收房流程全攻略
收房流程
（一）：开发商发出收房通知
购房者一般可以通过以下三种途径了解收房的事宜：
第一：开发商以挂号信的形式进行书面通知
按照您之前留下的联系地址，您会收到开发商寄来的挂号信通知。挂号信内一般包括收房通知书、当日收房流程图、收费通知单等文件内容。仔细查看收房通知书内容，准备好相应的材料，牢记收房时间，按时去收房。
第二：售楼人员电话口头通知
在没收到书面通知之前，如果您着急了解情况，可以直接打电话向当时销售楼盘给您的销售人员咨询情况，如询问收房时间、面积是否有变、需要交纳的费用等。第三：开发商在报纸或网络上发布收房信息
有些开发商会提前将收房信息刊登在当地报纸或房产类网站上。因此，在临近收房期间，您应该多注意当地报纸新闻和房产网络上的信息。
编辑小贴士：临近收房日期间，一定要勤问、勤关注！
收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
在约定的时间地点内开发商会核验业主材料;业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
特别提醒：
1、业主在收房之前，一定要仔细揣摩购房合同和有关宣传资料(楼书、广告、宣传册)，了解房屋交付时的具体标准，比如房屋的结构如何、房子于何时交付、交付时应具备哪些条件等等。
2、收房中经常出现收房流程严重不合理【主要体现在购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等】。
开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的3%或2%)和契税(房屋总额的1.5%或3%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
3、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和契税、产权代办费等费用)为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
编辑小贴士：由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 收房流程
（二）索要两书一表等资料
索要“两书一表”：向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
在商品房交房阶段中，房地产开发商必须向业主提交《住宅工程质量分户验收记录》。房地产开发商在交付商品房时，除了提交《住宅工程质量保证书》外，还应按照“一房一验”制的标准和要求，同时向业主提交《住宅工程质量分户验收记录》等文件，否则，业主依据“一房一验”的有关规定有权拒绝接收房屋，从而导致房地产开发商依法承担违约责任等情况发生。
购房者应要求开发商提供“两书”“一表”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
第二是我们常说的“两书”——“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
收房流程
（三）： 争取先验房再收房
购房者也许掌握不了太多专业的验房方法，不过，物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，已代业主对小区所有房子进行了质量验收。因此购房者可在验房前了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》。另外，国家对房屋交易的新规定中说明：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》。
即便如此，收房当日的验房环节仍然十分重要，乐居工作室愿意为您提供一些验房技巧，帮助购房者解决实际验房时说面临的困惑和难题。
验房具体内容主要包括：
检查所交付的房屋是不是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异；
检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝；
仔细检查地面有无空壳开裂情况；
水电煤畅通情况和能否正常使用；
打开龙头查漏堵；
用万用表测量各个强弱电是否畅通；
验收下水情况。
编辑小贴士：在验收过程中如果购房者发现有问题的地方，一定要在《验楼单》上详细注明，并同发展商或物业人员确定解决方案和解决日期，一般情况是15日解决。如果房屋问题较大，确实不能当时收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章，以明确责任。
在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，购房者需要搞清楚，什么情况下才能够要求退房。按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合格。
只要具备上述条件之一，购房者就有权利提出退房。如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。 收房流程
（四）：购房者收房 签署《入住交接单》 购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。
办理入住手续：
换发票、缴交各项相关费用；
填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。
关于收房后的其它仍需要注意的事项：
关于物业：现阶段物业的电话比较忙，打10次能有8次占线，效率比较低，请做好心理准备。
关于水：若是用卡的水表，在插卡后会听到水表里有叽里咕噜的声音显示剩余水量为1.0后，说明水表认您的那张卡了，然后去买水才有效。
关于电：刚收房的楼电不稳定的可能性更大。
小知识：购房者要了解商品房保修期限和维修范围，这样在今后居住中，也能够更加舒心。(商品房保修期从购房者收房的当天开始计算)
