房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么
一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤
㈠ 房地产可行性研究报告编制依据
主要包括以下内容：
1． 国家经济建设的方针、政策和长远规划
2． 政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划
3． 可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。例如建设地点的自然条件和现状。⑴ 自然条件。如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。
⑵ 建设场地现状。如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需拆除建筑面积，现有的可供利用或需拆除的构筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数，动迁户数及人口等。
4． 周围的社会环境、基础设施和施工条件等
⑴ 社会环境及设施。如到市中心距离，到中学校、小学校、医院的距离，到副食、蔬菜供应点的距离，至高噪声区的距离及影响，周围通信设施的远近，相临厂矿的污染源及其影响，相临单位可利用的条件等。
⑵ 施工条件。如自来水干管管径和接口距离，排污干管管径和距离，热力和燃气的干管管径与距离，电力等来源、距离和可供数量，当地原料可供给数量等。
⑶ 施工条件。如当地施工力量是否能满足需要，预测构件能否满足需要，钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格，砂、石等地材的产地和单价等。
5． 有关的经济法规及工程技术方面法规房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么、标准和规范等
6． 政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等
7． 有关市场需求调查、分析和预测资料等
㈡房地产可行性研究报告编制步骤
房地产可行性研究报告的编制步骤。大体分为：开始筹划→调查研究→优化选择方案→详细分析和预测→编制报告书等
二、房地产可行性研究报告的内容
由于房地产投资项目的具体内容、目标和环境条件不同，可行性研究的内容应有所差异。但就一般房地产项目而言，应包括以下内容：
㈠ 总论
1 项目名称；
2 该项目提出的背景；
3 承办单位概况；
4 可行性报告编制的依据；
5 项目提出的理由（来由）；
6 项目拟建地点；
7 项目预期目标；
8 项目主要建设条件；
9 主要技术经济指标；
10 问题与建议。
㈡ 项目投资环境与市场研究
⒈ 投资环境分析。简述国家政治经济形势和有关政策，开发地区的经济社会及管理情况、政策因素；
2．市场供求分析。分别对需求与供给进行分析；
3．销售预测；
4．；同时要进行自身竞争房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么能力及竞争对手分析；分析相关市场，如建材市场、劳动力市场等；
㈢ 建设规模与项目开发条件
1．建设规模设想比选。如结构形式、建筑面积、使用功能。
2．推荐建设规模方案。
3．项目现状概况。项目建设地点与地理位置、土地权属类别及占地面积、土地状况。
4．项目建设条件。了解地形、地貌、水文地质条件；不良地质情况，如滑坡体、断裂构造、洪水、泥石流、岩溶、岩洞、软弱地基等情况。另应分析周边建筑、环境条件、城市规划与区域性规划要求、交通、社会、法律、公共设施、征地拆迁、施工条件等诸多问题。
5．拟建场地条件比选。
6．推荐选址方案。
㈣ 建设方案比选
1．设计指导思想、创意和设计原则；
2．项目总体规划方案；
3．建筑方案。建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选；
4．主要技术经济指标；
㈤ 节能节水措施
1．节能措施及能耗指标分析
2．节水措施及水耗指标分析
㈥ 环境影响评价
1．项目建设地理环境状态
2．项目实施与运作后对环境的影响
3．环境保护措施。包括对水的污染，林业、水利、农田、矿产等方面的影响，采取何种保护措施与投资计划
4．环境影响评价专项报告
㈦ 劳动、安全、卫生与消防 房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么
1．危害因素分析
2．有害物质种类及危害程度等分析
3．安全设施与措施
4．消防设施与措施
5．土石方爆破安全
㈧ 组织机构与人力资源
1． 组织机构的设立、体系、腽肭蜾蠃、管理层次
2． 人力资源及其配置
㈨ 项目进度计划
1． 建设工期目标
2． 项目进度计划（网络图、横道图）
㈩ 投资估算与资金筹措计划
1． 投资估算
2． 建设投资估算。其中涉及土地征用及差遣费，前期工程费（含规划、设计、可行性研究、勘察、测绘、“三通一平“费），工程监理费及工程实施过程中的建筑安装、设备、工器具、基础设施、公共设施配套费，基本预备费、涨价预备费等都应计入工程总造价。
3． 编制投资估算表。包括总投资汇总表与分年度计划
4． 资金筹措方式与来源
（十一）财务评价
1． 财务评价基础资料选取。例如：总和租金、计算期、财务基准收益率设定。
2． 销售出租收入计算
3． 编制财务评估分类报表。一般包括：财务先进表、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表。同时应引进财务评价指标的分析，其中有：财务内部收益率、投资各方收益率、资本金收益率、投资各方收益率、财务净现植、投资回收期、投资利润率、收入和成房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么本估算。
（十二）社会评价
1． 项目对社会的影响评价
2． 社会风险分析
3． 评估结论等
（十三）研究结论与建议
1． 结论
2． 建议
（十四）附图、附表、附件等
1．附图。包括：项目总体规划平面图，各种建筑方案图，平面图、立面图、剖面图
