一 选题背景
目前，主要的会计准则制定机构如FASB和IASB都采用了以投资者为导向的决策有用观。由于公允价值与历史成本相比更具有相关性，高质量会计信息建立在高质量的会计规则基础之上，主要的会计准则制定机构都进行了必要的会计改革，在现行会计准则的制定和修改过程中，较为普遍地使用公允价值的概念，体现了历史成本计量向公允价值计量的变迁，而公允价值的引入也使会计信息的决策有用性提升了一大步。 2006年2月15日，财政部正式颁布了39项企业会计准则，新准则体系在部分准则中谨慎地采用了公允价值。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产可以在资产负债表中作为单独的一项资产予以列示；而且在同时满足一定条件的情况下，可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。近年来，我国各地的房地产普遍大幅升值。一家拥有投资性房地产的房地产公司，以历史成本计量投资性房地产，在投资性房地产的市场价值远远高于其账面价值的情况下，这样的财务报表就不能可靠的反映投资性房地产的真实价值，从而造成公司资产价值的低估。
二 选题意义
在我国的上市公司中，除金融类上市公司，大部分持有的金融工具属于简单金融工具，以基金、股票为主。随着我国资本市场的逐步壮大和活跃，其价格在可获得性和客观中立性方面可以得到较好的保证。在金融资产中，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产因其具有较高的流动性、比较活跃的交易市场和与市场密切联系的资产价格而被规定应当采用公允价值进行初始计量和后续计量。就具体的计量和确认方法而言，计入 “交易性金融资产” 科目的金融工具，其初始确认和后续计量都应以公允价值为标准，公允价值变动形成的差异直接计入损益类科目。由于交易性金融资产公允价值的持续 计量特性和计入损益特性，使该类资产一段时期的会计损益变化与以前历史成本计量相比，在各个会计期间都更平稳、连贯，不但提高了资产价值与市场信息的相关性和及时性，还提高了会计盈余的稳健性，为信息使用者提供了更具有预测性的会计信息。
三 公允价值定义及其决策有用性分析
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值计量反映在会计信息中，是反映了该类资产或负债在假设公平交易的状态下，熟悉情况的买卖双方资源交易的价格，是被市场接收的公共认可的会计信息。
会计信息的决策有用性，是指会计信息在真实、可靠的前提下，最大程度的为信息使用者提供及时的、与决策相关的信息，以帮助使用者根据信息的区别做出差异化的合理决策。因此，公允价值计量的会计信息决策有用性主要包括两方面内容：第一个方面，公允价值计量应该保证会计信息的真实、可靠；第二个方面，公允价值计量应该提高会计信息与投资决策的相关性。就我国股票市场投资者而言，他们投资目标是发掘上市公司潜在价值并获取股价的超额回报，那么，以公允价值计量的会计信息应该与上市公司股价和回报率相关。由于公允价值计量的会计信息决策性是包含会计信息的可靠性和相关性两方面的内容，前期国内外的研究成果也主要是围绕这两个方面展开。
会计信息是企业与外部信息使用者进行经济决策的一个重要信息源。通过会计信息系统生成的会计信息能改变或影响到各种经济决策的制定。进而引导资源合理配置，使社会财富重新分配。因此，财务会计的根本目标是决策有用性，即向信息使用者(主要包括企业管理当局、政府部门、投资者、债权人、职工)提供对他们进行经济决策有用的信息，这是信息使用者
对会计信息质量的基本要求。
对于“有用性”各个会计组织有不同的界定，其中最具代表性的当属美国财务会计准则委员会(FASB)在第2号财务会计概念公告中对会计信息质量特征所作的系统阐述。首先，他们认为对决策最有用的信息是能“帮助信息使用者在预测未来时可导致决策差别”的信息。因此，相关性是保证信息对决策有用的最重要的质量特征。其次，决策有用性还要求会计信息能反映其所应该反映的问题，做到不偏不倚，这就要求会计信息具备可靠性的标准。加拿大会计学家斯科特教授阐释了两种以决策有用为目标的财务报告思想：信息观和计量观。信息观将决策有用性等同于信息含量，信息使用者希望会计人员提供更具可靠性和相关性的会计信息，以作出风险更小的投资、信贷和类似资源配置的决策。因此，在市场有效的前提下，为了提高会计信息的决策有用性，应进行充分披露。以信息观为指导，财务会计理论形成了以历史成本为基础，侧重于提供赢利信息的会计模式。
四 我国投资性房地产采用公允价值计量的现状
4.1 我国投资性房地产采用公允价值计量的现状
我国财政部于2006年2月15日首次发布的《企业会计准则第3号一投资性房地产》专门对投资进行r会计规范，适度的、有条件的引入了公允价值计量并与2007年1月l同在上市公司中开始实施。由于公允价值计量町以增大企业资产价值，所以各界普遍看好。但事实并非如此，在新准则实施三年内，公允价值计量一直被很多上市公司冷落，仍旧采用成本计量，仅有少数几家上市公司采用公允价值计量。根据笔者对投资性房地产后续计最在上市公司执行情况的统计分析， 《企业会计准则第3号一投资性房地产》实施3年以来，全国仅有25家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，所占比例一直很低。具有投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本计量，成本计量模式仍是后续计量的优先选择，公允价值计量模式仅仅是备选方案，可见上市公司投资性房地产在实施公允价值计量模式上困难重重。
4.2 我国投资性房地产采用公允价值计量存在的问题
4.2.1 公允价值计量的可靠性问题
从我国的现状来看，证券交易市场、产权交易市场、生产资料市场等都不成熟，价格难以真正反映价值，绝大多数资产的公允市价难以获得虽然在不存在相关资产的活跃市场时，也可以运用现值技术等估计公允价值，但现阶段未来现金流量以及折现率的信息部很缺乏，判断常常具有很大的不确定性，现值的主观估计成分偏大。公允价值的确定方法不统～，财政部 会计司发布的2007年，2008年以及2009年年报分别指出了这三年采用公允价值对投资性房地产进行后续计量基本上属于以下几种类型。
4.2.2 公允价值计量的可操作性问题
公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。现值技术的应用需要有专业技术高超、诚信的评估师队伍，公允价值的计量与核算变得 相对复杂．需要高素质的会计人才进行会计处理才能完成。从我圜现状看，评估人员与会计人员的、lk务素质与号业技能都不容乐观，应该说目li{『国内的大多数从业人员对公允价值的运用尚雉以适应。
4．3 公允价值计量模式对投资性房地产企业带来的负面影响问题
4.3.1 对资产结构的影响
投资性房地产准则实行以后，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一·在“投资性房地产”科目中核算，并在资产负债表上单独列报。这一变 化将影响企业的资产结构，尤其足有大量投资性房地产在存货中核算的企业，执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，减少了企业的流动资产，降低了流动比率。
4.3.2 对利润的影响
公允价值计量无需计提折旧和摊销，降低了企业的成本费用，所以影响当期利润：期末资产的账而价值与公允价值的差额需调整“公允价值变动损益”，所以也会影响当期利润。
4.3.3 对应缴所得税的影响
采用公允价值对投资性房地产进行计量，拥有投资性房地产的企业将拥有相当可观的资产升值空间，使过去企业隐性的收益在报表中显现出来，投资性房地产的增值部分将计入当年 的损益表，在现行税法的规定F，企业将缴纳更多的所得税。
另外，采用公允价值模式不对房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧达到抵税的方法便不能应用，这也将造成企业多交所得税。
出现上述问题的原因在于：缺乏公平的投资性房地产交易市场，市场环境不完善；公司治理结构不完善，公允价值易成为企业操纵利润的工具；会计人员素质偏低，公允价值计量方法难以有效执行；企业内部会计监督体制尚不健全，公允价值运用缺乏有力保障；公允价 值在投资性房地运用中的信息披露不完善。
五 相关建议
5.1 建立公平的投资性房地产交易市场，加快市场经济发展
应加快投资性房地产行业市场化水平建设，不断促进社会主义市场经济的发展，建立完善的生产要素市场、资本市和商品市场。同时，在社会丰义市场经济逐步建立与完善的进程中，建市与健全与之相适应的投资性房地产市场体制并构建完善、成熟的投资性房地产交易市场，使投资性房地产企业处于充分的竞争环境之中，以此来确定投资性房地产的成本和市价，使会计人员可以通过市场条件来获得按公允价值定义所需的各种具体计量属性形式，从而在会计环境上创造一个有利于公允价值全面推广的外部条件。此外，可借鉴国外的先进经验，大力发展独立诚信的投资性房地产中介机构借此加强公允价值的可靠性。
5.2 完善公司治理结构
首先，要加强股东参与监控的权力，建立独立于大股东和经理层、能真正代表所有股东利益的董事会，并成：幢审计委员会，确保股东对经营管理者的强力约束：其次，要避免单一股东对公司的控制，增强股权之间的相瓦制衡。规定上市公司董事会中必须引人具有真正意义上的独立董事，代表股东特别是中小股东行使权力；第三，引入市场竞争机制，大力发展职业经理人市场，通过市场竞争方式来选拔和聘任公司管理者。
5.3 加强会计人员的道德教育与业务培训
公允价值的计量需要会计人员具有高超的职业判断能力，因此必须做到：一要强化法制教育；二要加强业务知识培训。
5.4 完善企业内部会计控制，强化外部审计监督
完善内部会计控制，一要加强事前控制，合理设置单位内部的机构和岗位，做到各部门之间既分T协作，又互相监督；二要加强事中控制，推行不相容岗位相分离的原则，确保不相容岗位相互制约和监督：二要加强事后控制，通过审核会计准则执行情况，提高会计信息质量，确保按照公允价值计量的要求对企业的交易或事项进行确认、计量和报告。强化外部审计监督，一要加快注册会计师行业管理体制的改草，进一步改善执业环境，制定行业自律准则： ：要加强执业标准执行检查，督促注册会计师格守独专审计准则及其他执业标准，三要借鉴国外注册会计师j卜止的管理经验，建立注册会计师惩戒制度。
5.5 完善公允价值在投资性房地运用中的信息披露
国家应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已经可以采用公允价值计量而未用公允价值汁量的原因披露等，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益。
