深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告摘要
深圳市农产品股份有限公司（简称“公司”）主要从事农产品批发市场的开发、建设、经营、管理、市场租售业务，以及农产品批发市场增值服务和农产品物流配送等。为落实公司发展战略，做大做强批发市场主业，在规模、品牌和盈利模式上寻求突破，并进一步优化财务结构，公司拟申请非公开发行股票9,200万股A股，拟募集资金约16.67亿元用于投资建设“深圳国际农产品物流园项目”。募集资金超出部分用于补充本公司流动资金，不足部分由本公司自筹解决。对该项目具体分析如下：
一、深圳国际农产品物流园项目建设必要性
1、项目建设是保障深港两地“菜篮子”供应的需要
目前，公司在深圳地区拥有布吉、福田、南山三个市场，承担着深圳地区居民的
“菜篮子”供应，仅布吉市场经营的蔬菜、水果、粮油和土特产品就分别占深圳市民消费量的85%、90%、40%和65%以上。同时，公司下属在深市场还担负着供应香港农产品消费的任务，日供港蔬菜达300至500车。随着深港两地经济发展，深圳城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。但目前，这三个市场场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。并且，伴随着CEPA即《内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排》的政策实施，深港同城化的推进，政策、交通、经济合作等外部条件的进一步优化，香港的一些大型零售企业为了降低农产品采配成本，迫切希望把其农产品采配中心前移到深圳。但多年来深圳市尚未规划建设新的现代化的农产品物流中心。因此，在深圳规划建设现代化的农产品物流中心是满足深港两地“菜篮子”供应的现实需求。
2、项目建设是保障深港两地农产品食品安全的需要
随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品
募集资金拟投资项目可行性研究报告农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。深圳国际农产品物流园项目建设目标是立足深港、流通华南、面向全国、辐射世界，成为华南地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。因此，项目建设将极大地保障深港两地农产品食品的安全，具有重大的战略意义和政治意义。
3、项目建设是实施公司战略规划的需要
2006年公司制定未来五年发展战略规划，即加快“归核化”发展战略的实施步伐，创新农产品批发市场运营模式，构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，建成具有核心竞
争力、可持续发展的企业。由于公司现有布吉、福田两大市场已经营十几年，场地资源严重
不足，原有的规划设计无法满足现代农产品物流业的发展。随着深圳城市功能重新定位，公
司在深现有的农产品批发市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展的需求。因此，
通过整合公司在深圳地区的农产品批发市场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加
工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的
农产品储存、加工、配送、中转、集散为重点，以农产品进出口、无公害检验检疫、农产品
价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、农产品拍卖交易等为配套，规划
建设现代化的农产品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长
和价值创造等各方面建设成为中国农产品流通企业的标杆项目，巩固公司在深圳地区，乃至
珠三角地区农产品批发市场业务领先地位。因此，项目建设是实施公司发展战略规划的需要。
4、项目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决
“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，深圳市政协也在200
4年2月底向市政府提交了政协会议第一号建议案——《关于加快深圳都市农业发展的建议
案》，要把深圳建成农副产品安全区、提高农产品的附加值、把深圳建成农产品出口基地等。
农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心
菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，进一步形成可
靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时
募集资金拟投资项目可行性
研究报告间、品种等，从而推动农业产业化的进程。
加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，
直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人
民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅
关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零
售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重
要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。
目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善，
深圳市也不例外。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品
批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、
专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附
加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形
成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品商品接轨，以此保持农业经济的稳定性。
二、深港两地农产品物流的需求分析
１、深圳地区的农产品物流需求
深圳地区的农产品物流需求主要表现为深圳市的各企事业单位、机关团体、一般居民
等对社会化农产品物流服务和公共物流设施的需求。
2006年末全市从业人员647.52万人，如果加上在校学生约105万，工作餐消费量巨
大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等集团采购对农产品物流需求巨大。
构成市内地区农产品物流需求大户的深圳市内连锁超市近年来以年均20%－30%的速
度递增，在商业零售业中正由主导地位向主体地位转移。2002年深圳市连锁商业销售额占
全市社会消费品零售总额的36%，2006年达到50%，其中经超市销售的深鲜农产品市场份
额也已经达到50%。与此同时，深圳市内农产品物流配送业发展则刚刚起步，还多属于一些
企业的内部经营行为或者一些配送大户的个体行为，尚未形成独立的产业部门；配送中心的
规模都还比较小，配送效率比较低。一些大、中型零售企业由于连锁发展的需要，虽然大多
自建或租用仓储设施，自建内部配送中心，但是自建深鲜农产品配送中心的屈指可数。据不
完全统计，零售企业的独立仓储配送量约占其商品销售总量的30％。可以预见到随着深圳
市大力推动连锁经营的发展,深圳市连锁
募集资金拟投资项目可行性
研究报告经营范围将逐步扩大。随着商贸企业追求物流外包行为的增加，连锁经营要求集中
进货、集中配送,未来对配送中心的需求将日趋旺盛。加上深圳物流业迅速发展中物流服务
的不断提升，配送效率的提高，深圳地区的农产品物流需求将会大大增加。
２、香港地区的农产品物流需求
香港是一个典型的工商业社会，农业比重极低，占GDP不到5%，由此可见，香港消
费的农产品绝大部分需要进口，长期以来，内地输港农产品在香港农产品市场所占份额巨大，
但部分品类所占份额较小：香港每天需进口鲜果1700吨，其中内地占21.5%；香港的蔬菜
进口则主要依靠内地（65%），海外进口占35%；香港人以大米为主食，其中内地只占到3%；
香港的肉类主要来自美国、澳大利亚、新西兰等国家的进口产品，内地销港肉品，主要由五
丰行（生畜为主）和广南集团（家禽为主）独家代理，所占市场份额也有限。
香港有近700万人口，2004年各类农产品消费量如下：蔬菜64万吨、水果55万吨、
鲜活家禽3万吨、蛋品8万吨、淡水鱼4万吨、海鱼12万吨、生牛5万头、生猪225万头。
随着香港未来人口的不断增加，其对农产品的需求也必将出现显著的增长。随着《农产品质
量安全法》的出台，内地的农产品质量必将出现较大的改善，未来内地输港农产品的市场份
额将出现较大的增长，其中深圳作为输港农产品的主要中转地，供港农产品物流需求将出现
显著增长。
三、深圳国际农产品物流园项目情况
根据深圳市规划局2007年5月30日下发《深圳市建设用地规划许可证》深规许[HQ
－2007－0081号]，深圳国际农产品物流园项目选址确定于深圳市龙岗区平湖白泥坑，项目
总用地面积30.3万平方米，总建筑面积82.2万平方米，容积率2.71，建设内容主要包括：
综合农产品批发交易区、农产品进出口仓储配送区、果蔬和肉鱼精深加工配送中心、农产品
检验检疫中心、仓储物流区、停车场及服务配套区等功能区，项目已被深圳市政府列入“十
一五”规划重点工程。项目总资金额度预计为183,733万元。预计工程建设周期为36个月。
项目的综合技术经济指标如下表所示。
序号指标名称单位指标值
1总用地面积平方米30.3万
2总建筑面积平方米82.2万
3建设总工期月36
4建筑密度—42%
募集资金拟投资项目可行性
研究报告
5容积率—2.7
16绿化率—20%
7建设投资万元183,73
38项目总投资万元183,733
五、深圳国际农产品物流园项目定位
深圳国际农产品物流园项目通过整合公司在深圳地区的农产品批发市场业务和相关资
源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，
以深港两地乃至泛珠三角地区的农产品储存、加工、配送、中转、集散为重点，以农产品进
出口、无公害检验检疫、农产品价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、
农产品拍卖交易等为配套，立足深港、流通华南、面向全国、辐射世界，建设成为华南地区
规模最大、功能完善、配套齐全、辐射广阔的绿色、安全、生态的区域性一级农产品现代物
流枢纽中心。
六、深圳国际农产品物流园项目开发进度安排
深圳国际农产品物流园项目工程建设周期为36个月，即2008年3月至2011年3月，
2011年6月正式投入营运。本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：
七、深圳国际农产品物流园项目效益分析
1、项目资金投入计划和收益情况。深圳国际农产品物流园项目总投资183,73
3万元。本项目建设期为36个月，根据建设内容及开发进度，以12个月为一个投资周期，则
各阶段建设投资分期投入的比例分别为40%、40%、20%。项目在建设当年就开始投入预运
营，经测算项目投资财务净现值125,751万元，财务内部收益率为18%，投资回收期7.2年。
项目具体使用计划和收益情况见下表。
项 目计算期
序 号合 计
（单位：万元）2008/3—2009/32009/3—2010/3 2010/3
—2011/
31总投资
36,747
1.1建设投资
36,747
1.2建设期利息
—
性研究报告
2资金筹措
2.1项目资本金
36,747
2.1.1用于建设投资
36,747
2.2债务资金
—
2.2.1用于建设资金
—
2.2.2用于流动资金
—
2.2.3用于建设期利息
—
183,733183,7330183,733 183,733000073,49373,49373,49373,493——募集资金拟投资项目可行74,09373,49373,49373,493———————— 主要经济指标
3.1项目投资回收期年7.2——
税后投资内部收——
3.2—18%
益率
3.3税后财务净现值万元128,751——
2、社会效益
（1）深圳国际农产品物流园的建设对深圳市具有极大的社会意义，现代物流业是新
的经济增长点，有关统计资料表明，深圳九十年代初到九十年代后期，物流业营业收入每增
长1.02个百分点会使深圳的国内生产总值增长一个百分点，因此，项目将促进深圳各项物
流业的发展，提高深圳物流业水平，并增加社会就业机会，增加人民收入。
（2）建设现代化大型农产品物流园是实现农业产业纵向一体化的需求，通过提高农
产品的鲜度、质量和卫生，满足人们日益增长和提升的消费需求，是现代国际大都市重要的
“政府工程”和“市民工程”。项目的建设有利于推动农业产业化进程。根据我国目前商品
流通市场小型化、分散化的特点，以及我国当前农产品现代商品标准化的无序状况，农产品
物流配送中心的建立可以带动农业产业化经营，推动农产品商品化大流通体制的形成。
（3）随着中国加入WTO，中国农产品现有的流通体制必不能适应国际竞争的需要。
因此，现代化大型农产品物流园的建设不仅大大节约了农产品的物流成本，而且提高了农产
品物流配送的效率，从而提高了我国农产品的国际竞争力。
（4）现代化农产品物流配送中心率先实现物流管理的现代化、自动化和信息化，将
成为我国农产品物流配送乃至整个物流业的示范基地，从而对我国物流业的发展起到重大的
推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业务提供一个技术进步、
现代化管理的示范推广基地，它将为深圳市政府加强“菜篮子”工程建设提供强有力的保障。
募集资金拟投资项目可行性
研究报告
八、深圳国际农产品物流园项目总体评价
深圳国际农产品物流园项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通
方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、
安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，促进关联区域经济的发
展，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，
具有巨大的社会效益和经济效益。因此，深圳国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
深圳市农产品股份有限公司
农产品批发市场和现代物流园项目可行性研究报告(编制大纲)专题
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