省直成本价出售公有住房暂行办法冀直房改[1997]2号

发布时间：2020-03-02 23:23:18 来源：范文大全收藏本文下载本文手机版

省直成本价出售公有住房暂行办法

为进一步深化省直住房制度改革，促进住房商品化、社会化和住房建设的发展，根据国务院和省政府关于加快住房制度改革的规定，按照“属地政策”的基本原则，结合省直实际，制定本实施办法。

一、售房原则

按成本价出售公有住房，要坚持购房自愿和先评估后出售的原则。新房和腾空后的旧房应贯彻先售后租、优先出售给住房困难户的原则。在标准价售房办法和成本价售房办法并行期间，购房人以何种价购房，由个人申请，售房单位批准。

二、售房范围

凡归省直单位和驻石中直单位所有的独用成套公有住房，经产权单位核准并报省直房改办批准后，均可组织出售。下列住房暂不出售：

1.有保护价值和历史纪念意义的；

2 .尚未确权的、有产权争议和纠纷的；

3.损坏严重未达到正常使用状态或已列为危房的； 4 .省政府确认不宜出售的。三、售房对象现有旧房向取得合法租住权力（已签订住房租赁协议书）的承租人出售，承租人已去世的，向其配偶出售，购房人夫妇双方应至少有一方具有石家庄市常驻户口；新建和腾空的旧房向符合本单位购房条件并具有石家庄市常驻户口的职工出售；对于符合购房条件的交叉住房者（非本单位职工），在购房时，视同本单位职工对待。

四、售房控制标准

按照“属地政策”的原则，成本价购房按石市房改（1997）2号文件重申的市政（1995）91号文件规定的购房控制标准执行。购房标准按夫妇双方中较高级别的一方掌握。购房标准内的部分，执行成本价，超过标准的部分，执行市场价。

五、售房价格和折扣办法

1.售房价格按成本价和市场价相结合的办法计算。规定标准内的部分执行成本价并给予各项折扣，超过标准部分，执行市场价，不给于工龄折扣和现住房折扣。

2.成本价及市场价

出售公有住房的成本价，由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金、管理费七项因素构成。1996年新房成本价（二级甲等房）为每建筑平方米805元，1997年7月1日起调整为每建筑平方米905元。市场价按有关规定执行。

旧房成本价和市场价按售房当年新房成本价和市场价成新折扣计算，年折旧率2%，使用年限超过30年的，按30年计算。经过大修和设施更新的旧房折旧率，经现场评估确定。加层住房的折旧年限按原旧房的折旧年限计算。

3.折扣办法

（1）工龄折扣。对购房人夫妇双方建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，1996年年工龄折扣额为每平方米4.80元。

在购买公有住房时，购房人夫妇双方的工龄合并计算。在石家庄市范围内工作的，购房工龄截止1991年12月31日，在外地工作的，购房工龄截止当地城镇建立公积金制度的前一年。工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。实行离退休制度前已办理离退休手续的职工，其购房工龄按实际工龄计算，实行离退休制度后办理离退休手续的职工，其购房工龄以当时国家规定的离退休年龄为准。购房工龄应由职工所在单位组织、劳动、人事部门出具证明核定。有关工龄计算的几个具体问题如下：

A.全日制中专及中专以上（不含职业中专）学历毕业生在校学龄计入购房工龄（建国前的学龄不计入购房工龄）；

B.现役及专业军人的军龄计入购房工龄；

C.国家规定（劳动人事部门规定）特殊岗位职工加计的工龄计入购房工龄；

D.因公去世的职工男按35年、女按30年计算，若去世时实际工龄已超过上述年限的，则按实际工龄计算。

E.已去世的职工，其购房工龄可合并计入配偶的购房工龄；

F.夫妇双方只有一方有工作的，购房工龄可按有工作一方的1.5倍计算。如果夫妇双方中一方购房工龄达不到另一方工龄的0.5倍，购房工龄则按较高一方的1.5倍计算；

G.购房工龄的计算以购房人申请购房时的婚姻现实状况为准。（2）现住房折扣。购房人购买本人已住用住房时，对标准内的面积部分，给予现住房折扣，折扣率为5%。

（3）付款折扣

购房人可以一次付清房款，也可以分期付款，付款方式有购房人选择。一次付款的，给予实际售价20%的付款折扣。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%，每多付10%给予实际售价2.5%的折扣。分期付款的期限一般不超过五年，首期付款以外的部分，由售房单位按政策性抵押贷款利率计收利息。

4．售房价格计算公式

住房的实际售价应根据层次系数和“价格评估通知书”上出具的等级（相应的成本价）、结构系数、质量系数、设施系数、朝向系数、地段系数、环境系数、单位自我调节系数以及折旧、工龄折扣、现住房价折扣综合折减后计算。

新房（含腾空后旧房）实际售价=（成本价-年工龄折扣额×夫妇双方购房工龄和）×层次系数×（1-结构等七项系数和）×标准内的购房面积+市场价×层次系数×（1-结构等七项系数和）×超标部分的面积。

旧房（购房人现已住用的房）实际售价=（成本价-年工龄折扣额×夫妇双方购房工龄和）×（1-2%住房竣工年限）×层次系数×（1-结构等七项系数和）×（1-5%）×标准内的购房面积+市场价×层次系数×（1-2%×住房竣工年限）×（1-结构等七项系数和）×超标部分的面积。

六、优惠政策

按成本价出售公有住房住房收入免征营业税；购房者免交契税；自主期间免交房产税，缓征土地使用税。

七、收费标准

售房评估费按总评估价的千分之一点六计收，由售房单位缴纳；市场交易管理费按评估价的千分之一计收，由售房单位交纳；产权产籍手续登记费按实际售价的千分之二计收，售房单位和购房人各承担一半；其他费用一律免缴。单位所缴费用可以从售房资金扣除维修基金以外的部分中列支。

八、产权处置

按成本价购买的公有住房，产权归个人所有。一般住用五年后可以依法计入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买或租用权，售、租收入按有关规定缴纳税费后收益归己。购房人按成本价购买的公有住房依法进入市场后，其今后的住房，原售房单位、工作单位和房产管理部门不再负责解决，由本人直接到市场上购买或租用。

购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承其相应的权利义务。无继承人或受遗赠人的，所购住房由原售房单位或省政府房管部门按法律程序接管，任何人不得侵占。

九、购房后二次调整

以成本价购买的公有住房，住用不足五年需要调整的，在原售房单位条件允许的情况下，可以调整一次。调整时按届时的售房价格将原购房退给原售房单位，再按届时的价格购买合适的住房。

二次调整住房的具体办法另行制定。

十、面积计算办法

干部职工购房时按计价面积计算购房款，按计价面积核定购房标准，按建筑面积办理个人房产证。

计价面积=各套房之间的分割墙体面积的二分之一+本套房与公用建筑空间（楼梯间等）之间的分隔墙体面积的二分之一+本套房外墙体面积的二分之一（其中楼头山墙一律按12厘米厚度计算）+上述墙体所围成的净平面面积。

建筑面积=计价面积+本套房外墙体面积扣除其中计入计价面积剩余部分+阳台建筑面积+本套住房分摊的楼梯间、过道、垃圾道等公用建筑的面积。单位统一封闭的阳台建筑面积按其水平投影面积计算，未统一封闭的阳台按其水平投影面积的一半计算，楼梯间、过道、垃圾道等公共建筑面积依据本单元、本层各套住房的计价面积按比例分摊。

地下室和楼外小房的使用权随所售住房无偿转移，所有权暂保留在原单位，其面积不计入计价面积，也不计入建筑面积。阳台上设厨房的住房，厨房按阳台处理，厨房面积不计入计价面积。

十一、售房程序

1.个人申请及职代会研究

售房单位首先组织职工按照租、购自愿，先售后租的原则填写个人购房申请书，召开职代会研究制订售房方案和售后维修管理办法等文件，调查购房人住房面积和购房工龄。

2.售房申报

售房单位必须建立公积金制度，所售住房应符合售房范围。

产权属省政府，由事务局直接管理的住房由事务局组织申报；产权属省政府而由各单位使用的住房使用单位报经事务局核准后再组织申报；产权属于各单位的住房，由各产权单位申报。售房申报单位应向省直房改办提交下列资料：

（1）单位关于出售公有住房的申请（有单位文号）；

（2）售房实施方案（包括房屋坐落位置、数量、竣工时间，售房的范围与对象、售价、控制标准，付款方式、产权处置、售房程序等等）；

（3）售后维修管理办法；

（4）职代会售房决议（或行政会议决定）；（5）房屋所有权证（验证后收取复印件）；（6）房屋租赁等级证书（验证后收取复印件）；（7）公积金存储证明；

（8）国有资产管理部门开具的国有资产证明；（9）所售房标准层平面图。

上述资料装订成册，经省直房改办审验后，售房单位填报省直房改办统一印制的售房申请表。

3．售房评估与作价

（1）按照先评估、后出售的原则，由省直房改办牵头，吸收省物价局、省国资局等有关单位组成省直售房评估组织，会同售房单位深入现场，对单位申报出售的住房进行评估。评估时一般以整栋楼为评估单元。评估内容包括：确定住房等级（成本价）和结构、质量、设施、朝向、地段、环境、单位自我调节等七项调节系数。省直房改办签发价格评估通知书，将评估结果通知售房单位。

（2）售房单位收到评估结果通知后，逐户核算购房款，之后将填制的作价表格报省直房改办，房改办组织省直售房评估组织进行审核批准。

4．缴交购房款

根据批准后的作价结果逐户收缴购房款，并存入在指定银行的售房款专户。售房资金存储到位后，省直房改办签发售房许可证。收缴购房款时应使用省直住房资金管理中心统一印制的专用票据。

5．交易办证

售房单位组织购房职工签订购房协议，持售房许可证等资料到石家庄市房管局市场处、产权处办理交易过户和产权转移登记手续，发给统一格式的产权证书。产权证书的内容包括：产权类别、产权来源、建筑面积等，并附有分户房屋平面图。

十二、售房资金管理

省直住房资金管理中心负责省直售房资金归集、管理工作，由委托银行承办金融业务。具体事宜按照冀直房改［1996］2号文件和冀直房改办［1996］3号文件办理。

十三、售后维修管理

1．公有住房出售后，由售房单位负责组织维修与管理，购房户要服从管理并给予协助。售房单位可以委托物业公司或其他单位管理。

2.售房后自用部位和自用设备由购房人负责维修，维修资金有购房人承担。

自用部位包括：户门、户窗、户内顶棚、户内墙面、楼地面、非承重隔墙、隔断、自用阳台、栏杆、扶手、户内楼梯以及户内其他装修。自用设备包括：户内电气、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表）、卫生器具和相关的下水管道。

3.售房后共用部位和共用设施设备的维修有售房单位负责，5年内维修资金由售房单位承担，5年后由购房户根据国家规定的维修标准向售房单位缴纳一定比例的维修费，不足部分由售房单位负担。