假如我是小区物业经理
尊敬的各位领导，同事们： 大家好！
我是本公司保安部的XXX，很荣幸今天参加“假如我是小区物业经理”的演讲比赛。
首先要感谢公司领导给了一个展现自我的机会！
在本公司从事物业管理工作四年的时间里，在各位领导的帮助和同事们支持下，认真领会和执行各种文件规章制度。从最基层的保安做起，在岗位中我认真工作、踏实做事，一步一个脚印通过积极努力和勤奋务实的工作态度来锻炼自己。为了更加充实物业管理知识，在工作的业余时间报名学习了青岛广播电视大学物业管理专业，在学习工作中不断地升华自我。因此：就“假如我是小区物业经理”演讲谈一下工作中团队的建设和如何开展物业工作。
首先要在思想上树立起危机意识，做好小区的物业服务，实现物业的保值增值，为公司做好做大品牌。
一、物业团队的建设
物业管理企业生产的是服务产品，这种服务是通过企业的每一位员工体现的，因此提升员工素质，进而提升整个团队的素质，对物业管理企业来说，是至关重要的。物业的管理因其管理复杂等因素，若没有一支高效的管理团队，是无法在现代化商业物业管理中立足。明朝军事家刘基曰：“万夫一力，天下无敌”，弘
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扬团结协作精神是挑战现代化商业物业管理的关键，建设一支高效的管理团队则是现代化商业物业管理制胜的根本。
(一) 建立团队的条件
1.团队的存在是为了达到共同的目标
2.团队的成员为实现共同的目标而相互依赖和合作 3.团队具有约束力，而且在一定的时期内保持稳定 4.团队成员具有管理自己的工作和内部各种流程的权限 5.团队在一个更大范围的组织内运作，通常与其他团队相联系
(二) 团队的优势
团队的优势就在于相互协作、提高效率从而增强团队使命感，充分利用成员的技术与技能，做到合理决策能较灵活的适应环境的变化，使工作有一个整体的协调性。
(三) 团队的发展阶段
一支团队的发展就好像植物的生长过程，通常要经历一系列的阶段，其中包括形成阶段、波动阶段、规范化阶段和成熟阶段。
(四) 团队的内部建设
优秀的团队需要团队成员充当好各自的角色，各个成员之间具有亲密的关系；在关系中，他们互相尊重、互相信任、互相配合，共同解决和应对困境。
(五) 团队维护
团队领导需要把一群个性鲜明的人组织在一起工作，这是一
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个非常艰巨的任务。团队建设在团队领导的工作中至关重要。促使团队维护共同意识，让团队成员有归属感，是团队内部交流得到改善，提高团队解决问题的能力。使团队成员在工作中不断学习，在学习中不断提高技能。
(六) 确定团队目标
所有的组织都是为了实现一个目标而存在的，而制定团队目标要做到目标管理方法及各级目标的制定与匹配。
(七) 团队激励
投入的努力源于激励，激励与能力结合在一起时，就会产生卓越的绩效。
(八) 团队领导
作为团队领导要用最好的品质为他人树立榜样并领导他人；必须以身作则起模范带头作用。
一个真正的领导者有特立独行的自信、当机立断的勇气、聆听他人的耐心。
二、如何做好物业工作的开展
在国家物业法律法规的指导下，针对物业管理不同阶段应制定具体的物业管理方案。指出工作的重点和难点及我们所要达到的阶段目标。本人站在小区物业经理的位置上关于如何做好物业工作开展简单陈述一下: 在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务工作。
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（一） 交付使用前
由于物业管理的前期工作具有一定的特殊性。在实践生活中，物业管理的纠纷很大程度上集中于物业管理的前期工作阶段。认真开展物业管理前期工作，从而加以改善减少使用过程中的后遗症。物业前期管理工作的开展是为后期管理做好准备，物业前期管理好与坏充分决定了物业后期的工作质量。能够确保在与开发商交接后，方便管理。
物业交付使用前，物业服务企业的服务工作开展对象是大业主，即开发商。此阶段的服务工作开展要做到以下几点：
(1) 从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议。
(2) 制定物业管理计划包括计算管理份额。 (3) 制定物业管理组织架构。
(4) 制定物业管理工作程序并提供员工培训计划。 (5) 制定第一年度物业管理财务预算。 (6) 参与工程监理。 (7) 参与设备购置。 (8) 参与工程验收。 (9) 拟定物业管理文本。
（二） 交付使用后
交付使用后的物业管理对象是个体业主（住户），基本从下几方面开展物业服务工作：
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（1） 楼宇及设备的维修保养
完善物业设备保养维修计划、节能计划，确定物业设备的管理目标。
（2） 楼宇保险事宜
完善物管区域的保险事宜，使物业管理企业的风险降到最低。
（3） 安全防范
完善各项规章制度，在不断完善内部管理的基础上，也要加大和派出所、社区，以及与业主的沟通协调，力求通过内外部相结合，做到群防、联防，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。
（4） 保洁服务
完善保洁的量化管理，量化保洁员工作流程和监督程序，为小区营造清洁舒适的环境。
（5） 绿化环境养护
完善小区绿化管理，保证小区花木的正常生长和绿化景观的协调统一。
（6） 突发事件处理
一旦小区发生突发事件时，管理人员必须在第一时间作出正确反映，将事件的危害性降到最低。
（7） 处理住户投诉
完善住户投诉处理制度，对待住户的投诉，一定要非
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常重视，并有效地处理投诉。
（8） 档案管理
完善档案管理制度，建立住户档案、建立公用设施设备档案（设备台账）等。
（9） 财务管理
完善收费管理、规范收费制度，确定收费目标。完善增收节支制度，重视物业成本控制，培养员工勤俭节约的良好意识和习惯。
（10） 多种经营管理
完善多种经营管理，在物业服务中经营好多种经营为物业企业创造更大的经济效益。
各位领导、同事们，因时间有限，“假如我是小区物业经理”需要围绕团队建设和如何开展物业工作，不是几个字就可以体现的，在实际工作中是灵活多变的，要时刻结合实际，一切从实际出发，提高物业服务水平，提高物业资质，做强做大物业品牌！今天的演讲，我想不仅仅是一种形式，也是在我内心埋下一颗种子，在不远的明天，我将成为一名真正合格的物业经理。
最后我引用管理学家彼得.杜拉克的一句名言结束我的演讲：“卓有成效的管理者善于用人之长”。
谢谢大家！
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