关于贵阳市房地产市场现状分析与中国房地产趋势展望
一、贵阳市房地产市场现状
（一） 宏观政策
1、全国性政策
1）温总理两年内五次提“房价合理回归”短期内调控仍以“巩固”成果为主导思想，。一方面， 2012年房地产市场调控的主基调显然并未改变；但一方面，从具体内容来看，从中央到地方对于调控的表态来看重在“巩固”的指导思想已得到确立，短期内再出台新的调控政策的可能性非常小。
2）国土部：今年保障房已落实80%，做好保障性住房和普通商品房用地供应。强化节约集约用地，促进经济发展方式转变，从严从紧投放年度建设用地计划指标，此政策的释放出拿地难的信号。
3）央行称：下一阶段继续加强房地产金融的风险监测。中国人民银行于2012年8月下午发布《2012年第二季度中国货币政策报告》指出，严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，抑制投机性购房。
2、地方性政策
从2012年10月起贵阳持《居住证》可购保障房；《贵州省流动人口服务管理条例》于2012年10月1日正式实施。届时，贵州省流动人口管理将实行“居住登记”和“居住证”制度，持证人可享有租购保障房、就业、医疗等12项权益，其子女享有平等接受义务教育的权利。
从宏观经济增速持续放缓，多部门表楼市调控决心，稳增长与楼市调控双手抓，楼市未来给稳增长让道，房价反弹受抑制。
（二） 贵阳楼市
1、贵阳商品房市场分析（以下以2012年8月的数据作为依据）
1）供应
从2012年7月以来，贵阳住宅新增供应量同比持续下滑，市场以去存货为
2主。今年8月的数据显示，贵阳市整体供应2630套，32.92万m，环比分别下降
18.70%和36.95%，与去年同期相比，分别下滑88.63%和89.92%，目前市场主要以存货为主。
2）成交
8月，贵阳市成交量走高，城市运营大盘支撑市场，市场整体成交9930套、
295.84万m，环比分别上涨47.59%和38.18%，与去年同期的4328套，51.38万
2m相比，分别上涨129.44%和88.53%。
3）成交均价
2近期，贵阳市场整体成交均价稳定，8月成交均价为4374元/ m，环比上涨
0.8个百分比。
2、贵阳市区域分布及房价走势
贵阳市区域划分为以下几个区：
1）金阳区2011年价格较为平稳，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，价格上涨至7400元/㎡，2012年4月-6月，价格持续回落到6500元/㎡水平。
2）云岩区2012年2月价格从7100元/㎡开始提升，4月价格达到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。
3）南明区2012年3月价格从7500元/㎡开始提升，5月价格达到峰值9900元/㎡，
6月小幅回落。
4) 小河区2012年价格一直在下降，均价为5500元/㎡。
5) 乌当区2012年价格一直在下降，均价为4800元/㎡。
6) 花溪区2012年价格3月达到峰值，为6800元/㎡，3月-5月持下降趋势。
7) 白云区2012年价格基本持平，为5200元/㎡。
8) 清镇区2012年价格呈上升趋势，均价为3600元/㎡。
3、市场存量
截止8月底，贵阳市场整体已拿预售证累计存量约988.55万㎡，今年1-8月贵阳市场整体备案成交828.48万㎡,月均去化78.58万㎡计算，余货去化需12.33个月。从区域上看，云岩、乌当去存压力大。
二、我国房地产行业趋势展望
从贵阳市上半年房地产市场的情况来看，目前我国房地产去库存是开发商要面对的首要问题。2012年下半年，我国的在“稳增长”的背景下房地产调控的大方向不会发生根本性的逆转，政策依然以“稳”为先，“抑投资”与“保刚需”仍将是下半年调控的两大主题。多方压力下投资和开工将延续回落趋势。成交量则会随着供给和刚性需求的双重释放而持续温和回暖，但在依然从紧的调控政策下房价难以出现大幅反弹。此外，保障房建设仍将是年内各级政府的工作重点。
（一）调控政策明显分化，总体仍将以稳为先
今年以来，政策层面对投资投机需求的打压和对合理自住需求的支持呈现出空前的分化：中央多次重申坚持房地产调控不动摇，坚决贯彻实施调控政策，部分城市放松政策一经出台即被叫停；同时，发改委、住建部、央行明确表示支持合理购房需求，多城市出台政策鼓励居民购买首套自住房，部分银行首套房贷利率也持续下调。
预计下半年在“稳增长”的背景下，房地产调控的大方向不会改变，政策仍将以“稳”为先，力度基本保持不变。
1、“稳增长”政策不会使房地产调控发生根本性逆转
随着货币政策预调微调力度加大，多部委相继密集出台政策，促进宏观经济探底回升。这些“稳增长”政策将有利于带动投资和消费增加，但并不会使下半年房地产市场发生根本逆转，主要原因有四个：
第一，中央在经济下行压力加大背景下提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时，仍强调“稳定和严格实施房地产调控政策”、“决不让调控出现反复”，表明房地产调控维稳仍是大势所趋；第二，本轮货币政策放松和基建投资的力度远不及“4万亿”投资计划，相应地，对房地产市场的刺激并不强烈；第三，国家“稳增长”政策意在引导资金向“铁公基”等基础设施建设领域侧重，资金大量流入房地产行业的可能性较小；第四，目前存准率仍处于高位，商业银行存贷比也普遍较高，信贷大幅扩张受到明显制约，开发企业资金偏紧的现状短期难以改变。
2、房地产调控依然以“稳”为先，“抑投机”与“保刚需”仍是两大主题
中央在房地产调控政策上的总基调未发生变化，温总理仍在各种场合多次强调巩固房地产调控成果，相关部委和地方政府也相继澄清政策放松传闻。遏制市场投资投机和鼓励刚需合理释放仍将是下半年调控的两大主题：
在“抑投机”上，差别化住房信贷、税收政策和住房限购等各项房地产市场调控政策仍将继续严格实施，合力抑制投资投机性需求。在“保刚需”上，居民合理购房需求将继续得到政策支持，首次购房家庭贷款将获优先保证，多数城市仍将通过放宽公积金贷款额度或年限、减免首次置业税费、调整普通住宅标准等方式鼓励首套购房需求，多部门也将进一步完善首套自住房优惠政策。
应该看到，2012年二季度特别是
5、6月以来，在信贷环境趋于宽松的利好影响下，政策见底、房价看涨的预期有所抬头，部分城市住宅成交量回升明显，多地再现购房热潮。一些地产商顺势提价，导致价格止跌回升预期进一步增强。若楼市升温过快，房价持续上涨，中央将可能出台新的调控措施，阻止市场大幅反弹，维持政策稳定预期。
(二)市场温和回暖但价格难有大幅反弹
1、开发投资持续探底，回落趋势将延续
2012年上半年，房地产开发投资增速持续探底，前6月同比增长16.6%，延续了2011年8月以来增速连续下滑的态势。其中，住宅开发投资同比增长12.0%，增速明显放缓；办公楼与商业营业用房同比分别增长31.9%和26.3%，增速持续保持高位。（数据来源：CREIS，中指数据房地产数据信息系统）。
预计下半年，库存和调控压力仍将迫使开发商谨慎拿地，投资扩张冲动将受到一定程度的抑制，房地产开发投资增速将延续回落趋势。
2、去库存仍是首要问题，新开工将继续回落
受房地产调控和上一年高基数的影响，上半年商品房累计新开工面积连续负增长，前6月同比下降7.1%，降幅持续扩大；其中，住宅和商业地产新开工面积同比增速呈现“一负一正”的局面，住宅同比下降10.7%，办公楼和商业营业用房同比则均有所增长。竣工面积增速尽管自年初高位持续回落，但总体仍高于去年平均水平，前6月同比增长20.7%。
预计下半年消化快速攀升的库存水平仍是开发商经营策略首选，新开工同比将继续回落，竣工则将处于较高水平。由于工程开工建设需要约一年半时间，前两年大规模增长的开工项目在今明年开始逐渐完工，上半年商品房竣工面积同比保持高位，表明在建项目完成进度加快。但由于市场销售整体低迷，去库存是开发商首先要面对的问题，预计下半年市场供应量仍会随着开发商推盘力度的加大而持续增加，但开发企业将根据市场成交量调整入市节奏，不会盲目释放供应而招致政策调控，因此上市高峰将较为平缓。
3、成交温和回暖将持续，房价难以大幅反弹
上半年自3月起主要城市成交量回暖势头明显，前6月全国商品房销售面积与销售额尽管同比仍分别下降10.0%和5.2%，但降幅持续缩窄。价格亦出现止跌回升势头，2012年1月-6月中指院百城价格指数显示，6月全国百城住宅均价为8688元/平方米，环比上涨0.05%，这是自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次上涨，同比仍继续下跌，跌幅为1.90%；十大城市 住宅均价为15429元/平方米，环比上涨0.75%，高于全国平均水平。
预计下半年成交回暖的局面仍将持续，原因有四：第一，政策面支持首次置业，并将继续完善引导合理需求释放的优惠政策；第二，货币政策微调环境利好首次和改善型置业者获得信贷支持；第三，部分开发商的库存压力要求下半年增加推盘；第四，目前房价虽止跌回升但整体趋于稳定，刚性需求特别是首次置业需求在被抑制较长时间后，将随着供应量增加和开发商合理定价而逐渐入市。
（三）推进保障房建设仍是目前工作重点
目前保障性安居工程仍是各级政府的工作重点，除了在建设模式和分配制度方面将得到进一步调整和完善以外，保障房建设特点还将表现为：
第一，保障房基本建成进度的稳步推进，将有助于消化部分刚需。2012年首次将竣工指标全面纳入考核的制度下，保障房建设将更易落到实处，这将有助于分流部分刚需，促进居民自住购房需求合理释放。
第二，中央财政投入的加大和融资渠道的拓宽，将有助于缓解保障房建设资金趋紧状况。2012年中央财政计划投入保障房建设的资金为2100亿元，同比增长23.1%，补助力度进一步加大。
第三，保障房建设重点的转变，将有助于质量和配套的提升。国务院副总理李克强在全
国保障性安居工程工作会议上强调对质量问题要“零容忍”，住建部部长姜伟新表示今年开始安排相关的基础设施配套建设投资。
三、总结
在“稳增长”的背景下房地产调控的大方向不会发生根本性的逆转，政策仍将以“稳”为先，力度基本保持不变，出台的一系列房地产市场调控政策如差别化住房信贷、税收政策和住房限购等仍将继续严格实施，合力抑制投资投机性需求，另一方面，居民合理购房需求也将继续得到政策支持。在这样一个大前提下，我们不难看出未来的房价将在政策与市场的博弈中趋于稳定，整体出现大幅反弹的可能性较小。从供给角度看，主要城市库存压力依然明显，价格将趋于稳定，部分供应压力大的城市和区域，价格还面临着较大的下行压力；从政策层面看，若楼市升温过快，房价出现反复，将对房地产调控全局目标产生不利影响，中央将可能出台新的调控措施，以巩固前期调控成果，阻止市场出现趋势性反转的风险进一步扩大。即在调控政策不放松的背景下，若成交回暖带动房价持续上涨，即“量价同升”，则可能招致调控，成交量活跃的状况将难以持续；若成交回暖的同时房价保持平稳，即“量升价稳”，将不会触发调控政策加码，这也有利于成交延续温和回暖的态势。
