土地分割转让的若干问题分析
(2013-03-05 15:19:37)
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原文地址：土地分割转让的若干问题分析作者：john
一、分割转让的条件
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款的规定，国有土地使用权人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
根据《城市房地产管理办法》第38条、第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
根据国土资源部、国家工商行政管理局关于发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本第二十条的规定，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第＿＿＿＿款规定之条件：
（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；
（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。
根据前述分析，国有土地使用权人欲分割转让其部分土地使用权的，除应当已经支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书以外，还应当至少满足如下两个条件中的一个条件：
（一）按照土地使用权出让合同的约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以
上；
（二）形成工业用地或者其他建设用地条件。至于本案当事人应当满足哪一个条件，应当以其与出让人签订的土地使用权出让合同的约定为准。
二、分割转让的程序
根据《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》第1条的规定，土地使用权发生分割，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。
同上《若干规定》第3条第1款第3项规定，土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的，须经土地管理部门批准后，再申请土地权属变更登记。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条第2款的规定，土地使用权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
根据以上分析，国有土地使用权人欲分割转让国有土地使用权并转让分割后的部分国有土地使用权的，应当办理如下手续：
（一）经过当地国土资源部门的批准；
（二）分割后未转让的土地办理国有土地使用权变更登记；
（三）分割后转让的土地办理国有土地使用权过户登记。
国家土地管理局关于如何理解分割转让形式的答复
2003-11-8 10:25 来源：法律教育网【大 中 小】【我要纠错】
浙江省土地管理局：
你局1990年7月10日《关于如何理解分割转让形式的请示》收悉。经研究认为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条所指的土地使用权分割转让，为非整宗地的土地使用权转让行为，即将受让的一宗地分为二宗或二宗以上后，再行转让土地使用权的行为。它包括了你局来函中所理解的两种形式。
附件：浙江省土地管理局关于如何理解分割转让形式的请示
国家土地管理局：
我局与有关部门在土地使用权转让的管理职能分工中，对分割转让的几种形式认识不一致。我们认为，分割转让至少有两种形式：一是某幢建筑物分别转让给多个使用者，从而也可能使该建筑物范围内的土地使用权分割转让；二是进行大面积开发的土地使用者在开发后，将其使用权再分割转让给其他多个使用者。而且，所有形式的土地使用权的分割转让都须经土地管理部门批准。以上理解当否，请予批复。
