房地产联合开发协议
甲、乙双方依据国家有关法律、法规的规定，遵循平等自愿、互惠互利的原则，决定本着共同出资、共同运作和管理、风险共担、利益共享的宗旨，联合开发房地产，现经协商一致就相关事宜达成如下协议，以兹双方共同遵照执行。
一、联合开发项目用地
1、由甲方按鄂州市国土资源局公告，于2012年5月16日参与国有土地使用权出让拍卖会，竞买鄂州市吴都大道北侧洋澜路东侧地块国有土地使用权（地块基本情况和规划设计主要指标具体见公告及相关文件附后），地块楼面地价的竟买应价不超过人民币元/平方米，竞买成功后用于本协议约定房地产联合开发。
2、土地竞买保证金交付、拍卖成交确认、拍卖佣金支付、《国有土地使用权出让合同》签订、出让金支付、国有土地使用权证办理及其税费缴纳等，由甲、乙双方派员共同以甲方名义办理。
二、出资与收益分配
1、甲乙双方预算项目开发投资总额伍仟捌佰万元。甲方出资人民币叁仟捌佰万元，乙方出资人民币贰仟万元。
2、甲乙双方出资，必须到甲乙双方共同设立、共同监管的账户，否则不作为项目出资。
3、为保障项目用地出让、办证、拆迁、平整和项目开工建设前向政府相关部门办理规划、设计审查、施工等所有报批报建手续及时进行，甲方应陆续出资；甲方上述出资应于项目用地出让拍卖成交确定书签署之日起60日内足额到账。
本协议签订之日起日内，乙方出资人民币贰仟万元，由甲方出具收据。
4、如项目用地竞买不成或地价超出约定竞买价、甲方未按约定足额出资、项目用地出让拍卖成交确定书签署之日起日内未能进场拆迁、项目用地出让拍卖成交确定书签署之日起日内不能办完开工建设许可手续，甲方应于前述对应事项发生之日起日内全额退还乙方出资，并自乙方出资之日起至足额退还之日止按乙方出资总额日千分之一支付资金占用费。
5、甲、乙双方于联合开发项目中利益分配比例为65:35。乙方在本项目中出资贰仟万元包干；项目开发后续所需资金全部由甲方承担，不增加甲方收益分配比例。
6、如甲方后续资金不足影响项目开发进度，乙方可增加出资，同时以双方预算的总投资额伍仟捌佰万元为基数相应增加乙方出资和收益分配比例。
如乙方不增加出资，甲方可在乙方书面同意的前提下用联合开发项目用地土地使用权向银行申请抵押贷款；贷款必须由甲、乙双方派员共同以甲方名义办理；所贷款项必须进甲乙双方共同设立、共同监管的账户，必须用于联合开发项目。
贷款符合上述约定，不增加甲方出资和收益分配比例，但其利息计入开发成本。
贷款不符合上述约定，甲方应按乙方出资额30%承担违约金；乙方因此终止本协议退出联合开发不属违约，甲方除按前述承担违约金外，还应全额退还乙方出资，另自乙方出资之日起至足额退还之日止按乙方出资总额日千分之一支付资金占用费。
三、联合开发项目管理机构设置与运作方式
1、为便于联合开发项目的开发、建设、管理，联合开发项目用地出让拍卖成交确定书签署之日起日内，由甲、乙双方派员共同设立项目部及其财务部。项目部全权负责联合开发项目负的独立运作与核算、开发、决策和管理（包括项目用地出让及办理土地证、拆迁、平整、项目报批报建和规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择与确定、规划设计与施工图的确定、工程建造与管理、工程款决算和支付、开发项目媒体推介和预售、营销公司的选择与确定、销售价格决定、工程的验收、工程竣工材料备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项)，是联合开发项目最高权力机构。
2、项目部由人组成,，其中甲方派员人，乙方派员人,。项目部总经理1人由乙方派员担任。项目部总经理负责组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会；项目部其他人员根据分工及职责，协助总经理的开展工作。项目部下设机构除财务部外，其他人员任用、分工，由项目部总经理决定。
3、项目部实行工作例会制度，决定联合开发项目所涉一切事宜。项目部召
开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。项目部例会由项目部总经理主持。联合开发项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，以项目部总经理意见为准。
4、与本联合开发项目相关所有事务未经总经理同意或签字，不得实施。项
目部总经理签署的一切文件均应向甲乙双方报备。其中， 联合开发项目设计、监理、施工合同和设计方案、房屋售价必须经甲乙双方签字确认方可实施。
5、项目部设立项目共管专用银行帐户，即甲乙双方共同设立、共同监管的账户，该帐户须预留甲、乙双方指定人员的印鉴。联合开发项目所有资金（包括双方出资、售房款、工程保证金等）实行统一管理、统一支出，必须全部由该账户进出、运转。
6、财务部会计由方指定，出纳由方指定。 财务部负责项目日常 财
务、账目事务管理，每月向甲乙双方报送联合开发项目资金收、支明细等财务报表。
7、联合开发项目所有资金的支出经项目部总经理决定后，由财务部实施。
支出不超过叁仟元的，可经项目部总经理口头同意；超过叁仟元以上的，由经办人员申报，经项目部总经理签字同意后，再由甲方法定代表人签字，才能如账。否则不予报销入账，不计入联合开发成本。财务人员未经项目部总经理同意擅自支付费用的，由派出方按实际支付费用的倍向对方承担违约责任。
8、项目部所有人员工资、福利及项目部办公等运行费用，在联合开发项目
按工程建安造价1%计提的工程管理费中列支。
四、双方其他权利、义务
1、双方按前述约定比例享受联合开发项目的收益分成。
2、甲、乙应全面配合、支持联合开发项目部及项目部总经理的全面工作。
3、联合开发项目运作、开发、建设、销售过程中，均不得随意挪用项目资金。需临时借用项目资金，必须征得对方的书面同意。
4、如一方因其他纠纷直接影响到联合开发项目的开发、建设、销售，或致
土地、建设的房屋被查封、拍卖、变卖，或致项目资金被冻结、划拨，则应赔偿对方因此所造成的一切经济损失。
5、如本协议签订后，甲方将开发地块自行开发或与第三者进行转让、合作、租赁等事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，乙方可解除本协议，甲方应按乙方出资额30%承担违约金，全额退还乙方出资，另自乙方出资之日起至足额退还之日止按乙方出资总额日千分之一支付资金占用费。
五、联合开发成本核和确定
1、联合开发项目开发成本按以下项目核算
1）土地费用，包括竞买支出、出让金、拍卖佣金、相关税费拆、迁补偿费用等。
2)前期工程费用，包括地质勘测、测绘、环评、定线、放线、验线、面积丈量、规划、设计、可行性研究、审图、制图和勘察、设计、施工、监理招投标以及行政报批报建、向有关部门缴纳的行政性事业性收费等费用。
3）建筑安装费用，包括土建工程、结构及粗装修工程、室内管网安装等费用。
4）基础设施费用，包括市政设施配套、水电气系统、园林绿化配套工程和建设、安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线与管网、配电室等小区公共配套设施等费用。
4）开发间接费，包括工程管理、营销设施建造及营销、财务及其他由项目部根据项目实际情况确定的费用和符合约定贷款的利息、办理房屋初始登记及转让登记税费等。
2、如双方对开发成本及利润结算不能达成一致，应共同选择审计或会计师事务所审计确定。
六、其他事项
1、严格禁止用联合开发项目办理在建工程抵押贷款，严格禁止一房二卖乃至多卖或抵押。以房抵付工程款，必须经甲、乙双方同意。
2、项目销售收入应先行承担项目开发成本 。
3、除回迁安置外，收益分配按约定比例分配实际建筑面积销售利润。
4、双方在最终结算前，可预先支取收益，但必须经对方书面同意。完成最终结算工作后，甲、乙双方对余款按约定比例比例分配。
5、如一方要求部分房屋降价销售，经对方同意方可签订售房合同，与双方原定售价的差额视是该方收取的收益，结算时应予以核减。
6、项目开发完成后，商业用房或未及时销售房产，甲、乙双方协商定价后，按收益分配比例各自分得房产。
7、本协议未尽事宜，可由甲乙双方另行协商签订补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。
8、双方在执行本协议过程中若发生争议，应通过友好协商解决，若协商不能解决时，可向当地人民法院提出诉讼。
9、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签字（盖章）后生效。
10、联合开发项目建成并结算完毕，本协议即自动终止。
甲方：乙方： 年月日
