城市进入研究工作内容
一、研究报告的范围
【城市基础】：宏观经济、人口、产业、交通、城市扩张、规划 【市场现状】：整体市场供求量价 【细分市场】：板块研究、典型项目研究 二、报告内容
主要内容：武汉城市认知、投资环境研究、板块市场研究、进入策略建议
（一）【城市基础】 1.1城市描述
城市区位、城市地位 城市对外交通体系
城市资源特点（教育、旅游、矿产等） 城市发展历程
1.2城市规模
城市面积、扩张速度
1.3宏观经济
GDP（总量、增速、结构、人均指标） 全口径财政收入（总量、增速、结构） 固定资产投资（总量、增速、结构） 社会消费品零售（总量、增速、结构）
1.4产业发展
产业布局 产业规划
1.5人口分析
人口总量及变化 人口结构
人口与住宅市场交叉分析
1.6分区分析
行政区划范围 各行政区域特点 分区人口及经济分析
1.7城市规划及未来发展方向
城市发展规划（城市定位、城市空间结构、城市交通规划）
城市未来规划实施计划及拟投资计划
细分城市建设综述（重大基础项目、城市主要CBD区、商业区）
1.8城市对比
城市综合竞争力与市场投资机会能级 同能级城市对比
（二）【市场现状】 2.1房地产政策
历年政策总结
重点政策解读（金融、税收、土地等）近期政策走向
2.2一级市场
2.2.1 土地市场管理背景 基准地价
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现行土地出让金支付规定（标准规定及优惠政策） 2.2.2 历年土地成交情况回顾 历年土地供、求及量价
历年土地分物业、分环线成交结构 历年土地成交溢价及流拍率 2.2.3 武汉2012土地供应计划解读 供应总量、结构及区域分布 土地未来供应趋势研判
2.2.4 未来（2012年）各区域土地供应及去化压力 各个区域2012年可供应土地面积
各个区域去化速度情况，判断出各区域销售周期 2.2.5 未来土地重点出让区域分析 未来土地重点出让区域现状及发展
2.3 二级市场
研究方法为，通过武汉房地产市场07年以来（年度）及近期（月度）所推产品分物业类型（普通住宅、公寓、别墅、商业、写字楼），从产品供求、成交结构、存量方面进行分析研究，了解目前武汉房地产市场开发强度及特点。 2.3.1 供应分析
分析武汉不同物业类型供应量走势，分析各物业类型供应节奏。 2.3.2 成交量分析
分析武汉各物业类型成交量走势，分析各物业市场容量。 2.3.3 存量分析
分析武汉各物业类型存量情况，判定市场压力及影响。 2.3.4 成交价格分析
通过对各物业类型市场成交价格走势进行分析，对该物业类型的市场表现及价格策略进行评价。 2.3.5 结构性分析
供应结构、成交结构、价格结构，通过结构性分析挖掘市场机会点
2.4主要企业分析（以跨区域开发的企业作为重点分析）
2.4.1重点企业的进入各区域的情况 项目分布、基本情况 销售情况、存量情况
2.4.2 重点企业在各区域的土地存量情况 土地储备情况及分布 主要采取的拿地策略 主要采取的竞争策略
2.4.3未来住宅市场各区域供应分析（消化周期）
通过对企业存量及存量结构（包括已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品）进行研究，预测企业未来市场各项目各物业类型的供应情况。
（三）【细分市场】
分区研究：将武汉市分为若干板块，站在投资开发的角度，分析区域投资潜力及投资可行性，并以此作为企业区域进入的基本参考和借鉴。
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3.1片区划分 划分依据 划分结果 3.2基础条件评估 人口条件 社会经济条件 小结
3.1片区现状与潜力分析
板块属性界定 板块功能布局
板块交通、产业现状与价值判断
3.2片区房地产市场分析
板块市场供、求、存、价、结构等市场分析 板块项目开发品质 板块潜在供应及结构 板块典型热销、滞销产品分析
3.3 片区土地现状
分板块重点地块的分布
分板块重点地块出让基本信息及开工状态 板块内重点地块综合指数评分及未来开发产品分析 板块土地资源存量评估
3.3片区客户进入研究
通过各板块现有项目客群研究，分析板块内现有项目客群主要来源及具体表现
3.4片区价格评估综合结论
评价标准：利用克而瑞城市进入模型进行评分 评价结果：推介进入区域重点分析
（四）【发展建议】
4.1 2013-2015年发展目标建议 4.2 2013-2015年发展战略建议 4.3 2013-2015年发展策略建议
地块布局选择
拿地步骤
产品线策略
客户策略
报告周期：2个月
服务价格：15万（最低报价限定武汉）20万( 武汉以外,湖北省内)
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