《中国房地产业》2011年10期《限购政策及其影响》
本文首先介绍了什么是限购政策。所谓“限购”由2010年4月14日、9月29日国务
院两次下发的楼市调控政策中提出，即对本地居民新购商品房的套数进行限制，同时对不能
提供1年社保记录和纳税证明的非本地居民，禁止发放住宅按揭贷款。2010年4月的“国
十条”提到：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，其
实只有北京限购，但是房价没跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房价过高、上涨过
快、供应紧张的城市限购。其后超过20个城市限购。后来楼市量价齐升。
接着有阐述了限购政策的影响效果
1、对房地产市场的总体影响
总结一下是，限购令给火热的房地产市场泼了一瓢凉水。具体表现如下：各地在实施限购政策之前形成短时间的住宅抢购风潮；限购城市周边的非限购城市出现批量外地购房
者；土地、新建商品住房和存量住房市场交易均出现不同程度的萎缩；住房供求矛盾出现逆
转，可售住宅库存增加；市场观望、等待的住房消费心理强化；限购存在扩大化、长期化、
制度化的趋势。
2、一线城市效果明显，
二、三线城市效果递减
从调控的效果看，北京、上海好于广州、深圳，一线城市强于
二、三线城市。这是因
为一线城市市场成熟度高，信息相对透明，管理机构资源集中整合能力强，整个社会的关注
度高。
3、短期效果明显，长期推行阻力膨胀
这些年房地产调控政策往往是政策出台的当月、当季、当年效果好。时间越是远离政策
出台的节点，政策作用越差。限购政策也难以摆脱这种必然现象。
4、地方政府基本都是限购政策的反对者
限购政策推行，直接导致交易下降，再引发交易费税减少，再波及土地批租受困，后再影
响地方债务平台的还款能力。排除政治原因，基本上没有一个地方政府从内心支持并主动要
求限购。
5、从学理、法理上讲，行政强推限购缺乏支撑依据
房价上涨并不只是房地产业和开发商的原因，也不只是地方政府一厢情愿的原因，它和我国
货币政策、货币发行量和贷款数量、财政体制和政策等都密切相关。甚至我们的一些土地、
住房制度改革政策和房地产调控政策，也都在促进我国房价上涨。
房地产经济学读书报告
6、住房市场交易量大幅度的萎缩并非房地产调控的初衷和目的
7、限购为保障房建配赢得时间并不成立
将限购政策及其实施限期，与保障性住房建设配租配售直接联系起来的说法是不够成立的。一个属于商品住宅，市场体系；一个属于保障性住宅，行政体系。
最后作者又提出了对限购政策的建议
1、限购城市差别化
2、限购内容差别化
3、限购时间差别化
4、允许限价暂时性
5、强化对首套住房和改善性住房需求的支持力度
自“限购令”的出台之日起，全国上下及各个领域的专家就展开了激烈的讨论。在我看来，“限购令”是否起到作用，还需要等待时间的考验。不可否认，它在一定程度上起到了，降低房价的作用，尤其是在一些一线城市。在看到它好的一面，也发现在一些
二、三城市并没有起到很明显的效果。所以，这一切还需要各个部门共同努力，最后达到我们当初制定“限购令”的目的。
《中国房地产业》2011年11期《谁动了我们的房租？》
本文首先概述我国现在租房市场的情况：统计数据显示，今年前7个月，北京平均房租为3160元／套，相比去年均价2793元，涨幅13%。在CBD、中关村等热点区域，租金均 价甚至上涨20%以上，房源仍供不应求。与此同时，房租价格上涨的风潮也不可避免地向
二、三线城市蔓延。房租上涨给租房客造成了不小的压力，尤其是刚毕业收入还不多的大学生，他们不得不增加合租的人数，或是削减其他方面的开支，生活压力不断增加。也有人呼吁政府介入，调控房租。
接着作者有分析了影响房租的主要几个因素：
1、最大的因素——限购令
炒房热和投机热确实因为限购令的出台而得到了遏制，但是，站在市场另一端的租房市场却在限购令实施的半年里水涨船高，涨幅几乎达到房价上涨最疯狂时期的环比值。很多租房客的房租成本已占去月薪的25%以上。 出台楼市限购措施的目的本是为了给居高不下的房价降温，从而使普通民众能以合理的价格来改善住房。但限购令出台半年多之后，楼价虽然是从某种意义上有所下降，但与普通民众的心理预期仍相去甚远。，加之各种限购、限贷措施的出台，使得一部分原本咬咬牙也能凑出首付购房的群体，失去了购房的资格，既而只能转向租房市场，需求的增多，必然带来价格的上涨。收入较低的人群，只能被挤到更远的地方租房。
2、最普遍影响因素——市场乱
就目前房地产租赁市场而言，租赁合同是没有一个法律细则依据的合同。在房屋价格上涨和下跌过程当中，在房客和房东之间，没有一个可操作的条例可以执行。这个混乱的租房市场中，需要在价格上调控。数据显示，70%的租赁房屋来源于中介公司，这么大一个垄断关系在这里，需要有调控规范它、引导它、约束它，达到实现调控双方买卖关系的目的。租赁市场是否能够良性、健康发展，和价格没有关系，虽然可能有一些租赁诈骗，或者一些买卖双方的欺骗、隐瞒关系，那都不是太大的问题，最重要的是有一个调控，去调控行业的规范性。
3、最神奇的因素——连环租
本来拥有属于自己的住房，却选择将房子出租给别人，自己再去另外租房子居住， 这就是“连环租”。近年来，随着购房成本的不断上升以及租赁市场的持续升温，这种特殊的租赁人群在北京悄然兴起。受经济实力的约束，年轻人出租的多为当前自住的唯一住房。
据统计，目前这部分人群在整个租赁群体中的比重为1-2个百分点。按北京市每月租赁成交1 0万套计算，“连环租”给北京市租赁市场每月带来3000套左右的成交量，其中近九成“连环租”是30岁以下的年轻人。
本文主要分析了影响租房租金上涨的主要因素。在我看来要想降低租房的价格，从宏观层面上讲，要以稳定物价为先。除此之外，要稳定持续上涨的房租，楼市调控仍是重点。首先要注意保护首次置业的需求，引导合理的购房需求入市，减轻租赁市场的压力；同时，要加大公租房建设和分配的力度分流一部分租房需求；另外，可以考虑扩大开征房产税的范围。在房产调控政策稳定不变的前提下，当前遏制房租上涨的最有力措施是通过管理加上税收手段，促进租赁市场发展，鼓励将存量房源拿出来，鼓励长期租户，鼓励有房的业主积极参与 保障房租赁供应，从政策上给予支持。
《中国房地产金融》2011年11期《我国保障性住房融资现状与创新探究》本文主要定义了什么是保障性住房。 保障性住房是指为符合地方政府所制定标准（如： 收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等）的居民：提供居住保障的一类住房，主要有经济适用房、限价：房、公共租赁房、廉租房、棚户区改造房五种类型。
接着又介绍了我国保障性住房融资方式与现状。
1、融资方式
保障性住房具有公共物品及外部性等经济学属性，再加上其投资回报率低且政策风险较大，因此，保障性住房主要由政府主导建设和管理，融资方式上也主要表现为政府内源性融资。政府在保障性住房建设中的融资方式可以分为直接融资和间接融资。直接融资方式包括中央财政补贴、地方财政预算、地方建设债券、地方土地出让金收益、住房公积金增值收益等。间接融资方式主要是向各金融机构贷款，包括国有商业银行贷款、政策性银行贷款、住房公积金贷款等。此外，我国政府一直鼓励私人资本介入保障性住房建设，私人资本的介入主要是为保障性住房受益人投入资金，如经济适用房、两限房及部分工业园区的员工公寓等，资金来源包括开发商、保险、信托基金、房地产信托基金等。
2、融资现状
“十二五”期间，中央政府提出新建3600万套保障性住房，到201 5年实现保障性住房的覆盖面达到20%。预计201 1年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，2013～2015年每年建设500～600万套。其中，2011年将建设1000万套保障性住房，包括三个部分：一是400万套棚户区改造住房，建设资金约5000亿，其中由工矿企业和被改造的职工筹集3400亿左右，其余由中央政府和省级、市级政府予以补助。二是经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）200万套，建设资金约5000亿，主要由社会机构通过市场运作方式来解决，而市县政府无偿地划拨土地；三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房，建设资金约3500亿。1000万套保障性住房建设预计需投入资金总计约1.3～1.4万亿，其中5000多亿由中央和地方两级财政分担，包括中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，其余8000多亿元主要通过社会资金解决。
本文接着又分析保障性住房融资存在的问题。
1、资金压力巨大
2、融资蕴含高风险
3、社会机构参与度不高
4、廉租房和公租房是主要的融资难点
5、创新型融资方式相对缺乏
保障性住房持续性建设和融资规模巨大，而融资渠道相对匮乏且面临诸多困难，保障性住房建设资金来源急需多元化，融资模式亟待创新。本文以为，保障性住房融资可以从两个方面创新，一是深挖现有融资渠道，二是开辟新的融资方式。
1、深挖现有融资渠道
①保障性住房委托贷款型理财产品
②加大保险资金引入
③深度挖掘公积金沉淀资金
2、开辟新的融资方式
①REITs（房地产信托投资基金）融资模式
②ABS融资模式
③PPP融资模式
④BOT融资模
通过本文的阅读，在我看来，。目前，我国的保障性住房建设刚起步，任重道远，现有的融资渠道难以满足巨额的资金投入，以至于保障房开工率不足、豆腐渣工程等问题凸显，各级政府和全体社会只有通过开辟新的融资方式，使建设资金多元化，从源头上解决融资难的问题，才能保障这项伟大的民生工程持续进行，从而推动社会和谐发展。
