商业街成功开发要素
针对国内近几年步行商业街开发热潮，通过与业内人士交流，就商业街良性发展，根据全国一些商业街的发展情况，结合各方面的专家的理论研究，总结出以下几个主要开发要素。
一、科学规划。
我们知道，一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，而商业街，特别是步行商业街的规划，又是一个城市商业规划的点睛之笔，一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道，有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段，没有注意或重视商业街开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，这样的例子非常的多。比如有的项目，顶层的楼层很高，是准备引进电影院，如果楼层3米、4米高，电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中，要有科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。
二、准确定位。
作为商业街的定位，基于几个方面：第一，本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。商业街是否处在成熟的商圈，答案必须是肯定的。作为一个非常全面、丰富、成熟的商圈，我们如何定位？这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。
三、慎重选址。
这是非常重要的。应该说商业街从整个的地理位置讲，是非常优越的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化，应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。以人为本是我们在选址上的重中之重，不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体
1 现了社会活动中心的功能。在商业街中，多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道，为购物者提供非常优美的环境是现代商业的特点，眼光要远一些，思路可以放宽。
四、招商先行。
目前国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们可以借鉴大连万达等商业地产巨头的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。
五、规模适度。
从全国商业街建设看，存在求大，求高，求洋的现象，很多商业街在建设和装修中大把投钱。很多的开发商，在开发商业街的时候，更多考虑规模效益，但是忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，最佳规模产生最佳效益。根据业内近年的总结和研究结果，我认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。不要一味追求大、高、好的度，不同的商业街,定位不同，比如现在的状况是五金、纺织品、农产品、烟酒糖茶等产品的综合批发市场，在规模和产值上在滕州或周边地区都是最大的，他的优势就是交通方便，有一定的历史商业积淀，再就是物业成本相对较低，所以我们造的商业城不能脱离根本问题，要造一个实实在在的有利于本地区商业能够继续发展的商业城。在物流、仓储、顾客行走等方面要做到区域合理、业态规模适中。在建筑物高度方面，一般商业街的建筑高度以一层到三层为宜，局部主力店铺可以
四、五层。因为一条商业街中，楼层过高，第一行走不便，人们习惯平行行走，而不希望垂直行走。所以在一条商业街中出现很多的高楼大厦，大家很难驻足，甚至会产生高楼效应，使商业街整体空间产生压迫感。
六、因地制宜。
本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。现在大多商业街，在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识，商业街规划设计丢掉了本身的特色，过分追求洋化的东西。
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七、错位经营。
从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。在商贸城具体的经营中，要考虑更多的自身经营特色，要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看，在商业街各种类型形态中，特色商业街最具有生命力。而综合商业街，特别是在一个城市如果出现几条，或者更多条的情况下，经营的难度会越来越增大。商贸城在原业态的专业批发的基础上在引进国内、外知名商业进驻，并综合餐饮、休闲、娱乐为辅是比较适宜的，应最大限度发挥它的特色。
八、强化功能。
在一条商业街中，一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终还是扩大消费。
九、营造氛围。
一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔。大理石上去了，客流下来了，不锈钢上去了，效益下来了。商业街对商业氛围要求非常高。
十、重视节点。
一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低回婉转。在商业街中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个节点，可最大限度的聚集人流。
十一、商魂培育。
商业街在历史上有非常深厚的商业渊源，我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。
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二、有机链接。
这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中，应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如新建的商业街，要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接，不要割裂。在街的两侧，也要形成链接，不要形成单边的情况，包括一层、二层、三层，楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。
十三、成功营销。
项目正确的定位、营销理念与务实的手段，对项目的整体运作影响重大。
十四、独特景观。
目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。如果商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。
商业街，只要有了商魂、商脉、商气，商道，它就会拥有无限的商机。
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