新闻稿
——关于中国经济改革与房地产项目投融资
系别：经济与管理学院
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改革开放以来，随着国家住房制度改革的不断深入开展，我国房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，成为我国新的经济增长点。住房的商品化，促进了房地产业的发展，同时由于房地产业资金密集的特点，决定了房地产业需要金融业的大力支持，这就促使我国房地产金融随着房改的逐步实施而蓬勃发展。经过三十年的改革和探索，房地产业与金融业相互促进，共同繁荣，使我国建立了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券以及基金等融资方式在内的房地产金融体系。
房地产金融改革的发展成就
随着我国经济体制改革由计划经济向市场经济转轨进程的加速以及城市化进程的加快，我国住房制度和金融体制都发生了翻天覆地的变化，房地产业与金融业的关系也日趋紧密，两者互相促进，共同发展。
规模不断扩大。以1978年十一届三中全会为标志，我国开始了住房制度改革。当时，银行为适应这种变化，开始了住房信贷业务，但业务范围和规模都比较小，只是建设银行在一些试点城市和部分大中城市开办，业务单一，规模也不大，到1984年年底，累计发放贷款只有17.63亿元。而自1998年住房货币化改革以来，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率达到20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。
融资渠道多元化。我国房地产融资渠道从改革开放初期银行信贷的单一渠道，已经发展成为以自有资金、预收购房定金和购房款、企业职工内部集资等为主要方式的内部融资和发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等多种方式的外部融资。而现在外部融资已经成为房地产企业获取资金的主要方式，并且各个金融机构也不断开发出新的融资品种，满足房地产融资需求。
房地产金融机构多样化。改革之初，建设银行只在试点城市开办信贷业务，然后在内部设立房地产信贷部，仅从组织机构上完善对房地产信贷业务的管理。而随着改革的不断推进，不仅出现了专业化的住房储蓄银行机构，还出现了很多准房地产金融机构，如“商品住宅基金会”、“住宅合作社”等。现在形成了商业银行、信托公司、担保公司、保险公司等多形式的房地产金融机构，而且在我国加入世界贸易组织以后，外资金融机构和保险机构也逐渐涉足中国房地产金融业务，使房地产融资渠道进一步扩宽。
信贷结构不断优化。根据国家宏观政策和房地产市场的发展需要，商业银行住房信贷结构由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费信贷，突出“以销定产”，保持开发贷款与个人消费信贷之间的比例合理，住房开发贷款也以支持普通住房和经济适用住房为主。由于个人住房信贷的质量和效益较高，其不良贷款率远低于其他信贷品种，所以各大商业银行在改革的过程中不断加大个人信贷在全部信贷中的比例，降低风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％。
金融服务不断改善。为适应房地产市场的需要以及应对竞争日趋激烈的信贷市场，各家银行纷纷改善服务水平，包括创新业务品种、简化手续和合理布局经营机构等。在最初的商品房开发贷款、房地产企业流动资金贷款的基础上又增加了土地储备贷款、项目储备贷款、商业用房开发贷款等新业务品种。各家银行为了在竞争中取胜，竞相出台了简化手续措施，如工商银行的《个人购房借款合同》由原来的3套9份简化为1套3份。此外，各家银行把服务机构延伸到储蓄所、分理处，同时把个人住房贷款业务下放到有条件的支行，提高了办事效率。
改革的经验
房地产金融改革三十年的历程，从无到有、从小到大，得益于我国改革开放政策和制度的不断完善，得益于优越的外部环境支持下的不断发展和创新。
制度的不断完善。1978年之后，我国住宅体制改革纳入日程，很多城市开始了以公有住宅补贴出售、住房公建私助为主要内容的房改试点。1988年起，中国建设银行、中国工商银行等专业银行相继在总行、管理行和经办行成立了房地产信贷部，开展房地产集资、筹资和融资业务。这些制度的实施使我国的房改金融机构如房地产信贷部门不断增设，信贷业务广泛开展，并促进了房地产保险、代理和信托等中介机构的产生与发展。自1991年起，我国开始实行住房公积金制度，在我国当前居民每年收入和住房消费水平有限的条件下，提高了居民购房能力，成为居民住房消费融资的有力工具。1997年的中央金融工作会议决定取消对商业银行贷款规模管理，标志着中央银行金融管理模式的重大转变，以后又相继出台了存款准备金政策、住房信贷政策对房地产融资进行调整。1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设》的通知，停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化，发展房地产金融。这个通知精神的落实，极大地推动了个人购房和对住房信贷的需求，同时，我国的金融体制改革也取得了突破，进入了快速发展阶段。在进入货币化分房阶段后，政府每出台一次调控政策就会对房地产金融产生新的推动作用。建设部于2000年出台了《住房置业担保管理试行办法》，个人住房贷款担保新机制开始建立。至2003年年底，各地设立的住房置业担保机构己有93家，为近万个家庭住房贷款提供了担保。随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性。2004年年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请，申请于2005年2月获得批准。
融资方式的不断创新。我国由单一的银行信贷融资渠道，经过不断的创新和实践，发展出多种融资方式，包括抵押贷款证券化、房地产信托、房地产投资基金等。抵押贷款证券化为房地产资金的需求者提供了重要的筹资渠道，使房地产资金的筹集者提高了资金的使用效率，同时也为证券市场的繁荣、增加投资品种创造了条件。2005年3月21日，中国人民银行宣布，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，将分别试行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化，标志着我国房地产资产证券化进入实质性的启动阶段。房地产信托是对未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，相对银行贷款受政策限制少，灵活、创新空间大。房地产投资基金（REITs）是通过向投资者发放受益凭证，所募集的资金用于房地产业的集合投资，所获利润在扣除各项费用和税金后向受益凭证持有者发放。在市场表现为投资公司、资产管理公司，通过参股方式参与房地产开发，或收购持有商业房产获得稳定的租金收益。目前，股权融资虽然在我国房地产金融中占的比例较小，但在我国的股票市场上已经形成了房地产板块，并且这个队伍在不断壮大。
法律及行政环境的改善。为保证房地产业的健康发展，在改革开放后的不同时期，政府采用了不同的房地产金融政策进行宏观调控，出台了一系列规范银行房地产信贷管理、促进房地产业健康良性发展的法规和通知。例如，1988年2月25日国务院发出了11号文《国务院关于城镇分批分期推行住房制度改革的实施方案》，这是我国第一个全国性的房改文件。它与1998年7月3日国务院发布的23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》一起成为我国房改历程的两个重要文件。这些文件的实施全面推行了住房公积金制度，逐步实行了住房分配货币化，极大地发展了个人住房贷款，并对我国房地产金融市场的建立产生了推动作用。1995年1月1日颁发的《中华人民共和国城市房地产管理法》翻开了我国房地产法制建设的新篇章。《中华人民共和国住房公积金管理条例》加大了个人住房贷款发放力度，推动了住房公积金制度发展。1995年10月1日《担保法》、2001年10月1日《信托法》以及2007年10月1日《物权法》的颁布，都为房地产金融创造了良好的法律环境，确保房地产金融在法制轨道上健康发展。
改革发展中存在的问题
在过去三十年里我国房地产金融取得了很大的成就，但是由于处于起步阶段，发展过程不可避免地出现了一些问题，主要表现为以下方面。
资金融通效率不够高。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。而我国的大量存款滞留于银行的账面上，无法通过有效市场渠道直接进入房地产业。另外，银行存在巨大的存贷差，没有将融资需求和投资需求进行有效匹配，并在一定程度上出现了金融资源错配现象，没发挥出资金最大的利用效率。
房地产金融市场体系不够完善。与国外成熟的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系不够完备，组织结构体系不够完善，仅有非专业性房地产金融机构，缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，房地产二级市场还没有形成规模，银行的长期住房抵押贷款无法通过二级市场出售，“短存长贷”的矛盾无法化解，加大了金融风险。
目前，我国房地产开发过度依赖于银行贷款，使银行实际上承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，同时资本市场发展相对比较落后，很难为房地产企业提供其他融资渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险，使房地产风险在银行体系不断积累。
