关于贵州省平坝鸿泰房地产公司平坝县丽景华庭、天御项目
可行性报告
一、平坝县丽景华庭、天御位于平坝县平坝酒厂旁，为积极配合平坝政府加快平坝县城市建设步伐，弘扬平坝窖酒这一知名本土产品，展示平坝农产品特色，我公司将该地块规划为集酒文化展示厅、农产品博览中心、人文交流中心、酒店、商业用房与花园公寓为一体的综合设施，使之成为平坝地标性建筑。
二、项目依据：平坝县交通便利，为滇黔必经之地，东距贵阳市48公里，西距安顺市38公里。可游亚太第一奇景龙宫和世界第二大瀑布黄果树大瀑布；西过三岔河，可达世界罕见奇洞——织金洞；东从县南湖乘船可览高原明珠——红枫湖。区位优越，交通便利，被称为贵州中部之“黄金通道”。平坝县丽景华庭、天御落成后，与未来的贵安大道毗邻，极具发展潜力。
三、项目开发公司状况：
1、作为平坝县丽景华庭、天御和平坝酒业大厦项目开发公司，贵州省平坝鸿泰房地产开发有限公司具备雄厚的开发实力，主要从事房地产开发及商品房销售、室内外装饰、装潢、民用水电安装、建筑材料装饰材料销售等业务。鸿泰房地产开发公司将以“筑就城市永恒经典”为经营理念，以“为业主创造价值、为员工创造前途、为社会创
1 造效益”为使命，以“业主至上”为服务宗旨，用3-5年时间打造平坝酒业城，努力成为本土知名房开公司。
2、公司管理架构：
（1）、管理层决策前主张民主，决策后强调集中。对决策过程、执行情况、实施结果进行制度化监控。
（2）公司组织机构图：
3、工程技术力量：公司目前在岗的有：总工程师、水电工程师、给排水工程师、土建工程师。
四、平坝县丽景华庭、天御占地面积18663.8平方米，建筑面积73912.16平方米。其中B地块丽景华庭、天御花园洋房建筑面积11467.71平方米；商业面积799.07平方米；住宅62户，10146.69平方米；A地块建成面积49709.63平方米，商业及公建11571.49平方米，高层住宅建筑面积29023.05平方米，地下9115.09平方米，项目总投资16000万元。
五、根据《中华人民共和国招标投标法》及贵州省招投标的有关法律、法规，平坝酒业大厦采用自行招标形式。
2 第二章 项目投资环境
一、宏观经济环境
贵安新区的设立，为平坝带来了千载难逢的好机遇，平坝的区域、交通、资源、及园区开发建设等优势加快了平坝第三产业的发展，平坝酒业大厦和平坝县丽景华庭、天御抓住机遇，为在全县率先实现第三产业促增长而做出自己的努力。
二、房地产市场分析
目前贵州正处在房地产高速发展初期，贵安新区设立及平坝周边市县的发展、平坝园区建设、旅游景点打造无疑都会带动房地产业的快速发展。
三、项目所在区域房地产发展规划和趋势
平坝酒业大厦和平坝县丽景华庭、天御位于贵安大道旁，该区域为平坝新区，在未来平坝新的城市中心将转移至贵安大道附近，平坝酒业大厦周围将是一个全新的城市商圈。
第三章 项目对公共设施需求影响分析
一、项目对公共设施的需求 公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施。本项目在一定程度上可以为市民提供文化娱乐、交通、金融服务等服务，因此对于上述设施不需要政府提供。
二、项目住户子女教育解决方案
住户子女教育问题，结合区域内的教育规划，纳入就近的公办和民办学校等教育体系即可。
三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案
1、提供全民健身体育设施，积极响应政府的公共体育活动。
2、提供符合交通规范和使用标准的交通标志指示牌、公共交通出入口、隔离带、疏散区等，将小区交通动线纳入公共交通管理体系，建设符合规范的停车场、停车位及地下车库。
四、项目物业管理
物业管理遵循国家《物业管理条例》和贵州省相关法律、法规的要求，按照物业管理操作规程，以人为本，组建高素质的管理队伍，提供星级物业管理服务。
第四章 项目分析及市场定位
一、项目SWOT分析
优势（strengths） 劣势（weaknees）
1、未来城市的中心区域；
1、地块周围暂未开发而影响项目形象；
2、便利的对外交通；
2、距离目前市区主流消费群体较远；
3、占地面积适中，容易形成规模效应；
3、短时间内难以形成良好的商业氛围；
4、酒文化良好的品牌效应支持；
机遇 (opportunities) 挑战（threats）
1、城市新规划带来机遇；
1、该区域尚有许多未开发土地，会带来一定同质竞争；
2、城市核心商圈亟需升级；
2、会有一定社区商业抢占高地份额；
3、周边存在巨大商业空白；
4、交通要道带来的大量人流；
二、市场定位（包括房屋户型结构、客户群体定位等）
1、功能组合定位
以商用办公、商用住宅为开发中心，以酒文化展示为开发亮点，以星级酒店为补充配套的开发理念。
2、开发战略定位
4 （1）、创新型开发，平坝首个“酒文化展示”中心； （2）、领导型开发，5年领先、10年不落后。
3、目标客户定位 （1）、政府机关公务员； （2）、各企业人员； （3）、各私营企业主；
4、经营定位
经营定位为—时尚生活、潮流时代、城市品位、产业集结、优质服务。
三、房地产市场承载力分析
1、平坝城内物业形象参差不齐，为本项目的高调入市奠定了基础；
2、花园市公寓理念让本项目机会巨大；
3、符合城市布局规划。
由此可见该区域内的市场承受力正处于蓬勃成长与壮大之中，未来的市场机会是非常巨大的。
四、销售价格及销售预测
目前平坝县城区内的销售价格一般在3000元左右，争对本项目，根据当前市场行情，同时考虑本项目距老城区稍远的实际情况，本项目预计均价可达3800元/平方米，按照总销售率可达95%，实际可销售住宅面积为39169.74平方米，可销售商业12370.56，可实现销售总收入32000万元。
五、项目营销方案
1、广告计划 （1）、电视广告； （2）、路牌广告； （3）、车身广告； （4）、DM单计划； （5）、下乡宣传。
2、构想
通过上述广告方式让80%以上的平坝市民了解该项目情况，并让
第五章 项目开发建设进度安排
一、工程计划
该项目计划完成时间为24个月。
二、施工安排
1、地质勘探
2、测量放线
3、桩基础
4、地下室
5、主体施工
6、管网铺设
7、室内施工
8、消防施工
9、绿化施工
6 目标客户对项目发生浓厚兴趣。
10、.....第六章 投资估算和资金筹措
一、总投资估算
1、地价 共1275万；
2、前期工程费用约1200万元； 前期工程费用主要包括：
（1）、项目的规划、设计、可行性研究所需费用； （2）、“三通一平”等土地开发费用；
3、建安费用约 万元
直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括：建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
4、营销费用约 万元。
5、财务费用约 万元
6、管理费用约 万元
7、不可预见的费用约 万元 包括基本预备费和涨价预备费。
综上所述，项目总投资约为16000万元。
二、资金筹措和资金平衡分析
（一）、资金筹措
1、自筹（估计）不低于总投资的40%，约64000万元；
2、融资（假设）约为总投资的30%，约4800万元；
3、销售款回收（可预期），约30000万元。
（二）、资金平衡分析
1、自筹资金可以满足100%土地成本费、100%的前期工程费100%营销费用和约80%建安费、100%管理费的资金需求，以保证项目的正常启动与运转。
2、项目完成30%以上的建安投资后，项目开始预售，并初步实现30%以上销售回款，至少10000万元。
第七章 财务分析
一、销售利润分析
二、赢利能力分析
三、借款偿还能力分析 第八章 不确定性分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目风险分析
