临平建购物公园可行性方案
项目区位：杭州市余杭区藕花洲大街 投资商：房地产开发公司
占地面积：建议65亩，约43000平方米 建筑面积：约125000平方米 停车位：约600个
楼层：商业部分地下2层，地上3层，
酒店、办公为高层
一、购物公园的定义：
按照美国的购物中心协会的定义：购物中心是由开发商策划、建设、统筹管理的商业设施，拥有大型的主力店，多元化商业街和足够的停车场，能满足消费者的购物需求与日常生活的商业场所。
购物公园是购物中心的另一种形态。购物公园既是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方民俗风情、采购特色商品的旅游观光景点，具有文化性、平民性、休闲性的特色。
购物公园既不是美式的购物中心，也不是中国传统的购物老街或大型商场，而是自然与公园的产物，别具特色。
购物公园也不是商业街，它避免了传统的商业街分布较散、缺乏核心主题、整体商业价值难以提高的缺点。购物公园具有购物中心的集中商业和实现物业整体商业价值的优点，也具有商业街灵活分散多变的优点，同时又兼有公园的绿色、放松、休闲、舒适的特征，它集三种城市功能于一身，是一种创新、有生命力的商业新模式。
二、项目概况
项目地处09省道和藕花洲大街的交界处，北面是临平山，距临平新兴商业中心沃尔玛仅1.7公里，西接星桥社区，地处绝佳的地理位置，这样的地块通常周边竞争相当激烈，所以应综合自己的各方面因素考虑，做出合理的项目定位——购物公园，这样的设想有利于形成差异化的识别特征，形成自己的竞争优势。
结合周边的自然风光，购物公园应该打造的是“坐享城市文明、体会山林之趣”的氛围，并且应该具有个性鲜明的园林景观小品和趣味性的建筑物色彩、风格，与绿色植被相映成趣，质朴亲切。它应该是自然与公园的产物。
近年来随着地铁
1、3号线的建设和城市的发展，临平的城市商业正在展开一次空前的建设热潮，各购物中心的建设，正在以空前的速度推进。在这样的环境下，我们以购物公园的形象切入市场，有利于形成差异化，构筑项目竞争优势。因此以购物公园定位，是有其客观原因的。
我们要打造的是杭城最具时尚气质的购物中心，集餐饮、购物、休闲、娱乐多功能于一体。项目开业后将拥有200余家国际国内知名品牌。负一楼为大型国际连锁超市、家电超市等。一楼为国际精品服饰店、黄金珠宝、化妆品、名表、经典配饰、露天国际酒吧街、数码广场等。二楼为商务休闲服饰、时尚女装、儿童主题商场、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店等。三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA、游乐城、大型影城。 项目总占地面积65亩。一期项目占地3270㎡，总建筑面积14252㎡，其中商业3232㎡，单身公寓8970㎡。二期规划占地40000㎡，总建筑面积可达11万㎡，建筑密度考虑为45%，因此一层可建面积达18000㎡。地下二层为停车场，地下一层可建3-5000㎡的下沉式广场，超市面积为13000-15000㎡。为和一期建筑风格协接，商场部分建议建三层，总建筑面积为50000㎡。其他60000㎡为塔楼，以单身公寓、快捷酒店、办公用房为主，塔楼应建在项目的最南面（国有土地出让）。
本项目商业总面积为65000㎡，其他为75000㎡。相关项目组成部分和体量建议为：
商业：650000㎡，由下列业态组合完成。
1、大型超市：家乐福、大润发、物美、韩国乐天玛特等引进一家，体量15000㎡左右；（超市物业具体要求见附件）
2、迪卡侬：高端运动休闲产品，体量3000㎡；
3、高端数码广场：颐高数码等，体量5000㎡；
4、家电超市：苏宁、国美、永乐等，体量3000-5000㎡；
5、精品内街：男女品牌服饰、珠宝等，可考虑引进小型奥特莱斯做名品折扣广场。体量15000方；
6、精品美食街：引进国内、东南亚、香港、台湾、新加坡等地区特色餐馆和名小吃广场（可设地下），体量3000㎡；
7、国际连锁餐饮、露天国际酒吧街：体量5000㎡；
8、电影院线：大地院线、华大影院、CGV影院等，体量5000㎡；
9、儿童主题商场：体量3-5000㎡；
10、娱乐项目：KTV、棋牌、电玩中心等，体量5000㎡。 其他
1、快捷酒店：产权式酒店和酒店式公寓，体量50000㎡；
2、鼎级办公：建高端办公楼，满足城区及开发区内企业高端办公需求 ，体量10000㎡；
宣传概念：杭州唯一公园版情景式购物中心
经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、国际连锁超市四大业态， 其中“餐饮业” 是项目经营核心 。
业态比例：服饰百货珠宝类 35%；餐饮（酒吧） 30% ；电影院（娱乐休闲） 15% ；国际连锁超市： 20% ；
我们不仅要开创杭城购物公园的时代，而且，我们还有一项重要创新就是项目定位及对目标消费者的界定。
我们提供的不仅仅只是购物的场地，更是一个享受生活的平台，传递时尚生活方式的策源地。
我们建议：在这里消费总与女人和儿童息息相关，一切购物都从女人和儿童开始，女人和儿童作为现代物质社会的新宠儿，掌握着一切生活的命脉，故此整个项目商业定位的广告语亦以“万千宠爱在一身”为主轴展开。
我们要创造的是给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。这里将是杭城最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给杭城女性和儿童“万千宠爱在一身”的消费快感。
商业中心参考图
设计之一就是我们建议在项目中心设置面积达 3-5000平方米的全开敞下沉式露天广场，并以这一下沉式露天广场为中心，通过连廊、电梯加以连接，全方位的分配商业资源。在负一层引入主力店——大型国际连锁超市。由此可见，在整个设计理念中，负一层是竖向交流的中心，是组织人流竖向流动的原点和节点，是最核心的区域。
负二层全层设置为停车场，对于这种位于城市CBD的购物公园来说，设置充足的停车位不仅是必要的措施而且是必须的手段。
一、二层商业更加强调户外体验，围绕着全开敞下沉式露天广场一圈，二层商业通过连廊、商业街、自动扶梯和天桥进行连接。同时在下沉式露天广场形成了精彩的室内外商业空间，可在这一区域设置酒吧、咖啡厅、西餐厅等，这样的设计对于项目来说是比较合适的。
三层建议不再设小面积的商铺，而是提供大面积的商业空间，任租户自由组合、划分。这表明三楼商业将不再以零售为主导，而是以具有较强吸客能力的特色店为主。我们建议商场部分建地下二层、地面三层，因为购物公园应注重构造低密度的建筑空间，太高的楼层将形成压抑感，而且太高的楼层也不便于商业项目的经营。
项目地块南面如图建独立的高层，作为产权式酒店、酒店式公寓和鼎级办公用，按容积率可建3-4栋。
在下沉式广场上应建大型绿化区，种植大型名贵树木，打造公园式休闲广场。
三、项目发展目标
根据项目的市场定位，我们已经有了一个非常明确的市场形象：将领先临平商业开发十年，做临平未来十年最好的商场。这是我们项目的发展目标，我们也将一起为这一市场形象而努力。
1、提升城市功能，提高城市竞争力
购物公园的建成，将成为余杭区的一个大配套工程，可以促成相关区域、物业的顺利开发和升值，促进整体城市的功能更完善、更丰富，提升城市竞争的生产力。
2、重新划分临平商业格局，引导新消费文化
购物公园把西方先进的商业形态融入中国人的消费理念，以全新的一站式消费与休闲来打造中国目前最有特色的商业风景线，无疑会引起临平商业格局的重新划分，人们消费方式的彻底的变革。
3、杭城东北部地区的商业、人流、物流的重要枢纽
购物公园将改变传统的消费观念，在推进余杭区商业的发展、提高余杭人民的生活素质的过程中，它将成为一个重要的里程碑。同时，商业物业的多元化，将成为杭城东北部地区的人流、物流、信息流、资金流的重要枢纽，其重要地位不可复制、取代。
4、成为城市的形象与名片
购物公园是余杭临平商业区改造的重大举措。它将成为城市象征物和地标点。将景观与商业步行街进行有机结合，以全面的定位成为余杭区城市的形象与名片。
5、下沉式广场文化的导入，提升了城市文化内涵。
余杭区的城市文化随着城市的发展，迈向了开放的国际化文化。通过购物公园的大型下沉式人文广场的建立，积极地导入了开放的国际广场文化，提升了整体城市的文化内涵，形成了不可模仿的城市文化核心竞争力。
6、可持续经营，成为临平商业地产开发新标准。 临平商业发展迅速，带来了鱼龙混杂的开发局面，市场呼唤诚信经营、可持续经营。购物公园的开发，正处于临平商业发展的关键时期，可持续经营，成为了挥之欲出的行业开发要求。购物公园通过高水平的运作和高素质的项目环境，能建立临平商业地产的新形象，设立行业进入新标准。
7、规范操作，树立行业品牌
率先通过一系列的商业操作手法，建立行业自律行为，规范市场操作，从而建立开发商的行业品牌形象，为项目以后的可持续发展，可持续开发奠定开发商的品牌基础。
四、项目的社会效应
1、购物公园新型商业模式的开发，将加快临平商业的升级换代，促进社会消费品零售总额高速增长。
2、项目营业额预计：10亿元/年，这将带来大量的落地税收。 大型超市：3.5亿元/年；
餐饮（含酒吧咖啡馆等）：8000万元/年 数码广场：1亿元/年；
家电超市：5000万元/年 影院、游乐：5000万元/年；服饰百货类：2亿元/年 黄金珠宝类：1.7亿元/年
3、解决就业：不少于2100人
大型超市：500人；
餐饮（含酒吧咖啡馆等）：300人 数码广场：300人；
家电超市：100人
影院、游乐：200人；
服饰百货类（200家）：600人 管理人员：100人；
4、引进外资：约2500万美金 大型国际超市：2000万美金； 国际品牌专卖店（含珠宝）：500万美金
5、具体引进部分国际、国内知名品牌目标为：
精品皮具/钟表/化妆品 /珠宝
品牌商家列表
Dior、LANCOME、碧欧泉、薇姿、欧莱雅、资生堂、倩碧、雅诗兰黛/swatch、浪琴、劳力士、天梭、雷达、梅花、citizen/圣大保罗、梦特娇、都彭、金利来、稻草人、cucci、阿玛尼、卡地亚珠宝、周大福、周大生、老凤祥、老庙、中国黄金等
登喜路、Hugo Bo、Bally、巴宝莉、K&C、Max Mara等
精品女装
Only、espirit、艾格、basic house、lee、anna sui、歌莉娅、红袖、ZARA、千百惠、天恩、拉夏贝尔、宝姿、哥弟等
Jack jones、polo、哥伦比亚、zegna、才子、利郎、劲霸、雅戈尔、levi’s
耐克、阿迪达斯、kappa、李宁、puma、匡威、茵宝、安踏、锐步、Mizuno、361度 Regal、Walker shop、TEEMIX、HushPuppie、skap Geox、IMAC、
SKECHERS、D&S、Clarks、热风鞋业、ZOTENO 卡通乐乐园、winnie the pooh、创意天地、迪士尼 NIKE KIDS、Fun House、米奇妙、DISNEY JEANS、好孩子、Adidas Kids、小王子、丽婴房、天线宝宝、TWIN KIDS、乐高/孩之宝、智高 ebaby、芭比 一线品牌专卖
精品男装 运动服饰 男女鞋
儿童主题馆
五、战略合作伙伴：
1、数码类：颐高数码、友通数码、国美电器、苏宁电器、五星电器、汇德隆家电
2、百货服饰类：天虹百货、泰国尚泰百货、上海百联、四季青服装市场、上海七浦路服饰
3、儿童主题类：四季青儿童服饰城、织里童装协会、杭州中南集团（动漫）
4、家居类：红星美凯龙、月星家居、居然之家、欧亚达、金盛家居、全国工商联家具商会、广东省家具商会、浙江省家具协会
5、大卖场：家乐福、乐购、大润发、物美、麦德龙、乐天玛特（韩国）、易买得（韩国）
6、茶产业：中国（国际）茶叶拍卖交易中心、中国茶研所、浙江省茶叶集团、各地茶叶协会、天福茗茶、国际茶讯杂志社、茶博览杂志社
7、酒店类：美国温德姆酒店管理集团、雷迪森酒店管理集团、杭州开元旅业酒店管理集团、宁波太平洋酒店管理集团
8、院线：大地院线、CGV影院、时代院线
9、黄金珠宝：中国宝玉石协会、深圳宝玉石协会、浙江省宝玉石协会、广东钻石商会、卡地亚珠宝、周大福、周大生、老凤祥、老庙、中国黄金等
六、项目开发的投资预算
本项目开发总计投资预算为：8-10亿元人民币。 具体投资涉及项目如下：
1、土地成本：由于本项目为国有土地出让和村留用地改造项目，需要对现有旧住宅进行拆迁，所以土地成本分为土地出让金和拆迁费用等；
2、前期工程费：本项目前期需精心准备，包括办理各种许可证，进行可行性研究，勘察设计，进行招标投标，临建水电、建筑，开工后的环境干扰补偿等；
3、建安工程费：本项目既有高层建筑，又有多层建筑，地下还有两层，建安费用要综合考虑；
4、基础设施配套费：包括供电工程、自来水、煤气工程、电信工程和雨污水及绿化等；
5、公建配套费：本区域要建成相对独立的购物公园，要有银行、邮局、煤气调压站、路灯配电站、垃圾站等；
6、商场装修费：按五星级商场要求装修，费用在5000元/平米以上；
7、营销推广招商费：本项目面向全国和港澳地区招商，推广费用需要充分预计；
8、后期营运费：每年的商场推广费、促销费；
9、项目管理费：主要包括人员工资和财务费用及办公费用；
10、不可预见费：可按1----9项综合的5%预计；
七、招商推广
1、购物公园的招商推广是打造成功运营的重要一环；
2、首先要确定商业规划，确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能；
3、制定适合购物公园特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，这是购物公园成功的关键所在；
4、考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略；
5、在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策；
6、根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；
7、妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在购物公园新店的定位、档次和其他品质。
八、下一步工作安排
我司在接受项目全方位委托后，根据开发商的意愿，我们将派专业人员进行下列项目的市调和营销方案的制定：
1、项目背景与定位
2、项目规划
3、项目目标客户群定位
4、项目价格体系制定
5、项目业态规划方案
6、项目招商推广方案
7、项目营销整合推广方案
8、项目推广活动方案
附：大卖场建筑要求: (1)房屋层高5.5米。
(2)房屋柱距9米×9米(局部除外)。
(3)房屋楼板荷载600KG/m2，库存区（约2500平方米）楼板荷载800KG/m2。 (4)房屋内墙、顶棚、柱面按常规交房要求粉平刷白；地坪为水泥毛地坪符合国 家施工规范要求，具备铺贴地砖之施工条件。
(5)房屋外立面主要入口处需作玻璃幕墙，顾客入口处需作采光罩。同时上述方 案与经协商后，最终以规划部门审定方案为准。房屋外立面设计方案报规划部门审批前需事先商定。
(6)卖场一层所有进出口为弹簧、无框玻璃门。
(7)卫生间根据提供的位置及要求将给、排水管道安装到位，并留置排气的排风位置的孔洞（在符合设计规范要求的前提下）。
(8)室外广场、四周道路、停车场地坪为混凝土路面（或沥青混凝土）。 (9)完成绿化工程、室外照明、雨水管道、污水管道、化粪池、隔油池且与市政 管网连通。
(10)供水150吨/天，铺设管线至指定位置，设置供单独计量的表具。
(11)供管道天燃气60立方米/小时(或管道人工煤气120立方米/小时、或管道液 化石油气25立方米/小时)，铺 设管线至指定位置，设置供单独计量的表具。 (12)提供总供电荷载总计2500KVA，如该地段设有双回路供电，应按双回路供电配置。设置专用的配电房，提供相关设备（包括变压器、开关柜、楼层电源控制箱等），设置供单独计量使用的电表，并将电缆电线从高压电源铺设至配电房的配电屏内、各楼层电源控制箱内及各主要设备设施；楼层电源控制箱和主要设备的开关柜出线端头之后的部分由超市自行设计安装。
(13)负责按照消防部门对超市大卖场的消防要求和对租赁区域的使用、装修要求向当地消防部门进行消防建审，负责按消防部门的建审意见设计，配置和安装消防设施（包括消防泵房、消防水池、楼层消防隔离门、自动喷淋烟感器、消防门等），并通过消防部门验收合格，取得消防验收合格证书。 (14)设计预留排油烟管道，具体位置由双方商定。 (15)设计预留自动坡道梯、货梯(2台3吨)位置，负责完成自动坡道梯和货梯井的土建施工。保证能正常卸货，确保货车道路畅通。
(16)提供室外或屋顶摆放空调冷却水塔、制冷设备室外机组之位置及提供维修保养之便利。
(17)租赁房屋四周道路在开业前60天施工完毕，保证货车可通行。
