项目市场定位
1、根据对市调分析的总结，旺销项目的普遍优势：户型、面积、特色，
目前威海别墅项目良莠不齐，有品质优秀的，也有毫无特色的，针对这些项目的销售情况我们进行了分析统计：
威海别墅市调分析
前言
何为别墅
人们为什么买别墅
人们都会买什么样的别墅
威海的别墅有什么不同
威海都谁在买别墅
我们的别墅卖给谁
一、威海别墅市场分析
2009-2013威海别墅销售情况总分析
威海购买人群分析
别墅市场购买习惯分析
别墅市场远景预计（即将开发：润远山海、两岸靖水湾、雨润集团、长青海宴台，别墅市场竞争相当激烈）
结论：
威海三线城市，城市经济发展水平有限，威海本地别墅购买人群有限，而外地客群又很难接受总价高于三四百万的别墅，因此威海别墅项目购买人力很有限；但威海近期又在大规模开发，尚多粥少，别墅市场竞争越来越激烈。
二、威海别墅项目销售分析
威海市区（数据表格分析）
山海华府
两岸金岭
维多利亚别墅
威海高区：
天屹碧海庄园
威海经区：
天龙公馆
阳光东海岸
山水文园
结论
1、市里定位好的项目销售比较好，市里的项目卖的最好，经区的项目卖的最不好
2、威海是一个团状聚集城市，并不同与中国其他圆饼妆城市，每个区域之间有很长一段空间上距离，因此市区别墅群体定位就是市里和高区的高端人群，尽管经区有别墅，距离过远，很难会考虑经区的别墅，同理，经区的主要别墅客群定位也限制在经区，这也就是为甚么经区的别墅项目卖的不好主要原因，经区才经过10年的发展，高端人群较少，因此这个区域购买能力远远不及市区；
三、本案产品定位
1、地理位置特点，优劣势
地图一张
从地图上我们可以看出，本项目距离市里*公里，高区*公里，经区*公里
优势：
1、海洋资源，
2、秀丽山景，空气清新，私密性高
3、开发银行疗养基地就在附近；
劣势：
1、离经区中心距路途遥远；
2、周边基本无生活配套
3、周边有工厂
总结：本项目由非常好的自然山海资源，空气清新，而且将来政府也可能规划城城市之心，但我无法规避一个事实，本案离城市中心较远，且周边并无配套，从前言的分析我们可以看项目如果真的定位高端人群的大面积别墅，我们面临的竞争非常强，因为威海是山海之城，山海资源到处都有，而且其他项目又里城市中心很近，周边有基础配套，优势明显；因此我们如果不另辟蹊径，项目销售会面临很大的难度
2、目标客户群及特点
1、经区中高端人群，本地已有几套住房，想买一套节假日休闲度假的别墅作为享受
2、外地人，来威海短期度假的客群（客户群无限放大）
3、项目定位
度假的小别墅
4、适宜市场需求的户型、面积
度假、休闲、面积在150-200之间的小别墅
5、深度挖掘自身特色
私人踩摘果园、私家海滩、农家乐园、温泉会所、
6、销售策略
1、要想富、先修路，要想卖项目，必须先卖区域，我们要把项目所在的区域炒作成一个很私密很适合威海人周末，节假日放松的地方，之后再炒作项目；
案名：目前案名并不适宜项目度假产品的推广，建议更换案名
1、小别
广告语：
区域包装
别人都挤着来威海度假、威海人，你们哪里去？
别人都来威海的海边玩、威海人，你们哪里去？
刘公岛，成山头，西霞口，朋友没够，我够了！
项目
半小时，适合度假的小别墅；
威海人，别来这一套；
