xx汽车港总部基地（新都） 可 行 性 研 究
报 告
四川xx投资有限公司 2010年12月
xx汽车总部基地可行性研究报告 目 录
前 言 .............................................................................................................4 第一章 项目概况 .........................................................................................5 第二章 建设汽车总部基地的必要性 .......................................................13 第三章 成都总部基地案例分析 ...............................................................22 第四章 项目定位及规划设计理念 ...........................................................32 第五章 项目经济分析 ...............................................................................43 第六章 项目税收收益及其它收益 ...........................................................53 第七章 结论与建议 ...................................................................................54 xx汽车总部基地可行性研究报告 前 言
继北京、上海、广州之后崛起的新的经济增长点——成都，被推到了中国城市荣耀榜前列。成都凭借其雄厚的经济基础和地处中西部结合处的区位优势，在西部大开发的战略形势下，发展成为中国西南地区重要的商贸、金融中心和交通物流枢纽。21世纪以来，成都更是以成渝经济带核心城市的身份，跻身国际化大都市之列，成为中国“第四大城市”。
依托于中国第四城成都、我们立志于打造的成都xx汽车港总部基地将以区域平台高度、规划战略高度、区域聚集高度为基础，以国际化的配套和服务理念、世界先进的园区规划为参照，实现一座城市的产业格局变迁，构筑中国一流、西部首席的汽车产业总部公园新城，带动整个西部汽车生态产业的大发展。 xx汽车总部基地可行性研究报告 第一章 项目概况
一、项目名称
二、项目地址及区域概况
（一）项目地址
“xx汽车港总部基地”项目位于成都市新都区工业开发区核心地带东区，新石大道、成金青快速通道旁，成绵高速新都出口
300米
,距三环路9公里, 距绕城出口6公里 。 项目位置示意图 项目宗地图 （汽车总部基地为
1、
3、4号地块，
2号地块为商住配套用地）
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（二）区域概况
1、区位优势
新都位于成都市北大门，地处中国西部最具活力的成都平原经济圈核心地带，距成都主城区16公里，距成都双流国际机场24公里，为省委、省政府确定的成——德——绵高新技术产业带的重要组成部分，国务院批复的成都市总体规划中新都区被确定为成都市北部新城。
新都区位于成都市北部，为古蜀国三大名都之一，距今已有2800多年历史。素有“天府明珠”、“香城宝地”之美誉。新都区西邻郫县，北连彭州、广汉市、东南与成都市青白江、龙泉驿、金牛、成华等区接壤，幅员面积486平方公里，总人口65万。2002年1月1日，经国务院批准，新都撤县设区，正式成立新都区，现辖13个镇（街办）。
新都风光秀丽，景色宜人，土地肥沃，气候温和，物产丰富。属于驰名中外的都江堰自流灌区，河渠密布，水源丰富，农业开发历史悠久，是全国著名的商品粮油生产基地，素有“天府粮仓”之称。
新都区文教事业蓬勃发展，拥有西南石油大学、四川音乐学院、成都医学院等各类学校148所，是全国科技工作先进县和体育工作先进县。
2、产业支撑
2009年全年实现地区生产总值（GDP）260.82亿元，比上年增长16.1%。其中：第一产业增加值17.90亿元，增长3.8%；第二产业增加值166.40亿元，增长18.7%；第三产业增加值76.52亿元，增长13.0%。
一、
二、三产业比例关系为6.9：63.8：29.3。
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全年民营经济实现增加值160.09亿元，增长17.7%，占GDP的比重为61.4%，对经济增长的贡献率达67.1%。
经过多年的发展，新都形成了机械、电子、医疗、食品、家具五大支柱产业，至今连续13年保持“四川省综合经济实力十强”称号。按照成都市新一轮规划，新都区是成都市主城区北部副中心，与青白江共同构成100平方公里、100万人口的
北部新城。同时，新都区还是成都市规划的北部商城和成都市物流发展的四个中心之一。
新都城区距成都市中心16km，目前建成面积12.6km2，城区居住人口17.5万人。现以新城区建设为重点，拉动城市中心功能东移，带动城市发展东进，形成以行政办公、教育、商业、金融、生活居住为主的绿色生态区；同时，旧城区继续保持以商贸、旅游为主的城市功能。
3、交通条件优越
新都的公路四通八达。通过境域的成彭公路、成绵高速公路、川陕柏油路面公路干线，均为国、省道公路，全长73公里；境内柏油路面公路9条，全长88.3公里，乡道公路21条，全长110公里，机耕道607条，全长652公里，灌通了全区的乡、村、社。基本形成了以高速公路、国道公路、省道公路为骨架，以县道、乡道公路为干线的交通运输网络。
新都铁路交通十分发达，通过新都境内的成渝、宝成、达成、青都4条铁路干线。
2009年末公路里程达945.2公里，其中高速公路47.2公里，境内铁路营运里程36公里。
三、项目用地规模
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项目
1、
2、
3、4号地块总用地面积约694亩，净用地约519亩。其中：
1、
3、4号地块用地总面积420亩，净用地约354亩，用地性质为总部基地类工业用地；2号地块用地总面积274亩，净用地约165亩，用地性质为商业用地。
项目总建筑面积约46.5万平方米（4号地块按单层计算），项目由汽车展销基地区、维修仓储区、综合配套服务区三大功能区组成，三大功能区之间通过紧密的功能互补，形成完整的产业链条。 其中：
1、3号地块为汽车展示、展销中心及科研办公、配套服务中心，总建筑面积约9万平方米。
4号地块为汽车生产基地、总装、维修、仓储、物流、配送中心， 总建筑面积约15万平方米（单层计算为7.5万平方米），其中公司下属中外合资公司成都纽安捷车辆有限公司自用6万平方米（单层计算为3万平方米），作为新能源电动汽车生产基地。
2号地块为规划为商用车汽配、汽车装饰、汽车博览、研发办公楼、酒店、会议、商务公寓、居住等“xx汽车总部基地”配套项目，总建筑面积约30万平方米。
四、项目支持 四川省人民政府
成都市人民政府 成都新都区人民政府 成都市新都工业开发区
xx汽车总部基地可行性研究报告 四川省汽车产业协会 成都汽车商会 成都企业家协会 成都创业投资协会
五、项目投资商
（一）项目投资商：
四川xx投资有限公司
（二）项目投资商简介
四川xx投资有限公司隶属于成都xx企业集团有限公司，成都xx企业集团有限公司成立于1991年，是一家以电动汽车研发、制造，现代汽车分类平台、商贸物流专业市场投资、房地产开发和营运为主的，集电动汽车研发与生产、商业贸易、工业制造、工程建设、休闲娱乐等产业为一体的多元化大型民营企业集团。 目前，xx集团旗下拥有xx汽车有限公司、xx东部汽车城、xx轿车大世界、成都晨辉汽车有限公司、xx电动车辆制造有限公司、四川xx投资有限公司、中国都江堰国际会议会展度假中心（筹）等十余家企业。在电动汽车行业和汽车流通领域拥有较高的知名度和美誉度。
公司自创建以来，始终坚持“诚信、务实、创新、开拓、进取”的企业发展理念，用实际行动和业绩赢得了社会各界与各级政府的信任和支持，吸引了一大批高素质人才的加盟。随着集团公司及所属企业一系列的改革、调整，现代企业制度的建立，企业治理机制的完善，xx企业集团已驶入发展的快车道，必将为成都经济的发展做出更大的贡献。
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（三）xx集团主要产业
1、汽车商贸物流产业
xx汽车商贸物流产业，是成都xx企业集团有限公司的核心产业。以汽车4S集群、汽车百货超市、汽车专业市场、汽车会展、博览中心、主题公园、协力厂商物流等专业市场、商贸、商务平台投资开发为主要内容，同时开展汽车品牌代理，连锁商业拓展，担保、租赁等金融业务。其中xx国际轿车大世界，位于东三环路旁、成都成华区总部经济园内，占地面积约200亩。以品牌汽车4S集群店为主导，并融入多品牌的轿车百货超市业态，是成都当前单体规模最大、品牌最集中、档次最高的轿车展示、营销、服务的专业市场，也是成都首个提供整合
营销与服务的轿车专业市场。目前己有名爵、上海大众、上海通用、马自达、比亚迪、力帆等十余知名品牌进入，年交易额可达40亿元人民币。
2、电动汽车产业
鉴于电动汽车在能源、环保方面的重大意义，这种被称为“零排放”的汽车吸引着全世界的目光。2001年，xx企业集团踏上了中国西部地区电动汽车产业的创业之旅，经过多年的艰苦努力，“xx牌”电动汽车完成了从SKD、CKD到OEM方式的跳跃，逐步形成了独立的研发和系统集成作业体系及完善的市场销售服务网络，年电动专用车生产销售达到2000辆，占西南地区电动专用车市场70%以上份额，是中国电动专用汽车的核心企业。目前，已在北京建立了华北生产制造基地，并正在上海、广州建立华东、华南生产制造基地。
为做大做强电动汽车产业，参与国际竞争，xx企业集团拟按照企业总 xx汽车总部基地可行性研究报告
部公园的模式建设中国首个以电动汽车和电动汽车核心技术与零配件研发、创意、产业孵化、产品展示及整车与零部件国际采购为主导的、集能源技术、环保技术、商务办公于一体的企业总部基地，以此快速地引进和聚集国内外品牌企业和机构、技术领先企业和机构、资源优势企业和机构，迅速地集结和形成中国电动汽车行业的品牌优势、技术优势、产能优势、规模优势和竞争优势。
3、投资与发展
xx集团长期致力于汽车产业的运营管理，致力于汽车超市、汽车4S集群、汽车专业市场、汽车会展、博览中心、主题公园等有形市场与平台的投资开发及汽车商贸、连锁商业、休闲娱乐业的投资运作；同时也积极地参与企业的并购与资产重组，在旅游、会议会展、房地产业、文化休闲及娱乐业方面积累了较丰富的营运经验和商业资源，目前主要项目有xx汽车港总部基地、中国都江堰国际会议会展度假中心、高新西区总部基地、川苏工业园、新都汽车港等项目。
六、项目发展目标
◎中国西部汽车产业展贸汇 ◎中国首席全域汽车产业化市场
◎西南乘用车、卡车和工程机械车辆最大的商贸物流基地 ◎汽车展贸、仓储、后市服务、办公及休闲为一体的专业市场 ◎成为西南汽车总部基地项目第一品牌 ◎汽车产业翘楚，价值平台标杆 ◎全域市场产业地产项目诠释： xx汽车总部基地可行性研究报告
通过业态组合和功能布局的多元化，实现商用车的展销、维修、仓储以及商家办公与洽谈、配套服务基地三大产业链条的紧密结合，实现汽车总部基地积聚化、产业链条化的新型汽车总部基地。
七、项目总投资
xx汽车港总部基地项目计划总投资12.04亿元人民币。
八、经济效益
项目销售物业部分可实现税后销售收入12.4亿元以上，形成税费（营业税及企业所得税）13830万元，自持物业资产价值将达到14.47亿元，并实现每年1.12亿元的物业经营税后收益。
xx汽车总部基地可行性研究报告 第二章 建设汽车总部基地的必要性
一、建设汽车总部基地的背景
（一）宏观经济概况
1、在我国综合国力日益强盛，国民经济持续增长的今天，中国在世界经济新格局中正发挥日益重要的影响，同时我国奉行积极的财政政策，发展和完善消费信贷，刺激消费、扩大内需，支持国民经济稳步发展。
2、目前中国已经成为世界第二大汽车生产国及汽车消费国，世界著名汽车制造企业几乎全部在中国设立独资、合资企业，随着中国汽车工业高速发展，汽车制造及商贸活动日趋旺盛。
3、随成都、重庆被确定为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，成渝经济带作为中国经济增长“第四极”，必将引动新一轮投资发展热潮，而成都—中国西部商贸物流与信息中心城市的地位将进一步凸显，并在中国西部经济发展中发挥重要作用。
（二）、成都汽车市场情况
1、成都汽车与二手车流通市场活跃，汽配、汽车装饰美容、汽车博览、汽车文化、配送与服务等庞大的汽车后市场产业已初具规模，成都已然成为辐射中国西部的汽车商贸、物流中心，“中国私车第三城”称号实至名归。
2、目前成都汽车商贸产业市场活跃，建有xx东部汽车城、西南汽贸市场、西部汽车城、莱克汽车广场、999汽配城，以及机场路、羊西线等自发形成的以4S专卖店为主导的轿车市场；但分布零散，单个市场在规模、xx汽车总部基地可行性研究报告
档次、集约化、专业化方面，与北京、上海、广州等市场相比仍有较大差距，这已成为成都汽车后市场产业良性扩展和汽车市场持续繁荣的障碍，也必将制约行业及城市形象的和谐发展。
3、随着市场竞争的加剧，必然变革现有的市场格局和营销模式，甚至理念和思想，对汽车厂商、经销商提出更高的要求，对汽车专业市场的开发建设者和市场平台营运商提出更多、更新的要求。
4、现今汽车会展已成为汽车产业链上的重要环节，汽车会展经济已成为全球会展经济的重要组成部分，几乎所有的知名汽车公司，都把车展作为展示自身实力和形象的重要舞台，吸引来自全世界专业士和新闻媒体的高度关注，更是消费者看待汽车发展方向的标尺，国内汽车会展发展迅速，特别是北京、上海、广州车展，被誉为国际汽车企业抢滩中国市场的桥头堡，成都车展历经十年磨砺，现已发展为中国汽车会展“第四城”，从销售业绩来看，历届成都车展必将带来新一轮的市场销售高潮。
二、汽车总部基地市场分析
（一）、成都车市概况
成都作为中国西部商贸中心城市、物流与信息枢纽城市的地位进一步凸显，在中国西部大开发中发挥重要作用。2009年全国城市户籍人口排名，成都第11位；2009年全国大城市城区面积排名，成都第8位。成都拥有中国私家车“第三城”的美称，私家车保有量仅次于北京、广州，现新车日上牌量在800—1000辆，到2010年末，成都私家车保有量预计可达到70余万辆。
（二）、成都车市需求分析
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据统计预测，成都机动车数量平均每年增加约50万辆，按6万元/辆计算，每年新增交易额可达300亿。其中私家车数量增长最快，增长率连续多年保持20%左右，排名全国第三，预计未来两年成都市区家庭的计划购车率将达到8%，市场将约有15万辆的需求空间。根据《成都城市总体规划》（1995—2020年），2020年成都市总人口将达到1150万人，其中城市人口约800万，中心城区2020年居住人口将达到310万人，按现私家车年均增长的速度发展，2020年成都市私家车可达到130余万辆，净增约60万辆（未含报废车），巨大的汽车销售量和保有量给成都汽车后市场带来了巨大的发展空间。
（三）、国内汽车专业市场概述
据统计，目前国内共有汽车交易市场近700家，其中形成一定交易规模的有200余家，年交易额超过100亿元的约10家。北京、上海、广州、沈阳、西安、郑州、重庆、深圳等城市均斥巨资兴建大型或超大型汽车交易市场，以争夺汽车商业资源，强化在汽车市场的城市地位，并借此融入旅游、休闲、培训教育等各类主题，培育出新的产业行业和新的经济增长点。
1、位居全国汽车销售第一位的北京市，规划了东、南、西、北四大汽车贸易园区，其龙头市场、占地二千余庙的北京亚运村汽车交易市场，正处完善之中，仅其已经建成的金港汽车公园，就占地680亩，该公园集汽车博览、展销、汽车俱乐部、汽车公寓、汽车酒店、汽车餐吧、汽车影院、F3赛事、4×4越野赛事、旅
游者休闲、车迷聚会、新闻发布、产品宣传、试驾、培训于一体，既拓展了汽车营销、又丰富了人们的文化生活。 xx汽车总部基地可行性研究报告
2、规划建设中的环球汽车公园位于上海国际汽车城核心区南侧，占地1500亩，总投资达60亿元，集汽车博览、旅游、休闲、会展、科普等多功能于一体，参观者不仅能看遍世界名车，还能身临其境地体验在森林、峡谷、陡坡等环境驾车的乐趣。
3、与成都同处西部的西安市，已有十余汽车专业市场，新建设规模近1000亩的“西安中国西部国际汽车主题公园”，以西安市政府名义每年举办各类车展，意图争做西部汽车流通业“龙头”。
4、湖北中融汽车主题公园是一家占地近2000亩、总投资50亿元的超大型汽车交易博览中心，其汽车展示区建筑面积就达20余万平方米，将建成多个独立的大型汽车展厅，以展示、销售国内外各型轿车、越野车、跑车、农用车、载重车以及工程机械车等。
5、湖南中南汽车城占地3000余亩，集聚了除汽车制造外的汽车流通业与汽车服务业整个链条的各类业态内容。
6、重庆西部国际汽车城，以汽车会展、博览为主，规划用地约900亩，建筑面积约60万平方米，总投资近30亿元，是重庆市的重点市场建设项目。
7、东莞国际汽车主题园位于寮步镇新城区，占地1300亩，已正式对外招商，它集汽车销售（包括二手车）、仓储、博览、维修、零配件、美容装饰、信息研讨、休闲观光为一体。政府投资进行基础设施建设，并在汽车城内提供土地兴建综合办公大楼，由公安、交警、海关、路桥、税务、工商、保险、金融等部门入驻集中联合办公，为购车的车主提供从购车到上牌的一条龙服务。 xx汽车总部基地可行性研究报告
三、新都建设汽车总部基地的必要性
（一）、促进城市发展、提升城市地位
随着成都被确定为“统筹城乡综合配套改革试验区”，为推动西部中心城市经济发展，成都市委、市政府早已做出“城市向东向南发展战略”，成都城乡一体化建设将步入快车道，发展大市场、大流通是区域经济发展和成都中心城市发展的需要。作为城市大市场的有机组成部分，成都汽车市场的格局，伴随城市发展，必然重新规划、重新整合。
1、根据《成都城市总体规划》（1995—2020年），未来城市商业规划和布局将更具前瞻性，生产资料、大宗生产用品和生活消费品市场将动迁至三环路周边及外环，汽车市场具有发展前景大、产业关联度高、规模优势明显的特征，对强化成都大城市功能和中国西部商贸中心城市的地位，具有重要意义，因此更需要着重规划、调整和扶持，尤其是集约汽车会展经济、汽车商贸物流、汽车后市场整
个产业和产业链条各业态、汽车科技、研发与制造、汽车文化、商务、休闲娱乐于一体的中国西部省市汽车主题公园及产业经济园。
2、目前成都各型汽车市场占用土地量大，对交通及消费圈要求高，这与中心城区土地资源的稀缺性形成巨大的予盾，自发形成和分散的传统汽车市场，更是对土地资源极大地浪费。2008年，成都在进一步巩固“城市向东、向南扩展”的基础上，全面启动城市向西——建设健康休闲旅游城、向北——建设商贸物流卫星城的城市攻略，据此，成都汽车商贸物流市场（包括盘踞成都西三环一带的五金机电市场群）向外环（现绕城高速）以外迁移已成定局，成都红牌楼汽车商圈在2007年就已下达拆迁通知，城东 xx汽车总部基地可行性研究报告
五桂桥汽车经济带和城北川陕路汽车走廊等也即待动迁，事实上，随中心城区土地成本的飞涨，随城市商业布局规划和土地资源集约利用的更高要求，以及中国新的汽车流通管理办法的颁布实施，现踞位于成都主城区机场路和羊西线上、早年自发形成的、成都最大的乘用车4S集群和乘用车4S经济带的厂商、经销商已经开始积极行动寻求新的经营场所，相信在未来的三年时间内动迁调整必将完成。在此背景下，一个全域成都、辐射西部，一个规模化的、国际化的，具有全新内涵、全新业态和形态的汽车商贸、汽车文化“高地”呼之欲出，跃然于成都城市发展规划的蓝图。
3、当前成都汽车市场的低集约化程度和无序发展的状况，不仅难以满足城市形象提升的要求，同时也造成了有限资源的浪费，为更加合理的整合配置资源，提升城市的综合竞争力，加速成都汽车市场的发展规划和布局，加强成都汽车市场与行业的整合及管理，已势在必行。
4、集国际汽车商贸、汽车会展、汽车科技与文化博览中心、现代服务，及以汽车为主题的休闲娱乐产业于一体的“xx汽车港总部基地”，这无疑丰富了成都的旅游资源，为成都锦上添花。
（二）、促进产业发展、促进城乡一体发展，共建现代田园城市
1、成都为中国私车“第三城”，汽车市场和汽车会展经济相对发达，然整车制造和零配件工业均相对落后，“xx汽车港总部基地”的创建，着眼于国际知名品牌汽车商中国西部市场商贸物流平台的构建，引进先进的理念、设计与科技思想，引进优质资本和优质资源，通过“xx汽车港总部基地”这一平台，优化配置资源，孵化并驱动汽车产业资本对成都市场的进驻（如发动机、商务乘座车、电驱动等能源技术、汽车电器与电子技术、xx汽车总部基地可行性研究报告 新材料工艺与技术等）。
2、借助“xx汽车港总部基地”这一平台，推动汽车后市场产业（如二手车、汽车配件与装饰美容等）及商务、文化休闲产业的发展，推动第三方物流等产业的发展。
3、借助“xx汽车港总部基地”项目的运作，结合新都区城市规划、政策和地域特征，打造一崭新的汽车产业带，创建一活力四射的汽车经济商圈，带活一方经济，为地方和社会提供充足的就业和再创业机会，并增创优质税源。
（三）、促进行业档次提升，更好地服务消费市场
1、汽车营销已不再是一种简单的商品交易，它已演变成为一种形式丰富、功能多样的服务，它是品牌的彰扬、文化的演绎、时尚与魅力的体验，而成都车商更多地还是停滞于传统思维下的汽车产品销售，会展之类的汽车营销高级形态和大规模的商业与商务活动，在成都车市尚不多见。规模化的、日常的、文化的、娱乐的、运动休闲的、促销的商业或商务活动，所带来的不仅是人气的聚集、车商销量和附加值的提升，还将有效地提升行业营销理念和影响力，对汽车后市场产业的繁荣起积极促进作用，然而由谁来推动呢？这就需要服务于车商、消费者、城市的第三方——“汽车市场平台”营运商提供创新服务支撑，需要包容汽车后市场产业链条整个业态内容，且能整合汽车后市场各种资源，具有良好的营运环境和优质的消费环境的现代化“汽车市场平台”的支撑，这即是创办“xx汽车港总部基地”的目的。
2、车商一般遵循的惯例是：拿地（或租地）、拿产品、建房或租房、
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装修、进货、人事、销售、服务，各个环节无所不细，耗时耗力，加之日趋激烈的竞争，让许多车商经营倍感压力，使其在市场拓展、业务发展、模式与服务创新上提襟见肘。“xx汽车港总部基地”的创建，旨在通过整合的、集约化的开发和服务，促进车商在市场拓展、业务发展、服务提升上的创新，给予消费者更多的增值服务和文化享受，同时给予行业发展更多的贡献。
3、成都市为中国私家车第三城，汽车市场十分活跃，成都又是中国西部商贸物流中心城市，然却没有一个“市场”能够真正扛鼎起中国西部汽车商贸、汽车物流、汽车后市场产业的龙头，还没有一个“市场”能够聚一个区域之能于一“城”，并以一“城”之势服务、辐射一个区域，不仅成都没有，整个国内也未出现一家具有全国连锁商业形态、跨地域汽车mall形态的超强综合实力的汽车流通集团、综合商社；“xx汽车港总部基地”的创建，旨在执中国西部汽车市扬之牛耳，并以此“平台”为基础，通过发展终端连锁，通过跨地域（甚至跨国）参股、控股、收购与合作，通过上市等资本运作方式，培育出集汽车商贸流通、会展经济、物流产业、房地产业、金融、投资等功能于一体的、超大规模的汽车产业集团，孵化出
若干具有较强经济实力和竞争力的汽车商贸流通、物流服务的企业，最终将行业带入持续繁荣，这即是“xx汽车港总部基地”的努力奋斗的目标。
（四）、xx集团发展的内在需要
xx东部汽车城、xx卡车大市场、xx二手车大市场、xx工程车大市场等市场群因汽配、汽车物流、检测、维修、试驾等业务内容的丰富和功能完善的需求，必须扩大市场规模，然现就地扩展已受局限，市场局部向外
