苏州市人民政府关于印发苏州市区第二批危旧房改造工程补偿安置实施办法的通知
（苏府〔2012〕55号）
平江区、沧浪区、金阊区人民政府；市各委办局，各直属单位：
《苏州市区第二批危旧房改造工程补偿安置实施办法》已经市政府第96次常务会议讨论通过。现予以印发，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府 二○一二年三月十二日
苏州市区第二批危旧房改造工程
补偿安置实施办法
为保证苏州市区第二批危旧房改造工程顺利进行，根据《苏州市区第二批危旧房改造工程实施意见》、现行房屋征收与补偿有关政策，制定本补偿安置实施办法。
一、适用范围
（一）平江区梅巷片区危旧房改造工程（涉及宅基地住宅约125户、非成套住宅约129户、成套住宅约1270户及部分商业和配套等）；
（二）金阊区朱家庄片区危旧房改造工程（涉及成套住宅约876户、非成套住宅约214户、别墅3幢及部分商业和配套等）；
（三）沧浪区解放新村危旧房改造工程（涉及成套住宅约715户及部分商业和配套等）。
以上具体范围以规划用地红线为准。
二、补偿方式
（一）被征收人可以选择货币补偿方式或者产权调换方式。
选择货币补偿的被征收住宅户，可以购买政府提供的安置房。选择产权调换的，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。
（二）直管公房和单位自有房屋的货币补偿金额分配比例，按照原有规定执行。
三、补偿政策
（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照房屋征收评估办法评估确定。
（二）计户规则及住宅、非住宅的认定标准和面积认定标准。
按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号文件规定执行。
因历史原因未经实测的成套住宅，可委托苏州市房地产测绘队进行测绘，并出具测绘报告。测绘面积大于产证面积的，以测绘面积为准；测绘面积小于产证面积的，以房产登记面积为准。
（三）异地安置的被征收住宅户，按照《苏州市城区定销商品房建设管理办法》规定进行安置。
回迁安置的被征收住宅户，不得增购安置面积。
（四）回迁安置的被征收住宅户补偿，应当扣除其购买安置房的购房款。
（五）优先享受住房保障的条件及处理方法。
征收个人住宅的，被征收人符合我市住房保障条件的，由被征收人提出保障申请，经审核同意后给予优先住房保障。
（六）基本居住需求保障。
被征收人仅有一处住宅且获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小安置户型（45㎡）安置房总价的，且放弃住房优先保障的，经当事人申请，房屋征收部门直接对其用产权住宅安置，被征收房屋不再补偿。
（七）最低货币补偿标准。
被征收人仅有一处住宅且获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小安置户型（45㎡）安置房总价的，房屋征收部门按该总价对被征收人予以货币补偿。
（八）搬迁补偿费。
被征收住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加20平方米（不足20平方米按20平方米计算），增加100元搬迁补偿费，但最高不得超过1000元。
对住宅房屋被征收人一次性发放二次搬迁补偿费。
被征收非住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算），增加500元搬迁补偿费。
对于整厂迁移的搬迁补偿费，由征收当事人双方协商确定。对设备、设施搬迁补偿费难以协商的，可由市价格认证中心进行认证评估后予以确定。
（九）住宅房屋临时安置补偿费。
1.住宅房屋临时安置补偿费，以被征收住宅房屋的合法建筑面积计算，按每平方米每月14元发放。发放中每户每月不足1000元的，按1000元发放。对选择货币补偿后自行购房的被征收人，一次性发放六个月临时安置补偿费；对选择货币补偿并购买定销商品房且自行过渡的被征收人，六个月内临时安置补偿费按被征收房屋的合法建筑面积计算；超过六个月过渡期的，临时安置补偿费按核定购买的安置房套型面积计算（但不包括被征收人自行增购的定销商品房的面积）。临时安置补偿费发放至以书面通知的入户安置时间为止；对选择产权调换的被征收人，产权调换房屋为期房的，临时安置补偿费发放至以书面通知的入户安置时间为止。
2.非被征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补偿费：
延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。
（十）非住宅房屋停产、停业损失补偿费。
1.征收商业用房，造成停产、停业的，按被征收房屋建筑面积每平方米400元给予一次性补偿。
2.征收非商业用房，造成停产、停业的，按被征收房屋建筑面积每平方米300元给予一次性补偿。
3.若被征收人不选择上述
1、2标准补偿的，停产停业损失的补偿由征收当事人双方协商确定；协商不成的，按照被征收房屋在房屋征收决定作出前三年的年平均效益确定停产停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。
计算年平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产停业损失的补偿期限为半年。
4.因房屋征收造成用人单位与建立合法劳动关系的劳动者（须签订劳动合同、缴纳社保金）终止劳动合同的，对解聘人员按工作满一年，给予一个月工资的一次性补偿。
（十一）改变房屋用途的补偿。
1.改变房屋用途的认定以2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》实施为分界点。2010年7月1日以后改变用途的，认定与补偿按照《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十二条规定执行；2010年7月1日之前在房屋所有权证记载的合法面积内已领取工商营业执照，并持续合法经营至房屋征收时的（需提供税务登记证和持续纳税凭证，免税的需提供税务部门证明），参照相应用途评估。
2.改变房屋用途的面积认定。
（1）被征收人或者其家属自己经营的，按相关登记或者备案面积认定。没有登记或者备案面积的，以实际开业部位丈量后确定。
（2）租赁经营的，以租赁合同上的租赁面积确定。
（3）登记、备案面积与租赁面积大于实际经营面积的，以实际经营面积确定。
3.改变房屋用途的补偿。
（1）2010年7月1日以后改变房屋用途的补偿。
按《江苏省城乡规划条例》第五十条规定办理改变用途手续的，按改变相应用途的房地产市场价格补偿。
（2）2010年7月1日以前改变房屋用途的补偿。
住宅改变为非住宅的，按改变的相应用途的房地产市场价格评估值的90%予以补偿。
非住宅中的非商业用房改变为商业用房的，原用途为厂房及仓储用房的按商业用房的房地产市场价格评估值的70%予以补偿；原用途为综合用房的按商业用房的房地产市场价格评估值的80%予以补偿。
（十二）移装固定设施补助费。
被征收人的电话移机费、宽带上网初装费和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费用按市政府相关文件规定予以补偿。太阳能热水器移装按每台500元补偿（含材料损耗费）、空调移机费用按每台400元补偿（含材料损耗费）。
（十三）搬迁奖励费。
在房屋征收补偿方案规定的签约期限内，被征收人在房屋征收部门规定的第一奖励期内签约并搬迁完毕的给予20000元奖励；被征收人在房屋征收部门规定的第二奖励期内签约并搬迁完毕的给予10000元奖励。
（十四）有关大病、残疾、贫困、高龄等的补助标准。
1.补助和奖励的发放均以计户规则确定的户为单位。
2.补助对象的常住户籍须在征收项目范围内，且为实际居住在该房屋内的。根据补助类别确定相应的补助金额，每户补助金额可累计，但最高不超过50000元。
具体补助标准详见附件。
（十五）手续不全房屋的残值补偿。
1.居住用房按每平方米150元补偿。
2.商业用房按每平方米650元补偿（含残值和停产停业补偿）。
3.厂房和仓库用房按每平方米550元补偿（含残值和停产停业补偿）。
4.被征收房屋结构较好的，按照房屋重置价格扣减每平方米80元（办证等有关费用）后再以9折确定房屋补偿价，若价格低于每平方米250元的，按每平方米250元补偿。停产停业补偿另计。
5.停产停业补偿均需提供合法经营的相关手续证明。
6.对于规划部门提供的2010年版航拍地形图中没有体现的房屋，又未办理有关规划审批手续的，不得予以任何补偿，并责成相关部门严肃查处。
（十六）危旧房改造范围内涉及集体土地房屋的，可按照我市集体土地房屋拆迁规定执行，也可征收为国有后按照国有土地上房屋征收政策征收。
四、其他有关事项
（一）苏州市市区第二批危旧房改造工程应坚持依法、公开、公平、公正原则，保证按照规定标准安置补偿，做到标准统
一、前后一致、公平操作、公开结果。
（二）危旧房改造工程的具体补偿方案，根据本实施办法结合项目具体情况，由市政府作出征收决定时公告。
（三）在危旧房改造过程中，遇到的疑难个案问题，按照会办机制，通过集体研究制定政策措施，报市指挥部同意后实施。
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