通安全竞赛情况汇报
根据油田公司部署和我处“百日交通安全”活动安排，为进一步落实交通安全责任，不断增强交通车辆驾驶人员的安全意识和安全技能，提高交通安全管理水平，有效遏制交通事故的发生，促进交通安全形势进一步好转，结合我处实际，开展了“百日交通安全”竞赛活动，现将开展活动情况总结如下：
一、制定措施，完善管理，确保竞赛活动顺利开展 为确保“百日交通安全竞赛”活动取得实效，结合交通安全管理的实际情况，认真研究制定了《开展“百日交通安全竞赛”活动安排》，对开展这次活动的目的、活动要求做了具体安排，成立了“百日交通安全竞赛”活动小组，负责竞赛活动的组织指导、检查考核，确保竞赛活动顺利开展、取得实效奠定了基础。
二、加强学习和培训，以提高职工的安全意识
安全工作是各项工作之首、同时也是各项工作的基础。学习和培训是提高驾驶员安全意识的重要途径。在学习和培训中，注重学习和培训工作的针对性，力求取得实效。一是学习相关法律法规。如我们在处、站、队（班）和职工四个层面上，认真学习《交通法》及相关法律法规，并组织交通安全知识答题竞赛，对优胜者予以奖励。二是学习上级有关政策和规定。如车辆管理站在周安全例会上学习《六条禁令》，并印制下发至每个员工，要求背诵，其后结合油田公司的十条规定组织全站职
1 工进行试题考试，平均成绩达95分。三是提高操作技能和车辆维护水平。按照百日交通安全竞赛安排，在8月中旬进行了综合的驾驶技术和车辆维护保养的技能比赛，以全面提高驾驶员的专业技术水平和对车辆的维护保养能力。
三、加大安全宣传力度，努力营造良好的安全氛围 安全环境对人的安全行为有着十分重要的影响。我处在做安全宣传工作时着力从“内”“外”两个方面入手。一是在每周安全例会反复强调安全的重要性，对做得好的予以表扬或奖励，做得欠缺的予以批评、限期整改直至内部处罚。我们还定期组织车辆管理站干部职工对一些典型交通事故案例进行分析（在活动期间共分析事故案例5起），找出导致交通事故发生的直接原因、间接原因，同时结合我处的实际情况，提出避免此类事故发生的防范措施及应当汲取的教训。使每个职工始终紧绷安全这根弦，建立起在思想上重视安全的内在环境。二是充分利用各种媒介，如活动期间共出黑板报2块、横幅标语2条，营造浓厚的安全生产氛围，使职工时时处处看到安全提醒，感知到安全要求。
四、组织召开驾驶员安全行车经验交流会
在开展百日交通竞赛活动期间，利用每周安全例会后的时间组织驾驶员开展驾驶经验交流会活动。为了开展好这次活动，每一位驾驶员都做了精心的准备，畅谈安全驾驶的体会认识，吸取事故教训，使处驾驶员受到了深刻的教育。
在这次经验交流活动中，驾驶员用自己的切身经历和体会谈到自己多年行车的利弊得失，感情真挚，经验朴实实用，既
2 是对自己多年行车的总结，也将值得其他驾驶员借鉴、分析和学习的经验介绍给了大家。通过这次经验交流会，用驾驶员自己亲身经历的事情，多年总结的经验，使大家受到了一次深有感触的安全教育。这次经验交流活动不仅丰富了安全教育的形式，更加强了大家对讲安全、要安全、保安全工作重要性的认识。
五、组织开展风险识别活动，预防交通事故发生
借助进一步学习驾驶员岗位作业指导书的有利契机，积极推进我处HSE管理体系建设和规范运行，促进安全标准化建设。重点突出动态风险管理这一核心内容，对不同类型的车队，车型分类指导，全面开展道路环境安全风险评估活动，从驾驶员能力、车辆性能状况、道路环境和气候条件等方面，开展危害识别和交通安全风险评估工作，按照“两书一表”的总体要求，健全完善不同车型、不同岗位的驾驶员行车规程、风险提示图及安全检查表，有针对性的制定并落实防范措施和应急措施，通过科学管理有效预防各类交通事故发生。
六、进一步完善各项规章制度，抓好各项制度的落实 一是严格执行各项安全管理规定。根据工作任务和工作范围，进一步完善了安全管理实施细则，车辆管理规定，车辆事故应急预案，车辆修保管理规定等。为了进一步提高应急能力，我站站针对突发事件应急预案进行应急演练。通过演练增强了全体驾驶员应急救援的感性认识，提高了驾驶员在紧急情况下如何冷静自救的能力。
二是抓好安全检查，专项检查活动，加大检查力度和密度，
3 采取各种形式严厉查处驾驶员违章行为，班组每日一查，车队每周两次检查，车辆管理站每周不定时的跟踪车辆路查，处不定期开展路查，同时结合GPS监控抽查。对违章驾驶员按相关规定进行严厉处罚。在日常工作中严格执行各项制度不打折扣，职责到位，检查到位，奖惩到位，使安全管理全覆盖、全有效，不留死角，确保了生产指挥和机关公务用车的安全，杜绝违章现象的发生。
通过“百日交通安全”竞赛活动，增强了驾驶员的安全意识和服务意识，确保了交通安全，为更好完成全年的安全生产任务打下了良好的基础。
华美综合服务处 2010年9月3日
第14篇：忆峥嵘岁月 谱华美诗篇
忆峥嵘岁月
谱华美诗篇
作者：曹鹏
九十年沧桑巨变，九十年风雨洗礼，老去的是岁月，不变的是中国共产党人一如既往的执着身影。今天，我们站在这里，纪念的不只是一段激情燃烧的岁月，更是一部厚重的历史，一份不变的信念。
这是一个不平凡的九十年，说不尽的坎坷历程中，无数仁人志士用生命向世人证明，什么是中国人的脊梁。九十年前，南湖上的一艘红船从黎明中驶来，处于水深火热之中的中国人民由此看到了中国革命的第一缕曙光。南昌起义的枪声、秋收起义的呐喊，至今仍响彻历史的天空。星星之火，可以燎原，革命的风暴迅速席卷中华大地。革命路漫漫，艰难苦自知。忘不了，太行山下抗日的烽火；忘不了，微山湖畔嘹亮的凯歌。在无数先烈们用鲜血染红的党旗上，翻卷着的是打倒侵略者的怒涛，流淌着的是保家卫国的澎湃激情。二万五千里长征的神话，至今仍被传为军事史上的奇迹，无人企及。从四渡赤水到飞夺泸定桥，从血战泸州到强渡长江，翻雪山、过草地，无数的困境没有阻止住共产党人前进的步伐，反而激发了共产党人昂扬的斗志。党终以英勇不屈的顽强毅力改写了历史，开启了一页新的篇章，建立了一个人民真正当家作主的新中国。这是一个崭新的时代，在背负了近百年的屈辱之后，中国人民第一次掌握了自己的命运，第一次拥有了追求幸福的权利。
面对一穷二白、满目疮痍的新中国，党又毅然决然地肩负起建设祖国、复兴中华的伟大使命。身处国内外的复杂形势，没有先例可循的共产党人只能独自在黑暗中苦苦摸索前行。在经历了抗美援朝、中越自卫反击战的同时，共产党人也越来越深刻地认识到，只有发展才是硬道理。1978年十一届三中全会召开，改革开放的总设计师邓小平同志第一次提出要建设有中国特色的社会主义，中国的发展由此进入了一个全新的时代。昔日的东方睡狮已经醒来，等待着再一次的怒吼声响彻云霄。发展之路并非一帆风顺，和平年代的挑战绝不亚于战时。98年长江特大洪涝灾害让无数人流离失所，03年非典使公众陷入巨大恐慌，08年汶川特大地震举国悲痛。天灾无情人有情，一方有难八方援。面对着巨大的考验，党沉着应对，挺身而出，带领中华儿女克服重重困难，毅然坚守在抗战第一线。万众一心，众志成城，终于化险为夷，换来最终安定。
当经济全面快速发展的同时，党也在不断地反思总结、与时俱进。从三个代表到科学发展观，从奔小康到建设和谐社会，每一次理论的更新都是一次质的飞跃。在改革中求发展，才是永恒的主题。“一国两制”的提出，让港澳同胞得以回归祖国的怀抱；经济改革的成功，使中国顺利加入世贸。科技进步蒸蒸日上，奥运赛场捷报频传，中华民族的伟大复兴正在逐步实现。
弹指一挥间，悠悠九十载。回首历史，我读懂了夏明翰“砍头不要紧，只要主义真”的从容与坚决；读懂了徐特立“救亡曾断指，入党在危时”的崇高信念；也读懂了孔繁森“青山处处忠骨，一腔热血撒高原”的誓言。
九十年风雨兼程，说不尽的坎坷；九十年风云巨变，道不完的辉煌！九十年，是党带领我们披荆斩棘，历尽艰险夺取革命胜利；九十年，是党引领我们艰苦奋斗，奔向小康创建和谐家园。作为一名华夏儿女，我们有义务也有责任紧跟党的步伐，为实现中华民族的伟大复兴而不断前行。未来在我们手中，只要心中有信念，我们一定可以谱写出更华美的诗篇！
第15篇：黔东南华美医院医保管理制度
黔东南华美医院医保管理制度
一、建有医院医疗保险管理组，在院长领导下开展工作。设立医疗保险办公室（以下简称“医保办”），并配备2—3名专（兼）职管理人员，具体负责本院医疗保险工作。
二、制定医保管理措施和具体的考核奖惩办法，医保办有明确的岗位职责，健全与医疗保险管理相适应的内部管理制度和相应措施。
三、建立医保管理网络，贯彻落实相关的医保规章制度。负责定期对医保业务和医疗行为进行规范、协调、考核、监督，对门诊处方量、出院病历、出入院标准掌握以及出院带药情况进行定期的自查、抽查、考核、监测和分析。
四、规范医疗行为，认真贯彻执行医疗保险各项政策规定，按时与县医保中心签订医疗保险定点服务协议，按照协议规定履行相应权利和义务。
五、严格执行卫生行政部门规定的各项医疗技术操作规范、病案管理和相关业务政策规定，合理检查、合理用药、合理治疗。
六、明确专门部门扎口管理基本医疗保险慢性病确认、转院、特殊医疗等相关审批手续；采取措施杜绝如交通肇事、工伤、职业病、计划生育等非医保支付费用的划卡结付；落实为参保病人医疗费用自费告知制度。
七、采取切实措施，落实医疗保险住院费用控制标准，合理控制医疗费用过快增长，杜绝冒名住院、分解住院、挂名住院和其它不正当的医疗行为，控制并降低住院药品占比、自费率占比，确保医疗保险药品备药率达标，将医疗保险各项考核指标纳入医院整体考核管理体系之中。
八、做好医疗保险收费项目公示，公开医疗价格收费标准。规范药品库、费用库的对照管理，规范一次性医用材料的使用管理。
九、严格执行医保规定，确保数据的准确及时传送和网络的正常通畅运行。
十、及时做好协调工作，加强医院医保、信息、财务、物价部门与社保中心相关部门的对口联系和沟通。
十一、定期组织医务人员学习医疗保险相关政策和业务操作，正确理解、及时贯彻落实医疗保险有关规定，按照医疗保险政策规定和医疗规范指导检查各部门医疗保险执行情况。十
二、加强医疗保险的宣传、解释，设置“医疗保险宣传栏”，公布举报奖励办法和监督电话，公示诚信服务承诺书。正确及时处理参保病人的投诉，努力化解矛盾，保证医疗保险各项工作的正常开展。
第16篇：文化创意助力华美腾飞
文化创意助力企业腾飞
创意，即我们常说的点子，有价值的点子就被冠以金点子的美称，一个金点子也许可以为企业带来无限广阔的前景，带来可观的经济效益，也可能拯救一个徘徊于破产边缘的企业于水火之中。因此人们看到了创意的重要性，并逐渐形成了一个产业：文化创意产业。文化创意在文化这个领域类创出新意，或指文化创新的成果。实际上文化创意最核心的东西就是“创造力”。也就是说，文化创意的核心其实就在于人的创造力以及最大限度地发挥人的创造力。“创意”是产生新事物的能力，这些创意必须是独特的、原创的以及有意义的。
文化创意产业是指依靠创意人的创新思维，智慧才华和技能，借助于高科技对文化资源进行创造与提升通过知识产权的开发和运用，产出高附加值产品，具有创造财富和就业潜力的产业。那么说到文化创意，不得不介绍一下它的起源：。文化创意产业是对文化产业部分外延的扩展，是指倚重个人创意、技巧和才华，以及通过对知识产权的开发创造潜在财富和就业机会的知识密集型行业。包括休闲游戏软件、软件及计算机服务、电视与广播、出版、表演艺术、音乐、电影与录像、时尚设计、手工艺品、时尚设计、广告、建筑艺术、时装设计、艺术和古董市场等行业。据媒体报道，全世界创意经济每天创造220亿美元的产值，这是一个多么庞大的数字啊。
在当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大的经济效益。近几年，创意产业国际化发展趋势日益明显，文化创意产业国际贸易高速增长，成为世界贸易中最具活力的新兴产业之一。联合国贸易和发展会议及联合国开发计划署发布的《2008年创意经济报告》显示，2005年，全球创意产业的出口总额达4244亿美元，占世界贸易的3.4%。其中，全球创意产品出口额超过3300亿美元，创意服务出口额达890亿美元。全球创意产品和服务贸易在2000年至2005年间的平均年增长率为7%，形成了一股巨大的创意经济浪潮。
在我国，文化创意还是一个新兴产业，但得到了高度重视，特别是发展较快.国际化程度较高的大都市，文化创意产业已经初具规模，并形成了各具特色的创意产业园区。我们的省会城市杭州也把创意产业的发展列入“十一五”规划，将其作为支柱产业予以重点扶持。
借鉴世界各国文化创意产业分类，根据我国的行业划分标准，可以将我国文化创意产业分为五大类，即：
1、文化艺术，包括表演艺术、视觉艺术、音乐创作等；
2、创意设计，包括服装设计、广告设计、建筑设计等；
3、传媒产业，包括出版、电影及录像带、电视与广播等；
4、软件及计算机服务。
5、创意产业学院我们的省会城市杭州也把创意产业的发展列入“十一五”规划，将其作为支柱产业予以重点扶持。
随着时代的发展，第三产业逐步壮大，一个词频繁的出现在当代经济术语中，那就是文化创意产业。创意产业是创造力、智力所带来的财产。它又是技术、经济、文化的交融，同时它又是在时代的政治，文化，经济背景下的。文化创意产业中包涵的是创造力，文化底蕴，知识产权。它是一种高风险，高附加值，资源节约生态型产业
我认为，就目前而言，我们公司应该在提示知名度上大做文章，包括在本地，本省以及省际。本地的话，我们可以给自己公司做一个亮化工程，让市民们很远就能看到我们华美的英姿。同时多与社区以及文化事业单位合作搞一些夏季户外纳凉演出，让我们的形象深入人心，渗透到城市每一个角落。本省和省际这块可以同样操作，把我们的亮化工程和市民参与的那些晚会啊演出啊剪辑成若干个精彩片段，轮流在各个媒体观而告之，而且不能遗漏平面媒体，因为那些平面媒体的受众往往是文化素质甚至社会地位相对比较高的人，更有助于我们企业的宣传。
第17篇：广西华美纸业参展专题报告
绿色生活“源”来有你
2012年度广西华美纸业集团厦门生活用纸展圆满结束
——曾梦晴
2012年 4月20日，为期三天的第19届生活用纸国际科技展览在厦门国际会展中心落下帷幕。广西华美纸业集团以绿色环保为主题的展馆，大气磅礴、惊艳登场。展位占地面积180㎡，占居厦门国际会展中心A展馆展厅中心位置，展台的设计，中间类似植物造型蕴意为纸来自于原生态植物中，生长在绿色大地上，也象征着2012年华美集团蒸蒸日上蓬勃发展的新景象。
此次展会由集团总裁亲自带领二十多名员工参展，展会上华美纸业集团向广大参展观众展示了以纯天然甘蔗渣浆制成的原纸和配以木浆、竹浆制成的混浆纸产品， 以及“碧海”品牌卫生纸、纸巾纸、擦手纸等系列优质健康生活用纸，我们的产品凭借优质的产品质量及其精美的包装、绿色环保的卖点吸引了众多客户和同行的关注、咨询;也吸引了众多原物料供应商—纸浆、包材印刷、造纸机械等厂家的关注;会场洽谈络绎不绝，客户纷纷表示对我们使用原蔗渣浆生产出来的环保用纸表示赞许，并对我们的产品给予好评，活动现场成为广西华美纸业品牌展示一个绝佳平台。
本届年会占用了厦门国际会展中心一期、二期共计10个展馆，展览规模近6.1万 m2，比去年增加了22%，展览总净面积达2.6万m2。国内外参展商总数达到563家，据专业报到公司现场登录统计，为期3天的展会，参观观众近2万人。
广西华美纸业的跨越式发展，得到了市场的首肯;华美集团未来发展，将继续秉承“绿色环保”的核心价值观，依靠科技创新和技术进步，加强企业管理，创名牌产品，力争在第二个五年计划的蓝图中，实现企业上市，跃居行业前列。
第18篇：华美集团召开供应商大会
华美冰熊风雨三十年、收获三十年、幸福三十年！三十年来华美冰熊的每一点进步，每一次跨越，华美冰熊前进的道路上，始终离不开华美冰熊广大供应商伙伴的支持！公司于2013年11月6日，在美丽的塘栖古镇举行2014年度供应商大会。 该次会议基于“感恩 共进 共赢””的活动主题，加强供需双方合作伙伴关系，转变理念，强化供应产品质量理念，提高快速供应能力，逐步建立起供应商资源共享机制和强有力优质高效的供应链，公司将持续推进供应商整合工作，通过规范管理、提高实力、资源共享、扶优扶强的方式，提高整个供应商的供货实力和管理水平，推进企业配套环境整体优化。双方进一步加强沟通，拓宽合作领域，加强战略联盟，实现共同发展、互利双赢的最终目标。
华美集团董事长并与大家分享华美集团在2013年取得优异成绩和2014年的展望，向供应商传达了华美集团对供应商管理及合作的态度、政策，将根据生产经营的需要和市场需求，不断优化采购资源，大力提升产品质量，深化成本改善，着力打造优质高效的供应链，通过这些信息的传递，供应商们充分了解了华美集团对供应商的要求、政策等，使供应商对与我司未来的合作充满信心，为供需双方双赢模式奠定了良好的基础。
会议还举行了隆重的颁奖典礼，评选出“高效供应奖”“特殊贡献奖”“技术合作奖”等奖项，优秀供应商代表上台发言，表达了对华美集团的诚挚谢意，并表示进一步加强与华美集团深
层次的合作，共赢发展。并衷心祝福华美电器在2014取得更加辉煌的业绩。本次会议对于公司整合供应链资源、明确合作方向、提供公平、公开、透明、高效的采购环境起到了非常重要的作用。2014，自信进取的华美冰熊人，负责任而有爱的华美冰熊人将与客户，供应商组成一条强有力的供应链，在这个供应链业务圈里面，我们的文化氛围是—-了解，沟通，互信，合作，发展。只有这样，我们才能跑得更好更快！
第19篇：华美而诡异的梦魇
～-6-9 字数：1482我的脑中因为这本书而瞬时迸出三个词眼：权力、亲情、爱情。这三样东西紧紧的缠绕在一起，形成了一个聚合物，它的色彩是美丽的、华丽的、迷人的，但却充斥着诡异与血性。我看到：用权力来渲染的亲情、爱情的颜色都是血淋淋的。这些颜色的基础，都是建立在权力的属性之上的。而权力的属性则是以欲望、毅力、高超的智慧和不顾一切的冲击力作为依靠的。于是权力就被赋予了一种魅力，使得无数人都想竭尽全力的与它发生关系，无论结果如何，无论过程有多么艰苦。任何人要做任何事时都是要付出代价的，那些得以与权力亲近的人正在以二比一的比例失去着他们的感情。有人也意识到了，于是去拼命的挽留，结果就象风中的火苗一样——努力的燃烧，反而加速了自己的灭亡。这写照，恐怕是为武后量身定做的。因为她是与权力最亲近的人。记得当初太平公主第一次见到薛绍时就爱上了他。少女怀春，旁人怎能不知？尤其是武后。而武后是一个一生充满传奇色彩的人，她从刚近宫的才人一步一步登上了皇后的宝座。对于大明宫深处的恩恩怨怨、黑黑白白知道的清清楚楚。爬上了权力的最高峰的她经历了半生的苦难，所以她当然想让这一切在自己的女儿身上得到补偿。因此，武后强行拆散了薛绍和慧娘，并让太平嫁给了薛绍。年少的太平对此全然不知，面对自己丈夫莫名其妙的愤怒，她也不知所措，只是一次次希望，一次次失望。最终，薛绍背负不起往事的沉重，将事实的～告诉了太平。他说，我无法忘记慧娘，无法忍受你母亲为你做的事情是建立在我和慧娘爱情的死刑上，更无法原谅自己爱上了你。所以薛绍只能选择死亡。太平震惊了，她恨，她想要报复，可偏偏制造这一切的却是她的母亲。是她的母亲用权力给予了她爱情，但是却支离破碎，以失败告终。于是太平去责备母亲，而武后说，我爱我的女儿，我为我爱的女儿做一些事情有什么不对？你要什么我给你什么，包括爱情。我只是表达我的爱而已，有什么错？是薛绍不懂爱，是他对不起你。这听似冠冕堂皇的理由被太平所不屑：母亲！真正不懂爱的人是你！是你借助权力来为我编织了一幅图画，而这只不过是强求来的幻影罢了，你深知这些事情凭你的个人能力是办不到的，于是让权力成了中间人，结果是毁灭。公子是重情意的人，他才懂得爱，懂得什么是长相守。你却认为是你爱我，而赐予我——您的女儿一场血淋淋的爱情。再见了母亲。权力，还是因为权力，使亲情破了道大口子，使爱情变成了幻象。从此母女二人成了对手。于是我总是产生一种幻觉，武后和太平是一个人，只不过是一个女人的两面而已，武后具有权力色彩的一面，而太平则是感情，两者互相斗争却有时有相互介入。武后在感情上的一次次失败，使她彻底死心，然后她告别了作为女性所拥有的一切眼泪和软弱。于是，君临天下是她最终的结果。而太平，由于第一次爱情的失意，使她敌视权力，但遇到特别的事时，她又不得不必须和她所讨厌的权力发生关系。这场斗争的战场是在权力与感情的顶峰，因此也使得许多无辜的人受到连累。李旦、叶儿、李显、魏氏。尤其是李旦，他是智者，他不幸就在于出生在权力的家庭却不接近权力，死之前他也终于叹道，我一生清醒，没想到在死前终于有人让我糊涂了一次，如果有来世，相王李旦原为权力而生！几分凄凉，几分无奈。唯一能缓解心情的就是那部穿插全书的皮影戏。这成了象征、寄托、无奈和永恒。让人的心里也得到了稍许安慰。书中诠释了权力、亲情、爱情，还有诱惑和政治以及处世的手段。看完了这本书，我如同经历了一次梦魇一样，那画面氤氲着水汽，蒸腾而上，既华丽而又诡异，浓烈而又绝望，但是最后以一种豁达结束。让人沉重又如释重负。我的理解就是这些1385年的旅行
第20篇：华美大酒店客房部岗位职责（材料）
客房部经理岗位职责
直属上司：酒店总经理 直属下级：楼层领班
工作概述：在酒店总经理的正确领导下，确保部门运作畅顺及负责整个部门日常行政管理工作，为住店客人提供优质、高效的客房服务，保证酒店客房及公共区域在任何时候皆处于整洁、舒适、优雅宜人的状态。 工作职责：
1、遵守总经理和部门制定的规章制度，包括工作时间、纪律和酒店设施的使用。
2、负责检查员工上班签到情况。
3、检查服务员的仪容仪表，行为规范及出勤情况。
4、负责检查楼层卫生环境情况，发现不足之处及时安排处理。5、负责检查 VIP 房的清洁等情况。
6、根据实际情况安排及调动各楼层的人力起到各楼层互相配合作用。7、负责审阅楼层领班和员工的交班本及员工的做房表情况。
8、负责抽查员工做房的情况，发现问题应及时通知区域领班跟办处理。9、负责做好当班记录送呈总经理审阅、特殊事情和问题要及请示和汇报。
10、负责与各区领班保持联系相互沟通了解各员工的思想动向及工作情况及时向总经理报告，采纳员工的合理化意见和建议。
11、负责做好员工每月的更期表编排时一定要按实际情况处理。
12、负责审批员工的调休、调班申请等工作。
13、策划楼层的工作制定周期性工作计划并按计划检查工作。
14、协助总经理处理日常业务控制成本。
15、参加总经理主持的工作例会汇报工作和听取总经理的指示提出更好和有建设性的建议。
16、主持领班和员工的工作例会及班前班后会传达上级指示和方针并指出工作中存在的问题避免问题重复发生。
17、负责员工业务知识及技巧的培训和考核提高员工素质和工作效率。
18、对员工的工作表现作评估对优秀员工给适当鼓励同时对表现差的员工应予以相应处罚做到有奖有罚合理公平公正的原则。
19、检查及督促领班的各项工作。
20、确知管辖区域各种物料管道设施的作用及其安全系统。
21、处理客人投诉并向部门经理报告。
22、每天了解部门的工作运作情况当天的维修情况要不停跟催维修情况保证客房的出租率。
23、做好下一天的工作计划和安排。
24、协助总经理处理好每天的 DND 房并做相应的记录。
25、每月配合仓管做好各项盘点工作。负责调解员工与领班之间的矛盾。
26、督导员工做好每天的遗留物品工作。
客房楼层领班岗位职责
直属上司：客房部经理 直属下级：楼层服务员
一、工作概述：协助客房部经理管理客房，督导客房的清洁和保养，控制客房物品的用量，完成新员工的培训及督导工作，提高员工的服务质量，保证客房员工能以最好的精神面貌对客。
二、职 责
1、在客房经理的领导下，负责所辖区域内的楼面接待服务工作协助上司有效地与有关部门沟通。
2、全力办好上司所分配的工作。
3、令酒店客房四周均能保持清洁如新。
4、认真贯彻酒店例会中的重点工作并进行有效监督和检查。
三、工作内容：
1、检查员工的仪容仪表、个人卫生、工作纪律情况，加强团结；确保楼层每个员工都能清楚了解本部门的规章制度。
2、督促楼层服务员按工作程序和标准进行服务，安排锁匙和用品确保服务质量；
3、保管好工作钥匙、各种房卡、对讲机，并做好交接手续；
4、公正地执行酒店的规定，友善对待每一位员工。定期对员工进行工作评估和在职训练，不断发掘提高员工素质、业务水平和操作技能；
5、保持客房的清洁水准和服务态度，安排每日工作任务及对布置的工作进行检查和督导，并检查员工是否使用正确的方法工作。检查服务员的做房工作表，并交部门经理复查后存档；
6、关注各班次的工作情况及检查财产的交接和使用情况。
7、按标准要求检查房间，认真填写查房表格，并将查房情况及时报告给前台，以便出租；完成每日需跟进的各项事宜并做及时汇报。
8、有效地与PA协调、配合，对楼层各区域地毯及机器进行清洁和保养。
9、及时和前台取得信息上的沟通和了解楼层存在的问题并进行有效调整和整改，检查每日的工作维修有否完成。
10、合理安排各种培训及培训的到会情况和效果的检查。
11、负责每周清洁用品、客房用品、每月布草及小酒吧盘点工作，并根据工作间存量的损耗量做好申领工作；监督和检查布草房的日常操作，并督导布草的正常动作，月末对楼层各种财产进行清点盘存和报损。
12、及时报告楼面上异常情况，保证客人和酒店的安全；将每日楼层发生的事情向部门经理汇报。
13、每日完成当天的所有工作及点收锁匙房卡，认真填写领班交接本；提供一些好的建议给予上司。完成上司交予的其他工作任务。
房务中心文员岗位职责
直属上司：客房领班
工作概述：对各分部的日常事务进行监督和记录 职 责：
1、着好工装接班，并对交班重点内容进行跟办。
2、认真、准确、及时转接电话及接收客人服务要求。
3、认真、准确、清晰记录叫醒、留言服务并交接班。
4、及时和楼层、前台核对房态，保证房间出品质量。
5、详细、准确记录退房、进客以及酒水动用情况。
6、严格执行电话转接程序，禁止打私话、聊天。
7、中班根据记录，核对楼层各域酒水报表，绘制酒水消耗表。
8、房务中心借用物品严格做好记录，并即时督促及时归还。
9、礼貌用语不离口。
10、对客人意见及建议的电话进行及时相应处理。
11、对二级库和房务中心财产的盘点和清查。
12、对客房部所需物资的申购和跟催。
13、对客房部各班次员工的考勤进行监督。
14、对办公室卫生及日常工作进行整理和接待。
15、对楼层各班次的钥匙及通讯工具进行清点和检查。
服务员岗位职责
直属上司：客房领班 职 责：
1、接受楼层主管和领班的工作的督导；
2、服从楼层领班的工作调配和安排；
3、按照酒店规定的服务程序清扫和整理客房并及时补充客房用品；
4、为住客提供各种服务（包括叫醒等委托代办服务），协助客人处理紧急情况；
5、检查客房物品的损坏情况，及时上报领班报修；
6、向房务中心报告物品的清点及走房的房间状况；
7、负责处理楼层临时出现的工作问题，填写每间客房的清洁工作报表；
8、做好楼层安全保卫工作，确保客人人身及财产安全；
9、保养各种操作工具和设备，使之处于良好状态；
10、保管好工作钥匙，做好每班交接登记工作；
11、完成上级交给的其它工作任务。
早班服务员岗位职责
直属上司：客房领班
工作概述：负责对各自楼层的房间进行清洁和保养，并确保服务质量的不断提升。 职 责：
1、按标准要求整理客房，包括住客房及走道客房卫生。
2、合理使用清洁机械设备，使之处之良好状态。
3、及时满足住客所需服务。
4、每天须清理房务工作车，保持常新状况。
5、保持楼层公共区域及电梯门的整洁。
6、保持及整理所有工作车上的工具清洁。
7、保持及整理楼层及储物室和工作间的清洁。
8、满足客人的合理要求，协助客人处理特殊紧急情况。
9、提供会议室会议接待服务。
10、报告上司有关住客的遗留物品，下班前交前台或领班。
11、按标准要求填写服务员工作表。
12、报告楼层有关房间维修事项、损坏、遗失及保安事项。
13、报告房间的损坏或物品的遗失。
14、报告楼层易耗品、清洁剂和药水的消耗情况，与各班次做好交接工作，并记录在案。
15、完成好每日所安排的计划卫生。
16、点存楼层布草及各种财产。
17、报告楼层领班酒水的消费和补充情况。
18、提供礼貌及良好的服务。
19、检查退房。
20、关注长住客及VIP客人的生活特点及喜好，并报告领班。
22、完成上司交交予的其他工作任务。
中班服务员岗位职责
直属上司：客房领班 职 责：
1、按标准整理早班服务员下班之后的走道客房卫生。
2、负责楼层公共区域的卫生清洁保养工作，以及完成每日规定计划卫生。
3、合理使用清洁机械设备，使之处于良好状态。
4、提供住客房开夜床服务。
5、每天须清理房务工作车，保持常新状况。
6、保持及整理所有工作车上的工具清洁。
7、保持及整理楼层工作间的清洁。
8、满足客人的合理要求，协助客人处理特殊紧急情况。
9、对会议室进行清理和整理。
10、报告楼层主管有关住客的遗留物品，下班前交领班或前台。
11、按标准填写服务员工作表
12、报告楼层上司有关房间维修事项，损坏，遗失及保安事项。
13、报告房间损坏或物品的遗失，与各班次做好交接工作，并记录在案。
14、报告楼层房间酒水的补充和消耗情况。
15、点存楼层布草及各种财产。
16、提供礼貌及良好服务。
17、检查退房。
18、根据房务中心通知，给住客提供加床服务。
19、对茶水间及公共洗手间进行定期清洁。
20、关注长住客及VIP客人的生活特点及喜好，并报告领班。
21、完成上司交予的其它工作任务。
晚班服务员岗位职责
直属上司：客房领班 职 责：
1、与各班次做好交接工作，并记录在案。
2、按标准填写服务员工作表。
3、合理使用清洁机械设备，使之处于很好状态。
4、夜班服务员每天最少巡视楼层三次。
5、检查客房门是否锁上，请即打扫牌是否挂在门上，如有，及时提供服务。
6、检查有无可疑人物或事件，及时通知相关部门。
7、检查楼层是否有遗留垃圾未送入垃圾站。
8、完成每日的例行的计划卫生。
9、为住客提供优质服务。
10、为住客整理房间服务，满足客人合理要求，协助客人处理特殊紧急情况。
11、关注VIP的起居习惯。
12、检查退房。
13、完成上司交予的其他工作任务。
PA 清洁员工岗位职责
直属上司：客房领班
工作概述：清洁和按照酒店政策、指示和标准完成工作。 职 责：
1、依照所安排分配去做： 1.1、洗地毯、家私。 1.
2、搬家私或其他杂物。 1.3、洗抹窗门、墙、玻璃。 1.
4、清理垃圾桶垃圾。 1.5、吸地毯尘。
1.6、清洁所有指定的公共区域。
1.7、如有需要协助客人解决问题，要有礼貌为客人服务。 1.
8、所有工程维修单或特殊事情是都要报告上级及房务中心。 1.9、清洁入口地方、行人路、电梯、楼梯等。 1.
10、酒店外围要保持清洁。
2、清洁所有服务区域，如大堂、办公室、、走廊、楼梯、电梯、酒店 外围、车道等。大堂烟灰盅要常清理及常抹玻璃大门。
3、保持所有使用的机械清洁和正常使用。
4、将拾获的物品交与领班或前台登记，并向他们取回失物登记表格。
5、发现任何事情（包括工程维修），都要报告领班或前台。
6、定时做各项大清洁。
总经理助理岗位职责
直属上司：总经理 直属下司：前厅领班
工作概述：其肩负酒店的最大收入来源业务——客房收入业务的运作管理。确保准确无误地销售客房。并与客房、财务、餐饮及工程也保持紧密的联系及合作，共同处理酒店业务的问题。故作为一个总经理助理除必须具备灵敏的头脑，反应要快，具有强烈的自信心及幽默感外，还需要具备优良的外语知识及外国人士之风俗习惯知识，且须再加上丰富的组织及领导能力，优良的人际关系，准确的数学及会计知识，以最有效率的安排以求达到最高及最有利润性的客房入住率。 工作职责：
1、全面负责前台的日常运转。
2、负责计划、组织、指挥、控制及协调所有前厅客房事宜。
3、主持前台例会，制定前厅预算及预报，控制前厅部支出。
4、培训前台领班及员工。监察员工的操作及执行纪律处分。
5、评核员工的工作态度及表现。
6、处理宾客投诉事宜。
7、向总经理建议本部员工的招聘、调配及解雇事宜。
8、巡察前台员工的个人卫生及仪容，制定完善的员工记录资料档案。
9、负责提供酒店所需的一切有关房务的营业资料，如入住率预告、入住人数预算等。从而协助管理阶层制定良策提高入住率。
10、定期盘点前厅部财物。
11、当值值班经理时，能在酒店的规章制度下，处理或指示其他部门的正常操作。
12、了解本地其他酒店的营业策略与状况，寻找及钻研最新及最有效果的工作程序。
13、听取住客意见，对向总经理负责及报告。
前台接待员岗位职责
直属上司：前台领班 工作职责：
1、遵照“客人永远是对的”服务准则，礼貌待客，热情服务。
2、熟练掌握接待业务，严格按接待工作程序做好散客及团客入住登记、排房及扫描证件工作。
3、随时掌握房态变化，特别留意VIP和长住客入住等信息，通过电脑、电话、单据、报表等方式将客人资料准确无误地传递给有关部门。
4、熟悉酒店情况，接受客人任何垂询，耐心解答客人提出的各种问题，并抓住时机积极向客人推销客房和其他服务项目。
5、替外出住客保管房卡，转交物件，提供留言服务。
6、认真做好房卡的收发及记录工作。
7、保持工作区域清洁卫生，各种工作用表及文件夹须摆放整齐，井然有序。
8、认真细致地做好交接班工作，尽心尽职处理交班遗留问题。
9、遵守酒店财务管理制度，严格按操作规程提供离店结帐服务；耐心、礼貌地解答客人提出的费用问题。
10、熟练使用POS机，掌握各种信用卡授权方法，熟记各种信用卡消费限额，以及正确填写信用卡。
11、懂得预付押金的计算方法；收取押金后必须入电脑，核准姓名及房号。
12、熟记迷你吧各类物品价格；客房服务员报单时，应正确、快速地计算好费用。
13、须留意信用卡是否黑名单，并掌握辨别真假钞票、真假信用卡的技能。
14、各收银人员交付营业款时须认真仔细核对，做好记录。
15、保持工作区域清洁卫生。
前台领班岗位职责
直接上级：总经理助理 直接下属：接待员
工作职责：
1、负责前堂入住登记接待和排房工作，督促当值接待员严格按工作程序和服务标准为客服务。
2、负责下属的业务培训，掌握必需的业务知识，保证接待处工作顺利进行。
3、检查下属仪容仪表，督促其保持良好仪态，给客人留下亲切、整洁、愉快的印象。
4、负责当天到达的团队排房，将有关资料准确及时派发有关部门。
5、指导下属高效、合理地安排散客入住，尽量满足客人要求。
6、督促下属详细、准确、清晰地填写入住登记单及扫描证件，按时按质传送资料给治安科。
7、留意当天的VIP入住，及时通知前厅部主管。
8、合理安排当值接待员及收银员的用工作餐时间，繁忙时兼接待员的工作。
9、检查折扣有否错漏，是否按房租折扣签批权执行。
10、检查客人物件转交的交班工作，及时处理有关事宜。
11、下班前负责核对房卡，监督前堂清洁卫生，填写交班簿，将有关注意事项、未完成工作在交班时交接清楚。
12、负责主持接待处交班会。
维修工岗位职责
直属上级：总经理 岗位职责：
1、听从总经理的工作安排。
2、负责对营业场所的设备设施进行有计划的循环维修保养，以及不超过4小时工时的单项维修工作，保证工作质量，并按时完成任务。
3、努力学习和钻研业务技术，较全面地掌握电、管道、空调、铜、木、漆工和地毯、沙发等工种的维修技术。
4、客房循环维修保养工作量的标准是每天每人五间客房，并认真做好各项维修记录和工作周报。
5、树立“为酒店服务，为前台服务”的思想，自学做好维修保养的收尾工作，人走场地清，不沾污和损伤地面、墙面及其他部位。
6、负责对酒店整个客房区域内设备的周期性、计划性的维修保养。
7、负责对酒店公共区域、餐饮区域的设备的周期性、计划性的保养。
8、负责制定酒店的维修保养计划，备品、备品计划，定期上报主管审核，并组织实施。
9、每天对客房及公共区域进行巡回检查。
10、协调与其它部门的工作，设备发生重大故障时，积极参加抢修。
11、对本部们不能完成的工作及时汇报。
保安员岗位职责
直属上级：维保部 岗位职责：
1、对上级的指令要绝对服从。
2、熟悉本部岗位的职责与操作流程。
3、熟悉本岗位的地形及消防设施的分布和使用方法。
4、爱护通讯器材和岗位上的各种设施。
5、果断处理本岗位发生的问题，发现可疑的人和事要礼貌的进行盘查或监控，遇有火警及其他事故，应及时报告，迅速扑救或采取其他有效措施，保护好现场。
6、完成好领导安排的其他事宜
