商业地产 一路走好
作者:张一平《爱地时代》2004-12-30
“商业地产”这四个字近几年出现的频率越来越高了，其发展速度之快是人们始料未及的。应该说一个事物的发展离不开外因和内因，就商业地产而言，大规模的旧城改造运动、农村城市化进程步伐的加快、人民生活水平提高带来的消费观念和习惯的改变等是其迅速发展的外因；而传统商业在经营理念、经营模式、经营形象等方面面临新经济、新需求的挑战是其迅速发展的内因。尽管商业地产的发展势头十分迅猛，但从其目前的发展状况来看问题也很多。
首先是缺乏总量控制，盲目上马。商业设施的容量与消费人口的数量有着密切的联系，但现在不少地方因为利益的驱使，商业项目越上越多，某二线城市光上百万平米的轻纺城就有两座（均在建），在一条处于城郊结合部的马路六公里沿线上就有麦德隆、欧倍德、红星美凯龙、易初莲花、家乐福（在建）等五个大卖场，还有三个商业广场。
二是规模越来越大，档次越来越高。以前上十万平方米的商业项目就算是大项目了，现在动辄几十万平方米，上百万平方米的商业项目也不稀罕了。而且档次越来越高，某城市招商城全部采用异形钢结构、彩铝扣板及大玻璃、室内中央空调、自动扶梯等先进设备，但经营业态充其量是小商品市场的档次。
三是MALL风靡全国，“克隆”现象非常普遍。近几年商业的泊来品—MALL风靡全国，大有铺天盖地之势。上海新天地、浙江义乌小商品城等成功的商业模式被广泛“克隆”。殊不知上海新天地也好，浙江义乌小商品城也罢，一个成功的商业项目背后隐藏着诸多因素，包括消费人口的构成、习惯、喜好等等。
四是商业地产开发的观念还比较陈旧，“马路商业”比比皆是。不少商业地产项目还在沿用住宅开发的套路；一些新的住宅小区只要邻路，就必定考虑沿街商铺，致使小区环境和城市形象受到很大的影响。
五是商业地产的经营方式存在很大的经营风险和法律问题。不少商业项目的开发商为了使资金尽快回笼，将商铺一卖了之，给后续的商业经营管理带来很大困难；有的将商铺分割起来卖，并承诺较高的租金回报，如发展商出现资金问题或商家撤出，将产生一系列法律问题。
六是商业设施普遍存在“存活性”差的问题。一些商业设施开业还红红火火，但一段时间后就冷冷清清了；有的
一、二楼经营情况还可以，但三楼以上就空空荡荡。
凡此种种，以上问题如不能很好的正视及解决，将造成社会财富及土地资源的严重浪费，投资商也将付出沉重的代价。根据自己近几年接触商业项目的认识和体会，在此谈几点不成熟的想法。
一是要解决好商业总量控制的问题。一方面作为政府主管部门，要在中长期规划中结合人口等因素规划好商业布局。我在一些地方听到有的政府官员讲，现在是市场经济了，政府管不了那么多了，都是开发商的事了。其实不然，在城市建设过程中，政府这只“看不见的手”一定要发挥积极作用，否则，这个城市的建设会深深烙上急功近利的痕迹，到了出现纠纷的时候政府还得出面去解决。另一方面作为开发商，不是说商业面积做得越多越好，看看帐面上是很好看，但能消化出去吗？因此商业项目的开发一定要按照商业的特点做好定位，究竟是配套型的，还是辐射型的，结合周边的消费人口来确定开发
的规模。
二要解决好开发流程的问题。商业项目与住宅项目的开发有着很大的不同，有人把住宅的营销比作直销，把商业的营销比作传销，因为住宅项目的客户相对来说是单一的，而商业项目就不同了，起码要关注三个层面，投资者、经营者和消费者，商业项目的策划、设计过程，其实就是招商的过程。因此商业项目的策划及定位过程在商业开发中至关重要。商业项目在开发之初，就可以根据地段及经验等要素制定业态模型，然后进行第一轮招商；在一定时间后根据招商等情况进行第一轮建筑规划方案设计，再进行第二轮招商，然后进行正式的方案设计并进入正常的开发程序。
三要解决好租与售的比例问题。商业项目开发过程中解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因为资金尽快回笼的最好解决办法是销售，但销售以后对商铺的经营控制力就弱了，反之你只能租赁。在这方面如何求得一个平衡点确实是需要煞费苦心的。通常可以考虑将投入收回作为一个租售比例的临界点，然后再考虑其他因素。现在有些开发商将资产回报也作为投资回报的一个主要方面来考虑了。
四要解决好项目内“人流动线”的问题。现在不少很难存活的商业项目固然存在很多问题，但在规划设计中对“人流动线”的忽视不能不说是一大遗憾。商业项目的人流引导如何做到无障碍、无死角是非常重要的，日本有个商业项目，处在地铁、高速公路的上部，除采用电梯解决垂直交通以外，还大量采用了人行景观步道上楼，结果顶楼的餐饮生意依然红火。五要重视商业经营管理的问题。从前面的论述可以看到，商业项目的开发与住宅有着明显的不同，这就需要在商业开发中引进商业管理经验，而且商业项目的管理也并非象有些人想象的那样可以“一卖了之”，因此在商业开发中一定要有专业的商业管理人才或机构加入。
应该说，随着经济的发展，社会的进步和生活水平的提高，人们的消费观念和消费方式都将产生较大的变化，这种变化为商业地产提供了广阔的市场空间和前景。只要我们正视目前商业地产发展过程中出现的问题，把握住商业地产开发的内在规律，那么具有中国特色的商业地产发展之路就一定能越走越好。
