开封县房地产市场调研报告
概况
开封县城距离开封市中心仅8公里，呈现半包围态势围拢开封市，城市的发展方向也是西、北、南全方位围和开封市区。但是开封市政府主要贯彻“郑汴一体化”方针，主力向西发展，处于开封市区东南角的开封县县城的发展并不乐观。对于房地产市场的发展而言，更是弊大于利，一大部分县城居民会倾向于开封市购房。从目前房地产发展趋势来看，开封县房地产开发处于缓慢发展阶段，新建楼盘不多，总体上集中在县城北部和南部，分布在祥符大道和科教大道两侧，凭借县城南北的纵向扩展，辐射中心城区居民。
商业分布情况
开封县位于豫东平原，北依黄河、三面环抱古城开封，地理位置优越。开封县从商业、行政事业单位、医疗机构、购物场所情况看可谓“一横两纵四区”的格局，即：一横：贯穿开封县城“黄金街”县府东西街；两纵：青年大道、科教大道；四区：城西开发区、科教宜居区、老城区、黄龙区。开封县商业集中分布在：青年大道、县府东西街，县府南北街，科教大道等。
城西开发区青年大道以西 开黄公路以南
商业业态以商铺，饭店为主；青年大道上集中了五金建材、电工具、网吧、超市、婚纱摄影等，目前人流量一般；随着市县一体化政策，开黄公路西延，市县融合，易出新地块，发展居住区。
科教宜居区县府东街以北 青年大道以东
此版块地理位置优越，新建成片小区，项目云集，商业较完善，教育资源是本区域的一大核心。世纪广场、体育场等休闲生活配套，未来，开封县最宜居住区。经二路北延，连接开封市县通道，加快本区域发展速度。
老城区县府东街以南 青年大道以东 园区路以北
此版块为市政府所在地。是开封县政治、经济、金融、信息等中心地区。县府东街是目前最繁华的商业地段，交通方便，配套设施齐全，商业、医疗完善。大型商业场所甚少，现状制约城区发展，进程缓慢，旧城改造困难大。政府规划文化路向南延伸，将会带动该区域的发展。
黄龙区园区路以南
此版块集聚区将充分发挥交通区域优势、农副产品资源优势，依托银海棉业、禾丰禽宰、农副产品物流、烟医药物流、晋开化工等龙头企业重点发展农副产品精深加工、物流、医药化工等三大支柱产业。周边不泛有建材装饰材料门店等，未来产业也会带动该区域经济上的发展，拉动内需，商业有待完善。
开封县采盘情况统计
本次住宅地产调查主要针对县府东街、县府西街以及科教大道、祥符大道等周边的9个楼盘展开调研，分别为东方百合、祥符春天、书香名门、帝都花园、金源名都、塞纳春天、水木清华、怡景苑、鑫福花园。
1.东方百合
项目地址：中学街与科教大道交汇处向北500米路西
开 发 商：开封亨通置业有限公司
建筑形态：多层、小高层；
项目概况：占地130亩，建筑面积160000㎡，分2期开发，一期已售完，目前在售二期，多层花园洋房19#、20#、21#，准现房，2012年11月交房；
面 积：主打户型95㎡-136㎡三房；
价 格：2760元/㎡（五层均价）
优惠活动：10家以上团购各优惠1万
内部配套：绿化率45％，单气双水，水景，喷泉广场，风情商业街，900个停车位，篮球场、网球场；
周边配套：文博高中、黎明中学、四高分校、一中、新宇中学，斜对世纪广场、体育场、超市；
项目小结：整体属于中高端项目，体量大，形成规模效应。准现房，海派建筑风格，坡屋顶，特色外立面；教育资源丰富；户型一般，置业顾问讲解不专业。
2.祥符春天
项目地址：园丁路与李太路交汇处
开 发 商：开封县开心一方置业有限公司
建筑形态：多层、小高层；
建筑风格：现代简约
项目概况：占地面积约60亩，共23栋楼，一期1#—13#，一期多层2012年8月开盘。外墙三段式，底层为仿石材，2—5层为瓷砖，顶层为涂料；半围式布局；坡屋顶，买顶层送阁楼，买一层送花园；
面 积：78.66㎡两房，103㎡—108㎡三房，133.34㎡四房；
价 格：未开盘，开盘日期2012年9月份，价格未出；
优惠活动：现正在排号中，1万抵1.5万，2万抵3万；
内部配套：绿化率35％，单气双水，双重安全门，单元可视对讲系统，红外线防盗系统，深井温泉，活动中心广场；2期规划有儿童、老人活动区；
周边配套：四高分校、一中、新宇中学、超市、斜对世纪广场、体育场；
项目小结：四面临路，交通便利。项目认筹中，围墙未拉起。销售员态度较好，无代理，自售。项目品质一般，周边现有环境差，道路狭窄，户型一般。
3.书香名门
项目地址：体育中心对面
开 发 商：开封中瑞房地产开发有限公司
建筑形态：多层、小高层；
项目概括：占地面积30亩，共14栋楼，10栋多层，4栋小高层；其中，小高层
1、2层为临街商铺。多层已售完，现在售小高层（现房），仅剩129㎡、140㎡三房房源，卧室带飘窗，外墙材料为瓷砖；
面 积：129㎡、140㎡三房；
价 格：3590元/㎡（均价）
内部配套：单气双水，三个大门（一主二次），地下车库，单元可视对讲系统，360度全方位电子监控；
周边配套：文博高中、黎明中学、四高分校、一中、新宇中学，世纪广场，体育场、超市；项目小结：整体属于中高端项目，项目周边有众多学校，教育科教有很大优势；地理位置优越，交通方便，但房源品质一般，与价位不契合。主要是现房和科教资源因素在内，现所剩房源不多。
4.帝都花园
项目地址：科教大道南段，电业局北临；
开 发 商：开封金都置业有限公司
项目简介：小区分三期开发，一期多层，一层为车库，二期别墅，均已入住；现在售三期（前期咨询），占地约20亩，共四栋，多层住宅，1层商铺，2层以上住宅；
面 积：80㎡—90㎡两房，90㎡—120㎡三房；
价 格：价格未出，2012年8月底出价格；
内部配套：单气双水，地上停车位；
周边配套：超市、银行、学校；
小 结：此项目为本地代理公司销售，置业顾问不专业，讲说一般；小区外立面颜色呈深咖与暗红相接合，用色沉稳大气；小区道路没有采用人车分流；小区有两个大门，一主一次，次门不常开。周边教育资源丰富，商业配套比较成熟，交通方便，三期体量不大，坡屋顶。
5.金源名都
项目地址：科教大道与园区路交汇处
开 发 商：开封市金源置业有限公司
物管顾问：河南建业物业管理
整合推广：太格地产咨询
建业形态：多层、小高层、高层；
建筑风格：新古典主义
项目概括：占地 100亩，建筑面积19万㎡，共24栋，2栋9层，6栋7层，4栋6层，2栋15层，2栋20层，8栋17层；工程未开建。
面 积：87.54㎡、90.93㎡两房，109㎡、128㎡、135㎡、138㎡三房；
价 格：价格未出，前期咨询，开盘日期2012年8月底；
配套设施：绿化率40%，双气双水，开封县首个拥有山水景观，商业街，会所，红外线对射系统，社区360度监控系统，单元可视对讲系统，地下车库；
项目小结：整体属于高端项目，此项目为代理公司代理销售，销售人员讲说水平较高，小区环境较好。代表开封县目前最高水平，产品品质高；售楼部装修豪华，实力雄厚；人车分流，外立面温和稳重，户型布局合理，坡屋顶，三重檐口，三重建筑腰线，手工文化墙，入户花园。地理位置相对较偏，商业配套不完善。
6.塞纳春天
项目地址：开封县祥符大道与园区路交叉口
开 发 商：开封市鑫鑫房地产开发有限公司
设计单位：北京维斯顿建筑设计有限公司
全程代理：河南亿恒
项目简介：占地40多亩左右，共12栋，其中8栋多层洋房，2栋小高层，2栋高层。临街5栋，有2层底商铺；
配套设施：双水双电（市政供电、自供电）、天然气、地暖、篮球场、网球场、水系假山、室内游泳池、地下停车场；
户 型：在售二期，80㎡—90㎡两房，100㎡—125㎡三房；
价 格：花园洋房2768元/㎡，小高层均价在2900—3000元/㎡左右，八层三房2877元/㎡，高层均价2879元/㎡；
销售进度：1期多层除5#楼余少量房源以外均售完。小高层余少量房源。2期VIP正在排号。优惠活动：按揭优惠6000元，免三年物业费；一次性在按揭的基础上再优惠2个点；交房时间：一期2012年8月中旬交房，二期今年年底交房；
项目小结：此项目为代理公司销售，项目属于中端社区，坡屋顶，全框架、剪力墙结构；项目所处位置较偏，商业配套不太完善，附近没有大型超市，户型一般，采光通风不好；售楼部装修一般，售楼人员讲解详细、到位。
7.水木清华
项目地址：开封县祥符大道南段
开 发 商：开封豪享置业有限公司
项目概括：占地23亩，分2期开发，共11栋多层，6栋临街，5栋不临街，临街有2层底商铺，一楼送花园；
户 型：107.75㎡两房，131㎡三房，136.34㎡四房；
价 格：1期1号楼均价2680元/㎡
配套设施：双水（温泉水、地下水），天然气，商业街，外墙外保温，中空彩铝双玻璃；销售进度：1号楼在售；临街3栋正在排号，预计2012年8月底开盘；
优惠活动：交5000抵1万，交2万抵3万，
工程进度：仅1号楼已封顶，其余尚未动工。1号楼预计2012年年底交房，其他2013年年底交房；
项目小结：全框架结构，平屋顶，外立面不醒目，地理位置可以，交通方便，附近有学校。项目开发进度慢，销售现场简陋，户型一般，有3名置业顾问，讲解一般，属于开发商自销。
8.怡景苑
项目地址：县府西街三八岗东50米
开 发 商：开封正大房地产开发有限公司
创意设计：开封北方广告设计有限公司
代理营销：睿邯策划
项目概括：约25亩，6栋小高层，原砖混结构7层，改为小高层框架结构，小区1#临街有2层底商铺；
面 积：90㎡两房，110㎡、120㎡三房；
价 格：价格未出，预计开盘9月底；
内部配套：自来水、电、天然气一户一表，地下停车场，有线电视宽带网，电子摄像监控和楼宇对讲系统；
周边配套：县直幼儿园、实验小学、中学、县医院、银行、超市等；
项目小结：此项目为代理公司代理销售，开发商实力一般，项目开发之前没有做好系统规划。建筑形态在原规划上有较大变更。小区体量不大，一个出入大门，绿化率低，内部配套不齐全，售楼部装修一般，售楼人员讲解不专业。但小区地理位置优越，交通方便；商业配套完善。
9.鑫福花园
项目位置：开封县青年大道与袁楼路交叉口
开 发 商：开封市鑫福房地产开发有限公司
项目概括：占地约30亩，共19栋；14栋多层，5栋联排别墅，砖混结构，外墙外保温，多层基本售完；临街有2层底商铺，交通方便；
销售进度：多层仅剩4套；目前临街商铺别墅在售，现房；
户 型：135.19㎡三室（仅剩4套）2230元/㎡；280㎡三层别墅2300元/㎡，商铺4200元/㎡；配套设施：双水、天然气，中心广场，健身器材，电子摄像监控；小 结：项目体量一般，小区绿化率低，外立面普通。项目所处位置较偏，周边商业形态落后，附近无大型购物广场、娱乐场所；除价格外，项目没有特别优势。销售现场简陋，2名置业顾问，水平一般，属开发商自销
总结：
（1）“十二五”规划的良好发展势头，推动县城整体宏观经济的良好运转，房地产发展的大环境看好。
（2）今后五年内，将实现以开封县为核心的大东区组团式发展，县城人口突破20万人，市场容量和人口转移，将为房地产的发展提供一个良好的契机。
（3）开封县的房地产发展处于起步阶段，建筑设计、配套设施、景观绿化以及产品设计等都处于较低水平，房地产营销、推广等操作手段也不成熟，无法带动房地产的专业化运作。
（4）户型方面，市场需求主要以三房为主，为三房两厅一卫，面积在110㎡—130㎡之间，做到两卫的标准，普遍户型面积偏大。两房户型面积在80㎡-110㎡之间。
（5）供暖方面，有极个别小区采用地暖的方式供暖。
（6）产品形态方面，开封县主流产品还是以多层为主，搭配小高层、高层销售；但是作为高端楼盘代表——金源名都产品开始以“高”为主，说明开封县的产品已经开始了“由低向高”的过渡。
（7）目前开封县市场投放量比较小，根据现有楼盘的市场消化速度来看，开封县的购房需求还需要进一步扩大。
（8）市场产品价格维持在2800元/㎡左右。
