2010房地产市场调控政策——全解读
伴随着房地产市场的回升 ,近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。 4 月 15 日，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 , 要求进一步加强和改善房地产市场调控 , 稳定市场预期 , 促进房地产市场平稳健康发展。
一．房贷：二套房首付比例不低于 50%
通知》要求 , 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含 ) 以上住房的家庭 ( 包括借款人、配偶及未成年子女 ) , 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30% 4 月 17 日，国务院发文要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
并要求加大差别化信贷政策执行力度。2010房地产市场调控政策——全解读金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时 , 要严格二套住房购房贷款管理 , 合理引导住房消费 , 抑制投资投机性购房需求 另外 , 继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的 , 一律不得给予相关税收优惠。同时 , 要加快研究完善住房税收政策 , 引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
二．地价：探索土地出让综合评标
通知》要求增加住房建设用地有效供应 , 提高土地供应和开发利用效率。城市人民政府要抓紧编制 2010-2012 年住房建设规划 , 重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模 , 并分解到住房用地年度供应计划 , 落实到地块 , 明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市 , 要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。
值得注意的 , 通知》要求各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素 , 合理确定土地供应方式和内容 , 探索土地出让综合评标方法。违法违规用地和囤地、炒地行为。并指出 , 对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人 , 要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
三．售房：需一次性公开房源，明码标价
通知》还要求 , 要结合当地实际 , 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 , 不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业 , 要在规定时间内一次性公开全部房源 , 严格按照申报价格 , 明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度 , 加大交易资金监管力度。
四．保障性住房：三年内将惠及 1540 万户
力争到 2012 年末 , 基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障性住房建设在 2010 年一开年 , 中央就提出了明确要求 , 要求通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源 , 着力解决城市低收入家庭的住房困难。
通知》要求加快建设限价商品住房、公共租赁住房 , 解决中等偏下收入家庭的住房困难。中央承诺将加大对保障性安居工程建设的支持力度 , 适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准 , 改进和完善中央补助资金的下达方式 , 调动地方积极性 , 确保资金使用效果。同时 , 鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。
五．税收：抓紧清理越权减免税 2010房地产市场调控政策——全解读
通知》要求 , 各地要结合本地情况 , 认真落实差别化的土地、金融、税收等政策 , 抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的 , 要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则 , 加大工作力度 , 促进房地产市场健康发展。
通知》明确 , 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责 , 市、县人民政府抓落实的工作责任制。
经记者了解，二套房贷款首付不得低于 50% 新规甫一出台，就有银行开始执行。工商银行已提高了二套房贷款的首付比例，其他银行尽管还未接到总行通知，但业内均表示政策调整在即。记者从本地其他几家银行了解到虽然上周还未接2010房地产市场调控政策——全解读到总行通知，但是预计总行的通知即将下发，首付比例预计在接到通知后就会提高。银行人士预计，新规执行后，对于之前已申请贷款但还未放款的市民来说，估计需要补足首付，贷款利率也将严格按照上浮 10% 执行。而对还未购买、近期准备抢购房的市民来说，因为从申请房贷到银行放款也需要过程，可能会赶不上末班车。银行人士算了一笔账，以一笔 60 万元 20 年期房贷为例，按照利率上浮 10% 计算，还款总额达 107.65 万元。而以往二套房贷若享受 85 折优惠利率，总还款额为 95.42 万元，新政策下，购房者要多付出 12.23 万元，每月还款多出 510 元。
继国务院《通知》之后，房地产调控再出猛招，住房和城乡建设部昨日公开《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》以下简称《通知》这份几乎与国务院 “ 4 15 新政同步出台的文件，从四大方面 19 项措施给房地产销售市场念起 “ 紧箍咒 ” 严打捂盘惜售、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为，更是首次提出开发商变动房价要备案公示，鼓励推行现房销售和住房质量保证金制度。
这是 15 日国四条，继国土资源部以后第二个部委详细出台有关楼市新政策的具体措施。业内人士普遍认为，通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制。
焦点 1 未获预售许可证不得收定金
许多新楼盘在开盘前大多会采取各种销售策略吸引购房者前来登记，更有销售人员以 “ 如果不及时登记就买不到好单位 ” 等说辞诱导购房者尽快交出诚意金。
通知》这次明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
对于已经取得预售许可的通知》要求对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。
广州市国土房管局相关负责人昨日表示，广州一直以来都严查楼盘的各种哄抬房价行为，没有预售许可肯定不能收取任何定金或诚意金。据介绍，广州前不久刚刚查处了一家开发商违规收取诚意金，市国土房管局已经让该开发商把几万元的诚意金都退回给购房人。
焦点 2 十天内须明码标价销售
通知》要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 天内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。严禁采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围。
近日国家连出重拳调控房地产市场，已经有开发商调整开盘计划，希望通过延迟开盘回避近期的调控风头。如何确保开发商正常供货，2010房地产市场调控政策——全解读防止开发商捂盘囤货成为地方政府落实调控措施的重点。
广州市国土房管局相关负责人对此指出，如果开发商取得预售许可后 10 天还不开盘，检查人员会责令开发商立即开盘，如果还不按时开盘，开发商可能面临被取消预售资格的最严厉处罚。如果不想卖就干脆别卖了楼价不是捂出来的捂盘是有很大风险的市国土房管局相关负责人昨日指出，将会在五一黄金周期间开展更全面的市场检查，重点查处捂盘行为。
焦点 3 认购后不得擅改购房者姓名
住房和城乡建设部日前发出的通知中，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
住房和城乡建设部昨天对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 , 针对部分地方经济适用住房存在准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题 , 做出了有
关规定。该通知规定 , 对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房 , 或者擅自改变住房用途且拒不整改的 , 将按照有关规定或者合同约定收回 , 并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
通知还依法明确了有关工作人员滥用职权、徇私舞弊以及建设单位、中介机构违法违规责任和追究制度。
焦点 4 人为制造房源紧张将严处开发商
对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。
同时，通知明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，代理过程中赚取差价，通过签订 “ 阴阳合同 ” 违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。
焦点 5 退房率高及价格异常项目要重点查
通知还要求，各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。
另外，各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。
通知强调，健全房地产市场监督管理2010房地产市场调控政策——全解读机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。
焦点 6 鼓励现售商品房
商品房预售制度在国家这一轮房地产调控中再次成为关注的焦点，通知》还明确各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。
此举不免让人联想起今年初南宁率先取消商品房预售制度，而今年全国两会期间，也有不少政协提案呼吁取消预售制度，认为预售制度为开发商提供了囤货抬价的机会，成为推高房价的推手。
广州市国土房管局相关负责人昨日对此表达了不同意见，如果推行现房销售，将拉长商品房的供应时点，楼市将无可避免进入空当期，好几个月没货供应势必造成市场恐慌，房价有可能进一步提高。该负责人表示，广州暂不会推行现房销售制度。
焦点 7 变更房价要备案
今后开发商想随意变动房价可不那么容易了一天一个价的现象将得到政府严格监管。通知》提出 “ 房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的应当报主管部门备案并公示。
广州市国土房管局相关负责人表示，将会研究房价变动备案制度的具体操作办法。初步想法是现有阳光家缘系统上，开发一个新的功能，楼盘价格发生变动可以及时反馈到这个系统。但该负责人也提出，预售价格变动目前还不属于行政许可范畴，也就是说房价涨和跌并不需要政府的批准，这个系统只起到备案和公示的作用。
焦点 8 预售规模不得小于 “ 栋 ”
通知》还要求，楼盘预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。广州市国土房管局相关负责人对此表示，广州已经在执行这项要求，目前楼盘申请预售的最小规模都是以栋为单位，不能切分预售。
焦点 9 交房条件须明确
随着房地产市场的持续升温，配套缺失、安全隐患等商品住房质量问题愈发成为社会关注的重点之一。去年发生的楼脆脆 ” 楼裂裂 ” 现象更是让人们担心商品房的质量问题。
通知》明确要求，商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。各地要推行商品住房工程质量分户验收制度。
通知》还要求强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。广州市国土房管局相关负责人表示，商品住房质量保证金制度值得探讨，市民花了高价钱买的楼如果出现质量问题是非常麻烦的下一步，广州相关部门将研究保证金交多少，交到哪里去，如何使用等实际操作层面的问题。 2010房地产市场调控政策——全解读
焦点 10 造成重大工程质量事故责任人将被追责
各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据。
通知称加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。
通知还要求各地建立商品住房市场动态监管制度，落实监督检查责任制度，畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。
新政点评：
重提明码标价走回规范老路
中国社科院金融研究所研究员易宪容：这项调控的威力还是差点。与国务院的二套房贷相比，住建部的调控政策要温和许多，而且当中的相当多内容之前已经在不少城市率先落地实施。宏观调控应该集中于前一阶段房价上涨的根源，即炒房行为频繁出现，政策方向在坚持信贷调控的同时，还可以通过以营业税、交易所得税和物业税为代表的房地产税收调节来操控。
广州市社科院科研处处长彭澎：对商品房进行明码标价曾经是业内的行规 ” 这种模式能够为消费者购房提供参照依据，并在一定程度上解决房地产买卖双方之间信息不对称的问题。以前每个楼盘都有自己的价格表，不过随着市场由买方转为卖方主导，消费者需要询问才能获得具体单位的相关信息。政府此次重提 “ 明码标价 ” 只是走回原来的规范之路。
关于监督：
违规者五年内不得再申请 2010房地产市场调控政策——全解读
经济适用房的主要保障对象是低收入群体 , 为了解决居民的住房困难问题。因此 , 通知》规定 , 经济适用住房购房人在取得完全产权以前 , 只能用于自住 , 不得出售、出租、闲置、出借 , 也不得擅自改变住房用途。
对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房 , 或者擅自改变住房用途且拒不整改的 , 按照有关规定或者合同约定收回 , 并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
