被“错杀”的房产众筹能“起死回生”吗？
4月12日，深圳市互联网金融协会下发了《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》，通知要求“全市各互联网金融企业全面停止开展房地产众筹业务。”
其实早在3月25日，深圳市人民政府办公厅就发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，规定“严禁互联网金融企业、小额贷款公司从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。”
继深圳之后，广州也全面叫停房产众筹业务。4月13日下午，广州市金融局召集广州市互联网金融协会和广州金融业协会开会，要求房地产众筹企业暂停开展该业务，做好风险排查工作。
一时间，房产众筹似乎成为了各地监管层人人喊打的对象，有些人谈到这一概念，就表现出不屑一顾，甚至嗤之以鼻的语气与神态，更有文章上纲上线，将其叱责为房价疯涨的助推手和楼市系统性风险的制造者。
三十年河东河西，实际上，人们似乎已经忘记，在房产众筹诞生之初，曾被多位业界巨头和大佬看好，也曾让一部分敢于参与其中的中低收入人群确确实实得到了利益，解决了住房问题。
房产众筹 模式曾被看好
房地产众筹发端于美国，国内房产众筹在2014年开始出现，并受到广泛关注。2015年5月底，国内首个\"房地产众筹联盟\"成立，成员包括绿地、万科、碧桂园、SOHO中国、万通等一线房地产商。万通董事长冯仑曾在公开场合表示，解决中低收入人群住房问题方法很多，众筹是一种有自主居住的房屋产权性质的解决方案。
对于房企开发商而言，通过房地产众筹，可以为项目开发建设环节筹集资金，解决开发商的融资难题。促进项目营销去化，提高项目知名度。而对于参与者与投资者而言，要么可低于市价购得房屋产权，或可获取投资标的的房产增值及租金收入的投资理财收益。
分析人士指出，房地产众筹之所以一度受到青睐，一方面是众筹能借助互联网的传播效应，以小成本在短时间将楼盘的有效信息传达至目标消费者；另一方面，北上广深等一线城市供需严重不平衡，一些政策因素在客观上催生出众筹炒房情况。之前国内房产众筹的模式主要有四种，具体如下：
1、开发融资真实购房型
此类房地产众筹的特点是开发商以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。由于开发商预期项目的利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金，所以在拿地后、开建前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本大额资金，达到降低负债率的目的，同时也利于提前锁定一批有购房意向的客户人群，能在较大程度的解决开发商最为关注的\"客户+资金\"两大问题。
此类众筹模式有可能成为部分房企向轻资产运营转型的实施路径，颠覆传统的房地产开发模式，成为一种商业创新模式，但同时也面临着对房地产传统审批流程规定的违反。对于参与者而言，虽然能够获得20%－30%的房价折扣，但是其门槛也不低，一般需要投资者在预售前支付打折后的全部房款。
2、开发融资投资理财型
此类房产众筹的特点是开发商主要以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。
对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，开发商在拿地后可选择资产证券化（REITs）型众筹获得开发现金。项目建成后，相应权益由投资者组建成立的资产管理公司所有，开发商收取长期的管理费和物业费。对于投资者而言，其背后的金融逻辑，则是通过资管公司的金融产品获得项目的持续租金收益以及推出时的物业增值价值。开发融资投资理财型型众筹在模式上具有创新性和合理性，有可能成为未来商业地产众筹的主流。
3、营销去化真实购房型
此类房地产众筹的特点是开发商以项目去化为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用此类众筹模式。
该类众筹本质上是开发商为了项目营销造势、炒热楼盘、提前锁客、销售去化而采取的营销手段，在前期阶段可以获得营销去化的良好效果，而且易于操作，受到购房者的普遍关注度。
4、营销去化投资理财型
此类房地产众筹实质上是准REITs产品，其特点是开发商主要以项目去化为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。
开发商通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及\"基本理财收益+高额浮动收益\"吸引投资者，设定锁定期限，由多个投资者共同享有标的物产权，降低单个投资者的投资额度。在退出后，投资者享有将标的物销售后获得增值收益；开发商则牺牲部分利润，提高项目知名度，促进销售去化，一定程度上将存货转化为现金流。
房地产行业向来以大资金需求为导向，使得众多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步。该类众筹模式最大的特点是投资资金的化整为零，使小额、分散的资金投向房地产成为可能。
规模很小 不会影响房价
零壹财经数据显示，国内房产众筹互联网平台截止2015年底数量已超过20家，累计募得资金估计超过20亿元。虽然与2014年相比，环比增长较快，但是与整个众筹行业，截止2015年底平台数量超过360家，累计成交量量迈上80亿元台阶相比，规模依然不算大。
以最先叫停房产众筹的深圳为例，据盈灿咨询统计，截止到4月14日，注册地在深圳地区涉及房产众筹项目平台为8家，其中4家除房产众筹业务外无其他业务，有一家仅为房产众筹测试项目，并无实际项目，这8家平台总计开发63个房产众筹项目，主要分布在广东省深圳、广州和佛山，成功筹资金额达1.29亿元。其中，自2015年至2016年2月，上述8家众筹平台在深圳的房产众筹认筹项目总数有55笔，其中成功项目有46笔，实际完成筹资金仅2738.1万元。
深圳市互联网金融协会秘书长曾光跟小编透露，据不完全统计，目前纳入其统计监测范围的几家房地产众筹平台，截止4月1日，深圳项目筹集金额仅为3000万左右。
众所周知，3000万在深圳也就是1套豪宅的价钱，即使加上外界传闻的最高1:10杠杆，也只有3个亿。据统计，2015年深圳成交66450套新房，相当于每天卖出6.1亿、182套新房，而房产众筹累计3个亿的成交量，放在其中可以说近乎沧海一粟。所以说，房产众筹绝对不是深圳房价高企的直接元凶，甚至连间接推手也算不上。
再说广州，其房地产众筹的业务量更小，调查结果显示，广州互联网金融协会只有个别会员开展房地产众筹业务，截至4月中，广州地区只有三个房地产众筹项目上线，每个项目的金额都只有几百万元，资金均流向非住宅的商业现楼，这对庞大的房地产市场来说，影响可谓小之又小。
行业发展 或遭沉重打击
当然，虽然在现阶段来看，房产众筹业务的规模很小，影响不大，但如果任由这种利用过高金融杠杆配资楼市的作法肆意发展，那么，其最终后果是将难以想象的。如果真的发展到出现问题那一步，届时损失惨重就不止是个人，整个社会经济都会迎来较大风险，这是监管层最不愿意看到的局面。
其实，“房产众筹”这个概念在美国已经玩了好些年，本身并没有问题，但是进入中国以来，这个概念已经分化成为两个方向，一个是“线下众筹炒楼”，一类是通过互联网中介平台进行的“房产众筹”。
所谓“线下众筹炒楼”，实际上是一种以夸张收益作诱导，短买短卖投机套利的炒楼行为， 其极端案例便是“包楼”，一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与房地产开发商协商以某个价格承包下整栋楼，然后根据市场走势慢慢出售，这也就是所谓的“炒房团”的其中一种。
这种众筹炒楼最大的风险是法律风险，我国《物权法》规定，房屋实行登记制，房屋共有人的信息，必须全部体现在《房产证》上。如果《房产证》上只登记了一个人的名字，那么该房屋就是这个人的私有财产，并不是共有。即使共同出资人在购买前签署过有关协议，也可以按照借贷关系解决，产权人只需要将他人所出的购房资金归还就可以了。所以说，这类线下众筹炒楼应该予以坚决打击。
而通过互联网中介平台进行的房产众筹，也就是“互联网房产众筹”，则是通过互联网众筹为房地产的开发募资，为房企宣传，让用户以较少的资金就可以参与到房地产投资之中，分享地产领域的高额投资回报率，或直接获得房产。作为一种新的房地产投资模式，互联网房产众筹使得以往对于房地产投资可望而不可及的小额投资人获得了参与的机会。
但是，我们也要指出，互联网众筹有底线也有风险。一般来说，房产众筹平台有三个底线不能突破：第一，众筹平台不能搞资金池；第二，众筹平台只是一个信息中介，不能搞担保，不能承诺固定收益；第三，不能搞非法集资。
互联网的风险即来自于平台的规范度，也来自于自于平台的风控能力。在不规范的情况下，平台信息披露监督不到位，投资者的资金安全无法得到保障等，容易让众筹发起方和开发商、卖家之间几方形成利益输送，损害投资者利益。而如果平台的风控能力不行，如果项目选的不好，没有升值空间，最后卖的价格不高甚至低于购入价格，那么投资人的损失则会较大。
当然，目前我国法律并没有对众筹给出一个明确的概念，界限始终模糊，房产众筹确实缺乏法律保障。一旦发生亏损，或因其他原因平台老板跑路，也必将对投资者造成难以挽回的损失。
有人认为，此次深圳等地叫停房产众筹后，投机者将不能再用杠杆撬动楼市，为此楼市购买的需求会下降，有助于平抑深圳房价的上涨趋势。此外，抑制了购房需求后，也可缓解当前深圳供不应求的局面。因此，当房地产市场规范运作后，通过规范金融杠杆，把投机的泡沫挤出去，可以更好地满足刚性需求和改善型需求，使楼市回归到住房自住的本质上，有助于稳定楼市。
也有人认为，互联网房产众筹与投机性的线下众筹炒楼是有本质性的区别的，互联网房产众筹并不仅仅局限于资金的众筹，而是对市场需求和资源的合理配置，对于提升用户有效需求，助力供给侧改革等具有实践意义。在当前“资产荒”背景下，互联网房产众筹业务以优化传统优质资产管理和处置业务通道为初衷，努力帮助资金端和资产端实现精准有效的资源对接，为优质资产持有方提供完善的资金及销售解决方案，同时为参与交易的众多投资人带来稳健的收益回报。
不论如何，此次深圳等地方监管层的不友好措施和“一刀切”处罚，让房产众筹处于风口浪尖之中，肯定会对规模并不大的房地产众筹行业造成严重打击，对专注于房地产众筹的互联网平台更是灭顶之灾。可以预计，这种情况将会从深圳逐渐蔓延到全国，进而阻碍房产众筹这种模式的大规模复制与跨区域发展。
