我国未来房地产市场发展趋势
2013年10月末，习近平总书记在第十次集体学习时提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求，实现全体人民住有所居目标，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。笔者认为，此次会议不简单着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产长期稳定健康发展，解决居民住房需求，这预示着房地产政策方向和重点。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，将是未来楼市调控长效机制的基础。
一、未来我国房地产市场走势分析
(一)主张房价上涨的观点
1、财政困难论。地方作风更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招拍挂制度将继续推动房价创新高。
2、城镇化论。城镇化将继续推高房价，从城市化看，城市房价也许会再涨一段时间。
3、房价周期论。中国房价长周期达100年，未来 15-20年仍然是上涨周期。
未来推动房价上涨的9个因素如下：
1、国内经济繁荣周期没有结束。到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7％以上，加上收入倍增计划等，将带来住房购买能力的提高。
2、地方财政支付困难推高房价。据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为7746．97亿元，占这些地区债务余额的54．64％。偿还债务的出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收、靠土地财政来解决。
3、宏观政策对商品房的影响。宏观政策确定保障房是政府建设的重点，但因保障房的建设量，本身环境、地点和质量等无法满足需求，仍然需要商品房市场起决定性作用。宏观政策要压缩过剩产能，房地产是源头。压缩产能会导致原材料价格上涨，抬高住房成本。同时，全社会的货币供应量持续不断扩张，这些资金的很大部分集中到投资或购买住房上，也会提高住房价格。
4、城镇化比率的提高。为提高城镇化率，就得建造新的城市或区域。
5、需求的扩大和投资性。家庭的小型化导致住房二人一套和一人一套的情况增加，从而增加了住房需求。在投资选择比较中，房地产依然有优势。
6、流动性依然充足。我国较高的存款准备金率，表明我国未来发展不会缺乏资金，为房地产投资提供了资金来源。影子银行和信托基金等资金偏爱房地产，社会资金依然看好房地产。
7、土地货币化。可供开发建设的土地有限，随着货币供应增加，土地价格肯定上涨，因而住房价格必然上涨。
8、房地产市场的垄断型。房地产调控提高了房地产市场的集中度，土地开发和拍卖土地的能力只有大房地产商才拥有，他们的营销战略也相对具有垄断性。同时，大量中间人出现，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。
9、受益人的心态。目前购买住房投资的人，很大部分是国内市场各种制度改革的受益人，他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心其下跌。这种力量在新开盘尤其是高档商品房项目中依然存在。
(二)主张房价下跌的观点
1、泡沫论。房地产存在泡沫，价格已经高得离谱。
2、鬼城论，国内有些城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。
3、崩溃论。国内有些城市住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也可能出现下跌。
4、剥皮论。房价先从中心城市的外围和城市郊区下跌，逐渐向中心城市和城市核心区扩散。
未来抑制房价上涨乃至使其下跌的7个因素如下：
1、城镇化建设。城镇化的土地供应增加，人口结构调整，将影响房价上涨。中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。
2、房地产管理制度。房地产管理制度的变化将影响房价上涨，地方政府抬高土地价格，并不足以解决财政所需要的资金，房地产税收如能归地方政府，地方就有很大的积极性。随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，将大大增强开征房地产持有税等的操作性，因此，住房价格必然会回落。
3、经济面临转型升级。房地产经济是转型升级的牛鼻子，只有住房价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。
4、经济周期的变化。2013年我国经济速度开始下行，这是大周期的调整。未来的增长速度不会再超越8％。结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态、文化和历史，不会再搞大拆大建，急于求成。
5、高房价和高利率将使中心城市失去优势。房地产本身不具多少技术含量，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的过度发展是很不稳定的。高房价的连锁效应会抑制房价继续高涨。
6、房地产市场已处于不健康状态。房地产价格已经超越国际水平，诸多地方出现空城，入住率很低，房地产的投资回报价值缩小，风险加大，建筑成本下降。房地产的暴利，也让企业和社会无心进行研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。
7、住房供给已超过城镇化人口的需求。按照 2009—2012年以来全国每年销售的住房套数计算(每套
100平方米以上)，每年可解决2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求 1700万套。由此可见，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力的，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。
二、我国房地产政策亟待调整
(一)在新的条件下，房地产市场调控的变化
1、房地产作为经济增长和转型的支撑力没变。我国经济旧模式的原动力趋弱，新动力尚未形成，经济增长处于高速向中高速转换的“空档期”。为保证这种转化平稳实现，而不至于出现失速下滑，房地产仍然是守住增长底线的支撑力，同时也为改革转型奠定一个“缓冲区”。可以设想，如果没有房地产投资较快增长对经济的支撑，没有土地出让金大幅改善对地方收入的支撑，没有房地产销售改善对相关产业链的拉动，那么，2013年能否实现7．5％的预期目标?
2、土地“招拍挂”机制没变。土地“招拍挂”机制作为房地产市场和土地财政运行的基石，在未来几年都很难有实质性变化。归根结底，商品房用地供应不足，地方政府对土地财政过度依赖只是一个结果，它是对土地“招拍挂”机制的响应。过去3年，中央政府下达的住宅用地供给计划指标都未能完成。机构上看，房价上涨压力更大的一线城市，其住宅用地供给比例处于持续的下降通道。尽管近期的调控政策都强调扩大土地供给，但事实上，如果建设用地总量难以扩张，住宅供给比例难以提升，这个政策将很难落地。
3、房价控制占决策权重没变。房价控制依然占有重要的决策权重，这在短期内不会有明显的变化。尽管到目前为止，新一届政府并未对控制房价有过公开的表态，市场也广泛预期房价控制目标和问责机制会有所淡化，并寄望于供给体系的多元化，以使市场之手发挥更大的作用。然而事实上，由于房价过快上涨会恶化财富和收入分配，产生社会问题，政府对房价上涨保持着比较谨慎的态度。
4、房地产市场基本驱动力变弱。房地产市场自身的基本驱动力变弱，对调控的承受能力将会下降，一项政策的出台可能会产生难以预料的负面冲击。因此，调控力度的把握将比以往更加困难。尽管2013年房地产市场经历了一轮比较明显的反弹，但是就全国整体而言，库存消化压力并未明显缓解，个别城市库存压力仍然较大，甚至有些城市的房价处于下跌通道。因此，基于本轮市场反弹的这种结构性特点，考虑到中国经济增长的速度已经放缓，货币也将处于中性偏紧的状态，可以判断中国房地产市场的基本支撑因素都在不同程度地弱化。因此，未来的调控将更加难以平衡；既要兼顾经济增长，又要抑制个别城市的房价上涨，还要预防调控力度不合适所引发的下行风险。
5、房地产市场核心问题的变化。我国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。中央政府认为，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，住房资源配置不合理不平衡等问题。
6、房地产市场的分化。我国的房地产市场已经呈现分化的格局，区域之间、城市之间冷热不均的现象继续凸显，显示我国房地产市场的整体性趋弱，结构性和差异性趋强。在这种背景下，未来的房地产政策可能倾向于差别化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流动的新趋势。第六次人口普查显示，单向、集中的人口流动模式决定了个别热点城市的房地产需求依然旺盛，及时实施严格的限购等干预措施，也难以从根本上抑制房价上涨的态势。反之，部分遭遇人口流失的城市，房价却承受下滑的压力。以人口城镇化
为核心的新型城镇化战略，决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。尽管从数据上观察，农村向城镇的人口迁移规模最大，速度最快的阶段已经过去，然而迁移人口的住房问题却比以往更加突出。
(二)政策调整和完善需把握的原则
尽管很难对房地产政策走向进行精确的判断，但是考虑到政策的选择都基于一定的约束条件，未来并非完全无迹可循。在调整和完善房地产相关政策时，要把握以下5项原则。
1、底线思维原则。底线思维决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。短期内的房地产政策走向仍将取决于经济增长的速度。如果经济增长的压力增加，则政策的选项是：弱化旧政策的执行力度、延缓新政策的推出节奏。房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果经济增长压力依然较大，推出节奏仍有可能继续延后，或者采取较为温和的试点方案。
2、问责制原则。房价目标和问责机制决定了以限购、限贷等抑制需求的行政干预措施在短期内难以退出。尽管限购、限贷、限售等短期政策是典型的行政干预，不符合市场化的长期方向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线城市而言，是短期内最有效的手段。房价控制依然是问责考核的核心，地方和中央在这一点上并不存在分歧。无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标，它的实际效果往往是抑制供应，需求不会被消灭，只会被延后。
3、供应体系原则。长期的住房供应体系将走向“三元供应格局”：低收入家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，使之有能力满足自住性的首套商品房需求，帮助其拥有产权，分享城市升值的好处；高收入家庭的改善性需求，通过房产税等手段予以适度抑制。
4、土地制度改革原则。通过土地制度改革释放住宅用地的政策效果需要时间检验。集体建设用地的流转能否为住宅用地提供潜在的空间尚需时间确认。土地指标偏紧的珠三角、长三角发达城市更有可能从存量领域开启集体建设用地的市场化流转，并在一定程度上缓解住宅用地紧张的格局。
5、市场化原则。十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用”，代表着房地产政策的长期走向，也被解读为行政性政策退出、长效机制逐步确立、房地产走向市场化路径以及改革的优先次序可能是：首先，需要启动供给端改革，使土地和资金供应实现市场化；其次，启动需求端改革，逐步退出限购、限贷等行政干预措施，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，在经济环境稳定的情况下，适时启动房地产试点和立法。
三、房地产调控的两个问题
(一)结构性矛盾突出问题
当前房地产业可以说是问题不少，绝大部分都不是由总量矛盾造成的，而是源于行业内部各种结构性的突出矛盾。
1、房价与购买力的不匹配。当前，对住宅需求最大的人群应当是进入城市不久的“新市民”。据不完全统计，大约有两亿人口居住在城镇却没有城镇户籍，这一群体基本是在城市务工的农业人口，而各类保障性住房也基本不能覆盖着一群体。对于“新市民”这一群体来说，当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。
如果城镇住宅需求最大的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。房价与购买力的不匹配也会对住宅以外的消费产生很大影响，房价对家庭消费具有明显的抑制作用。城镇化应当是全社会生活水平全面提高的过程，房地产行业的发展固然是其中的重要一环，但如果家庭消费因此受到明显抑制，那城镇化就偏离了它的初衷。要解决这些问题，一是要认识到虽然房价与购买力不匹配，但是房价暴跌对于经济弊远大于利，所以需要持续不断的提高居民的可支配收入，以增强住房需求群体的购买力。二是要加强保障住房的建设分配和租房市场的规范化，分流一部分商品住宅购房需求。
2、区域之间发展不平衡。从全国来看，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。 2013年7月发布的《城市房地产发展风险排行榜》评估了286个地级以上市房地产发展风险，其中风险最集中的区域在我国西北地区，并且风险最高的前50个城市几乎均为三线城市。就实际层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城，这些城市中的新区也有过度开发之嫌。与这些局部地区的过度开发形成鲜明对比的是，在大城市、城市中心区域，住宅依旧是相对稀缺的资源。我国住宅市场区域间的发展不平衡可能会长期存在，这是由房地产行业的长周期特性决定的。可行的措施是继续发展城市和城际交通体系，转移一部分大城市和市中心人口至新开发区域。这样既缓解了大城市及城市中心区域的压力，又充分利用了已过度开发地区的房地产资源。然而，基础设施建设同样有资金投入大、周期长的特点，因此，需要认识到调整区域不平衡是一个漫长的、动态的过程、应用长远眼光看待这个问题。
(二)货币供应及流向问题
1、房价问题的实质是货币问题。房价涨跌及其走势取决于多个方面因素，其中包括宏观经济、货币供应水平、可替代投资品市场状况、区位、相关社会心理状态、社会保障性住房供给水平以及税收因素等。货币供应从总体上影响房价走势，城市发展不均衡、公共服务供给不均衡、城市间机会不均衡等从结构上影响房价。税收因素既可以在总体方面又可以在结构方面影响房价。货币供给是决定房价走势的关键因素，要认清房价涨跌的本质，即房价涨跌的核心问题是货币供应状况，房价问题的实质是货币问题。
2、货币供给增长支撑了高房价。货币供应影响房价的作用机理在于，当货币供应大幅扩张时，充裕的资金为房地产投资提供了基础，投资者获取信贷资金的便利程度增加，机会成本降低。另—方面，货币供应大涨必然引发物价大幅上涨、货币贬值，投资者以及普通居民必然通过投资或购买房地产来应对，其结果是房价上涨，而当货币供应大幅缩小时，支撑房价的基础不存在，投资房地产的机会成本也会增加，市场流动性减弱，投资者或普通居民倾向于持有现金资产，而不选择购买房地产，其结果是房价下跌。
3、房地产调控的关键是控制好货币供应。根据中国央行公布的数据，2013年10月末，广义货币 (M2)余额107．02万亿元人民币，同比增长14．3％。在货币供应充裕的情况下，人们对房价依然保持看涨预期，以信贷资金为主的资金自然会源源不断地流入房地产市场。根据中国国家统计局公布的数据，2013年1月—11月，全国房地产开发投资的比重为68．6％。上述数据表明，民间房地产投资热情依然高涨，到 2013年11月依然有大规模资金流入房地产业，而且房地产调控的关键是控制好货币供应以及货币流向。货币政策应成为房地产调控的核心。一方面控制好货币总量和货币投放节奏，另一方面控制好货币流向，同时重点辅之以税收政策。（
