收入核算管理办法
（草案）
第一条 为加强集团收入的核算管理，在房地产行业会计制度的基础上，集合集团实际，特制定本办法。
第二条 收入确认的基本原则
一是物权转移，产品或商品已经发出；二是已经收到价款或已经取得收取价款的权利。
第三条 经营收入的确认
经营收入包括：土地使用权转让收入、商品房销售收入、房屋出租收入、代建工程结算收入。根据不同种类产品销售情况，按如下方式确认。
一、土地使用权的转让：
1、转让土地使用权，承让方需办理完“规划用地许可证”，收到地款占合同总价款70%以上的确认销售，但在全部价款未交清前不得出具办理土地证的交款证明。
2、土地使用权转让合同中收取的基本建设管理费、超容积配套费、代收代交的电贴费等不得计入经营收入。
二、商品房销售收入的确认应符合如下规定：
1、达到并符合国家规定的商品房预售条件的商品房项目。
2、已开具发票并收到全部价款或者取得购买方的付款认可证明。在未收到全部合同价款前，不得视同销售，发票不得交给购买方。
三、出租房屋收入：
应在租赁合同或协议约定的承租方付租日期应付的租金，作为经营收入的实现，对于合同规定的日期已到，而承租方未付租金的，仍应作为经营收入的实现。
四、代建工程结算收入：
应在工程通过竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的工程和工程价款帐单提交委托单位签证认可后，作为经营收入的实现。
第四条 其他业务收入的范围和管理
一、其他业务收入的范围：集团其他业务收入是指主营业务以外的各种收入，包括无形资产转让收入、固定资产出租收入热力供应收入、物业管理收入以及其他经营业务收入。
二、其他业务收入均应上缴集团指定帐户，并由财务部门开据发票或收据。 第五条 营业外收入的范围和管理
一、营业外收入是指集团发生的与集团经营业务无直接关系的各项收入，包括固定资产盘盈、处理固定资产净收益、教育费附加返还款、罚金收入、因债权人原因确实无法支付的应付款项等。
二、各项营业外收入均必须按规定上缴集团指定帐户，反映到集团利润总额中，不得挪作他用。
第六条 收入的日常核算处理
一、收到土地、房屋的销售合同定金及预收委托单位的代建工程款。 借：银行款项等 贷：预收帐款
二、待土地、房屋合同价款达到收入实现条件并开具发票和结算单后转作销售结算；收到出租房屋租金后结转收入；代建工程竣工移交委托单位时，按合同规定的结算价款结转收入；根据房地产企业产品建设周期较长、产品价值较高、付款周期较长等特点，每半年结转一次收入，由应收款帐户转到经营收入帐户。
借：应收帐款 贷：经营收入
三、将预收的购房、土地定金及收到的委托代建款从预收帐款转入应收帐款。 借：预收帐款 贷：应收帐款
四、企业取得的各项其他业务收入。
借：银行存款（应收帐款） 贷：其他业务收入
五、经批准转销盘盈的固定资产、转销处理固定资产的净收益及取得的其他营业外收入。
借：待处理财产损益（固定资产清理、现金、银行存款等）外收入
第七条 本核算办法由集团财务结算中心解释并负责修订。第八条 本办法经总裁办公会批准后执行。
贷：营业
