遵循原则 理性定位 科学运营 持续发展
——李家寨商业板块思考
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。其精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。否则会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至丧失核心竞争力。
统一运营包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
“统一招商管理”是工作的基础。成败得失不仅决定了前期规划是否成功，且决定着后期商业运营管理能否成功。
微观经营主体的选择依据
微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有： 百货类：大型百货商店、小型百货商店；
食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、
水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；
服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲
服、沙滩装、布店；
家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和
地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；
五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；
药店：药品、配药、药房；
餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店； 其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、
布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎电池、园艺用品、纪念品；
服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、
出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；
机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、
房地产公司、会计师事务所、公共展厅；
文化娱乐设施：剧场、会议室、室内运动馆、陆地、水上运动场、儿童乐园。
不同的商业经营定位，微观商业经营主体的组成也千变万化，不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成、数量、占可出租面积的比例、地位和位置。
商业房地产项目的经营定位，可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行定位，基本上可以从以下几个方面考虑：
①业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体
的一站式大型商业房地产项目；
②目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型标志性商业区；
③主题特色：符合当地人群的经营主题设计；
④经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，包括：①经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）；
②销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；
③经营规模（大百货商店还是小货亭）；
④经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；
⑤经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）；⑥商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。若基本确定了微观商业经营主体（以上红色部分）。就需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合和调控，最基本的目标是微观商业经营主体能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。最终在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，在整合、调控中还应该注意一些问题。首先，核心微观经营主体的位置需要最先确定，核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
其次，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气
氛”。
各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。
租金制定
确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各经 营主体的租金。租金的制定应该依据商业房地产项目的投资计划，计算分 析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平， 并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的招租条件。
按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下对分类项目的招租。同一类项目要稳定，薄利配套项目要有一定灵活性。此外，店面租金与商业房的规模和档次有关，大型或高档次的商业房租金高，小型商业房租金相对较低。此外，位置不同，租金也会有所差别，即使在同一类商业房项目，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能够承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分，一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。
租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。商业房地产微观商业经营主体的选择要保证租金的来源。开发商的目
的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度的出租营业面积，获得最大的利润来源。
但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。 选择策略
商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步洽谈合作。
项目推广策划的程序
发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。
项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。
微观经营主体选择上应该遵循如下策略：
核心主力店先行，辅助店随后的原则；
零售项目优先，配套项目随后的原则；
放水养鱼的原则；
先做人气，再做生意的原则。
2011.07.08崔
