保障性住房运营管理办法
（征求意见稿） 第一章 总则
第一条【目的】 为切实加强保障性住房的使用、维修、养护管理，规范保障性住房的物业服务活动，根据国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条【适用范围】 本省行政区范围内的保障性住房运营管理适用本办法。
第三条【工作职责】 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域的保障性住房运营管理工作。市、县（市、区）人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门负责组织实施本行政区域的保障性住房运营管理工作。市、县（市、区）人民政府有关部门，应当依照本办法的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，共同做好保障性住房运营管理工作。
住房城乡建设（房地产）主管部门负责选聘前期物业服务企业，监督、指导住宅专项维修资金的交存、使用和管理，测算廉租住房和公共租赁住房租金标准、物业服务费标准、经济适用住房销售价格。
财政部门负责监督管理廉租住房和公共租赁住房租金归集及使用情况，配套设施设备经营收入交存及使用情况，住宅 1 专项维修资金归集及使用情况。
审计机关负责审计监督廉租住房和公共租赁住房租金交存及使用情况，配套设施设备经营收入交存及使用情况，住宅专项维修资金归集及使用情况。
价格主管部门负责核定并公布保障性住房物业服务费标准、廉租住房与公共租赁住房租金标准、经济适用住房销售价格。
第四条【监督指导】 省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、审计、价格等有关部门，加强对保障性住房运营管理工作的监督指导。
第五条【名词解释】 本办法所称保障性住房运营管理，是指归集廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房住宅专项维修资金，并对其实施物业服务和监督管理等活动。
第二章 租金
第六条【租金标准】 廉租住房租金由维修费和管理费等因素构成，公共租赁住房租金由房屋折旧费、维修费、管理费、建设贷款利息等因素构成，按照配租面积和规定的租金标准确定。具体租金标准由市、县人民政府参考市场租金确定。
第七条【租金标准核算与调整】 住房城乡建设（房地产）主管部门应当定期测算廉租住房和公共租赁住房租金标准，送 2 价格主管部门核算，并适时报市、县人民政府调整。
租金标准调整情况，应当通过政府公报、政府门户网站、政务信息公开栏等向社会公布。
第八条【租金收取】 廉租住房和公共租赁住房租金，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门或者委托公房管理单位、物业服务企业收取，存入财政部门设立的廉租住房和公共租赁住房租金交存专户。
第九条【租金管理】 廉租住房和公共租赁住房租金，实行收支两条线管理，由财政部门监督管理，主要用于以下几方面：
（一）廉租住房与公共租赁住房物业服务补贴；
（二）商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房与其他住房之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用；
（三）集中建设的廉租住房、公共租赁住房与非住宅之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用。
第十条【拒交租金处理】 承租人无正当理由，不按时交纳廉租住房、公共租赁住房租金的，由租金收取单位催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。拒不交纳的，报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门按有关规定强行收回住 3 房。
第三章 住宅专项维修资金
第十一条【经适房维修资金交存】 经济适用住房购买人应当按照购买面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额应为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%～5%。
各市、县人民政府应当按照略低于商品住房交存比例的原则，确定具体的交存标准。
第十二条【经适房维修资金管理】 经济适用住房住宅专项维修资金，在小区业主大会成立前，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门代管，委托所在地银行开立专户，以项目为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。
业主大会成立后，业主大会应当委托所在地银行开立住宅专项维修资金专户，按房屋户门号设分户帐。业主委员会应当书面通知市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门。
市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当在收到通知后30日内，通知专户管理银行将该项目业主交存的住宅专项维修资金帐面余额划转至业主大会开立的帐户，并将有关帐目移交业主委员会。
市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当 4 加强业主大会开立经济适用住房住宅专项维修资金帐户的监督。
第十三条【经适房维修资金划转业主大会前使用程序】 经济适用住房项目住宅专项维修资金划转业主大会管理前需使用的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门申请列支；
（五）市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转使用通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第十四条【经适房维修资金划转业主大会后使用程序】 经济适用住房项目住宅专项维修资金划转业主大会管理后需使用的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料，向业主委员会申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门备案；
（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第十五条【廉租房、公租房维修资金交存】 廉租住房、公共租赁住房产权人，应当按照住房建筑面积交存住宅专项维修资金。
集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额应为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%～5%。
商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准，按配建项目其它住房的交存标准交存。
廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金续交标准与办法，由市、县人民政府制定。
第十六条【廉租房、公租房维修资金管理】 集中建设的 6 廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金，由市、县（市、区）财政部门建立专户存储，按照产权单位设帐，按项目和幢设分帐。
商品房及其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金，与配建项目的住宅专项维修资金统一管理。
第十七条【廉租房、公租房维修资金使用】 集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目维修、更新、改造，需使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案；
（二）物业服务企业将使用建议和方案报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门，经审核同意后，报请同级财政部门批准；
（三）物业服务企业按照批准方案组织实施；
（四）物业服务企业持有关材料，向市、县（市、区）财政部门申请列支；
（五）市、县（市、区）财政部门审核同意后，从本项目住宅专项维修资金专户划转至维修单位。
商品房及其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房维修、更新、改造，需使用住宅专项维修资金的，按配建项目住宅专项维修资金使用的相关程序办理。
7
第四章 物业服务费及其他费用
第十八条【物业服务费标准】 经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房物业服务费标准，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门根据物业服务项目规模、服务标准和房屋配套设施设备等情况分类测算，报同级价格主管部门批准确定。
第十九条【物业服务费标准调整】 受聘物业服务企业可适时向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门提出调整物业服务费标准申请，成立业主委员会的需同时提交业主大会表决通过。经市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门审查同意或者业主大会表决通过后，报同级价格主管部门核准，价格主管部门核准后方可调整。
物业服务费标准调整情况，应当在物业服务区域内公告栏公告。
第二十条【物业服务费收交】 保障性住房使用人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同、租赁协议的约定按时足额交纳物业服务费。物业服务费，由物业服务企业收取。
第二十一条【拒交物业费处理】 居住人无正当理由，不按时交纳物业服务费的，由物业服务企业催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。
8 拒不交纳物业服务费的廉租住房、公共租赁住房承租人，由物业服务企业报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门按违反租赁合同约定行为等有关规定处理。
拒不交纳物业服务费的经济适用住房居住人，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第二十二条【特殊住户物业服务费冲抵】 居住人属于特困家庭、身患残疾的，可向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门提出申请，经审核符合条件的，可在所居住小区安排服务事项冲抵部分或全部物业服务费。
第二十三条【其他费用】 环卫费、水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费等应当由个人承担的费用，由有关部门（单位）向保障性住房居住人直接收缴。
第二十四条【退出时的费用结算】 承租人按规定退出或自愿退出保障性住房的，退出时应当结清租金、物业服务费、环卫费、水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费等应当由个人承担的费用。
第五章 物业服务与配套设施管理
第二十五条【制定临时管理规约】 市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当制定保障性住房小区业主（住户）临时管理规约，依法约定如下事项：
（一）物业的使用、维护和管理；
（二）业主的共同利益；
（三）业主应当履行的义务；
（四）违反临时管理规约应当承担的责任。
第二十六条【承接验收】 保障性住房竣工交付住户使用前，受聘物业服务企业应当与建设单位完成物业公用部位和共用设施设备的承接查验工作。
第二十七条【选聘前期物业服务企业】 保障性住房小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门组织采取招投标的方式选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。
业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，前期物业服务合同终止。
第二十八条【物业服务职责】 承接保障性住房项目物业服务的企业在按合同约定履行维护小区环境卫生、安全保卫、车辆管理和共用部位、共用设施设备维修、养护、管理等职责。
第二十九条【服务要求】 物业服务企业应当增强服务意识，规范服务行为，提高服务质量。在小区内公开服务项目、服务标准、服务费标准、临时管理规约等内容，定期收集住户的意见和建议，及时制止违章搭建、改变房屋用途或者擅自拆改房屋等行为。发现保障性住房转租、转借、转让、出租、调 10 换、经营等情形，及时报告市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门。
第三十条【经营管理】 廉租住房和公共租赁住房项目配建的经营性用房、配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项，应当由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门或者委托物业服务企业经营管理。
经济适用住房项目配建的经营性用房由产权单位负责经营管理，配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项由物业服务企业代为经营管理。
第三十一条【经营收入】 廉租住房、公共租赁住房配建经营性用房及配套公共设施设备的经营收入和经济适用住房配建公共设施设备公有产权部分的经营收入，应当存入财政部门设立的保障性住房经营收入专户，由财政部门统筹安排使用。
经济适用住房配建公共设施设备业主共有产权部分的经营收入，应当用于补充本项目住宅专项维修资金，按照比例存入各业主的分户帐户。
第三十二条【审计监督】 审计部门应当定期对廉租住房和公共租赁住房租金交存及使用、配套设施经营性收入交存及使用、专项维修资金的归集及使用等情况进行审计。
第三十三条【监督管理】市、县（市、区）住房城乡建设 11 （房地产）主管部门应当加强对保障性住房运营管理的监督，设立保障性住房使用、管理、服务投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。
第三十四条【实施细则】 市、县（市）人民政府应当在本办法下发3个月内制定实施细则，并报上一级人民政府备案。
第三十五条【施行时间】 本办法自2012年
月
日起施行。
