关于对土地使用权抵押期限问题的几点看法
土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型，抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时，往往将抵押登记期限设定为一年，或者走向另一个极端即不设定期限。对于设定期限的，到期后，由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记，换发土地他项权利证明书。对于该种做法，抵押人、抵押权人反映很大，法院、律师事务所等单位也提出异议，在实际操作中也确实给抵押登记工作带来了一定的麻烦。不设定抵押期限，土地使用权抵押则形同于虚设，不但与现行的法律法规的相关规定不符，影响了土地登记的规范化和土地的流转，而且不利于保护抵押双方当事人的合法权益，不利于社会经济秩序的稳定。
《担保法》规定土地抵押是抵押担保的一种具体形式。所谓土地抵押，是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并对处分所得的价款优先受偿。土地抵押权作为一项担保物权，从属于所担保的债权而存在。因此，对土地使用权抵押期限不能不设定。也不能无依据地随意设定。
土地使用权的抵押期限应依法设定：
一、土地使用权抵押期限应短于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。根据现行法律法规的规定，土地抵押权的取得必须签订书面形式的抵押合同，并办理抵押登记。抵押合同是抵押人和抵押权人在平等自愿的基础上建立财产抵押关系的法律行为。也就是说，抵押双方当事人可以就抵押期限在自愿的基础上做出约定。但是，无论是抵押双方自行约定还是国土资源管理部门设定，该抵押期限均应不超过土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。出让土地使用权都有使用期限，土地抵押的期限当然不能超过土地权利人的剩余使用期限。划拨土地使用权的最高抵押期限应不超过同类用途土地的最高出让期限。
二、土地使用权抵押期限的设定应参照主合同期限。我国对土地抵押登记实行强制登记制度，抵押登记是抵押合同生效的要件，土地抵押登记制度的实质就是通过登记程序的设定，最大限度地保护抵押权人的利益。抵押权相对于被担保的主债权而言，属于从权利。例如，为取得借款而将土地使用权进行抵押，则借款合同为主合同，抵押合同是从合同，土地抵押合同签订的目的是为了保障主合同（借款合同）的履行，因此，土地抵押期限应不小于借款合同的约定期限，否则就失去了抵押的目的。
三、土地抵押期限的设定，还应兼顾房地一致的原则。《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以土地使用权设定抵押的，地上建筑物、其他附着物一并抵押；以地上建筑物、其他附着物抵押的，其占用范围内的土地一并抵押。因此，房产和土地同时办理抵押时，土地抵押期限的设定，还要兼顾房地一致的原则，即应小于建筑物的使用年限，并与建筑物抵押的期限相一致，以确保抵押登记的规范性，降低抵押风险，有效保障抵押人和抵押权人的合法权益。
四、土地抵押期限可确定为主合同约定的债务履行期间及履行期届满后两年。抵押权属于从权利，不能脱离主债权而单独存在，其效力因而也受到主债权的制约。《担保法》第５２条明确规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”因此在办理土地使用权抵押登记时，可根据主债权的效力即主债权的存续期间确定土地抵押登记期限。主债权的存续期间为合同约定的债务履行期间及履行期届满后的法定起诉期，法定起诉期根据《民法通则》第１３５条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，为主债务履行期届满后二年。因此，土地抵押登记期限可设定为主合同约定的债务履行期间及履行期届满后二年。
五、关于抵押权的灭失，注销抵押登记是抵押权灭失的一种形式。当债权因清偿、免除等原因消灭时，抵押权也消灭，《土地登记规则》第五十七条规定：“土地他项权利终止，当事人应当在该土地他项权利终止之日起十五日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。”实际上，土地他项权利终止后，当事人往往不按时办理注销登记手续，此时，国土资源管理部门应认定抵押权自动灭失。超过抵押期限不能清偿全部债务的，由于债权未灭失，抵押权仍然存在，应另行办理续期抵押登记手续。
土地抵押期限发生变更，土地登记机构如何办理登记？
实践中，经常出现土地抵押期限发生变更特别是抵押贷款延期的情形，如何办理登记？《土地登记办法》没有明确的规定。实践中一般有两种做法：第一种做法是要求抵押权人提供原抵押资料及终止原抵押的证明，收回原土地他项权利证明书，注销原抵押登记，然后再重新办理抵押登记，发放新的土地他项权利证明书；第二种做法是是直接办理抵押期限变更登记，将土地他项权利证明书“存续期限”一栏加盖变更印章后予以变更或者在记事栏予以注明，同时在土地登记簿上予以记载
银行等抵押权人不认同第一种做法，认为解除原抵押权后至重新办理抵押权登记期间，银行的权利处于真空状态，没有任何保障，存在较大的法律风险，因此主张应当直接办理期限的变更登记。而地方土地登记机构大多则认为没有期限变更登记这样一种登记类型，不能直接办理笔者认为如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，被抵押的宗地上只有一个抵押权或者有多个抵押权而需要延期的抵押权期限变更之后不影响其他抵押权的顺位，建议登记机构按照第二种做法直接办理抵押期限的变更登记。理由如下：一是虽然《土地登记办法》没有明确规定，但抵押期限变更也应当属于变更登记的内容；二是不仅为当事人提供了便利，而且提高了登记的效率；三是可以避免给银行带来不必要的法律风险。
