从旅游到文创 五大产业地产模式扫描
传统地产开发商转型进入新兴模式，是主动还是被动？这是一个值得思考的问题。
房地产住宅市场还处于一片水深火热当中，高压调控政策一如既往。随着行业暴利时代的一去不复返，对于房地产占比75%的住宅市场而言，去杠杆将是长期化的。
住宅地产一直被视作房地产的支撑产业，住宅地产以外的区域被笼统地划入商业地产。但商业地产是多元化的，它以地产为载体，以产业为依托，不同的产业下形成了不同的地产模式，如旅游地产、养老地产、园区地产、文创地产等。上述不同的地产模式被统称为产业地产。
在艰难的时刻，插上产业之翼的地产模式受到了越来越多开发商青睐。
“产业地产，下一座地产金矿”、“投资住宅不如投资产业地产”等呼声越来越高，相对应的，“未挖掘到位的金矿”、“产业地产，下一个地产泡沫”等质疑声也随之而起。
无论产业地产将遵循哪一派观点发展下去，我们都必须意识到，房地产市场正在发生深刻的转型和变化，传统规则正在解体，新的游戏规则正在建立。
本期地产版筛选出五大热门产业地产模式进行剖析，综合专家观点可得：想要分得产业地产的大蛋糕，并非易事。产业地产对于开发商的经济实力、运营能力、资源整合能力都有着较高的要求，加之投资回报率的不确定以及回报周期长等特点，盲目投资产业地产，开发商有可能深陷泥潭，无法脱身。
●旅游地产
“和温州民间投资一样，
最后大半会死去”
旅游地产，即以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络推广等各个环节，推出旅游业与房地产业相结合起来的产业模式。
如今，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二三级城市靠资源”的发展态势。如北京、上海、广州、深圳等一级城市的旅游地产基本走“地产”路线，即以人造景区、景点来配套住宅、酒店式公寓、社区等开发。而二三级城市的旅游地产则依托区域的自然旅游资源进行项目配置。
近年来，旅游与地产联姻的旅游地产项目热潮涌来。中信建投报告显示，截至2010年底，国内已有逾50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。目前从事旅游地产的代表企业包括万科、华侨城、万达、保利以及中弘地产等。
在近期举行的2012国际旅游财富峰会上，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民直指“旅游地产和温州民间投资一样，最后大半会死去”的言论，一语激起业界千层浪。旅游地产到底怎么了？
蔡为民强调，不仅旅游地产，商业地产等多个行业也一样，到了一定阶段会走向衰败。开发商需要“抬起头”来面对这个市场。他认为，旅游地产是一个界限模糊的概念，从2009年国家把旅游产业定义为经济转型的支柱产业后，旅游地产被房产人士认为是未来的黄金产业。但就目前情况看来，旅游地产面临温州模式瓶颈，“产业升级、产品优化非常困难，同质化问题严重”。
在旅游产品中，主打“滨海资源”的最为普遍。以深圳东滨海区域为例，沿着惠州巽寮湾海岸线分布着碧桂园·十里银滩、合正东部湾、莱蒙国际项目、富茂·威尼斯湾、金融街·巽寮湾、万科双月湾、中信项目等多个超大体量项目，预计总建设规模超过5000万平方米。据不完全统计，今年整个巽寮湾片区的推货量可达1.5万套。
当下旅游地产成为“香饽饽”，但普遍存在有价无市，需求远远小于供应的情况。蔡为民解释，有山有水，不一定有好的旅游地产，旅游地产资源也分人造和天然，有景借景，没景造景，住宅地产在相当程度上靠标准化，而旅游地产恰恰要追求个性化、差异化。
“我把旅游地产称为一个故事，开发旅游地产很大一部分就是编故事的能力。”蔡为民表示，开发商应该寻求市场的间隙去差异化发展，对于产品的设计需要考虑更多的因素，其整合形式也更需要创意的团队，呈现出各自不同的专业领域，去吸引更多的购房者。
●教育地产
前景很广阔
开发商很纠结
说到教育地产，90%的相关资料都引用了古时候“孟母三迁，择邻而居”的故事。教育地产的红火，正是我国人民传统思想的一种现代化延续。
人民网发起的购房者意向网络调查显示，影响购房者是否下单的最重要因素依次为价格、地段、学区/地铁等配套。
当代父母对子女的关爱与孟母相比，有过之而无不及，不少开发商正是利用教育和地产的结合点，推出教育地产的概念，吸引了大众的关注。目前，国内房地产市场已形成了3种较为成熟的教育地产模式，即开发商自办学校、开发商与公办或民办学校联姻、借助楼盘周边良好的教育环境。
去年南方日报记者已就深圳教育地产进行过详细报道，其中提到，深圳存量带有优质学位的房源往往比周边普通住宅价格高20%至100%，无论新房、二手房还是租赁市场，交易情况都相当红火。然而，“优质”的学位背后其房屋质量则参差不齐，抛去“学位”因素此类房子就显得价格虚高，往往有价无市。 值得注意的是，深圳已出现多起针对开发商承诺学位无法兑现的“房闹”事件，教育地产在实际运行中暴露出来的问题日益增多。对此，地产专家金贻国坦言，虽然开发教育地产前景佳，但从开发商角度看来，还是面临着比较纠结的局面。
金贻国解释，开发商自办学校，不可能只依赖业主子女入学，业主生源不足以支撑一个学校的稳定发展。那么如何实现学校的可持续发展，是开发商需要解决的一个问题。
开发商与公办或民办学校联姻，强强联手，可以达成最优资源组合。但问题在于，这样的小区学校，产权是谁的？按规定，类似的学校应该由开发商建设，最终由教育部门接管，成为国家教育资产。如此处置，是否会让开发商的付出得不偿失？
与上述两种模式相比，借助楼盘周边良好的教育环境，取得名校入学资格，则显得省事很多。但此前深圳某知名楼盘学位事件中，该楼盘确实属于某名校学区之内，却由于该校学位有限而无法保证该楼盘业主孩子入学需求。所以，此类模式也存在一定风险。
金贻国建议，深圳教育地产已经具备了在现有水平下总结提高的条件。“真正的教育地产并不是简单的‘地产+教育’。除了上述三种发展模式，开发商还应该从置业者角度出发，深入考虑业主子女的成长所需。否则，教育地产指挥沦为开发商的一种营销噱头。”对教育地产而言，更重要的是做好相关资源的后期维护工作，实现可持续发展。
●养老地产
运营模式不成熟
风险巨大
根据中国第六次人口普查结果显示，2010年60岁及以上人口占13.26%，且未来老龄化程度不断提升，而且到2050年老龄人口绝对量将超过4亿。中国老龄化的加速推进，使养老地产成为开发商们关注的又一热点。
去年9月，国务院颁布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，从国家战略的高度部署了“十二五”期间的老龄工作，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”规划中对养老事业的重视，更是向市场注入了强心针。
万科、保利、绿地、首创等开发商均已进入养老地产。项目的主要卖点在于社区医疗以及康复配套，还有老年大学等康乐设施的设置，在产品设计上也充分考虑老年人的需求，如防滑卫生间和其他无障碍设计。
然而，开发商们在养老地产上的步子并没有预期中迈得那么大，万科的案例值得一提。
万科养老地产项目，从研究到开工，全程用了5年时间。早在2006年，万科总裁郁亮就对外公布了万科在老年住宅方面的研究成果。直到2010年12月，万科才宣布首个项目将以配建形式在北京市房山区的一个项目中推出。“万科幸福汇”项目于2011年11月开工，将推出146套养老地产房源作为试点，预计2013年下半年完工。
万科高层透露，如果仅靠开发商自持项目的话，资金沉淀周期和投资回报期都较长。实际上，万科并不具备养老地产的开发运营经验，就目前而言，万科所需要做的是在现有的市场环境中思考养老地产的业务模式，通过项目的试点培养自身在这一领域的专业能力。
记者总结，国内养老地产有3种模式：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营，如中国人寿的“国寿（廊坊）生态健康城”；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。
据CRIC研究中心发布的研究报告指出，目前国内养老地产处于起步阶段，项目经营主要模式仍停留在提供休闲、娱乐、医疗配套设施等，缺乏养老地产核心的人文关怀和全面服务照顾。同时，房地产开发商缺乏养生、护理和治疗等技术资源，做物业管理力不从心。
报告认为，养老地产的运营模式尚未成熟。土地成本高昂、运营维护标准高，导致项目对投资资金要求高；国人尚未改变传统的养儿防老思想，致使项目收益回款慢；在银行贷款乃至税费方面，未出台明确的产业政策扶持。上述三大现状大幅提高了养老地产的投资风险。
●园区地产
工业用地易“变性”
或致恶性发展
工业用地易“变性”
或致恶性发展
说起园区地产，其实并不新鲜。最早的园区地产可以追溯到改革开放初期，成立于1979年，由交通部属下香港招商局开发的深圳蛇口工业区，可以说是国内此类地产的鼻祖。这种工业园区的成功随后被普遍复制到大江南北，成为地方政府拉动本地经济的重要手段。
早期的园区地产，还只是处于粗放型工业厂房的建设层次，环境艰苦、配套不完善，仅仅是给入驻企业提供一个“厂”而已。发展至今，园区地产的环境、配套和服务得到了重视，此时，可视作传统工业地产2.0版本的园区地产登上舞台。
中国不动产研究中心（CRRC）研究报告则显示，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向园区建设开发，并且趋向于成熟。
以深圳为例，从2010年开始，该市启动了大规模的城市更新，催生了众多新兴的产业园区项目，如深业赛格日立工业区、雅宝工业区、笋岗—清水河物流园、坂田第一工业区、横岗128工业区、平湖工业区等。如今，随着深业集团创新产业总部基地、星河雅宝高新科技园区、笋岗国际物流总部基地、深业泰富汽车物流园等新一代园区地产的陆续亮相，深圳的园区地产正遭遇热炒。
中国房地产学会副会长陈国强认为，与常规住宅项目相比，园区地产至少有四个方面的利润增长点：一是城市基础设施开发建设利润；二是在土地一级开发利润以及土地转让的收益；三是房地产开发和销售的利润；四是园区地产后期的运营管理所带来的利润。“一般来说，工业地产的投资回报率一般为8%至12%、最高可达15%，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15%。”
相比住宅项目，工业地产的地价处于“价格洼地”，同时政府的支持以及政策的青睐，成为助力园区地产兴旺发展的三大推手。然而，CRRC报告直指，目前园区开发“重房产、轻产业”的现象不可忽视。同时，以园区地产为名的投机现象的出现，或成为园区地产发展的最大隐忧。
一位不愿具名的开发商代表表示，虽然园区地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对开发商也形成了较高的门槛。但工业用地性质的灵活性是此类模式受宠的原因之一。由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。
●文化创意地产
95%文创园
“挂羊头卖狗肉”
在多数地产项目仍倾向于强化功能和扩大规模时，时髦又有个性的文创地产模式正在展现着它的巨大商机。但在文创地产项目里，究竟有多少文化创意的内容，值得深思。
据中国文化创意产业网统计，截至今年4月21日，全国已建成文化创意产业园区共计1216个，其中，广东以118个创意园区数量领跑全国。该网分析，文创产业园区密集的多寡，与商业地产走势重合度较高，同时，文化产业园区发展与地方经济发展水平紧密相关。
国务院发展研究中心研究员、中国社会科学院研究生院教授朱荣林曾在公开场合指出，由于功能定位的随意性和主观性，国内文化创意产业园区在建设过程普遍存在三种“混同”现象：将文化创意产业园区建设混同于普通的经济技术开发区；将文化创意产业园建设混同于房地产开发；将文化创意产业园区混同于旅馆餐饮区。
“全国上万家文化创意产业园95%‘挂羊头卖狗肉’。”北京大学文化产业研究院发布的《2012中国文化产业年度发展报告》（下简称《报告》）点明文创地产乱象。
《报告》称，按照文化部的规划，“十二五”时期，国家级文化产业示范园区原则上控制在10家左右。截至今年2月，文化部已先后命名了6家国家级文化产业示范园区、204家国家文化产业示范基地以及4家国家级文化产业试验园区，数量惊人。
最近5年，深圳的文创产业增加值以年均20%以上的速度增长，文创产业园区业已成为深圳的文化发展利器之一，粗略统计，有近50家文创园区和基地遍布在深圳各个角落。
虽然深圳的文创地产看上去很美，但实际上暗流涌动。文博会期间，一位不愿具名的资深设计师告诉记者，目前在深圳，有一部分文创项目就是打着“创意产业”的旗号，实际上就是开发商在囤地。
“真正形成产业集群的文创园只有数得出的那几家，其他的不是卖服装就是卖茶叶，不是靠租金收入维持运营就是靠政府补贴。每年就利用文博会的机会，捞金一把。”该设计师分析，文创地产可视作各方利益诉求的集合体，“政府要政绩，文创企业要资金扶持，开发商要囤地”。
《报告》认为，现阶段，遍地开花的文创地产项目存有“虚火”。造成混乱局面的关键在于缺乏行业准入门槛，同时全国没有形成统一政策束缚。文创地产本意是好的，但近几年来“大跃进式”的发展偏离了正常运行的轨道。有量无质的现状正在形成文创地产的泡沫，行业潜在风险也正在积聚。
