第一章总论.......................................................................................................................................2
第一节 项目提要 .....................................................................................................................2
一、项目名称 ...................................................................................................................2
二、拟建设地点 ...............................................................................................................2
三、项目建设单位 ...........................................................................................................2
四、项目总负责人 ...........................................................................................................2
五、建设内容 ...................................................................................................................2
六、项目建设的指导思想 ...............................................................................................3 第二节 基本情况 .....................................................................................................................3
一、基本情况分析 ...........................................................................................................3 第三节项目建设背景与必要性 ...............................................................................................3
一、项目建设背景： .......................................................................................................3
二、建设的必要性 ...........................................................................................................4 第四节项目建设的有利条件 ...................................................................................................5
一、选址地区的优势 .......................................................................................................5 第五节项目建设提出的依据 ...................................................................................................5 第二章市场分析及销售设想 ...........................................................................................................5
第一节市场分析 .......................................................................................................................5 第二节目标市场 .......................................................................................................................5
一、按人群划分 ...............................................................................................................5
二、按区域划分 ...............................................................................................................6
三、其他目标群体 ...........................................................................................................6 第三节销售设想 .......................................................................................................................6
一、销售设想 ...................................................................................................................6
二、销售策略 ...................................................................................................................7
三、销售战略 ...................................................................................................................7
四、促销价格制度 ...........................................................................................................7
五、产品销售费用预测 ...................................................................................................8
第三章建设规模与产品方案 ...........................................................................................................8
第一节建设规模 .......................................................................................................................8 第二节产品方案 .......................................................................................................................9 第四章不可行因素分析 .................................................................................................................10 第五章财务评价 .............................................................................................................................10 第一节基本数据与说明 .........................................................................................................10
一、生产安排 .................................................................................................................10
二、销售收入 .................................................................................................................10
三、总成本费用（第一年） .........................................................................................10 第二节盈利能力分析 .............................................................................................................11 第三节不确定性分析 .............................................................................................................11
一、敏感性分析 .............................................................................................................11
二、盈亏平衡分析 .........................................................................................................11 第六章社会效益 .............................................................................................................................11
一、对农业产业化政策有重大意义 .............................................................................11 二．调整产业结构带动农业发展 .................................................................................11
三、增加就业机会，保障社会安定 .............................................................................11 第七章可行性研究结论 .................................................................................................................12 第一节项目可行性研究结论 .................................................................................................12 第二节建议 .............................................................................................................................12
第一章总论
第一节 项目提要
一、项目名称龙华农业发展有限公司可行性研究报告
二、拟建设地点：该地位于黄坑镇长见村东边塅，往里是建阳黄坑镇３A景区，有太子桥，十里长涧等著名景点，临近有连片性的竹林，及３０多亩茶山，此外，黄坑处于三市中心点，北有绍武，南有建阳，西有武夷山，去这三个城市时间相当，仅需１至２小时，而且需大量蔬菜，渔业等。
三、项目建设单位：龙华农业发展团队
四、项目总负责人：杨龙
五、建设内容：建设内容包括200亩空地，后面山林５００亩。准备开设的项目有： １、搭建大棚150亩
第一年先试行搭建大棚１５０亩，７０亩种植辣椒，１０亩试行各种蔬菜（由于黄坑没有大棚蔬菜经验，先试行各种蔬菜以来年可批年生产，辣椒已经成功案例），２５亩种植葡萄，２５亩种植草莓。余下２０亩种植各种花卉，以方便摆设美观及给游客购买。
２、后面山林可圈部份区域养殖土鸡 ３、规划１５亩老水沟边田为养虾实验基地
（１）此项目为第二年实施项目，先行开发两个虾塘，试行养殖淡水虾 （２）如果成功，当年下半年可直接全部开发及推广
４、山边有茶林及竹林交汇山脚边有块小空地可搭建竹屋，全部采用竹子搭起，以原色为主，里屋可设计让游客方便居住，外简内舒适，接近大自然。
４、划分规划出３０亩开发鱼塘，供客人垂钓娱乐。
５、家庭农场，菜地认领，采摘体验：
（1）划分规划出５亩土地，实行会员制认领。
（2）以年为最低单位，会员认领一块（或以上）菜地并交纳所需费用，即可挂牌标明菜地归属权，会员自选种植套餐种类。
（３）可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人），收获所得归顾客所有。
（４）采摘体验，划出少量体验地块用于客户短期体验。
4、烧烤，垂钓、露营：
（1）搭建钓鱼休息场所，供客人聊天聚会休闲观景垂钓。
（2）在农场辟出烧烤场地，开发户外烧烤项目，收取食材场地及钓具，鱼饵等费用。
六、项目建设的指导思想：现在，粮食安全问题弄得大家人心惶惶，与不安全食品的周旋和鏖战中，人们已经疲惫不堪，索性回归到最原始的生存状态，自种自食，自养自用，当起快乐的“自给族”。
粮食价格问题，几年来，极端气候的不断出现，干旱灾害的频发，再加上我国自身水资源的短缺，再度引发了我国粮食安全隐忧。粮食价格攀升和商品市场波动现象将持续一段时间，这将影响贫困国家的经济稳定和粮食安全
都市压力， “城市压力病”被忽视。这些压力一方面在推动社会的前进，同时不知不觉中把人们压得喘不过气来。当中尤以社会精英为甚。
第二节 基本情况
一、基本情况分析
目前的２００亩土地上由于有一条高山汇流注入的河流通过，及黄坑长见村已经划为３Ａ景区，随着３Ａ景区的开发建设及宣传，周边计划各种旅游景点，专门喜好自驾游，外地游客，本地临近三座城市市民会越来越多人知道这里，所以这里将会有很多人聚集。此外，这里还是各种红茶，野茶的出名的地方。这２００亩土地，供水供电良好。
第三节项目建设背景与必要性
一、项目建设背景：
1、现在，粮食安全问题弄得大家人心惶惶，作为一个中国人，如果不是故意闭目塞听，总可以从媒体上了解到一些事实：苏丹红、陈馅月饼、三聚氰胺毒奶粉、染色馒头、瘦肉精猪肉、非法食品添加剂、打避孕药的黄瓜、用硫磺薰过的中药、地沟油„„可以这么说，无论吃什么都可能有假。但是依靠有关部门不是百分之百地就能解决问题，（如果能百分之百的解决问题，就不会出现那么多的食品安全事件了），因此只能依靠自己。
2、粮食价格问题，根据国家统计局发布的数据显示，5月份CPI同比上涨5.5%，创下34个月以来的新高。其中，食品类上涨11.7%，再次成为拉动CPI上涨的“主力军”。 几年来，极端气候的不断出现，干旱灾害的频发，再加上我国自身水资源的短缺，再度引发了我国粮食安全隐忧。
联合国粮农组织和经济合作与发展组织6月17日共同发布的一份题为《2011-2020农业展望》报告指出，由于粮食生产供不应求，今后十年的谷物和肉类价格将会上涨。报告预计将会比过去十年上涨20％， 肉类价格将上涨30％，不断攀升的商品价格正在对粮食链产生影响，直接对贫困国家的经济和粮食安全造成威胁。报告指出，粮食价格攀升和商品市场波动现象将持续一段时间，这将影响贫困国家的经济稳定和粮食安全。报告呼吁二十国集团采取措施，增强发展中国家的农业生产力，消除扭曲的贸易政策，并建立改善农业生产、消费、库存和贸易的新机制，以缓解由于粮价上涨给贫穷国家带来的威胁。
3、都市压力， “城市压力病”被忽视。中国社会自改革开放以来，经过近30年的高速发展，社会的方方面面都已发生了深刻的变化，但有一个方面的变化长期以来却被人们忽视了，这就是人的生存方式的变化。漫长的农耕社会，新中国成立后长期的“大锅饭”体制，使国人养成了以淡定和慢节奏为主调的生存方式。随着社会的迅速转型，现代化、全球化、市场经济、竞争等已成为社会的主题词。在这些主题词背后释放出的是一股股强大无比的压力，这些压力一方面在推动社会的前进，同时不知不觉中把人们压得喘不过气来。当中尤以社会精英为主。
4、自己买种子种菜成为当下一种时尚的生活方式。最近，在德国把肠疫情的元凶定为芽苗菜后，国内介绍如何自己生豆芽的帖子立刻出奇地火。在与不安全食品的周旋和鏖战中，人们已经疲惫不堪，索性回归到最原始的生存状态，自种自食，自养自用，当起快乐的“自给族”。
从东京到纽约、伦敦，越来越多的都市人乐于当“农夫”。他们“兵分两路”，一路人马回归农村、体验田园生活，或找个村落长期定居；另一路人马干脆在城市的角角落落寻找出路，楼顶、地下室和花园都开垦成了自留地。
加拿大和美国今年兴起了楼顶农场热，这股热潮并不是非专业人士的小打小闹，而是有资本的农产品供应商掀起的轰轰烈烈的城市垦荒运动，无需消费者亲自动手，每周送货上门。对绿色食品的青睐、对食品安全的担心，导致全球又掀起了一波自给自足热潮。
二、建设的必要性
１、附近建阳黄坑３Ａ景区的建设带来了千载难逢的机会，意味着这一片人流量会激增，带来的机遇也有很多。 ２、目前都市农夫是当下的一种时尚的生活方式，可以缓解都市快节奏所带来的压抑。 ３、粮食安全和粮食价格问题弄得人心惶惶，回归原始，感受自然，自给自足是当下很多家庭的想要的。
４、周边三座城市基本上没有直接可供应的大面积蔬菜，基本上都是外进 第四节项目建设的有利条件
一、选址地区的优势
1、地属３Ａ景区内，符合家庭农场的需求
2、附近供水供电充足，土地大致可分三大块（分别为150亩、30亩、15亩），可以灵活规划。
3、山边上还有大片的竹林及茶树，还饲养着大量土鸡。
4、地处三市交汇地方，及建阳区的开发建设，有更多的富人居住，也属于目标群体，这些富人可能已经厌恶了都市的烦闷，希望体验更好的生活，家庭农场是个不错的选择，可以很好的放松身心。
第五节项目建设提出的依据
1、开设家庭农场的方式可以起到促进资源合理利用的作用。
2、３Ａ景区的建设及宣传将带来前所未有的人流，人流量激增带来的机遇。
3、自己买种子种菜成为当下一种时尚的生活方式。全国各地出现了许多“都市农夫”，他们不甘于受制于人，为了自己和家人的健康，决定自己在天台或阳台上栽种菜，自给自足，提供自己真正的绿色食品。
第二章市场分析及销售设想
第一节市场分析
市场需求量：以周边三座城市的居民为主，以福州批发市场为次，及各种来景区旅游的游客们
第二节目标市场 农场的目标群体有
一、按人群划分
1、收入：富人、中薪阶层、游客
2、年龄：小孩、青年、中年、老年
注：以上目标群一般为三世同堂或两口之家。
二、按区域：小区、别墅区
三、其他目标群体
周边辐射型：被农场多元化资源的某一点吸引。由于距离近不远所以也会属于农场的目标客群。这样一来，多元化优势再次放大，无论客户变化，总会在农场找到自己的喜好。
第三节销售设想
一、销售设想
1、简述：土地共有200亩，山林面积500亩。７０亩的辣椒
2、。如果按向每户出租100平方米做急停农场，可以出租给56户家庭。此外，每户还可以加价来认购核桃树或者板栗树，按单价算。租地后也可以以自己名义认购一只土鸡，可以自己命名。
2、销售准备
1.制定地块完整规划图，确定农耕样板区；
2.确定每个地块的面积、长、宽等具体数据并印制签约用图（包括不规则地块），制定编号、价格；
3.制定广告推广计划、活动安排； 4.印制广告册宣传等资料；
5.确定并印制合同正本，合同附件的准备（包括：附件、位置图、交地标准等）； 6.确定定金收取时间及金额，制作选地号码牌或排号表 7.计算地块成本（包括道路、水电、基础设施、人工等成本） 8.确定每个地块的上下水及饮用水、电等供给方式及收费标准
3、销售流程
1.来电约访（接听客户来电，介绍简单情况，约客户来现场参观样板区）
2.接待来访客户（接待到访客户，介绍整体规划，带领客户实地参观，解答客户疑问，增强客户购买欲，记录客户反馈信息） 3.交定
4.通知选地（通知客户上门，签约交款，签约需带本人身份证明，付款方式可采取一次性付款或分期付款）
5.交地验收（付清尾款，交地验收）
二、销售策略
产品策略：为鼓励目标群体长期租凭家庭农场，可以开展“租地送鸡”（租一年以上的），因为租期较短的话维护成本比较高，去寻找一个新的租客比维持一个旧的租客的费用高出许多，而且土地闲着的期间，还要自己打理（如搁置太久没人租，长杂草了）。
价格策略：租期以一年为周期计算的话，每100平方米一年收取1000元。因为，如果按月出租的话，到了冬季基本上就没人会租了。在每户租地后可以认购树，认购一棵树100块一年，可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人的话额外计算），收获所得归顾客所有。
备注：1.前来租凭的人不一定每户都租100平方米，可以租多或租少，价格按实际租地大小计算。2.水电费每户在签约时付200定金，年末多退少补。
渠道策略：开展“推广折扣”活动，如果原先租凭人介绍其他人来租凭家庭农场的话，可以享受1年租金8折的折扣。只需在签订租凭合同的时候写上推荐人的名字即可。
促销策略：开展“免费体验”活动，划开土地的一部分（600平方米）和一定数量的树作为体验地，顾客可以在里面进行为期一个月的体验，不收取租金的。如果树有收成而顾客想享有的话则可按折扣价出售。在体验期间，每个顾客如果邀请其他人来进行体验活动还可以获得土鸡赠送（一旦体验地满后则不送）。
三、销售战略：
划开一部分地用作试验田，开展各种活动，争取在短期内提高前来体验和租凭的顾客。其次，利用原先租凭人推广就有折扣的方法，提高租凭人的参与度和积极性促使其去推广，从而争取到更多的租凭顾客（还减少了很多推广成本）。这样，同学、一个小区的人在同一块土地上种植，乐在其中，又可以相互交流。同时，减少土地的闲置期，减少人力、维护等成本的支出。这样，在一年中就能获得相对稳定的收入，减少不确定性的发生。
四、促销价格制度
对与别墅区的富人来说，拥有更多的财富，可能会租凭更多的土地。如果富人一次过租500平方米以上，也应采取相应的折扣。
五、产品销售费用预测
1请人制定地块完整规划图 300元
2印制签约用土每张2毛钱，印200张共40元
3建设两个道具房用于存放农具（一个5000元），购买各种农具提供给顾客，大约100件各种各样用于耕种的道具，平均50块一件，共5000。总花费：10000元 4印制广告册宣传等资料300元
5印制合同正本，合同附件每份10块，印100份，共1000元 6选地号码牌每个5块，需要80个，共400元
7道路建设成本：共需铺100米的大道，每铺十米500元，共需5000元；基础设施维护、人工、水电维护成本：每100平方米需10元每月，每月共需660元
8确定每个地块弄好水表、水龙头、电表、路灯、凳子、每1000平方米一个自造休息小亭（弄6个）等设施5000元
成本费用总计：300+40+10000+300+1000+400+5000+660+5000=22640元
第三章建设规模与产品方案
第一节建设规模
把10亩地，合理分配做家庭农场。
第二节产品方案
1、家庭农场，菜地认领：
（1）划分规划出一部分土地，实行会员制认领。
（2）以年为最低单位，会员认领一块（或以上）菜地并交纳所需费用，即可挂牌标明菜地归属权，会员自选种植套餐种类。
2、果树认领、采摘体验
（1）以家庭为单位，出租核桃树和板栗树的所有权，为果树命名挂牌。
（2）可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人），收获所得归顾客所有。
（3）采摘体验，划出少量体验地块用于客户短期体验。
3、家禽名义认养（可以每人认一只鸡，可以自己命名）
4、烧烤，露营：
（1）搭建休息场所，供客人聊天聚会休闲观景。
（2）在农场辟出烧烤场地，开发户外烧烤项目，收取食材场地费用。
活动方案主要有：租地送鸡、推广折扣、免费体验
第四章不可行因素分析
1、三座城市周边的居民都是工薪阶层，不到周末，估计是不会有时间到这里游玩
2、有的人不喜欢采摘，甚至认为是乡下，去的来回时间太长，住一天成本又高，即使有钱也不想动
3、周边也有农户种植辣椒
4、受天气的影响大，这里天气比较潮湿，阳光日照量少，天气温度比较低，路比较远
5、大棚蔬菜现在部份居民不太信任，网络传言大棚为了追求产量，而大量用药及肥料。
第五章财务评价
第一节基本数据与说明
一、生产安排
可以考虑雇佣几个小工来进行农场的维护和看管
二、销售收入
１５０亩中的７０亩辣椒平均亩产是３万斤，合计是２１０万斤，按往年行情，平均批发价为１.２元，可销售。如果处于满负荷状态的话年租金收入达56000元。其次，200棵核桃树和100棵板栗树也全部出租的话，每棵树一年100块租金，年租金有40000。年销售收入共有96000元。 总成本费用（第一年）
1.请人制定地块完整规划图 300元
2.印制签约用土每张2毛钱，印200张共40元
3.建设两个道具房用于存放农具（一个5000元），购买各种农具提供给顾客，大约100件各种各样用于耕种的道具，平均50块一件，共5000。总花费：10000元
4.印制广告册宣传等资料300元
5.印制合同正本，合同附件每份10块，印100份，共1000元 6.选地号码牌每个5块，需要80个，共400元
7.道路建设成本：共需铺100米的大道，每铺十米500元，共需5000元；基础设施维护、人工、水电维护成本：每100平方米需10元每月，每月共需660元，12个月共需7920元。
8.确定每个地块弄好水表、水龙头、电表、路灯、凳子、每1000平方米一个自造休息小亭（弄6个）等设施5000元 成本费用总计：300+40+10000+300+1000+400+5000+660*12+5000=29960元 外加小工工资每月800（雇佣两名）：一年薪酬支出共需19200元。 合计：29960+19200=49160元
第二节盈利能力分析
第一年利润：销售收入-总成本费用=96000-49160=46840 之后每年，随着时间推移，很多设备已经弄好和完善，无需再次购买，减少了大量的成本费用。届时，盈利能力进一步得到提高。 该项目盈利能力可以接受。
第三节不确定性分析
一、敏感性分析
租户不多只达到一半的话，年收入就只有48000元，减去第一年的成本费用后略亏损。
二、盈亏平衡分析
要出租多少户才能抵消成本费用 1000x-49160=0，解得x=49.16，约等于49户。 要出租多少棵树才能抵消成本费用 300y-49160=0，解得y=163.86，约等于164棵。
第六章社会效益
一、对贯彻落实国家省、地、市的农业产业化政策有重大意义
所谓的“家庭农场”很多都是是开垦城市的街角、空地、垃圾场边和铁道旁等闲置的公共土地，用类似认领种植的方式，租给愿意在此处耕种的市民，并且鼓励民众种植无公害的蔬菜瓜果或花草。此举是促进社会资源合理利用的良好体现，政府应该大力支持。
二．调整产业结构带动农业发展
目前我国粮食供需区域性和结构性矛盾仍比较突出，南方销区、西部及西南部分地区存在缺口。如果大力推建 “家庭农场”，合理利用资源的配置，将有利于增强发展中国家的农业生产力，消除扭曲的贸易政策，并建立改善农业生产、消费、库存和贸易的新机制，以缓解由于粮价上涨给贫穷国家带来的威胁。
三、增加就业机会，保障社会安定
对于这些土地，与其让这些小面积土地荒芜，还不如利用起来，既能让市民吃上新鲜、无污染的放心菜，也能增加劳动就业。
第七章可行性研究结论
第一节项目可行性研究结论 第二节建议
