北京杨文战律师法律文集
案例分析篇
律师提示：租赁期间，承租人的使用权是否受到限制？
案例：未经出租人同意，承租人无权转租房屋
赵林把一套底层的两居室租给了王强居住，双方签订的了书面合同，约定租期两年，半年一付。
合同签订后王强按约定支付了租金，几个月后，赵林发现他房子临街的窗子被改成了门，成了理发店，进去一看找不到王强，店主是一个姓付的女士，付女士说这房子是她从王强那儿租来的。
赵林以为碰到了骗子，赶紧给王强打电话，还好王强接了，他承认把房子转租给了，说自己最近换工作了，所以就又在新的工作单位附近租了套房子，赵林的房子租期还没有到，所以就又给转租出去了。
赵林说“未经我同意，你怎么能转租呢？而且还擅自对房子进行改动，请你立刻把房子收回来并且恢复原状，否则我要追究你的责任!”
王强说“房子你租给我两年，这两年房子的使用权归我，我把房子转租了，但对你没有什么影响啊，房租我不是照交吗？再说合同中也没有约定禁止我转租啊。房子被改的地方，合同到期时我付负责恢复的。
协商不成，赵林到法院起诉王强，要求解除赵林与王强的房屋租赁合同、承担违约责任。
法院经过审理认为：
虽然双方在合同中没有明确约定是否允许转租，但是按《合同法》的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。而且，未经赵林同意，王强还擅自把承租的房子的窗子改成门，还把本来居住用的房子用来经营理发店，这都属于违约行为。赵林有权解除双方的租赁合同，并由王强承担违约责任。最终判决支持了赵林的诉讼请求。
房屋租赁合同往往履行期限较长，在租赁期间房子由承租人独立使用，有时就会发生承租人对房子进行改动的情况。而且，在履行期间如果承租人个人情况发生变化，就可能出现不便使用租赁房屋的情况，这时如果单方解除合同往往涉及要承担违约责任，所以，承租人可能会选择转租，甚至有些承租人租赁房屋的目的本来就是做“二房东”转租获利，那么承租人是否有权转租，转租合同的效力如何就是个需要租赁各方重视的问题了。
律师提示：在承租期间，承租人使用房屋要受合同和法律的约束。
1、未经出租人同意，承租人无权转租房屋。 《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。 依据这个规定，承租人无权擅自转租房屋，即使原租赁合同中并未明确禁止转租，承租人也无这个权利。
以下几种情况，承租人转租可以有效：
一是在租赁合同中明确“承租人有权转租”；
二是在转租前，承租人的转租行为取得了出租人的同意。这种同意，律师建议一定要是书面的，以免争议。
三是在转租行为发生后，原出租人认可转租行为。律师同样建议，一旦原出租人认可，转租的双方一定要取得原出租人的书面认可文件。
如果承租人无权转租，出租人也不认可，原出租人是有权以承租人违约而提出解除原租赁合同的。这时接受转租的承租人是无权居住在该房屋中的，因为原租赁合同的解除“二房
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东”已丧失了房屋的使用权，建立在二房东权利基础上的“次房客”的权利当然也就失去了。“次房客”只能找“二房东”承担相应的责任。而这时，“二房东”可能面临向原出租人和“次房客”双方承担责任。
2、分租等同于转租吗？
分租是指房屋的承租人在自己居住使用的同时，还把房子共同分给其他人使用，或把房子的一部分租给他人使用。法律上并没界定分租的概念。 但实际上分租其实是属于部分转租，而且依据房屋租赁合同的目的等分析，在签订租赁合同时承租人和出租人会对租赁后房屋的使用状况有一定的沟通，应该认为双方的本意是按照签订合同时的状况和表示履行租赁合同，如果允许承租人随意分租，那一套本来一两个人居住的一居室，很可能就会分租成十几个居住的“集体宿舍”，也就成了“群租”，如果事先无约定，这无疑违背了当初租赁合同的本意。
所以，应该理解为，分租是转租的一种形式，承租人也无权擅自分租。而且，在很多地方的房屋租赁合同范本中，已经明确把分租和转租都列为未经出租人许可承租人禁止所为的范围内了。
当然，为避免争议，从保护出租人利益的角度讲，建议在签订房屋租赁合同时，明确把“未经同意，禁止分租”的意思写在合同中，如果允许分租也建议对人数、使用方式等进行必要的明确或限制。
3、承租人应该如何使用房屋？
承租人通过交纳租金取得了房屋在一定期限内的使用权，那么在此期间是不是就可以任何使用房屋呢？并不当然如此，上面案例中提到王强把房屋转租给付女士后，付女士把房屋的窗改成门，并用本来用于居住的房屋开理发店，这些都侵犯了赵林的合法权利。 首先，应该按照合同约定的明确用途使用房屋。
《合同法》第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”律师建议在签订租赁合同时，双方最好对租赁房屋的用途进行书面明确，是居住还是商用？是个人居住还是公司宿舍或存放物品？承租人应该按照约定的用途和方式使用房屋，否则就要承担相应违约责任。
这种明确，对承租人的权利也是一种保障。《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在明确租赁用途后，出租人也有相应保障房屋用途的义务，如果需要出租人提供相应文件，也应该在合同中予以明确。
比如我曾经碰到过有人租房子想开公司或开店，但在租赁合同中并未明确房屋的用途，当他开公司或开店时可能就会遇到出租人的阻挠，就算出租人不阻挠，因为商用用途要办理营业执照，需要房主提供产权证等文件配合，产权人往往以没有约定为由拒绝配合。有些是属于双方的误会，有些就属于出租人借机提高租金的手段。
其次，承租人无权擅自改变房屋现状。 虽然在租赁期间房屋归承租人使用，但承租人无权随意改变房屋的状况，比如上面案例中即使没有转租情形，原承租人王强本人也无权把窗改成门。
《合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
据此，承租人应该按承租时的现状使用房屋，不得擅自改变房屋状况，否则出租人有权要求承租人承担违约责任。对于房屋而言，这种改变主要是指对房屋固定设施的变动，家具和房内物品的摆放变动当然不属于违约之列了。
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