温州瓯海“致锦天城”
项 目 开 盘 方 案
天一置业营销策划部 2010年12月27日
一、项目开盘背景
2010年的房产政策已经没有牛年那么宽松，市场观望气氛加重，温州房地产从板块分布来看，新盘大多集中在湿地板块和开发区板块，而60万平方米的供应量显得有点匮乏，市场仍显供应不足，土地供应量不足尤其是优质地块的稀缺直接导致了开发商的抢地热潮，温州土地市场硝烟弥漫，火热程度并不亚于部分一线城市。我们的茶山城郊毗邻了杨府山CBD及热炒中的湿地板块，地理环境优越，人文气息浓厚，背依大罗山五美景园，面临温州高教园区，隔三垟与主城区相望，城市绿肺“三垟湿地”近在咫尺，是不可多得的优质区域板块。
致锦天城项目总体营销策划方案，是结合了天一置业总体现状和发展计划制订的有关房地产开发经营的发展战略、思想，结合天一置业的自身发展、操作能力以及致锦天城开发现状而制订的总体营销策略和计划方案。其旨在为致锦天城的营销推广，提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，是一个在市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案结合项目的特征，积极地探求营销策略以促成良好的销售业绩，实现公司的预期目标。
对于特殊的茶山，六月的这片土地一如六月的天，各处是热闹，总让人也蠢蠢欲动想要去挤一挤，选择在六月开盘，送人吉利，与人方便。楼盘的开盘活动是项目正式面向市场的极为关键的一步，它承接着项目的市场导入、预热和内部认购、销售等，开盘最为重要是的形象传播、营造声势、聚集人气。
二、项目开盘目的及预期目标
致锦天城开盘的成败直接影响今后的营销推广，所以在这次开盘活动中做了严密的布署和计划，让致锦天城在众多楼盘中脱颖而出，特别要成为茶山城郊版块瞩目的焦点，以赢得更多消费者的关注；争取较大的市场份额。 预期目标：
1.营造热销案场氛围，聚集人气； 2.传达“致锦天城”开盘典礼的信息；
3.显示企业实力扩大致锦天城的社会知名度和美誉度； 4.融洽与温州当地政府职能部门、客户及相关机构的客户关系； 5.积累更多客户资料，为今后的营销推广奠定扎实的市场基础； 6.体现致锦天城的美好前景，促进楼盘销售；
7.同时进行企业社会公关，树立公司在社会积极良好的社会形象。文字说明项目开盘的时机选择、目的以及开盘预期达到的目标。 活动亮点：
杨梅瓯柑引雄狮、千杯果酒杯塔；
天城主场景象（主场形象以生态、人文主设计理念）； 副场天城景象（主场周围场景挂旗）； 致锦天城沙盘展示；
人文时尚演艺节目加现场摇号抽奖——特约大学生表演 致锦天城恢宏入世——开幕仪式。
三、项目开盘阶段计划安排
1、项目开盘庆典活动（2011年6月8日）
2、项目开盘阶段的推广计划（2011年6月9日—2011年8月28日） 批次 数量 楼宇单元编号 推盘时间计划
1期1批 200 1＃、2＃3单、3＃ 2011年6月9日—23日 1期2批 120 „„ „„
2011年6月23日—7月8日 „„„„
2011年7月8日—7月23日
四、项目开盘阶段活动策划
1.项目开盘庆典活动 活动时间：2011年6月8日 活动地点：致锦天城销售现场
活动人员：领导、嘉宾、工作人员、客户、礼仪、演员等 人员安排：现场管理人员一名、现场理事一名、现场物品管理一名 领导/嘉宾：公司相关领导，温州相关权威人士等。
媒体人员：邀请《温州日报》、《温州都市报》、《温州商报》、温州新闻网、温州电视台、温州市网各大媒体记者参与活动
礼仪工作人员：礼仪小姐16人、主持人2人、舞台搭建人员若干、调音师1人、保安人员10个。
2.活动线索安排：
来宾接待——隆重的节目——开盘庆典仪式部分——开盘活动部分
4 ——开盘活动结束段 来宾接待
来宾接待一方面可体现活动的庄严、正式，别一方面可对来宾、来访人员做个详细登记，积累客户资料为今后的各阶段销售周期奠定基础 开盘仪式：群狮争衔瓯柑
狮子为百兽之尊，形象雄伟俊武，给人以威严、勇猛之感。它是勇敢和力量的象征，以祈望生活吉样如意，事事平安在各类大小型庆典活动中舞狮意可带来滚滚财源。在开盘庆典活动中，舞狮是必不可少的重要仪式之一，调节现场气氛、喜庆热烈。（舞狮两只，雄狮领头在街道从九点开始直到十点十分到达活动现场，由公司董事长抛出瓯柑，宣布致锦天城正式开盘，随后众领导开杨梅果酒倒入杯塔。） 开盘庆典活动
由现场司仪主持庆典活动全过程，由现场控制人员控制现场，保证一个调派人员随时应对现场情况，中间穿插小型节目表演，始终保持活动井然有序。
3活动项目具体安排
活动时间：2011年6月8号上午10点10分——11点45分 1) 提前布置活动场地，包括人员安排、道具准备等，为活动的顺利进行做准备
2) 活动相关人员到场就位，工作人员再次检查活动场地布置、司仪礼仪人员、舞狮人员、售楼人员等全体到位
5 3) 安排6名礼仪小姐配合两名工作人员在活动入场（口）处负责到场人员的签到工作。
4) 每位到场人员在签到处领取一张幸运抽奖号码，分不同时段现场抽取一等奖、二等奖、三等奖幸运嘉宾并现场颁发奖品 5) 现在订购的客户也可到售楼部大厅现场抽取幸运大奖，最高价值500元。
6) 所有人员到场支持人宣布开盘仪式正式开始，逐一介绍各位嘉宾、领导及相关权威人士。
7) 由开发商董事长抛瓯柑致欢迎词并宣布“致锦天城正式开盘”。 8) 之后开发商董事长、项目负责人、公司各位领导等权威人士为“开果酒、倒入杯塔”并放礼花炮。
9) 演艺节目（小提琴、乐队表演、民族乐器等高档节目）开始，在客户参观楼盘的同时，现场演绎音乐渲染人文气息
10)开盘仪式正式结束，开发商、市级领导项目负责人、权威人士参观售楼部，之后到场人员到售楼部订购，售楼人员详细讲解楼盘 11)所有到场人员简餐均由甜品为主，简单酒水等
4.项目开盘阶段其它活动——现场区域划分及现场布置 主要区域
1) 签到区：位于会场入口处，以便控制入场秩序
2) 车辆停放区：位于会场一侧，各车辆按序停放，以便管理 3) 主场活动区：开展主要活动、剪彩仪式、舞狮、舞台等
6 4) 休息区：提供来宾休息、交流的活动场所 会场布置
在开盘期间，从主干道——项目现场售楼部沿路挂精美引导旗，渲染卖场气氛。整个主会场用崭新红地毯铺地面，各区域用导示牌标明，各处体现出楼盘的个性化及人性化特征。（会场布置以实际效果为准，按照不同区域划分）
1) 入口处：彩虹门、氢气球、条幅，花篮摆设在入口处两侧。 2) 签到区：用较高的办公桌铺上优质金融布，上面放置礼花、两支签到笔、签到本、桌下放置礼品等
3) 主场活动区：搭建临时舞台，背景板画面与户外广告牌画面一致，舞台周围摆设鲜花
4) 车辆停放区：放置一导示牌，用红色地毯铺设地面分段用标杆和藤条围起，标杆上悬挂红色灯笼（纸制）以突显热闹气氛 5) 休息区：休息区放置太阳伞和藤椅，上面摆放果脯、饮料等以生态、绿色、时尚人文为主题的氛围营造
6) 现场售楼部布置：把现场杂物移除，以确保售楼部清爽整洁形象；卫生间附近墙面做适当装饰与售楼部整体形象保持一致，更换植物盆景及垃圾篓；工作人员私人物品放在隐蔽处。
5.分时段抽取幸运嘉宾活动细则
各位到场人员在嘉宾签到处均可领取一张幸运抽奖号码，上面的编号为1—600（活动暂定500人参与），工作人员告知嘉宾保管好此
7 号码，以便凭号领奖。在签到处，放置此项活动宣传的易拉宝，以便到场人员随时可看。在开盘典礼结束后立即现场抽取幸运号码，被抽到的幸运嘉宾为三等奖幸运嘉宾，并到签到处现场领取奖品（价值100元）。以此类推二等奖幸运嘉宾可获得价值300元奖品；一等奖幸运嘉宾可获得价值500元奖品。（此活动即可调动现场人员积极性，也可确保开盘当天始终如一保持极旺的人气，也可确定到场人数。） 宣传易拉宝文字内容：致锦天城开盘即日推出幸运大抽奖活动 活动细则如下：
1) 活动期间凡到场嘉宾、客户均可在嘉宾签到处领取抽奖号码。 2) 此号码仅限一人一张，不得重复领取。
3) 活动期间分时段现场抽取幸运嘉宾，第一时段抽取三等奖；第二时段抽取二等奖；第三时段抽取一等奖。
4) 一等奖为价值500元的精美礼品一份，现场领取自公布之时两小时之内有效逾期作费。（中奖数量：一名）
5) 二等奖为价值300元的精美礼品一份，现场领取自公布之时两小时之内有效逾期作费。（中奖数量：二名）
6) 三等奖为价值100元的精美礼品一份，现场领取自公布之时两小时之内有效逾期作费。（中奖数量：三名）
7) 此活动最终解释权归致锦天城开发公司天一置业所有。
6.媒体配合
“致锦天城”开盘庆典是楼盘正式步入市场的第一步，也是最为
8 关键的一个环节，必需确保开盘时“一炮走红”，所以在整个活动严密的布置、安排的前提下离不开媒体宣传的配合。在开盘前期必需整合报纸广告、户外广告、路牌广告、车身广告、等媒体联动立体宣传，吸引更多外界眼光，使项目成为温州的焦点。
报纸广告暂定为：《温州日报》、《温州都市报》、《温州商报》、温州电视台、温州新闻网
挂旗广告——车站大道、瓯海大道（10——20块）
五、项目开盘阶段活动预算分项分解说明
道具名称 规格 单价 天数 数量 总价（元） 到位期限 备注 彩虹门 标准 150元/天 1 1 150 活动前1天 租用 氢气球 标准 100元/天 1 10 1000 活动前1天 租用 地毯 全新 2元/㎡ 300㎡ 600 活动前1天 购买 条幅 标准 50元/条 11 550 活动前1天 花篮 优质 20元/个 10 200 活动前1天 租用 签到桌 一般 100元/张 1 100 活动前1天 购买 签到桌布 精美 10元/天 1 10 活动前1天 租用 签到笔 优质 5元/支 10 50 活动前1天 购买 签到本 优质 100元/本 1 100 活动前1天 购买 冷烟花 较好 15元/朵 1 30 450 活动前1天 购买 鲜花（舞台） 精美 10元/盆 30盆 300 活动前1天 租用 盆景（售楼部） 优雅 20元/盆 20 400 活动前7天 租用
9 主题喷绘 12×3 30元/㎡ 1 1080 活动前3天 购买 临时舞台 8×12 20元/㎡ 1 1 1920 活动前1天 租用 礼仪绶带 优质 5元/条 1 10 50 活动前1天 租用 音响一套 优质 900元/套 1 1 900 活动前1天 租用 香槟 优质 40元/套 1 8 320 活动前1天 租用 香槟杯 优质 5元/个 1 150 750 活动前1天 购买 甜品 优质 1 400 1500 活动当天 购买
易拉宝 一般 150元/个 1 150 活动前3天 购买 抽奖箱 一般 20元/个 1 20 活动前1天 购买 奖品 一般 1 6 1500 活动前2天 购买 主持人 300元/人 1 1 300 活动当天 演出节目 1 2000 活动当天 媒体记者费用 200元/人 1 4 800 礼仪 150元/人 1 6 900 工作人员餐费 10元/人 1 20 200 费用合计 46300元
天一置业 营销策划部
李红瑜 08061424
