前期介入和装修管控中项目经理的职责
物业前期介入是为后续管理打基础的关键阶段，而装修管控是管理服务的难点阶段，这两个阶段尤其考验项目经理的业务水平和应变能力。
项目开发论证和设计阶段
1.项目定位、业态的确定。
同样一块地皮，不同的开发商会做成不同的作品。首先要确定物业的业态，是纯住宅区、写字楼、还是各类别墅。如果住宅区内高层、超高层、多层、多层带电梯、联排叠拼或独栋别墅及拆迁户专（栋）区混杂在一起，有经验的项目经理会建议把拆迁户的楼宇集中，区内再分小区或相对独立的围合，拆迁户区附属设备设施的配备、出入口的设置及物业管理收费标准、服务等级应事先清晰地设定， 这就减少了交付使用后的物业管理服务的许多后患。若是纯高档住宅区，项目经理建议的重点就应该放在安全、私密性、防止噪声和空气污染、交通安全、人车分流、会所配套和景观绿化的管养及成本等方面。明智的开发商愿意听取有丰富经验的项目经理的意见，在确定项目定位和业态取舍时才能比较准确，包括对销售对象的评估和市场细分更切合实际，该楼盘的起点和定位就更趋合理、科学。
2.预期房屋的售价和物业服务标准以及相应的收费价格。
楼盘定位的高低和销售目标群体存在必然的联系，从知识、年龄、工作、城乡差别、二次置业、侨胞或外籍人士等方面来细分，就会预知他们期望怎样的物业服务，心理承受怎样的物业服务收费价位，同时也能确定楼盘的售价。
3.设计阶段。
项目经理要建议设计重要性按以下顺序排列：安全、使用、美观、经济。还要关注和提出合理化建议：小区（项目）的平面布置和竖向标高的设置，共设立几个主辅出入口，消防通道、地面停车位和交通安全（人车分流）如何安排；景观建设与日常维护、管养节能之间的矛盾如何处理；注意房屋的均好性，优化设计，不要让设计缺陷成为日后业主违规装修的借口等等。
基建和销售阶段
1.配合制订售楼相关文件。
经过招投标程序中标后，项目经理要为开发商拟订业主临时公约提出合理化建议，要能预见交房装修以及正常入住后可能发生的问题，把措施、规定写进业主临时公约。同时制定《前期物业管理服务协议》，并将其主要服务内容和收费等级、标准作为《商品房买卖合同》的附件内容。
2.跟踪施工质量，提出合理化建议。
一般的前期介入是在总体管网施工阶段进行的，除了指派工程人员对管网综合布线施工跟踪外，应对重要的共用设备安装进行跟踪（如发电机、电梯、低压配电设备、水泵以及消防、安防等），从业主使用和物业日常使用管理以及维护的角度及时提出合理化建议。
承接验收和交楼阶段
1.对照图纸等资料做好共用部位、共用设备设施的验收，凡有政府部门验收的，应有验收合格证明，对设备的说明书、保修卡、发票复印件及厂商联系电话整理造册，为设备档案、设备卡的建立打好基础。
2.做好图纸、竣工资料等内业资料的交接工作。
3.认真研究《商品房买卖合同》，尤其是交房条件及装饰、设备标准的约定。虽然《物业管理条例》及多数地方法规未明确物业管理企业应承担向业主交房的义务，但在实践中，绝大多数开发商会委托物业管理企业向业主交房，因此对业主套内的门窗、地面、天棚、给排水、照明、配电、安防等均要认真验收，及时填写《工程整改传签单》送达开发商项目部，要求在交房前大部分整改合格。 4.交楼文件的编制。这是一项复杂的系统工程，主要的交楼文件目录包括：前期物业管理服务协议（与业主签订）、业户情况登记表（包括拥有各种车辆情况）、业主临时公约（购房时未签订）、车辆管理公约（分小汽车、摩托车、电动车和自行车若干章节，约定收费性质、是否承担保管责任）、房屋装饰装修管理协议（一种是和业户签订，一种是和装修公司签订）、区域防火责任书、防渗漏责任书、精神文明公约、重要邮件委托协议、楼宇交接书、缴费一览表、装修指南、业主手册等；还要特别制订《入住文件签收清单》，让业主逐栏签名，以防止业主在上述文件中漏签。
5.交楼氛围的营造。物业管理处及交房的场所应装修或布置得体，墙上的交房流程使人一目了然。有条件的可配备水果、瓜子、冷饮及小气球等，使人感觉到物业服务的档次和质量，产生良好的“第一印象”。
6.工程整改要及时到位。交房后业主可能会请家装公司、监理公司等行家进行验房，可能会提出很多问题。管理处要安排专门人员配合验楼，合理解释和引导，对确实存在的工程质量瑕疵和问题分门别类及时送达开发商项目部，及时整改，经物业管理处工程人员初验合格后通知业主验收。
装修管控阶段
1.装修管控的方针。
总的方针是相对规范，比较好用。符合规范的房子是合格产品，但不等于是好房子和人性化的产品，对设计不合理导致难以使用的，可根据实际情况提出合理方案或请开发商、设计院派专家到现场提出整改方案。同时不能一味迁就部分业主整改到好用的要求而大范围改动，那样会破坏了外立面和景观，甚至会产生结构安全等问题，也可能侵害大多数或相关业主的权益，影响楼盘的保值、增值。
2.装修管控的重点。
要实现首例管理原则。在装修过程中，业主容易产生攀比心态，如果第一户违规装修得不到及时制止和修复，第二户就会跟上来。要严格规范业主装修行为，就必须从第一户违规业主做起，不给仿效者留有“讨价还价”的余地。对确有必要的改动需由设计部门出据统一方案，统一施工，物业工作人员还要统一解释口径。
要实施标准化管理和差异化管理相结合。一幢或一个梯位的住宅，它的顶层与首层通常称为非标准层，二层以上的中层住宅通常称为标准层，标准层从设计到建造基本都是一致的，可实行标准化管理。而首层（又分层落地、有架空层或在商场之上）和顶层则情况较为复杂，需要逐套逐幢楼认真研究、区别对待，实行差异化管理。
要认真寻找装修管控的难点。各项目都存在不同难点，如空调外机位及冷凝水管的位置走向，外伸式晾衣架的安装，屋面安装太阳能热水器，封闭阳台，露台加盖阳光房，首层住户腰斩排烟排气道，共用管道井、设备井（间）被占用敲打等等。对上述难点要做出预案管理，强化责任制，并制订“装修敏感物资进区审批制度”，把这些潜在的麻烦挡在小区大门之外。
3.必要的装修提示。
除了在交房文件中配套《房屋装饰装修管理协议》和《装修指南》小册子外，还要在不同阶段推出装修提示，既要约束不规范装修的业主，又要提供人性化的服务，使业主真正得到好处和方便。如把常用品牌空调主机尺寸告诉业主，建议靠外墙不做木制壁橱，有线电视要使用四屏线（有利今后接收数字电视），要求装修公司提供水电线路图（便于今后维修）等等。
