房地産開發企業常見會計舞弊手法探析
一、虛增開發成本和費用
房地産開發項目成本費用包括土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設置費、管理費用、銷售費用、财務費用及開發期間的稅費等。如此多的成本費用項目給會計舞弊提供了廣闊的空間。對于成本費用的會計舞弊主要手段是虛列或者虛增成本和費用。
(一)虛增開發成本和開發費用
1．虛增土地使用權出讓金
房地産開發企業大多利用政策或者關系，以較低的價格取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資産——土地使用權”，然後設法通過對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地産開發企業根據評估價值進行賬務處理，虛增了無形資産。房地産開發企業對該土地進行開發時，将該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本，而開發産品成本中所含的土地成本爲土地評估價值，而不是該土地的取得成本，虛增了開發成本。
2、虛增土地征用及拆遷安置補償費
土地征用費包括土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾複基金、征地管理費等。拆遷安置補償費是指因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。
土地征用費及拆遷安置補償費的支出主要針對個人，比較難取得統一的票據，一般以收條或者領條的形式計入開發成本，這就給僞造虛增這些費用提供了機會。
3．虛增前期工程費
前期工程費主要包括：項目的規劃、設計、可行性研究所需費用；“三通一平”等土地開發費用，即地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。房地産開發企業爲了減少利潤增加成本，想方設法在前期工程費上做文章，比如人爲增加項目的規劃、咨詢、設計、可行性研究所需費用，“三通一平”等土地開發費用。有些企業甚至使用假發票來充抵。
4．虛增建安工程費
建安工程費主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室内裝修工程費等。虛增建安工程費主要手段是和建安單位相互勾結人爲調節成本确認工作量和進度以及建安總成本。根據企業的需調節合同金額，虛增建安成本。
5．虛增公共配套設施費
公共配套設施費是指爲購置開發小區内不能有償轉讓的公共配套設施而發生的支出。房地産開發企業在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施，通常采用預提辦法将所需配套設施費預估計入開發産品的成本中，預提标準由企業根據建築面積或投資比例自行确定。房地産開發企業爲了調節利潤，往往根據需要，随意确定配套設施費的提取标準，多計或少計開發成本。
6．虛增基礎設施費
基礎設施費包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指标估算法來計算。房地産企業往往将自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發成本中，增加商品房開發成本和經營成本。
(二)不按會計準則處理借款費用
不遵循借款費用準則，随意分攤借款利息。根據借款費用準則，企業在确定占用一般借款利息的資本化金額時，應
将其與每期實際發生的資産支出數挂鈎，根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算确定。房地産開發企業在确認開發項目的借款費用時，不是按規定的方法計算分攤，而是根據企業利潤情況和财務報告的需要，
在開發成本和财務費用之間劃分，調節當期利潤；對于計入開發成本中的借款費用，在各開發項目中的分配也未經過認真計量，而是随意分攤，各開發項目之間負擔的借款費用必然是不合理的。
(三)虛增管理費用、銷售費用
虛列人員及人員工資、虛增辦公費、業務招待費、差旅費、車輛汽油費、修理費、廣告宣傳費等以達到增加成本減少利潤的目的。
二、人为调节经营收入和经营成本
《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》中对房地产企业收入的确认标准有明确规定。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其他的生产收入相比具有一定特殊性。房地产企业关于收入确认的会计舞弊手段主要有以下几个方面：
(一)将预收售房款长期挂账，延迟确认收入
房地产开发企业为了调节收入，通常人为延迟商品房竣工决算，以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账，不确认收入。
(二)隐瞒收入，不入账
房地产开发企业将经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务所取得的收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账外小金库。
(三)税务上要求视同销售的不按规定处理
房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的存货，应视同销售进行账务处理，按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理，未作视同销售的账务处理。
(四)不按规定处理出租房、周转房
房地产开发企业在销售出租房、周转房时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出，既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
(五)商品房的经营成本计算不合理
房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房、店面房、住宅、写字楼在销售价格上相差很大，其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中，一般以开发项目为对象进行成本归集，在结转经营成本时统一按平均成本进行结转，造成住宅、写字楼、店面房之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕，进行销售时，将先期销售的商品房多结转经营成本，后销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
三、偷漏稅費
(一)偷漏稅款
房地産開發企業在各種稅款的計算上采用瞞報、少報等手段，偷漏營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等。
(二)漏繳少繳配套費、增容費等規費
房地産開發企業在繳納公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金等費用時，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，房地産開發企業往往利用各種關系，采取緩繳、欠繳或關系減免等方法，漏繳各種規費。
四、套取銀行信用，違規貸款
房地産開發投資金額大，建設周期長，需要大量外部資金支持，銀行貸款是房地産開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：
(一)簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款
房地産開發企業爲解決資金困難，往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業墊付首付款，到銀行辦理大項耐用消費貸款手續，套取銀行按揭貸款。
(二)将實際上已不擁有産權的資産抵押給銀行，套取銀行信用
房地産開發企業取得的土地使用權，在未曾開發時屬于企業的無形資産，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發時，其土地使用權應從無形資産轉入開發成本，此時，該土地使用權的價值已轉化爲房屋的成本，實質上已不具有抵押資産的價值。但房地産開發企業往往将已進行開發土地的使用權抵押給銀行，辦理抵押貸款。
(三)提供虛假财務報表騙取貸款
有些房地産企業的财務報表内容往往是自身一套、稅務一套、銀行一套。這些财務報表内容各異，提供給銀行的财務報表往往是迎合銀行的标準特别編制的，以達到騙取銀行信貸的目
的。
作者：叢遠兵(江蘇省南通商貿高等職業學校)
來源：國際商務财會2009年第5期76-78頁
房地产业偷逃税的主要手段
07-12-05 21:14发表于：《南京创业论坛》 分类：未分类
通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多种多样，常见的大致可归纳为以下几种偷逃税手段。
（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款
一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。
二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税。
三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空
层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用，造成税款流失。
四是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款顶：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报。
（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款
按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃33%的企业所得税。
（三）采取“假借款、真按揭”偷逃税款
随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销
售，或窜通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃国家税款。
（四）利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款
随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。如我们在检查北海市某房地产有限公司时发现，该房地产公司与承建该项目的建筑公司的法人是夫妻关系，两公司利用假合同虚增成本，偷逃税款122万元。
（五）人为造成账务核算混乱进行偷逃税款
其手段主要有以下几种：一种是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴纳税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从北海市地税局2003年上半年对12户房地产开发企业的调查情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，涉及到的金额达6000多万元。另一种是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。还有一种是利用行业特点，故意调整成本。房产公司正是。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”账户，不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本，根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本，制造 “明亏暗盈”的假象，达到其调减利润偷逃税款的目的。
（六）通过“预提费用”虚增成本偷逃税款
按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一方面，通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的
