旧城改造热中的冷思考
近年来，县委、县政府按照市委、市政府制定的总体发展思路，运用经营城市的理念，从２００１年开始了第一轮大规模的旧城改造工程。到现在，旧城改造工作取得了很大的成绩。作为在平定第一个开展旧城改造工程项目的开发商，从新安一期艰难的拆迁工作到现在五个小区已经投入使用，成为平定城的新亮点。四年多的实际工作，真正领会了旧城改造在城市建设中不可或缺的重要性。同时，也感觉到旧城改造中还存在着一些误区。
误区一：黄金地段成宠儿，偏街背巷成弃儿。在一些繁华地段，人口和建筑物密度较低的旧城区，由于开发前景诱人，往往得到优先改造。与此相反，地处偏街背巷、住房困难户和危房户最为集中的地段，则成了无人问津的弃儿。这些地方的居民正是所谓的“城市弱势群体”，是最需要通过旧城改造来改善居住环境的对象。但在实际操作中，由于改造这些地方无利可图，造成政府无力去改造，开发商无意去改造。
误区二：缺乏总体规划，零星分散搞改造。在旧城改造实际过程中，一些地方为了追求高额利润，出现零星插建、见缝插针，甚至挤占公共配套项目用地的现象。造成房屋改造杂乱无章，基础设施无法顾及，改造死角到处遗留，改造了的旧城仍是旧城。
误区三：急功近利，大拆大建。在旧城改造大拆大建中，居民为了多占面积，在旧房子上匆忙加盖二楼、三楼，甚至出现这边已经开始拆迁，那边却又开始建筑现象，不仅造成极大的浪费，也给开发商带来额外的经济损失，难免使拆迁工作陷入僵持，延误工程时间，增大改造压力。由于改造规模过大，拆迁过多，利润微薄，安置困难，加之政府在估价的时候，没有考虑进公用设施的投资，比如健身场馆、娱乐场所、休闲场地等等，靠开发商的自觉行动很难做到。
误区四：建设与管理关系不顺、职责不清。小区建成后，业主对物业管理的认同度低，多采取不配合行为，加之舆论宣传跟不上，开发商没有管理权力，业主委员会迟迟成立不起来，造成了物业管理的被动。开发商力不从心，业主也多有不满，使旧城改造后不可能全面改善市民的居住条件。
误区五：旧城中的居民一般在原区长期居住，其工作、子女就学、家庭和社会联系全在该区，拆迁后希望原区安置，但这往往有许多困难，旧区中有一些城市中的农民收入不稳定，生活保障低，让他们住进楼房，他们往往负担不起或者不愿意负担各项费用，他们有时只能搬至其它低标准的住宅，生活依旧得不到改善。
旧城改造之所以出现误区，其主要原因大多与资金不足和宣传力度不大有关。关键却是政策问题。要充分发挥政府和开发商、集体和个人各方面的积极性，政府必须给予优惠政策，对旧城区中的商品房开发建设尽量减免有关税费。同时，加大对旧城改造政策的宣传，让市民都有明确的政策概念。只有这样，才能缓解旧城改造中资金不足和居民盲目违法建筑等等的问题。
一是旧城更新改造要从总体上对旧城区进行全面的研究，制订一个系统的旧城更新改造规划，要从宏观和微观两个方面对旧城更新改造进行规划控制，要有明确的评价体系、目标体系及控制体系作支撑，要与总体规划、分区规划及控制性详细规划相衔接，这样才能避免因规划控制不力而造成混乱和矛盾。平定的城市重建计划应有一个清晰的目的，必须针对较大的城市范围，而不是在小块地重建房屋。
二是旧城更新改造要树立经济观念，城市土地价值和土地收益已成为旧城更新改造中需要研究的重要问题，不能以牺牲城市的整体社会效益和环境效益，取得本单位经济上的回报，为城市可持续发展留下隐患。政府可运用划分土地等级计划，增加政府的议价能力和说服力，要充分考虑到改造后的公用设施建设规划，真正满足老百姓与时俱进的生活理念和生活方式。在连片集中开发万平方米以上的小区，提前把建设网球场、篮球场等健身场所、草坪花
园、娱乐活动等等的公用设施投资规划进去，从真正意义上改善市民的生活环境，才是旧城改造的初衷。更快地推动旧城更新改造，在实际操作中既要有经济观念，又要留有余地，以适应城市未来的结构性变化。
三是旧城更新改造应坚持保护城市历史文化环境的原则，将城市设计思想渗透到旧城更新改造中。
四是旧城更新改造过程中还应注重广大市民的参与，充分调动各方面的积极性，整体启动旧城更新改造。对于旧城改造出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题，专业人士和城市市民要多发表意见，旧城区更新改造应是个透明、多方吸取民意的过程。同时，在旧城改造中，不仅要融入这个区域，还要融合人文格调和城市气质。要运用多种调控手段，制定合理的奖励与处罚规定，诸如提供较多的城市开发公共空间，实行面积奖励和经济刺激。
一个城市的品位不仅是建出来的，更是管出来的。一个城市的灵魂不是天生的，是铸造出来的。在旧城更新改造中加强行为规范，减少开发建设活动的盲目性和投机性，做到决策科学化，才能促进旧城更新改造的健康发展。
