老年社区商业开发先行者
——北京东方太阳城
导读：
随着我国人口老龄化进程的日益加速，特别是相当一部分中坚富裕阶层也逐渐开始步入老年阶段，可以预见，在未来的10-15年，老年住宅市场将会成为我国房地产市场中的一个重要的组成部分。从2000年我国正式迈入老龄化社会开始，国内已经有少数先行企业进行了老年住宅项目的开发尝试。目前在这些项目中，有的经营较为良好，有的已经默默无闻，甚至惨淡收场。探寻这些先行案例的经验和教训，对于天鸿地产未来尝试进入这一市场领域具有重要的参考作用。
背景资料：
项目名称: 北京东方太阳城 项目地点：北京顺义区潮白河西岸
项目用地：占地3500亩（含1000亩租用集体用地，用于建设高尔夫球场）
建筑面积：70.7万m，其中住宅66.4万m，公建4.3万m，容积率0.42 开发商：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司 规划和景观方案设计单位：美国SASAKI 建筑设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司 2
22借受邀参加“2011中国养老产业开发、设计与运营高峰论坛”之际，我们一行参观考察了论坛会场所在的北京东方太阳城。作为我国老年地产开发的先行大型单纯性老年项目之一，北京东方太阳城历经十年开发经营，目前已经初具规模。项目借鉴了美国典型的商业性退休老年社区的开发模式，通过普通多层住宅、联排、独栋别墅等多种物业销售搭配少量护理型公寓出租的方式，快速回笼资金，实现滚动开发。为吸引退休老年客群的入住，项目通过营造安全、优良的社区环境，配套医院、幼儿园、商业、酒店、大型高尔夫球场等相关场
1 所设施，以及提供一系列老年群体特色服务措施，提高了项目整体的附加值和吸引力。从项目实际运营情况看，东方太阳城项目体现了老年社区在硬件和软件上的一些特色要求，对老年群体具有较强的吸引力，在老年住宅的设计和经营上进行了较为成功的尝试，但同时，项目设计的精细化程度和配套服务内容及质量还有待加强，且在后期操作过程中，纯商业化开发的比例日益加大，项目老年社区的含量正在逐渐下降。
一、项目总体规划
项目整体采用的是开放式空间结构体系和组团式布局形态。根据产品形态，形成了7个主要社区组团，包括中心组团（配套公建）、3个多层住宅社区、1个联排住宅社区和2个独栋别墅社区，由绿地、水体和道路连接、分隔和穿插。各个社区内部组织同样遵循开放空间原则：社区分解成邻里单元，围绕着绿化景观系统布置，形成了由公共领域向私密空间逐级过渡的空间体系。。
1 北京东方太阳城总平面
二、社区环境
由于位于潮白河绿化隔离带内，若将周边环境绿化都作为基数总体计算，则项目整体容积率极低（仅0.3左右），社区景观环境较为优越。在潮白河沿岸，通过租用集体土地的方式，建设了大片防护林地和约75万m的18洞高尔夫球场。同时，利用紧邻潮白河的便利条件，社区中规划了大小不
一、形态丰富的人工湖泊水系，营造出优良的亲水空间，并通过人工水体达到雨水收集、防洪调蓄、改善小气候的作用。另外，社区内部设置不同主题的社区公园，为住户提供多种的娱乐和社交场所，并有利于增强可识别性。
社区交通系统由车行、人行、高尔夫专用球车道系统组成。主要车行道采用曲线路型以减缓车速，有利于出行的安全性，在人车混合、交叉的地段也设置了一定的限速装置和标志。
22 但社区并未采用人车分行的交通体系，且南北主干道减速装置数量不足，行车速度较快，对老人室外活动和出行带来了一定的干扰和交通隐患。
2 中心湖区
3 别墅区入口 4 多层住宅区内部环境
5 高尔夫球场内景 6 社区干道周边景观
7 高尔夫球场远景
三、居住建筑
在居住建筑的设计中兼顾了老年群体的使用。立面造型稳重，色彩整体采用暖色调，颜色搭配丰富。社区内多层住宅和公共建筑均设有电梯和防滑坡道，便于老人出行，但电梯内部空间较小，对轮椅和担架出行仍有一定障碍。居室室内不起高差，高插座、低按键，采用防滑地面，方便老人使用。在联排和独立别墅中，采用了两代居的设计理念：首层设有南向双亲主卧，带独立卫生间；在楼梯、长走道处设置长明灯。
3 建筑设备方面，社区多层住宅的采暖方式以水源热泵为主，独立住宅中使用了地源热泵，使用中除系统运行的电能外，其余能源均从地下采集，提高了独立住宅的环境品质并降低了运营成本。
8 多层住宅立面 9 独立住宅立面
10 多层住宅入口无障碍设计 11 多层住宅楼梯和过道防滑地面 12 多层住宅电梯内部空间 13 独立住宅首层双亲主卧 14 独立住宅楼梯照明 15 独立住宅地下一层地源热泵
四、配套服务
配套服务是老年住宅项目区别与普通项目最为重要的方面。东方太阳城针对老年群体提供了一定数量的特殊配套和服务。硬件方面，为便于社区各组团住户共享使用，将配套设施主要集中在中心组团，围绕中央水景呈集群布置。总建筑面积约5万m，整体规模不大，主要包括综合服务楼、健身中心、商业街、社区医院、幼儿园、图书馆、酒店等，其中社区医院已申请为医保定点医院。为满足部分老人喜爱种植的习惯，社区还提供了小菜地供老人栽种。
软件方面，社区组织业主成立了多种类型的文体组织，开展文体活动，丰富老年人生活。另外，还提供多项生活照料和医疗照料服务，包括24小时接待、智能化安防、钥匙卡托管、
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2智能卡托管、电话探视、电瓶车呼叫、紧急呼叫、社区护理、康复医疗等，方便老年人生活。从社区论坛反映的情况来看，相关服务的内容和质量还有待进一步加强和完善，包括提供社区班车、各类家政服务，改善社区交通管理、紧急救护、专业护理等服务质量。
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