朗诗地产：非主流开发商的主流路径
“朗诗是一家产品技术与众不同、经营模式别具一格、企业文化阳光正派的非主流房企。今后朗诗绿色地产将成为朗诗集团绿色住宅业务的唯一上市平台，根据上市公司发展需求，集团将给予资金、人才、技术支持，还将择机注入优质资产，恢复上市公司融资功能，使之成为绿色科技地产领域的市场领导企业。”8月 7日，在香港召开“成功登陆香港资本市场”答谢会上，朗诗绿色地产有限公司董事会主席田明如是说。
早前的 7月 31日，深圳科技(00106.HK )宣布将公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”，董事会同时宣布，委任田明先生为董事会主席。借壳深圳科技，意味着朗诗在资本市场占据一席之地，亮相港股市场后，朗诗地产正快速迈开国际化步伐。
“朗诗地产迈出登陆香港资本市场的一步，其意义超出朗诗地产本身，也是中国绿色地产的标志性事件。对于朗诗地产来说，既是一次国际化的尝试，未来也将获得长久持续发展的动力。”一位房地产业资深人士表示。
资产注入有序进行
作为国内绿色科技地产的领军企业，朗诗谋求上市之路已经多年。近几年朗诗集团发展速度较快，但碍于种种因素，其一直未能将绿色概念，通过资本市场杠杆，发挥出更大规模的价值。
一位香港券商分析师表示，借壳深圳科技之后，朗诗地产打开了香港的资本通道，这对于朗诗绿色地产的全国扩张乃至国际化道路都有着深刻的含义，朗诗绿色地产在香港受到的关注度特别高。
不可否认的是，内地房企入主香港上市公司的下一步，多数将是注入优质资产，完成借壳，推动股价上涨，然后实现再融资。朗诗的路径又会是怎样？未来上市公司和朗诗集团旗下地产业务板块将如何运作?田明在会上透露，即将更名为“朗诗绿色地产有限公司”的上市公司，未来将是朗诗集团住宅发展业务的唯一上市平台；将坚持产品差异化、资产高周转的一贯策略，以成为具备鲜明绿色特质的港股房产公众公司为奋斗目标。
田明表示，朗诗集团将集集团之力，在资金、人员、技术等方面积极支持上市公司投资发展新的房地产项目，快速提升上市公司的项目数量、资产规模和品牌形象。朗诗地产将在法律、监管规则允许的范围内，择机注入适当优质资产或业务，以促进上市公司的发展。上市公司期望能够逐步成为一家具有鲜明绿色特质、业绩良好的香港房地产公众公司。上市公司将积极向控股股东寻求资金支持，包括优于一般市场条件的资金支持或其他融资方式。
“实际上可以先通过朗诗集团增资扩股、借款和境外 BVI公司借款等形式注资壳公司，再将优质项目资产注入。预计朗诗绿色地产恢复融资功能不需要两年，顺利的话明年即可达到该目标。”田明说，今后朗诗集团名下所有优质地产开发业务，将通过上市平台运作。
按照港交所的规定，买壳后的 24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的 100%，则该交易构成“非常重大交易”，可能要以 IPO申请的标准来审批。
“但如果用上市公司的资源去投新项目，是没有限制的，公司股东愿意投资，监管部门没有理由管。”田明说。
值得注意的是，港交所关于24个月内的注资限制，实际上是参照注资当期资产负债表，而非买壳节点时的资产负债表。换言之，注入资产前，若壳公司的主要财务指标已更新，那么注入的资产相关指标只需不高于最新的财务指标，即不构成“非常重大交易”。
按照田明的计划，增加权益资本、利用股东借款投资项目和股东直接注入资产，交替进行，“只要节奏控制得好，不需要两年，就可以将集团房地产开发业务中的优质资产，切换到上市公司平台上来”。
对于熟悉朗诗绿色地产这些年发展历程的许多业内人士，总结过朗诗独特的商业模式，能支撑其在 10年有余的时间里快速成为全国知名的地产企业，有两个利器：差异化的产品与资产高周转的经营策略。
田明告诉记者，朗诗地产的经营策略是在利润率上取行业均值，周转速度上保持行业领先，权益乘数上高于行业水平，同时做到财务上安全稳健。这些年朗诗的 ROE水平一直显著高于上市房企平均水平。
朗诗从来不投资体量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目，项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况，确保销售速率和现金回款。
遵循绿色核心价值
在过去的十几年历史中，朗诗地产一直遵循的核心价值就是绿色科技，这其中包括朗诗重视对地段、产品价值的塑造，对人的价值和对社会价值的提升。“房地产的发展不可能像之前 10年那样顺风顺水，那种依靠土地升值和资本市场赚钱的模式受到严重的挑战。而朗诗地产十几年来一直坚持做产品的快周转，不靠土地增值的方式取得利润，主要是重视对地段价值的深挖掘，在所开发产品的附加值上做文章，快速把房子卖出去，实现利润。
2012年，国际知名调查机构盖洛普调查公司对朗诗地产的客户调查报告显示，朗诗地产客户总体满意度、忠诚度两项最关键指标都为行业的标杆值，超过1/3客户对朗诗地产有强烈的品牌情感依赖。其中，朗诗的老业主满意度和忠诚度评分则双双持续上升。
盖洛普报告调查认为，“科技系统”和“物业服务”是驱动老业主满意度的最重要因素。换句话说，朗诗的差异化产品和服务是朗诗老业主以及准业主最看重的核心价值。
田明曾告诉记者，朗诗地产从绿色住宅的设计、施工、交付使用以及后续的物业服务，始终坚持深度研究客户需求。细数朗诗地产的每一个项目，鲜有奢华的装修，没有名贵的用材，有的只是更舒适、更健康、更环保的人居设计。朗诗坚持，在消费者观念日趋成熟的今天，对资源价值的理解、对住宅价值的追求都应建立在对自然环境友好基础之上。
未来 5年，朗诗地产将围绕“深绿”战略坚持进行体系的打造、流程的梳理、能力的提升，这是朗诗区别于市场一些同行的鲜明的特征。众所周知，朗诗将建筑变“绿”是一个系统工程，一方面将建筑自身的被动节能做扎实，包括外墙保温系统、外遮阳系统等，一方面利用技术手段去实现主动节能，如利用地下常温层这个天然能量仓库，通过精密管道、低耗机组等设备实现地源热泵技术。此外通过末端系统实现调节，例如混凝土楼板通过常温水循环去实现“夏凉冬暖”的室温调节效果。可以把朗诗的众多科技节能技术看做一个武器库，朗诗在做每一个产品的时候，都会根据项目所在地的气候条件、地质特征以及产品要求，因地制宜地选择好相关搭配。
业内专家指出，当前朗诗能够成为我国绿色地产市场的标杆，源于三大优势：首先是专注，朗诗以绿色为集团战略，持之以恒，只做绿色科技住宅，目前所开发的绿色建筑面积国内领先；第二是专业，朗诗的绿色建筑科技运用水平比肩国际，在实现低碳节能的同时，带给居住者远超普通住宅的舒适度；第三，在衡量建筑究竟有多“绿”的重要标尺———节能率上，朗诗住宅的指标在国内遥遥领先，可以说是行业里“最绿”的住宅。
田明透露，不久之后，朗诗会向市场推出一款全新的产品。它继续保持建筑的高节能率，但将原来以栋为单位辐射 /新风技术系统，改进为一个小型的户式化系统，能够分户开关、实时调节，有效支持用户的行为节能。
这一产品将按照朗诗制定的环保标准，在设计、采购、建造、服务各个环节全面控制，对室内的 PM2.5颗粒物污染、甲醛和VOC污染、生物污染、放射性污染等进行系统性源头检测和控制，并利用置换新风系统将室内污染物浓度有效控制在安全值以下。
这一户式化系统集成的新产品更加关注室内环保健康舒适指标，具有很高的客户价值，并可广泛应用于住宅和公共建筑上，这将成为朗诗未来的主打产品。
此外，朗诗还在利用自身的专业技术能力，为老年客户开发适老性绿色科技住宅产品，其中一部分将于今年下半年在三个城市推向市场。
逐步完成全国化布局 适度探索国际化
“上市不是朗诗的目的，只是一个途径，对朗诗的业务发展如此，对绿色地产在中国的推广更是如此。在登陆资本市场的推动下，朗诗离自己的目标更近了一步。”田明表示。
数据显示，朗诗地产业务目前在南京、上海、杭州、苏州、武汉、成都、无锡、常州、绍兴等多个主要城市，已经和正在开发 30个多个楼盘，开发总面积达 540多万平方米。土地储备约有 350万平方米。
田明告诉记者，未来，基于公司的资源禀赋和中国经济及行业发展趋势，朗诗将继续巩固并完善全国化战略布局：立足现有已进入区域，以长江流域为轴线，向南北两侧展开，加大布局的战略纵深，提升经营的稳定性。在法律、监管规则允许的范围内，及合适市场机会的前提下，计划今年内投资 5个左右的土地项目。当然，最终实现与否还需考虑项目的具体状况和土地市场等客观因素。
按照朗诗地产年初的规划，今年计划在土地市场投资 80亿元规模，这将分布在除了长三角以外的土地市场。“当然还要看土地市场的情况和房地产市场的走势，年初定的这样的目标，如果土地市场整体热上去的话，有可能压缩一点。但是我们也等不起，你如果把这 80亿元留下来，杠杆就会消失掉。”
上市之后，对于朗诗全国化乃至国际化都有很大的推动作用。对于关注和重视绿色地产在中国发展的各方面人士来说，朗诗集团迈出公开登陆资本市场的一步，也是中国绿色地产的标志性事件。
田明告诉记者，朗诗的全国化甚至国际化，都建立在绿色科技的基础上，做好客户的价值研究。住宅是给人住的，为人造房是朗诗的工作思路。人首先是自然的人，有男有女有老有幼，有不同的生理指标，不同的环境要求。其次，人还是社会的人，有不同的文化背景，经济收入，区域特色，生活习惯，对于住宅也有着不同的需求。第三，人有自己的家庭组成，家庭在不同的阶段，也有不同的需求。对客户进行细分研究，根据客户的不同需求，用不同的技术组合来打造匹配的产品，这是以人为本的产品理念。这种理念决定了朗诗在绿色科技住宅的发展之路上一定是追求用户价值为先的，这也是现代企业竞争发展的根本。
非主流法则
毫无疑问，调控两年来，房地产企业开始出现分化。大型房企通过过去几年的跑马圈地和标准化运营，市场份额不断扩大，大量资产规模、融资渠道和品牌效应较弱的中小企业生存空间受到空前挤压。
但是，存续下来的中小企业多数具备一些较为特殊的竞争力。最普遍的是产品的差异化。一直以来坚持绿色战略的朗诗集团是其中一个，这家公司凭借近十年在绿色节能住宅上的深耕，已然成为绿色建筑领域的先锋企业。
“不同的生存环境，会有不同的物种。前十年实施了激进策略的企业，扩张很快，因为赌对了，但是面对今后不断起伏甚至下行的市场，难道还是他们取胜吗？人们经常把‘强’和‘大’画上等号，但出现小概率危机时，强者恒强是不成立的。”田明说。
田明认为，很多人谈日本的房地产泡沫，不过很少有人去关注，日本的积水、大和等房地产公司，由于有差异化特色，包括产品技术、经营模式，很好地抵御了经济停滞和房地产泡沫破裂。当总的需求下滑时，那一部分差异化产品还有需求。
“工欲善其事，必先利其器。”科研团队之于朗诗，正如“器”之于“事”。显而易见，培养打造一支强大的科技团队，以整合应用国内外先进技术于绿色科技住宅项目，是多年来践行绿色之路的重要一步。科技板块初具规模，包括高新技术企业朗诗建筑科技有限公司、甲级设计院朗诗规划建筑设计有限公司和朗诗节能技术有限公司，长兴朗诗绿建科技有限公司（朗诗集团的研发基地），以及设于德国法兰克福的朗诗欧洲技术有限公司。
据了解，朗诗已经成功申报专利 130项，涵盖了发明、实用新型、外观等方面。朗诗是中国绿建委的成员，也是德国与美国绿建委的成员。朗诗针对未来提出的新战略，要把单一的房地产开发公司通过五到十年的时间逐步变成一个绿色的集团公司。
“朗诗绿地地产的核心竞争力在于一个系统的核心竞争力，少了其中任何一个环节都不可能完成，十几年来，正是朗诗团队的忠诚、团结和不断的学习造就了今天的朗诗。”田明说。
