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集体土地征收
1.征收集体土地的特点
1.1 集体土地概述
☆ 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有
☆宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有
☆集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设
☆符合土地利用总体☆规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）
1.2 征地集体土地的概念
☆ 是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为
☆ 实质是土地所有权由集体所有变为国家所有
1.3 征收与征用的共同与不同之处
☆ 共同之处
◇ 都具有一定强制性
◇ 都要经过法定程序
◇ 都要依法给予补偿
☆ 不同之处
◇ 征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权
◇ 征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人
1.4 征收的特点
☆强制性-土地征收是国家行为
☆妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿
☆ 被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地
2.征收的原则
☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原则
◇ 能不征就不征，能少征就少征
☆ 保证国家建设用地的原则
◇ 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用
☆ 妥善安置被征地单位和农民的原则
◇ 对征收的土地要适当补偿
◇ 对农民造成的损失要适当补助
◇ 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排
◇ 妥善安置拆迁户
☆ 有偿使用土地的原则
◇ 土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应
☆依法征地的原则
◇ 必须有县级以上政府的批准文件
◇ 按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续 ◇ 禁止以租代征
3.征收、征用集体土地的政策规定
3.1 征收土地的范围
☆为了公共利益的需要，可以征收集体土地
☆ 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权
3.2 征收土地批准权限
☆ 听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证
☆ 征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）-只有这两级
☆农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）
☆由国务院审批的
◇ 基本农田
◇ 基本农田以外的耕地超过35公顷的
◇ 其他土地超过70公顷的
☆其他用地由省级政府审批并报国务备案
3.3 申请征地不得化整为零
☆征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零
☆分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用
☆铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收
3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
☆由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
3.5 临时用地政策
☆由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准
☆由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）
☆临时用地期限最多不超过2年
☆不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑
☆期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记
☆超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地
3.6 联营使用集体土地政策（两种方法）
☆联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业
☆持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件
☆ 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请
☆ 两种处理方式
◇ 批准后可以改变土地性质，实行征收
◇ 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）-作价入股，可以不改变土地所有权
3.7 征收土地公告（主要是两个公告）
☆概念
◇ 由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告
☆征地公告内容（四项）
◇ 征收批准机关、文号、时间和用途（批文）
◇ 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）
◇ 征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）
◇ 办理征地补偿的期限与地点（手续）
☆征地补偿安置方案公告内容
◇ 被征地土地情况
◇ 土地补偿费标准、数量、支付对象和方式
◇ 安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
◇ 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
◇ 农业人口具体安置途径
◇ 其他措施
☆未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续
3.8 征地补偿费的使用
☆补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）
☆耕地占用税用于土地开发和农业发展
☆菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
☆征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支
3.9 特殊征地政策
☆大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定
☆征收林地、园林－林业管理部门规定
☆征收中发现文物、古迹、古树－报相关部门处理后方可征地
☆烈士墓、华侨墓－按主管部门办理
☆用地范围内有国防设施－经协商后方可征收
4.土地征收补偿范围和标准
【征地补偿费的构成】三大类
☆土地补偿费－给集体的，补偿所有权
☆安置补助费－给个人的，安置劳动力
☆地上物及青苗补偿费－给地上物的所有人
【注意专有名词的精准性】
☆征地补偿费与土地补偿费不同
☆安置补助费，不叫安置补偿费
4.1 土地补偿费
☆内含
◇ 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）
◇ 由用地单位支付土地补偿费
☆标准
◇ 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6－10 倍（按原用途补偿）
◇ 其他土地标准，由省级规定
4.2 安置补助费
☆ 内含
◇ 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）
☆ 耕地标准
◇ 安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准
◇ 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
◇ 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4－6倍
◇ 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍
☆ 非耕地标准
◇ 由省级规定
☆ 征地补偿费的特殊规定
◇ 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍
◇ 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴
☆ 政府的管理
◇ 省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价
◇ 征地补偿做到同地同价
◇ 国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算
◇ 对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股
4.3 地上附着物和青苗补偿费
☆地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定
☆ 征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金
☆ 城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘
4.4 临时用地补偿标准
☆征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议
☆按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）
☆但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和
【为何有高限的规定】
☆ 临时用地补偿相当于租金
☆征地补偿费相当于销售价格
☆如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租
4.5 补偿费用的使用
☆土地补偿费－农村集体经济组织所有
☆ 地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者 ☆ 安置补助费（三种方式）
◇ 由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用 ◇ 其他单位安置的人员－支付给安置单位 ◇ 不需要统一安置的人员－发放给个人
5.土地征收工作程序
5.1 申请用地 ☆ 申请机构
◇ 土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门 ☆申请的依据
◇ 经批准的设计任务书或初步设计 ◇ 年度基本建设计划（立项） ◇ 其它
☆所需附上有资料
◇ 建设单位有关资质证明
◇ 项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件 ◇ 土地行政部门出具有用地预审报告 ◇ 初步设计或其他有关材料 ◇ 建设项目总平面布置图
◇ 占用耕地的，提出补充耕地方案
◇ 项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告 ◇ 提供地价评估报告
5.2 受理申请并审查有关文件（一书四方案） ☆审查时间
◇ 受理的30日内
☆编制（一书）
◇ 建设项目用地呈报说明书
☆拟定（四方案）
◇ 农用地转用方案（用途转变）
◇ 补充耕地方案
◇ 征地方案（所有权转变）
◇ 供地方案（使用权转变）
☆流程
◇ 经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查
5.3 审批用地（一制度）
☆实行土地管理部门内部会审制度审批土地
☆批文必须是政府的，而不是土管部门的
5.4 征地实施
☆实施机构
◇ 被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）
☆ 程序
◇ 征地公告
◇ 支付征地费
◇ 安置农业人口
◇ 协调征地争议
5.5 签发用地证书（合同+登记）
☆有偿使用土地的－签订《土地使用权出让合同》
☆以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》
☆用地单位持上述文件办理土地登记手续
5.6 征地批准后的实施管理
☆时间
◇ 用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理
☆措施
◇ 会同有关部门落实安置措施
◇ 督促被征地单位按期移交土地
◇ 处理征地过程中的各种争议
◇ 填写征地结案报告（表示征地工作结束）
5.7 建立征收土地档案（三项要求）
☆整理和收集征收过程中形成的各种文件
☆ 收集存档的文件一律是原件
☆市、县范围内的土地档案应统一格式
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永善县城规划区
集体土地及房屋征收补偿、安置搬迁
实施办法（试行）（草案）
第一章
总则
第一条 为保障我县城市建设严格按规划实施，保护土地所有者和使用者的合法权益，营造和谐、统
一、良好的投资环境，提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《云南省土地管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合永善实际，制定本办法。
第二条 本办法所称土地及房屋征收补偿安置，是指国家依据法律、法规规定的程序和批准权限，将农村集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和地上附着物的所有权人合理补偿安置的行为。
第三条 本办法适用于公布之日起在县城城市规划区范围内实施的项目用地且与城市总体规划要求相适应的集体土地及房屋征收。中央、省、市确定的交通、能源、水利等重大基础设施项目的集体土地及房屋征收适用本办法（补偿标准另有规定的除外）。
第四条 永善县人民政府授权永善县国土资源局代表县人民政府统一负责城市规划区域内集体土地及房屋的征收、补偿工作。各有关部门应当依照各自职责，支持、配合做好相关工作。
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县规划建设行政主管部门负责征地项目实施安置区域的划定及规划设计审查审核工作，拟订规划安置方案。
第五条 征收土地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
第六条 集体土地及房屋宅基地征收协议统一由县国土资源局与被征收土地所有权人和使用权人签订。
第七条 集体土地征收依照法定程序批准后，由县人民政府公告征收补偿方案并组织实施。
建设项目征地中涉及的具体房屋及地上附着物、附属设施征收补偿、搬迁安置方案由永善县国土资源局拟订报县人民政府批准执行。
第八条 征收单位不得擅自变更本实施办法确定的土地房屋补偿标准，任何单位和个人不得侵占或者挪用征地补偿安置费。
第九条 被征收的所有权人、使用权人对补偿标准有争议的，由县人民政府协调；协调不成的，由批准征收的人民政府裁决。补偿争议不影响征收方案的实施。被征收所有权人、使用权人必须服从国家征收的需要，在规定期限内移交，不得拒绝和阻挠。
第二章
土地及青苗补偿
第十条 根据云南省国土资源厅公布的全省征地统一年产值测算标准，永善县城规划区年产值统一测算标准为：1500元/亩，征地补偿倍数为30倍，即征地补偿标准为30000元/亩。鉴于历史原因和实际,县城规划区集体土地征收补偿按以
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下标准执行。
一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；
二、征收旱地，每平方米100元；
三、征收渔塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建设用地、晒场、农用沟渠、田间道路等生产生活用地，每平方米90元。
选择宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只补偿安置剩余部分的宅基地。
四、征收荒地，统一按每平方米10元补偿。
（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收土地补偿执行标准明细表）
第十一条 青苗补偿费：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元补偿。
第十二条 征收临时用地的补偿费包括青苗补偿费和耕作层恢复补偿费，补偿标准为水田每年每亩2500元，旱地每年每亩2100元。临时用地不得修建永久性建筑。
经济作物苗圃按5元/平方米补偿。（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收青苗补偿执行标准明细表）
第三章
地上附着物补偿
第十三条 地上附着物补偿包括树木、地上建筑物、地下构筑物、坟墓等的补偿。县人民政府发出征收公告后种植和建造的地上附着物和地下设施不予补偿；在非法占用的土地上建设的建筑物和其他设施不予补偿。
第十四条 电力、电信、广播电视、供排水等单位的各种
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地上、地下设施由产权单位按照规划要求自行拆除和搬迁，不予补偿。
第十五条 零星林木补偿以实际棵数计算，按未挂果幼树和挂果成树分类别补偿。
（具体补偿标准详见林木补偿标准明细表）
第十六条 需迁移坟墓的，应予以公告。坟墓迁移补偿标准为每冢800元。
第十七条 房屋征收补偿按以下标准执行：
选择货币补偿或房屋产权调换的，参照《永善县国有土地房屋征收与补偿实施办法》的规定执行，即不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其中选择房屋产权调换的，由征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
选择宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法确定。
第十八条 其他建（构）筑物、附属设施补偿由有资质的房地产评估机构在房地产评估时一并纳入评估，分类列出评估价值，按评估价分类补偿。（或按附表标准进行补偿）
第四章 安置、搬迁
第十九条 安置方式。被征收房屋宅基地属被征地集体经济组织农村居民的，采取货币补偿、房屋产权调换、自行安置或划定安置区域农村宅基地配置安置相结合的方式安置。
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安置区域划定，由县规划建设行政主管部门根据县城城市规划拟订安置区域规划方案，并报县政府批准后在项目征地区域内确定。规划确定的安置区域内集体土地只作调查补偿，集体土地权属性质不发生改变。
选择安置区域宅基地配置安置方式的，户均安置面积不得超过100平方米，被征收宅基地1户超过100平方米的，对超出部分只作征收补偿。宅基地配置地以行政划拨方式供地并按县城规划区农村宅基地来审批、管理和使用。
被征收房屋宅基地属非农居民的，一律采取货币补偿安置，即只对被征收的房屋宅基地进行补偿，不再采取其他方式安置。
第二十条 安置条件。申请安置区域宅基地配置安置的安置户必须同时具备以下条件：
（一）有被征收房宅基地农村集体经济组织内的合法常住农业户口，严格以项目用地征收公告发布之日前公安机关的在册登记农业户口为准；无完全民事行为能力的户主必须以公安机关的证明为准；
（二）房屋宅基地被依法征收，且在本县没有其它房屋宅基地；
（三）被征收宅基地上的房屋属依法修建；
（四）长期在搬迁区域内居住和生活的农户；
（五）申请安置区域宅基地配置安置时，申请户必须提供安置申请书、户口薄、原宅基地建设用地批准书或土地权属证书、其他合法有效证明材料、本县没有其它房屋宅基地的证明、
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房屋搬迁补偿安置协议、被搬迁房屋腾空验收证明等相关材料。
第二十一条 安置户及安置面积计算。符合安置区域宅基地配置安置的农户，一宗被征收房屋宅基地只有一个户口的，计一个安置户，安置面积按《云南省土地管理条例》第三十三条的规定执行，即人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米。
被征收房屋宅基地属两户或多户共有，申请安置区域宅基地配置安置的，由同一权属被征收宅基地上的申请户自行协商确定安置面积，但安置总面积不得超过被征收宅基地的面积，且户均安置面积不得超过100平方米。
第二十二条 搬迁。兑现征收补偿后，由永善县国土资源局组织和委托有资质的机构或公司实施被征收区域内的个人房屋及附属设施的搬迁、拆除工作。
项目用地征收区域内的搬迁户应在搬迁通知规定的时限内将房屋腾空交由承担搬迁工作的机构或公司验收并同时签订搬迁协议。拆搬机构或公司向被搬迁户出具房屋腾空验收证明。
实施搬迁、拆除后，承担搬迁、拆除工作的机构或公司应向永善县国土资源局提交区域搬迁情况报告，由永善县国土资源局组织有关单位对区域内的搬迁、拆除情况进行检查验收。
第二十三条 安置区域宅基地配置安置手续的办理，由安置申请户向永善县国土资源局提供安置条件证明材料、安置申请、搬迁协议及搬迁机构或公司出具的房屋腾空验收证明等相
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关资料，永善县国土资源局组织规划、住建、溪洛渡人民政府等职能部门集体会审确定集中安置区域宅基地配置安置户，规划、住建、国土等职能部门根据会审意见办理规划许可、建设用地等手续。
第五章
搬迁补偿、补助及奖励
第二十四条 自来水、电、有线电视、电话等的迁移费按征收公告日相关单位的实际收费标准进行补偿。
第二十五条 向被搬迁户支付搬家补助费每户每次3000元，按两次计算；支付临时安置过渡补助费每月每平方米10元，过渡时间按腾空交房验收之日起算，过渡期为6个月，过渡方式为自行过渡。
第二十六条 对积极配合搬迁的，给予奖励。凡在搬迁通知规定时间内自行搬迁完毕腾空房房屋并交付验收的，每户奖励3000元。
第六章
法律责任
第二十七条 侵占、挪用农村集体经济组织或个人的土地房屋征收补偿费及有关费用的，视情节轻重给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 征收集体土地经依法批准并按补偿标准补偿，集体土地所有权人和使用权人超过规定时间拒不移交土地的，由永善县国土资源局责令限期移交。逾期不移交土地的，经县人民政府批准，由永善县国土永善县国土资源局局申请人民法院强制执行。
逾期拒不领取征地补偿费用的，由永善县国土永善县国土
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资源局局将其征地补偿费划转被征地村组集体经济组织专户储存。
第二十九条 向被征收房屋所有权人依法兑现了房屋征收补偿，县人民政府审批确定了项目征地的安置方案，房屋所有权人拒绝在搬迁通知规定时限内腾空房屋交付验收，影响该区域搬迁、拆除工作的，依法申请人民法院强制拆除。
第三十条 阻碍土地行政主管部门工作人员依法行使职权及妨碍用地单位依法用地及建设施工的，依法惩处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 对骗取安置用地的，一经查实，依法收回土地使用权。
第三十二条 有关机关在出具证明时，必须注明责任人，经单位主要领导审核签批后盖章认可。对违反政纪的由监察机关依法查处，触犯法律的交由司法机关追究法律责任
第三十三条 对拒不执行本办法的行政机关、事业单位和社区工作人员，按相关规定追究有关责任人的行政责任。
第三十四条 除土地行政主管部门外，任何单位和个人不得与农村集体经济组织或个人签订征地补偿协议或其他土地转让协议，否则，依法严肃处理。
第七章
附则
第三十五条 本办法规定的土地补偿费用的具体标准，由县国土资源局会同相关部门根据土地类别、经济总量和价格指数变动情况适时调整，报县人民政府审批后公布执行。
第三十六条 耕地被征收后符合农转非条件的，由有关部
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门按规定办理农转非手续。
第三十七条 城市规划区外其他项目用地的集体土地房屋征收、土地补偿按涉及区域内征地年产值统一测算标准执行，地上附着物、地上附属设施补偿参照本办法执行，被征收房屋的安置、搬迁根据项目实施的实际情况参照本办法执行。
第三十八条 如遇政策调整，按调整后的政策执行。 第三十九条 本办法自公布之日起施行，在此之前县政府和有关部门下发的文件凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
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集体土地征收
百科名片 集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。 土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 简介征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
缺陷 当前土地征收制度的缺陷
（一） 土地征收权被滥用当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。我建一个学校和医院是为了公共利益，我开发一个经济适用房住宅小区是否也为公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明确也导致土地征收权被国家权力机关极度滥用。因为我国土地征收的补偿费用实行的并非真正的市场价格，而是由国家单方制定的补偿标准和范围，远远低于市场价格。即使这样的低价也往往是由用地单位来支付的，国家实际上是无对价取得土地，这就加剧了土地征收权的滥用。
（二）土地征收补偿标准和范围不合理
1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据
按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6—10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25
条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。这个异议是指对6—10倍以内，而对于被征地单位的补偿要求高于10倍的救济措施在立法及司法解释中并未提及。另外这样的规定也违背了民法规定的财产所有权的基本权能，体现不出农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。
2、征地补偿范围小、标准低
从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。⑥另外德国对土地的补偿范围也值得借鉴，如（1）土地或其他标的物权利损失补偿标准为：以土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的转移价值或市场价值为准。（2）营业损失补偿，补偿标准为：在其他土地投资可获得的同等收益。（3）征收标的物上的一切附带损失。⑦其实土地征收补偿范围在我国个别地方也有所突破，如《江苏省苏州市征用土地暂行办法》第14条规定的就有保养费，并且在该办法第24条还对保养费的发放办法作出了详细规定。
另一方面土地的补偿标准也有点过低，按照法律规定补偿标准为被征收前3年亩产量的6—10倍，这样算下来荒地补偿费每亩为5000元左右，即使可耕地在有些农村也只有20000元，不要说弥补损失了，甚至连原来的生活水平都难以维持。
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安置补助费过低，解决不了劳动力安置问题，另外也与我国现行劳动法不协调。例如湖北省的安置补助费一般在5000—14000元/亩，这样低的安置费，用人单位根本不愿接受。⑧另外在劳动力安置方面我国《土地管理法》虽然作了多次修改但仍未脱离计划经济的阴影，主要表现在与我国现行劳动立法不协调，如企业现在都是自负盈亏的市场经济主体，企业有自主与劳动者签订劳动合同的自由，强行向企业安排劳动力显然干渉了企业的用工自主权。⑨另一方面企业实行的是全员劳动合同制，当劳动者违反劳动合同或劳动法规时企业有权单方解除劳动合同，这样的结果是被安置农民的就业权利根本无法得到保障。
（三） 土地征收程序不规范，缺乏民主我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不
但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。另外在签订土地补偿合同时应该由征地单位和土地所有权人或土地承包人依法签订土地征收补偿合同，而在操作过程中显得很混乱，如新乡市东开发区在征收延津县农用地时先是延津县国土局和土地被征收的村民委员会所在的乡政府签订一份合同，然后再由乡政府和村民委员会签订一份合同，至于承包土地的农民任何合同都没有。
实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。⑩一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。
（四） 存在“以租代征”现象我们知道土地管理法及其实施条例对农村土地的征收程序作出了相当严格的规定，目的是不言而喻的，在这里我们并不是反对租用土地，而是由于立法滞后用地单位及有关部门忽略了土地租用后的复耕等一系列问题，最终受害的还是农民。如沁阳市的宏达钢铁有限公司，2003年他们在沁阳市西万镇校尉营村租用了240多亩土地，租期为 30 年，租金每亩每年仅为600 元，并且是按年度支付的，而且这全是耕地，如果按照土地征收程序是要报省级人民政府批准的，可实际上他们只在沁阳市和焦作市土地主管部门作了备案和批准，因此这种租地行为属于严重规避土地征收程序的行为，它简化了土地使用手续。最关键的还是他们双方的合同太简单，对以后企业经营风险产生的问题及违约责任没有作出约定，如企业在土地租用期限内出现破产怎么办？土地由谁来复耕？我们认为只所以出现这些问题，租用土地的双方只考虑短期利益，不考虑土地的长期用途是一方面的原因，而作为政府部门由于缺乏相应 法律依据无法加强监管也是主要原因。
立法
13日，国务院总理温家宝在达沃斯夏季论坛回答城镇化问题时直言，土地问题根本上与制度有关，农民合法的土地得不到应有的保障，现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商。他明确表示，必须从制度上解决这些问题。那么，发生在集体土地上越来越多的房屋征收和拆迁问题究竟如何解决？立法又应如何面对“土地财政”困局？[1]专家说法
北京大学法学院教授沈岿日前向记者透露，目前正酝酿立法解决集体土地征收和补偿中存在的问题，诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等。中国社科院财贸研究所财政与税收研究室副主任杨志勇认为，所谓“市场价”补偿因为难以说得清楚什么是“市场”，造成了事实上操作的困难，“可能的办法是，怎么能让
那些农民共享城镇化的收益，比如可以考虑入股、分红等形式让农民分享未来的土地收益，这样可能会减少很多矛盾。”(《新京报》9月17日) 集体土地征收立法，难点在于如何确定补偿标准，绕开难点，采取入股、分红等形式补偿农民，看起来很美，但很可能只是“画饼”让农民“充饥”，不利于保障农民权益。
首先，这种建议存在自相矛盾的地方，如果事实确如专家所言，什么是“市场”说不清楚，那么建立在市场收益基础上的入股、分红同样也应该“说不清楚”。反对“市场价”补偿时，以“市场”说不清楚为借口，建议入股分红时，又预设“市场”可以说得清清楚楚，这岂非自相矛盾？
“市场”说不清楚其实是借口，从现状来看，在国有土地补偿中，按“市场价”补偿
并不存在“说不清楚”的问题，土地交易采取的是招拍挂的形式，有何说不清楚的？其次，入股分红的形式能不能保障农民利益？农民房屋被拆迁后，不可能睡在野外，必须要有地方可住，必须要生活。入股分红的不确定性很多，既存在“纸上财富”难解现实生活困难的问题，也存在分红难兑现、分红成“白条”的可能。在地方政府财政收入并不透明的情况下，分红能分多少，会不会少得可怜，会不会忽悠农民，恐怕也是一个疑问。
集体土地征收立法必须要考虑到农民的利益，入股、分红的建议是站在如何有利于地方政府拆迁的角度上进行政策构想，看起来很美，但一旦实施，后遗症将会很多。其实，保障农民利益真的很难吗？既然集体土地先要转化为国有土地，然后进行招拍挂，那么参考当地过去的国有土地交易价格，以略低于市场价格补偿给农民，又有何不可？有何难度？农民能得到足够的补偿，地方政府也能获得一定的收益，这不正是一种双赢吗？
推荐第4篇：集体土地征收拆迁
集体土地征收拆迁
集体土地征收拆迁 是指依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
征地的原则：
1.1 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。
1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。
1.3 征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征地补偿安置的工作程序
3.1 在征地依法报批前，县级土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物，征地时不予补偿。
3.2 县级以上建设用地管理部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
3.3 征地依法批准后，县级以上土地管理部门应当按照《征用土地公告办法》规定公告征地批准事项。除涉及国家保密规定等特殊情况外，征地批准事项应当网上公告。
3.4 县级以上土地管理部门应当根据征收土地的批准文件，在征地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案（含征地拆迁房屋补偿安置标准），报当地人民政府审查同意后，按照《征用土地公告办法》规定公告。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的，土地管理部门应当按照《国土资源听证》规定的程序和有关要求组织听证。
3.5 征地补偿安置方案批准后，当地人民政府应组织县级土地管理部门或委托有关单位与被征地单位协商签订征地补偿安置协议。
单独选址项目和分批次项目的征地补偿安置费用，应当根据市、县人民政府的征地补偿安置方案支付，未按期全额支付的，不得核发建设用地批准书，也不得使用土地。
3.6 征地中拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照各省市的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要估价的，也应按照《房地产估价规范》进行。
农村房屋拆迁补偿安置
1.一般规定
补偿安置依据：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。
特别情况的处理：
1.1 征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定；
1.2 拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
1.3 违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。
1.4 同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。
2.征地中拆迁居住房屋的补偿安置规定
2.1 被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
货币补偿金额计算公式一般为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地
使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。
2.2 被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
律师应了解，现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。
2.3 其他补偿：
律师应了解并告知当事人，拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
2.4 补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
3.拆迁非居住房屋的补偿安置：
在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。
补偿标准一般为：
3.1 拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用
3.2 被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时由房地产估价机构评估。
3.3 其他补偿：
3.3.1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
3.3.2无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
3.3.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。
农村房屋拆迁评估
农村房屋拆迁当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。作为律师在提供服务时应了解并可向当事人介绍有关农村房屋评估的一般规定。
1.一般规定
房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
2.对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估
2.1 附属物、附着物等评估：按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。
2.2 在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
2.3 临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
3.协助评估
凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
行政复议与诉讼中的律师实务
拆迁行政复议
1.一般规定
拆迁行政复议并不是每个拆迁项目的必经阶段,但拆迁行政复议与拆迁各阶段交织在一起，律师可以对此提供相应的法律服务。
在拆迁人申请规划许可证、房屋拆迁许可证等文件，拆迁管理部门作出与拆迁相关的行政决定等过程中，只要当事人认为该具体行政行为侵犯其合法权益，均有权依法向管辖部门申请行政复议。
除行政复议法、行政诉讼法已有规定外，律师应当提示委托人，对城市房屋拆迁裁决不服的，拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
律师在行政复议阶段的法律业务：
2.1 审查拆迁许可以及前置程序的合法性，律师工作内容包括但不限于：
2.1.1审查立项文件的合法性，对所列文件进行实体和程序审查 ；
2.1.2 审查规划许可的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；
2.1.3 审查用地许可的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；
2.1.4 审查拆迁许可证发放的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；
2.1.5 审查拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁计划和方案是否合法，有无损害被拆迁人合法权益的情形；
2.1.6 审查拆迁补偿资金是否符合法律规定及是否被挪用等情形。
2.2 审查相关拆迁实施行为，律师工作内容主要包括：
2.2.1 审查被拆迁房屋评估的合法性。包括评估机构的确定、评估程序、评估报告和专家鉴定等内容（内容详见本指引第二章第二．三节部分）。
2.2.2 审查补偿安置方案的合法性。包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准、补偿方法以及安置房源等内容。
2.2.3 审查补偿安置实施过程的合法性。包括拆迁实施单位与被拆迁人之间的协商、谈话、协议，以及补偿安置的执行等事实情况。
2.3 审查作出行政裁决或具体行政行为的合法性：
包括具体行政机关对被拆迁房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非以及经营许可等内容。
2.4 审查行政强制拆迁的合法性：
包括行政裁决、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的原因、行政强制拆迁的实施等内容。
2.5 对相关事实调查取证，发表律师意见。
2.6 向委托人提供法律咨询。
2.7 对具体事项进行专项法律研究。
2.8 代理协商、调解、申请行政复议、仲裁、诉讼、申诉。
2.9 参与对被拆迁人被行政处罚、裁决或强制拆迁后的法律疏导、矛盾化解工作。
2.10 其他相关法律服务。
拆迁诉讼
1.一般规定
律师代理房屋拆迁行政案件，除应依照法律、法规、规章及全国律协关于律师代理行政诉讼案件、群体性案件的一般规定外，还要重视拆迁案件的特殊性。
1.1 拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼（如果行政机关作出行政行为未告知行政相对人诉讼权利与期间的，其诉讼时效为两年）。
1.2 拆迁民事诉讼：是拆迁当事人因房屋拆迁法律行为而引起的民事诉讼，以及拆迁当事人与非拆迁当事人之间的与拆迁相关的诉讼。
2.律师代理拆迁诉讼应注意以下案件受理管辖的特别规定：
2.1 公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的行政决定或行政裁决等行政行为不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应按行政案件受理。
2.2 拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题达成协议后，一方或者双方当事人反悔，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。
2.3 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以申请房屋拆迁主管机关裁决。房屋拆迁主管机关是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以按法律规定向人民法院起诉，人民法院将按行政案件受理。
律师在拆迁诉讼中的举证
根据不同的案情及诉讼请求，律师应当分别按照行政诉讼证据的若干规定和民事诉讼证据的若干规定提交如下（但不限于）证据：
1．证明诉讼主体资格的证据
当事人应当提交身份证明资料即：当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其它经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等。法人或其它经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。
2．证明房屋发生拆迁法律事实的证据
2.1 拆迁人应提交的证据：
2.1.1 房屋拆迁许可证；
2.1.2 拆迁公告；
2.1.3 新建建筑物的，提交《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明；
2.1.4 房屋被拆除前所作的面积测量报告；
2.1.5 已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议；
2.1.6 已向被拆迁人支付货币补偿款、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的，提交支付凭证；
2.1.7 给被拆迁人提供过渡期临时用房的证据；
2.1.8 用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工测量报告等。
2.2 被拆迁人应提交的证据：
2.2.1 能证明被拆除房屋的所有权的凭据；
2.2.2 能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据；
2.2.3 在被拆迁房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被拆迁人时，还须要提交能够证明被拆迁人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等；
2.2.4 能证明房屋何时被拆除的证据；
2.2.5 已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议；
2.2.6 经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。
推荐第5篇：集体土地征收程序
集体土地征收
集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。 土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。
一、土地征收程序
第一步：发布征地通告
由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步：征询村民意见
由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
第三步：地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批
1由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。第五步：征用土地公告
征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。 征用土地公告的内容：
征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;征用土地的所有权人、位置、地类和面积;
征地补偿标准和农业人员安置途径;
办理征地补偿登记的期限、地点。
第六步：征地补偿安置方案公告
县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
被征用土地的位置、地类、面积;
地上附着物和青苗的种类、数量;
需要安置的农业人口的数量;
土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
农业人员的具体安置途径;
其他有关征地补偿、安置的具体措施。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行
听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
第七步：报批征地补偿安置方案
县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
第八步：批准征地补偿安置方案
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
第九步：土地补偿登记
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
第十步：实施补偿安置方案和交付土地
按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
《中华人民共和国土地管理法》
第2条第4款：“国家为了公共利益需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
第46条：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第25条第3款：“……。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”
第45条：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期交出土地；拒不交出的，申请人民法院强制执行。”最高人民法院4月9日发布了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，从案件受理、审查、执行和新旧规定衔接等程序和实体方面，对人民法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。
据有关负责人介绍，《规定》着眼于提高操作性、指导性，有利于从制度上理顺房屋征收与补偿工作秩序，防范强制执行过程中发生违法和侵犯被征收人合法权益的事件。《规定》共11条，自2012年4月10日起施行。多重保护被征收人合法权益
【提要】当事人对房屋征收决定不服的可起诉;当事人对补偿决定不服的可起诉;政府申请强制执行的应审查和裁定;执行中存在违法情形的可起诉
最高人民法院行政审判庭负责人表示，《规定》充分考虑对被征收人合法权益的多重保护。根据行政诉讼法和《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等法律法规的规定，人民法院在办理房屋征收与补偿相关案件中，可以通过四个方面进一步丰富和完善对被征收人合法权益的司法救济和保护手段：
首先，当事人对房屋征收决定不服的，可以依法提起诉讼;
其次，当事人对补偿决定不服或者补偿协议达成后反悔的，也可以依法提起诉讼;
第三，当事人既不起诉又不履行征收补偿决定，有关政府申请人民法院强制执行的，人民法院对征收补偿决定的合法性、正当性进行审查并作出准予或者不准予执行的裁定;
第四，行政机关在执行过程中如果存在违法或者不当情形，被执行人及利害关系人还可以提起行政诉讼或者行政赔偿诉讼。
这些机制的设置与执行，对于切实保护被征收人合法权益、防止行政权力滥用都具有重要的作用。
明确“裁执分离”的强制执行方式
【提要】作出房屋征收决定的市、县级人民政府不能自行决定强制执行，必须依法向人民法院提出申请，由人民法院审查后作出是否准予执行的裁定
据介绍，《规定》明确了“裁执分离”为主导的强制执行方式。
所谓“裁执分离”，是指作出裁决的机关(机构)与执行裁决的机关(机构)应当分离，即不能由同一机关(机构)既行使裁决权又行使执行权，从而体现权力的监督与制约，防止权力的滥用侵害相对人合法权益。
体现在房屋征收补偿决定的强制执行方面，“裁执分离”主要体现为两种情形：
一是根据《条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
也就是说，作出房屋征收决定的市、县级人民政府不能自行决定强制执行，而必须依法向人民法院提出申请，由人民法院审查后作出是否准予执行的裁定。
二是就人民法院内设机构而言，行政机关申请法院强制执行其作出的具体行政行为的，由行政审判庭进行审查并作出裁定，需要由人民法院强制执行的，由人民法院的执行机构组织实施。
补偿明显不公平应裁定不准予执行
【提要】明显缺乏事实根据;明显缺乏法律、法规依据;明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益等情形，不准予执行
就申请机关应当提交的材料及相关要求，除《条例》规定的强制执行申请书及附具材料外，《规定》还列举了六项具体内容。包括：
征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;社会稳定风险评估材料;申请强制执行的房屋状况;被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
根据《规定》，征收补偿决定存在以下七种情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行，包括：
明显缺乏事实根据;明显缺乏法律、法规依据;明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;明显违反行政目的，严重损害公共利益;严重违反法定程序或者正当程序;超越职权;法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。
就强制执行的方式，《规定》明确人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。
就新旧规定的衔接过渡问题，《规定》明确，《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，人民法院裁定准予执行房屋拆迁裁决的，参照《规定》有关强制执行方式的规定精神办理。
推荐第6篇：集体土地征收公告程序
征收土地“两公告”
公告名称：
1、征收土地公告
2、征地补偿安置、方案公告
公告形式：书面形式公告
公告地点：
征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。 公告时间：
征收土地公告-------收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。
征地补偿安置、方案公告--------征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
公告内容：
1、征用土地公告
征用土地公告应当包括下列内容：
(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；
(三)征地补偿标准和农业人员安置途径；
(四)办理征地补偿登记的期限、地点。
2、征地补偿安置、方案公告
征地补偿安置、方案公告应当包括下列内容：
(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；
(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
(五)农业人员的具体安置途径；
(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。
征收土地“一登记”
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续；未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。
对拟订并公告的征地补偿、安置方案有异议：
1、有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。
2、土地行政主管部门应当研究征地补偿、安置方案的不同意见，要求听证的，应当举行听证会。
3、确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规
和批准的征用土地方案进行修改。
4、征地补偿、安置方案报市政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
5、征地补偿、安置方案经市政府批准后，由土地行政主管部门组织实施。
推荐第7篇：什么是集体土地征收
、什么是集体土地征收？征收土地的审批权限具体怎样规定？
答：征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为，是一种国家行为，具有强制性。征收土地的审批权限分为国务院和省级人民政府两个层次。国务院批准的征地类型及规模：
1、基本农田。
2、基本农田以外的耕地超过35公顷的。
3、其他土地超过70公顷的。省级人民政府批准、并报国务院备案的征地类型及规模：
1、基本农田以外的耕地35公顷以内。
2、其他土地70公顷以内的。
二十三、征收土地的程序有哪些？
答：
1、市、县国土资源管理部门根据政府下达的用地计划、乡级以上人民政府申请，确定征收地块。
2、市、县国土资源管理部门对被征收土地的村组实地调查人口、土地情况。
3、市、县国土资源管理部门在被拟征地用途、位置、补偿标准、安置途径等。
4、市、县国土资源管理部门以对拟征收土地调查结果与被征地村组、农户和地上附属物产权人共同确认，由被征地所在乡（镇）村、组有关人员签字见证调查结果，作为实施征地不成的依据。
5、在征收土地依法报批前，市、县国土资源管理部门应书面告知被征收土地农村集体经济组织和农户，对拟征收土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，市、县国土资源管理部门组织听证。
6、由国土资源管理部门报省级以上人民政府批准。
7、市、县人民政府在被征地村组予以公共，被征收土地所有权人和使用权人在公共期限内持土地权属证书到国土资源管理部门办理征地补偿登记。
二十四、什么是农用地转让？
答：农用地转让又称农用地转为建设用地，是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限批报后转为建设用地的行为。农用地转用又可分为国有农用地转用和集体所有农用地转用两种类型。
二十五、农用地转用程序有哪些？
答：
1、市、县国土资源管理部门根据政府下达的用地计划、乡级以上人民政府申请，确定转用地块。
2、市、县国土资源管理部门组织具有测绘资质单位对拟转用地块勘测定界。
3、在转用土地依法报批前，市、县国土资源管理部门应书面告知被转用土地集体经济组织和农户拟转用土地的种类、位置、面积、质量等。
4、由国土资源管理部门报省级以上人民政府批准。
5、市。县国土资源管理部门实施供地。注：通常情况下，农用地转用和集体土地征收手续一并办理。拟用地块只占用国有农用地的，只需办理农用地转用审批；只占用农民集体所有建设用地的，只需办理征收土地审批；只占用国有未利用地的，直接办理供地审批。
三十
一、什么是征地补偿？
答：征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有土地实行征收和征用，并按照被征地的原用途给予补偿。征地补偿标准要体现同地同价原则，对于相邻区域的征地项目，不因征地目的及土地用途不同而有差异。
三十
二、征收土地的补偿费用有哪些？
答：土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。
三十
三、目前普遍采用的征收补偿费用的计算方式为年产值倍数法，什么是年产值倍数法？ 答：年产值倍数法是指在一定区域范围内综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前3年主要农产品平均产量、价格为主依据测算出的综合收益值来计算征地补偿费用。
三十
四、征地补偿程序有哪些？
答：
1、告知征地情况。
2、开展实地调查。
3、确认调查结果。
4、告知听证权利。
5、征地方案报批。
6、发布征收土地方案公告。
7、进行征地补偿费用。
8、发布征地补偿安置方案公告。
9、征地补偿安置争议的协调裁决。
三十
五、征地补偿安置途径有哪些？
答：征收土地所在村、组农民的安置主要包括货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业
安置、入股分红安置、异地移民安置等方式、其中，货币安置和保障安置为最常用的安置方式。 三十
六、什么是货币安置、保障安置？
答：货币安置是指一次性支付足额的安置补偿费，让有一技之长或者有生活技能的农民自谋职业。保障安置是指用征地补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险费用，对需要安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置，或将被征地农民的基本生活纳入城镇居民的社会保障体系之中。
三十
七、关于征地补偿费的支付、分配和监管有关法律法规是如何规定的？
答：征地补偿费的支付：征收土地补偿安置费用应当自市、县人民政府对征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。征收补偿安置费用未按期全额支付到位的，不得强行使用集体用地，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。征地补偿费的分配：按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法按照省级人民政府的有关规定执行。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建置的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。安置补偿费必须专款专用。
推荐第8篇：集体土地征收操作流程
集体土地征收操作流程
征转土地操作流程：
一、征地告知
拟征收农民集体所有的土地，县（市、区）国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地农村集体经济组织。
下发告知书后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的，征地实施时一律不予补偿。
二、确认征地登记调查结果
征地书面告知后，县（市、区）人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及青苗和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人签字确认。
三、拟订《征地补偿安置方案》
县（市、区）国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定《征地补偿安置方案》。土地征收补偿安置方案包括下列内容：
⑴土地的权属、地类、面积；
⑵土地征收补偿安置费的标准、数额；
⑶地上附着物和青苗补偿标准、数额；（不包括拆迁安置等费用）
⑷失地人员的具体安置方式;
⑸其他补偿安置措施。
四、预存征地补偿费用
被征地的农村集体经济组织对《征地补偿安置方案》有异议并要求听证的，县（市、区）国土资源行政部门应当按照《国土资源听证规定》的程序和有关要求组织听证；没有异议的，由申请用地单位或市（县）土地储备中心根据《征地补偿安置方案》核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户。
五、组织用地申报材料
征地补偿款预存后，县（市、区）国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。
⑴县（市、区）人民政府请示文件；
⑵建设用地“一书四方案”；
⑶《土地权属、地类、面积汇总表》、《人均耕地变化情况表》、《建设拟征（占）地土地权属汇总表》；
⑷城乡规划意见；
⑸集体所有权证；
⑹征地听证告知材料；
⑺预存社保费用的资金凭证；
⑻补充耕地验收文件及补充耕地位置图；
⑼土地勘测定界技术报告和土地勘测定界图（执行TD/T1008－2007《土地勘测定界规程》标准）；
⑽标注征地位置的土地利用现状图、规划图。
⑾其他需要按照省厅规定提供的材料，按省里有关规定执行。
征地批准后操作流程：
一、公开征地批准事项
用地批准后，由县（市、区）人民政府在被征收土地所在地的农村集体经济组织予以公告。
公告主要包括下列内容：
⑴批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途；
⑵被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；
⑶土地征收补偿安置方案
二、支付征地补偿费用
公告结束后，市、县国土资源行政部门按照批准的《征地补偿安置方案》，由预存款专户将征地补偿安置费用、地上附着物和青苗补偿费足额支付给被征地农村集体经济组织。
三、征地实施完毕
征地补偿安置费用足额补偿到位后，县（市、区）人民政府或被征收土地的农村集体经济组织应当在规定的期限内清理地上附着物，并移交土地。同时，县（市、区）国土资源部门书面报告市局征地实施完毕。
推荐第9篇：集体土地征收补偿范围
集体土地征收补偿范围
文章来源：北京京平律师事务所
依据《土地管理法》、《征收土地公告办法》、《关于开展制定征地统一产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《关于完善征地补偿安置制定的指导意见》的规定，集体土地征收的补偿包括五个项目：
1、土地补偿费(产值倍数法、区片综合地价法)
2、安置补助费
3、地上附属物和青苗补助费
4、征地房屋拆迁补偿费
5、房屋拆迁安置费(搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费)
北京京平律师事务所简介：北京京平律师事务所是以征地拆迁业务为核心的专业律师事务所，在成立之初已具有成熟的优秀律师团队。京平律师均毕业于国内外知名法学院校，具有多年的办案实践经验，资历深厚、学习能力强。多年的实践使团队已摸索出一整套成熟的维权方案，深受委托人的信赖。
京平律师成功主办过数千起拆迁案件，独创“拆迁维权三段论”，成功达到了增倍补偿的效果；多次参加由国内知名学者教授参与的集体土地征收拆迁的立法研讨，并开创了律师维权推动地方政府修改地方规章的先河，为中国土地拆迁法制进程作出了应有的贡献。
京平人始终坚持“敬律师之业，行仁义之德，执专业之长，明法律之公”的执业理念，全心全意为委托人提供优质的法律服务。
推荐第10篇：集体土地的征收程序
集体土地的征收程序（总结版初稿）
一、办理用地申请
基本工作流程
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办理征用集体土地的各项手续：
1.征用集体土地申请：
用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。
2.征用集体土地受理：
区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。
申请内容
用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：
1.申请单位名称;
2.项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况;
3.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。申报文件
用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：
1.用地单位有关资质证明;
2.项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;
3.土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;
4.初步设计或者其他有关批准文件;
5.建设项目总平面布置图;
6.占用耕地的，必须提出补充耕地方案;
7.建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告；
8、建设项目位于重要矿产区的，应当提供国土资源部门关于压覆矿产资源的意见（报告）；
9、涉及占用林地的，附具省国土资源部门出具的占用林地许可证（林地审查审查意见）；
10、土地勘查定界图；
11、1:1万标准分幅土地利用现状图
12、标注用地位置的土地利用总体规划图，涉及规划调整的，附规划调整有关资料，论证意见和规划调整听证材料。
13、环境影响评估报告-附具山东省环保厅出具的环境影响评估报告的批复文件。
二、拟定征地方案
基本工作流程
行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容：
1.农用地转用方案， 2.补充耕地方案3.征用土地方案， 4.供地方案，
行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案：
1.建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
2.建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟订征用土地方案和供地方案。
3.建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。
申报文件
1.农用地转用方案;
2.补充耕地方案;
3.征用土地方案;
4.供地方案。
三、征地审查
基本工作流程
1.编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。
2.同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。
3.上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
主要内容
行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书，应当包括以下各项主要内容：
1.项目用地安排情况;
2.拟使用土地情况;
3.其他应说明的呈报内容。
申报文件
行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时，应附具以下各项文件、资料：
1.经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图;
2.由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;
3.地籍资料或者其他土地权属证明材料;
4.以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;
5.为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
四、征地审核与批复
基本工作流程
1.征用土地的审核：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。
2.征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政主管部门审查。
3.征用土地的审定：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
4.征用土地的批复：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。
申报文件
1.农用地转用方案;
2.补充耕地方案;
3.征用土地方案;
4.供地方案;
5.建设项目呈报说明书。
五、征用土地方案的公告
基本工作流程
1.征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
2.公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。
3.征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
4.补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。
申报文件
1.征用土地方案批准文件;
2.征用土地方案公告。
六、制定征地补偿安置方案
基本工作流程
1.经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的区、县人民政府组织实施。
2.区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。
七、征地补偿、安置方案的公告
基本工作流程
1.征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
2.征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
3.征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。
4.征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
5.征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
6.征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。
申报文件
1.征地补偿、安置方案;
2.征地补偿、安置方案的公告。
七、补偿安置的实施
基本工作流程
1.征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。
2.区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
3.办理农转工或非手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。
申报文件
1.征地补偿、安置协议;
2.征地补偿、安置方案。
申请、颁发建设用地批准书
基本工作流程
用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：
1.以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。
2.以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
申报文件
用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
1.办理《建设用地批准书》的申请;
2.市政府批准征(占)地的批文;
3.《建设用地规划许可征》附件和附图;
4.与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份;
5.钉桩坐标成果通知单;
6.工程进度计划;
7.计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。
第11篇：大连市征收集体土地程序
大连市人民政府关于印发大连市征收集
体土地程序的通知
辽宁省大连市人民政府
大连市人民政府关于印发大连市征收集体土地程序的通知大政发 [2009] 37号
各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构：
现将《大连市征收集体土地程序》印发给你们，请认真贯彻执行。大连市人民政府
二00九年五月十三日
大连市征收集体土地程序
第一条 为规范征收集体土地行为，依法维护被征地农民的合法权益和保障经济建设的用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发 [2004] 28号）、《征用土地公告办法》（国土资源部第10号令）及《辽宁省人民政府关于做好征地补偿安置工作切实维护农民合法权益的通知》（辽政发 [2004] 27号）等法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本程序。
第二条 本程序所称征收集体土地，是指国家为公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，依法给予农村村民委员会或村集体经济组织及农民补偿，将农民集体所有土地征为国有土地的行为。
第三条 大连市行政区域内征收集体土地适用本程序。
第四条 市、县人民政府代表国家统一实施征收集体土地行为。市、县国土资源管理部门是征收集体土地的职能部门。受其委托的征地机构具体实施征收集体土地工作。
第五条 财政、劳动和社会保障、民政、农业等部门按照各自职责，做好征收集体土地相关工作。
第六条 市、县人民政府根据土地利用总体规划、城市总体规划及村镇规划，结合当地城市建设和经济发展需要，确定征收集体土地范围。
第七条 国土资源管理部门依据法律法规和政策规定拟订征收集体土地方案并报同级人民政府批准。
第八条 国土资源管理部门将经同级人民政府批准的拟征地的用途、位置、补偿标准及安置途径，以书面形式告知被征地农村村民委员会或村集体经济组织和农户。
发布征地告知后，在拟征收集体土地范围内抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征收集体土地时一律不予补偿。
第九条 国土资源管理部门组织对拟征土地进行面积勘测，并对拟征土地的权属、地类、面积及地上附着物的权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与拟被征地农村村民委员会或村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
第十条 国土资源管理部门根据《国土资源听证规定》将经同级人民政府批准的征收集体土地方案向拟被征地农村村民委员会或村集体经济组织及村民下达书面听证告知，并依据申请组织公开听证。
第十一条 听证告知送达可采取直接送达、委托送达或在市级主要报纸上予以公告、召开村民大会等方式送达。
直接送达或委托送达的，送达日期以接收人签字盖章日期为准；在市级主要报纸上以公告方式送达的，送达日期以报纸刊登公告的日期为准；召开村民代表大会送达的，送达日期以会议召开日期为准。
第十二条 征地补偿协议签订前，拟被征地农村村民委员会或村集体经济组织要按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定完成民主议定程序。第十三条 征收集体土地应签订征地补偿协议。征地方案需调整时，应经同级人民政府批准后，再签订征地补偿协议。征地补偿协议在获得用地批准文件后生效。
第十四条 市、县人民政府按照征地报批有关规定组织材料逐级上报。征地报批前，需将征收集体土地方案中确定的征地总费用全额存入征地资金专项账户。
第十五条 市、县人民政府在收到征收集体土地批准文件10个工作日内发布征收土地公告。公告应当包括以下内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。
第十六条 被征收土地的所有权人和使用权人在公告规定的期限内，持有效权属证明资料到指定地点办理征地补偿登记。在规定期限内不办理征地补偿登记的，其补偿内容以前期调查结果为准。
第十七条 在发布征收土地公告之日起45日内，乡（镇）人民政府根据依法批准的征地方案，指导被征地农村村民委员会或村集体经济组织制定征地补偿、安置方案，内容包括征地补偿费用的标准、数额、支付对象、支付方式以及涉及农业人口的安置途径等。征地补偿、安置方案经集体经济组织成员的村民会议或者村民代表会议通过并经乡（镇）人民政府和县级农业部门审核后，交由国土资源管理部门进行公告，公告期不得少于10个工作日。
第十八条 被征地农村村民委员会或村集体经济组织、村民或其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向国土资源管理部门提出。国土资源管理部门会同农业等部门研究被征地农村村民委员会或村集体经济组织、村民或其他权利人的不同意见，并依申请组织听证。确需调整征地补偿、安置方案的，应当依据法律法规和批准的征收土地方案进行调整，并报市、县人民政府批准。
第十九条 市、县国土资源管理部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具村民会议记录、乡（镇）人民政府和县级农业部门审核意见以及对提出意见的采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
第二十条 征地补偿费应当在征地补偿、安置方案获得批准后3个月内全额支付给被征地单位和个人。
第二十一条 当事人对征地补偿、安置方案有争议的，按照国家和省有关规定执行，申请协调和裁决。
征地补偿、安置争议协调和裁决期间，不影响征收土地方案的实施。
第二十二条 征地申请未获批准的，由发布告知的国土资源管理部门及时下发书面通知。影响耕种并造成损失的，应当给予适当补偿。
第二十三条 使用国有农用地参照本程序执行。
第二十四条 本程序自发布之日起施行。
大政办发 [2010] 168号
大连市人民政府办公厅关于印发大连市征收集体土地
地上附着物补偿标准的通知
各区、市、县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
为完善征地政策体系，切实维护被征地单位和个人的合法权益，根据《辽宁省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（辽政办发 [2010] 2号）精神，结合我市经济和社会发展实际，市政府组织有关部门制定了《大连市征收集体土地地上附着物补偿标准》，现印发给你们，并就实施有关问题通知如下：
一、本补偿标准为全市征收集体土地时动拆迁地上附着物的指导补偿标准，所列补偿项目为有共性、较普遍的项目。各区市县政府、各先导区管委会可在该指导价基础上制定具体的补偿标准，原则上不低于本标准；对本补偿标准未能覆盖的补偿项目，可进行补充、完善和调整，并报市政府备案。
二、超出市、县两级人民政府规定补偿项目范围的，可参照功能和结构相近项目予以补偿；无法参照或因特殊原因对补偿标准有争议的，可通过协商解决，协商不成的可由有资质的评估机构评估后确认补偿标准。
三、城市规划区内集体土地上的房屋拆迁，应按照当地的城市房屋拆迁补偿安置标准执行。
四、青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。
五、征收集体土地地上附着物补偿标准每3年调整一次，由市国土房屋局提出调整方案，报市政府批准后组织实施。
六、本补偿标准自发布之日起执行。
大连市人民政府办公厅
二○一○年十二月二十八日
第12篇：集体土地征收补偿规定
我国将修改土地管理法中集体土地征收补偿规定 http://.cn2011年01月23日02:12新京报
综合新华社电 1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自公布之日起施行。昨日，国务院法制办、住房和城乡建设部负责人表示，条例并未对集体土地征收作出规定，但有关部门正抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改。
据上述负责人介绍，法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。
工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。
对于集体土地征收，条例没有对此作出规定。有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。据上述负责人介绍，从目前调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。
1991年6月 《拆迁条例》公布
当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。
2001年6月 《拆迁条例》修改
修改后的《拆迁条例》仍未区分公益和商业拆迁，被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁。
2009年12月7日 学者建言审查条例
北大五名法学学者向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。
2009年12月16日 法制办研讨草案
国务院法制办组织座谈会，邀请专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。
2009年12月29日 全国人大组织座谈“修法”
全国人大法工委邀请北大五名学者就修改拆迁条例进行座谈。
2010年1月29日 “新拆迁条例”首次征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，向社会公开征求意见。
2010年12月15日 新条例再度征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。
2011年1月19日 国务院通过新条例
国务院常务会议审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。1月21日，公布施行。■ 焦点
1 房主可选两种补偿方式
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
条例规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
中国法学会民法学研究会会长、中国人民大学副校长王利明指出，从实践来看，因征收与拆迁所引发的各种矛盾，很多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。条例针对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度作了重大完善。
2 征收确定后违建不补偿
针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
有关专家认为，在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，如果给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。
对此，新条例专门作出规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
3 暴力迫使搬迁可追刑责
根据条例，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑责。
国务院法制办介绍，从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此，条例禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予处分；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。
此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。
■ 立法背后
2010年12月15日，《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》在中国政府法制信息网公布，共收到意见37898条。国务院法制办、住房和城乡建设部有关负责人22日介绍了二次征求意见吸收采纳情况。
补偿 省级政府制定具体补偿办法
有意见认为，增加政府补助和奖励的内容；明确被征收人可以选择补偿方式；建议征收补偿款专户存储；评估机构应当由征收方和被征收方协商一致确定；也有意见提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等，建议不能由市、县级政府规定选定办法；明确违法建筑的认定程序；认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定，建议由上级政府制定。
【修改】 经研究，条例规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；补偿是根据类似房地产的价格来评估，这里已经包括了土地使用权的补偿；房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定；征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；政府作出房屋征收决定前应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；优先给予被征收人住房保障的具体办法、停产停业损失补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定。公共利益 旧城改造项目须经人代会审议
有意见认为，公共利益的界定过宽，主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益；也有意见认为，对公共利益的规定还不够全面，主张凡是实施城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。此外，还有意见提出在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等规划编制过程中，应当提高公众参与程度。
【修改】 对这个问题，国务院法制办高度重视，收集、研究了国外情况和做法，做了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、
交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，条例规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
征收程序 明确先补偿后拆迁原则
有意见认为，应当加大公众参与程度；增加旧城区改建过程中同意比例的规定；明确先补偿、后搬迁的原则；明确被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的救济渠道。
【修改】 经研究，条例规定，征收补偿方案应当征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
强制搬迁 取消行政机关自行强拆权
有意见认为，取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，认为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制搬迁，法院强制搬迁，可以由法院作出裁定，由政府有关部门执行，法院进行监督；也有意见认为，为了提高征收工作的效率，保证建设活动的顺利进行，实行行政强制搬迁与司法强制搬迁并行的制度；还有意见提出，不同意由法院强制执行，认为法院执行力不足，法院独立性、公正性也难以保证，司法程序太慢。
【修改】 综合各方面意见，并考虑到《行政强制法(草案)(三次审议稿)》关于行政强制执行由法律设定的规定，经反复研究，条例不再规定行政机关自行强制拆迁。对法院强制执行的模式，行政法规也不宜规定，拟再同有关国家机关协商解决。此外，条例增加规定，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第13篇：集体土地征收协议样本
铜陵市征收集体土地房屋征收补偿安置协议
征收单位：（以下简称甲方） 被征收人：（以下简称乙方） 被征收人身份证号码：
因城市建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省实施＜中华人民共和国土地管理办法发＞办法》、《铜陵市征收土地管理办法》（市政府第40号令）、《铜官山区征收土地管理实施细则》（区政办[2008]31号文）、《铜陵市人民政府关于调整被征收土地房屋其他附着物及青苗补偿标准的通知》（铜政﹝2010﹞72号）《征收土地补偿安置方案》等法律法规及文件规定，甲、乙双方就乙方房屋征收补偿安置达成如下协议：
一、被征收房屋所在地点、面积
区社区村（社区）村民组号，房屋建筑面积㎡，其中楼房建筑面积㎡，平房建筑面积㎡（附属设施等情况详见公示后确认的数据）。
二、房屋征收安置方式
统拆统建安置
1、安置地点：
2、应安置面积：根据《铜陵市征收土地管理办法》（市政府第
40号令），《铜官山区征收土地管理实施细则》（区政办[2008]31
号文）等文件有关规定，本协议中、、等人符合安
置条件，按人均30平方米的房屋面积实行产权调换共为㎡；
（㎡/人×人），另外人均增购不超过15平方米，增购房屋面
积共㎡；（㎡/人×人），共计㎡。双方共同约定拟在安置㎡安置房套。另外超出人均安置与人均增购面积以外部
分为㎡，按同年度该地段商品房平均价购买。
三、房款结算
根据《铜陵市征收土地管理办法》（市政府第40号令），《铜
官山区征收土地管理实施细则》（区政办[2008]31号文）等文件规
定，实行产权调换、增购方式回迁安置的，房屋征收补偿费应留
（￥元）其中：
1、人均增购面积费用为人×㎡×元=元。
用于购置回迁安置房费用，待回迁房交钥匙时，一次结清，
实行多退少补，其他相关费用自被征收房屋及附属物交付甲方拆
除之日后15个工作日内一次结清。
四、房屋征收补偿费用
根据《铜陵市征收土地管理办法》（市政府第40号令），《铜官
山区征收土地管理实施细则》（区政办[2008]31号文）、《铜陵市人
民政府关于调整被征收土地房屋其他附着物及青苗补偿标准的通
知》（铜政﹝2010﹞72号），《征收土地补偿安置方案》
等文件的有关规定，甲方需支付乙方房屋征收补偿费用元、附属设施补偿元、过渡费用元、其它费用元，共计（￥：元）（具体补偿明细如下）
1、楼房补偿金额：㎡×元/㎡=元
2、平房补偿金额：（㎡-产权调换㎡）×元/㎡=元
3、搬家费：元/户×户×次=元
4、过渡费：元/月×个月×人=元；
5、附属物：元/人×人=元
6、奖励：元
需回迁安置的，过度费18个月以内按（180元/人·月标准）按实发人共￥元；超过18个月的每月按（360元/人·月标准）。
五、征收奖励 乙方应在甲方征收通知书送达之日起叁日搬迁交房。在规定的限期叁拾日内搬迁交房的，每提前一天按每户每天元标准进行奖励。同时按照《铜官山区征收土地管理实施细则》（区政办[2008]31号文）第九条规定一次性奖励元，共计元。交房时应保持被征收房屋已腾空，门窗结构完好。
六、违约责任
（一）应保证乙方按期回迁，预期不能回迁的，甲方应在过
渡期满15天前通知乙方，并按照规定承担过度安置费用。
（二）在过渡期内，乙方收到甲方回迁安置书面通知之日起15个工作日内，乙方应到甲方书面通知的地点办理回迁安置手续
七、超出产权调换及人均增购面积以外部分，按市场价结算。
八、本协议未尽事宜，可由双方约定后签订补偿协议。协议附件也本协议具有同等效力，本协议及其附件内，空格部分填写的数字与印刷文字具有同等效力。
九、本协议在履行过程中如发生争议，由当事人协商解决，协商不成的，申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
十、甲方告知乙方，乙方提供给甲方所有材料均须真实有效，且没有享受回迁安置或政府福利性房屋；如有虚假，本协议自行废止。
十一、本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式肆份，甲、乙双方各持壹份。令贰份报相关部门备案。
甲方代表：乙方代表：
年月日年月日
第14篇：集体土地的征收程序
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集体土地的征收程序
一、办理用地申请
基本工作流程
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。
1.征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。
2.征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。
申请内容
用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：
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1.申请单位名称;
2.项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况;
3.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。
申报文件
用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：
1.用地单位有关资质证明;
2.项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;
3.土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;
4.初步设计或者其他有关批准文件;
5.建设项目总平面布置图;
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6.占用耕地的，必须提出补充耕地方案;
7.建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。
二、拟定征地方案
基本工作流程
行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容：
1.农用地转用方案， 2.补充耕地方案3.征用土地方案， 4.供地方案，
行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案：
1.建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
2.建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟
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3.建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。
申报文件
1.农用地转用方案;
2.补充耕地方案;
3.征用土地方案;
4.供地方案。
三、征地审查
基本工作流程
1.编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。
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2.同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。
3.上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
主要内容
行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书，应当包括以下各项主要内容：1.项目用地安排情况;
2.拟使用土地情况;
3.其他应说明的呈报内容。
申报文件
行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时，应附具以下各项文件、资料：
1.经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本
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赢了网s.yingle.com 农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图;
2.由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;
3.地籍资料或者其他土地权属证明材料;
4.以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;
5.为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
四、征地审核与批复
基本工作流程
1.征用土地的审核：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。
2.征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权
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3.征用土地的审定：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
4.征用土地的批复：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。
申报文件
1.农用地转用方案;
2.补充耕地方案;
3.征用土地方案;
4.供地方案;
5.建设项目呈报说明书。
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五、征用土地方案的公告
基本工作流程
1.征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
2.公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。
3.征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
4.补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。
申报文件
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1.征用土地方案批准文件;
2.征用土地方案公告。
六、制定征地补偿安置方案
基本工作流程
1.经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的区、县人民政府组织实施。
2.区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。
七、征地补偿、安置方案的公告
基本工作流程
1.征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
2.征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门
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赢了网s.yingle.com 会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
3.征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。
4.征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
5.征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
6.征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督
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赢了网s.yingle.com 促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。
申报文件
1.征地补偿、安置方案;
2.征地补偿、安置方案的公告。
补偿安置的实施
基本工作流程
1.征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。
2.区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
3.办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。
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申报文件
1.征地补偿、安置协议;
2.征地补偿、安置方案。
颁发建设用地批准书
基本工作流程
用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：
1.以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。
2.以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
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申报文件
用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 1.办理《建设用地批准书》的申请;
2.市政府批准征(占)地的批文;
3.《建设用地规划许可征》附件和附图;
4.与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份;
5.钉桩坐标成果通知单;
6.工程进度计划;
7.计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。
征地拆迁法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求免费律师在线咨询的帮助。
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第15篇：城区集体土地征收办法
利川市城区集体土地征收和 征地房屋拆迁补偿安置实施办法
第一章总 则
第一条
为规范利川市城区土地征收和征地房屋拆迁补偿安置工作，保障城市建设依法、有序、稳妥推进，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2014〕12号）等法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用《利川市城市总体规划》确定的城市规划区范围。
第三条 本办法所称土地征收和征地房屋拆迁是指经利川市人民政府批准，由《征收土地公告》、《土地征收及房屋拆迁安置途径告知书》等公告明确的范围内所有土地和房屋的征收补偿和拆迁安置。
本办法所称征地房屋拆迁是指农民集体土地被国家征收后，征收范围内集体建设用地使用权房屋的拆迁。
第二章土地征收及房屋拆迁补偿安置工作职责分工
第四条 土地征收和房屋拆迁补偿安置工作在市人民政府统一领导下，由都亭办事处、东城办事处、凉雾乡、元堡乡、利川经济开发区及市直相关部门切实履行职责，开展相关工作。
（一）市纪委（监察局）：负责对征地拆迁、工程建设、“三违”整治等工作中党员干部（特别是领导干部）、职工执行相关法规政策和遵守纪律情况、干部职工参与“三违”情况等的监督检查，对涉及违纪违规行为，依照相关规定处理。
（二）市征地拆迁指挥部办公室：综合协调土地征收和房屋拆迁安置工作，主要负责审核把关，检查督办，安置管理，统筹解决征地拆迁中疑难问题。
（三）市违法占地违法建设违法开发（以下简称“三违”）整治办公室：综合协调土地征收范围内“三违”整治工作，主要负责督办相关单位对土地征收范围内“三违”行为的巡察、制止、查处工作，组织相关单位强制拆除征地范围内的“三违”。
（四）市城市管理局：负责土地征收范围内“三违”行为的调查认定处理，并依法强制拆除土地征收范围内的“三违”建筑。
（五）都亭办事处、东城办事处、凉雾乡、元堡乡：为辖区实施土地和房屋征收补偿安置工作的主体责任单位，主要负责组织协调、宣传发动、解释疏导、拆迁安置、清场平整、纠纷排查、社会稳控、后勤保障、土地征收范围内的“三违”巡察制止、已征收储备土地动态巡察管理等工作。
（六）利川经济开发区：负责管理区域内土地房屋征收补偿安置的组织协调、实施工作，已征收储备土地的库存管理。
（七）市国土资源局：履行土地征收、征地房屋拆迁补偿法定主体职责，主要负责拟订年度征收拆迁计划、征地信息公开、政策解释、征收土地面积测量、实物认定、委托中介评估机构、参与协议签订、统计汇总、储备管理。
（八）市住建局：履行国有土地上房屋征收与补偿法定主体职责，负责集体土地上房屋的建筑结构分类认定、面积测绘及相关政策解释，高层还建安置小区安置房建设。
（九）市城乡规划管理局：负责拟征收土地范围红线确定、放验线、安置小区选址。
（十）市财政局：负责土地、房屋征收补偿安置资金筹集、分配拨付；负责监督资金运行。
（十一）市公安局：负责土地、房屋征收范围内村（居）民的户籍审核和管理工作；负责土地、房屋征收工作秩序的维护；负责查处涉嫌非法倒买倒卖土地、非法侵占土地犯罪的案件；负责查处妨碍国家工作人员依法履行职务的案件。
（十二）市国税局、地税局：负责被征收经营性房屋、生产加工、养殖等经营性用房的经营性收入认定工作。
（十三）市工商局：负责被征收经营性房屋、生产加工、养殖等经营性用房的营业登记核查。
（十四）市人社局：负责根据被征地农民参加基本养老保险的相关政策，做好被征地农民的养老保险参保工作。
（十五）市林业局：负责林地征占用许可手续办理，林地征收补偿后林权证的变更、注销登记；林木、绿化苗圃征收补偿价格评估和森林资源价格评估机构的监管。
（十六）市经管局：负责征收土地后承包经营权证的变更、注销等登记工作。
第五条
中介机构选择。
（一）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定；同一项目的评估机构只能选择1家。
（二）房屋产权面积测量由市房管测绘大队负责。
（三）森林资源价格的评估由林业部门在有资质的机构中推介1—2家，进行择优选择，同一项目的评估机构只能选择1家。
（四）其他中介机构选择按公开方式选择入围单位，再通过遴选方式确定。
第三章征收土地补偿
第六条
土地补偿标准。
（一）土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费的补偿标准按照《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2014〕12号）规定的标准执行。
（二）园地附着物补偿：果园盛产期11000元/亩，初产期7000元/亩，果苗4000元/亩。
（三）养殖水面补偿：鱼塘10000元/亩，其他养殖、种植水面6000元/亩。
（四）坟墓补偿：土坟（含石砌坟）6000元/所，单碑坟8000元/所，多碑坟12000元/所。
坟墓被搬迁范围：迁往公墓无偿进入；进入经营性公墓每所补助1000元；在规划区外自行选址安葬的，所选择位置应符合相关法律政策规定。
（五）鱼塘和坟墓周边石砌堡坎或混凝土现浇、水泥地平、围墙、蔬菜大棚等按市场评估价进行货币补偿。
（六）苗圃、绿化林木、其他经济作物的补偿以及本办法未明确的地上附着物补偿，按照市场评估价进行货币补偿。
（七）属国家项目资金全部投入的设施（整治）及沟、坎、路、渠等建设项目，在征收时建构筑物不予补偿，已进行土地征收补偿的不再予以补偿。部分投入的按比例扣减。
（八）生产性用房（地）补偿。指用于看护果园、苗圃、鱼塘的临时棚子或房屋、烘烤房、堆肥池（塘）、沼气池、饲料（农产品）储藏窖，以及独立于居住用房之外的畜禽栏圈等设施农用地，生活用水井。其地上建构筑物补偿实行中介评估补偿，土地补偿参照同级地类耕地征收补偿标准予以货币补偿。
第七条
征收范围内废弃宅基地（含废弃生产性用地）按同级土地征收耕地补偿标准予以征收补偿。
第八条
土地征收奖励。对积极支持征收土地工作，按约定出席现场指界、面积确认签字、领取土地补偿款、签订土地交付协议并交付土地的、及时搬迁范围内坟墓等附着物的，按补偿时土地补偿费、安置补助费总额的5%的标准予以奖励。
第九条
土地征收补偿资金，在签订土地交付协议后，直达被征收人账户。
第四章房屋拆迁安置补偿
第十条
房屋拆迁安置补偿。
（一）安置补偿对象：“产权明晰，证件齐全”的房屋；
（二）中介评估：房屋（宅基地、附属设施）价值按中介评估结果确认；集体建设土地使用权的评估参照同级地段划拨国有土地使用权进行评估。
（三）安置补偿方式：货币补偿、产权调换、新农村建设示范安置点安置等方式。
1、总体原则：市中心城区补偿安置方式主要为货币补偿和高层房屋产权调换，不再新设以宅基地安置为主的安置小区，对原已设立的安置小区内有剩余宅基地的，按就近原则调剂安排，并按原进入小区拆迁安置户安置补偿方式予以补偿。如无剩余宅基地，在该区域内征收单独宅基地的只能实行货币补偿。其他区域根据城市规划适度设立新农村建设示范点安置。最终安置补偿方式以正式公布的《拆迁安置公告》或《拆迁安置方案》为准。
2、具体补偿方式：
（1）货币补偿方式。由评估机构对房屋（建构筑物）、宅基地、室内装饰装潢、其他生活用建构筑物等按市场价值进行评估，根据评估结果进行补偿。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善相关程序、签订相关协议、按时交付被征收房屋及宅基地的，按照评估补偿费总额的20%的标准予以奖励。
（2）房屋产权调换方式。用于高层房屋产权调换的房屋应具有合法产权手续。其室内装饰装璜、室内不可迁移设备设施、达不到调换标准（条件）的加层按中介评估结果实行货币补偿。实行产权调换的，其宅基地及基础部分不予补偿。房屋产权调换方式为：
①一楼房屋调换。产权人可选择单独调换居住用房，也可选择同时调换商业用房和居住用房。
a.商业用房调换。用于调换商业用房的只能是被征收房屋的第一楼，被征收人在已明确的安置小区内选择，且只限于下列调换方式的一种。调换方式为：
调换安置小区一楼商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的25%调换，调换比例为1：1，最高调换面积不超过60m2。
调换安置小区二楼商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的30%调换，调换比例为1:1.1，最高调换面积不超过80 m2。
调换安置小区三楼及以上商业用房：按被征收房屋一楼建筑面积的40%调换，调换比例为1：1.2，最高调换面积不超过100 m2。
b.居住用房调换。产权人按一楼产权面积100%选择调换居住用房的，调换比例为1：2；产权人选择合并调换的，原一楼产权面积按比例调换商业用房后，剩余面积按1：2的比例调换居住用房。
②二楼及以上的房屋产权调换。产权人二楼及以上房屋选择调换居住用房的，其调换比例为1：1.2。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善程序、签订协议、按时交付被征收房屋及宅基地的给予奖励，即产权人选择产权调换的，按原产权面积的20%奖励高层居住用房。
③被征收房屋调换居住用房后所剩面积不足最小户型一半、且人均居住面积达不到国家规定的最低标准，可在安置小区安置最小户型居住用房1套，所差面积部分按该小区成本价购买。超过（除最小户型）其他户型一半的，可安置对等户型1套，所差面积部分按成本价购买。
④调换房屋的选择方式：同一安置小区，以签订《房屋征收补偿安置合同》时间的先后顺序在现有房屋中选择调换房屋的楼栋、楼层及户型。选择同一栋楼的同一户型不得超过3套，最小户型不超过1套。
（3）新农村建设示范点安置方式。
①按照“规划适度”原则合理设置新农村建设示范安置点，实行宅基地调换的方式安置，用于调换安置的宅基地规划面积一般不大于100 m2/宗。同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善相关程序、签订相关协议、按时交付被征收房屋及宅基地的，按照货币补偿费总额的20%予以奖励。
②被征收房屋的房屋主体（建构筑物）、装饰装修、其他附属房屋实行货币补偿。
③被征收房屋宅基地（持合法有效的土地使用证或建设用地批准书）按照“以面积还面积”的方式在安置点实行面积调换，原持证人所持1个有效土地使用证调换后的宅基地不能多于2个。
调换1个宅基地后，剩余面积不足安置宅基地面积一半的，实行货币补偿。调换1个宅基地后，剩余面积超过安置宅基地面积一半的，可购买差额面积，满足1个宅基地。调换2个宅基地后仍少于原宅基地面积的，多余宅基地面积实行货币补偿。原宅基地面积不足安置宅基地面积一半的，又再无其他住房的安置对象，可购买差额面积，满足1个宅基地。超差面积补偿（购买）标准按对等原则进行货币补偿（购买），分别按市场评估价互补。
第十一条
无房户安置补偿。被征收人土地全部被征收后，无调换房屋，而且本人及家庭成员均无住房、无买卖（出租）房屋行为、无私自买卖（转让）土地行为、无“三违”行为的，按以下方式安置：
（一）属高层安置范围的，被征地户或拆迁安置户无房安置或安置后人均住房面积达不到国家规定的最低住房标准，可申请在高层安置小区内按该小区建设成本价申请购买。
（二）新农村建设示范点安置的，按该小区市场评估价购买1个宅基地。
（三）无力购买高层安置房、宅基地的，又符合公租房条件的可优先安排入住公租房。
第十二条
高层安置调换居住用房成本价确认方式。高层安置调换居住用房执行成本价暂定为2000元/平方米；宅基地安置小区价格按市场评估价确定。
第十三条
房屋产权认定及调换产权办理。
（一）原房屋产权认定。
1、根据产权人提供的合法有效的《土地使用证》、《建设用地批准书》认定土地权属的合法性，根据《房屋所有权证》认定房屋的合法性，根据《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》认定规划的合法性。
2、由于历史原因形成的手续不健全，但修建年代久远、权属明晰的房屋，经相关部门调查认定处理后，作为土地登记（房屋产权登记）时漏登记处理，符合调换条件的参照第十条执行，不符合调换条件的实行货币补偿。
3、被征收房屋无合法手续，被征收人又无其他房屋居住的，按我市“三违”疏导政策处罚后，完善手续程序，不享受奖励政策，补偿标准按第十条执行。
4、被征收房屋属新建，无合法手续的，而被征收人另有其他房屋的，按非法占地处理。
（二）调换房屋产权办理。
1、调换高层安置小区房屋的，由政府相关职能部门负责办理《土地使用证》、《房屋所有权证》，其土地使用权为出让国有土地使用权，使用权时间为商业40年，居住70年。所有证件登记权利人均为原权利人。
2、在新农村建设示范点实行宅基地安置的，由政府相关职能部门统一办理《土地使用证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，其土地使用权为集体建设用地使用权。所有证件登记权利人均为原权利人。
第十四条安置房屋一般在2年内以毛坯房的方式交付。属商业门面的安装卷闸门，属居住用房的安装1道金属防盗门。调换自用房免收水、电、气初装费，所产生的费用纳入拆迁安置建设成本预算（每个拆迁户限1套，下同）。
调换房（限自用房）免收10年物业管理费，房屋维修基金拆迁人与被拆迁人各承担一半。
第十五条
被征收房屋拆迁安置补偿后，被征收房屋原权利人及其他权利人再申请审批宅基地，不予批准。
第十六条
房屋征收补偿资金，在签订房屋拆迁安置补偿协议后，直达被征收人账户。
第五章经营性损失补偿
第十七条
被征收房屋属商业用房（指门面）的损失补偿。具备合法经营手续的，以近3年所缴纳相关税费为依据认定营业性收入，确定经营利润，给予经营损失补偿，补偿时限一般不超过6个月。其计算公式为：月净利润×停产停业期限。
第十八条
征收生产加工型或养殖加工型用房的损失补偿。具备合法有效的相关手续，以近3年缴纳相关税费为依据认定其经营性收入，确定经营利润，给予经营损失补偿，补偿时限一般不超过6个月。其计算公式为：月净利润×停产停业期限。
第六章临时过渡安置
第十九条
拆迁人临时过渡安置实行自行过渡安置、政府适当补助的原则。临时过渡安置费标准为130/人·月，高层安置的按24个月计算；新农村示范点安置的按12个月计算；因特殊情况无法如期交付安置房或宅基地需要延期的，按月支付。高层安置的自交付高层安置房屋之日起3个月停止给付过渡安置费；新农村示范点安置的自交付宅基地之日起6个月停止给付过渡安置费。
第二十条
搬家费按2000元/户给付。
第七章罚则
第二十一条
土地及房屋征收告知书或公告发布之后，抢栽抢种的青苗及地上附着物，抢修抢建的建构筑物及室内外装饰装潢等，一律不予补偿。经查证核实的“三违”建构筑物，在土地征收时，一律不予补偿，并由市“三违”整治办公室组织相关部门按照相关法律法规及市政府的相关规定严肃处理。
第二十二条
在土地及房屋征收补偿中，弄虚作假、冒名顶替、冒领补偿费用以及截留补偿费用的，由相关职能部门责令追缴，并依法追究主管人员和其他直接责任人的行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条
违反土地及规划管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的，责令限期交出土地，对拒不交出的，申请人民法院强制执行。对阻扰和破坏征地拆迁工作，妨碍公务执行的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条
对非法占用政府征收储备土地的，责令限期归还，拒不归还的，由公安部门立案查处或申请人民法院强制执行，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第二十五条
本办法在执行过程中如上级修订的补偿标准超过本办法规定的，从其规定。国家和省、州单项重点建设项目对土地及房屋征收补偿另有规定的，从其规定。在土地及房屋征收实施过程中，相应单位应根据具体情况制定切实可行的实施方案，报经市人民政府批准后实施。
第二十六条
原已发布《土地征收及房屋拆迁安置告知书》、《拆迁安置补偿方案》，并正在实施的土地征收及房屋拆迁安置工作的项目，按原已公布的方案执行。
《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》（利政办发〔2011〕10号）、《利川市人民政府关于印发利川市加强土地利用管理办法的通知》（利政规〔2011〕3号）、《市人民政府关于印发利川市城区集体土地房屋征收补偿安置实施办法的通知》（利政规〔2012〕7号）、《市政府办公室关于做好市城区集体土地征收房屋搬迁补偿安置工作有关事项的通知》（利政办发〔2012〕33号）等文件及出台的征地拆迁相关政策解释、补充规定等同时废止。
第二十七条
本办法由利川市国土资源局负责解释。
第二十八条
本办法自公布之日起施行，有效期4年。
第16篇：集体土地的征收程序
一、办理用地申请
基本工作流程
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续，集体土地的征收程序。
1．征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。
2．征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。
申请内容
用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：
1．申请单位名称；
2．项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况；
3．建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。
申报文件
用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：
1．用地单位有关资质证明；
2．项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；
3．土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；
4．初步设计或者其他有关批准文件；
5．建设项目总平面布置图；
6．占用耕地的，必须提出补充耕地方案；
7．建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告，工作报告《集体土地的征收程序》。
二、拟定征地方案
基本工作流程
行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容：
1．农用地转用方案， 2．补充耕地方案3．征用土地方案， 4．供地方案，
行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案：
1．建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
2．建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟订征用土地方案和供地方案。
3．建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。
申报文件
1．农用地转用方案；
2．补充耕地方案；
3．征用土地方案；
4．供地方案。
三、征地审查
基本工作流程
1．编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。
2．同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。
3．上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
主要内容
行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书，应当包括以下各项主要内容：1．项目用地安排情况；
2．拟使用土地情况；
3．其他应说明的呈报内容。
申报文件
行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时，应附具以下各项文件、资料：
1．经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；
2．由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；
3．地籍资料或者其他土地权属证明材料；
4．以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；
5．为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
四、征地审核与批复
基本工作流程
1．征用土地的审核：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。
2．征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政主管部门审查。
第17篇：集体土地的征收程序
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集体土地的征收程序
一、办理用地申请 基本工作流程
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。 1．征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。
2．征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。 申请内容
用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容： 1．申请单位名称；
2．项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况；
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赢了网s.yingle.com 3．建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。 申报文件
用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：
1．用地单位有关资质证明；
2．项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件； 3．土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告； 4．初步设计或者其他有关批准文件； 5．建设项目总平面布置图；
6．占用耕地的，必须提出补充耕地方案；
7．建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。
二、拟定征地方案 基本工作流程
行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容： 1．农用地转用方案， 2．补充耕地方案3．征用土地方案， 4．供地方案，
行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案： 1．建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
2．建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟
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3．建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。 申报文件
1．农用地转用方案； 2．补充耕地方案； 3．征用土地方案； 4．供地方案。
三、征地审查 基本工作流程
1．编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。
2．同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。
3．上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。 主要内容
行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书，应当包括以下各项主要内容：1．项目用地安排情况； 2．拟使用土地情况； 3．其他应说明的呈报内容。
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赢了网s.yingle.com 申报文件
行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时，应附具以下各项文件、资料：
1．经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；
2．由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；
3．地籍资料或者其他土地权属证明材料；
4．以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；
5．为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
四、征地审核与批复 基本工作流程
1．征用土地的审核：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。
2．征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政主管部门审查。
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赢了网s.yingle.com 3．征用土地的审定：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
4．征用土地的批复：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。 申报文件
1．农用地转用方案； 2．补充耕地方案； 3．征用土地方案； 4．供地方案；
5．建设项目呈报说明书。
五、征用土地方案的公告 基本工作流程
1．征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。 2．公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。
3．征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定
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4．补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。 申报文件
1．征用土地方案批准文件； 2．征用土地方案公告。
六、制定征地补偿安置方案 基本工作流程
1．经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的区、县人民政府组织实施。
2．区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。
七、征地补偿、安置方案的公告 基本工作流程
1．征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
2．征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
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赢了网s.yingle.com 3．征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。
4．征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
5．征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
6．征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。 申报文件
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赢了网s.yingle.com 1．征地补偿、安置方案； 2．征地补偿、安置方案的公告。 补偿安置的实施 基本工作流程
1．征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。
2．区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。 3．办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。 申报文件
1．征地补偿、安置协议； 2．征地补偿、安置方案。 颁发建设用地批准书 基本工作流程
用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：
1．以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。
2．以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。
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赢了网s.yingle.com 《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。 申报文件
用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 1．办理《建设用地批准书》的申请； 2．市政府批准征（占）地的批文； 3．《建设用地规划许可征》附件和附图；
4．与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份； 5．钉桩坐标成果通知单； 6．工程进度计划；
7．计划任务结转单，但当年批准征（占）地的免交。
来源：（集体土地的征收程序http://s.yingle.com/） 征地拆迁.相关法律知识
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第18篇：集体土地的征收程序
集体土地的征收程序
征地审批
1、征地审批权限。
按照土地管理法的规定，我国征地批准机关为国务院和省级人民政府。
一、下列情形中由国务院批准征收。
(一)
1、征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。
将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。
土地管理法中土地征收审批权限的问题规定为“基本农田”但是实际上在征收土地中若经国务院批准应当一并由国务院批准而不是只有基本农田部分由国务院批准，所以在土地征收时只要被征收的土地含有基本农田就应当由国务院来批准。
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。
基本农田以外的耕地即一般耕地。
(三)其他类型的土地超过七十公顷的。
即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。
(四)、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地的。
按照土地管理法的规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地涉及农用地转用的，农用地转用应当有国务院批准，而土地管理法第四十五条规定经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，故在征收农用地的若用地项目属于省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目则征地审批实际上也应当由国务院批准。
二、省级人民政府的征地审批权限。
基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。
2、征收土地报批程序(以批次征地为例)。
第一步：征地告知。在征地报批前，市、县(市)国土资源部门就当将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以《征地告知书》的形式告知被征地的农村集体经济组织和农户。同时告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。《征地告知书》应当在拟征土地所在地的村、组内张贴。征地按规定告知后，应当填写《征地告知书送达证明》。征地告知后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。
第二步：征地调查确认。在征地告知后，市、县(市)国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。
《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。第三步：组织征地听证。被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县(市)国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县(市)国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。
第四步组织报批材料。
报批材料主要有：
1、建设用地项目呈报材料“一书四方案”即建设用地呈报说明书、征收土地方案、农用地转用方案、耕地补充方案、供地方案;
2、补充耕地证明;
3、征地补偿费用标准、安置措施的说明材料;
4、征地用途、位置、补偿标准、安置途径告知书;
5、被征用农村集体经济组织和农民要求听证的，听证笔录;
6、占用林地的，提供林业主管部门出具的《使用林地审核同意书》;
7、土地利用总体规划审核意见;
8、农用地转用计划通知书;
9、土地权属地类面积审核表及集体土地所有权证;
10、建设项目用地勘测定界成果报告书及勘测定界图 ;
11、拟占用土地的1/1万分幅土地利用现状图、总体规划图;
12、补充耕地位置图(在1/1万分幅土地利用现状图上标注);
13、失地农民签署的知情确认材料。
第五步：报批审查：根据批准权限，根据用地在土地利用总体规划图上的位置，分城市批次用地和村镇批次用地或单独选址项目用地等形式上报。
审查并批准用地：由国务院和省级人民政审查批准，对于程序合法、要件齐全的依照土地利用总体规划、国家产业政策和用地政策，对上报的建设项目用地进行审查并批准用地。第六步：缴纳有关税费：用地经批准后，按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，税费缴清后方可领取用地批文。
第七步两公告一登记。
征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
公告期满，市、县人民政府土地行政主管部门根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案并在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告。
第八步补偿安置听证。
被征地农民在该征地补偿安置方案制订之前有权申请听证，市、县人民政府土地行政主管部门收到听证申请的，应当组织听证。
第九步、补偿安置。
征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径。征地补偿安置不落实的，不得强行占地。
在具体建设项目需要使用土地时应当除履行上述程序之外，在报批前还需要办理用地预审即由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告和项目备案、核准即有发展改革部门对该项目的立项。
三、征收农用地的、应当先行办理农用地转用审批。
土地实行用途管制制度，对任何建设使用农用地的都必须办理农用地转用审批。符合土地利用总体规划、土地利用年度计划的可以批准农用地转用，对不符合土地利用规划、计划的，不得批准农用地转用。征用农用地也不例外，也应当符合土地用途管制制度的要求。如果是征用农民集体所有的建设用地或未利用土地，则可以直接办理征收土地手续。
经国务院批准农用土地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。这包括按《土地管理法》第四十四条规定农用地转用批准权在国务院的省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目用地，直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上城市，国务院指定的其他城市统一开发的建设用地，这些用地不管征地批准权是国务院，还是省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时批准征收土地，不需另行报批。这样可以简化手续，提高办事效率，减轻基层政府和建设单位的负担。因此，在办理农用地转用批准时应当同时报送征用土地所需报送的有关材料，符合征用土地的要求，使手续简化。
农用地转用批准权和征用土地的批准权都属于省级人民政府的，省级人民政府应当按照农用地转用审批和征用土地审批的要求，同时办理农用地转用和征用土地审批手续，一般不要分两次办理以减少手续。
农用地转用批准权在省级人民政府，征地审批权在国务院的，应当由省级人民政府先行办理农用地转用审批，并将农用地转用批准的有关文件，随同征地申报材料同时报国务院，由国务院根据省级人民政府的批准文件，决定是否批准征用土地。农用地转用和征用土地将在国务院批准征用土地后组织实施。
3、审查报批的条件。
农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：
(一)符合土地利用总体规划;
(二)确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;
(三)占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求;
(四)单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。
征用土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：
(一)被征用土地界址、地类、面积清楚,权属无争议的;
(二)被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的;
(三)被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。
建设项目施工和地质勘查需要临时使用农民集体所有的土地的，依法签订临时使用土地合同并支付临时使用土地补偿费，不得办理土地征用。
供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：
(一)符合国家的土地供应政策;
(二)申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求;
(三)划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件;
(四)以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定;
(五)只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。
农用地转用审批
1、什么是农用地转用。
农用地转用是指按照法定的权限和程序将土地利用总体规划确定的用于农业生产的土地转化为建设用地的行为，又称为农用地转为建设用地。
在征收土地的时候，如果涉及到农用地的，应当办理农用地转用。此外给类非农业建设需要使用农用地也应当办理农用地转用。
2、农用地转用的审批权限。
一、由国务院批准的农用地转用。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
二、由市县人民政府批准的农用地转用。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
三、省级人民政府批准的农用地转用。
以上两项以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
3、农用地转用的审批程序。
一、征收土地时涉及到农用地转用的，应当按照本章第一节关于土地征收的程序办理。
二、建设村民住宅、乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业涉及农用地的或建设项目占用国有农用地的可参照如下程序办理。
(一)转用告知。区县国土资源管理部门根据市政府下达的用地计划，由乡镇人民政府申请，确定转用地块;区县国土资源管理部门组织具有测绘资质的单位对拟转用地块进行勘测定界;
(二)知情确认。区县国土资源管理部门应当书面告知被转用土地集体经济组织和农户拟转用土地的类型、位置、面积、质量等内容;
(三)组卷报批。由区县国土资源局报区县政府，并由区县政府逐级报有批准权的国家机关批准。
(四)区县国土资源管理部门实施供地。
需要作出说明的是，一般情况下政府很少因为农村集体经济组织内部的非农业建设占用集体农用地而上报农用地转用，在建设项目占用国有农用地的时候，才会发生单独的农用地转用。
4、农用地转用应当符合法定条件。
占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求;建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
第19篇：农村集体土地征收具体程序
农村集体土地征收具体程序
一、告知征地情况
报批前由市、县国土局研究通过后将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，书面告知被征地集体经济组织和农户，并告知相关房产管理、工商、公安等部门停止办理相关手续。
二、确认征地调查结果
市、县国土局对拟征土地的权属、地类、面积及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并将调查结果与集体经济组织及农户确认。
三、组织征地听证
在征地依法报批前，市、县国土局应告知农户就拟证土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利，如有申请按《国土资源听证规定》举行听证。
四、报批
市、县国土局将调查及听证结果拟定土地征收方案，报县人民政府，有县人民政府向有批准权的政府（国务院或省政府）上报审批。
五、征收土地公告
被征收土地所在的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。
六、征地补偿安置方案制定及公告
市、县国土局应根据批准会同有关部门制定征收土地方案，在征
收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予以公告。
七、报批征地补偿安置方案
市、县国土局将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批，报批时应附被征收地农村集体经济组织、农户或其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的还应当附具听证笔录。
八、批准征地补偿方案
市、县人民政府批准征地补偿方案，报省国土资源管理部门备案，叫市、县国土局组织实施。
九、土地补偿登记
被征地集体经济组织及农户或者其他权利人在公告期内到指定地点办理补偿登记手续，为如期办理的以市、县国土部门调查为准。
十、实施补偿、交付土地
对市、县国土局未按规定程序征收土地，可申请行政复议对复议不服可以提起行政诉讼。
福建合立律师事务所
衷孙连律师
电话：13950343121
第20篇：农村集体土地征收补偿条例
农村集体土地征收补偿条例》或八九月份出台
来源：21世纪经济报道作者：发布时间：2012-03-21 08:40:00
有关农村土地征收补偿的条例可望在半年内出台。
本报从国土资源部参与修法的人士处获悉，事关征地补偿标准和征地程序的《农村集体土地征收补偿条例》（以下简称征地条例）现已经国土资源部初步完成，征求意见后将直接上报国务院，预计在今年八九月份以部门法规形式出台。
这也是国务院总理温家宝不久前承诺的本届政府在任期最后一年将要做好的几件困难事情之一。
据上述人士介绍，该条例最大的亮点就是强调对农民享受土地增值收益，保证农民的长远生计。
条例草案强调补偿与安置的分离，其中集体土地征收的补偿，将不再简单地按附着物补偿，而是对包括耕地上的青苗附着物以及宅基地上的房屋等分别给予补偿。
本报还从国土部了解到，作为母法，目前国务院法制办已牵头形成《土地管理法》修订议案，正处于征求意见阶段，尚未上报全国人大。
补偿与安置分离
据上述国土部知情人士介绍，征地条例草稿由国土资源部耕保司起草，现已初步完成，并转交至国土资源部政策法规司；经国土资源部征求各方面意见后，该条例将直接上报国务院。
上述修法知情者介绍，征地条例草案改变原来单一一次性货币安置为主的模式，“强调补偿与安置的分离，其中集体土地征收的补偿，将不再简单地按附着物补偿，将单独给予补偿，包括耕地上的青苗附着物以及宅基地上的房屋等。”
就具体的补偿标准，上述人士称，“在调研中，地方政府也反映各地经济发展不同，补偿标准无法一致。”
新征地补偿标准还特别强调安置，上述人士解释，“其中首要的就是就业安置，失地农民由政府出资培训、并推荐就业。如果是农地上开发建企业，农民可以选择农地入股，为被征地农民留足发展机会和发展资源。”
为了规避征地矛盾，上述人士介绍，“征地条例”草案完善了征地程序，要求征地拆迁之前必须公示，实现征地补偿安置争议协调裁决制度，保证被征地农民的知情权和参与权。为该条例铺路的农村集体土地所有权证确权工作正在加速。
“确权是保证农民土地财政权、解决征地纠纷的前提。确权完成要求由年底提至7月底。”上述接近国土部的人士介绍。
“地方政府意见很大”
而作为征地条例母法的《土地管理法》修订，却仍在拉锯之中。
上述国土部知情人士介绍， 征地条例中要推出的征地补偿标准，也因为土地管理法“同地同价”原则尚未修订完毕，而暂时没有更确切的说法。
“《土地管理法》涉及多方利益，修改的阻力很大”，王卫国直言。
“国土部对于《土地管理法》修订草案没有异议。”一位接近国土部的知情人士透露， “预计来自其他部委和地方政府的阻力较大。”
据一位接近铁道部的知情人士透露，铁道部就不乏担忧。他介绍，近年来，铁路建设加速，资金缺口很大，尤其是征地拆迁成本上涨。若征地补偿标准再提高，对于铁道部来说，无疑是雪上加霜。
水利部也有类似担忧。水利部总规划师兼规划计划司司长周学文曾表示，“目前征地移民等费用占重点水利建设成本的40%左右，一些甚至高达80%”。
此外，在上述接近国土部的知情者看来，改革的最大阻力源于地方政府，“征地制度改革一旦破题，地方土地财政将大幅缩水甚至归零”。
上述国土部参与征地条例制定的知情者也坦言，根据国土部初步调研情况来看，地方政府对征地条例草案的意见就很大。
据北方地区国土系统一位官员介绍，“地方政府在征地补偿中或明或暗的补偿已经很多了，条例草案在实际操作上成本非常大，除货币补偿之外，还需要就业安置等，培训、就业等均需要高成本投入，而入股的话，财产能否得到公开，暂时都没有定论。”
显然，地方政府需要探索新的财源。财政部财科所所长贾康（微博）直言，征地补偿标准无疑将大幅缩减地方财政，若无相关收入补充，由此带来的地方政府违法违规用地，以及地方债务平台风险将十分棘手。
去年，全国政协经济委员会组成专题调研组，就《深化财税体制改革的几点建议》报送中央，提出要理顺中央和地方的关系，完善分税制财政管理体制，建立完整的地方税体制。
“‘建议’得到了中央高层领导的批示和赞许”，据参加调研的一位政协委员介绍。土地管理法修订案年内难出
上述参与修法的知情人士介绍，随着温总理表态任内出台征地条例，作为子法的《征地条例》很可能将以部门法规形式，先于母法《土地管理法》修订案的出台。
据其介绍，与土地管理法修订需要通过全国人大审议相比，制定集体土地征收条例只需经国务院层面批准，程序上更加快捷。
据该知情者介绍，《土地管理法》修订议案，正在由国务院法制办牵头，在部委和地方政府征求意见。
杨粼杰对本报直言，征求意见阶段，也就是所谓的“博弈”阶段。此前温家宝总理在各个场合多次呼吁该法尽快修订出台。
事实是，包括今年在内，《土地管理法》修订持续多年列入全国人大常委会立法规划，但中途草案屡屡搁置，迟未露面。
“因为各方争议太激烈，无法达成一个折衷的方案。”一位参与土地管理法修订的学者说。
上述国土部知情者介绍，“中央给的时间非常紧张，要求年底必须完成修订工作”，但他同时表示，“《土地管理法》的修订涉及各方利益，大家相互妥协，达成一致后，才可能上报给全国人大常委会审议”。
“从目前进度看，年内出台很可能无望。”该人士称。
