生态农业观光园项目初步投资分析报告
一、区域概况
本项目位于荣成市虎山镇驻地，距威海飞机场30公里，距石岛港20公里，交通便利，物产丰富。
气候条件良好，项目区域属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富、年温适中、气候温和的特点。
二、项目背景
在“绿色”和“生态”概念日渐普及、农业和旅游业产业地位不断提升的今天,走生态观光农业发展道路已经成为“绿色经济”大背景下的一种自然选择。生态观光农业是传统农业与现代旅游业相结合的产物，是具有休闲、娱乐和求知功能的生态、文化旅游。进入21世纪，观光农业将是重要的娱乐产业，农业观光园作为观光农业的主体必将得到更进一步的发展。观光农业生态园就是采用生态园模式进行观光园内农业的布局和生产，将农事活动、自然风光、科技示范、休闲娱乐、环境保护等融为一体，实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。
近年来，随着收入的增多，生活节奏的加快，人们渴望多样化的旅游，在旅游过程中更注重对自然生态、传统文化的体验。农业观光园凭借自然风景优美，空气清新，民俗风情浓厚等独特特点，对游客具有非常大的吸引力。
- 1进行无公害蔬菜的生产，体现农业高科技的应用前景，形成产品特色，营造“绿色、安全、生态”的主题形象。
3、效益兼顾，实现可持续发展
生态园的规划设计以生态学理论作指导思想，经过科学规划的生态园主要是以生态农业的设计实现其生态效益;以现代有机农业栽培模式与高科技生产技术的应用实现生态园的经济效益;以农业观光园的规划设计实现它的社会效益。经济、生态、社会效益三者相统一，建立可持续发展的观光农业生态园。
五、项目概况
（一）、项目建设单位：山东盛泉集团
山东盛泉集团成立于1993年，经过十九年的艰苦创业，现有总资产10亿元，总注册资本1亿，现已发展成为一个集新农村建设产业、现代服务业、高效农业产业、文化科技产业四大产业模块为一体的综合性股份制企业集团。公司拥有中国最大的霍尔多巴吉种鹅养殖基地和航天丹参基地。公司在经济方面取得显著成绩，政治方面获得诸多荣誉，社会影响力不断提高。
（二）、项目的总体规划 三）、建设规模
本项目包括养老休闲园、观光采摘园、民俗旅游园、农家乐及养生休闲区等。其中养老休闲园约8万平方米，农家乐四合院0.5万平方米。露天采摘园占地700亩，其中果树类占地
- 3后，老年公寓将可容纳3000名以上老人，成为具有代表性的大型滨海养老社区。项目以做标准、做连锁、做规模的发展思路，计划在荣成、威海等地开设分园。
⑵生态果园是通过植物、动物和微生物种群结构的科学配臵，以及园区光、热、水、土、养分和大气资源等的合理利用而建立的一种以果树产业为主导、生态合理、经济高效、环境优美的一种能够可持续发展的果园生产体系。生态果园将种植桃子、苹果樱桃等十几种农作物，占地约220亩。
⑶百草园种植各种花草和绿茶、西洋参、丹参等具有一定药用价值的农作物，总种植面积约200亩。
⑷蓝莓区主要种植蓝莓和葡萄。蓝莓果实中含有丰富的营养成分，它不仅具有良好的营养保健作用，还具有防止脑神经老化、强心、抗癌软化血管、增强人机体免疫等功能。种植面积约50亩。
⑸农家乐：观光园建有较大规模农家餐饮、住宿服务区，餐厅颇具乡村建筑风格，拥有几十个大、小包厢，设施齐备。可同时供上百人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。农家乐建设面积在5000平方米以上。
⑹其他还包括化公园68.2亩，生态公园72.3亩，特色散养区24.3亩（具体情况参照项目规划图
2、3）。 ⑺道路系统
- 5以各自所占股份比例享受利润分成。集团公司可以将土地作价入股，这就要求项目土地使用权转移到项目公司名下，因此提出以下解决方案：
①集团公司象征性出资，双方成立合作公司；
②由集团公司委托该合作公司对项目进行开发，并规定项目开发完成后实现的经营收入全部用于归还合作公司的开发投入直至偿清为止；
③待合作公司实现净收益时，集团公司以相当于双方认可的土地价值的投入比例分享经营收益，但双方须以该收益收购合作公司股权达到预先达成的比例。
④双方在一定的股权比例下继续经营，分享利润。
与固定回报的方案相比，此方案既可以保证合作公司开发该项目并获得利润的合法性，还能最终达到合作经营、长期盈利的目的。
还需要说明的是，双方应在项目建设前签订项目合作协议，约定双方对合作公司经营利润的分配机制、合作期限、股权转让等细节，以确保双方公司权益，并使项目得以顺利实施。
六、SWOT分析
S:优势
观光园空气清新，设施齐全，服务周到，集种植养殖、旅游观光、休闲娱乐、度假居住、健身、科研为一体。
- 7产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。
在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，同时还能烧烤、垂钓、采果，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。
生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
（三）、市场营销对象
1、上班族，
2、家庭，
3、外地游客，
4、学生，
5、中老年
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（三）经济效益
本项目营业收入主要来源于旅游观光门票收入、绿色餐饮、生态观光、文化体验、休闲娱乐、农产品销售等。根据本项目的经营能力，估计年接待游客可达30000人次，在门票收入上，每人次30元计算，则年收入可达90万元：在餐饮消费上，以每人次40元计算，则年收入可达120万元；在生态观光方面，以每人次消费20元计算，年收入可达60万元；在本项目的特色民宅里上，每人次消费50元，则年收入达150万元；在养生休闲区，以每人次消费100元计算，年收入可达300万元；养老休闲区收入在1500万，农产品销售收入可达100万。综上分析，本项目的年收入保守估计将达到2320万元，年费用约为700万元，每年利润约在1620万左右。随着生态农业的发展以及经济和居民消费能力的增长，本项目的前景十分可观。
九、管理、服务保障
1、现代化的管理：与附近村民合作承包，在统一管理的前提下，根据各区的实际情况准备不同的方案，统一管理与责任分配相结合。
2、人性化的服务：宽敞的停车场、清洁的公共卫生间、服务咨询台、可供休息的长椅、导游服务等设施和服务，给游客营造一种家的感觉。
3、全方位的保障：保卫室和医疗中心保障了游客的安全，
- 11追求“大而全”,没有“培植精品”的观念，缺乏特色产品。所以整个生态园形象不明显，品牌不突出，没能做到“人无我有，人有我精，人精我新”。最终导致旅游项目单调，缺乏吸引力，难以深度开发。因此,在制定规划和投入资金时应突出主题、把握方向，避免偏离“农业旅游”的主题，失去现代生态农业观光园的特色和优势。
（三）、生态观光作用不强
观光农业生态园是采用生态园模式进行园内农业的布局和生产，以生态农业作为农业观光的基础，体现“整体、循环、协调、再生”原则和“生态文化”内涵。有些生态园开发只以观光农业为幌子，单纯追求营利，没有采用生态农业的模式来设计和生产，生产的无公害产品也是以高投入换来高产出，没有完全遵循有机农业的生产模式。
这种缺乏文化内涵的生态园经济，其投资价值和发展潜力将大大降低。所以，也就很难起到相应的生态农业示范作用，同时也不具备通过有机农业来进行绿色食品生产的能力，很难实现经济、社会与生态效益三者的统一。 十
一、结论：
1、建设生态农业观光园是现代农业科技与农业生产的有机结合，在追求经济效益、社会效益与生态效益并举的基础上达到农业经济可持续发展的目的，走农业产业化道路；向高产、优质、高效的现代农业方向发展，增加农民收入，为市场提供
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