辽阳市物业服务收费管理办法
各县(市)区物价局、房产局、开发建设单位、物业服务企业：
为了规范我市物业服务收费行为，鼓励和促进物业服务行业健康发展，提高管理和服务水平，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格[2003]1864号)、辽宁省物价局、建设厅《关于印发的通知》和辽宁省物价局《关于公布的通知》(辽价发[2003]137号)规定，现将《辽阳市物业服务收费管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二00八年三月十日
第一条
为规范我市物业服务收费行为，促进物业服务行业发展，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条
在我市行政区域内收取城市物业服务费的，应当遵守本办法。
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第三条
本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对城市房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理等，向业主收取费用的行为。
第四条
市价格主管部门和市房产行政主管部门是我市城市规划区内物业服务收费的主管部门。
县（市）价格主管部门和房产行政主管部门是该县（市）区域内物业服务收费的主管部门。
市、县（市）物业服务收费主管部门分别负责本级区域内的城市物业服务收费管理工作。
第五条
物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。
第六条
物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。
高级公寓、别墅区、商厦、写字楼等物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主就约定服务项目、内容等事宜签定协议，按照双方约定的标准收费。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业不得超过物业服务收费主管部门确定的相应等级标准收取服务费用。
第七条
物业服务企业应当具备下列条件，并取得收费许可证后，方可收取物业服务费。
（一）经工商行政管理部门登记注册。
（二）取得物业管理相应资质。
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（三）取得税务登记证书。
第八条
物业服务企业需要办理收费许可证的，应到同级价格主管部门申请办理收费许可证。价格主管部门受理申请后，经审查认定申请人的申请符合法定条件的，应当于受理之日20日内作出批准收费许可决定（举行听证的，所需时间不计算在本条规定的期限内）。对申请材料不齐全或者不符合法定条件的，应当当场或者5日内一次性告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
价格主管部门决定不予发给收费许可证的，应当书面告知申请人，并说明不予核准的理由。
价格主管部门做出准予收费许可决定的，应当公开发布，公众有权查阅。
第九条
价格主管部门对收费许可申请进行审查时，发现直接关系他人重大利益或者有重大社会影响的，应当告知有关利害关系人，听取申请人，利害关系人的意见。
价格主管部门认为该申请涉及重大公共利益的，可以向社会公告，并举行听证。
第十条
物业服务企业在每年一季度前携带上年度收支帐目到同级价格部门审验收费许可证。
第十一条
住宅小区成立业主委员会的，物业服务企业应当到价格主管部门申请评定本小区的物业收费等级，价格主
3 管部门根据住宅小区物业服务等级划分标准核定该小区的收费等级，并于五日内向业主委员会通报。
住宅小区尚未成立业主委员会的，价格主管部门可以根据建设单位与业主买卖合同中约定的物业服务收费内容、小区实际建设规模和物业服务企业的服务能力等制定临时物业收费标准，并从物业服务企业实际提供物业服务时起执行。
第十二条
物业服务企业应当在确定的等级和收费标准指导价幅度内与业主委员会约定具体收费标准。
第十三条
由业主通过招投标确定的物业服务企业，应当按照价格主管部门公布的物业服务指导价约定收费标准，并到价格主管部门办理价格认定备案手续。
第十四条
物业服务企业增加（减少）服务项目，提高（降低）服务标准，或者在原收费等级基础上提高（降低）等级的，应当与业主委员会签订变更相应等级或者物业服务协议，并重新向价格主管部门申请办理价格认定手续后方可变更。否则，业主有权拒缴物业服务费。
第十五条
建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务等级、收费标准、计费方式和计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的合同条款应当一致。
第十六条
物业服务费用应当由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润等构成，一般包括以下部分：
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（一）管理和服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用等；
（三）物业管理区域的清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用和物业企业固定资产折旧等；
（四）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十七条
物业服务费应当以房屋建筑面积（平方米）为计费单位，按季收取。
经济适用住房按照不超过合同约定等级收费标准的70%收取；住宅小区对外开门的商业网点、小区内单体车库按照不超过合同约定的等级收费标准的50%收取；住宅小区内商业网点及对内开门的商业网点按照不超过合同约定的等级收费标准的2倍收取。
住宅小区电梯运行服务费另行制定。
第十八条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
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业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业权属发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十九条
已经纳入物业管理范围的尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第二十条
物业服务企业履行物业服务约定实施物业服务收取相应服务费用的，其他单位不得重复收取与该项服务性质和内容相同的费用。
第二十一条
物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务费用由双方约定。
第二十二条
物业服务企业未经业主同意不得强行提供服务，收取费用；不得代理其他单位向业主收取与物业管理无关的费用。
第二十三条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条
物业服务收费实行明码标价和收费公示制度，物业企业应当将收费项目、计费单位、收费标准、服务内容、服务质量、批准机关、批准文号和投诉电话等在经营
6 场所或者收费地点予以公示，接受监督并每半年以书面形式向业主委员会报告一次物业服务收支情况，每年12月15日前向全体业主报告当年物业收费年度预决算和收支情况。业主或者业主大会对报告的物业收费年度预决算和收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第二十五条
物业服务等级和收费标准由市、县（市）价格主管部门会同本级房产行政主管部门另行制定。 市、县（市）价格主管部门应当根据物业服务发展形势需要，会同本级房产行政主管部门适时调整物业服务等级和收费标准。
第二十六条
凡有下列行为之一的，由价格主管部门依据国家和省有关规定查处。
（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用；
（三）不办理收费许可证而收费的；
（四）不按规定实行收费公示和明码标价；
（五）提供服务质、价不符，只收费不服务或者多收费少服务；
（六）其他违反物业价格管理法律、法规的行为。
第二十七条
本办法所规定的20日、5日期限，是指工作日，不含法定节假日。
第二十八条
本办法自2008年4月1日起施行。
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